一、《物权法》对不动产登记的有关规定及其对商业银行个人住房按揭贷款的影响
(一)降低了商业银行担保物权的实现成本,提高了实现效率
《物权法》在不动产领域明确规定了不动产统一登记制度。《物权法》第十条第二款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”第十三条规定:“登记机构不得有下列行为:(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。”第二十二条规定:“不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”。
不动产统一登记制度,从根本上改变了以往“多头负责,各自为政”的尴尬局面,有效防范了因多头登记可能导致的登记效力冲突,真正落实了“房地合一”的法律原则,减轻抵押人和银行的负担,在实际操作中能够实现登记信息的集中管理和资源共享,便于信息查阅和业务办理,在维护交易安全的同时也提高了银行从事个人住房按揭贷款业务的效率。明确了不动产登记按件收费,有效降低了资金成本和时间成本,有力保障了各方利益诉求的实现。
(二)明确了不动产物权登记的归属及相关依据,对商业银行的抵押登记行为提出了更高的要求。
《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”
上述规定一是进一步明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据,因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿,使得登记簿更具有公信力和公示力。同时这也要求商业银行在从事个人住房按揭贷款业务活动中一定要改变以往的重产权证轻登记簿的观念,因此对银行的抵押登记流程操作提出了更高的要求。
二是明确了产权登记日的具体时间,也就是说,房地产登记机构受理登记申请,并不代表产权转移已经生效。只有在登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿的记载日,才算登记日,产权转移才能正式生效。由于审核有一定的规定时限,在此期间,产权有可能因经济纠纷、司法冻结、司法查封、权利人提出更正、异议等不可抗力和不可逆的原因,中止登记的办理。因此也会给商业银行个人住房按揭贷款业务活动带来潜在的风险,也应引起关注。
(三)明确了不动产预告登记制度及“期转现”的相关法律风险,应引起商业银行的高度重视
《物权法》第二十条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”
上述规定表明,在办理不动产预告登记后,开发商如果将这套房产再卖给其他任何人,都不发生物权效力,即后面的买房者不可能优先得到该不动产的产权,这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为,有效保护购房者、商业银行的合法权益。这一规定从制度上防范了多重抵押,大大降低了商业银行从事个人住房按揭贷款业务的风险。
但另一方面,办理了预告登记,并未完成抵押登记行为。因为物权法还规定了造成预告登记失效的几种情况,如在商业银行个人住房按揭贷款业务实务中最常见的“期转现”房抵押权登记行为,如商业银行不能在“能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记的,预告登记失效”。因此银行在办理个人住房按揭贷款业务活动中应对此尤为重视。
(四)明确登记赔偿制度,有利于保障商业银行的合法权益
《物权法》第二十一条规定,“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”
上述规定进一步明确了因虚假材料申请登记及登记错误给商业银行造成损害时,相关当事人应承担的责任。商业银行作为个人住房按揭贷款的经营主体,其抵押权若因抵押登记原因导致抵押无效,势必危及银行债权安全。因此该规定有效约束了房地产开发商、登记机构等相关主体的行为,使银行的合法权益得到了更多的法律保障。
二、如何有效降低相关法律风险和经营风险,维护商业银行债权安全的几点思考
(一)要进一步加大贷后管理力度,紧密跟踪“期转现”抵押权的后续进展情况,强化抵押物权的有效落实
1.进一步强化与当地房地产抵押登记部门的沟通联系,实时掌握相关物权登记信息。
个人住房按揭贷款流程中的抵押登记环节至关重要,其关键也取决于当地房地产抵押登记部门的支持和配合。因此,商业银行应进一步做好与房地产抵押登记部门的沟通协调工作,通过多种渠道及时了解相关按揭楼盘总登等信息,对有疑问物权的产权状况、归属及是否设定抵押的情况,可提出申请查询、复印登记资料进行核对,必要时可申请更正登记。积极关注所申请抵押物权是否存在经济纠纷、司法冻结、司法查封及权利人提出更正、异议等潜在风险,避免中止登记的情况发生。
另外,应定期跟踪贷款抵押物的房地产权证的办证进度,努力提高银行抵押人员在当地房地产抵押登记部门驻点服务规范性和抵押登记时效性,密切关注当地房地产抵押的新政策、新举措,有效降低抵押登记环节的法律风险和操作风险,进一步提升商业银行的业务竞争力。
2.应进一步密切与合作开发商的业务联系,及时掌握按揭楼盘动态、项目信息,采取有力措施积极跟进,确保银行信贷资金安全。
风险控制是商业银行保证持续经营的第一要务。在业务实践中,银行应进一步密切与开发商的联系,大力强化信息共享,全面了解客户情况,及时把握风险点,多策并举,守住银行债权安全的生命线。
一是建立和完善合作楼盘、按揭项目进度情况表。改变以往“重贷前轻贷后”的思想,不能放贷后就撒手不管,应安排专人负责跟踪落实按揭楼盘的项目总登办理情况及抵押物房产证办证进度等相关信息,要未雨绸缪,争取在第一时间掌握可进行现房登记的第一手资料,及时通知开发商配合做好相关“期转现”抵押登记事宜。
二是与开发商共同督促落实贷款客户“期转现”抵押登记的办理。通过开发商及相关楼盘的物业公司,及时联系可办理“期转现”房抵押登记的客户,采取提供上门服务、专人驻点服务等多种形式,提供“期转现”抵押登记涉及银行方相关手续的便利,既避免了客户往返银行奔波之苦,又起到及时督促的作用,确保相关贷款抵押物权的有效落实。
三是严格按有关规定和要求做好开发商阶段性担保的保证金帐户管理和资金监管,并结合开发商的管理情况、履约能力、主要管理人员的道德品质、信用记录等进行综合评价,实时跟踪、多管齐下,防范、控制出现资金转移、烂尾楼、“假个贷”等重大风险事件,确保银行信贷资金安全。
(二)针对无法配合银行及时办证的客户,合理区分不同类型,主动采取有力措施,适时采取不同违约救济方式,切实防范因未及时申请抵押登记致使预告登记失效的风险。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因客户单方面违约,势必给银行造成损失,在实务中如何补救?目前法律规定的补救措施有以下几种:继续履行、采取补救措施、赔偿损失、解除合同、承担违约金等。在实际操作中,对于因各种原因无法配合银行申请办理《房屋他项权证》的客户,建议区分不同类型及时应对,做好加减法,将风险化解于萌芽状态,确保银行债权安全。
1.对于因客观原因(如出国、生病、长期出差)在规定时间(即自能够进行不动产登记之日起三个月内)无法办妥或预计无法办妥《房屋他项权证》的,银行应及时书面通知借款人,要求客户限期纠正违约行为,作出书面承诺并及时办妥“期转现”抵押登记。必要时可对违约客户征收一定比例的违约金,并要求其提供银行认可的阶段性担保或其他财产担保,直至抵押物权的有效落实后方可解除。
2.对于因客观原因无法办妥且未来一段时间也因某种原因无法在银行要求的时间内办妥《房屋他项权证》的客户,可要求保证人履行连带保证责任,必要时建议直接代扣保证金并要求保证人追加银行认可的其他担保。
3.对于因主观原因无法办妥、预计在规定时间内也无法办妥《房屋他项权证》的客户,建议积极启动违约救济措施及相关惩罚性措施,如在借款合同条款中设立特别条款,明确约定银行将在客户单方面违约情况发生后实行贷款利率上浮,即客户不再享受利率优惠或基准利率,以此促使借款人改变态度,达到积极补救、及时化解风险和有效提升议价能力的目的。
4.对于因主观原因无法办妥《房屋他项权证》并借此恶意逃避银行债务的客户,建议可直接通过法律手段、中止诉讼时效等手段积极应对。
(三)商业银行应对存量个人住房按揭贷款进行全面核查,对符合办理现房抵押登记手续的,要及时办理,以免丧失权利主张时效或产生不必要的法律纠纷应该说,《物权法》明确了不动产预告登记制度是我国的司法体系建设的一大进步,但同时也对银行的经营管理水平和风险控制能力提出了更高的要求,因此,银行各级经营部门应对此高度重视,及时开展一次全面彻底的存量抵押物权状态核查,并结合个贷业务操作系统的相关数据,认真查漏补缺,努力防范化解风险。
具体实务中,可通过建立存量抵押物权状态数据库,对自能够进行不动产登记之日起三个月以上时间仍未妥他项权证的,及时启动违约救济程序,通过书面函告、督促办证、落实阶段性担保、追加其他担保、扣取保证金及利率杠杆调控等多种方式积极应对,直至抵押物权的最终落实。
结束语
在目前的不动产登记实务中，日益增多的行政诉讼和随之而来的行政赔偿案例，让登记从业人员和业内专家开始反思登记行为本身存在的问题，这也正是当前不动产登记的主要风险之一。因此，如何在不动产登记中做到登记行为合法有效、登记服务优质高效以及有效预防和减少行政诉讼与行政赔偿风险的发生，已成为摆在不动产登记机构面前的重要课题。如果能够将合规管理模式引入不动产登记实务当中，或可对此类风险实施有效的规避、防范和控制，以达到最优化的服务与管理效能。
一、不动产登记合规管理的定义
所谓不动产登记合规管理，是指不动产登记机构通过主动发现登记程序各环节的内部违规情形来有效识别行政诉讼与行政赔偿发生的风险，并且及时采取适当措施予以纠正、中断、制止的行为。
二、不动产登记主要违规情形
从房地产登记涉讼案例来看，违规登记是不动产登记中损害登记申请人及利害关系人合法利益，最终导致行政诉讼与行政赔偿结果的主要原因。在实务中，违规登记的情形主要有两种：程序违规和实体违规。
1.程序违规
程序违规主要存在两种情况。（1）在受理之初因疏忽未鉴别出不动产登记机构颁发的权利证书（证明）的真伪，或会导致错误登记。（2）在之后的不动产登记程序各环节中，登记工作人员未严格依照相关规定进行当场一次性告知，仔细查验，实地查看，客观调查，审慎核查，准确、完整、清晰登簿，按照权限查询等而导致登记错误。
2.实体违规
实体违规主要指登记工作人员对现行不动产登记有关法律条文的理解和运用产生偏差或登记行为未有现行相关法律法规上的任何依据而导致的违规行为，主要表现为：（1）不作为，即应当登记的不予登记。（2）乱作为，即收件错漏的给予登记、法律法规明确规定不予登记的竟然登记。
三、构建不动产登记合规管理的路径
1.岗位合规手册
不动产登记机构岗位合规手册的制定和修改是关于不动产登记的一系列相关制度和相应操作的即时持续完善过程，是不动产登记机构建立有效内部控制机制的基础和核心。
不动产登记事务繁杂精细，稍有不慎就会操作失误，如未及时发现，最易导致行政诉讼与行政赔偿风险的发生。为理清各类业务头绪，便于记忆，让定期轮岗、交流岗位、调动岗位、新进岗位的登记工作人员能够较快胜任本职工作，构建登记安全“铁打的营盘”， 不动产登记机构应编撰岗位合规手册―― 《各类登记安全操作指南》，包括规章制度、简要说明、操作步骤、注意事项、快捷方式、关键点、易错点、小窍门、口诀等。
2.全程动态监管
不动产登记机构可设立由三位及以上单数的不动产登记专家组成审核委员会，平时可设合规管理部门，由审核委员会成员推荐或兼任专职合规管理人员，在接待申请-初审-受理-查验-登簿-发证各环节依次循环形成的不动产登记程序中定时定岗检查、随时随机抽查、定期全程排查，以期主动发现内部违规问题后及时采取适当补救措施加以纠正，并撰写合规岗位责任到人制度、月度年度合规报告、违规调查处理意见、合规改进措施、合规完善建议等。这一以服务不动产登记当事人为宗旨而实施的全程动态监管过程，首先可有效减少不动产登记机构各业务职能部门间相互推诿扯皮现象的发生；其次可促使不动产登记机构的工作人员自觉运用相关法律法规以及单位规章制度来严格约束自身的登记行为；再者可以为单位营造浓厚的合规氛围，对不动产登记机构逐步形成合规文化奠定良好的思想基础。
3.合规绩效考核
不动产登记机构可在现行的绩效考核机制中纳入合规管理奖惩制度，即增加绩效考核中合规管理的比重，也就是说在绩效工资中分配一定比例的合规考核工资，确立合规有奖、违规重罚制度，可有效激励登记工作人员防微杜渐、未雨绸缪、树立合规意识、严格依法办事、严谨合规操作、严守合规底线。
4.合规学习培训研讨
（1）可组织登记工作人员进行内部的法律法规、规章制度学习，并定期检验学习成果，比如通过考试或者内部技能竞赛等方式，让登记工作人员能在实践过程中不断地巩固和提升对合规登记的认识。
【关键词】活体畜禽 抵押 风险
一、研究综述
目前活体畜禽动产抵押贷款尚未得到推广，若能在创新抵押贷款方式的同时引入相应的风险控制机制，将大大提高银行盈利水平，践行中央“保增长，促发展”战略目标。从国际融资实践看，英美等发达国家70%的担保是动产担保。在金德尔伯格著的《西欧金融史》中，就有关于动产抵押贷款银行大大刺激了包括俄国在内的整个欧洲的经济发展的论述。伯特・霍赛利茨认为动产抵押贷款是当时整个欧洲金融界的一大革新。与不动产相比，动产种类更为丰富多样，特别是2007年我国颁布实施的《物权法》将抵押物范围扩展至法律行政法规未禁止的任何财产，动产抵押由此成为业界的一个热点话题。马蔚华认为，完善动产担保制度、建立便捷的动产担保登记制度和高效的执行机制是发展动产抵押业务的关键，应通过制定优先权原则最大限度保护债权人利益。王银光认为，明确契约自由、当事人自治原则，简化司法程序能提高动产抵押效率。国内学者普遍认为，银行应增强风险应对能力，对抵押物适格、抵押人权利、动产抵押公示的审查是有效降低银行风险的手段[1]。然而需要说明的是，目前的研究对动产抵押潜能挖掘严重不足。本文提出以降低银行风险做好动产抵押贷款办理工作的策略，挖掘了动产抵押潜能，从而有效提升银行效益。
二、活体畜禽动产抵押贷款发展现状及存在的问题
据对山东聊城市四大国有商业银行调查，信用贷款仅占贷款余额的7%，而保证人保证贷款占贷款余额的45%，抵押、质押类担保物担保占35%，而在抵押、质押类担保物担保的占比中，不动产抵押比例达84%，动产抵押比例仅为7%。而在动产抵押贷款中，活体畜禽动产抵押贷款所占比例不足3%。在全国范围内，动产畜禽动产抵押贷款占全部抵押贷款的比例一直处于较低水平。认识办理动产抵押业务中存在的问题并预防相应的风险，对于银行等金融机构具有重要意义。在办理动产抵押业务中，主要存在以下问题：
（一）贷前审查中忽略抵押无效的情况从而加大信贷风险
动产的价值会随着市场行情变化而变化，可能出现抵押物贬值毁损灭失等情况；借款人为获得超过抵押物价值的银行贷款，用同一抵押物向一家银行或几家银行提供抵押，因抵押物的不足值，均导致银行在行使抵押权时不能充分实现债权。
（二）抵押、质押登记机构多元化增加登记成本
据统计，针对不动产、动产抵押、有关权利质押，目前大致有15个不同部门负责进行登记。其中，动产抵押登记部门最为混乱，共有9个。登记机构的混乱，造成多头登记和登记无门并存，个别登记机构还要求在登记前先行办理合同公证或资产评估。登记手段落后，各个登记部门基本上都没有建立抵押登记网页，申请人无法通过互联网进行快速的电子登记。各登记部门之间利益分割现象明显，彼此间有关登记信息不共享，而且限制有关当事人查询登记记录。登记信息分割、封闭，增加了信贷交易成本，不利于保护信贷人权利。
（三）办理相关贷款手续过程中存在的问题
办理抵押登记手续若不完善，会导致抵押无效。有的银行经办人员在办理抵押登记时，提供的抵押合同与借款合同不一致；有的银行嫌评估登记费用太高，手续麻烦而未办理登记导致抵押无效；不办理抵押物的投保手续，导致银行的债权没有充分保障。
（四）贷后存在监控不到位的问题
一旦抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为，要求恢复抵押物的价值或者提供与减少的价值相关的担保。由于动产的复杂性和可变性，在贷款后仍然可能发生抵押人擅自出售、出租动产的情况，而一旦银行信贷人员忽视了这一点，就会加大信贷风险。
三、活体畜禽抵押贷款开展机制及滞后原因分析
对银行而言，抵押品具有降低借款人违约率、降低银行风险和降低违约损失、降低不良贷款率、降低银行损失的功能。而要真正发挥这些功能，客观上要求抵押物必须稳定并产生能够预测的现金流，具有较好的流动性和较好的变现价值。而活体畜禽产品作为抵押品的资产属性已经具备。
（一）活体畜禽价值明显
可抵押的畜禽为猪、牛等各种畜禽，市场价值较高，价格逐年上涨，为担保债权的实现提供了坚实保障。据了解，目前一头成年肉牛的市场价格在1万元以上。而且与一般抵押品不同，在抵押期内多数畜禽产品始终处于生长和繁殖状态，成长性和升值潜力巨大，强化了抵押品对信贷资产的保全功能。以仔牛为例，在经过一年期的饲养后，其市场价格往往可以翻番。
（二）活体畜禽的市场变现能力强
畜禽产品与居民生活密切相关，市场需求量大，在现行交易制度与交易场所完备的情况下，动产抵押权的实现成本较低。畜产品消费的不断增长为活体畜禽抵押物价值的保全提供了保障。对于畜牧企业来说，活体畜禽是畜牧企业最大和最具增值价值的资产。随着现代科学技术的发展，畜牧企业的产业化经营水平和盈利水平得到进一步的提高。烹饪方式的变化、消费人群的变化、人口总量的增加都支撑了畜产品的消费增长。在未来十几年，我国肉类和禽蛋产品将长期保持供大于求的格局。随着畜牧企业销售量的扩大，畜牧企业亟须资金缓解融资问题。而畜牧企业往往缺乏不动产资产，以活体畜禽作为抵押物获得贷款将能大大缓解畜牧企业融资困难的问题。
然而，在我国，活体畜禽抵押贷款尚未得到推广，这涉及多方面的原因，不仅关系到抵押物本身的原因，在贷前审查、办理贷款手续、银行的贷后管理等方面也存在问题。
1.活体畜禽的天然属性：容易病亡或丢失。与存货、应收账款等一般性动产不同，活体畜禽还面临疫情威胁、消耗性大等不利因素，容易发生畜禽病亡或丢失。活体畜禽更显示出动产易“动”的特点。一旦发生疫情，将对畜牧企业和放款银行造成较大损失。
2.贷前审查和办理贷款手续过程中存在的不足。抵押人提供抵押的资产，应当是抵押人拥有所有权或处分权的财产，抵押人未经所有权人同意，擅自以他人财产设定抵押的，该抵押担保行为无效。贷前审查过程中，存在着抵押资产所有权或处分权不好判断的问题，如果活体畜禽资产未在工商行政管理部门登记，将使得抵押担保行为无效。
抵押物若不足值将导致银行无法充分行使债权。活体畜禽作为抵押物，其价值随市场行情变化而变化，可能出现抵押物贬值或毁损灭失等情况。
在办理贷款手续过程中，存在着活体畜禽抵押登记、资产评估过程不规范的问题。评估机构合理的估值是银行确定放款水平的重要参照，也是抵押物实现其抵押价值的条件。如果评估机构对活体畜禽价值评估过高，将增加银行的风险。参照《物权法》中“企业动产浮动抵押登记机关为抵押人住所地的工商行政管理部门”的有关规定，将地方工商部门明确为活体畜禽抵押登记机关，将显著增强活体畜禽抵押登记的可操作性。
3.银行的贷后管理：风险防控能力有待提高。贷款手续顺利办完后，并不是万无一失了，银行仍需要重视对抵押物的监控，防止抵押物被擅自转移或处理的情况发生。只有不断增强银行的信贷风险防控能力，对抵押物和借款人的经营状况加强监控，才能解除银行发挥资产规模效应、提高盈利水平的后顾之忧。
四、活体畜禽抵押贷款风险防范对策分析
综上所述，做好活体畜禽动产价值损失的风险防范，在贷前审查、办理贷款手续、银行的贷后管理等方面提高银行的风险防控能力，成为挖掘活体动产抵押物的价值、使动产抵押贷款顺利达成的关键。
（一）做好活体畜禽动产价值的保全和评估工作
1.防止畜禽病亡。对办理活体抵押的养殖企业，在办理抵押贷款时，必须向银行提供由当地卫生管理部门出具的健康证明。养殖过程中，畜牧部门将利用兽医检疫网络平台，定期对畜禽进行“健康查体”，严把畜禽出栏检疫关，确保抵押畜禽安全健康。
2.防止畜禽丢失。金融机构要派遣支农信息员、支农协调员，每周到现场核实畜禽存量。养殖企业、合作社、农户将畜禽出栏的销售计划要提前上报银行，银行信息员在畜禽出栏时进行现场监督，保证货款及时归还银行。
3.资产评估的就低原则和贷款最高比例限制。按规定，以最近3年平均市场价和最近3个月的平均市场价二者之中的较低者来确定拟抵押活体畜禽的价值，这对于市场价格逐年走高的畜禽产品而言，评估价值明显低于市场价值。且最高贷款额度一般不得超过畜禽资产评估价值的50%，最高不得超过70%，在最大限度上强化了抵押物对银行资产的保全功能。
4.鼓励作为抵押物的活体畜禽参加保险。为了防范和降低银行和企业的经营风险，河南牧原公司把作为抵押物的活体畜禽向中国人民财产保险股份有限公司内乡县支公司投保，如果遇到疫情等重大风险，指定农行为第一受益人。这种保险方式兼顾了借款方和贷款方的利益，有效降低了银行的信贷风险，可供其他动产抵押贷款借鉴。对参加保险的，银行将在贷款额度、利率水平方面给予优惠。若发生保险理赔，金融机构将优先受偿。
（二）尽快建立全国统一的动产抵押系统
建立全国统一的电子化、网络化登记体系，是保证抵押登记高效、低成本的基础，也是促进动产担保融资业务快速、健康发展的前提。
可以参照美国、加拿大的经验，在省一级政府区域内成立动产抵押登记机构，登记网络覆盖到县一级。目前，人民银行信贷登记咨询系统覆盖企业、个人信用情况，而工商行政管理部门的企业动产抵押登记系统也有相当基础，将来可考虑依托以上任一个系统，建立中国动产担保登记查询系统。信贷人等经常用户可以通过自己的电脑直接登录数据库进行登记、查询，普通公民、法人或其他组织等非经常用户可亲自到登记机构由工作人员登录或通过与登记机构有服务关系的中介组织登录，进行登记和查询。
（三）银行强化风险预警，增强风险防控预见性
针对较大的动产抵押案例，为降低银行信贷风险，银行可成立专门的小组，多角度及时发现风险隐患，增强防控预见性。深入分析客户及产品的主要风险，充分利用公司上市外部审计资料和公司财务数据，定期采集反映客户盈利能力、偿债能力、营运能力等方面的财务指标，掌握客户经营情况和所处行业发展现状，制定行之有效的风险预警方案。加强对客户资金和库存的预警预报，坚持对客户的资金流和贷款物资保证度的适时监测，及时关注客户的他行融资情况和对外投资情况，及时预警。
在贷款手续办理完成后，银行也应做好抵押物的跟踪审查。贷款发放后，信贷人员也应做好定期跟踪检查，向企业了解抵押动产的近期情况。一旦抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为、要求恢复抵押物的价值或者提供与减少的价值相当的担保，甚至可以要求其更换抵押物或改变担保方式。做好抵押物的跟踪审查，可以有效避免抵押人擅自出售、出租动产、动产被第三人留置等情形的发生。
注释
{1}王君（2007）认为，法律法规制度上的缺陷、银行缺乏应对能力和仓储管理机制缺乏是制约动产抵押贷款发展的主要因素，提出应建立动产抵押担保登记公示平台、完善相关法律细则。尹玉杰（2009）则从银行角度对如何规避动产抵押的法律和操作风险进行了阐述，认为对抵押物适格、抵押人权利、动产抵押公示的审查是有效降低银行风险的手段。
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关键词：防范 化解 房地产市场 风险 制度机制
防范和化解房地产市场风险是房地产业健康发展必须面对和必须着力解决的重要问题。在国家对房地产市场的宏观调控和治理过程中，通过一定的法律制度安排，建构房地产市场风险防范和化解的法律制度机制便是解决上述问题的重要对策。在防范和化解房地产市场风险的法律制度体系中，房地产登记制度对房地产市场风险的防范和化解实际上是一个稳定的风险分配和处理规则体系，是防范和化解风险法律制度机制的支撑点和基础。对此，本文从法律经济分析的角度略作分析。
权属确认与权利公示机制
权属确认是市场交易的前提和基础，由于现代市场不仅是市场主体交易行为的过程，也是一个制度机制的运作过程，更是一个财产权利结构的动态转换和组合的过程。这个过程的展开和拓展是以产权界定为基础不断深化的。一方面，市场交易需要有分工和交换，而分工则意味着对资源的排他性占有与支配；交换意味着这种占有、支配与收益具有可转让性，产权正是将这两个方面有机融合在一起使得市场交易有序展开与拓展；另一方面，产权制度也是市场得以延续的必要条件，市场本是一把“双刃剑”，它需要一定的规则体系支撑，需要一个宽严适度、价值中立、能够适应市场规律、防范和化解市场风险的有效法律制度环境。而这一制度环境的核心就是界定产权、确认权属。因为如果市场交易的客体产权界定不清或者归属不明，市场交易的行为及相应的权利运行就会处于不稳定的状态，市场的这种不确定性也使得市场主体的交易预期难以实现，市场交易的结果也因此变得不确定，市场交易的风险就不可避免。
对于房地产市场来说，上述分析同样适用。房地产登记制度作为国家调控房地产市场重要手段，不仅通过法律制度安排使房地产不动产的权属状况明晰地列于国家设定的专门登记机关的登记薄上，而且通过登记以一定的法律制度安排使房地产的权属状况得以表征、公开和透明，房地产上的权利的归属及内容即房地产物权的变动与现状如何由此经由登记加以确认和公示。房地产市场以此为基础就会为当事人在交易中提供稳定的预期，就会提高和增强房地产市场交易中的确定性，节约当事人在房地产交易中的交易费用，这就为房地产市场交易中当事人防范和化解市场风险建构了一种权利确认和权利公示的法律制度机制。事实上，国家正是以登记的方式通过法律制度安排确认、彰显和公示房地产权属状况，并使外界通过这一方式足以辨明和信赖该状况，从而使房地产权属状况为公众所知悉并得到社会的认可，进而获得法律保护的绝对效力，这就以法律的制度安排确立了房地产交易中房地产权利的存在与变动，建构了房地产市场交易中的信用机制，为防范和化解房地产市场交易中的风险奠定了产权基础。
在我国，房地产的登记就是由法律授权的登记机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要法律行为。这种登记包括有两层意义：房地产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销及相应的确认权属的活动；已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国的《城市房屋权属登记管理办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”另一方面登记公示可以向公众展示并确定房地产物权的真正权利人，防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行诈骗，从而可以起到定分止争之功效。因为房地产市场交易中常常存在权利冲突，同一房地产之上可能存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权，这时应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权。按照物权法的一物一权原则，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。登记在先的权利优先实现。这就使物权的先来后到规则得以具体化，也使得房地产市场交易中房地产的权利的安排有了制度化、规则化、秩序化的保障。从而使房地产的市场交易稳定有序运行。可见，以登记作为房地产权利确认和公示方法，可以使房地产的产权状况得以明晰地列于登记薄之上而可以向公众公示、确立，确认房地产产权存在与变动的真实性、确定力。当事人―经采取法定方式登记，即便由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方式的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方式表征的物权为准。据此，登记的公示、确认效力为房地产市场交易中防范和化解市场风险提供相应的法律制度机制。其一是房地产产权的设定和变动须采取法定的登记方式时发生相应的效力，才能获得交易中确定性；其二是对信赖房地产登记的当事人和善意第三人，国家法律通过制度安排保护其信赖利益。有了登记的这种真实性与确定力，就能扭转物权交易中的信息不对称局面，就能增进第三人对房地产交易客体――房地产权利状态的认识与信赖，减少物权交易中的不确定性及相应的风险。
交易安全保障机制
通过制度安排规范市场主体的各类行为，保障交易安全，构建安全的交易秩序为现代各国所追求。由于交易实际上是产权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈、信息失真等不安全行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况及相关的交易信息，这样才能较好的解决产权交易中的信息不对称带来的不确定性及相应的风险，当事人才能在掌握较为充分的交易信息基础上，决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供可乘之机，扰易秩序。
房地产登记制度通过登记不仅使当事人进行的房地产产权交易行为依法得以确认和公示，并赋予该产权变动具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外观形式向外界提供了经法律确证的有关房地产权利归属与变动的信息，从而使房地产交易的内部信息得以外化、透明、公开，这样以国家法律地形式通过制度安排有力地校正了房地产市场中的信息不对称状况，从而减少了房地产交易中的不确定性，使交易当事人能较为充分利用公开的房地产权属状况与变动信息进行交易机会的判断与抉择，在公开、公平的房地产交易中，实现房地产交易的规范化、制度化和有序化，进而实现交易的安全。
从静态交易安全角度看，房地产登记制度不论对房地产的所有权还是对房地产上的他物权而言，都会使义务人负有不侵犯房地产产权的法定义务，我国的《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”我国《土地登记规则》第3条也规定：“依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”房地产产权的这种登记公示制度所建立的权利归属宣示和信息公开机制，对于保护房地产产权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。同时，登记还使房地产物权权利人得以对抗第三人，无疑有益于静态安全的保护。从动态角度看，房地产物权登记公示制度使外界得以明了房地产物权上的权属状况，并可从官方不动产登记薄查悉不动产权属状况的变化，查知不动产物权的变动信息，从而对此变动予以认可和信任。房地产物权登记公示制度的这一变动宣示功能，对于保护相对人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信赖登记公示而为的交易，受到法律的保护，这无疑有助于动态交易安全。
静态安全和动态安全在现代市场经济的资源配置中都是法律所要保护的对象，当二者发生冲突时，就要求有适当的法律机制进行平衡和协调。房地产登记制度正是这样一种机制，是平衡静态安全和动态安全的调和点，在协调二者冲突中处于“枢纽”地位，房地产产权是否登记公示，决定着其变动是否具有确定力、对抗力和公信力，也是房地产权利人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。登记公示制度的这一权利冲突平衡功能，使房地产权利人和善意第三人的利益冲突得以合理调控，对协调静态安全和动态安全的冲突，具有重要的公平和效益价值，这无疑有助于市场交易秩序的安全运行与良性拓展。
交易风险合理分担机制
市场交易中的风险是与不确定性密切相关的，在市场交易中，由于信息的不充分、不完备，加之市场的复杂性，交易主体及相关当事人对交易对象往往难以进行真实、准确、及时、全面的了解，进而对交易的对象缺乏足够的、充分信息进行认识、判断、选择，这样交易中就充满了不确定性及相应的风险。这种不确定性和风险又是决定着交易难易的程度和交易费用大小的关键因素。因此，如何通过法律制度安排建立一种机制，使交易当事人和参与者合理分担市场交易中的不确定性和风险，就成了现代市场经济发展中宏观调控必须要解决的难题之一。
现代房地产交易中，因房地产具有不可移性和内在质量的隐蔽性等，上述难题同样存在。解决这一难题的切入点理应从解决房地产交易中的信息不对称入手，因为信息不对称使房地产交易中的一些人拥有一些信息，而另外一些人不拥有这些信息，由于有限理性、技术条件、认知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本过高，拥有信息的人就可以利用自己所拥有的信息优势在交易中谋取私利，损害公共利益或不拥有这些信息的人的利益。面对房地产交易中信息不对称所带来的不确定及相应的风险，单个的个人、企业和经济组织通过私力显然难以胜任问题的解决，而只有通过公力，通过国家的制度安排才可能得以解决。国家可以通过制度设计和制度安排向人们提供一个稳定的交易活动规则体系来减少不确定性和风险，正如新制度经济学学家阐述制度时所分析的那样：“制度是社会或组织的规则。这种规则通过帮助人们在与别人交往中形成合理的预期来对人际关系进行协调。制度反映了在不同的社会中，有关人们自己的行为和他人的行为的个人和集体行为而演化出来的行为准则。在经济关系领域中，如在经济活动中使用资源的权利，如分割由经济活动产生的收入流，这些规则在建立有关这些活动的预期时起着十分关键的作用。制度提供了对于别人行动的保证，并在经济关系这一复杂和不确定的世界中给予预期以秩序和稳定性。”房地产登记正是在国家对房地产市场进行调控的过程中，通过制度安排为协调和合理分担交易当事人和参与人的风险提供了一种社会规则和准则。
首先，登记制度将房地产物权的得丧变更依法定的程序，以严格的格式和规定的内容登记于登记机关设定的登记薄上，房地产的权属状况由此得以明晰和界定，这便为房地产交易中风险的合理分担奠定了产权制度基础。
其次，登记制度有助于防范房地产交易中的风险。由于房地产的交易是一个博弈过程，而作为博弈的要素之一的信息是很难确定的，也很难达到完备的程度，因而房地产交易中因信息不对称而产生的风险不可避免地存在着，这样仅在当事人之间和当事人与第三人之间分担风险是不够的，更重要的是还要通过制度安排来防范这种风险。就所有权交易中的风险防范而言，一般说来，是实物而不是权利的控制者更能够成本较低地降低风险。在房地产的交易中，因房地产的特殊自然属性，房地产的所有者对交易的客体拥有信息上的明显优势，他比任何交易相对人和第三人都熟悉交易客体自然状况、权利状况、内在属性等重要的交易信息。因而在房地产交易中如何按照公平而有效率的标准通过制度安排促使房地产的所有人客观、真实准确和及时公开上述信息，建立风险防范机制便成了房地产立法中制度设计要着力解决的问题。当然，房地产交易中的风险防范有赖于一系列制度的支撑，但登记制度在其中发挥着至关重要的作用。因为风险问题实质上就是成本问题，防范风险说到底就是如何使信息更充分，并且使获取该信息的成本最小化，登记制度在相当程度上建立了这种有效率的风险预防机制。登记要求拥有信息优势方必须按法律规定的程序、内容准确、全面的将有关涉及房地产交易的重要信息记载在官方的登记薄上，并向社会公众公示。这对房地产交易中的信息不对称无疑是一个有力地纠正，实质上也是对风险承担不平等的有力纠正。同样登记公示的信息的真实性、准确性、确定性也有助于相关权利人或义务人减少交易中的不确定性，使他们依据登记的真实、准确、确定的房地产信息对自己的交易行为进行合理的预期，从而减少乃至防范交易中的风险。尤为重要的是，登记公示的信息可以有力地避免房地产交易中的道德风险，即拥有信息优势的一方利用信息优势，通过进行机会主义的行为给其他主体带来不确定性和风险。
再次，登记制度也可以使交易当事人和第三人了解房地产的负担。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益以解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的矛盾与冲突。正因如此，现代物权法以效益作为重要的目标，并通过制度安排设计他物权的规则确定资源在交易中的流转，允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而实现对物的全方位、多层次、宽领域的利用以实现对资源的优化配置，实现和激励人们对财产的多维动态利用。适应物权由归属转向利用的这一趋势，现代物权法逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态转化与利用。其突出的表现为，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态，允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值、增值价值。这样不动产就负担了多种权利或利益，尽管这种多种权利或利益有利于提高不动产物权的利用效率，但却增加了交易中的风险。由于在一项不动产之上设立的物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权或者使用权的限制，因而也是在不动产之上所设立的负担及相应的交易风险。例如，某项房产设立了抵押，实际上就是在该房上设立了负担。这种负担的设立情况应当向公众公示。因为该房产一旦进入交易市场，有负担的房地产和没有负担的房地产在价值上是完全不同的。对买受人而言，购买了具有负担的房地产之后，有可能会受到第三人的追夺。登记制度依法要求房地产物权的权利人将房地产上设定的其他权利一一登记公示，不仅使房地产的负担信息公开化，使公众利用这些信息防范交易中交易客体权利不确定或有限制带来的风险，而且可以有效地约束房地产交易中机会主义行为带来的道德风险，为房地产交易当事人在房地产的多层次、多形式利用中间建立稳固、良好的信用关系，提供与之相应稳定的预期。
交易秩序建构和保护机制
人类天然具有对秩序的需求，秩序的建构与存续是人类一切活动的必要前提，从最一般的意义上说，秩序是一个表征主体生存环境协调程度的概念。它有广义和狭义之分，广义的秩序概念是指客观事物自律的状态；狭义的秩序概念仅仅指人的活动依一定的规则或方式连结而成的状态。秩序总是意味着在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性、事件的可预测性、以及财产和心理的安全性。英国社会学家科恩认为：秩序与社会生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社会的某种稳定性，即在某种程度上长期保持这种形式。可见，秩序是对于有规则状态的一般概括，其蕴含着稳定性、连续性、规则性和可预测性。
由于人的本质在于它的社会性，而互动是人的社会化的条件，也是一定的社会关系的外在形式。人类行为的社会性及其互动关系，客观上要求人们的行为必须协调一致，然而各种差异乃至对立却容易导致社会运行过程中的一系列矛盾和冲突。因此，为避免或减少这些现象的发生，就需要通过权威性的、人们普遍接受制度安排对人们的社会关系予以界定，使人们在一种连续、稳定和明确的社会关系中从事活动，或者说要有一定的行为规则及其相应的机制来调适人们的行为。这说明秩序离不开法律制度，一定的社会秩序要由相应的法律制度来维护。
房地产登记就是以国家法律的形式通过一定的制度安排对房地产物权的设定及各种变动依法定程序在房地产所在地的专门机关(土地管理局、房地产管理局)所设立的专门簿册上予以记载并进而对土地和地上建筑物等不动产的所有权以及设定房地产他项权利加以确认，这不仅以法律的形式通过相应的制度安排明确了房地产的合法权利人，从而使房地产的交易和管理有了合法的起点。也使房地产的交易与房地产财产的利用有了普遍遵守的、统一适用的社会规则体系，这样就使房地产的交易处于一种有规则的状态，房地产交易的当事人也因此能在房地产交易中获得稳定的、连续的、规则的和可预测性的预期。房地产交易关系的这种制度化、规则化的机制就能有效地为房地产交易建立一种交易秩序，减少房地产交易中的不确定性及相应的风险。
参考资料：
1．王利明，物权法研究[M].北京， 中国人民大学出版社，2002。
2．谢在全，民法物权论（上下）[M].北京，中国政法大学出版社，1999。
3．陈华彬，物权法研究[M].香港，金桥文化出版（香港）有限公司，2001。
4．孙宪忠，论物权法[M].北京，法律出版社，2001。
5．周林彬，物权法新论[M].北京，北京大学出版社，2002。
关键词：防范化解房地产市场风险制度机制
防范和化解房地产市场风险是房地产业健康发展必须面对和必须着力解决的重要问题。在国家对房地产市场的宏观调控和治理过程中，通过一定的法律制度安排，建构房地产市场风险防范和化解的法律制度机制便是解决上述问题的重要对策。在防范和化解房地产市场风险的法律制度体系中，房地产登记制度对房地产市场风险的防范和化解实际上是一个稳定的风险分配和处理规则体系，是防范和化解风险法律制度机制的支撑点和基础。对此，本文从法律经济分析的角度略作分析。
权属确认与权利公示机制
权属确认是市场交易的前提和基础，由于现代市场不仅是市场主体交易行为的过程，也是一个制度机制的运作过程，更是一个财产权利结构的动态转换和组合的过程。这个过程的展开和拓展是以产权界定为基础不断深化的。一方面，市场交易需要有分工和交换，而分工则意味着对资源的排他性占有与支配；交换意味着这种占有、支配与收益具有可转让性，产权正是将这两个方面有机融合在一起使得市场交易有序展开与拓展；另一方面，产权制度也是市场得以延续的必要条件，市场本是一把“双刃剑”，它需要一定的规则体系支撑，需要一个宽严适度、价值中立、能够适应市场规律、防范和化解市场风险的有效法律制度环境。而这一制度环境的核心就是界定产权、确认权属。因为如果市场交易的客体产权界定不清或者归属不明，市场交易的行为及相应的权利运行就会处于不稳定的状态，市场的这种不确定性也使得市场主体的交易预期难以实现，市场交易的结果也因此变得不确定，市场交易的风险就不可避免。
对于房地产市场来说，上述分析同样适用。房地产登记制度作为国家调控房地产市场重要手段，不仅通过法律制度安排使房地产不动产的权属状况明晰地列于国家设定的专门登记机关的登记薄上，而且通过登记以一定的法律制度安排使房地产的权属状况得以表征、公开和透明，房地产上的权利的归属及内容即房地产物权的变动与现状如何由此经由登记加以确认和公示。房地产市场以此为基础就会为当事人在交易中提供稳定的预期，就会提高和增强房地产市场交易中的确定性，节约当事人在房地产交易中的交易费用，这就为房地产市场交易中当事人防范和化解市场风险建构了一种权利确认和权利公示的法律制度机制。事实上，国家正是以登记的方式通过法律制度安排确认、彰显和公示房地产权属状况，并使外界通过这一方式足以辨明和信赖该状况，从而使房地产权属状况为公众所知悉并得到社会的认可，进而获得法律保护的绝对效力，这就以法律的制度安排确立了房地产交易中房地产权利的存在与变动，建构了房地产市场交易中的信用机制，为防范和化解房地产市场交易中的风险奠定了产权基础。
在我国，房地产的登记就是由法律授权的登记机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要法律行为。这种登记包括有两层意义：房地产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销及相应的确认权属的活动；已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国的《城市房屋权属登记管理办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”另一方面登记公示可以向公众展示并确定房地产物权的真正权利人，防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行诈骗，从而可以起到定分止争之功效。因为房地产市场交易中常常存在权利冲突，同一房地产之上可能存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权，这时应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权。按照物权法的一物一权原则，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。登记在先的权利优先实现。这就使物权的先来后到规则得以具体化，也使得房地产市场交易中房地产的权利的安排有了制度化、规则化、秩序化的保障。从而使房地产的市场交易稳定有序运行。可见，以登记作为房地产权利确认和公示方法，可以使房地产的产权状况得以明晰地列于登记薄之上而可以向公众公示、确立，确认房地产产权存在与变动的真实性、确定力。当事人—经采取法定方式登记，即便由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方式的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方式表征的物权为准。据此，登记的公示、确认效力为房地产市场交易中防范和化解市场风险提供相应的法律制度机制。其一是房地产产权的设定和变动须采取法定的登记方式时发生相应的效力，才能获得交易中确定性；其二是对信赖房地产登记的当事人和善意第三人，国家法律通过制度安排保护其信赖利益。有了登记的这种真实性与确定力，就能扭转物权交易中的信息不对称局面，就能增进第三人对房地产交易客体——房地产权利状态的认识与信赖，减少物权交易中的不确定性及相应的风险。
交易安全保障机制
通过制度安排规范市场主体的各类行为，保障交易安全，构建安全的交易秩序为现代各国所追求。由于交易实际上是产权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈、信息失真等不安全行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况及相关的交易信息，这样才能较好的解决产权交易中的信息不对称带来的不确定性及相应的风险，当事人才能在掌握较为充分的交易信息基础上，决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供可乘之机，扰易秩序。
房地产登记制度通过登记不仅使当事人进行的房地产产权交易行为依法得以确认和公示，并赋予该产权变动具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外观形式向外界提供了经法律确证的有关房地产权利归属与变动的信息，从而使房地产交易的内部信息得以外化、透明、公开，这样以国家法律地形式通过制度安排有力地校正了房地产市场中的信息不对称状况，从而减少了房地产交易中的不确定性，使交易当事人能较为充分利用公开的房地产权属状况与变动信息进行交易机会的判断与抉择，在公开、公平的房地产交易中，实现房地产交易的规范化、制度化和有序化，进而实现交易的安全。
从静态交易安全角度看，房地产登记制度不论对房地产的所有权还是对房地产上的他物权而言，都会使义务人负有不侵犯房地产产权的法定义务，我国的《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”我国《土地登记规则》第3条也规定：“依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”房地产产权的这种登记公示制度所建立的权利归属宣示和信息公开机制，对于保护房地产产权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。同时，登记还使房地产物权权利人得以对抗第三人，无疑有益于静态安全的保护。从动态角度看，房地产物权登记公示制度使外界得以明了房地产物权上的权属状况，并可从官方不动产登记薄查悉不动产权属状况的变化，查知不动产物权的变动信息，从而对此变动予以认可和信任。房地产物权登记公示制度的这一变动宣示功能，对于保护相对人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信赖登记公示而为的交易，受到法律的保护，这无疑有助于动态交易安全。
静态安全和动态安全在现代市场经济的资源配置中都是法律所要保护的对象，当二者发生冲突时，就要求有适当的法律机制进行平衡和协调。房地产登记制度正是这样一种机制，是平衡静态安全和动态安全的调和点，在协调二者冲突中处于“枢纽”地位，房地产产权是否登记公示，决定着其变动是否具有确定力、对抗力和公信力，也是房地产权利人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。登记公示制度的这一权利冲突平衡功能，使房地产权利人和善意第三人的利益冲突得以合理调控，对协调静态安全和动态安全的冲突，具有重要的公平和效益价值，这无疑有助于市场交易秩序的安全运行与良性拓展。
交易风险合理分担机制
市场交易中的风险是与不确定性密切相关的，在市场交易中，由于信息的不充分、不完备，加之市场的复杂性，交易主体及相关当事人对交易对象往往难以进行真实、准确、及时、全面的了解，进而对交易的对象缺乏足够的、充分信息进行认识、判断、选择，这样交易中就充满了不确定性及相应的风险。这种不确定性和风险又是决定着交易难易的程度和交易费用大小的关键因素。因此，如何通过法律制度安排建立一种机制，使交易当事人和参与者合理分担市场交易中的不确定性和风险，就成了现代市场经济发展中宏观调控必须要解决的难题之一。
现代房地产交易中，因房地产具有不可移性和内在质量的隐蔽性等，上述难题同样存在。解决这一难题的切入点理应从解决房地产交易中的信息不对称入手，因为信息不对称使房地产交易中的一些人拥有一些信息，而另外一些人不拥有这些信息，由于有限理性、技术条件、认知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本过高，拥有信息的人就可以利用自己所拥有的信息优势在交易中谋取私利，损害公共利益或不拥有这些信息的人的利益。面对房地产交易中信息不对称所带来的不确定及相应的风险，单个的个人、企业和经济组织通过私力显然难以胜任问题的解决，而只有通过公力，通过国家的制度安排才可能得以解决。国家可以通过制度设计和制度安排向人们提供一个稳定的交易活动规则体系来减少不确定性和风险，正如新制度经济学学家阐述制度时所分析的那样：“制度是社会或组织的规则。这种规则通过帮助人们在与别人交往中形成合理的预期来对人际关系进行协调。制度反映了在不同的社会中，有关人们自己的行为和他人的行为的个人和集体行为而演化出来的行为准则。在经济关系领域中，如在经济活动中使用资源的权利，如分割由经济活动产生的收入流，这些规则在建立有关这些活动的预期时起着十分关键的作用。制度提供了对于别人行动的保证，并在经济关系这一复杂和不确定的世界中给予预期以秩序和稳定性。”房地产登记正是在国家对房地产市场进行调控的过程中，通过制度安排为协调和合理分担交易当事人和参与人的风险提供了一种社会规则和准则。
首先，登记制度将房地产物权的得丧变更依法定的程序，以严格的格式和规定的内容登记于登记机关设定的登记薄上，房地产的权属状况由此得以明晰和界定，这便为房地产交易中风险的合理分担奠定了产权制度基础。
其次，登记制度有助于防范房地产交易中的风险。由于房地产的交易是一个博弈过程，而作为博弈的要素之一的信息是很难确定的，也很难达到完备的程度，因而房地产交易中因信息不对称而产生的风险不可避免地存在着，这样仅在当事人之间和当事人与第三人之间分担风险是不够的，更重要的是还要通过制度安排来防范这种风险。就所有权交易中的风险防范而言，一般说来，是实物而不是权利的控制者更能够成本较低地降低风险。在房地产的交易中，因房地产的特殊自然属性，房地产的所有者对交易的客体拥有信息上的明显优势，他比任何交易相对人和第三人都熟悉交易客体自然状况、权利状况、内在属性等重要的交易信息。因而在房地产交易中如何按照公平而有效率的标准通过制度安排促使房地产的所有人客观、真实准确和及时公开上述信息，建立风险防范机制便成了房地产立法中制度设计要着力解决的问题。当然，房地产交易中的风险防范有赖于一系列制度的支撑，但登记制度在其中发挥着至关重要的作用。因为风险问题实质上就是成本问题，防范风险说到底就是如何使信息更充分，并且使获取该信息的成本最小化，登记制度在相当程度上建立了这种有效率的风险预防机制。登记要求拥有信息优势方必须按法律规定的程序、内容准确、全面的将有关涉及房地产交易的重要信息记载在官方的登记薄上，并向社会公众公示。这对房地产交易中的信息不对称无疑是一个有力地纠正，实质上也是对风险承担不平等的有力纠正。同样登记公示的信息的真实性、准确性、确定性也有助于相关权利人或义务人减少交易中的不确定性，使他们依据登记的真实、准确、确定的房地产信息对自己的交易行为进行合理的预期，从而减少乃至防范交易中的风险。尤为重要的是，登记公示的信息可以有力地避免房地产交易中的道德风险，即拥有信息优势的一方利用信息优势，通过进行机会主义的行为给其他主体带来不确定性和风险。
再次，登记制度也可以使交易当事人和第三人了解房地产的负担。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益以解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的矛盾与冲突。正因如此，现代物权法以效益作为重要的目标，并通过制度安排设计他物权的规则确定资源在交易中的流转，允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而实现对物的全方位、多层次、宽领域的利用以实现对资源的优化配置，实现和激励人们对财产的多维动态利用。适应物权由归属转向利用的这一趋势，现代物权法逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态转化与利用。其突出的表现为，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态，允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值、增值价值。这样不动产就负担了多种权利或利益，尽管这种多种权利或利益有利于提高不动产物权的利用效率，但却增加了交易中的风险。由于在一项不动产之上设立的物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权或者使用权的限制，因而也是在不动产之上所设立的负担及相应的交易风险。例如，某项房产设立了抵押，实际上就是在该房上设立了负担。这种负担的设立情况应当向公众公示。因为该房产一旦进入交易市场，有负担的房地产和没有负担的房地产在价值上是完全不同的。对买受人而言，购买了具有负担的房地产之后，有可能会受到第三人的追夺。登记制度依法要求房地产物权的权利人将房地产上设定的其他权利一一登记公示，不仅使房地产的负担信息公开化，使公众利用这些信息防范交易中交易客体权利不确定或有限制带来的风险，而且可以有效地约束房地产交易中机会主义行为带来的道德风险，为房地产交易当事人在房地产的多层次、多形式利用中间建立稳固、良好的信用关系，提供与之相应稳定的预期。
交易秩序建构和保护机制
人类天然具有对秩序的需求，秩序的建构与存续是人类一切活动的必要前提，从最一般的意义上说，秩序是一个表征主体生存环境协调程度的概念。它有广义和狭义之分，广义的秩序概念是指客观事物自律的状态；狭义的秩序概念仅仅指人的活动依一定的规则或方式连结而成的状态。秩序总是意味着在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性、事件的可预测性、以及财产和心理的安全性。英国社会学家科恩认为：秩序与社会生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社会的某种稳定性，即在某种程度上长期保持这种形式。可见，秩序是对于有规则状态的一般概括，其蕴含着稳定性、连续性、规则性和可预测性。
由于人的本质在于它的社会性，而互动是人的社会化的条件，也是一定的社会关系的外在形式。人类行为的社会性及其互动关系，客观上要求人们的行为必须协调一致，然而各种差异乃至对立却容易导致社会运行过程中的一系列矛盾和冲突。因此，为避免或减少这些现象的发生，就需要通过权威性的、人们普遍接受制度安排对人们的社会关系予以界定，使人们在一种连续、稳定和明确的社会关系中从事活动，或者说要有一定的行为规则及其相应的机制来调适人们的行为。这说明秩序离不开法律制度，一定的社会秩序要由相应的法律制度来维护。
房地产登记就是以国家法律的形式通过一定的制度安排对房地产物权的设定及各种变动依法定程序在房地产所在地的专门机关(土地管理局、房地产管理局)所设立的专门簿册上予以记载并进而对土地和地上建筑物等不动产的所有权以及设定房地产他项权利加以确认，这不仅以法律的形式通过相应的制度安排明确了房地产的合法权利人，从而使房地产的交易和管理有了合法的起点。也使房地产的交易与房地产财产的利用有了普遍遵守的、统一适用的社会规则体系，这样就使房地产的交易处于一种有规则的状态，房地产交易的当事人也因此能在房地产交易中获得稳定的、连续的、规则的和可预测性的预期。房地产交易关系的这种制度化、规则化的机制就能有效地为房地产交易建立一种交易秩序，减少房地产交易中的不确定性及相应的风险。
参考资料：
1．王利明，物权法研究[M].北京，中国人民大学出版社，2002。
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4．孙宪忠，论物权法[M].北京，法律出版社，2001。
关键词：防范 化解 房地产市场 风险 制度机制
防范和化解房地产市场风险是房地产业健康发展必须面对和必须着力解决的重要问题。在国家对房地产市场的宏观调控和治理过程中，通过一定的法律制度安排，建构房地产市场风险防范和化解的法律制度机制便是解决上述问题的重要对策。在防范和化解房地产市场风险的法律制度体系中，房地产登记制度对房地产市场风险的防范和化解实际上是一个稳定的风险分配和处理规则体系，是防范和化解风险法律制度机制的支撑点和基础。对此，本文从法律经济分析的角度略作分析。
权属确认与权利公示机制
权属确认是市场交易的前提和基础，由于现代市场不仅是市场主体交易行为的过程，也是一个制度机制的运作过程，更是一个财产权利结构的动态转换和组合的过程。这个过程的展开和拓展是以产权界定为基础不断深化的。一方面，市场交易需要有分工和交换，而分工则意味着对资源的排他性占有与支配；交换意味着这种占有、支配与收益具有可转让性，产权正是将这两个方面有机融合在一起使得市场交易有序展开与拓展；另一方面，产权制度也是市场得以延续的必要条件，市场本是一把“双刃剑”，它需要一定的规则体系支撑，需要一个宽严适度、价值中立、能够适应市场规律、防范和化解市场风险的有效法律制度环境。而这一制度环境的核心就是界定产权、确认权属。因为如果市场交易的客体产权界定不清或者归属不明，市场交易的行为及相应的权利运行就会处于不稳定的状态，市场的这种不确定性也使得市场主体的交易预期难以实现，市场交易的结果也因此变得不确定，市场交易的风险就不可避免。
对于房地产市场来说，上述分析同样适用。房地产登记制度作为国家调控房地产市场重要手段，不仅通过法律制度安排使房地产不动产的权属状况明晰地列于国家设定的专门登记机关的登记薄上，而且通过登记以一定的法律制度安排使房地产的权属状况得以表征、公开和透明，房地产上的权利的归属及内容即房地产物权的变动与现状如何由此经由登记加以确认和公示。房地产市场以此为基础就会为当事人在交易中提供稳定的预期，就会提高和增强房地产市场交易中的确定性，节约当事人在房地产交易中的交易费用，这就为房地产市场交易中当事人防范和化解市场风险建构了一种权利确认和权利公示的法律制度机制。事实上，国家正是以登记的方式通过法律制度安排确认、彰显和公示房地产权属状况，并使外界通过这一方式足以辨明和信赖该状况，从而使房地产权属状况为公众所知悉并得到社会的认可，进而获得法律保护的绝对效力，这就以法律的制度安排确立了房地产交易中房地产权利的存在与变动，建构了房地产市场交易中的信用机制，为防范和化解房地产市场交易中的风险奠定了产权基础。
在我国，房地产的登记就是由法律授权的登记机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要法律行为。这种登记包括有两层意义：房地产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销及相应的确认权属的活动；已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国的《城市房屋权属登记管理办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”另一方面登记公示可以向公众展示并确定房地产物权的真正权利人，防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行诈骗，从而可以起到定分止争之功效。因为房地产市场交易中常常存在权利冲突，同一房地产之上可能存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权，这时应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权。按照物权法的一物一权原则，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。登记在先的权利优先实现。这就使物权的先来后到规则得以具体化，也使得房地产市场交易中房地产的权利的安排有了制度化、规则化、秩序化的保障。从而使房地产的市场交易稳定有序运行。可见，以登记作为房地产权利确认和公示方法，可以使房地产的产权状况得以明晰地列于登记薄之上而可以向公众公示、确立，确认房地产产权存在与变动的真实性、确定力。当事人—经采取法定方式登记，即便由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方式的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方式表征的物权为准。据此，登记的公示、确认效力为房地产市场交易中防范和化解市场风险提供相应的法律制度机制。其一是房地产产权的设定和变动须采取法定的登记方式时发生相应的效力，才能获得交易中确定性；其二是对信赖房地产登记的当事人和善意第三人，国家法律通过制度安排保护其信赖利益。有了登记的这种真实性与确定力，就能扭转物权交易中的信息不对称局面，就能增进第三人对房地产交易客体——房地产权利状态的认识与信赖，减少物权交易中的不确定性及相应的风险。
交易安全保障机制
通过制度安排规范市场主体的各类行为，保障交易安全，构建安全的交易秩序为现代各国所追求。由于交易实际上是产权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈、信息失真等不安全行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况及相关的交易信息，这样才能较好的解决产权交易中的信息不对称带来的不确定性及相应的风险，当事人才能在掌握较为充分的交易信息基础上，决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供可乘之机，扰乱交易秩序。
房地产登记制度通过登记不仅使当事人进行的房地产产权交易行为依法得以确认和公示，并赋予该产权变动具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外观形式向外界提供了经法律确证的有关房地产权利归属与变动的信息，从而使房地产交易的内部信息得以外化、透明、公开，这样以国家法律地形式通过制度安排有力地校正了房地产市场中的信息不对称状况，从而减少了房地产交易中的不确定性，使交易当事人能较为充分利用公开的房地产权属状况与变动信息进行交易机会的判断与抉择，在公开、公平的房地产交易中，实现房地产交易的规范化、制度化和有序化，进而实现交易的安全。
从静态交易安全角度看，房地产登记制度不论对房地产的所有权还是对房地产上的他物权而言，都会使义务人负有不侵犯房地产产权的法定义务，我国的《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”我国《土地登记规则》第3条也规定：“依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”房地产产权的这种登记公示制度所建立的权利归属宣示和信息公开机制，对于保护房地产产权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。同时，登记还使房地产物权权利人得以对抗第三人，无疑有益于静态安全的保护。从动态角度看，房地产物权登记公示制度使外界得以明了房地产物权上的权属状况，并可从官方不动产登记薄查悉不动产权属状况的变化，查知不动产物权的变动信息，从而对此变动予以认可和信任。房地产物权登记公示制度的这一变动宣示功能，对于保护相对人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信赖登记公示而为的交易，受到法律的保护，这无疑有助于动态交易安全。
静态安全和动态安全在现代市场经济的资源配置中都是法律所要保护的对象，当二者发生冲突时，就要求有适当的法律机制进行平衡和协调。房地产登记制度正是这样一种机制，是平衡静态安全和动态安全的调和点，在协调二者冲突中处于“枢纽”地位，房地产产权是否登记公示，决定着其变动是否具有确定力、对抗力和公信力，也是房地产权利人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。登记公示制度的这一权利冲突平衡功能，使房地产权利人和善意第三人的利益冲突得以合理调控，对协调静态安全和动态安全的冲突，具有重要的公平和效益价值，这无疑有助于市场交易秩序的安全运行与良性拓展。
交易风险合理分担机制
市场交易中的风险是与不确定性密切相关的，在市场交易中，由于信息的不充分、不完备，加之市场的复杂性，交易主体及相关当事人对交易对象往往难以进行真实、准确、及时、全面的了解，进而对交易的对象缺乏足够的、充分信息进行认识、判断、选择，这样交易中就充满了不确定性及相应的风险。这种不确定性和风险又是决定着交易难易的程度和交易费用大小的关键因素。因此，如何通过法律制度安排建立一种机制，使交易当事人和参与者合理分担市场交易中的不确定性和风险，就成了现代市场经济发展中宏观调控必须要解决的难题之一。
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论文出处(作者): 现代房地产交易中，因房地产具有不可移性和内在质量的隐蔽性等，上述难题同样存在。解决这一难题的切入点理应从解决房地产交易中的信息不对称入手，因为信息不对称使房地产交易中的一些人拥有一些信息，而另外一些人不拥有这些信息，由于有限理性、技术条件、认知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本过高，拥有信息的人就可以利用自己所拥有的信息优势在交易中谋取私利，损害公共利益或不拥有这些信息的人的利益。面对房地产交易中信息不对称所带来的不确定及相应的风险，单个的个人、企业和经济组织通过私力显然难以胜任问题的解决，而只有通过公力，通过国家的制度安排才可能得以解决。国家可以通过制度设计和制度安排向人们提供一个稳定的交易活动规则体系来减少不确定性和风险，正如新制度经济学学家阐述制度时所分析的那样：“制度是社会或组织的规则。这种规则通过帮助人们在与别人交往中形成合理的预期来对人际关系进行协调。制度反映了在不同的社会中，有关人们自己的行为和他人的行为的个人和集体行为而演化出来的行为准则。在经济关系领域中，如在经济活动中使用资源的权利，如分割由经济活动产生的收入流，这些规则在建立有关这些活动的预期时起着十分关键的作用。制度提供了对于别人行动的保证，并在经济关系这一复杂和不确定的世界中给予预期以秩序和稳定性。”房地产登记正是在国家对房地产市场进行调控的过程中，通过制度安排为协调和合理分担交易当事人和参与人的风险提供了一种社会规则和准则。
首先，登记制度将房地产物权的得丧变更依法定的程序，以严格的格式和规定的内容登记于登记机关设定的登记薄上，房地产的权属状况由此得以明晰和界定，这便为房地产交易中风险的合理分担奠定了产权制度基础。
其次，登记制度有助于防范房地产交易中的风险。由于房地产的交易是一个博弈过程，而作为博弈的要素之一的信息是很难确定的，也很难达到完备的程度，因而房地产交易中因信息不对称而产生的风险不可避免地存在着，这样仅在当事人之间和当事人与第三人之间分担风险是不够的，更重要的是还要通过制度安排来防范这种风险。就所有权交易中的风险防范而言，一般说来，是实物而不是权利的控制者更能够成本较低地降低风险。在房地产的交易中，因房地产的特殊自然属性，房地产的所有者对交易的客体拥有信息上的明显优势，他比任何交易相对人和第三人都熟悉交易客体自然状况、权利状况、内在属性等重要的交易信息。因而在房地产交易中如何按照公平而有效率的标准通过制度安排促使房地产的所有人客观、真实准确和及时公开上述信息，建立风险防范机制便成了房地产立法中制度设计要着力解决的问题。当然，房地产交易中的风险防范有赖于一系列制度的支撑，但登记制度在其中发挥着至关重要的作用。因为风险问题实质上就是成本问题，防范风险说到底就是如何使信息更充分，并且使获取该信息的成本最小化，登记制度在相当程度上建立了这种有效率的风险预防机制。登记要求拥有信息优势方必须按法律规定的程序、内容准确、全面的将有关涉及房地产交易的重要信息记载在官方的登记薄上，并向社会公众公示。这对房地产交易中的信息不对称无疑是一个有力地纠正，实质上也是对风险承担不平等的有力纠正。同样登记公示的信息的真实性、准确性、确定性也有助于相关权利人或义务人减少交易中的不确定性，使他们依据登记的真实、准确、确定的房地产信息对自己的交易行为进行合理的预期，从而减少乃至防范交易中的风险。尤为重要的是，登记公示的信息可以有力地避免房地产交易中的道德风险，即拥有信息优势的一方利用信息优势，通过进行机会主义的行为给其他主体带来不确定性和风险。
再次，登记制度也可以使交易当事人和第三人了解房地产的负担。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益以解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的矛盾与冲突。正因如此，现代物权法以效益作为重要的目标，并通过制度安排设计他物权的规则确定资源在交易中的流转，允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而实现对物的全方位、多层次、宽领域的利用以实现对资源的优化配置，实现和激励人们对财产的多维动态利用。适应物权由归属转向利用的这一趋势，现代物权法逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态转化与利用。其突出的表现为，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态，允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值、增值价值。这样不动产就负担了多种权利或利益，尽管这种多种权利或利益有利于提高不动产物权的利用效率，但却增加了交易中的风险。由于在一项不动产之上设立的物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权或者使用权的限制，因而也是在不动产之上所设立的负担及相应的交易风险。例如，某项房产设立了抵押，实际上就是在该房上设立了负担。这种负担的设立情况应当向公众公示。因为该房产一旦进入交易市场，有负担的房地产和没有负担的房地产在价值上是完全不同的。对买受人而言，购买了具有负担的房地产之后，有可能会受到第三人的追夺。登记制度依法要求房地产物权的权利人将房地产上设定的其他权利一一登记公示，不仅使房地产的负担信息公开化，使公众利用这些信息防范交易中交易客体权利不确定或有限制带来的风险，而且可以有效地约束房地产交易中机会主义行为带来的道德风险，为房地产交易当事人在房地产的多层次、多形式利用中间建立稳固、良好的信用关系，提供与之相应稳定的预期。
交易秩序建构和保护机制
人类天然具有对秩序的需求，秩序的建构与存续是人类一切活动的必要前提，从最一般的意义上说，秩序是一个表征主体生存环境协调程度的概念。它有广义和狭义之分，广义的秩序概念是指客观事物自律的状态；狭义的秩序概念仅仅指人的活动依一定的规则或方式连结而成的状态。秩序总是意味着在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性、事件的可预测性、以及财产和心理的安全性。英国社会学家科恩认为：秩序与社会生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社会的某种稳定性，即在某种程度上长期保持这种形式。可见，秩序是对于有规则状态的一般概括，其蕴含着稳定性、连续性、规则性和可预测性。
由于人的本质在于它的社会性，而互动是人的社会化的条件，也是一定的社会关系的外在形式。人类行为的社会性及其互动关系，客观上要求人们的行为必须协调一致，然而各种差异乃至对立却容易导致社会运行过程中的一系列矛盾和冲突。因此，为避免或减少这些现象的发生，就需要通过权威性的、人们普遍接受制度安排对人们的社会关系予以界定，使人们在一种连续、稳定和明确的社会关系中从事活动，或者说要有一定的行为规则及其相应的机制来调适人们的行为。这说明秩序离不开法律制度，一定的社会秩序要由相应的法律制度来维护。
房地产登记就是以国家法律的形式通过一定的制度安排对房地产物权的设定及各种变动依法定程序在房地产所在地的专门机关(土地管理局、房地产管理局)所设立的专门簿册上予以记载并进而对土地和地上建筑物等不动产的所有权以及设定房地产他项权利加以确认，这不仅以法律的形式通过相应的制度安排明确了房地产的合法权利人，从而使房地产的交易和管理有了合法的起点。也使房地产的交易与房地产财产的利用有了普遍遵守的、统一适用的社会规则体系，这样就使房地产的交易处于一种有规则的状态，房地产交易的当事人也因此能在房地产交易中获得稳定的、连续的、规则的和可预测性的预期。房地产交易关系的这种制度化、规则化的机制就能有效地为房地产交易建立一种交易秩序，减少房地产交易中的不确定性及相应的风险。
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我国涉及担保及担保登记的法律渊源有法律、行政法规、部委规章、地方性法规、司法解释。法律有《民法通则》、《担保法》、《物权法》、《海商法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《森林法》、《渔业法》等。行政法规有国务院颁布的《船舶登记条例》、《民用航空器权利登记条例》。部委规章有建设部的《房屋登记办法》、国土资源部的《土地登记办法》、公安部的《机动车登记规定》、司法部的《公证机关办理抵押登记办法》、农业部的《渔业船舶登记办法》、中国人民银行的《应收账款质押登记办法》。另外，工商总局出台了《股权出质登记办法》、《动产抵押登记办法》，国家林业总局颁布了《森林资源资产抵押登记办法 （试行）》，民用航空总局了《民用航空器权利登记条例实施办法》，国家税务总局也有《纳税担保试行办法》。中国证券监督管理委员会也了《证券登记结算管理办法》。各省、市、自治区根据行政法规和行政规章制定了不少的担保登记地方性法规，如《黑龙江省集体（个人）和非公有制林林权抵押登记管理办法》、《河南省实施〈矿产资源法〉办法》等。最高人民法院了《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》。
担保登记法律制定机关，除了人大、国务院外，多是各部、行、局、地方政府，担保登记法律渊源多为部委规章，立法级次较低，行政色彩浓厚。不同的行政机关根据财产权性质和财产的功用将适合自己登记管理的财产权通过自己立法取得所有权、使用权等财产权的登记权，进而取得担保登记权，形成了不同的财产权和担保权由国土、建设、公安、工商、公证等十三个不同部门分别登记的分类分部门分别登记制度。
二、分类分部门分别登记制度的弊端分析
（一）多头立法造成法律缺位
《担保法》、《物权法》均未要求保证登记。传统法理认为，保证适用意思自治原则，当事人双方合意一致以契约成立保证，并不需要登记为保证生效或者对抗第三人之要件，保证合同一经成立，保证人即以其全部财产承担保证责任。现实中，保证人为多个债务人作担保，一人多保现象严重，一个保证人担保的债的总额远远超过了其净资产总额，尤其是诸多的担保公司超额担保现象严重。我国银行推行联保贷款制度后，联保圈内的担保人担保的债的总额远远超过了担保圈内所有担保人的净资产总额。保证人的资产，如房产、地产、票据、产成品、车辆、船舶等，都作为担保物了，物的担保权利人拥有优先受偿权，保证人的多数资产作为担保物被担保权人处置后，保证人实际上已经没有或者只有为数不多的资产来承担保证责任，保证责任就变成了纸面上的文字了，债权人就没有保护了。如果设立保证登记制度并限定保证人的保证额度，一个保证人就难以一人多保和超额担保，联保的风险也就小了。
有的担保方式有登记的法律要求无配套的实施细则，未明确相应的登记机构和登记程序对该类担保进行登记。以票据、存款单、债券、提单、仓单出质的，自权利凭证交付质权人时设立质权，没有权利凭证的，自有关部门办理出质登记时设立质权。这里的“有关部门”是哪一个部门，法律没有明确。以非专利技术质押的，我国就没有规定要不要登记，更没有明确由哪个机关登记。未上市的债券登记机关和登记程序不明确。有的登记机关擅自对登记申请人的主体资格设置要求，对非银行的登记申请人拒绝其登记申请。
（二）多头立法造成法律冲突
下级机关制定的下位法违背上位法。如《物权法》、《担保法》规定动产抵押权登记可以对抗第三人，而《纳税担保试行办法》规定所有纳税抵押财产应当办理抵押物登记，纳税抵押自抵押物登记之日起生效，将不动产和动产的抵押登记作为抵押权生效的条件。还有，《矿产资源法》规定采矿权不得转让，从担保性质上看，采矿权担保应该是权利质押，《内蒙古自治区矿产资源管理条例》第32条规定，采矿权人可以将有偿取得的采矿权抵押，将采矿权担保的性质定位为抵押，有违法理，且采矿权质押权利一旦实现，采矿权就发生转让。法律之间有冲突，如地役权登记，《房屋登记办法》规定由房产管理部门登记，《土地登记办法》规定由国土资源机关登记，房产管理部门和国土资源机关各自的登记程序就不同。
（三）多头登记增加了担保成本、司法成本
当事人就同一个债设定不同的担保方式，需要在不同的机关办理登记手续，要递交不同的文件，要经历不同的程序，要各自缴纳费用，甚至同一种担保方式，在同一城市的不同区县的登记机关，也要交纳不同的文件。
各个登记机关都通过行政立法权制定担保收费办法，指定自己为收费机关，单方面规定了收费标准，有的按件收费，有的按标的额定额收费，有的按标的额定率收费，有的实行定额或者定率累进收费。担保登记收费标准多而且收费不低，在给登记机关带来不菲收入的同时增加了登记申请人的成本负担。
司法诉讼中要取证、保全、执行的时候，诉讼当事人、司法机关要奔赴不同机关办理相关手续，司法成本增加不少。重复登记现象还造成司法机关无法执行，造成司法僵局。
（四）担保和担保登记的违法行为和担保风险缺乏监管
我国法律规定登记机关有登记职责，并未明确登记机关的监管职责。登记机关只负责对财产权进行确认，除此之外，对法定要登记的担保只登记不监管，对法律未要求登记的保证则完全不监管。政府的职责主要是监管，而不是登记，但登记机关埋头只顾登记，却忘了自己真正的职责是监管，这样的错位，使得担保的系统风险因缺乏监管而屡屡发生。尤其是联保、互保、接力担保等，没有纳入担保登记范畴或者担保分散登记，无法及时发现其风险，等到法院诉讼时才发现，互保、联保、接力担保的风险已经爆发了，并形成了很多银行坏账，对银行放贷的积极性影响很大，导致企业需要钱但银行不肯放贷的局面。
三、统一担保登记立法的建议
鉴于担保登记制度的缺陷，为保护债权人权益，预防担保风险，有必要按照便利、高效、透明原则，对现行财产权登记制度和担保登记制度统一立法，建立统一的财产权登记和担保登记制度。
（一）统一财产权登记立法，进而统一担保登记立法
不管是动产权利、不动产权利，还是知识产权、票据权利，抑或是其他财产权利，本质上都是财产权利，既然都是财产权，就具有共性，这种本质的财产权共性是建立统一财产权登记制度的法理基础。就是说，财产的差异性可以作登记者分别登记的理由，而财产的“财产权”共性为统一财产登记制度提供了依据，既然都是财产，就可以统一进行财产权和担保登记。
担保登记机关分立的原因在于财产权的分别登记，要统一担保登记，首先要统一财产权登记，统一了财产权登记制度，统一担保登记才有基础。财产权统一登记，可以确定财产权的权利归属，明晰财产权的主体，避免财产权的争议，为担保登记奠定清晰产权基础。统一财产权登记要立法先行。改变行政机关对财产权登记立法各行其是的局面，全国人大统一行使财产权登记立法权，确立财产权登记法在法律渊源上的“法律”性质，增强担保登记法的权威性。归并众多法规和行政规章，废除现行担保登记的各种法规，修订《担保法》和《物权法》，并出台《财产权登记法》，统一财产权登记制度，同时在《财产权登记法》中规定统一的担保登记制度。
（二）新设统一的财产权登记中心，负责财产权登记和担保登记
统一财产权登记机关的设立有两种方式。一种是在现有的登记机关中选择一个机关作为统一财产权登记机关，将其他的登记机关的财产权登记职能都归口到这个登记机关。另外一种方式是设立一个新的独立的财产权登记中心，统一负责动产、不动产、知识产权等财产权利的确认和登记。相较而言，新设独立的财产权登记中心的阻碍和成本较小。
设立统一的财产权登记机关，财产权登记机关设立财产权登记中心和担保登记中心两个中心。财产权登记中心设立财产权登记大厅，负责财产权登记。担保登记中心设立担保登记大厅，负责担保登记，针对不同的担保方式，设立不同的担保登记窗口，办理不同担保方式的登记。
（三）建立担保和担保登记监管制度
建立登记和登记监管分离的制度，登记机关负责登记具体工作，负责监管的行政机关在法律规定范围内依照法定程序，可以到财产权登记机关调用登记信息，对财产权登记和担保登记进行监管。司法行政机关相对中立，法律专业人士较多，对财产权和担保法律较为精通，由司法行政机关统一行使担保监管权较为合适。
统一担保登记制度，有利于对担保进行监管。统一担保登记制度，可以有效防止担保重复登记。担保登记监管机关可以开发针对某一个企业的担保风险评估软件，通过对一个企业在担保登记机构的登记的债和担保资产情况分析该企业的风险，对该企业提出预警，告知企业防范风险。担保登记监管机关可以根据担保登记情况，全面监控担保的债务总额、分析担保的资产性质、分析担保的风险，监控系统性担保风险，建立担保风险预测机制、风险预警机制、风险防控机制，定期向社会公布担保和担保登记的风险分析报告，预防担保风险和系统性债务风险。
统一财产权登记制度，将保证也纳入登记范畴，特别是对互保、联保、接力担保等建立登记，并且限制担保的额度。可以借鉴温州民间借贷自愿登记制度的经验，对保证登记采取自愿登记制度。温州成立民间借贷登记中心后，民众涉及民间借贷都愿意到民间借贷登记中心登记，虽然登记不是民间借贷的生效要件和对抗要件，登记中心可以对民间借贷合同进行登记并告知当事人风险点，当事人可以及时采取有效措施防范风险，政府可以通过民间借贷登记对民间借贷进行监管，对民间借贷进行预警，防范民间借贷风险，温州民众就积极到登记中心办理民间借贷登记。担保登记中心可以对保证进行登记，告知债权人保证的风险，债权人可以采取措施防范互保、联保、接力担保等担保风险。
建立担保和担保登记违法行为责任追究机制。明确担保和担保登记的违法行为及其法律责任，监管机关和司法机关要依法追究担保和担保登记违法者的法律责任。
（四）实行担保登记统一网络化管理
编制担保登记软件，推行担保登记的智能化、信息化、网络化。建立统一的财产权登记和担保登记网，实行担保登记网与财产权登记机关的联网，以便担保登记机关与财产权登记机关的信息共享和交流，可以在网络上办理申请、登记、公示、查询、缴费等手续。
统一担保登记查询。担保登记网全国互联，担保登记信息全国共享。国家行政机关可以通过担保登记网的信息来满足行政需要，银行、公司、企业、个人都可以通过担保登记网络查询担保信息。当然，要立法限制担保信息查询的内容，一般只显示查询目标是否设立了担保，其他信息则不显示，避免泄露当事人的个人隐私或者是商业秘密。
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