【关键词】 水务产业 市场结构
一、水务业组织特征分析
1、水务企业明显的地域自然垄断性
水务产业是典型的网络型产业，出于规模型经济性的考虑，自来水产业的管网系统具有不宜重复建设的自然垄断性。另外水务企业需要依靠相应的天然资源，单个水厂在一定的区域内只能布局一家，也具有不宜重复建设的自然垄断特点。此外由于在目前的技术经济条件下，一旦某个水厂建立起来后，在相当长的时间内，它供应的区域内不宜也不容易再建第二家。这种自然垄断性成为新企业水务市场进入的自然障碍。另外由于农村并没有实行水务管理，因此在一定的地域上城乡分割，水务企业明显分割，具有明显的地域性。
2、水务产品的不同物品属性
水是生命之源，具有不可替代性，水务提供的产品具有很强的社会效益。另外，根据物品的属性，又可将物品区分成公共物品和私人物品。区分的标准是竞争性和排他性。水务产品具有不同的物品属性，如城市供水企业提供的产品更接近私人物品。首先城市供水需要取得水资源，净化，通过管道输送到用户，水务企业对管道有直接的管理和控制权，随着一户一表的展开，用水量可以精确计量和控制，因此能够采取收费的方式弥补成本，具有很强的排他性。另外，由于水资源的有限性，水资源费将随之上涨，供水企业取得水资源以及净化水都需要付出一定的成本，随着用户用水量的增加，供水企业需要多支付相应得成本，因此供水企业具有较强的私人物品的特性，同样的污水处理也是如此，也具有私人物品的属性。而防洪、水系治理、水资源保护具有很大的外部性，并同时具有非排他性和非竞争性的特点，因此属于公共物品。
3、政策导向型特征
水务产品及水务设施是人民生活和经济社会活动不可缺少的基础设施。水务行业的经营状况直接影响着整个社会生活，影响国民经济的可持续发展与人民生活质量的提高。水价的高低影响着人们正常的生产生活。因此水价及污水处理价格制定有较强的国家导向型。另外水务属于基础设施之一，所以是否对其他企业全面开放的决定权在政府手中。另外水价的制定，水务企业的经营范围及经营期限等都要受国家政策的影响。因此水务企业具有一定的政策风险导向型。
4、水务产品需求相对稳定性
水的生产和供应关系到国计民生，水资源在一定程度存在不可替代性，属于生活必需品，因此产品需求相对稳定，受经济周期的波动影响很小，整个行业具有良好的流动性和回报稳定的特点。
二、水务业市场容量分析
随着我国经济的飞速发展，城市化进程的加快，我国将迎来一个水务的产业的稳定发展期，从水环境净化、水资源开发和利用、饮水安全质量的提高以及污水处理等与水务相关的各个方面都将衍生为产业，为我国水务产业带来巨大的机遇。
1、供水价格上涨及容量增加
从全球情况看，一国的用水家庭支出约占其总收入的2%~5%，发展中国家水价比例要偏高。我国的水价情况还远低于这个数字，北京市是全国水价最高的，其水价占家庭收入的比也仅到1.8%。因此，从居民承受力的角度看，我国水价还有较大的上升空间。来自水利局的数据显示，从我国用水情况看，2005年我国年用水总量为5547亿立方米，而到2030年，国民经济需水量将达1320亿立方米，增长率为43%。
2、污水处理市场巨大的市场总量及污水处理费的上涨
2005年底，全国污水处理700余家，到2010年，全国各省市的城市污水处理率要达到70%，要实现这一目标，全国将新建污水处理厂1000多座，总投资将在4000亿元左右。水价提高首先启动的将是提高城市污水处理费征收标准，因此污水处理业具有很好的市场前景及市场潜力。在“水价调涨”的利多因素加持下，不论是居民供水、污水与废水处理、水治理工作等，都随着用水量的增加而日益显出诱人的前景。
三、水务产业竞争力量分析
一个行业的竞争程度和行业利润潜力可以由五个方面的竞争力量反映并决定：同行业的竞争程度、原材料的供应商、客户、替代品的生产产业，以及潜在进入者。以供水和城市污水处理企业为例，通过运用迈克尔・波特的五力竞争力模型对我国参与水务业市场竞争的五种力量进行分析，来进一步分析我国水务业行业的竞争环境。
1、行业内部的竞争分析
党的十六届三中全会，明确了包括城市水业在内的垄断性行业的市场准入，鼓励社会资本进入，因此国外水务巨头纷纷涌入我国，随着国家政资分离，国内水务企业纷纷改组，民营资本、上市公司纷纷加入水务市场。因此世界水务巨头、大型水务专业投资公司（国有或民营）、非水务类的投资集团（国有或民营）、水务类上市公司、地方性的水务公司将逐渐成为主导我国水务市场的投资力量。因此在我国水务市场上，活跃着以下几类水务企业。
（1）外资水务公司。出于对我国水务市场前景看好，外商公司纷纷挺进我国“抢水”。例如法国威立雅、苏伊士集团、英国泰晤士水务等，都在打造自己的“水务帝国”版图；另一方面，它们也与我国的水务公司展开激烈的竞争。例如，英国泰晤士水务早在1995年，就以B.O.T方式投资七千多万美元进军中国水务市场，成为第一家在我国水务市场抢滩成功的外资企业。此后，泰晤士始终没有停止在我国市场扩张的步伐。另一家世界知名的水务大厂法国威立雅也看好中国，目前威立雅已在我国十六个城市投资了十八个水务项目。目前包括世界著名的水务公司威立雅、法国苏伊士里昂水务集团、英国泰晤士水务公司和德国柏林水务公司在内，共有16家外资水务公司进驻我国水务市场，涉足沈阳、天津、重庆、南昌、郑州、成都上海等数十个城市，其中水务巨头威望迪集团在华投资已超过十亿美元。截至2005年，威立雅水务在华投资总额达到4.7亿欧元。苏伊士、威立雅以及泰晤士等国际水务巨头开始积极在我国寻找B.O.T（建设、运营、转让）项目。据报道，法国苏伊士集团已在上海、重庆、青岛等14个城市建立起18家合作公司，投入的资金总额超过2.72亿美元，日供水能力达391万立方米，供水人口逾千万。外资水务公司具有雄厚的资金，成熟的运营模式，但是由于我国水务政策的不稳定性及对我国水务市场环境的不适应，因此在竞争中并不能完全处于垄断地位。
（2）民营资本组建的水务公司。2002年6月，上海友联联合体与上海市水务局下属的水务资产经营发展公司签约，获得总投资额为8.7亿元人民币的上海市最大污水处理项目――竹园污水处理厂20年特许经营权，标志着民营资本正式进入我国水务市场。2003年1月，山东邹平县河务局和水务局300多职工自筹2100余万元资金入股组建了邹平黄河供水有限责任公司，进军城乡供水业，从而成为民营资本进入山东城市供水领域的第一例。2003年5月，江苏省淮安市淮阴区自来水公司也将经营使用权以2350万元拍给了民营资本。民营资本介入能够弥补水务市场资金不足的缺陷，能够增添水务市场的获利。
（3）传统国有自来水公司。目前我国有2000多家自来水公司，其中大多数亏损，问题体现在体制与水价的改革力度上。有些自来水公司纷纷组建水务集团，如绍兴、温州等市的自来水公司均改组后成立了水务集团公司。国有自来水公司具有技术和丰富的地源关系和运营经验，却面临经营企业属性的约束和政企不分体制以及管网老化，资金缺乏、管理落后的障碍。
（4）水务上市公司。目前，以水务产业为主营业务的上市公司有首创股份、原水股份、创业环保、武汉控股、南海发展、钱江水利等6家。其中首创股份通过收购污水处理厂进入水务行业，并先后通过设立合资水务公司、收购供水企业股权、合资建设自来水厂等措施逐步实施了水务扩张战略；原水股份、武汉控股、南海发展主要从事原水或自来水生产与供应；钱江水利主要从事供水和水资源综合开发；而创业环保则是一家以污水处理为主的上市公司。除了主业为水务的上市公司之外，自2005年以来，以巨资投资水务的本土上市公司还有苏州高新、重庆实业、天津泰达等将近十家企业。这些本土的上市投资公司不仅资金强大，而且与政府关系深厚，因此在和外资水务公司竞争的过程中同样具有较强的优势。据统计，截至2003年9月，共有20家非水务主业上市公司投资于水务产业。
（5）出身于工程公司的水务投资公司。除了上述水务公司外，原来水务工程公司也纷纷向下游发展，2006年金州集团私募1.5亿美元，成为目前为止城市水业领域规模最大的融资项目，使金州集团巨大的市场和技术能力得到发挥；桑德集团的伊普国际在新加坡上市，使桑德集团同时拥有中外两个上市融资平台，成功实现由工程性集团向投资控股集团的战略转型；著名的四川环保企业中科成环保集团有限公司成功私募9900万美元；脱胎于清华紫光的浦华控股私募6000万美元即将完成。这些企业拥有完善的技术集成能力，再加上目前的头融资能力，也将是水务市场上有力的产业争夺者。此外还包括清华同方股份有限公司水务工程公司及浦华控股有限公司（原清华紫光环保）、安徽国祯环保节能科技股份有限公司等。
2、潜在进入者分析
随着国外水务资本、资本类投资公司对我国水务市场前景的看好，越来越多的境内外投资公司都有可能进入水务业。另一方面，如一些非水务主业的上市公司以并购水厂或组建合资公司等方式向水务产业渗透等。但需要相应的资金、技术及运营能力，同时政府的行政管制等都将影响水务业潜在进入者。
3、水务上游企业分析
城市水务是相对垄断性和综合性的产业，产业链条很长，包括投资、建设、运营、技术配套以及服务等各产业单元。水务业上有企业包括提供材料、承包建设等工程公司，工程公司由于具备相应的技术能力，随着对供水服务及污水处理市场前景的看好，因此在进入水务业后，在技术上更具有优势。
4、水务业替代品产业分析
水是人民生产生活的必需品，具有较低的价格弹性，饮用水的替代产业是软饮料和瓶装桶装矿泉水，但其替代性较小。因此水务业基本不面临替代产业的威胁。
5、顾客分析
水务产品以供水和排水为例，顾客为最终消费者，由于管网的限制及城乡交错分割，一个区域只有一个供应商，消费者无法选择供应商，不能讨价还价，因此顾客对于水务产业不具有实质性的威胁，只有通过政府和水务企业进行讨价还价。
四、水务业组织结构类型的判断
产业组织结构类型按照进入障碍和退出障碍划分为四种类型：高进入障碍，低退出障碍；高进入障碍，高退出障碍；低进入障碍，低退出障碍；低进入障碍，高退出障碍。水务业由于具有一定的规模经济性及区域垄断性，同时由于国家的政策管制，进入水务业需要雄厚的资金技术及运营管理经验，因此水务业属于在一定程度上具有较高的进入障碍，而水务企业退出时，只是经营许可权的退出，因此退出障碍较低，而管线网络可继续使用。虽然水务企业具有一定的区域垄断性，但从全国来看，分布着大小数千家水务企业，数量众多，集中度较低，不利于水务产业资金技术的整合，不利于发挥整体投资的效应。因此总体来见水务业区域垄断，整体分散的局面，缺乏向法国威望迪、苏伊士里昂水务集团等领军企业。
五、水务业产业结构中存在的问题
水务产业目前还存在着产业分散，规模不足等缺陷，另外我国还缺乏水务业的领军企业，不能适应新的水务产业特征和市场需求。另外水务产业链条还不完整，欠发育成熟。
【参考文献】
[1] 公用科技转型水务上市公司[N].羊城晚报，2007-8-20.
[2] 水务市场：被外资改变的历史[N].经济，2006-10-16.
[3] 林华：洋水务挺进中国市场[J].中国外资，2005（11）.
关键词：大蒜产业；大蒜产业链；价格机制
一、大蒜产业发展现状分析
1.大蒜产业近几年行情
我国既是大蒜的最大生产国，也是最大的大蒜出口国，出口量占全球贸易量的80%。大蒜在不少地区得到广泛种植，也为农民带来了可观的收入。近几年国内大蒜行情分析如下：
2010年：由于前面连续几年大蒜的行情不尽人意，大蒜的种植面积锐减，总产量较小。面积与产量的减少为大蒜打开了上涨的控件创造了历史最高价格7.20元，全年大蒜价格都很好。
2011年：受到2010年大蒜高价的影响，今年的大蒜种植面积明显增加，又由于今年适合大蒜生长，单产量达到历史最高，以至于整年大蒜价格几起几落，但是大部分时间大蒜价格较低，但最后许多大蒜商家降低价格以至年后跌无可跌，蒜商又预期来年大蒜种植锐减，最后大蒜价格有一路暴涨。
2012年：受2011年大蒜行情的影响，本年种植面积有所下降，又加上全国许多大蒜种植区受到严重的水灾冰冻以及病虫害的影响导致大蒜单产减少总销量锐减导致刚开始短期内大蒜价格快速从1.6元左右上升到4.3元以上，期间几乎滞销，全靠抢蒜推高价格。
2013年：由于去年蒜价总体在较高的位置，种植面积再次增加，几乎接近2011年的水平。导致13年大蒜收购价是在0，9元-1.3元之间运行，后期略有上涨，价格在 1.5元左右徘徊。
2.近几年大蒜出口情况
2010，中国出口大蒜数量为1，522，581.5吨出口所得额度为26.7亿美元，平均单价为1，755.7美元/吨。
2011年中国出口大蒜数量为1，683，815.2吨，和去年相比，增加了161233.7吨，出口所得额度为23.6亿美元，比去年减少3.1亿美元，均价为每吨1，398.7美元，均价每吨比去年下降357美元。
2012年中国出口大蒜数量为1，545，276.6吨，和去年相比稍微有所下降，比去年减少138538.6吨，出口所得额度为16.9亿美元，比去年减少6.7亿美元，平均单价为1，093.3美元/吨，比去年减少305.4美元/吨。
2013年中国出口大蒜数量为1，627，418.5吨，和2012年相比增加82141.9吨，出口所得额度为16.3亿美元比去年减少7.3亿美元，平均单价为1，004.2美 元/吨，均价比去年减少89.1美元/吨。
由以上数据可以看出大蒜出口总量变化不是太大，但是出口额度确实每年都在减少，其中2012年减少最大，出口单价每年也在减少。
3.影响我国大蒜价格走势因素分析
影响大蒜价格走势的主要因素是市场的供求关系，但是国家的宏观经济政策、国际市场需求、自然灾害、新蒜种种植面积、市场参与价格预期、市场资金状况与市场监管等也会影响大蒜价格走势，大蒜市场存在很多不确定的因素。
二、我国大蒜产业出现的问题
首先是产销失衡。由以上数据可以看出最近几年大蒜的种植面积变化比较大，导致大蒜的产量以及价格波动随之发生很大变化，从而出现大蒜的供求失衡、市场混乱 、可控性较低。
第二，由出口数据可以看出大蒜出口虽然每年都在增加但是由于我国大蒜今年出口存在的无序竞争、低价竞销等问题一直比较严重，使得价格却不断下滑导致世界许多造国家对我国大蒜实施反倾销，导致我国大蒜出口受到很大阻碍；也有一些国家我实行进口配额限制。这些贸易障碍严重影响我国大蒜产业出口，主要表现在：首先增加了大蒜出口难度，一些国家限制我国大蒜的进口数量以及对大蒜品质吹毛求疵；其次限制了我国大蒜在海外的市场空间，使得我国大蒜出口国家数量减少；最后加大了主销市场的出口压力和国际市场开拓难度。
第三，大蒜出口企业组织化程度低，缺乏竞争力。我国目前出口的大蒜，基本上都是初级产品，附加值较低，利润大部分被国外经销商拿走了。再者，蒜出口企业 85%以上是中小企业。这些分散经营的中小企业面在对大蒜出口市场化、国际化和国际竞争日趋激烈的挑战中竞争力比较低、效率低下很难与国际大企业进行抗衡。使得出口企业面临严峻困境。
第四，我国出口大蒜科技含量比较低，大蒜的深加工产品比较少，大部分都是分散经营很难达到规模，更别说是运用现代高科技手段进行大蒜产品的深加工。再者加上许多企业经营理念比较落后，缺乏品牌意识导致我国出口的大蒜还主要是保险大蒜和干燥大蒜。从而导致我国的大蒜产业抵抗市场风险的能力比较低，受市场价格影响比较敏感，从而导致市场竞争力低下，企业效益不高，许多中小企业在价格波动比较强烈的年份中纷纷倒闭，严重影响了我国大蒜市场的稳定。三、关于大蒜产业发展的建议：
第一，建立大蒜价格保护机制，使农民能够安心种植大蒜从而保证大蒜有稳定的供应量，使得市场大蒜供求平衡，稳定市场价格，保护企业和蒜农利益，使得大蒜产业稳定、健康、可持续发展。
第二，政府应做到大蒜市场信息透明化、避免出现信息不完全不对称的情况。政府应该及时搜集市场信息，对大蒜市场价格进行监督，对于市场的供求情况及时了解，建立完整的大蒜信息库。及时公布大蒜市场数据，并对其进行科学的分析与预测，帮助蒜农和企业做出正确的决策。这对于稳定大蒜市场具有重要的意义，能够很好的减少出现大蒜价格大起大落、种植面积盲目扩大和萎缩的情况。
第三，政府应加大大蒜深加工投资力度，支持企业进行科技创新。由于我国出口的大蒜大部分都是初级产品，科技含量比较低，在国际市场上的竞争力低下，导致大蒜出口产业受到很大的影响，因此要大力发展大蒜的深加工项目，提高大蒜产业的科技含量，发掘大蒜产业的潜力，努力做到以高科技水平为依托，生产多样化大蒜产品，摒弃初级产品的出口理念，着重加强精加工产品的研究与生产，争取做到产品出口多样化，增加我国大蒜产业在国际市场的竞争力。
第四，关注蒜农需求，注重蒜农利益。在大蒜产业里，受到价格影响最大的是蒜农，他们是这个产业里的弱势群体，由于信息的不完全与不对称，蒜农没有能力及时的了解大蒜市场行情，对于大蒜价格未来走势缺乏准确的预期，容易使得拥有完全信息的投机者对市场大蒜价格进行人工操作，严重影响市场大蒜价格的稳定，这往往会导致在大蒜丰收的季节，投机者压低市场价格，使得价格大幅度低于平均水平，致使蒜农在丰收时收入不但没有增加反而减少很多，而在大蒜欠收的时候，由于大蒜产量下降即使大蒜价格比平时高出许多，农民的收入增加也是有限的。因此，政府加大蒜农的扶持力度，做到大蒜市场信息完全，信息透明，降低大蒜市场价格风险，使大蒜市场价格趋于稳定，实实切切的保护蒜农的基本利益。再者随时向蒜农提供大蒜市场行情，使蒜农对大蒜行情有深刻的认识避免蒜农在市场竞争中由于信息的不完全受到重大损失，只有这样才能使蒜农对大蒜市场有正确的预期，避免出现大蒜种植面积急剧减少或是增加，从而保证大蒜市场稳定，增强大蒜行业在国际市场的竞争力。（作者单位：西安外国语大学经济金融学院）
参考文献
[1] 蒋中其关于农产品价格波动问题与农业可持续发展的对策思考[Z]2009.4.26
[2] 程瑞芳我国农产品价格形成机制及波动效应分析[J]《中国流通经济》 2007-10-30
[3] 山东金乡炒蒜者包地种蒜欲长期控制产销链[Z]2010.08.04
[4] 陈传兴、李静逸，（2011）“中国大豆与玉米进出口贸易的‘大国效应’分析”
[5] 高铁梅，（2009）《计量经济分析方法与建模――Eview8应用及实例》，清华大学出版社。
关键词：文化产业；演出市场；演出团体；演出场馆；增加值
海南确立了生态立省的发展战略，因此在产业选择上海南只选择那些污染少、附加值高、带动力强的产业，而文化产业正好符合这一特征。为此，海南出台了一系列推进文化市场繁荣的政策。2011年海南省《关于支持文化产业加快发展的若干政策》，支持符合国际旅游岛建设规划、对地方经济社会发展和文化发展繁荣具有较大带动作用的文化产业重点项目，包括规模化、集聚化、专业化程度较高的省级以上文化产业园区、示范基地和文化主题公园，或战略性、先导性、带动性较强的新兴文化产业。2013年11月，海南省出台《海南省文化产业示范园区、基地评选命名管理办法》，为海南省文化产业示范园区和示范基地的有序发展提供了政策依据。为更好地了解海南省文化产业发展情况，为海南未来文化产业规划提供对策建议。本文通过收集相关数据，对海南文化产业中的演出市场现状进行调查分析，年份是2012年～2014年，数据由海南省政府相关部门提供。本文对增加值的计算采用的是收入法，即对劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余四个部分进行加总。对演出市场的评估主要包括评估演出团体和演出场馆两个维度。本文不考虑演出经纪公司和演出票务公司的相关业务行为，尤其未能考虑旅游市场对演出市场的分账能力。
1演出市场总体状况
全省演出团体2012年实现增加值110157千元，2013年实现增加值149847千元，2014年实现增加值64282千元，年均增长-23.61%；其中，事业团体2012年增加值为49147千元，2013年增加值为50629千元，2014年增加值为15874千元，年均增长-43.17%；企业团体2012年增加值为61010千元，2013年增加值为99218千元，2014年增加值为48408千元，年均增长-10.93%。全省演出场馆2012年实现增加值68386千元，2013年实现增加值11635千元，2014年实现增加值7784千元，年均增长-66.26%；其中，事业团体2012年增加值为4053千元，2013年增加值为7567千元，2014年增加值为7349千元，年均增长34.66%；企业团体2012年增加值为64333千元，2013年增加值为4068千元，2014年增加值为435千元，年均增长-91.78%。据访谈了解，2012年归口于企业性质的部分演出团体和演出场馆，2013年更改为归口事业性质。在此前提下，由于演出场馆的收入是刚性的，无论事业团体和企业团体，只要在该场馆演出，演出场馆即产生收入。因此事业性质的演出场馆2013年增加值实现了较大幅度的增长（86.70%）。但同时期事业性质的演出团体在数量增加的情况下，实现的增加值增长则仅为3.02%，而企业性质的演出团体在数量减少的情况下，增加值仍实现了62.63%的同比增长。可见企业性质的演出团体仍为演出市场最有活力的组成部分。2013年以来业务迅速崛起的“三亚千古情”就是其中的矫矫者。海南演出市场和其他文化市场一样，体制改革尚不彻底。相当部分过去国有的演出团体和演出场馆仍享有财政拨款，主要领导仍由上级任命，创业与创新冲动不足。2012年，海南演出团体和演出场馆实现增加值总计178543千元，2013年总计161482千元，2014年总计72066千元，年均增长-36.47%。
2演出团体状况
全省演出团体剧团数2012年为61个，2013年为67个，2014年为40个，年均增长-19.02%；从业人员2012年为2342人，其中专业技术人才912人，包括正高级职称人才44人、副高级职称人才41人、中级职称人才288人。2013年，全省演出团体从业人员总数为2801人，其中专业技术人才1223人，包括正高级职称人才9人，副高级职称人才37人，中级职称人才160人。到了2014年，全省演出团体从业人员总数为1162人，其中专业技术人才510人，包括正高级职称人才0人，副高级职称人才9人，中级职称人才25人。从2012年到2014年这三年间，海南省演出团体从业人员和专业技术人才总数年均增长率分别是-29.56%和-25.22%。2013年中高级职称演出人才的减少，包括了退休等自然减员和人才流失等原因。全省演出团体2012年共演出837场，2013年演出952场，2014年演出585场，年均增长-16.40%。2012年演出观众413048人次，2013年为972293人次，2014年为533587人次，年均增长13.66%。2012年全省演出团体财政拨款和演出收入分别为81411千元和108629千元，2013年这两个数字分别增长到105073千元和154805千元，2014年这两个数字分别为21098千元和30581千元，年均增长率分别为-49.09%和-46.94%。2012年全省演出团体资产总计220735千元，2013年资产总计645881千元，2014年资产总计248201千元，年均增长6.04%。
3演出场馆状况
[关键词]广州 工业房地产 租赁市场
一、工业房地产的内涵及本文研究范围
1.工业房地产的内涵
工业房地产是指土地使用性质为工业的土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。在我国,工业房地产土地的批租年限为50年。
2.本文研究范围
本文研究的范围是广州市十个行政区和两个县级市的工业房地产租赁市场,主要包括工业厂房和仓库的租赁。由于工业房地产的数据相对比较有限,我们这里主要分析广州市的十个行政区的工业房地产租赁市场。
二、工业房地产租赁市场历年发展状况
近年来,广州市工业房地产市场的需求不断放大,工业房地产的租金也是在持续上涨,平均租金每年上涨3%左右,其中,高科技园区租金上涨4%左右,物流园区租金上涨2%左右。
从广州市国土资源和房屋管理局的登记备案数据来看,近年来每季度的工业租赁登记备案件数基本都在5000件以下,工业租赁登记备案面积基本都在350万平方米以内,在2008年第4 季度数据成倍大幅增长。主要原因是:根据市出租办出租屋调查核实统计标准,年末各区房屋租赁管理统计机构对辖区内租赁备案数据进行了调整和缺失数据补报。具体数据如表1所示。
通过对比分析工业房地产租赁登记备案件数和房地产租赁总的登记备案件数,工业房地产登记备案件数占到的比例基本都在4%以下。可见工业房地产租赁登记备案的情况不容乐观。对比情况见表2。
单宗工业房地产租赁的面积一般比较大,这就使得工业房地产租赁登记备案面积占总的登记备案面积的比例较大,基本维持在20%以上,2008年第4季度更是超过40%,达到42.18%。详见图1。
三、2008年广州市工业房地产租赁市场现状分析
1.2008年工业房地产租赁市场基本情况
2008年工业房地产租赁市场总体需求放大,工业厂房和仓库的租金上涨3%左右。这主要得益于政府“退二进三”政策的实施、大型工业园区的建设和各级政府以积极政策和资金支持企业进驻工业园区。位于黄埔港、南沙港和广州空港周围的物流仓储园区受到重点关注,租赁成交较为活跃。其中,广州新白云机场根据市场的需要,不断开拓新的海外货运航线,吸引了不少物流企业进驻附近的物流仓储工业园区。工业厂房方面,租赁成交主要集中于白云和番禺两区。由于新厂房供应的紧缺,存量工业用房的租赁十分活跃,工业园区成交租金大多保持在10-25元/(平方米•月)的水平,而成交面积则大多集中于500-1000平方米的范围内。
根据广州市房屋租赁管理所提供的登记备案数据,计算得到各行政区的工业房地产租赁状况如表3所示:番禺区工业房地产总的租赁面积最大,为2744449平方米;租赁个案数最多的仍是番禺区,为4985件;黄浦区工业房地产的平均租赁面积最大,为2858.39平方米;平均租金最高的是越秀区,为23.46元/(平方米•月)。
表3各区工业房地产登记备案情况
行政区 租赁面积
(平方米) 租赁个案
(件) 平均面积
(平方米) 平均租期
(月) 平均租金
(元/(平方米•月))
天河区 605744.00 783 773.62 29 13.13
越秀区 93915.00 765 122.76 18 23.46
荔湾区 311887.00 761 409.84 30 11.67
海珠区 370336.14 1256 294.85 26 11.77
白云区 1346983.00 1251 1076.73 42 7.02
黄浦区 417325.00 146 2858.39 - 7.88
番禺区 2744449.00 4985 550.54 - 6.59
花都区 2069029.00 2265 913.48 - 4.61
南沙区 292580.00 711 411.50 - 6.03
萝岗区 255754.00 316 809.35 - 11.50
资料来源:广州市国土资源和房屋管理局
由于城市的几个行政区进行房屋登记备案的系统还未与中心城区统一,登记备案数据不规范,存在大量无效数据,故本文对于区域的工业房地产的分析相对比较薄弱。
通过比较各行政区的租赁面积可以看到:番禺区、花都区和白云区三个行政区的租赁面积占到总的租赁面积的比例为72%,这主要是因为广州市政府“退二进三”政策的进一步实施,中心城区的工业企业都搬迁至行政区的工业园内。具体情况如图2所示。
从产权性质来看,产权性质为农村集体或农村个人的租赁面积为9522480平方米,占总租赁面积的比重为74.10%,共33636个登记备案数据,占总登记备案数据的比重为62.11%,平均面积为283.10平方米,平均租期为33个月,平均租金为8.01元/(平方米•月)。详见表4。
表4不同产权性质工业房地产租赁登记备案情况对比
农村集体和农村个人房屋 国有房屋
租赁面积(平方米) 9522480 3328100
租赁个案(件) 33636 20516
平均面积(平方米) 283.10 162.22
平均租期(月) 33 24
平均租金(元/(平方米•月)) 8.01 14.70
资料来源:广州市国土资源和房屋管理局
2.租金的空间分布规律
广州市工业房地产租金的空间分布规律基本为:以“越秀”区片为中心最高点,为42元/(平方米•月),然后向周围辐射依次递减。一些工业比较集中的区域也出现了次中心,像海珠区的“中大”区片;萝岗区的“南岗-广州经济开发区东区”片区,平均租金为13元/(平方米•月)。这些次中心片区的租金比周围片区的租金都要高。从各行政区的平均租金来看,中心城区的平均租金还是较高,最高的为越秀区的23元/(平方米•月),而地理位置比较偏远的萝岗区和黄浦区的平均租金水平也不低,与海珠区和荔湾区的平均租金水平相当。详见图3。
四、工业房地产市场及其管理中存在的问题
1.部分工业房地产产权不明晰
产权不明晰的工业房地产主要集中在一些农村集体房和农村个人房。中国集体房和私有房的产权问题历来就有,主要表现在没有房产证。这类没有房产证的工业用房在出租的时候就会引起产权纠纷,产权纠纷的矛盾又可能导致出租人和承租人的矛盾,最终可能演化成像“村民围攻工业园区”的闹剧。
2.工业房地产相关配套设施建设滞后
部分新区的工业房地产相关配套设施建设严重不足,像供电力不足、消防设施不完备、物业管理进入不及时等等。配套设施建设的不足不仅会影响企业进驻,甚至会酿制一些事故的发生。最近,花都工业区纤棉厂厂房失火,大火几个小时后才被扑灭,主要原因是工厂内及其附近,居然连消防栓都没有,导致消防队员只能到将近一公里外的红棉大道附近寻找水源,最后才将大火扑灭。开发区的厂房普遍存在供电能力不足的问题,主要是变压器的容量不能满足客户由于生产规模的扩大对电力的要求。
3.部分地区工业房地产闲置现象严重
广州市在实施 “退二进三”的过程中,政策规定旧厂房不能拆建,土地面积不能变,使用性质也不能变,不允许拆除和扩建。广州城区的很多工业企业退出后,若要改造升级发展第三产业,还要面临着另一更大的土地性质变更难题。这就使得中心城区的大量工业房地产闲置下来。
4.工业园区的土地没有得到有效利用
尽管政策已经将用地性质变更的每一步都卡得很死,但是,房地产开发跟其他产品生产不一样,房地产开发可以有很多不同的规划及设计,这便注定在开发过程中,房地产有更多自主发挥的空间。现在握在开发商手中的动辄上百亩千亩甚至几平方公里的大面积工业地块,都会有一部分演变为住宅、写字楼开发建设用地。部分开发商以工业用地名义取得土地使用权,然后凭借配套设施等名义,灵活地处理用地性质,以达到变更土地性质的最终目的。工业用地上最后建起了部分商品房、写字楼等,使得工业用地没有得到有效利用。
五、工业房地产市场管理的政策建议
1.提高工业用地使用效率
节约集约用地工作是2009年广州市土地管理的重中之重。贯彻落实《关于统筹高效利用工业用地的工作方案》,是节约集约工业用地的有效方法。通过提高容积率、建多层厂房促进广州土地的节约利用,鼓励用地单位利用存量工业用地新建、扩建、翻建标准式多层厂房。存量工业用地在符合有关规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。存量工业用地不能达到《广州市产业用地指南》标准的,视为低效工业用地,可由土地储备机构协议收购后再利用。在不增加建设用地规模并符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,各区要引导集体经济组织按照依法自愿有偿的原则,将分散的集体建设用地(含村经济发展留用地)集聚化和规模化经营。可将零散建设用地复耕与农用地置换,以利于土地整合使用,提高土地利用效率。在考虑企业投资运营特点和生产线生命周期等因素的基础上,合理确定土地的有偿使用年限,建立国有土地租赁制度,引导部分工业项目以短期出让或租赁的形式取得土地。
2.合理利用空置厂房
当前广州有相当大数量的旧城区、旧厂房、旧村庄资源可供挖掘和改造,用来发展第三产业和现代服务业,但许多投资机构、企业和地方政府在按照现行政策,实施产业转型或升级、“退二进三”发展第三产业项目时,却遇到了政策“瓶颈”问题。原有建筑破旧、低档,根本无法改造成现代商贸城。广州目前的很多工业企业退出后,若要改造升级发展第三产业,还要面临着另一更大的土地性质变更难题。广州应完善和细化《广州市区产业“退二进三”企业工业用地处置办法》,加快工业用地转商业用地审批时间,简化手续。
3.理顺农村工业房地产的产权关系
广州市房管局的数据显示,目前全市农村建设用地有652.5平方公里,占了全市建设用地的40%,农村的土地资源潜力巨大。特别是农村工业建设用地占全市工业用地的比例在80%以上,而很多农村工业用地的产权关系不清晰,产权关系不明晰会影响到正常的租赁活动和工业园区的正常营业。像白云区冒凤山西侧的广州民营科技园,项目规划1223亩,先进驻企业135家,租金在20元/(平方米•月)左右,但现在因产权有纠纷,已经影响到园区的正常营业。可见,明确产权关系,避免引起纠纷和村民围攻工业园区的现象发生是很重要的。另外,改革土地征用和建立流转制度是十分必要的,改革的切入点是应该尽快相对统一征地补偿和集体土地流转价格的标准,尽量避免政府、农民和用地企业在征地和土地交易过程中过多地进行讨价还价并引发矛盾摩擦。
参考文献:
[1]广州市政府信息网.广州市2008统计年鉴[M],2009
[2]广州市国土资源和房屋管理局.广州市房屋租赁市场分析[EB/OL]
laho.省略/fwgl/scfx/
[3]曾冬梅.珠三角工业地产升温开发商与海外基金竞相争夺[N].中国房地产报,2007-3-12
[4]董大.工业房地产发展趋势分析和统计指标体系建设――以上海为例[J].价格理论与实践,2007(3)
利用延边林业集团所属企业的相关数据，分别求出林业产业总产值、林业第一产业产值、林业第二产业产值、林业第三产业产值的集中度。本文用CR3来分析延边林业产业的市场结构。
（一）林业产值市场集中度根据《延边林业统计资料》，选择延边地区规模最大的前3个企业的2005-2009年的林业产业，计算延边林业总产值集中度，见表1。从延边林业产业总产值集中度分析中，CR3从2005年的35.48%上升到2009年的38.47%，林业总产值市场集中度处于增长趋势。其中，白河和黄泥河的林业产业产值一直较高。
（二）林业主要亚产业产值的市场集中度近几年来，延边林区充分利用得天独厚的森林资源及林地资源，通过产业政策及布局的调整，建成一批基地和自成体系的产业化食品加工基地，以木材生产为主的传统林业，逐步向以培育新的经济增长点的林产工业、多种经营、综合开发林地为主的现代林业转变。计算2005—2009年以来的木材采运产值、林地经济产值、旅游产值、林产工业产值在本地区内份额的比重来分析延边林业主要亚产业的集聚情况，具体地见表2、表3、表4、表5。
二、结果分析
从表2中可以看出，延边林业产业总产值CR3覆盖的地区由2005年的白河、黄泥河、汪清转移到2009年的白河、黄泥河、敦化，其中变化最大的地区是汪清和敦化。主要原因是近几年敦化市加大力度，重视林业产业结构调整。第一，林业第一产业中重视多种经营，增加林地经济产值的比重。第二，林产工业得到了迅速的发展，基本形成了以家具为主的木材加工业集群。说明延边林业产业的发展虽然对森林资源的依赖程度较高，但林业产业结构的调整和布局调整对林业产业发展影响也不能忽视。从表2的木材采运业市场集中度来看，延边木材采运产值集中度基本上是平稳下降趋势，一直保持43%左右，集中在敦化、白河、和龙等地，这些地区森林资源较丰富。
从表3的林地经济产值市场集中度来看，延边林地经济市场集中度基本保持35%左右，集中在大石头、黄泥河、敦化等地。近几年，延边地区一直重视林地经济的多种经营，但发展较缓慢。表4的林产工业市场集中度中可以看出，延边林产工业市场集中度比其它亚产业的集中度高，保持60%左右，主要集中在新元木业有限公司、珲春森林山、白河等公司。2005-2009年间上升趋势明显，2006-2009年有一定的下降。延边森林旅游业产值的93.62%分布在离长白山最近的白河林业局。
通过延边林业产业的市场集中度分析中，可以看出延边林业木材采运业、林地经济是属于寡占IV型，该产业的企业总数很多。森林旅游业集中度过高，这主要是延边地区的森林旅游业主要靠长白山的生态旅游为主，其它地区的生态森林资源没有充分发挥资源优势的原因而引起的，这会影响有效资源的合理利用。延边林业经济增长方式具有明显的粗放型特征，从林产工业的集中度来看，延边地区林产工业基本上属于寡占III型，比其它亚产业处于较合理状态，但还需要进一步提高集中度。
关键词：产业地产 发展现状 定位 对策
1.引言
2010年，随着全球性经济危机的解除，全球经济正在实现全面复苏，在城市与工业实现蓬勃发展的同时，与住宅地产、商业地产并称为房地产市场三驾马车的产业地产也取得了突飞猛进的发展，传统的工业园区正逐步向产业地产全面战略转型。复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等内资房地产巨头纷纷抢先进入产业地产领域，而嘉民集团、AMB、盖世理、普洛斯以及新加坡丰树等地产开发商也开始集中介入内地市场，产业地产即将迎来历史性的发展良机。但是在我国产业地产迅速兴起的过程中，也出现了盲目投资开发热、采用传统的房产开发模式来运营产业地产、照搬流行概念进行炒作等诸多问题，对产业地产的长远发展造成了极为不利的影响。
西北国际机械贸易港”是一个专业市场复合型产业地产项目，位于陕西省咸阳市，由陕西昊实业有限公司运作开发。陕西昊母公司四川昊三农有限公司是一家整合大农机市场资源，主要从事农机有形市场和农机电子商务平台投资建设与运营的专业性市场开发公司，与中国最大的上市农机流通企业吉峰农机是战略合作伙伴。
作为一个以农机机电专业市场为主体的产业地产项目，它与传统的住宅房地产开发的理念和模式完全不同，与一般的商业地产开发相比，又有它自己的特点，许多过去从事传统房地产开发的开发商进入产业地产领域后，仍然照搬房产开发那一套理论和模式，结果得到了失败的经验教训。产业地产开发在项目的产业定位以及市场定位、经营定位等显得特别重要，甚至可以说产业定位的准确与否，是产业地产项目开发成败的关键性决定因素。以该项目为例，下面对产业地产项目的市场定位进行分析。
2.项目定位应遵循的原则
2.1符合项目所在城市的社会经济状况及未来发展方向
西安是陕西省省会，经济发展水平高，经济辐射能力强，已经形成了门类齐全的工业体系和城市服务体系，是西北地区最大的经济、商贸、金融、信息、文化中心和国际旅游热点城市。但西安在城市基础设施投资以及商贸物流等第三产业发展方面相对滞后，至今没有一家上规模上档次的机械设备专业市场。
近年来，西安提出了构建区域性商贸物流会展中心的目标，西咸新区的五大新城之一的空港新城，规划范围141平方公里，重点发展空港物流、大型商贸、现代服务业等产业。
大西安及咸阳片区，专业市场整体整合程度不高，开发强度和水平参差不齐，为项目走产业链整合，专业市场集群化的方向带来机会。
2.2充分结合企业自身的资源优势，选择符合国家产业政策方向的产业
以专业市场开发为主的产业地产项目开发，在进行产业方向和产业业态选择时，必须把握两个重要的产业选择原则：一是产业选择必须和企业自身的商业资源优势相结合；二是产业选择必须符合国家的产业政策方向。
产业方向选择要结合开发企业的商业资源优势，在于商业竞争既讲规模化，更讲求专业化，开发商如果没有自己的商业资源，就无法深度整合项目产业链上的一些优质资源，因而很难取得项目的核心竞争力。
产业方向选择要符合国家产业政策方向，一方面，产业地产项目通常投资规模大，投资周期一般都较长，少则三、五年，多则七、八年，甚至更长，这就要求在产业选择上必须相当慎重，符合国家产业扶持的行业，市场风险相对较小，也利于项目的长期持续经营；另一方面，从事国家产业政策支持的行业，能得到许多的优惠政策，乃至取得国家的各种补贴，从而有利于增加企业的经济效益，化解和降低经营压力。
2.3项目的外部市场条件是进行项目定位的重要参考因素
前面两个依据基本上决定了项目定位的产业方向问题，而项目定位的其他方面如项目的功能定位、客户定位、产品定位等一系列的问题，必须通过对外部市场的调研和分析来确定。
项目的市场外部条件主要包括几个方面：一是竞争者的状况，二是潜在的目标客户群体的状况，三是消费者购买习惯的偏好。
在外部市场条件的几个因素中，竞争者的状况决定了项目的总体定位和功能定位，目标客户群体的状况决定了项目的产品定位等方面。
3. 项目定位所参照的几大基本因素
3.1项目所处区位
立足咸阳空港区位，彼邻省会西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，是西北地区交通要塞，交通条件十分便利，区位优势突出。
3.2城市社会经济发展
咸阳是陕西重要的工业城市，处西咸新区的核心地带，西安是西北地区的经济中心，未来的发展空间十分广阔。
3.3产业优势
西安是国家重要的产业装备制造基地，有陕西重型卡车制造厂，陕西达刚路机股份有限公司等大型机械制造企业，陕西也是西北地区较大的农业大省，农机产业基础良好，项目开发公司的战略合作伙伴吉峰农机在农机流通行业有强大的商业资源，国家实行农机购机补贴政策的产业扶持政策对项目构成利好。
3.4竞争性专业市场
西安、咸阳两地的专业市场呈现分布散，产业化程度不高的特点，既有市场升级换代带来的机会，又有政府规划，商家意愿，行业特点等不确定性因素，西安、咸阳目前的专业市场规划落后，层次较低，这给新兴市场的建设提供了机会。
3.5潜在的目标客户
本项目客户分为消费者、经营者、投资者。消费者为市场后期的终端用户，经营者为市场后期入驻的农机机电设备经销商，投资者是对项目看好，购买项目的商铺的客户群体，分享项目后期成长收益
3.6同业竞争者
首先从区域上讲，在项目的开发周期内将面临咸阳汽车产业园的直接竞争，同时在招商方面，也将和西咸两地的其他产业地产项目有竞争，如西安华南城，西安沣东国际车城、扬凌农机城等。因此合理的产业规划是项目定位的重点。
4.项目定位的基本结论
项目定位的总体思路：落位西咸新区整体规划，提升区域城市形象，立足大农机产业，树立高端形象，做行业标杆，差异化发展，做区域专业市场的领跑者。
4.1产业定位
依据项目所处城市的社会经济状况、产业发展状况结合项目公司战略合作伙伴吉峰农机的商业资源优势，同时依托地方政府支持第三产业发展和国家农机购机补贴政策的产业政策。
4.2该项目的产业定位
建设大农机机电专业市场为其主导的产业方向，鉴于比邻空港的区位优势，园区部分土地建设机械机电总部办公基地，为给专业市场和总部基地配套，再辅助建设商业商务配套设施。
4.3客户定位
传统的商业地产项目的客户主要是经营者、投资者、消费者，但对于一个以专业市场为主体的产业地产项目，还有两类重要的客户：地方政府和为项目配套的社会中介组织。地方政府主要是指市区两级政府，他们为搭建政府服务平台提供支撑，其他社会中介组织，主要是指银行等金融机构和物流企业。
4.4经营业态与产品定位
关键词：宿迁 ； 房地产
中图分类号：F253文献标识码： A
1．宿迁概况
江苏省宿迁市，位于江苏省北部，长三角城市群成员城市，是江苏省最年轻的地级市。下辖两区三县分别是：宿城区、宿豫区、沭阳县、泗阳县、泗洪县。
2．全市房地产市场运行情况
2.1开发投资继续保持增长态势
2013年全市房地产开发投资317亿元，同比增长45%；其中市区房地产开发投资132.13亿元，同比增长45.42%。 2013年全市实现房地产地方税收62.83亿元，同比增长45.37%；其中市区实现房地产地方税收24.99亿元，同比增长48.75%。
2.2新开工及新竣工情况
2013年，全市房地产新开工面积1404.04万O，同比上升55.81%，竣工面积524.13万O，同比上升18.26%。从不同面积段看：成交主要集中在120O-144O的面积段，占总销售量的26.11%，其次是100O-120O面积段，占总销售量的24.75%，大于180O的面积段，占总销售量的17.55%。就宿迁市目前的情况来看，购房者比较青睐改善型的房型，主要集中在100O-144O的面积段。
2.3批准预售情况分析
2013年1-12月份，宿迁市市区商品住宅累计批准预售270.77万O ，全省排名第十位，同比上升37.15%，涨幅全省排名第四位。根据省住房办的数据，宿迁商品住宅批准预售面积为202.2万O ，全省排名第十一位，涨幅为40.54%，全省排名第四位。
2.4销售情况分析
2013年1-12月份，市区商品住宅累计销售为221.09万O，全省排名第十名，同比上升34.88%，涨幅全省排名第三位。
2.5成交价格走势分析
2013年，全市商品住宅成交均价为3909元/O，同比上升5.02％;市区商品住宅成交均价为4396元/O，同比上升2.11％;三县商品住宅成交均价为3645元/O，同比上升7.97％。
2.6不同单价段销售面积分析
从不同单价段来看：成交主要集中在4000-5000元/O的价格区间，占总销售量的39.51%，其次是5000-6000元/O的价格区间，占总销售量的29.17%，第三的是3000-4000元/O的价格区间，占总销售量的20.55%。就目前的情况来看，购房者能够接受的单价是在4000-6000元/O的价格区间。
3．宿迁房地产市场存在问题
3. 1 房产企业综合实力不强，受政策性影响较大
一、虽然近年来宿迁市已经引进了恒大、佳源、苏宁等大型的房地产开发企业，但是从整体上来看宿迁市房地产开发企业多为中小型企业，重销售、轻管理，重利益、轻责任。
二、房地产开发项目大多数为期房预售，目前仅有水木清华项目为现房销售，恒大华府、恒大绿洲两个项目为精装修房屋，成品化住宅率偏低，项目缺乏个性、缺少特色，住宅产业化整体程度不高，不能满足不同层次城市人民生活的需求。
三、近年来房地产行业受国家、省房地产宏观调控政策的影响较大，特别是对中小型房地产开发企业的影响更大，出现了开发企业资金回笼较慢、工程进度缓慢的问题，有的甚至出现资金链断裂，工程项目停滞不前。
3. 2房价上涨预期较高，调控难度较大
2013年以来，市区的商品房项目成交均价呈现阶梯式上涨。据统计，从3月份，水木清华项目，开盘成交均价为5800元/O； 7月份，中远现代城项目，开盘成交均价为6235元/O；9月份，海天翡翠城项目，开盘成交均价为6116元/O；11月份，金鹰国际花园项目，开盘成交均价为6550元/O。商品房项目成交均价的节节攀升，为2014年房价的调控带来一定难度。
3. 3延期交付现象频发，维稳压力较大
由于房地产竣工验收手续较多，涉及部门较多，少数部门帮办服务意识下降，导致项目运作周期较长，同时由于开发企业经验不足、实力不强、资金不足、人员素质参差不齐等原因导致开发进度缓慢，从而致使开发项目延期交付。2011年以来，市区多次投诉和集访均是由开发项目的延期交付赔偿问题引起的，维稳的压力较大。
4.市主管部门拟采取的措施
4.1加强行业培育，引导一批开发企业做大做强
一、积极引进在国内负责任、信誉好的大型标杆龙头型房地产开发企业进驻宿迁市，使其起到示范带动作用。
二、积极鼓励本地房地产开发企业做强做大，加大对本土房地产开发企业的帮扶力度。重点培育中远集团、同兴置业、富国集团等房地产开发企业提档升级，力争两年内达到国家一级房地产资质，同时鼓励他们要做大做强，走出宿迁；
三、引导房地产开发企业提升自身实力，积极钻研如何扩大企业规模，不断增强自身综合实力。
4.2推行精品工程，加大优质住宅有效供给
一、强化房地产开发企业的小区设计理念，加强小区的人车分流设计、智能化设计，建设精品工程，打造优质住宅。
二、引导房地产开发企业加强住宅产业化建设，重点加大住宅产业化技术、精装修住宅等方面建设力度，打造产业品牌，走出一批高科技含量、低能源消耗、综合性能好房地产项目。
4.3加强指导服务，引导开发企业合理定价
从2013年底，市物价部门对市区商品房价格定价调整为“自主定价”即由过去的最高销售价备案管理，改为由房地产开发销售企业根据开发经营成本和市场供求状况自主确定销售价格。“自主定价”后，部分开发企业涨价预期较高，物价部门应加强开发企业的定价指导，及时公布相关区域商品房销售价格，避免少数商品房项目盲目定价，出现房屋滞销、资金紧张、工程进度迟缓、延期交付等现象。
4.4推进帮扶验收，强化属地维稳履责
目前，《宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》已于2014年1月1日起开始施行，这将有效缓解验收过程中出现的程序繁、环节多、耗时长等问题，开发企业应加强与市验管办沟通，有效推进项目验收进度，促进项目早验收、早交付。
5. 下一阶段发展趋势研判
5.1市场销售量将稳中有升
一是从宏观层面来讲。2014年，房地产宏观调控政策将继续保持稳定。“单独二胎”政策的放开、保障房工作的全面推进，都将形成新的市场需求。因此，市场整体上还是会有较为充足的需求支撑。
二是从微观层面来讲。随着宿迁市城市化进程的加快，洋河新区铁路的全线贯通，以及宿迁“一轴两幅九市”规划的提出，下一阶段宿迁将会吸引更多的人气集聚，且人口的流动性也将加快，这将促进宿迁市房地产市场的发展，相应的购房需求也将会有所增加。
5.2供给量保持较高规模
一是宿迁市正处于旧城改造阶段。老城区由于配套设施齐全，交通便利，开发商拿地意愿较为强烈；
二是宿迁市正处于大力招商引资和积极吸纳人口阶段。下一阶段将会相应加大土地供应规模，为外来人口提供不同档次的充足房源，以满足不同收入层次人群对住房的需求。既有为低收入者提供的公租房、廉租房等过渡性住房，现已在制定外来务工人员也有为高收入者提供的高档住宅。因此，预计2014年的土地供应量和房屋供应量还将保持较高规模。
5.3房价继续平稳运行
一是宿迁市房地产市场一直处于平稳健康发展的态势。宿迁市房地产市场一直没有出现大起大落的现象，部分持币观望购房者释放购房需求，房价将会继续保持平稳。
二是保障性住房的建设对稳定房地产市场供销平衡将起到积极作用。
三是受区位和房屋质量与品质的进一步提升的影响。例如市区金鹰国际花园、中远现代城、水木清华等部分区域热点楼盘的销售，将带动周边房地产项目销售价格的上升，市区房价将有小幅上涨空间。
