三次产业结构进一步趋向合理
农业生产由于各地认真贯彻落实中央一系列扶持政策，将会继续保持今年以来恢复性增长态势。第三产业将加快发展，增速和占GDP比重将逐步提高。三次产业发展将呈现第一产业平稳增长、第二产业比重稳中有降，第三产业发展加快的趋势特征。
工业结构进一步优化，高新技术产业和装备制造业将继续加快发展
一是随着国家进一步优化消费环境，促进消费政策的不断完善和实施，居民消费水平逐步提高，轻工业发展加快，轻重工业比例关系将得到改善。二是与当前供给瓶颈行业投资相关联的制造业领域，如与电力投资相关的锅炉及原动力设备制造业、电力设备制造业，与运输能力扩容相关联的船舶制造业、专业港口建设、铁路建设用材料和设备制造等，增长速度将会加快。三是高技术产业，特别是电子计算机与电子元器件制造业将继续保持快速增长格局。
能源、资源的瓶颈制约状况短期内难以根本缓解
近年来，投资拉动重化工业的快速增长，形成了对能源和原材料行业的巨大需求，这一需求拉动力将进一步传递到铁矿石、焦炭、煤炭、原油等上游基础能源和原材料领域，使得原材料和石油与电力等能源出现供不应求的紧张局面。由于煤电油运建设周期相对较长，难以在短期内大量增加新的供给能力，上游原材料行业的生产能力也难以在短期内明显提高，因此，近期我国能源及原材料行业供不应求的形势将依然十分严峻。
对传媒产业性质和特点的再认识
目前，文化体制改革遇到的难点，从产业领域看主要集中在传媒领域。在其他方面，如演艺、会展、艺术品经营等领域，由于与意识形态关系不大，国家已经允许民营资本和外资进入，甚至一些领域允许非公有资本对国有文化单位通过参股、控股进行重组，这在2005年国务院10号文件中已明确规定。但是在传媒领域，无论是国务院10号文还是中央14号文都明确党报、党刊、电台、电视台继续保持事业体制。目前已经组建的几十家传媒集团大多还都按照“事业体制、企业化运营”的二元体制结构在运行。对于这种很不规范、同时也缺乏法律依据的集团体制形态如何进行改革，各方面的认识还不一致。分歧的焦点是对传媒的公共性和产业化的认识有所不同。因此，需要在理论上对传媒的性质和特点进行深入分析。
首先，现代传媒的频道、频率、刊号和卫星资源，是国家的公共资源和战略性资源。所谓公共资源，按照公共经济学的理论，是指现代传媒所具有的快速度、远距离、高覆盖的技术手段使传播内容在时间和空间上被急剧放大，从而可能对某一社会群体甚至整个社会产生强烈的正、负外部效应，因而具有“市场失灵”的“公共性”。所谓战略性资源，是指在世界经济一体化、政治多极化进程中，传媒不仅在国家的经济、社会发展中具有重要的信息传播和舆论引导作用，而且作为国家的“软实力”，在国际竞争和维护国家文化、文化信息安全方面具有重要的战略地位。从国际经验看，传媒的上述资源一般都掌握在国家手里，由于国情不同，有的由国家进行垄断性经营，有的实行所有权和经营权分开，但所有权一般都由国家垄断。目前，我国经济、社会、文化正处于转型期，转型期最大的特点就是随着经济结构和利益关系的调整，可能产生强烈的社会震荡。因此，要充分发挥传媒在现代化建设和社会稳定，以及维护国家文化和文化信息安全方面的重要作用，必须由国家对传媒的所有权实行垄断，这是我国作为全球最大的发展中国家，同时又处于转型期的国情所决定的。
其次，是传媒公共性和产业化的关系问题。传媒作为国家的战略性资源，是公认的“社会公器”，具有很强的公共性，但同时又具有产业化的特点，能够通过市场化、产业化运营，产生巨大的经济效益，这已被国际经验所证明。在一些发达国家，如美、英、法、德、日、韩等国，传媒作为重要的产业部门，已经成为新的经济增长点和支柱产业。事实上，除了极少数具有纯公共文化产品和服务性质的媒体不能进行产业化经营外，就绝大多数作为准公共文化产品和服务性质的媒体而言，其公共性和产业化几乎是一个硬币的两面不可分割。单纯强调传媒的公共性，强调其意识形态的功能和社会效益，而忽视其产业性质是片面的；把传媒等同于一般商品，强调其产业特征和经济效益，而忽视其公共性和社会责任也是不可取的。问题在于，如何根据传媒的性质和特点来科学、合理地安排其体制模式，使之既充分发挥“社会公器”的重要作用，同时又通过市场化、产业化运作得到足够的发展空间，取得应有的经济收益，是文化体制改革面临的新课题。
三是就绝大多数作为准公共文化产品和服务性质的媒体而言，其公共性的强弱也有所不同，在市场准入、体制模式等方面应该按照分类指导的原则推进改革。比如说党报、党刊、电台、电视台等，这些媒体承担了较多的公共职能和社会责任，公共性比较强一些。而科技、财经、生活、娱乐、教辅类媒体，提供的产品和服务更具个性化和私人性质，公共性相对弱一些。对于这类更具个性化、产业化特点的媒体，是否可以允许非公有资本进入，实行国有资本控股的混合经济结构，是下一步深化传媒体制改革值得研究的一个重大问题。
传媒集团发展模式和体制模式的创新
近年来，随着经济全球化和信息技术的迅速发展，世界传媒产业形成了专业化、集团化、国际化和跨媒体运营的发展趋势。众所周知，国际上的大型传媒企业，如时代华纳、新闻集团、贝塔斯曼等都经历了一个由小到大，从单一企业向集团化发展，从某一传媒行业向跨媒体运营发展，从区域性的传媒集团向国际化的跨国公司发展的过程。以跨国大型传媒集团为中心，各类中小传媒企业与之形成了专业化、国际化的配套生产和服务的分工格局。而大型跨国传媒集团都是在登陆资本市场以后，依托国际资本市场的投融资平台，通过不断的投资、收购、兼并等市场化方式，实现规模扩张和国际化跨媒体运营的。
目前，我国传媒集团的问题主要有两方面：一是由于传统文化体制条块分割的束缚，传媒集团基本上都是在行政方式推动下，按照同行业、同区域范围组建的，不仅资产规模和经营规模较小，竞争力不强，而且始终受到行业范围和区域空间的局限而难以发展壮大；二是由于对传媒的公共性和产业化的认识还存在分歧，因而在体制安排方面，传媒集团仍然沿袭着“事业体制、企业化运营”的体制形态在运作，这种过渡性的、非规范性的体制形态使之在财务管理、对外投融资合作、建立规范的激励和约束机制等方面难以迈开实质性步伐，制约着其快速发展。为此，在“十一五”期间，借鉴国际大型传媒跨国公司的运营经验，通过发展模式创新开拓新的增长空间，通过体制模式创新增强发展动力和活力，实现增长方式和体制模式转变，加快构造我国的跨国传媒集团，使之在传媒文化产业的结构调整、文化市场的战略性投资和中国文化产业实施“走出去”的进程中发挥积极作用，成为加快我国文化产业发展的战略抉择。
创新发展模式，就是要拓宽发展思路，解决传媒集团自身的发展战略定位问题。例如，在产业、产品定位方面，是恪守现存的传媒行业和产品服务领域，还是紧紧地追踪高新技术的发展，向新媒体和其他关联领域拓展，实现跨媒体运营？在产品价值链的构造方面，是以播出或出版平台为主，还是向上下游发展，形成内容提供商、播出和出版平台以及发行商的完整产品链、价值链？在地理空间布局和品牌运营方面，是继续在现有的区域精耕细作，做区域龙头老大，还是依托本地区的既有基础，向全国乃至全球发展，打造国内名牌或全球品牌？总之，思路决定出路，战略决定未来，依托发展战略的指引实现快速、持续发展是国内外很多成功企业的普遍经验。当然，各个传媒集团都有自己的具体情况，在制定和实施发展战略过程中，既要解放思想，拓宽思路，又要实事求是，量力而行。
随着新技术革命的发展，媒介的载体发生了很大变化，比如说磁带，上世纪80年代还比较流行，现在可能在农村还有，但是在城市已经基本被淘汰了，如果继续恪守这一领域，就只能坐以待毙。所以，创新发展模式就是要紧紧跟随新技术革命的潮流，突破条块分割的体制约束和单一在平面媒体、有线媒体或无线媒体的空间里搞发展的既定模式，根据新技术革命所提供的一些新的技术手段，进入新媒体的发展领域。这几年新媒体已经走出了2000~2002年的低谷，进入第二轮高速增长，一些国际风险投资公司如IDG认为未来几年可能是新媒体的高速发展期，国内创业投资会出现一个新的发展高潮。为此，我们要抓住机遇，依托传媒集团多年积累起来的丰富内容资源、人才资源向新媒体和其他相关文化产业领域延伸，在专业化的基础上构造新的产业链和价值链，形成以核心业务为支撑，多种业务互为依托的新的发展模式和利润来源。
创新体制模式，就是要与时俱进，通过探索创新，寻求有利于解放和发展文化生产力的新体制、新机制和新型管理模式。应当肯定，传媒集团现行的“事业体制、企业化运营”的模式，具有兼容旧体制和新体制的特点，因而，在文化体制转型时期，在改革目标尚未清晰，诸多配套政策还不完善的情况下，作为一种过渡形态是必要的。实践也证明，这种体制模式实施10多年来，对于突破传统文化事业体制的羁绊，加快发展传媒文化产业起到了积极作用。然而，在文化体制改革已经进入到全面展开和规范发展的新阶段，这种体制模式的弊端也日益显露出来。传媒文化产业作为公共性较强的文化产业领域，其体制模式创新的基本原则应当是既有利于产业化运营，又确保党的领导和正确的舆论导向。有利于产业化运营，就是要大胆借鉴国际传媒跨国公司的运营经验和管理经验，遵循文化市场的经济规律；确保党的领导和正确的舆论导向，就是要通过一系列规范的特别制度安排来实现这一要求。
总结试点单位和非试点单位的一些成功做法，笔者认为，传媒集团下一步的改革试点可以有三种途径。一是绝大多数兼具公共性和产业性质的传媒集团，可以依据《公司法》，按照整体改制的方式创新体制模式，实现“事业体制、企业化运营”的双轨制向企业体制的并轨。集团公司改制为规范的国有独资有限责任公司，在资产管理、人事管理、业务管理上与国家有关监管部门对接。集团下面可按照事业和产业两类单位分别进行管理核算，同时建立健全各项管理运营制度和激励与约束机制。二是少数公共性特别强的传媒集团可以考虑回到事业体制（如中国广电集团），以事业为主体，对下属广告、发行等经营性资产有限分离，分别执行事业和企业的财务制度，按照政策规定对产业单位进行改制试点，支撑主业的发展。三是借鉴国际经验，结合国有文化资产管理体制改革，择机进行国有传媒控股公司和国有资本控股、混合经济结构的传媒集团试点。
所谓特别的制度安排，一是产权制度安排，传媒集团的母公司要实行国有资本独资经营，在对外合资合作、上市融资过程中，实行国有资本控股，探索设置优先股、黄金股或A、B股等国际通行做法。二是人事制度安排。传媒集团的重要人事任免要掌握在党和政府手中，同时按照《公司法》规定的程序进行。三是市场监管制度安排。对于传媒文化行业所涉及的内容导向、行业标准、服务质量和价格、市场行为等方面，政府主管部门要通过制定行业规范，加强市场综合执法，切实监管到位，促使传媒集团在焕发生机与活力的同时，实现健康、有序的发展。
传媒文化产业集团改革创新的途径和发展趋势
文化体制改革是在党的领导下，以文化市场微观主体为中心的社会主体通过理论创新和实践创新，探索解放和发展文化生产力的中国道路的自觉行动。近几年来，在文化体制改革试点过程中，一些传媒集团解放思想，大胆实践，在创新发展模式、体制模式方面进行了积极的探索，积累了丰富的经验。我国传媒集团改革创新的具体途径和发展模式已初显端倪，逐步清晰可见。
上海文广集团通过广泛联合，打造跨地区、跨行业的综合性传媒集团，培育国际品牌的发展模式。上海文广明确提出实现两个转变的战略方针，一是由为播出而制作转变为为市场而制作；二是从地方播出机构转变为面向全国乃至全球华语世界的内容提供商和发行商。为此，上海文广在盘活内容和版权资源存量的同时，和《北京青年报》、广州日报报业集团等强势媒体广泛联合，投资创办《第一财经日报》，《第一财经报道》、《第一财经网》，进入平面媒体和宽频网络电视、手机电视、数字多媒体电视等新媒体领域，初步形成跨地区、跨行业的综合性传媒文化产业集团的雏形。
牡丹江广电集团以国有资产划拨的方式，吸收合并牡丹江报业集团，组建企业性质的区域性、跨行业的新闻传媒集团的发展模式。这一模式得到业界许多专家的首肯，被誉为“牡丹江模式”。其主要特点：一是通过整体改制为国有独资有限公司，注销事业法人，在全国率先实现了从“事业体制、企业化运营”的双轨制向企业体制的并轨；二是通过国有资本授权经营，派出监事会，市政府与集团公司之间建立起规范的委托关系，实现了政企分开、政资分开，成为真正的市场微观主体；三是在建立党委和法人治理结构相结合的领导决策体制、创新管理经营机制以及推进跨行业经营方面迈出了积极步伐。
此外，浙江日报报业集团在有效整合区域内报业资源的同时，通过广泛吸纳社会资本，探索以报业为主业，跨行业、跨区域的多元化发展模式；中国电影集团通过投资合作，延伸产业、产品链，构造专业化、规模化、上下游一体化的影视集团的发展模式；湖南广电集团依托卫星频道，着力发展娱乐文化产业，探索“娱乐中国”的特色经营模式；广州日报报业集团、新华报业集团、河南日报报业集团等以党报为龙头，整合优化区域内报业资源，形成专业化、系列化的区域性报业集团的发展模式；上海世纪出版集团联合有关社会资本进行股份制改造，探索以国有资本为主体、多元产权结构的出版集团的发展模式等，都富有创意，可圈可点。
一、商业地产的范畴与经营模式
所谓商业地产是指除了住宅及工业地产以外的地产产品和服务的总称，如开发经营购物中心、超级市场、商业步行街、酒店式公寓、写字楼、娱乐健体中心等，但本文此次分析的商业地产仅限狭义的商业地产，即用于零售业的地产形式。
商业地产的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。通常的做法是房地产开发商设立或委托专业的公司进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作，以提高项目的成功率，达到追求股东权益最大化的目的。
不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。而且商业地产的经营模式将直接影响其价值和未来发展的好坏，这里对常用的几种商业地产经营模式的适用范围及其优缺点进行分析。
1 整体出租模式
整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，而之前则主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2～3个月租金的押金。比如深圳的宜家家居广场就是采用的这种经营模式。
其优点：不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，有利于开发新的项目；物业的升值空间较大；带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。
其缺点：收益低，其投资回报率在3％～5％之间；租期长，物业即便升值，其套现的难度也很大；不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。
适用类型：无商业专才的开发商；资金实力雄厚的开发商；经营相对保守的开发商；售后返租的产权式物业开发商；物业面积一般不超过30000平方米。
2 分层或分片出租模式
与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。比如深圳的茂业百货和天虹商场就是采用的这种经营模式。
其优点：租金相对整体出租要高一些；风险分散，租金相对有一定保证；物业可进行抵押贷款；比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺；某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。
其缺点：需重视前期的商业策划(业态组合、功能定位、市场定位等)；需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才；各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。
适用类型：资金实力雄厚的开发商；售后还租的产权式商城；物业面积在20000～50000平方米。
3 分散出租模式
分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场、华强电子世界等。
其优点：租金很高，开发商收益可最大化；物业升值空间大，容易出售；租期短，容易改变功能或调整经营。
其缺点：需设立专业的经营管理公司负责经营管理；需充分重视前期的市场定位，功能定位的策划工作；招商能力要求极高；日常经营能力要求高；经营风险最大。
适用类型：商业区或城郊的大型商业物业；面积在10000～500000平方米停车场及卸货区的面积足够大；售后返租的产权式商城。
4 层(或片)与散结合出租模式
此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。深国投名下的嘉信茂购物中心就是通过引进山姆会员店来实现这一经营模式。
其优点：大小租户的结构使项目稳定性提高；主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功；有利于建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件；为开发商创造经常性收益。
其缺点：要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；对主力店的招租能力要求极高。
适用类型：主要是50000平方米以上的购物中心。
二、政策对商业地产价值的影响
1 严厉的购房调控政策引导投资资金流向商业地产
近两年来，房地产市场投资热情高涨，房价居高不下，为控制房价，2010年政府出台了严厉的调控政策，从4月17日的“新国十条”到9月30日的“新国五条”，再到限购、加息、叫停房贷、土地问责等，住宅市场被迫降温，观望气氛渐起，但如此严厉的调控政策却未对资金进入商业地产加以限制，因此令商业地产焕发出勃勃生机，不少投资者因住房限购而转向商业投资，商铺的成交价格一路攀升，例如近期深圳湾等地商铺的旺销就体现出资金流入商业地产的比例正在大幅增加，新一轮的淘金狂潮已经开始显现在商业地产的投资上。
2 城市更新改造增加商业用地供应
旧城改造已渐成各大城市求解土地困境的救命稻草之一，2009年12月1日《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)正式实施，这是国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章，在鼓励权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度突破。深圳市政府对该市土地资源承载力进行的调查显示，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力。而深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，这也意味着通过城市更新改造“要”到的土地资源面积比可以新增的建设用地还要大。根据《办法》，所谓的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的
种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新，以及拆除重建类更新，其中功能改变类城市更新政策更是提供了旧工业区升级改造成商业用途的可能性，进一步提供了商业用地的可能供应量。
3 规划影响片区商业地产地位
深圳前海深港现代服务业合作区建设，已经上升为国家发展战略，正式写入2011年全国人大审议通过的“十二五”规划之中。根据规划初稿，深圳前海1851万平方米总开发规模中，商务办公规模821万平方米、超级商业中心90万平方米、配套商服业180万平方米、住宅规模550万平方米、其他160万平方米。从规划方案看，住宅占总开发规模的29.7％，商业占总开发规模的14.6％，商务办公占总开发规模的44.4％。城市发展中心西移，特别是前海规划清晰、超前，有巨大的想象空间。片区的规划、配套好，消费能力强，这是商业地产的发展最现实的市场基础。因此，大前海将成为深圳商业地产的重要一极。
2010年6月1日，国务院就广东省《关于延伸深圳经济特区范围的请示》作出批复，同意将深圳经济特区范围扩大到深圳全市，将宝安、龙岗两区纳入特区范围，这标志着深圳城市一体化将加速发展，经济特区扩大到全市，将有利于促进特区外房地产市场的发展，促进特区外土地资源的合理布局与有效利用，提高住房供应规模和效率，它也将成为深圳商业市场的助推器，在它的影响下，宝安、龙岗两区商业将得到迅猛发展。
三、深圳市商业地产的发展趋势
深圳商业地产的经营成本比香港、上海、北京都低，但强劲的消费力促使深圳的品牌迅速成长，然后向其他区域辐射，整体的发展趋势向好。根据目前深圳商业地产发展现状以及内外经济环境、政策环境等的影响，笔者认为，深圳商业地产未来的发展方向如下所述。
1 “产权式商铺”日渐势微，整体持有型物业大幅增加
近两年大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等衍生的营销形式，将会逐渐退出市场。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，正在或已经触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。而以出租为主，长期整体经营的商铺，或是整体购买物业产权，再分配收益权的商铺，其投资价值会高于产权分租的商铺。因此，未来市场上整体持有的商业物业比例将会增加，基本上整体持有分为两类：一种是开发商自己持有，只租不售；另一种是大商家整体收购后统一经营。
2 项目开发形态多元化
总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合，开发形态日趋多元化。
3 高端商业综合体成为主流
随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。城市综合体的(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高36％，而节能收益则可以提升42％。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六本木，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。作为目标成为国际中心城市的深圳，其未来规划的人口将达到3000万，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选择。
4 社区商业成为热点
社区商业物业是指以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积为社区及周边地区的物业，它与社区住宅唇齿相依，其消费者群体主要为社区住户。各种迹象表明，规模适中、符合市民实际需要的社区商业，将成为新的开发热点，同时这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态之一。
一、产业融合发展日益深入，部分制造企业向服务提供商转型
在当前经济发展中，伴随着消费者需求的升级，现代制造业与生产业之间的融合发展日益深入。这种融合更多地表现为服务业向制造业的渗透，特别是生产业直接作用于制造业的生产流程，很多企业依托制造业拓展生产业，通过企业再造和并购重组等方式，从销售产品发展成为提供服务和成套解决方案，部分制造企业实现了向服务提供商的转型，也就是通常所说的“制造企业服务化”。典型模式主要有：
（一）依托制造业拓展生产业
许多传统的制造业企业依托制造业大力发展生产业，形成了新的业务增长点，通过产业之间的融合发展提升了企业的整体竞争力。服务业在许多跨国公司的营业收入和利润中所占比重越来越高。典型的代表是美国通用电气公司（GE Appliances）。
在企业发展过程中，通用电气公司充分利用自身所具备的品牌、技术、内容开发、全球化、人力资源、财务实力等关键能力，执行“重组”战略，依托制造业积极发展商务金融、消费者金融、信息技术等利润丰厚、发展前景广阔的生产业，极大地增强了市场竞争力。2002年以来，通用电气公司逐渐退出了包括美国抵押贷款发起业务等营业收入约500亿美元的业务，收购和发展了营业收入约800亿美元的新业务。进行业务整合之后，通用电气公司共拥有六个行业领先的业务集团：基础设施、医疗、商务金融、NBC环球、工业和GE消费者金融，使企业的制造功能和服务功能融合为一体。2003年以来，服务业收入占通用电气公司营业收入的比重超过了60%。通用电气已发展成为全球最大的多元化服务性公司，同时也是高质量、高科技工业和消费产品的提供者。在雷曼兄弟等投资银行倒闭、通用汽车公司等大企业严重亏损的背景下，通用电气在2008年仍然能够取得180亿美元左右的盈利，每股盈利仍保持在1.78到1.84美元左右。通用电气公司金融服务业务在2008年实现盈利90亿美元。从制造业到服务业的多样化、相互融合的业务赋予了通用电气巨大的战略灵活性，通用电气实现了高效成长。
（二）从销售产品发展成为提供服务和成套解决方案
在当今社会，消费者更加注重产品的个性化以及产品使用的便利性，服务的附加价值增大。国际上一些大型的传统制造企业积极发展各类与产品相关的服务业务，向服务业渗透和转型，从销售产品发展成为提供服务和成套解决方案，作业管理从制造领域延伸到了服务领域，服务业务成为新的增长点和利润来源，为这些传统制造企业赢得了竞争优势。国际商业机器公司（IBM）是此领域的典型代表。
IBM公司于1911年创立于美国，传统上是一家信息工业跨国公司，现已发展成为全球最大的信息技术和业务解决方案公司。20世纪90年代中期，IBM公司在硬件业务上陷入了困境。在此背景下，IBM成立了全球服务部，在前总裁郭士纳的带领下启动从硬件向软件和服务的战略转型。事实证明，IBM的转型取得了成功，服务业务占公司总营业收入的比重超过了50%，IBM公司发展成为世界上最具影响力的信息技术服务企业。
进入新世纪后，面对商务环境的变化，IBM重新确立了以客户为中心的导向，倡导“随需应变”（e-business on demand）的转型理念，进一步改变商业流程，外包其核心业务以外的功能部门，对全球服务部门进行机构调整，为客户提供服务和成套解决方案，积极开展服务创新、全球整合转型、服务产品化。为实现差异化和可持续发展，IBM对一些传统业务进行了取舍与更新。2003年以来，IBM分流了很多日常性的业务，比如以17.5亿美元的交易价格将全球PC业务出售给中国联想集团，但在关键的高价值领域如咨询、信息随需应变、服务资产等方面加大了投资。同时，IBM还开展了新计算模式的研究，转变了协作创新的方法，能够为客户提供集成了硬件、软件、融资和服务的成套解决方案，使IBM从硬件到软件和服务有机结合起来，强化了IBM满足客户需求的能力，可以帮助客户利用IT将其市场和成本竞争力提高到新的水平，提升了IBM的市场竞争力。
由于IBM近年来成功实现了业务转型，具有很强的抵御金融危机和经济衰退的能力。2008年，IBM的营业收入达到了1036亿美元，这是IBM营业收入首次突破千亿美元大关，创下历史最好成绩。该公司每股盈利高达8.93美元，预计2009年将在此水平上继续提高到每股9.20美元。
（三）从制造企业转型为服务提供商
伴随着人力成本的逐渐上升和竞争环境的发展变化，制造过程的利润空间已经很小，在此背景下，许多国际知名的大型制造业企业积极进行产业链重组，将制造业剥离出去，逐渐将企业的经营重心转向诸如提供流程控制、产品研发、市场营销、客户管理、品牌维护、现代物流等生产业，从制造企业彻底转型为服务提供商。此方面典型的代表是美国的耐克公司（Nike）。
耐克公司在生产上采取了虚拟化策略，所有产品都不由自己生产制造，而是外包给世界各地的生产厂家，耐克公司集中人才、物力、财力开展产品设计、市场营销和品牌维护。利用制造业务外包这种先进的生产组织方式，耐克公司实现了快速发展，同时也获得了超额的利润。一双耐克鞋，生产者只能获得几个美分的收益，而凭借销售、研发和品牌，耐克公司却能获得几十甚至上百美元的利润。
20世纪90年代以来，耐克公司加大了新产品研发和营销的力度，积极扩张全球销售网络，同时大力发展非鞋类运动用品，如运动服及体育器材等，销售额实现了持续增长。在2008年5月31日结束的2008财政年度里，耐克公司的营业收入为186亿美元，同比增长14%；持续性经营利润为19亿美元，同比增长26%，成为行业的领跑者和创新者。
二、生产业国际转移加速，服务外包发展潜力巨大
近几年，国际生产业通过服务外包、业务离岸化、外商直接投资等方式向新兴市场国家转移的趋势渐趋明显。尽管制造业仍然是我国承接国际产业转移的核心领域，但生产业向我国的转移明显加快，生产业正成为我国承接国际产业转移的新兴重要领域。承接服务业国际转移对我国今后的经济发展意义重大。
一是服务外包。服务外包可分为信息技术外包（Informati0n Technology Outsourcing，简称ITO）和业务流程外包（Business Process Outsourcing，简称BPO）两大类。服务外包既是推动生产业发展的重要动因，也是生产业全球化发展的一个重要表现形式。20世纪90年代，服务外包主要以劳动密集型和低增值型生产业为主。进入新世纪以来，不仅劳动密集型和低增值型服务外包不断扩展，而且知识型的服务外包增长很快。目前，服务外包已广泛应用于IT服务、金融服务、设计、财务管理、会计服务、售后服务、人力资源管理、信用卡处理、呼叫中心、物流等多个领域。
20世纪90年代中后期以来，服务外包发展迅猛，全球服务外包市场的规模不断扩大。据全球权威的IT研究与顾问咨询公司高德纳咨询公司（Gartner）统计，2004年全球服务外包业务总额为3040亿美元，2005年为3344亿美元，2006年达到3980亿美元，2007年为4736亿美元。服务外包的增长速度不断提升，2005～2007年平均增速约为20%。服务外包的发展潜力巨大。
二是跨国公司业务离岸化。生产的国际化带动了服务的国际化，越来越多的跨国公司把非核心的生产业务转移到成本相对低廉、投资环境较好的国家和地区。离岸化的业务不仅为跨国公司自身提供服务，而且可以直接向东道国和第三国公司提供服务。
20世纪90年代以来，伴随着我国国内竞争环境的变化，跨国公司开始对我国进行大规模系统化投资。一方面表现在跨国公司从单产品、单环节的生产和加工，开始向上、下游产品及相关产业延伸，另一方面还表现在跨国公司不仅把生产加工基地设在我国，研究与开发、采购、营销、培训、售后服务等各个运营环节也开始在我国建立。近年来，已有通用电气、大众汽车、IBM、微软、杜邦、拜耳、爱立信、摩托罗拉、郎讯、惠普等一大批跨国公司在我国设立了研发中心。据商务部外资司的统计，截至2007年底，跨国公司在我国共设立了研发机构1160家。2002年以来，一些跨国公司将亚太地区总部从日本东京、中国香港等城市转移到北京、上海等城市，其中很多为全球500强企业。
三是服务业外商直接投资。一些与跨国公司有战略合作关系的生产企业，如物流、咨询、信息服务、设计、财务管理等领域的企业，为了给跨国公司在新兴市场国家开展业务提供配套服务而将服务业进行国际转移，或者是服务企业为了开拓东道国市场和开展国际服务贸易而进行服务业国际转移。20世纪80年代以来，跨国投资逐渐成为服务业国际竞争的一种重要形式，服务业的跨国直接投资在全球跨国投资总额中所占比重日益上升。1990年，服务业吸收的外商直接投资超过了第一、第二产业之和，在跨国投资总额中所占比重达到了50.1%。20世纪90年代以来，服务业外商直接投资在投资总额中一直占据一半以上的份额。近几年服务业跨国投资继续增长，2005年以来服务业跨国投资在投资总额中所占比重达到了2/3。
三、创新商业模式，发展新兴业态
当今世界，科学技术的发展日新月异，科技与服务业之间的关系更加紧密。在科技进步和组织创新的推动下，全球生产企业根据商业环境的变化不断创新商业模式、服务方式和经营业态，开拓新的市场空间。服务业特别是生产业的技术进步与创新也是整个产业链技术进步与创新的源泉，推动了各国的经济发展和产业结构升级。
（一）加强商业模式创新
商业模式创新是指企业在供应链、运营、销售渠道、服务方式、盈利模式等方面开展的创新。全球高新技术产业发展的历程表明，一次重大技术创新往往能够激发出大量全新的商业模式。成功的商业模式往往具有三大特点：新颖性、独特性和不易模仿性。为提高市场竞争力，生产企业不断创新商业模式，进行资源的有效整合利用。IBM公司的《2008年全球CEO》调查报告指出：40多个国家的1130位CEO中，80%都认为巨大的变革正在迫近，几乎所有的CEO都在调整企业商业模式，2/3的CEO正在实施大规模的创新，以便能抓住全球整合的商机。
新兴企业是商业模式创新的重要力量，少数企业通过“快鱼吃慢鱼”方式实现了快速发展。在一些信息技术行业中，一旦某家企业的商业模式取得成功，就会导致强烈的“马太效应”，甚至出现只有第一、没有第二的“赢者通吃”的局面。当然，商业模式也有生命周期和环境适应性，任何商业模式都不是永恒的。
（二）发展新兴业态
随着科学技术尤其是信息通信技术的发展，服务业与新技术相融合而产生的一些新兴服务业态成为各国经济发展的新增长点：一是伴随着信息技术的快速发展产生了一些市场潜力大的新兴服务业态，如软件外包、互联网信息服务、通信增值服务、动漫等；二是随着产业链重组和专业化分工的不断深化，以科技和管理为支撑的一些生产业独立出来，实现了快速发展，如研发服务、工业设计、市场调查、工程咨询、管理咨询等；三是新技术与生产业融合在一起，促进了电子商务、现代物流、远程教育、网上银行等新兴服务业态的发展。新兴服务业态已经成为推动生产业发展的新动力。
四、积极进行组织创新，集群化发展特征明显
20世纪80年代以来，生产企业积极进行组织创新，集群化发展特征明显。生产企业不仅在制造业产业集群中发挥着关键作用，而且自身也依托集群化发展提升了市场竞争力。
（一）生产业引领和支撑制造业产业集群发展
生产业是制造业产业集群的有机组成部分，在制造业产业集群发展中发挥着相当重要的作用，而制造业产业集群的发展壮大反过来也推动了生产业的发展。这主要体现在：第一，很多制造业产业集群是依托专业批发市场等生产业发展起来的。例如，浙江温州以社会化分工、专业化协作、发展专业批发市场为基础，形成了以皮鞋、服装、低压电器、打火机等为主导产品的多个中小产业集群，有效降低了生产成本。第二，生产业的发展状况直接影响制造业产业集群的运营效率。研发、采购、生产、运营、销售、配送、售后服务等是制造业链条上的不同环节，产业链条的运转更多依靠生产业，服务业的效率对制造业产业集群的运营效率影响很大。第三，服务体系支撑制造业产业集群发展壮大。如果服务支撑体系对制造业的支持是综合的、配套的、快速反应的体系，能有效满足制造业的服务需求，那么，制造业产业集群就会取得市场竞争优势。反之，就会降低制造业产业集群的运营效率，制约产业集群的发展。生产业在提升制造业产业集群竞争力方面发挥着关键性作用。
（二）产业集群是发展生产业行之有效的生产组织方式
很多生产业，如信息技术、金融、物流、科研服务等，产业自身的特点和规模决定了企业在一定区域内的聚集具有集群的竞争优势。当产业集群形成规模和特色时，会形成生产业集群的品牌效应，获得更高的市场认同，提高区域竞争优势。美国的硅谷是世界创新型产业集群发展的典范。迈克尔・波特教授通过对美国、德国、法国、意大利等10个工业化国家的考察，认为一个国家的产业竞争力，集中表现在这个国家内以集群形态出现的产业上。引导生产业的集群化发展，增强生产业的集群竞争力，是国际上提升地区产业竞争力的必要条件。
（三）依托产业集群深化区域经济合作
20世纪90年代以来，信息通信技术的迅猛发展缩小了各国与各区域之间的距离，生产要素跨越国界在全球范围流动并实现优化配置，世界经济越来越成为一个整体。区域竞争由总量提升转向依托产业集群、优化质量的竞争，区域经济由注重城市单体的发展转向注重整体竞争力的提高，深化区域经济合作是各国、各地区避免边缘化的重要措施。区域经济合作的重点是依托产业集群，提高产品配套和产品创新能力，实现资源共享与优势互补，在城市群之间形成分工合理、竞争有序的产业布局，增强产业发展的后劲和活力。
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1.产业地产的概念
伴随着地产开发行业的不断发展,近几年,业内提出了一种全新的概念,即产业地产。行业内对产业地产并没有统一的定义,大家只是简单的把产业地产看成是地产开发的升级,认为其包含商务园区、生产厂房和仓储物流这三种业态形式。本文对产业地产的定义是综合多种产业地产概述而得出的,可以分为广义概念和狭义概念。广义概念可以简单的描述为:产业地产是一种新兴的地产发展模式,它是在房地产业的基础上,将工业、旅游业、物流行业等其他产业进行双重或多重结合。从狭义上讲:产业地产就是一个多功能的产业综合体,是工业地产的升级形式,它以地产为基础依托,以实现产业、地产和城市的发展为目标,通过为企业建设办公楼、写字楼、厂房、研发中心等基础设施来集>:请记住我站域名/
2.产业地产的特征
虽然工业地产和商业地产的不断发展衍生出了产业地产,但是产业地产的特征有别于它们两个,更加突出和鲜明,我们可以简单的总结为以下几点。(1)追求资源价值最大化产业地产顾名思义就是将地产和产业相结合,通过开发地产,使地产充分发挥其自身的作用全面为产业运营和发展服务,它追求的是区域资源最大化利用,而不是单纯的追求企业利润最大化。(2)具有广阔的发展空间和投资价值产业地产是对土地更深层次的开发,它能够充分利用区域内的资源,实现资源价值最大化,进而推动区域内产业经济的发展,因此具有广阔的发展空间和巨大的投资价值。(3)更加注重对产业环境的营造预商业地产不同,产业地产在开发设计时更加注重满足人的办公和生产需求,并且还要根据不同企业的要求进行特制化的服务,营造出更加符合企业气质的环境。(4)针对的客户主要是企业和政府,对地产开发商的综合实力要求高与其他产业不同,产业地产的服务对象主要是政府和企业,一方面它可以提高当地经济生产总值。另一方面,为企业提供不同的需求。一般来说产业地产工程大,施工程序复杂、建设周期时间长,投资回报时间也相对较长,因此对开发企业的综合实力要求就特别高。
二、产业地产的发展趋势
随着我国经济体制的不断改革,目前我国针对房地产业提出了很多支持政策,为产业地产的发展提供了良好的社会环境,这是房地产业发展的一个机遇,同时也是一个挑战,因此房地产行业要认清产业地产的发展趋势,抓住机遇,全面提升房地产业的发展水平。下面是我们结合国家政策和房地产业发展现状对于产业地产发展趋势的预测,希望可以为房地产业提供一些参考。
1.融资方式向多元化方向发展
通过上文我们可以清楚的认识到我国的产业地产开发投入资金大、建设周期长投资回报周期长,因此会给开发企业造成巨大的资金压力,开发商如何缓解资金压力,保障资金的供给,就需要从各个方面、各个渠道进行融资,以免对产业地产的开发建设造成不利的影响,再加上银行贷款困难等因素,地产开发商更需要改变仅仅依靠传统银行贷款融资的方式,因此融资方式多元化是产业地产发展的必然趋势。开发商要从多渠道进行融资,必须注意做好两个方面的问题:一方面,开发商要积极寻求与政府和实体企业的合作,加强对企业园区的经营性贷款、产业地产发展基金、新形势下政策性贷款等新兴融资方式的关注。另一方面,打开大门,开放经营,积极吸收其他金融机构参与到产业地产项目规划、开发工作中来,鼓励金融机构进行创新,以适应产业地产园区地产集群、集聚的形式。总而言之,产业地产融资渠道将会越来越多,融资方式向多元化方向发展。
2.产品由低价值向高价值转化
伴随着经济全球化的快速发展,越来越多的高端行业、跨国公司进入产业地产的开发行列,产业地产必将会由单纯的区域性企业向全方位、多元化、多层次、多类别的方向发展,它的作用也不再是仅仅满足企业自身现行的发展经营活动,而是为更多的考虑为来的发展方向,并为其预留足够的发展空间,开发制造出更多高级产品,使产品由低价值向高价值转化。
3.经营方式向专业化方向发展
产业地产的开发设计范围广、专业性非常强,相应的就要求高素质的专业人才来为地产产业的发展服务,但是很多企业缺乏专业的人才和开发经验,导致白白浪费一些很好的开发项目,因此这些企业就需要向其他机构寻求专业的帮助,这就必然会带动一个新兴的行业快速发展,即专业为产业地产提供管理输出和品牌输出的服务性行业,我国的产业地产也会进一步由粗放单一的经验模式向专业规范的方向发展。
4.投资方向有所创新
现如今,我国的产业地产开发主要集中在经济比较发达的一线、二线城市的新城区的工业和仓储用地,这主要是考虑到这些城市周边土地的未来的升值情况和工业土地与商业土地之间的价值差异。相信未来随着我国经济的发展和城镇化发展趋势的变化,产业地产的投资方向必将会多元化的情况,一方面,产业地产的开发将会从大城市的郊区或者是新城区向老城区进行转变。在旧城改造的过程中,产业地产可以通过协议置换、政府收购储备等方式来连片发展各项功能都较佳的高新技术行业或者是总部经济园区,以此来提升城市的发展质量。另一方面,产业地产的投资方向将会更多的向中西部地区发展。总之,产业地产的投资方向一定会有所创新。
5.产业园区向综合化和社区化方向发展
伴随着社会的进步和人们生活水平的不断提高,产业地产园区的环境将会更加完善,由传统的单纯满足人们的生产、生活需求向满足人们居住、休闲、商业等配套设施的需求转变,使产业地产的园区发展向综合化和社区化发展。加强建设产业园区的相关基础设施,对未来产业地产的健康、持续发展至关重要。
6.产业地产规划当中将会重点加入生态理念
为节约资源,保护环境,我国提出了走可
持续发展道路,建设资源节约型和环境友好型社会的方针政策,并且产业地产自身的健康、持续发展也要求必须走绿色发展的道路,因此产业地产在今后的发展过程中一定会将生态理念植入其中,大力倡导发展绿色、环保、可循环利用的经济。特别是在基础设施和配套设施的建设方面也会充分考虑这一理念,构建绿色低碳、可循环利用的产业体系。因此房地产业要清楚的认识到这一发展趋势的必然性,在今后的产业地产开发过程中,注意将生态理念融入到产业地产开发的各个阶段,积极配合产业地产绿色发展的需求,注重建设生态文明,努力实现生态效益、经济效益和社会效益这三个效益的统一,为产业园区的人员提供舒适的居住、办公、生产、消费环境。 7.加速城市化进程,促进城市经济的快速发展
目前,产业地产承担着我国城市化建设与发展的重任,因此产业地产开发中一定要对土地进行深度开发,充分发挥土地的作用为产业服务,进而带动城市经济的发展,促进城市的繁荣。另外,注意运用产业地产良好的集中集聚效应来辐射周边地区,为区域的发展带来稳定的经济效益和税收效益,这可以很好的提升城市的形象。同时还要注意完善城市的基础设施,提高城市的就业率,带动城市化和工业化进程。反过来说,城市的发展水平直接决定了产业地产的价值,因为我们在评价产业地产的时候要看它为城市的发展做出多大的贡献,包括提高了多少国民生产总值、带动了多少上下游产业的发展、创造了多少就业机会、带来了多少税收等,因此产业地产要积极承担起城市化建设的任务,在保障自身发展的同时,积极为城市发展贡献力量,加速城市化进程,促进城市经济快速发展。
8.产业地产的开发将会趋于区域性、格局得到优化
我国为什么要划分经济圈,目的就是为了明确各个区域的产业优势,为各个开发商提供服务,因此,在今后产业地产开发商进行地产开发时,一定要充分认识到本区域的产业优势,积极结合本区域的自然资源、人力资源等优势资源进行当地资源的开发,努力做到使当地的资源利用最大化,提高经济效益,吸引符合该产业的优势企业进驻,同时带动和该产业相关的上下游企业进行聚集,从而形成一个较大的产业集群,这样以来使重点产业的生产力布局得到优化,促进该产业的升级变化,进而带动整个区域的发展。
三、产业地产的投资风险分析
1.产业地产投资风险的概念
产业地产投资风险就是将资金投入到产业地产从开发到投入使用的全部过程,在这个过程中存在着巨大的经济效益,同时也存在很多不确定的风险。产生这些不确定风险的因素有很多,如国家政策的调整、产业企业的好恶、通货膨胀情况、变现风险等。
2.产业地产投资风险的特点
在实际的经济活动中,收益和风险并存,并且成正比的关系,因此,发展产业地产的高额利润和巨大的商机就同时决定了产业地产投资风险要比其他投资产业的风险高的多,掌握产业地产投资风险的特点有利于企业规避风险。产业地产投资风险处理一般性的特征还存在一些独有的特点,如投资风险具有多样性、多阶段性、非均衡性等。通过这些特点,我们就可以发现产业地产的投资风险具有复杂性,企业要规避风险必须花费很大的力气。
3.产业地产投资风险的类别
产业地产本身的特点决定了产业地产投资蕴含着巨大的风险,下面我们针对投资风险的类型进行讨论。(1)政策风险产业地产顾名思义包含着两个方面的内容,即产业和地产,而这两个方面都特别容易受到国家政策的影响,因此,国家政策的变化会给产业地产造成巨大的影响。影响产业地产市场的政策因素主要包括政治环境风险、产业政策风险、土地政策风险、税收政策风险、金融政策风险、环保政策风险和法律风险等。(2)经济风险经济风险就是经济环境及经济发展出现变化给产业地产带来的影响。本文根据我国产业地产发展的实际情况,将经济风险因素划分为以下几种:市场供求变化带来的风险、财务风险、融资风险、地价风险。经济风险因素对产业地产的影响较大也更为直接,因此要特别注意。(3)技术风险技术风险就是指由于技术的进步给整个项目建设相关变量带来新的变化而可能导致发生风险。伴随着经济的快速发展和科学技术水平的不断提高,产业地产开发建设的技术水平也有所提高,企业要通过利用新的技术达到各种期望,就必然会导致设计变更的问题,从而有可能使开发企业承担一定的风险。技术风险主要包括项目设计变更风险、建筑材料变更风险、工期延误风险、项目选址风险、施工事故风险等。(4)社会风险社会风险就是社会人文环境变化给开发商带来的风险。它主要包括治安风险、拆迁安置风险、公众干预风险、城市规划风险、区域发展风险等。(5)其他风险产业地产投资风险的影响因素多种多样,其中还包括管理风险、运营风险、自然风险、和国际风险等。总之,产业地产的投资风险多种多样,涉及的范围非常广,规避和降低风险的难度比较大,因此,在实际的产业地产项目开发中,开发企业要全面了解投资风险的各种影响因素,并做好预防措施,以免发生风险而造成企业措手不及,造成更大的损失。
关键词：房地产业；物业管理；发展趋势
前 言
房地产的物业管理，不仅是房地产投资、开发、建设与流通的自然延续，也是房地产业中不可缺少的一个重要的子行业。一个机能是否健全及是否可以运行良好的物业管理服务系统，直接影响到房地产业持续、快速、健康发展。所以我们要未雨绸缪，提前做好房地产物业管理的未来发展工作，深入分析、研究和挖掘房地产物业管理未来发展趋势。
1 研究我国房地产物业管理发展趋势的意义
近几年，中国经济迅速发展，人民生活水平随之也愈来愈高。同时，我国在房地产史上出现了前所未有的场面，全国房价普遍增高，而且增高的幅度大，出现房价上涨的区域越来越广泛。物业管理对房地产发展起着极大的作用，良好的物业管理是我们买房的后勤保障。房子是我们生活中最可靠的家，最温馨的地方，因此房价的上调和下降以及物业管理的完善无时无刻不牵动着百姓的敏感神经。
1.1 研究我国房地产物业管理发展趋势有利于物业管理行业的发展
目前，随着我国房地产经济体制改革的深入发展，房屋商品化进一步得到推进，房地产经济体制改革也在纵向发展，并由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。我国传统的房地产物业管理行业面临着较大的困惑。虽然我国的房地产物业管理经过长期发展与经验积累，房地产物业管理行业已取得较大程度的发展；但是对于我国房地产物业管理的发展方向却相当模糊。为了促进该行业进一步向前发展，就我国房地产物业管理趋势展开研究能够帮助我国房地产物业管理行业清楚认识到房地产物业管理的未来发展目标，以此把握我国房地产物业管理的未来方向，同时及时的抓住发展机遇，促进我国房地产物业管理的健康活力的发展。
1.2 研究我国房地产物业管理发展趋势有利于物业管理行业承担社会责任
房地产物业管理的主要任务及责任就是通过对房地产的管理，以此为居民住户提供文明、整洁、安全的居住环境，使房地产发挥其最大的经济效益，为居民住房带来最大的使用价值。目前，房地产开发企业的重要考虑因素就是物业管理，在房地产竞争日益激烈的今天，倘若房地产开发商拥有属于自己的物业管理公司，就能通过优质的物业管理水平吸引更多业主的眼球，还能免除一些业主在买房后的忧虑。良好的物业管理能够使业主和房地产开发商获利的同时，有利于城市的管理，从而提高我国城市管理的专业化水平。
1.3 研究我国房地产物业管理发展趋势有利于城市化进程加快
为了促进我国城市化的发展，城市的基础设施必须加强，人们的生活环境必须得到改善。实现城市化不仅能提供给人们一个快捷、健康、优良的工作和生活坏境，还能满足人们对于精神生活的需求。城市房屋得到规划是城市化的重要体现，城市的管理水平和整体面貌可以通过城市房屋管理的好坏展现出来，而房地产物业管理主要就是对城市的房屋和基础设施的管理，只有将这些场地管理好了才能加速城市化进程。
1.4 研究我国房地产物业管理发展趋势有利于保护消费者合法权益
近几年，中国经济迅速发展，人民生活水平随之也愈来愈高。人们在满足对住房大小的要求之后，逐渐对精神需求也越来越高，比如住房周边的环境，物业管理水平的好坏，整个社区的服务质量等。我国的房地产物业管理市场初步形成，消费者可以选择自己信任的、物业管理水平高的物业公司来管理自己的家园。就我国房地产物业管理的发展趋势展开研究，能够使消费者的合法权益得到保护主要体现在以下几个方面：物业管理水平的高低、服务质量的优劣、收费是否合理、企业信誉的好坏。
2 我国房地产物业管理发展趋势研究
房地产物业管理作为一个刚刚兴起的行业，在很早就显示出其强大的生命力。房地产开发商为了提高销售利润，许多的买房者为了提高自己的居住环境，城市管理者为了规范社区的管理和加快城市化进程都对物业管理的水平和质量报以很高的期望。
2.1 我国房地产物业管理规模化趋势研究
未来我国的物业管理正在向着规模化方向发展，业内人士早就开始关注我国物业管理的规模化经营。在不久的将来，房地产物业管理将充分的利用自己现有的资源，将卖房后的物业管理工作做到尽善尽美，扩大自身的管理领域和管理面积，降低企业的管理成本，明确经营的目标，使其在物业管理市场竞争中占有最大市场份额。市场份额是众多商家必争之地，只有占据最大的市场份额，才能比别人经营的更好。而我们所说的物业管理的规模化发展是在追求最大利益的经营方式，而不是简单地扩大在生产。规模化经营还充分考虑房地产物业管理的投入产出比率，也就是随着对房地产物业管理投入的增加，房地产物业管理的规模就会扩大，其单位的房地产物业管理的增量所产出的管理与服务效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的房地产物业管理的规模经济效益。
2.2 我国房地产物业管理专业化趋势研究
专业化发展方向也是我国房地产物业管理的一个趋势。在人们生活水平逐渐提高的今天，我国的城市发展水平也在提高，业主对物业管理的要求将越来越高，对日常的维护保养也将提出进一步的要求。倘若物业管理公司只是重视增加服务人员，购买专业设备，而忽略了业主所需要解决的问题，那么房地产物业公司将增加自己的负担，降低公司利润，浪费专业设备的使用价值，最终导致公司盈利低、员工服务质量差和资源浪费。然而若房地产物业管理公司向着专业化方向发展，配备专业的公司对业主服务，不仅能解决业主的问题，还能实现公司资源的最大化使用。未来的房地产物业管理公司必然会向着专业化发展，这样能极大的提高小区的安全性和对业主的服务质量。
3 总 结
随着人们生活水平的提高，我国的人们正在往城市里发展，城市人们的增多促进了我国房地产的发展。然而伴随着城市房市的崛起，物业管理的发展空间相应地一定会有所扩大，再加上我国物业管理市场的竞争正在以白热化的趋势呈现在人们面前，所以我们要提前做好房地产物业管理未来发展工作，深入分析、研究与挖掘房地产物业管理未来发展趋势。
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关键词：核桃加工、生产现状、发展趋势
中图分类号：BO32文献标识码： A
引言
中国有发展核桃产业的的良好机遇和优势，但要搞好中国核桃产业化发展，还需要先进性的理念、机械化的设备、标准化的体系等等多方面的配合完善。因此，中国核桃产业发展的战略选择就是引进国际成熟先进模式，根据我国现状，逐步改变现有的种植模式，逐步采用先进的田间管理技术，从生产到加工逐步实现全程机械化，建立的完整标准化体系。高效、高产、高品质，让中国的核桃产业向国际先进水平迈进，让中国的核桃走向世界。
1、核桃加工产业在我国的生产现状分析
1.1核桃粉加工现状
核桃粉的制作大致经过：核桃仁、去皮、杀菌、喷粉、成品等工艺流程操作。核桃粉以喷雾干燥法得来，具有速溶性与流动性佳的优势，冲调快速溶解但不分层。核桃粉由超微粉碎法得来，其表面吸附力强，溶解性、分散性佳，消化吸收方便，该法简化了工艺程序，设备利用较少，投资得到节省，应用前景广阔。
1.2核桃仁加工现状分析
核桃仁具有很高的营养价值含有大量的脂肪、蛋白质等物质还含有多种微量元素如钙、铁等胡萝卜素、核黄素、尼克酸等物质的含量也相对较高并且还包括人体必须的多种氨基酸，所以当前市场上销售着多种风味的核桃仁，有原味的、甜味的（如蜂蜜核桃仁）和咸味的（如椒盐核桃仁）等，这些核桃仁的加工工艺很简单，大致程序是炒、入味、冷却等，不同口味的核桃仁在制作过程中加入不同的辅料以调整其口味。
1.3核桃蛋白加工现状
核桃中优质蛋白质含量约为14%～18%，能实现87.13%可消化率，其氨基酸品种多样，有8种为人体必需。核桃蛋白常在核桃乳与核桃粉中应用，另外，也是不错的风味强化剂、填充剂、黏合剂等，在火腿与香肠中应用，锁住肉汁水分与风味物质，促使脂肪的吸附与避免走油的发生，可使制品质地良好、组织细腻。在蛋糕与面包中使用，可增加食品蛋白质量，也可让食品富有弹性、松软。
1.4菜肴烹制现状分析
早在我国古代核桃就用于了菜点的烹饪中，一般都是在盛产核桃的城乡区，通过简单地烹调制作成焦酥核桃、核桃羹、雪衣核桃、八果夹心核桃等，也有的加入猪肉中制成饺子馅，在饭店中的一些菜肴也用到了核桃，如桃仁鸡丁、核桃豆腐、核桃烩口蘑、鸡粥鲜桃仁等，另外还有一些从国引进的核桃菜肴如核桃丸子、核桃鱼等。总的来说核桃相关的菜肴烹制制作简单、风味独特且具有很高的营养价值受到大众的喜爱。
1.4核桃壳加工现状
当加工完核桃后，核桃壳多被焚烧或丢弃，这极大地浪费了资源。有数据显示：仅在2003年，我国拥有393万t的核桃产量，而1/3为核桃壳质量，所以，大概有130万t的核桃壳。所以，综合利用核桃壳，增加其附加值，是减少固体废弃物排放的有效措施，也是资源循环利用，变废为宝的潮流。
1.5艺术品加工制作现状分析
用核桃进行工艺品制作已在我国有很长的历史，因其具有和和美美之意受到人们的喜爱，目前我国的“雕刻河北核桃”已经远销国外，受到广大人们的欢迎和喜爱，雕刻河北核桃是采用核桃和核桃揪的天然杂交种进行雕刻的，因为它具有单果大、圆正、皮厚且质地坚硬、凹凸有致等特点是雕刻良品，由于核桃艺术加工工艺复杂、数量稀少，都是由人工雕刻且图案各不相同使得其价值极高。
2、我国核桃加工产业的未来发展趋势
2.1核桃作为广域适生树种的生态价值
核桃在我国的分布极其广泛，除黑龙江、上海、广东、海南等省市区外，均有核桃栽培和分布。核桃的垂直分布从新疆吐鲁番处于海平面以下约30m的布拉克村到拉孜海拔4200m的地方，均有核桃自然生长。我国核桃整体属山区经济林树种，主要分布和栽植在浅山丘陵区，泡核桃分布在山坡或沟箐部分。近年来，随着我国农村产业结构的调整，核桃的栽培面积迅速扩大，在平原农耕地上建立了大面积的核桃密植丰产栽培园区。核桃不仅是很好的经济树种，还是优良的生态先锋树种和用材树种，即使在石缝中，只要有少量土壤，它就会生根发芽，成为治理生态、实现农民增收“双赢”的“革命性”树种。
2.2综合利用核桃树资源
（1）核桃花。核桃花含有21.33%的氨基酸、25.88%的蛋白质、11.08%的可溶性糖，另外，也多含有钾、磷等矿物元素。核桃雄花鲜嫩、纤维素、脂类与糖分丰富，可做时令菜肴。（2）核桃木。核桃木细韧，刨面色泽淡雅、光泽突出、木材坚实、不易变形，可运用到国防军工行业，也是乐器、包装箱以及家具、枪托的木材。（3）核桃枝条。核桃枝条药用价值突出，对于甲状腺癌、宫颈癌有治疗作用。（4）核桃树叶。核桃树叶的成分为核桃叶醌、葡萄糖甙、反油酸、没食子酸、金丝桃甙等成分，风干树叶可做饲料，也可从中提取维生素C。（5）核桃果实。果实未成熟时富含大量维生素C，维生素B、C富含于青果皮中。另外，也含有扁蓄苷、山萘醇、胡桃醌、胡桃苷、金丝桃苷等物质，在中医上常用，可治疗胃神经痛、皮肤病。果皮也是农药的配方，果壳也可燃烧为活性炭。
2.3核桃油的发展
核桃油将会成为未来的消费新宠，成为保障国家食用油的重要补充，我国的植物食用油需求量逐步上升，草本植物的油料难以满足大众的需求，而核桃的生产受土地限制相对较小，并且核桃油是一种富含不饱和脂肪酸的油脂，能够帮助人们降低体内的胆固醇含量，另外还可以净化血液，是一种非常健康的食用油，所以核桃油将来一定会成为未来植物油品的消费新宠，为我国的食用油提供重要补充。
2.4核桃作为珍贵用材树种的价值
核桃不仅是重要的油料坚果树种，而且是珍贵的用材树种。核桃木硬度中等至略硬重，纤维结构细而均匀，有较强韧性，特别是在抗震动、抗磨损方面性能优良，具有一定的耐弯曲、耐腐蚀性。由于核桃木工艺价值很高，西欧和地中海附近也广泛培植，并成为国际性的珍贵家具和装修材料。其贵重程度与桃花心木齐名，并被作为枪托、器械和镟切工艺的标准材。
发展材用型核桃符合我国加快珍贵树种资源培育方向的需要。随着中国经济快速发展，人民生活水平不断提升，我国对珍贵树种木材需求十分殷切，珍贵树种木材的年进口量也在不断增加。2010年我国的森林覆盖率达到了20.36%，其中人工林保存面积6200万hm2，人工林面积居世界首位。但是，我国的人工林以杉木、马尾松和杨树等速生树种为主。发展果材兼用型核桃可以实现短期效益（坚果）与长期效益（木材）的有机结合，提高林地生产力和产出率，提升林业发展质量和效益，加快珍贵树种资源的培育具有重要意义。
2.5我国的核桃产业将走向产业化、规模化的模式
由于对核桃产品的需求量日益增大，这就要求我国的核桃产业必将会扩大规模，并且我国财政部也曾相关又件指出要加强核桃油的产业发展，所以说核桃需求量的增加和政府的大力支持，必将会使我国的核桃生产走向产业化和规模化。
3、核桃产业发展的区域优势
目前，我国核桃大部分种植在丘陵山地、地埂田边等边际土地上，不与粮食生产争地，一次种植，数十年甚至百年收益。作为林地资源，我国尚有0.57亿hm2宜林荒山荒地、0.54亿hm2左右的宜林沙荒地、相当数量的25°以上的陡坡耕地和未利用撂荒地，其中相当一部分可以栽植核桃等林果树种，可见核桃具有广阔的发展空间。经多年的科研和实践，核桃单产大幅度提升存在巨大潜力。经测算，核桃园的产出水平可以在现有水平上增加10倍左右，核桃的产油水平基本相当于同等种植面积的油菜籽的2倍。因此，发展核桃等木本粮油林可保证国家粮油有效供给，减少粮油产品的进口依赖，维护国家食品战略安全。同时，可减轻我国粮油生产对耕地的依赖性，腾出更多的耕地资源来种植其它农作物，增加粮食生产能力，从而大大缓解国家耕地资源短缺的压力。因此，我国核桃产业的发展具有巨大的地域空间潜力。大力发展核桃产业，既提高了国土资源利用效率，又维护国家粮油安全，具有非常重要的战略意义。
结束语
核桃作为世界四大坚果之一，是重要的木本油料树种，在我国分布地域广泛，发展空间广阔，产业优势明显，具有巨大的发展潜力，是极具发展优势的木本油料和保健果品树种，是继油茶之后，极具产业开发价值的优势产业树种。
参考文献
