时间：2023-02-28 15:54:06
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关于我市客运市场管理情况的调研报告
为维护我市客运市场的稳定有序发展，为市民出行提供安全便利的交通运输，近日，市政协社会法制委员会组织部分委员先后来到市交通局、市城乡建设局、中达运输公司和公交公司，通过调查走访、召开座谈会等形式，对目前我市客运市场管理和发展情况开展了深入的调研活动，通过了解现状、查找问题、综合分析原因，为进一步改善我市客运市场管理、推动客运市场发展提出了好的意见建议。
一、目前我市客运市场管理和发展现状
近几年来，在市委、市政府的正确领导下，我市交通主管部门坚持把客运市场管理作为交通行业管理工作的重点来抓，不断强化措施，加强管理，客运市场得到了稳定有序的发展。特别是客运出租业和城市公交从无到有，从无序到有序，走向了规范发展、壮大规模的新阶段，呈现出良好的发展态势，极大地满足了群众需求，促进了全市经济社会发展。
目前，我市有道路客运经营企业家，其中：家专业交通运输公司分别为公司、运输有限公司，其余两家为社会兼营公司。全市现有客运站场处，其中：二级车站处为汽车站，处为中达客运站，四级车站处为社会客运站和客运站。全市道路客运线路条，其中：县内线路条，市内线路条，跨市地线路条，跨省线路条。全市现有道路客运班车辆，其中：县内班车辆，跨县班车辆，跨地市班车辆，跨省班车辆。全市现有客运出租汽车辆，年实施出租汽车经营权有偿使用，经营权年期限。全市公交营运线路条，营运车辆部，线路总长度达公里，年营运收入达万元，固定资产已达万元，城市公交成为我市城市交通的主力军。
为促进我市公交客运市场的良性发展，市交通局和城乡建设局等行业主管部门对我市客运市场的管理主要抓了以下四个方面：一是加强对运输企业的行业指导、管理，不断规范客运线路班车、出租车的经营行为。交通行业主管部门在主要客运汽车站设立驻站办公室，派驻工作人员协助企业进行管理。二是坚持不懈的打击“黑车”非法经营活动，净化客运市场。建立长效打黑工作机制，量化工作任务，采取机动灵活的工作方式对“黑车”进行查处。同时重点打击非法载客的二、三轮摩托车，××××年以来，共查处“黑车”台，二、三轮摩托车辆。三是加强对群众投诉客运车辆违章、宰客等违规经营行为的查办工作，完善各项投诉制度，采取谁处理，谁签字的责任制，确保群众举报投诉问题得到落实。在此基础上，推出举报投诉处理时限，保证事事都落实、件件有回音。四是大力扶持公交公司实行以“体制、机制、票制”改革为主的“三制”改革，通过建立现代企业制度、挂大靠强等措施，不断拓宽融资渠道，打造自身“造血”功能，胶州公交走出了一条公益事业靠改革求发展，向市场要效益的全新发展道路。世界秘书网版权所有
二、目前我市客运市场管理和发展中存在的主要问题及成因
公交客运在满足群众生活需要，促进经济社会发展中发挥了积极作用。但在管理、收费和服务等方面存在的一些问题，严重影响了公交客运市场的正常秩序，阻碍了公交客运行业的健康发展，并成为社会普遍关注的热点、焦点问题，主要表现在：
（一）出租车从业人员服务质量参差不齐。客运出租从业人员文化水平、职业道德素质普遍较低，服务不规范，态度差，特别是在夜间经营的出租司机，无服务资格证上岗的情况比较普遍，由此引发的服务差、宰客现象严重，乘客对出租车的投诉也大部分集中在夜间。由于大部分出租车有主、副两个驾驶员，其为雇佣关系，为了经济利益，车主经常更换驾驶员，新驾驶员在不经培训、无服务资格证的情况下参与经营，违章现象时有发生。为了逃避乘客投诉、举报，很多出租车不按规定摆放服务资格证和采取种种办法遮挡牌照，给乘客投诉和有关部门对其进行查处增加了难度。大部分出租车还存在着车容车貌不整洁，车内环境脏乱差等现象。
（二）不使用计价器收费或不按规定收费现象十分普遍。很多出租车不按期到计量部门进行计价器检测，造成计价器不准确，不开计价器，或开了计价器但不按计价器显示金额收费，乱收费多收费现象较为普遍，在市区内收元钱不找零和不主动给付乘客车票的现象比较普遍。
（三）出租公司不能对出租车进行有效的管理。年，在实行经营权有偿使用的同时，个体经营者全部挂靠到出租汽车专业公司，但出租公司的实质是服务公司，公司和车辆之间的关系是松散的挂靠关系，所谓的企业管理人员仅仅几个人，仅为出租车提供证照办理、代收税费等一般，主要为收取挂靠费，对出租车基本上没有管理措施及实施管理。
（四）出租车候客站场少，影响交通秩序。我市出租车候客站场建设长期未列入城市基础设施建设规划中。现有的几处停车点，形不成规模，基础设施不配套，缺乏综合服务功能，造成出租车乱停乱靠、占道经营、各自为战的局面，影响交通秩序，并危及道路行车安全。
（五）城市公交缺乏规范化管理。目前，我市尚未出台对城市公交的管理及扶持政策，经营无法可依，依赖政府协调的随意性大，很不稳定。即使市政府提倡大公交思想和战略，也没有从条文上确定下来，各方面对城市公交的地位、作用及其意义的认识还有待于进一步提高。由于管理体制没有理顺，区域区划存在着矛盾，城市公交实现“城乡一体化”困难重重。
（六）宏观管理失控，公交场站被非法占用现象屡禁不止，公交专营权受到侵犯。一是结构失控，比例失衡，私人交通工具膨胀，特别是摩托车、自行车堵塞道路，“乘车难”变成了行车难。二是个体中巴车与公交车在城区道路上争抢客源，既扰乱了市区客运市场，又造成了交通堵塞，危害了交通安全。目前我市公交候车场站，被出租车、摩托车、机动三轮车和个体小公共非法侵占现象十分严重，冲击了公交营运。三是公交专营受到侵犯。部分个体中巴车公然悬挂公交车标志（路）在所属线路上为所欲为，多次调解无效。个体营运单位专线车侵占了公交站点、线路和客流，导致国有公交利益受到侵害。
（七）长途客运管理责权利不平衡。在从计划经济向市场经济推进的过程中，我市的客运公司作为独立法人，虽属企业管理，但还没有完全脱离行政指导的约束，很难实现企业的自我经营、自我发展。目前，我市的长途客运车虽然挂靠在客运公司，却属个人经营，每月仅上交元的管理费，客运公司无权干涉其经营，客运车赢利不上交，出了问题却往上推，元的管理费，远远不够各项费用支出，特别是今年新交通法规的颁布实施，交通事故的赔偿责任大大增加，公司作为经济实体，承担的风险与其得到的利益很不相称。同时，由于缺乏有效的管理，个体中巴车单纯追求经济利益，且大多数司乘人员未受正规训练，服务意识差，乱停、乱放、在道路上争抢客源现象严重，极大地影响了道路行车安全。
三、造成我市公交客运市场诸多问题的主要原因世界秘书网版权所有
（一）私下倒卖出租车经营权现象严重，出租车经营权价格不断上升，导致新购出租车经营业户的负担加重，经营不规范。年，我市实施了出租车经营权有偿使用，每辆车经营权万元，使用期限为年。随着城市规模膨胀和城市人口不断增加，出租车市场运量不断增长，但为保护出租车经营的利益，保持出租车经营群体的稳定，一直对出租车实行总量控制。经过几年的经营与发展，出租车行业成为赢利较高的行业，出租车经营权的价格已被私下炒到了万元。虽然交通管理部门严格清理私下转让出租车经营权，并处罚了一些经营业户，但一些人为了经济利益，还是想方设法蒙蔽过关。由于私下炒卖，导致出租车经营权价格的升高，出租车形成了投入高，回报慢的现象。一些新购车经营者为了尽快赚钱还本或还贷，不惜违章经营，宰客、不打计价器、乱要价的现象时有发生，给行业管理带来了很大的难度，群众和乘客的意见很大。
（二）企业管理和市场意识十分薄弱。运输企业普遍采取挂靠、承包、租赁等方式经营，“重收费、轻管理”，经营理念落后，企业缺乏市场意识、服务意识和发展的紧迫感。由于管理、经营能力不足，服务水平跟不上，也给交通部门管理客运市场增加了难度，使管理出现脱节，导致经营者违章经营现象时有发生。同时，由于历史的原因，客运市场一直未建立正常的退出机制，不能实现吐故纳新、优胜劣汰的良性循环，在一定程度上也阻碍了客运业的发展壮大。
（三）黑车非法营运冲击客运公交业。一些黑车、三轮摩托车、二轮摩托车非法经营现象屡屡发生，黑车擅自从事客运出租，不缴税费，更无行为规范可言。特别是当前出租车市场竞争异常激烈，大量黑车与出租车、公交车争抢客源，侵害了合法经营者的切身利益。近年来，交通部门加大了打击力度，查处并处罚了一批黑车，但由于黑车具有隐蔽性、流动性、反弹性等特点，黑车现象成为客运市场管理中的“顽症”。
（四）管理体制不顺。长期以来，我市公交和长、短途客运分属两个部门，出现了公交线路由建设局规划，而公交车停靠、站牌设置归交通局管理的现象，由此也造成了客运覆盖区规划的不合理和公交与长途客运之间的矛盾冲突。
四、整顿公交客运市场的措施和建议
为进一步促进我市公交客运业的发展，为市民提供安全、便利、迅速、舒适的交通服务，建议采取以下措施，推动我市公交客运业的有序发展：
（一）不断提高企业管理水平和服务水平。要通过提高市场准入条件，加强企业资质管理，促进市场合理分工，促进企业规模化、集约化、规范化经营，逐步规范挂靠、承包、租赁经营行为，可以通过提高管理费、客运车辆入股经营等方式，实现客运企业及营运车主的责权利平衡。
（二）进一步改革客运线路审批制度。要简化审批层次，转变审批方式，规范客运线路审批程序，建立市场推出机制，实施客运线路使用权期限制，促进合理竞争，实现优胜劣汰。
（三）不断提高客运运力水平。以胶州市发达的高速公路、国、省道公路网为依托，构建高速客运网络，加大班车密度，牢固占领道路客运业的市场优势。加快中高级客车的更新速度，提高单车运载能力，提高舒适化程度，提高客运经济效益。
（四）大力推进农村客运“村村通”工程。要采取以点带面、逐步推进的方法，提高农村客运通达深度，实现农村客运走得了、走得安全、走得经济。要通过调整线网布局，建立长途客运和公共交通一体化网络，重构客运覆盖区，在城区规划区范围内实现公交车对接，使重叠的线路不再重叠，变无序竞争为有序竞争，实现真正意义上的城乡一体化。
伴随着中国经济的两个根本性转变过程，市场调研成为企业生存和发展的必要工作。在当前市场经济条件下，市场环境复杂多变，企业必须通过市场调研充分掌握市场信息，才能做出正确的决策。伴随着中国经济的两个根本性转变过程，市场调研成为企业生存和发展的必要工作。在当前市经济条件下，市场环境复杂多变，企业必须通过市场调研充分掌握市场信息，才能做出正确的决策。但企业经常不能有效地组织市场调研活动，迫切需要一种新的管理理论来指导市场调研的组织工作。现代项目管理的发展，为改变市场调研中的管理问题提供了现实的可能性，本文结合近期完成的一项调研任务，对项目管理在市场调研中的应用进行了初步的探索。
一、组织市场调研需要项目管理
（一）、组织市场调研中的问题当前企业在组织市场调研活动时存在的主要问题有：应变能力问题；降低成本问题；消除延期问题；权利分散问题；提高效率等问题。这些问题要求我们必须重新审视对传统市场调研的管理工作。为实现市场调研目标，现代的市场调研管理工作应该进行持续的创新。
如何实现对传统市场调研的管理创新？新形势下市场调研管理应走向何方？现代项目管理的发展为解决这一问题提供了现实可能性。
（二）、项目管理的发展
从年代开始，项目管理作为管理科学的重要分支，对项目的实施提供了一种有力的组织形式，改善了对各种人力和资源利用的计划、组织、执行和控制的方法，从而引起了广泛的重视，并对管理实践做出了重要的贡献。现代项目管理的
特点主要有七个方面：
项目管理的对象是项目或被当作项目来处理的运作；
项目管理的全过程都贯穿着系统工程的思想；
项目管理的组织具有特殊性（临时性、柔性、强调协调性）；
项目管理的体制是一种基于团队管理的个人负责制；
项目管理的方式是目标管理；
项目管理的要点是创造和保持一种使项目顺利进行的环境；
项目管理的方法、工具和手段具有先进性、开放性。
科技的发展，新的环境，动态的市场，更激烈且高水平的竞争，项目管理显得越来越重要。
（三）、市场调研符合项目的特点
首先，任何市场调研都有着其明确的目标。市场调研总是有着各种各样的目标，绝对不会有没有目标的市场调研。在开始市场调研的各项准备工作中，最重要的也是我们必须最先解决的就是确定市场调研的目标。事实上，总是有了目标之后才会决定做市场调研。在本人刚刚完成的市场调研正式启动之前，委托方公司已经制定了非常明确的目标——对西安市微车市场消费特性做出整体评价对西安及周边综合环境进行了解，正确把握西安微车市场找出市场增长点，使现有车型在西安市场销售取得突破等等。
其次，市场调研是（在一般情况下）一种一次性的任务，它具有独特性和唯一性。市场调研都是为达到一些特定的目标，在一个特定的地区对某个特定产品或服务进行的。即使是在同一市场对同一产品进行的市场调研，并且有着同样的目标，但是这两次市场调研也会因为不同的市场环境而不同。再次，市场调研有具体的时间计划或有限的生命。市场调研有一个开始时间和计划完成的时间，一个企业不可能让一个市场调研无限制的持续下去，当然需要排除企业放弃了这次市场调研。最后，市场调研需要使用各种资源来完成任务。在这里资源包括人力、组织、设备、原材料和工具。
在分析了市场调研的特点之后，我们不难发现这正是成为一个项目所必须具备的条件，因此我们可以说市场调研是一个项目，我们可以用项目管理的方法来对其进行管理，组织市场调研需要项目管理。
二、项目管理在现实调研项目中的应用
将项目管理引入市场调研活动的管理中去，需要从三个方面进行实施。首先，从管理思想上实施，应将项目管理的系统思想灌输到市场调研的整个组织管理过程。其次，从管理方法上实施，应将项目管理的三维模型引入市场调研的整个管理过程。最后，从具体的管理工具上实施，应注重在调研管理过程中对先进的项目管理工具的利用。结合德川项目，本文以下部分就从这三个方面具体分析项目管理在市场调研管理过程中的应用。世界秘书网版权所有
德川（出于对企业保密需要，此处为化名）市场调研项目是受德川汽车有限责任公司委托，由西北工业大学管理学院负责的课题项目，目的是为了获得西安微车市场消费者综合营销咨讯。除课题组负责人之外，项目领导小组成员还包括几名研究生。本次调研活动还涉及对几十名市场调研员的管理。
该项目时间紧、任务重，在管理上存在很大的挑战性。正是在这种情况下，我们有机会将自己多年来有关项目管理的知识和经验应用于本调研项目，完成了项目管理在组织市场调研中的应用。由于将项目管理应用到市场调研的组织管理中，使本次调研活动得以及时、高效、低成本、高质量地完成。调研成果受到委托企业的充分肯定，已用于指导公司的营销工作，并取得良好成效。下面从三个方面分析项目管理在组织本次市场调研过程中的具体应用。
（一）、项目管理系统思想在组织市场调研中的应用
项目管理认为项目是由要素组成的系统，管理必须从系统的整体出发，研究系统内部各要素、各自系统之间的关系，以及系统内部与外界环境之间的关系。在本次市场调研中，我们把整个调研项目看成一个完整的系统，依据系统论“整体分解综合”的原理，将整个调研项目分解为许多责任单元，由责任者分别按要求完成目标，然后汇总、综合成最终的成果；同时，将本次调研项目看成一个完整生命周期的过程，强调部分对整体的重要性，促使相应管理者不要忽视其中的任何阶段以免造成总体的效果不佳甚至失败。
（二）、项目管理三维模型的引入
⒈项目生命周期理论对市场调研的指导意义项目生命周期理论对市场调研的指导意义主要表现为以下四个方面：
市场调研是有寿命的，有明确的起点和终点；
市场调研生命周期分为不同的阶段；
市场调研生命周期各个阶段工作重点不同；
市场调研生命周期各个阶段需要相应的管理策略相配合；
⒉项目过程管理在市场调研中的应用
将对整个调研项目的管理看作对五个子过程的管理。这五个子过程也是项目管理的基本过程，它们之间的相互关系表明：这种管理不再是传统意义上的职能管理，其基本思想和内容均有新的突破。
将市场调研项目以五个子过程（）来管理：开始过程、计划过程、执行过程、控制过程、结束过程
⒊项目管理的职能领域在市场调研中的应用
项目管理涉及九个职能领域，对德川调研项目的管理也涵盖了这九个领域：范围管理、时间管理、费用管理、质量管理、人力资源管理、风险管理、沟通管理、采购管理、综合管理。
（三）、项目管理工具的在市场调研中的应用
⒈（工作分解结构）
是项目管理中的一种基本方法。它主要应用于
项目范围管理，是一个在项目全范围内分解和定义各层次工作包的方法。它按照项目发展的规律，依据一定的原则和规定，进行系统化的、相互关联和协调的层次分解。结构层次越往下层则项目组成部分的定义越详细。最后构成一份层次清晰，可以具体作为组织项目实施的工作依据。起源于美国军方的型号研
制。
⒉（组织分解结构）
是项目管理中由演化而来的一种方
法。它是一个在组织范围内分解各层次人员的方法。从图中，我们可以比较清晰的看到本次市场调研的团队人员的构成以及明确个人在团队中的位置。结合责任矩阵，每一名团队成员可以明确自己在本次调研中的任务；如果在调研中遇到任何问题，应主动地与谁进行。
⒊责任矩阵
责任矩阵是以表格形式表示完成工作分解结构中工作细目的个人责任方法。这是在项目管理中一个十分重要的工具，因为他强调每一项工作细目由谁负责（在下表中，由甲、乙、丙、丁等指代某项具体工作负责人），并表明每个人的角色在整个项目中的地位。
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三、结论
根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：
一、我县房地产市场发展的现状
（一）房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。世界秘书网版权所有
总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
（二）房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议世界秘书网版权所有
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
（一）调查目的。高职教育中，市场对高职学生各方面的要求是我们探索这片教育领域不可或缺的要素之一。为了解连锁企业对连锁经营管理人才的需求以及人才素质的要求，改进连锁经营管理专业教学模式，办出专业特色，进一步拓宽本专业毕业生就业渠道，在今年的暑假中，我院的连锁经营管理专业开展了对连锁经营管理人才需求的调研活动。
（二）调查对象及方法。本次调查主要通过对连锁零售业以实地参观、考察和与企业中层管理人员面谈的方式进行，辅之以问卷调研；重点调研的企业有人人乐超市、永辉超市、金夫人婚纱、新世纪百货、桐君阁大药房等企业。其次为连锁经营管理专业的毕业生，进行典型性抽样调查。
（三）调查方案设计。本次调查采取两条腿走路的方法进行，主要涵括对连锁企业的调研和对毕业生的调查。其中对连锁企业的调研内容分以下4个方面：1.企业对连锁经营管理类人才的需求情况；2. 企业对高职类连锁经营管理类人的态度、知识与能力的现实感受；3. 企业对高职类连锁经营管理类人的培养要求；4.对连锁经营管理专业课程的看法。
二、调研结果分析
（一）行业发展现状与趋势。重庆近年来零售业发展迅速，全年批发和零售业实现增加值984.40亿元，比上年增长10.0%，占全市地区生产总值的7.8%；住宿和餐饮业实现增加值229.79亿元，增长7.1%，占全市地区生产总值的1.8%。2013年全年实现社会消费品零售总额4511.77亿元，比上年增长14.0%，扣除价格因素，实际增长12.0%。按经营地统计，城镇消费品零售额4287.05亿元，增长13.9%；乡村消费品零售额224.72亿元，增长14.8%；按行业统计，批发和零售业零售额3844.19亿元，增长14.4%；住宿和餐饮业零售额667.57亿元，增长11.2%。
在本次调研中发现重庆连锁企业发展呈现如下特征：
1、连锁经营规模不断扩大，近年来重庆市的连锁经营步入快速成长期，连锁经营的品牌效应和规模优势得到进一步显现，连锁经营模式越来越受商家推崇和消费者欢迎，发展速度明显加快，市场份额不断扩大。
2、超市、便利、快餐作为主要业态形式，日益深入百姓生活。以超市作为主要的业态形式，并走专业发展的道路。目前在重庆市连锁商业零售企业中，近80%为超市和专业店，另外还有一定数量的专卖店。连锁超市和连锁便利店以居民生活必需品为主要经营商品，以相对低廉的价格、可靠的质量和周到的服务吸引消费者，成为居民日常购物的主要场所受到消费者的普遍认同，并日益深入百姓生活。
3、各种业态齐头并进，专业店、超级市场仍是连锁市场主体。重庆大型超市的年平均增长速度达到70%左右，并迅速向区县蔓延，新增店铺数量也直线上升。大型超市作为零售业主流，成为最具活力的业态之一。2012年底，批零连锁企业所属门店最多的仍是专业店，其次是超级市场门店。
（二）连锁企业人才构成
本次调查中，我们专门选择了三种不同类型并具有代表性的三类连锁超市做了深入调查，调查显示：1、连锁企业在人才需求上并非依赖于学历；2连锁企业对人才需求在学历上呈金字塔分布；2、连锁企业对对人才需求的学历要求有很大的潜力。
（三）企业对连锁人才的评价
1、在本次调查中发现，企业选用连锁经营管理专业人才时，不仅仅注重学历，更注重其实践操作技能和经验，以及对所在行业是否了解。出于与海外客户沟通联络的需要，众多外资连锁企业均要求这些人员须具备一定外语水平，能够使用外语与管理人员进行一定程度的沟通。
2、能够熟练地使用计算机技术参与连锁企业的信息沟通在企业看来也很重要，现在上规模的连锁企业在总部和各门店间普遍使用信息化管理，职工在与个别各部门间很大程度上通过信息化沟通，因此企业对高素质员工均有信息化操作的要求。
3、较强的沟通与协调能力。企业对连锁经营管理人员的要求仅仅能销售产品是远远不够的，现在企业的要求包括了多方面，比如沟通、开拓、商务谈判、把握商机等能力，有的企业还希望你拥有广泛的客户资源。
4、良好的职业道德。在调查中，企业都谈到了毕业生的职业道德问题。在实际工作中，很多企业都遇到过毕业生离职带走并泄露企业机密的情况，使他们对这方面特别看重。
（四）企业对连锁人才培养的建议
在本次调查中，绝大部分连锁企业认为：连锁专业人才的培养实践比理论更重要，能力比知识更重要。门店管理能力、沟通交际能力、企业管理能力及营销策划能力显得最为重要。对目前的课程开设方面，凡与连锁经营管理能力方面的培养课程都被相关专家认为重要或认可。
三、对连锁经营管理专业建设的意见和建议
（一）进一步明确培养方向。我院连锁经营管理专业目前主要面向商业连锁，兼顾行业连锁。连锁经营管理作为商贸系专业来说，在行业连锁方面，商贸系并没有相关专业优势：如医药类连锁需要专业医学知识，电器类连锁需要相关电器类知识。为发挥商贸专业优势，我院连锁经营管理专业进一步明确定位于培养商业连锁类人才，着重于从商业思维和商业管理技能角度培养商业连锁的商业型人才
（二）加强学生职业道德教育。从调研情况看，连锁企业所引进的人才不愿寻求硕士学历以上人才，最主要的还是因为连锁企业家认为学历高的人才爱跳槽，很难长期为本企业服务。因此，我们建议在本校的教学与管理中，应强化学生的职业道德教育。职业道德教育可以培养学生树立正确的择业观念，吃苦耐劳的工作作风，严格的法律、法规观念，良好的爱岗敬业精神为主要内容。
（三）加强学生专业实践工作能力训练。从本次调研中我们了解到，学生是否在学校期间有一定的实践工作的经验，是否在假期与节假日有企业实习、实训、兼职的经历对就业来讲非常重要。另一方面，许多连锁企业的管理人员素质比较低，连锁经营管理人员的素质低下极大的阻碍了连锁企业的发展，因此，预计在今后几年内，具有一定的连锁经营管理理论知识、能做会说擅长沟通协调的高职连锁经营管理人才的求职前景会比较好。
一、当前农资市场存在问题
（一）违法经营现象仍有发生。化肥经营渠道多样，有厂家直供，有二级商批发，也有经销商向小厂家定制，再加上有些经营者专业素质较低，违法经营现象仍有发生。主要表现在少数不法经营户以次充好，经销劣质化肥、农药、种子坑农害农现象不同程度存在;把浓度低的农药和浓度高的农药同价销售;种子销售中大小包装同价销售，短斤少两，蒙骗消费者。
（二）农资价格猛涨难以抑制。近几年来，农资价格的飞速暴涨，冲抵了国家惠农政策给农民的各项补贴，影响了广大农民种田的积极性。据农业部门四月下旬的调查数据显示，氮肥上涨了60%，钾肥上涨了131%，磷肥上涨了93.4%，复合肥上涨了62.9%，农药、农膜等均有不同幅度的上涨，近期还在上涨。农民种田成本逐年增加，农业效益不断下降，出现了局部抛荒现象，种粮亏本的现象又重新抬头，“谷贱伤农”转变为“本高损农”，同样导致农业不稳，农民不富。
（三）行政综合执法氛围不浓。农资市场是一个需要多部门管理的市场，由于职责不同，重复执法现象较多，加重了被执法者的负担，增加了国家的执法成本，同时还影响了执法部门的权威和形象，有时还会造成有利就互争案源、有责相互推诿的局面，严重影响了执法效果，使得不法经营户有空可钻。
（四）执法人员经费相对不足。按照有关法律规定，工商部门担负农资市场监管责任，全县农资市场经营点多面广，而全县工商执法人员平均年龄超46岁，现行的执法体系、机构设置、人员年龄均不能适应新形势发展。农药、肥料、种子、农产品质量等又很难从直观上判别产品质量优劣，质量抽样检测需要较大的化验费用，加之缺乏相应的交通、取证等工具，执法工作难度大，农资市场管理工作急需改善。
（五）农资商品包装标准不规范。农资商品具有特殊性，对它的生产要求和使用特别严格，在说明书上必须注明使用地区及范围（地域和气候的差异，使用地区及范围不同）、使用方法及使用条件等，而我们在检查时，却发现相当部分农资商品说明标含糊不清，造成农民消费者使用不当、利益受损。
（六）农民消费者自我保护意识差。农资商品的销售对象是农民消费者，而农民大部分文化水平低，识假辩伪的能力有限，在购买农资商品时不主动索要信誉卡、发票或相关产品说明，受低廉的价格吸引，极容易上当受骗，出现问题时又不能提供有效的相关凭证或依据，给工商部门依法处理造成许多困难。
二、关于农资保障的几点建议
（一）整合优化农资市场资源。目前，全县农资市场销售网点、点多面杂、参差不齐，游商游贩不断涌现，给管理工作增加了难度。建议县政府牵头组织各职能部门深入对农资网点建设进行调查研究，针对我县目前的农资市场状况，对现有农资市场资源进行整合，着力培育几家能够主导我县农资市场的龙头企业，带动全县农资市场健康发展。同时，进一步优化全县农资经营网点的布局，满足农户需求，更好服务群众。加快建立农资行业协会，不断完善协会章程，充分发挥协会自我教育、自我管理、自我服务的作用，弥补执法管理漏洞，净化农资市场，促进我县农资市场逐步走向规范化。
（二）健全农资市场管理机制。一是市场准入机制。首先确保经营户上岗之前必须经农牧部门的培训拿到相应合格证书，然后到工商部门申请经营。在把好登记注册关的前提下，对农资商品生产经营者，由侧重登记管理转向市场主体准入行为、交易行为和退出行为的全过程监管。在农资经营审批过程中，不乱开口子，不随意降低登记门槛，确保主体资格合法，避免农资经营无序竞争。二是综合执法机制。成立县农资市场监管领导小组，建立农牧、工商、质监、公安等部门综合执法机制，形成农资市场监管合力，确保农资市场秩序良好，农资商品质量监管落实，农业生产主体投诉维权渠道畅通。建立季度联席会议和突发事件议事制度，明确职责，负责协调处理突发性紧急事务，研究和提出解决问题的对策与措施，检查议事各方工作的落实情况。各相关部门可定期组织联合执法，对重点地区、重点市场、重点商品进行综合执法，对全县农资经营户建立农资经营的经济户口档案，各部门在此基础上互通工作情况，建立监管动态信息共享机制，实行分工协作、齐抓共管的监管格局。三是举报有偿机制，农资市场关系到广大农民群众切身利益，有广泛的群众基础。要出台相应的有偿举报办法，严惩违法户、重奖举报者，使假冒伪劣产品、坑农害农现象得到遏制。四是价格监控机制，严防农资市场出现价格暴涨之势。
（三）严格执行索证索票制度。进一步推行农资商品购销台账制，指导农资经营企业，建立购销货台账制度及进货备案制，将进货商品的来源、数量等一律登记入账，做到“三个清楚”（即：进货渠道清楚、产品厂名厂址清楚、保质期有效期清楚）。同时要求供货方提供营业执照、工业生产许可证、化肥生产登记证、产品合格证和注册商标等，建立销往地跟踪卡，以确保农资商品来路明、去向清。全县所有农资经营户必须严格落实“两账两票一书一卡”及种子留样备查制度。工商等 相关部门应定期或不定期检查农资经营单位的进货来源、货流去向，从源头上杜绝不合格农资商品注入市场。
（四）深入开展“红盾护农行动”。一是采取上下联动的监管执法方式，建立“纵到底、横到边”的监管执法网络，充分发挥基层工商所的作用，认真落实属地监管责任制。二是加强对重点地区、重点季节、重点市场，重点品种的监管和大要案件的查处，对涉农违法行为，发现一起，严肃查处一起。三是加大农资市场巡查力度，严厉查处无照经营，针对农资商品和停留市场自身流动性大的特点，要将监管任务分解到人，明确职责，对走村串户、上门推销农资商品的无照经营行为严厉查处。四是认真组织开展对种子、肥料和农药等重要农资商品质量抽检。对检验不合格的农资商品，依法责令停止销售，召回售出商品，并从重从快依法追究生产、经销企业的责任，防止不合格农资注入市场。并认真开展种子、肥料、农药质量定向监测工作，通过网络向社会公布监测结果，消费警示，指导农民消费。五是推进“12315”申诉举报网络进市场、进村镇、进商家活动，切实解决好因农资消费引发的群体投诉事件，维护消费者的合法权益。
一、当前我X集贸市场食品安全现状
XXX位于XXXX，总面积为XXXX平方公里，总人口为XX万人。全XX现有城乡集贸市场XX处，其中XXX处，城区XXX处，年度集市贸易成交额约在XXXX万元左右，其中市场XXXX万元，占XX%，城区市场XX万元，占XX%。XXX处市场中，登记注册的只有XX处，占总数的XX%，没有登记的XX处，占总数XX%。
总体来看，近年来，由于我X不断加大监管力度，我X集贸市场在快速发展，食品安全不断得到加强。但与此同时，由于存在着种种主、客观方面的制约因素，导致当前集贸市场食品安全存在着颇多的安全隐患。特点是城市好于；大市场好于小市场，有证市场好于无证市场，封闭市场好于露天市场，专业市场好于综合市场。具体主要表现在：
（一）食品进货来源不明。在集贸市场上销售的食品多为时令性、季节性和有地方特色的小食品，多为小手工作坊制作，经营者没有经过正规渠道进货。进货时，往往是现金交易，一手交钱，一手交货，没有任何进货凭证，从而造成了食品进货来源不明。这一现象在农村集贸市场尤为严重。
（二）食品生产经营市场准入不严。从事食品加工的小手工作坊多为季节性、临时性经营，没有固定的经营场所。由于法律意识淡薄和监管工作的缺位，导致他们在没有取得相关市场准入许可手续的情况下即从事食品生产加工和销售经营活动，属无照经营。
（三）经销不合格食品现象时有发生。在一些集贸市场上，销售无产品合格证的“三无产品”，应检验检疫而未检验检疫的食品，擅自使用他人产品包装、冒用他人厂名、厂址和注册商标，伪造冒用他人质量认证标志的食品等现象还时有发生。
（四）食品经营卫生条件堪忧。食品经营者销售食品时，多不使用专用工具售货，而是直接用手抓取；使用的计量器具和简易包装物也很不卫生。有些集贸市场没有划分食品专营区域，食品经营摊位与其他商品摊位相互混杂，使得食品受污染的可能性大大增加。
二、集贸市场食品安全隐患的成因
目前集贸市场食品安全存在上述隐患的成因是多方面的。归纳起来主要有以下几点：
（一）市场监管部门监管力量薄弱。履行集贸市场日常监督管理职能的市场监管部门主要有工商行政管理、畜牧防疫、卫生监督管理等部门。工商部门由基层工商所履行对集贸市场的日常监管职责，停收“两费”后，基层工商所积极转变职能，着力加强了市场监督管理和行政执法工作，监管工作任务相当繁重，导致基层工商所对集贸市场的日常监管力度明显减弱。
（二）缺少配套监管的法律、法规。目前，由于《食品安全法》尚未正式实施，工商部门主要依据《产品质量法》、《食品卫生法》等法律法规的有关规定对集贸市场进行日常监督管理。但在工作实践中，我们常常发现，有很多市场违法违章行为很难在上述法律法规中查找到明确的处罚依据。即将与今年6月1日实施的《食品安全法》也没有对此作出明确的规定，导致工商部门对集贸市场的日常规范化监督管理工作无章可循。
（三）市场监管部门之间分工协作不紧密。在集贸市场销售应检验检疫后方可销售的食品，但有些检验检疫部门不履行检验检疫职责，有的进行了检验检疫却只收费、不出具检验检疫证明，造成了食品经营索证索票登记备案材料的缺口，给工商部门的监管工作增加了难度。
（四）经营主体的多样性和分散性。工商部门按照国家有关法律法规的规定和上级主管部门的有关要求，对集贸市场食品安全监管工作进行了积极的探索和实践。但由于集贸市场经营主体的多样性、分散性和流动性，相对于固定食品经营者，监管措施难以得到有效落实和执行。
三、加强集贸市场食品安全监管的对策和建议
《食品安全法》实施在即，切实加强集贸市场食品安全监管对于“扩内需，促增长，调结构，保稳定”和确保《食品安全法》的顺利实施有着十分重要的意义。为此，提出如下监管对策和建议，仅供商榷：
（一）加快集贸市场食品安全立法步伐。应尽快修改《城乡集市贸易管理办法》，或重新制定一部针对城乡集贸市场规范化监督管理的法律、法规，特别对集贸市场食品安全规范化监管作出明确而详细的规定，使得对集贸市场的日常监管工作有章可循。
（二）严格集贸市场食品准入。现在，集贸市场的食品管理较混乱，没有统一的准入标准，导致一些假冒伪劣食品堂而皇之地进入到集贸市场，给食品监管工作带来很多困难，也威胁到消费者的健康。因此，加强集贸市场食品管理，应该从统一市场食品准入标准做起，堵住不合格食品进入市场的源头。
（三）加强食品经营卫生条件整改。在集贸市场内划出专门的食品经营区域，要求食品经营者必须到指定经营区域从事食品经营活动。统一要求集贸市场内的食品经营者对散（裸）装食品实行防蝇、防尘设施保护，确保食品卫生安全。督促市场主办者及时清扫市场卫生，创造一个良好的经营环境。
根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：
一、我县房地产市场发展的现状
（一）房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。
总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
（二）房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
