1、缺少与废旧物资回收利用有关的法规、政策以及标准
2002年政府把废旧物资回收利用行业的“特种行业经营许可证”的管理制度取消了，很大的降低了此行业的准入门槛，也就是对于废旧物资的回收基本没有什么限制，非常有利于私有企业的进入和发展。虽然我们国家在很早以前就已经制定了环境法和有关的法律条文，但在现在来看，我国的这种竞争制度还不是很全面。
虽然固体废物的回收利用已在《固体废物污染环境防治法》中被给予肯定，但是资源再生利用的有关法规和有关的实施细则在目前还没有实行。没有约束到不法回收者的行为，也没有保护到合法者的利益。
2、在相关管理中只是重视了回收的数量，却不在乎对环境造成的损害。
要实现废旧物资的价值，更好的利用二次资源就是对其进行回收利用。我国在回收废旧资源时过多的追求回收数量，没有充分的实现资源的再利用价值，进而形成了二次污染，所以，废旧物资的回收和利用要受到一定的制约，不使其产生负面效应。
3、市场信息不畅
在废物回收的利用市场上每个回收者都有自己的回收渠道，不仅经营的活动范围分散开来，而且还存在着很落后的交易方式。所以有些回收者为了争取更大的利益通过不正规的方法进行非法的收购，使的废旧物资回收市场秩序变得混乱。另一方面，废旧物资回收市场没有各种准确可靠的信息，从而增加了交易成本和生产成本。又因为经营者不了解行业应该怎样发展，也做不出经营规划和长远投资，所以整个行业很难向上发展。
二、废旧钢材市场分析
1、作为唯一一种可以替代铁矿石来生产钢铁制品的原料，即为废旧钢材。另外，其还是一种载能节能的原料。例如要冶炼钢铁0.8吨，只需要回收一吨的废弃钢铁即可，并且能节约铁矿石2到3吨，节约焦炭1吨，废气的排放减少了86%，废水的排放减少了76%，废渣的排放可以减少97%，非常利于清洁生产。在我国，钢铁工业发展迅速，钢材市场供需量很大，对废旧钢材的所需量也随之增加。
2、竞争分析
（1）在竞争中所存在的问题：
该企业发展容易存在于特定的地域范围内。而且废旧钢材行业人才接不上，急需有知识懂管理的年轻人加入，因为做此行业的大部分都是四十岁以后的人。还存在的问题就是企业化瓶颈突破不了，即废旧钢材行业大多数是个体的经营者，员工也大都是短期工，导致此行业不能快速的发展壮大。
（2）优势
起步的速度快，可以先从废旧家电和工厂生产剩余的废旧钢材边角余料开始收购。因为回收和销售的周期很短，所以流动资金的周转非常迅速。企业的开办优势和市场的前景都使得此项目处于优势地位。
（3）劣势
我们大学生在创业初期由于可以动用的资金有限，所以资金投入量会较少。创业人员虽然有很高的激情，但缺乏管理经验，对于开展废旧钢材回收利用的项目来说还处于劣势。况且创业初期没有外部客户和媒体的社会关系。
3、市场定位
根据以上分析，回收和销售废旧钢材定位于江浙沪市场。因为这些地区经济发展的很快，与此同时能源的消耗和原材料的浪费也很严重。第一，主要市场，在浙江这一省份，五金加工企业很多，主要的产品有：门锁配件、家电配件、垫片等。第二，宝钢集团及江浙地区的钢厂，特别是电炉炼钢需要大量的废钢铁。因此将回收利用废旧钢材的市场定位在江浙沪等地。
三、废旧钢材的处理方式
1、分类压块
把现在市场上的压块方式进行细化，按照材质进行分类，要把冷轧，热轧等分别进行压块，售价要高于现行的，给收购者好感，因产品的感官极强。
2、剪切
根据钢厂的入炉标准要求，把杂乱的废钢剪切成规整合格的废钢料出售。
2、可利用部分分类进行挑选
利用废旧钢材的长宽，厚度，材质进行分类。也可以按照形状来进行分类。做到资源浪费最低，客户要什么货就提供什么货。
结语：再生资源产业的根本为废旧物资的回收。回收直接影响着整个产业的发展，因为它是再生资源产业链上的重要部分。实行对废旧物资的回收利用是国家发展的重要政策，对废旧物资回收利用不但提高了资源的利用率，还加快了我国在节能领域的发展，对我国经济的发展定会产生积极地影响。
参考文献：
[1]王保士我国再生资源（废旧物资）回收利用现状、问题与建议[J]再生资源研究2011（06）
[2]张菲菲我国再生资源产业发展研究[J]南开大学2010（05）
[3]寇敏再生资源回收利用市场初探[J]再生资源研究2004（12）
作者简介：杨兰春（1962-），男，河北霸州人，经济师。研究方向：建筑施工企业工地废旧物资回收、整理等。
关键词:再生资源;战略分析;战略目标;战略发展重点
本文为陕西省科技计划项目,项目编号:2007KR91
中图分类号:F124.5文献标识码:A
一、绪论
作为西部经济发展的桥头堡,城市的快速发展给陕西各地区带来了大量的工业废料和生活垃圾,再生资源丰富。据资料统计,仅西安地区再生资源行业年回收废钢材40万吨,废铜20万吨,废铝2.4万吨,废纸17万吨,废不锈钢约2万吨。其他废旧物资,如报废汽车、废电机、废变压器、废塑料等8,000多万元,总价值近30亿元。
近几年,在国家一系列再生资源回收利用优惠政策的鼓励和支持下,陕西再生资源行业得到较快发展。但是,计划经济时代形成的再生资源回收网络已经瘫痪,目前自发形成的市场体系布局不合理、管理不规范、经营环境脏、乱、差,引发一系列的城市问题,因此有效确定再生资源的发展阶段、实施步骤和发展重点就成为当前面临的重要问题。
二、行业发展目标的层次结构模型
行业发展的最高目标是打造规范、高效、有序的产业链及共生园区。经过对产业环境及行业运行特征的分析,影响再生资源行业发展的关键因素有:企业竞争力、技术水平、渠道建设、产业配套能力、行业管理、政策影响、宏观经济运行状况。七个因素决定了措施层工作的重点,即网络体系建设、技术创新、行业规范化管理,层次结构模型如图1所示。(图1)
三、行业发展重点
根据以上分析,陕西再生资源行业发展首先应建立和完善基础回收网络,在充分利用、规范和整合现有再生资源回收渠道的基础上,统一规划、合理布局、规范建设,形成以社区回收站点为基础,集散交易中心市场为核心,加工利用为目的的再生资源回收网络体系,逐步提高回收集散加工能力,促进再生资源行业健康、有序发展。
在建设和发展综合回收利用市场的同时,重视专业回收利用市场的管理。首先在大中城市以龙头企业为基础,建设报废汽车回收拆解基地及氟利昂制冷剂回收储备中心,逐步实现专业回收利用市场与综合回收利用市场的良好融合。
四、行业发展建议
针对陕西再生资源行业的发展现状及发展战略分析,提出如下建议:
(一)政策支持。陕西省政府应在国家再生资源法律法规的指导下,尽快制定符合陕西再生资源行业发展特点的政策和技术标准,以促进再生资源的有效处理、加工利用和销售;规范行业行为,提高再生资源企业技术进步,提升再生资源企业开发能力,促进再生资源行业的发展。
落实有利于再生资源行业发展的扶持政策。根据陕西再生资源行业的发展状况和企业实力,从资源永续、保护环境、促进再生资源开发利用角度,对再生资源行业实行优惠政策。如再生资源企业免征增值税;由产生废弃物的企业给予收废企业一定的补偿,建立再生资源回收利用基金制度;对再生资源企业改进工艺、降低能耗、消除污染的技术改造和设备更新应给予提供低息贷款和部分资金的扶持等,给企业向前发展注入动力。
将新建社区回收亭纳入开发建设规划,已建社区回收亭建设因地制宜,免予规划报批。优先解决再生资源回收体系中的废旧物资集散市场及再生加工园用地指标。加大政府相关配套政策支持力度,在税收、土地、规划、资金等方面给予试点单位优惠政策。
(二)规范管理,把再生资源开发利用纳入地方政府的年度社会发展计划之中,保证这项事业得到较好地贯彻落实。再生资源将随着经济建设的高速发展和人民生活、消费水平的提高,数量不断增长,种类不断扩大。提高对再生资源开发利用的认识,把再生资源利用工作纳入到政府社会发展计划中,实现全社会的规范化、法制化管理。再生资源回收体系建设是一项系统工程,需要政府领导和相关部门的通力支持和合作。各组织机构要加强沟通和协调,切实履行相关职能。
(三)完善行业发展体系。以再生资源回收企业为依托,加快建设层次不同、类型不同的再生资源回收集散交易基地和规范化的再生资源拆解加工利用基地,实现再生资源回收、加工、利用一体化。
重点建设经济规模适度、管理手段先进、符合环保要求和产业化发展方向的废旧家电、废金属、废塑料、报废汽车等重要品种的废旧物资回收加工处理中心。扶持回收利用技术与装备先进、有一定专业规模、回收率高、实现废弃物无害化处理技术和无污染的大型再生企业。
(四)加大技术研发与科研投入。加大科技投入,不断改善综合回收资源的工艺流程,提高资源利用效率;在家用电器、电子产品、报废汽车等专业回收资源的回收拆解、极端废弃物处理等重点科研项目的立项和实施中给予支持。优先立项、优先发展、大力推广,设立再生资源加工利用技术开发基金,通过项目的完成和推广促进产品结构升级和技术水平的提高。
(五)充分发挥协会功能。充分发挥行业协会的管理、协调、服务功能,使其担负起政府与企业之间的桥梁和纽带作用。随着政府职能转向加强宏观调控、调查研究、制定市场规则、依法行政和有效监管工作上来,行业协会为企业服务、自律、协调、监管和维护企业合法权益、协助政府部门加强行业管理的职能逐步显现。通过开展再生资源产生和地域分布统计调查;进行再生资源回收利用率的统计分析;制订和修改再生资源分类标准和产品技术标准以及技术政策;组织行业内的资格认证和咨询论证,开展全行业产品展览、企业间的技术交流和技术培训等,促进行业的快速、健康发展。
(六)回收网络体系的建设可借鉴兄弟城市的成功经验。国内兄弟城市的回收利用网络体系的建设已积累了宝贵的经验。例如,北京结合“大龄下岗职工再就业工程”,在社区内有规划地建立统一服装、统一标识、统一计量工具、统一价格、统一封闭运输车辆的固定收购点和流动收购点;天津在政府支持下,统一规划、合理布局、规范管理,建设废旧物资市场和先行社区回收网站试点;武汉开展“绿色文明回收工程”,建立和规范绿色文明回收站点442个;石家庄在建起9个废旧物资市场、一个旧货市场、8个废钢铁集散中心的基础上,又在全市建起了879个绿色社区回收服务站,初步形成了集社区回收、市场集散于一体的废旧物资回收经营网络;上海在建立废旧物资回收网络的同时,还推出“网上收废”新办法。
高校废旧资源回收
一、高校废旧资源的现状
（一）背景分析
1、据了解，学校里的易拉罐和塑料瓶大部分在保洁工人那里，而另一部分被一些同学囤积在宿舍，书本、被子都在学生宿舍，自行车归学生所有。塑料主要为一些破旧的脸盆、桶和开水瓶。
2、二手市场分析随着人们生活水平的普遍提高，学生用品的升级换代更新加快，特别是大学毕业生，面临着大量物品的处置问题。电脑、自行车、书本等都成为了较为普遍的二手交易物品。在这样的背景下，大学校园二手市场应运而生也成为了必然。
（2）消费心理分析“求实”。这类群体关注的重点是产品是否符合自身生活学习的需要。在购买之前，会对产品进行信息收集和价值分析，根据对产品价值的认知程度来判断是否具有使用价值。“求廉”。这类顾客在选购二手产品的时候，最关注的是价格是否低廉。由于购买力的限制，选择低价的产品可以节省一大笔费用。“求新”。这类群体非常关注产品的使用程度、购买时间、外观。对于难以负担购买新产品，但是又渴望拥有潮流产品的顾客来说具有强烈的吸引力。
（3）供给客观条件由于产品更新换代加快，学生购买商品使用一段时间以后觉得不尽如意，又有购买力，愿意卖旧买新；或者有的学生在对商品使用一段时间以后，想购买档次更高的同类商品，也采取卖旧买新的做法；随着每年学生毕业，众多物品被选择出售。调查显示69.3%的被调查者表示有需要处理的商品，并且86.9%愿意出售自己需要处理的商品。信息技术的发展使得二手交易信息获取方式更加便利，传播渠道更加多样。网上二手交易的便利给予学生更多的选择。
（二）高校废旧资源回收盈利模式分析
卖给大学生：大多数回收来的旧物都可以再卖给大学生，以此盈利；换取一些绿色植被；免费提供给贫困生：贫困生用品持证明可免费领取一定数量的用品；爱心捐赠：一些衣物、被子等生活用品可以捐献给贫困地区，不仅做到了资源回收利用，还捐献了一份爱心。回收的废纸可用于兑换再生复印纸等再生产品；捐赠给贫困地区，在网上与红十字会，壹基金等社会公益联系。
三、高校废旧资源回收的营销策略分析
（一）营销模式
1、市场直销
开展一些公益营销活动，与志愿者等组织合作开展义卖募捐等活动，从而提高同学们对这个项目的认知程度，可以在这个活动下做一个市场调研，收集市场信息。与各学院学生会展开合作，比如各班和各学院的大型活动会产生很多的可回收废旧物，我们可以以环保的概念在会场设置一些回收装置来回收会场的废旧物品，也可以提前通知到场同学们准备不需要的旧物回收。可用摆点式的销售方式来进行。毕业季的旧物回收。在大四的毕业季，会有很多旧物不方便携带，通常会以很便宜的价格卖出，在此背景下可以联系各学院负责人统一组织旧物的回收。这个适用于分散式和栋层式的销售方式，视情况可以采用雇用式来满足市场需求。
2、网络营销
因为我们的目标市场接触网络很密切，且网络营销有传播范围广、成本低、及时和互动性强等特点，这有利于与其他外来的收购单位的竞争中取得优势。
（1）网站营销：通过在各大交易平台上开设网店来陈列回收的废旧物品，方便顾客挑选，以便顾客减少购物时间和精力上的支出和消耗。遵守网络营销4I原则趣味原则（interesting）、利益原则（interests）、互动原则（interactinon）、个性原则（individuality）。定时的线上活动比如一些抽奖活动等提高关注度；在网上平台实行会员积分制以增加上网者访问网站和参加活动的次数和上网者对网站的忠诚度，还可以提高活动的知名度。
（2）社交网络营销：微信营销是网络经济时代企业对营销模式的创新，是伴随着微信的火热产生的一种网络营销方式，微信不存在距离的限制，用户注册微信后，可与周围同样注册的“朋友”形成一种联系，用户订阅自己所需的信息，商家通过提供用户需要的信息，推广自己的产品的点对点的营销方式。可以把我们回收到的有价值的旧物通过微信交易信息。
（3）贴吧营销：哈商大的贴吧去年解禁后，一直非常活跃，可以通过这个平台交易信息完成交易，但是需要注意发帖数量，不能纯灌水，否则效果会适得其反。
（4）APP营销：现在智能手机覆盖率越来越广泛，可以通过开发APP的形式来推广我们的平台，每个大学生可以通过下载APP，了解我们的服务，自行进行登记，这对于回收利用工作会有很大的益处。
（二）价格机制
成本导向定价法：一种以成本为依据的定价方法，通过对市场价、利润产出比等综合因素的分析调查，制定适可的价格方案。
需求导向定价法：是一种以市场需求强度和消费者的感受为主要依据的定价方法。在国家大力发展可再生资源企业的情况下，本项目本着倡导节约资源，绿色生活，取之于学生，用之于学生的思想，每个星期定期开始收购可再生资源，深入了解每个季节的资源特征，提前做好资源预算工作，以最低的成本创造最大的利润，只要公司运作上了轨道，就联系附近的学校协助发展，然后共同发展。在以后会发展到省内其它高校，
形成高校绿色联谊。
四、关于高校废旧资源回收的对策和建议
（一） 加强法规贯彻落实，完善废旧物资回收利用的政策体系
认真贯彻落实国家政策法规，加强监督检查，依法实施管理。落实国家对废旧物资回收利用的优惠政策，充分调动企业开展废旧物资回收利用的积极性。
（二）加大资金投入，完善投资机制
将废旧物资回收利用作为政府投资的重点领域，政府有关部门要安排专项资金，支持废旧物资回收利用领域的技术研究、开发和工程示范；建立健全投融资机制；引导和鼓励利用自有资金、民间或国外资金，采用独资、合资或BOT形式等方式投资废旧物资回收利用项目。
（三）加大宣传力度，增强节约意识
采用多种形式开展有针对性的宣传活动，交流推广先进典型和先进经验，以增强人们的资源忧患意识和节约意识。建立资源回收利用信息网络系统，运用现代信息手段做好技术交流和信息服务，引导提升资源回收利用水平。
越来越多的人准备将热钱投向地产市场，做起了买房收租的房东梦。但是房地产投资市场的复杂性与不确定性却让这些准房东们很是有些担心。广告上“7年收回首付投资，若干年后净得一套公寓”之类的措辞是那么的吸引人，但是投资房地产的价值究竟有多少？如何测算？目前广告中的计算方式是否客观准确？这些都让他们举棋不定。
一个成熟和理性的市场，住宅的投资回报率多少算合理？经济发达国家和地区年投资回报率一般在5％左右。专家认为，中国作为发展中国家，住宅发展具有巨大空间，年投资回报率应高于住宅发展达到或接近饱和的经济发达国家和地区。
现在已有不少房地产商推出投资概念来吸引购房者。但在运用上还有些过于简单。比如某一知名公寓在广告中就为购房者提供了“投资价值分析”：首付5万元，并提供八成20年按揭，入住后每月偿还1400元贷款，附近市场上同等公寓房每月租金收入2000元。7年收回首付投资，以后每年还挣7200元，若干年后净得一套公寓。
这样的“投资价值分析”结论是值得商榷的。
租金收入会有波动
从微观经济学的角度看，如果在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成之后会造成某一区域内公寓供应量的增加，因而会稀释这一区域公寓租金的价格，导致租金价格下降；此外，作为后入市场的公寓经营者，一般会先以低租金来吸引租户，扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价，就会受到整个公寓出租经营者市场定价的影响，而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。按照国际惯例，房价一般是月租金的100－200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。
供需状况是影响房价与租金比最直接的因素。当市场供应量大时，房价与租金都会相应回落；当市场需求量大时，房价与租金则会上升。目前台湾房价与租金比是300：1,年投资回报率3－4％，香港为6－8％，美国在5％左右，深圳则在6－10％之间。一般来说，只要房价与租金在200：1至100：1之间浮动就属合理，年投资回报率达到5％就已经算是非常不错的投资项目。
租金不等于净收入
租金收入只能是毛收入，不能作为净收入来直接抵消还贷支出。这里要先考虑税收的因素，出租人收到月租金后，须先交纳房产税，税率为租金收入的12％；营业税及其附加费为5.5％，个人所得税20％；如果再考虑扣除公寓出租专业的佣金，7年收回首付的结论显然有问题。
商业房地产投资具有较为复杂的知识与分析技术，即强调市场分析的同时，十分注重租金现金流出和流入的关系，房屋的出售价值高低也是由租金现金净流入的高低来决定的。
在美国，由于金融工具高度发达，不动产投资行为非常成熟，为了使投资人能够较为准确地预测不动产的获利性，收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远的发展。投资房地产，对投资资本的期望，一般来讲有两个，一个是将投人资本全部回收，这种投资期望被称为资本返还；另一个是在投资资本的使用过程中，不断获得额外的收益，直到最终投资人将最初的投资资本收回（这里收回的投资资本总额不包括在投资期间获得的收益），这种投资期望被称为资本报酬。
在一宗房地产投资过程中，投资人既关心资本返还，也关心资本报酬。相应地，投资人也非常关心衡量资本期望收益状况的各种比率，即回报率。不同形式的资本返还和资本报酬，以及资本返还和资本报酬的不同组合，可以用不同的回报率来表达这种变化，以使投资人清晰地计算和衡量出房地产投资的安全性，获利性和可靠性。
考虑一下资本报酬率
投资资本可以通过每年收益，或者在投资结束时出售不动产全部或部分收回投资。如果不动产价值在投资期初与投资结束不动产被销售时相等，说明投资者在销售时将全部投资收回，年收益来源于资本报酬，这种情况下，收益率等于资本报酬率。
如果不动产价值预测随时间有下跌的趋势，投资者无法从期末销售不动产收回最初的投资，一部分年度收益将要用来偿还投资资本，在这种情况下，资本报酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接资本化法中的综合资本化率。资本报酬率与综合资本化率之间的差额，就是资本返还率，这时资本返还率是正值。
如果投资者期望在投资结束时销售不动产，获得比最初投资更多的收益，则资本报酬率会高于特定的收益率，这时，资本返还率是负值，因为年度收益没有提供所有的期望资本报酬。资本报酬率可以用可得到的或期望的报酬率或利率表达。
以租养房投资分析
随着人们投资意识的增强，许多人出于保值、增值的良好愿望，将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少以租养房的“精明人”。这些“精明人”归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，通过按揭贷款购买新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。然而以租养房并不是一个简单的过程，它需要当事人积累一定的资本，掌握一定的购房知识和技巧，最大限度地发挥以租养房的优势。
计算以租养房投资收益的方法有以下三种投资分析工具：
1．投资回报率分析
公式为：（税后月均租金―物业管理费）×12／购买房屋单价
此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率。是选择“绩优房产”的简捷方法，但它又有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
2．投资回收时间分析
公式：投资回收年数＋（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金―按揭月供款）×12这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。
3.现值指数法分析
公式：现值指数＝累计总流入现值／累计总流出现值＝投资期内月租金现值之和／按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和，现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析，还考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，因此，多被一些机构投资者所采用，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来较麻烦。
如何选择投资型楼盘
投资型房产是针对二次或多次置业人来说，他们买房更多是用来出租、转让、增值，以获得较高的回报，但存在一定的风险，回报越高，风险越大。业内人士提醒投资者，挑房时要多注重以下几个方面：
追求回报率，作为投资的买房行为，投资者关注的是收益与风险，一般来说投资收益越高，投资的风险越大，按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓。
根据物业寿命、质量、环境、大小、位置等推断出未来租金收入，明确投资所需的成本费用，如贷款定期支付额、出租前期的装修投入、装修期的物业管理费、空置损失、租赁或转让行为的应纳税额，从而计算出净现金流量、投资回收期和收益率。
一般投资型物业具有以下特征：
注重地段 买投资型住宅比较注重地段的商业气氛，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持。
产业支持 一个地区经济的发展，对物业的需求非常之大，正如北京国贸商圈对京东物业的影响，IT业对中关村地区的物业带动作用，都为该地区房地产业带来巨大的需求潜力。就北京房地产市场来看，大多数投资型楼盘更多强调的是地段的投资价值，特别是周边产业经济的支持。
投资环境 应充分考虑经济政策及市场发展形势对房价、升值潜力的影响；考察项目周边环境，如周边地区的规划前景、了解周边楼盘的地段、销售面积、销售价格、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化、绿化、物业等，就可以对未来的投资前景有个构想。
交通配套 现代城市的发展，交通体系是经济发展的命脉。综合立体的交通体系，便捷畅通。公路、地铁、主干道通往机场、市区的距离，都是人们选择物业时十分关注的。
配套设施 周边的商业配套设施、物业自身配套设施，是人们选择物业时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套反映一处物业的“生命力”，能坚定人们的潜在购买信心，是未来升值的不可或缺的重要条件。
【关键词】 房地产;市场调查与预测;数理统计;数学模型
一、如何进行房地产市场调查与预测
随着房地产市场由买方市场向卖方市场转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展,使得房地产市场竞争日趋激烈,房地产企业对市场营销信息的需要比以往任何时候都更为强烈,市场调查和预测成为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明,在纷繁复杂、激烈竞争的经营环境中,只有通过细致有效的市场调查和科学的预测,才能帮助企业制定出切实可行的营销战略,把握市场机会,使之立于不败之地。
1.房地产市场调查的程序。房地产市场调查一般包括三个阶段:调查前的准备阶段、正式调查阶段、调查总结阶段。准备阶段的主要工作是识别与界定问题或机会、确定调查目标、制定调查计划,包括调查方案的设计、问卷和调查表的设计、抽样、人员培训、实地调查、数据录入、统计分析、报告撰写等日程安排,以确保调查工作的顺利开展和按时完成;正式调查阶段就是资料的收集阶段,主要是对调查人员进行培训和实地调查,这是整个市场调查过程中最关键的阶段;调查总结阶段是对上一阶段收集的那些分散的、零星的资料进行整理分析,并形成结论,撰写调查报告,包括对调查资料进行统计分析、撰写调查报告、跟踪调查与反馈。
2.房地产市场预测的程序。房地产市场预测是在房地产市场调查的基础上,利用已获得的资料信息,运用一定方法和手段,对房地产市场的各种因素进行综合分析,对房地产市场的发展趋势及状态进行估计和判断。完整的房地产市场预测工作一般包括以下工作步骤:确定预测目标、收集和整理资料、选择预测方法并建立预测模型、分析预测误差并审查预测结果、编写预测报告并跟踪校验。
二、应用数理统计方法进行资料处理
在房地产市场调查中,对实地调查所收集的资料进行整理分析是非常重要的环节。资料的处理与分析是对通过各种方法收集到的资料加以整理、分析及统计运算,把庞大、复杂、零散的资料集中简化,使资料变成易于理解和解释的形式。简单的说,资料整理就是通过一系列的操作将收集到的第一手或是第二手资料转变成为数据结果,以便于研究者了解其中的含义。对资料进行审核、编码和录入后,就可以进行统计分析。
1.描述性统计分析。描述性统计分析是一种定量分析问题的方法,它用来描述和评价研究对象的数量特征和规律,常用的方法有集中趋势分析、离散程度分析和综合指数分析法。集中趋势分析是全体数据的大部分变量趋向于某一点,将这一点作为数据分布的中心,它可以用来当作总体的代表。数据的集中趋势用集中量数来描述,集中量数有许多种,如算术平均数,中位数,众数。离散程度是数列中变量值之间的分散程度,用以反映离散程度的指标称为标志变异指标,标志变异指标越小,平均数的代表性越大,事物变动具有较强的稳定性,常用的测量指标有全距、平均差、标准差和离散系数等。
2.解析性统计分析。解析性统计分析方法是以数学理论为基础,对事物内部的本质规律进行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚类分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同来源的调查数据变异对总变异的影响大小,了解数列中自变量是否对因变量有重要影响。方差分析应用时一般假定总体服从正态分布,具有相同的方差,方差分析具有稳健性,在更宽泛的条件下也是近似有效。聚类分析是一种依据特定的规则对数列中数据进行分类的多元统计分析方法,是用来研究所谓“物以类聚”现象的方法。聚类分析的方法有系统聚类法、序样品聚类法、动态聚类法、模糊聚类法。主成分分析是把多个变量重新组合为一组相互无关的几个综合变量,可从中取几个较少的综合变量尽可能多地反映原来变量的信息。
随着计算机技术的发展和广泛应用,通过构建数学模型,应用统计分析软件(如SPSS)对原始数据进行批量处理,从而获得一般统计规律。
三、应用数学模型进行房地产市场定量预测
定量预测是在数据资料充分的基础上,运用数学方法,有时还结合计算机技术,对事物未来的发展趋势进行数量方面的估计与推测。定量预测技术是建立在现代数理统计技术之上,它通过建立数学和统计学模型,相对于定性预测来说,定量预测更加准确,预测依据客观真实,可靠性更高,在中短期预测中有着非常明显的优势。介绍应用一元线性回归模型对房地产市场进行定量预测的实例:
一元线性回归模型的一般形式为:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影响因素,为自变量;yi由于受xi及各种随机因素的影响而发生变化,为因变量,也是预测目标;?茁0、?茁1是回归系数,最常用最小二乘法进行估计;ei是随机误差项,表示各种随机因素对yi影响的总和。
根据最小二乘法得到回归系数的估计值为:
^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■
如自1998年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实现住房分配货币化,自此以后我国城镇住房销售量逐年上升。与此同时,我国城镇居民收入水平逐年提高,在此我们研究城镇居民人均可支配收入与城镇住宅销售面积之间的线性关系。抽取1998年至2007年为研究样本(样本数据见表1)。其中,城镇居民可支配收入用x表示,城镇住宅销售面积用y表示。
通过计算可以得到:
x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0
根据公式有:
^?茁1=■=■=7.2141
^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856
这样就可以得到住宅销售面积与居民人均可支配收入之间的一元线性回归方程:^yi=7.2141xi-29801.1856
这说明在一定时期内,住宅销售面积受城镇居民人均可支配收入的影响部分,当已知某个时期内城镇居民可支配收入即可预测该时期商品住宅的销售量。如2008年全国城镇居民人均可支配收入为15781元,将其代入回归模型中:
^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71
即得到2008年全国住宅销售面积预测估计值为84043.71万平方米。2008年住宅实际销售面积为58300.81万平方米,这是因为影响住宅销售面积的因素较多,尤其是世界金融危机对我国房地产市场有很大的影响,表现在住宅的销售量下滑。
当需要考虑多个因素对市场的影响时,可采用多元线性回归模型进行预测。
参考文献
[1]张永岳.《房地产市场调研基础教程》.学林出版社,2006(12)
[2]徐小慧.《房地产市场调查与预测》.科学出版社,2009(11)
关键词：再生资源；回收网络；信息网络
中图分类号：F124.5文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0214-01
一、再生资源回收过程中存在的问题
1.市场秩序混乱。由于再生资源回收利用涉及到商务部、发改委、供销社、物资行业办等多个单位，各部门之间缺乏有效的协调沟通，造成监管乏力，回收秩序混乱。
2.再生资源回收利用率低。受利益驱使，许多可回收利用的品种，如废玻璃、废布等由于利润不高没有得到有效回收。
3.再生资源回收网络体系不健全。由于国家优惠政策不到位，多数企业处于微利或无利状态，没有条件和能力引进或采用新技术、新工艺、新设备进行生产，产品的技术含量和附加值较低。
4.再生资源回收利用技术开发投入严重不足。由于资金投入少，技术开发能力弱，导致废旧物资加工处理工艺落后，技术及装备水平较低，一些与再生资源加工处理相伴的环境污染未能妥善处理，导致二次污染现象严重。
5.回收网络层次太多。目前各再生资源的回收主要由各废旧物质收购点回收后，再运往各回收站，各回收站简单分类后再运往各专业集散市场。
二、再生资源回收体系的构建
1.再生资源回收网络的建设。建设以回收站为基础、集散市场为核心、加工基地为目的的再生资源回收网络，可减少回收网络层次，有效降低回收成本，提高企业经营效益。（1）回收站的建设。回收站以环保、便民为原则，设置在规划定点范围内；其中生活类再生资源回收站主要设立在居民社区和高等学校校园内，生产类再生资源回收站主要设立在工业园区内。回收站将回收的再生资源简单分类后安排专用车辆进行运送到各集散市场。（2）集散市场的建设。集散市场应选择交通便利的荒地、废弃厂房、仓库等建设用地进行新建或改造。市场布局中服务区、经营区、加工区严格分离，具备与各自功能相符合的设施。集散市场将各类再生资源进行分拣后根据需要配送到各专业的加工基地。（3）加工基地的建设。加工基地将再生资源拆解后进行回收利用。再生资源的加工基地以现有的基地为主进行设立，对于二次污染和视觉污染较严重的再生资源产业，重点培育中端环节的企业，进行再生资源的深加工处理。
2.再生资源回收信息网络的建设。建设以再生资源回收利用信息服务平台为核心，以居民和生产企业、回收站点、集散配送中心、加工处理企业为服务终端的再生资源回收信息网络。应用国家再生资源管理信息网络系统和调控决策支持系统，建设各省的再生资源回收信息服务网站，该网站应具备再生资源在线交易和统计分析等功能，实现对再生资源及其综合利用相关数据准确、及时的统计分析及产业发展潜力、趋势的预测、评估、导向，为实施税收、价格、投资、技术开发、市场投放等宏观调控提供有力依据，以获取最佳的社会效益。
3.再生资源回收长效发展机制的建设。为保证再生资源回收体系长期稳定的运行，必须建立以企业为主体、行业自律、政府支持和提高公众环保意识作为保障措施的四位一体的长效发展机制。以企业为主体强调规范管理，设立“七统一、一规范”，即：统一规划、统一标识、统一着装、统一价格、统一衡器、统一车辆、统一管理、经营规范；行业自律主要强调行业协会在再生资源回收利用管理中的作用，避免企业间恶性竞争的发生。
参考文献：
[1]欧阳强.长沙市再生资源回收体系建设分析与建议[J].再生资源与循环经济，2010，(4).
[2]黄由衡，王娟.城市再生资源回收物流发展对策研究[J].中国物流与采购，2010，(9).
[3]章和杰.构建浙江省再生资源回收利用体系[J].中国环保产业，2008，(12).
[4]苗建青.日本再生资源回收政策及其绩效评估[J].中国国土资源经济，2007，(4).
关键词：实物期权 收益 波动 正相关
1 概述
在关于资产定价的论文中，资本市场收益与其波动被广泛认为是负相关的（French，Schwert and Stambaugh（1987），Campbell and Hentschel（1992），and Duffee（1995）。“杠杆效应”假设认为：当股价下降的时候，企业杠杆升高，从而增加了股价收益的波动性。French， Schwert， and Stambaugh （1987）则认为：因为系统风险的增加抬高了风险溢价和股价的期望收益，而未知的波动改变则可能减少企业价值，导致企业收益与波动的负相关关系。
与综合市场检验结果相反的是，Duffee（1995）发现在企业层面的检验结果为股价收益与波动呈现正相关关系。游宗君（2010）指出中国股市存在波动反馈效应，且预期收益率与波动之间的的跨期关系为正。这一实证检验结果具有很重要的理论解释意义，因为它同“杠杆效应”与风险溢价假设是相违背的，而且在资产价格及其波动性的关系上对传统金融理论提出了挑战。
本文在上述研究基础上，结合李善民（2006）对企业包含实物期权多少的分组方法，及Gustavo（2012）测算上市公司股价收益波动相关系数的回归分析方法，对中国上市公司股价收益与波动之间的关系进行了实证研究。
2 理论假设
实物期权是怎样影响股价收益与波动之间关系的？下面我们将从实物期权的价值来源着手进行分析，并给出度量企业面临的经营波动大小、区分企业拥有实物期权多少的方法。
企业面临的经营波动赋予了实物期权相应的价值，且该部分价值包含在企业价值之中。实物期权的价值随着企业所面临的经营状况波动而改变，这些经营状况波动包括需求波动、成本波动及所有的利益相关波动。由于企业可以改变经营和投资决定（如减少生产、停止经营、推迟投资等）来缩小不利消息所带来的影响，也可以通过扩大生产、重启经营、提前投资等手段扩大好消息所带来的影响，当经营状况发生波动时，实物期权的执行可以让企业减少损失或者是扩大收益，对企业的价值是一个积极地影响。因为实物期权的存在，企业将面临的波动更多的转化为收益，这也就导致了股价收益与波动之间的正向关系。
评定企业拥有实物期权多少的依据是企业的管理弹性及市场不确定性。从支付期权费用（如进行R&D活动的前期投入）到获得期权需要一个较长的时间，这个阶段是实物期权的积累期，这个阶段实质上是战略性投资的积累，其目的是获得未来决策上的灵活性，是积累或者说创造实物期权的过程。
为了探索国内企业股价收益与其波动之间的关系是否因其拥有实物期权的多少而不同，我们对沪市部分上市公司按实物期权多少进行分类，然后作面板回归分析。对比拥有实物期权较多的行业企业与拥有实物期权较少的行业企业，如果前者的正相关系数高于后者，则说明实物期权是影响这一正向关系的关键因素之一。
3 研究方法和结果
3.1 模型建立
Gustavo （2012）在测度Duffee（1995，2002）和Albuquerque（2012）提到的企业层面的收益与其波动之间正向关系的时候，通过收益与波动改变之间的相关系数βt来反应相关关系，用波动该变量Δvolit、企业特征向量xit和上市企业股票相对市场组合的波动性Beta系数，来对企业收益进行月度代表性回归估计：
rit-rft=αt+βtΔvolit+γtmktit+δtxit+εit（1）
本文以此方程为基础，企业特征向量选取上市公司股票月度成交量对数lnvolumeit及企业年龄ageit，最终选取的回归方程为：
Rit=C+β1ΔVOLit+β2LNVOLUMEit+β3AGEit+εit（2）
其中，收益采用收盘价的对数差来计算，Rt=lnrt-lnrt-1，rt为第t月的月末收盘价。根据Angetal（2006，2009） and Duffee （1995），企业i在第t月的波动率的计算方法为：
volit=■ （3）
其中volit（结果分析中用std表示）代表企业i在第t月的价值波动（标准偏差），riτ为企业i在第t月中第τ天的收盘价，Δvolit（结果分析中用dstd表示）表示当月波动同前一个月波动的差值。
Δvolit=volit-voli，t-1（4）
3.2 研究方法与数据来源
借鉴李善民、朱滔（2006）的分类方法，按照管理弹性及市场不确定性对上市公司所拥有的实物期权多少进行分类。为了对比结果更为明显，我们选取分组中的两组（同时为高的HH组和两个因素同时为低的LL组）进行回归论证分析。对比两组的回归结果，如果收益对波动的敏感性在拥有较多实物期权的HH组企业当中表现的更强，那么将企业收益与其波动变化量之间的正向关系归因于实物期权的存在便是合理的。上市公司股票收益率数据来源为大智慧股票软件，财务指标来源于巨潮咨询网，结合Excel及Eviews等软件对数据进行处理。1996年12月，沪深证券交易所上市的股票交易实行涨跌幅不超过前日收市价10%的限制。因此，本文排除了这段起步时期，选择沪深股市1997年到2013年部分正常上市A 股信息数据作为研究样本，时间跨度为1997年6月至2013年4月。
3.3 结果分析
回归分析采用固定效应的面板混合估计模型。按照实物期权理论，将拥有实物期权较多的企业同拥有较少实物期权的企业区别开来，其中HH（管理弹性高及市场不确定性高）组企业被认为是拥有实物期权较多的企业，而LL（管理弹性低及市场不确定性低）组企业被认为是拥有实物期权较少的企业。分析结果如下：
表1 HH组的面板混合估计结果
■
表2 LL组的面板混合估计结果
■
对于HH组企业而言，一个单位的波动改变量，对收益有13.78%单位的正向影响，相当于LL组企业相关系数的3倍还要多，这与开始时的假设是相吻合的，所以有理由相信在企业层面的波动―收益正向关系是有一部分是实物期权的存在造成的。
4 小结
本文对企业层面的收益―波动关系进行了验证，因为实物期权的存在，上市公司在面临市场不确定性时具有更多的操作灵活性，从而有效地增加了企业的价值，也为探讨实物期权在上市公司企业价值创造过程中的作用给出了直接的依据。
参考文献：
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[2]游宗君，王鹏，石建昌.中国股票市场的收益与波动关系[J]. 系统管理学报，2010，02：183-190.
[3]李善民，朱滔，张毅芳.基于中国上市公司的实物期权价值创造的实证检验[J].管理学报，2006，02：222-228.
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[6]吕鹏勃.股票收益率和波动性的动态关系分析[D].复旦大学，2012.
