是的，充满想象力的美国人，正在琢磨成立监狱REITs基金，在某些犯罪率高、监狱人满为患的州，兴建监狱并且得到来自政府的稳定租金，听起来虽然不靠谱，但很有可能在未来成为一种稳健的投资方式。
所谓REITs，全名为房地产信托投资基金，和目前国内火热的房地产信托有本质的不同。国内房地产信托现阶段是一种变相的向房地产商提供项目贷款的渠道，融资期限较短，一般为几年，且购买的资金门槛很高，经常以百万元为起点售卖。而REITs则不同，其用募集来的钱投向某一地区的成熟物业，并长期持有。所谓成熟物业需拥有稳定的租金收入，可以长期拿稳定的租金回报REITs投资人，且REITs像普通基金一样以几百元每份的小份额向投资者兜售。
REITs在国外已经发展了50多年，类似于我国的开放式基金与封闭式基金，既可以上市交易，也可以封闭运行，大多数属于公募。截止到2010年，全球REITs市场规模超过7千亿美金，其中美国规模最大占全球44.9%，其次是中国香港、澳大利亚、法国和日本。美国REITs的发达程度远远超出了国内投资者的想象，已撬动了房地产细分领域的各个环节。
没有REITs就没有美国商业
1960年，为支持中小投资者投资商业地产，美国国会制定了REITs法案，规定REITs要将90%以上的利润派息给股东，投资人可以免交收入税。而半个世纪以来REITs的发展，早已偏离美国国会制定规则的初衷。它原想通过地产的证券化，让投资人在更广泛的领域享受到房地产增值带来的收益，现在反而使房地产开发与住宅、写字楼、商业、工业等各行业的地产需求结合起来，使他们得以摆脱物业投入的负担，并避开了美国持有物业的巨额物业税，从而快速发展，最直接的受益者就是美国商业。诸多美国商业连锁巨头，如沃尔玛、麦当劳、万豪酒店都拥有自己的REITs基金来合法避税。
作为全球最大REITs市场的美国，大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二上市交易，公募基金的REITs占据全美70%，成为大众投资工具。由于REITs有稳定租金收益，良好现金流模式，可以利用物业抵押，融资能力较强。REITs所调动的资金以及专业程度的早已不是简单的房地产开发。
2005年涉足研究美国REITs的盛世神州房地产投资基金的王戈宏认为，随着REITs的发展，现在任何与不动产物业有着紧密关系的经营，都可以利用REITs来实现模式的创新，在美国电影院、停车场、高尔夫球场、学生宿舍、铁路、滑雪场、甚至是监狱都可以由REITs来兴建或持有，不断创新的REITs模式在为普通民众提供了生活便利的同时，也为REITs投资人带来了丰厚的回报。
经济不好依然有高收益的REITs
2008年以后，美国商业地产REITs受经济危机影响较为惨烈，美国第二大商业REITs“通用成长”激进的扩张速度，负债率高达93%，最终宣告破产。
不过，并非所有的REITs都难逃一劫，一些REITs却在次贷危机中收益奇高，逆势狂欢。据 NAREIT全球房地产基准指数显示，美国公寓REIRs在2010年表现最佳，平均收益高达 47％，远高于其他酒店、写字楼、工业和商业REITs。由于2008年开始的次贷危机让大量的美国人失去房子，公寓成为他们的避难所。据《丹佛商业评论》报道，2010年全美公寓出租率达92%，租金同比增长2.5%。
与经济危机和出租公寓REITS相伴随的自助储藏室REITS也异常火热，美国有大量“自助储藏室”，租金低，并有专人管理，并形成连锁储藏室，近年收益增长近20%。家中放不下或者用不上又舍不得丢弃的东西，一般都会放到那里。次贷危机之后，不仅让美国人失去了房子，就连曾置办的家当也无处可放，而租住的公寓空间有限，所以很多物品不得不存放在自助公共储藏室里。全美的两家大型连锁储藏室：“公共储藏室”和“你存之储藏室”都是由REITs基金建造并管理，在本次次贷危机发了大财。
根据哈佛大学和美联社房地产联合研究中心提供的资料，在200年开始的金融危机中，有超过300万美国家庭成为了租房者，目前总共有3800万美国家庭是租房居住，预计在2015年之前，至少会再有300万美国家庭开始租房居住，比现在增加7.9%，公寓REITs和储藏REITs收益增长的势头很可能有增无减。2005年涉足研究美国REITs的盛世神州房地产投资基金王戈宏介绍，近几年美国在租金收入增加的同时，收购资产的价格却在降低。因此公寓REITs投资者的收益无形被提高了。但可惜的是目前国内投资者还没有直接投资美国公寓REITs的渠道。
稳健的REITs投资
REITs涵盖住宅地产和商业地产的各个领域，即不动产业态类型。一般而言，REITs的75%的资产应该投资在房地产的股权投资、房地产抵押贷款、其他REITs的股票或者政府债券和现金。一般75%以上的收入必须来源于房地产租金收入、抵押贷款利息或者房地产转售时的增值收入，REITs规定投资房地产开发的比例不会超过30%。
REITs运作方式决定其收益也来自于两个方面，房地产本身的增值和租金上涨，而作为投资者的收益为分红（占据65%左右）和基金本身的升值，根据法律规定，REITs通常需要将90%以上的当期净收益分红给投资者，这一规定确保投资者可以较为稳定的回报。
诺安收益不动产基金拟任基金经理朱福林介绍，REITs投资的房地产项目，有强周期和弱周期，一般写字楼、购物中心等商业地产为强周期，美国、加拿大、英国等国的商业地产租金收益率在10%以上，也受经济景气影响较大；养老院和医院通常的合同签约为15-20年，租金价格相对其他商业地产表现较弱，合同中也规定租金价格最通胀增长而上升，配比弱周期项目能有效控制风险，保证稳定的收益。
美国REITs协会统计数据显示，REITs收益在过往30年平均年收益率可达10%-15%，显著高于其他各类理财产品。1988-2007年，权益型REITS 单位风险的回报率达到0.86，仅次于高收益债券，高于标普500 和纳斯达克指数；此外，REITS 与其他几种资产之间的相关系数也较低，一般不到0.5。
各国REITs法律都有规定，REITs不可能偏离物业投资业务或分散投资至非物业投资业务，稳定的投资策略给投资者带来肯定及可预期的收益。因此，尽管REITs的波动性在短期甚至高于股票，但是计算期超过5年以上的波动性来看，REITs的波动性却低于股指。
投资REITs也有风险
“REITs的风险也是有的，其证券型特征，短期内波动较大。”针对REITs的投资风险，中金公司新财富分析师白宏炜指出，从REITs历史的波动数据显示，REITs长期价格取决于其基本面情况，而短期内，作为上市证券化的REITS具有股票特征，则受到市场供求、投资者情绪波动和经济景气的影响，在最近的1到3年内REITs的价格波动较大，投资者应该充分认识到风险。
投资者必须留意基金的投资目标、范围、费用结构和投资所涉及的风险等。与此同时，如楼市走好，基金旗下的物业价值也水涨船高。相反，楼市不理想的话，物业价值也会相应下滑，而且息率回报并非有百分百的保证。
好买基金研究中心分析师陆慧天介绍，美国经济复苏缓慢，商业地产受到较大影响，我们看研究看到，从2008年以来REITS分红比以往降低了5%-8%（REITs的收益来自于净值上涨和分红两个方面），投资者需要注意REITs风险所在，美国的投资者一般将REITs资产配置控制在20%-25%之间。
而在欧美债务危机持续爆发导致未来经济走势不确定的当下，欧美房屋市场数据持续低于预期，失业率指数已经数月时间维持在高位，短期内如果经济状况继续恶化的话，刚刚从2008年金融危机中的低点有所好转的欧美房屋市场面临掉头向下的风险，且人民币的持续升值，美元、欧元持续的贬值的情况依然看不到终点，都是对海外REITs投资的不利影响，目前来看投资海外不动产基金需谨慎，可等待本波危机过去之后，逢低入手。
国内REITs投资刚刚起步
今年8月鹏华美国房地产和诺安全球收益不动产两只QDII获批，随后的9月国投瑞银获批业内首个REITs专户，它们的投资标的均为海外的REITs基金。国内REITs发行正式开闸，内地投资者真正拥有了通过REITs投资海外楼市的渠道。
【关键词】产业投资基金 风险 防范
一、产业投资基金的概念和发展
产业投资基金，是指借鉴国际创业投资基金的运作机制，结合我国实际，主要以非公开流通的股权投资方式直接投资于产业领域的一种集合投资制度（张东生，刘健钧，2000）。产业投资基金是与证券投资基金相对的概念，证券投资基金投资于可流通证券，产业投资基金则直接投资于产业领域。
产业投资基金在国外经历了三种形式的发展。首先是20世纪40年代末，美国经济由军工产业向民用产业转变，产生大量新兴中小企业，“创业投资基金”诞生。之前的创业投资是投资者个人直接投资于创业项目，或通过律师、会计师的介绍分散地投资于创业项目，而创业投资基金是一种组织制度化的创业投资。后来，“创业”的概念由“创造新企业”扩展到“创造新企业和老企业再创业”，创业投资基金的投资对象也由最初主要投资于新兴中小企业，扩展到参与老企业的并购和重组，这时就出现了“企业重组基金”这种形式；当创业投资基金在80年代传入亚洲地区后，在新加坡等国家和地区又出现了专门投资于基础设施创业项目的“基础设施投资基金”。
二、我国产业投资基金发展情况简述
我国所要发展的直接从事产业投资的基金品种，比国外主要投资于创业企业的创业投资基金有更丰富的内涵，因而我国用“产业投资基金”来代替“创业投资基金”，更好地概括基金的内涵。
我国曾经成立过五支产业投资基金：中瑞合作基金，中国――比利时直接股权投资基金，中国――东盟中小企业投资基金，中国石油产业投资基金和渤海基金，基金的具体情况如表1所示。
总体上看，我国产业投资基金的发展刚刚起步，问题还很多：从政策环境看，目前我国虽然对产业投资持支持态度，并已将发展产业投资正式列入政府议程，但缺乏对发展产业投资的有效激励措施，也缺乏规范化的管理办法；从市场环境看，我国政府采购没有体现出导向性和政策倾斜；从法律环境看，目前我国有些法律法规的内容不利于产业投资的发展。
三、我国发展产业投资基金的风险分析
产业投资基金在我国是一项新事物，存在很多问题，这些问题可能引发风险，因此我们需要进行风险分析。
1、可能导致投资膨胀。我国的国情需要发展基础产业，搞基本建设，投资饥渴症、财政和企业财务预算软约束现象普遍存在，地方政府、有关部门可能利用在推荐、设立、审批产业投资基金中的权力，从地方保护主义和本位主义出发，挤占基金拥有的资金，搞固定资产投资。如果发起人和基金管理公司屈从这种压力或采取欠稳健的投资政策，将导致投资膨胀，这样就会与国家在一定时期内宏观调控的目标相冲突。
2、可能产生流动性不足问题。流动性不足是产业投资基金的固有特性，与预期的高收益率伴随。加上目前国民投资意识不够，投机意识过盛，很容易产生流动性不足问题。
3、短期收益目标可能难以实现。产业投资基金选择的投资项目建设期长，投资期长，投资的项目可能三五年不见效益，这样前几年分红低甚至不分红的情况有可能出现。对基金投资者来说，短期内收益可能不好，机会成本太大，短期收益目标和长期收益目标存在着冲突。
4、项目论证的风险。产业投资基金对项目论证的要求很高，如果国家项目计划或论证部门的论证程序出现失误，项目失败，则投资损失的影响可能很大。
5、对实业不控股，可能导致投资后被动。产业投资基金一般不谋求对企业绝对控股权，不对实业项目控股，实业项目一般规模较大，产业投资基金在其中的份额较小，基金管理公司的监督、决策能力弱，如果实业出现严重舞弊、亏损或倒闭状况，产业投资基金以及基金投资者在实业中的利益可能会受到侵害。
6、透明度不高，可能出现欺骗投资者的行为。由于产业投资基金采取封闭式，信息披露较证券投资基金差，产业投资基金极可能出现内部财务核算混乱、欺骗投资者的行为。而且，产业投资基金的投资项目一般工程耗资大、建设周期长，这样产业投资基金的资金使用效果情况常常由于项目工程本身的特性不能得到及时的公开披露，这也可能损害到投资者的利益。
四、产业投资基金发展过程中的风险防范
1、严格限定产业投资基金的规模、运作过程和投向，使之与国家宏观调控目标一致。国家基金管理部门可对基金管理公司进行引导、监督，同时加快投资基金有关法规的制定，使基金管理有章可循。
2、产业基金的流动性包括基金资产的流动性和基金本身的流动性两个问题。可以通过在基金封闭期满以基金上市、将股权转卖给其他合作方的方式结束基金以及允许基金公司保留一定比例的流动资产和对外融资的方式来解决基金资产的流动性问题，同时可以通过基金上市来解决基金本身的流动性问题。不过，以长远眼光看，流动性问题较好解决。产业投资基金发展到一定程度，投资者将会以机构投资者为主，机构投资者对投资的流动性要求并不高，他们拥有较大量的可供长期使用的资金，投资的动机也比较成熟，在作出投资决策前一般都会对基金的流动性作出合理的评估。
3、短期收益目标问题。当产业投资基金不断发展成熟之后，投资者对基金的回报周期会有一个较为合理的预期，即使前几年不分红，只要他们预期到了长期的收益，也不会在短期内质疑基金的运作。
4、采取分散投资策略。为防止计划或论证失误，对大型项目可采取分散投资策略，进行投资项目组合选择，对有关部门的论证资料，也只能作为一种参考，基金进行项目投资前必须进行独立的论证评估。
5、对实业不控股可能产生的对投资者利益损害的问题。较合理的做法是成立一个具有较高管理水平和专业素质的基金管理公司，基金管理公司在投资实业项目的股东大会中一般都占据咨询人的地位，加上众多基金投资者的压力，可以预防做出不利于投资者的决策。
6、增加透明度。通过建立投资者大会制度，增强基金的透明度，强化“公平、公正、公开”的原则，可以要求基金公司定期向投资者发送基金运作情况书，报送年度报表，接受投资者监督，接受投资者大会指定的注册会计师的审计。
【参考文献】
[1] 杨光、越国杰：我国发展产业投资基金风险浅析[J].河南金融管理干部学院学报，2000（1）.
[2] 张东生、刘健钧：发展产业投资基金的几个问题[J].工作研究，2000（3）.
[3] 孙建：我国产业投资基金发展环境有待改善[J].中国创业投资与高科技，2005（3）.
基金投资者在进行基金投资之前，可以参考以下五步曲：
第一步，思考清楚每月能投资多少基金。投资基金的期望理财目标和时间期限，比如是筹集教育金还是养老金？购房金还是购车金？期限是三年、五年、十年还是二十年？
第一步，思考清楚每月能投资多少基金。投资基金的期望理财目标和时间期限，比如是筹集教育金还是养老金？购房金还是购车金？期限是三年、五年、十年还是二十年？
第二步，了解自己的风险承受能力。通常购买基金前都会有一份《基金风险承受能力测评表》协助评估风险承受能力，测评并知晓自己的风险承受能力属于保守型、稳健型、激进型的哪一类？基金投资可能获得投资收益，但也有投资风险，要根据自身的风险承受能力，审慎做出投资决定。
第二步，了解自己的风险承受能力。通常购买基金前都会有一份《基金风险承受能力测评表》协助评估风险承受能力，测评并知晓自己的风险承受能力属于保守型、稳健型、激进型的哪一类？基金投资可能获得投资收益，但也有投资风险，要根据自身的风险承受能力，审慎做出投资决定。
保守型：不愿意接受暂时的投资损失或者极小的资产波动，关注本金的安全，属于风险厌恶型的投资者，首要投资目标是保持投资的稳定性与资产的保值，并在此基础上尽可能使资产一定有程度的增值，不愿意承受或能承受少许本金的损失和波动。这类投资者需要注意为达到上述目标回报率可能很低，以换取本金免于受损和较高的流动性。适合保本型基金：就是投资信誉度高的债券和银行理财产品，能够确保不亏本金，当然这类基金收益也不高，如货币型基金、保本型基金、债券型基金。
保守型：不愿意接受暂时的投资损失或者极小的资产波动，关注本金的安全，属于风险厌恶型的投资者，首要投资目标是保持投资的稳定性与资产的保值，并在此基础上尽可能使资产一定有程度的增值，不愿意承受或能承受少许本金的损失和波动。这类投资者需要注意为达到上述目标回报率可能很低，以换取本金免于受损和较高的流动性。适合保本型基金：就是投资信誉度高的债券和银行理财产品，能够确保不亏本金，当然这类基金收益也不高，如货币型基金、保本型基金、债券型基金。
稳健型：愿意承担一定程度的风险，主要强调投资风险和资产增值之间的平衡，投资目标是资产的增值，为了获得一定收益可以承受投资产品价格的波动，甚至可以承受一段时间内投资产品价格的下跌，此类投资者可以承受一定程度的资产波动风险和本金亏损风险。适合稳健型基金：以追求基金资产的稳健增值为目标而设立的基金，该类基金注重风险的控制，把降低风险看得比追求收益要重要。该基金注重稳健因此有助于资本市场的稳定发展，风险较低，但基金资产增值较慢。
稳健型：愿意承担一定程度的风险，主要强调投资风险和资产增值之间的平衡，投资目标是资产的增值，为了获得一定收益可以承受投资产品价格的波动，甚至可以承受一段时间内投资产品价格的下跌，此类投资者可以承受一定程度的资产波动风险和本金亏损风险。适合稳健型基金：以追求基金资产的稳健增值为目标而设立的基金，该类基金注重风险的控制，把降低风险看得比追求收益要重要。该基金注重稳健因此有助于资本市场的稳定发展，风险较低，但基金资产增值较慢。
激进型：为了获得高回报的投资收益能够承受投资产品价格的剧烈波动，也可以承担这种波动所带来的结果，投资目标主要是取得超额收益，为实现投资目标愿意冒比较大的投资风险，此类投资者能够承担相当大的投资风险和本金亏损风险。适合激进型基金：以投资获取股票价格波动产生的价差收益为目的的投资基金。这些基金一般不太重视股票的品质，而更注重其价格的变动趋势。激进型基金多将资金投放于价格波动幅度大的股票种类，如热门股、投机股等，并频繁买卖，以承担较大风险来获取利益，如股票型基金、混合型基金、混合偏股型。
激进型：为了获得高回报的投资收益能够承受投资产品价格的剧烈波动，也可以承担这种波动所带来的结果，投资目标主要是取得超额收益，为实现投资目标愿意冒比较大的投资风险，此类投资者能够承担相当大的投资风险和本金亏损风险。适合激进型基金：以投资获取股票价格波动产生的价差收益为目的的投资基金。这些基金一般不太重视股票的品质，而更注重其价格的变动趋势。激进型基金多将资金投放于价格波动幅度大的股票种类，如热门股、投机股等，并频繁买卖，以承担较大风险来获取利益，如股票型基金、混合型基金、混合偏股型。
第三步，对基金进行一个完整系统地分类并认识。由于现在的基金分类比较多，在做出基金投资决策前认真阅读相关风险揭示书，了解该基金产品的类别和风险级别，才能得到比较好的基金投资理财计划。我们先来分一分类：
第三步，对基金进行一个完整系统地分类并认识。由于现在的基金分类比较多，在做出基金投资决策前认真阅读相关风险揭示书，了解该基金产品的类别和风险级别，才能得到比较好的基金投资理财计划。我们先来分一分类：
基金按赎回的方式划分为开放式基金、封闭式基金。
基金按赎回的方式划分为开放式基金、封闭式基金。
按基金的投资对象划分为股票型基金、债券型基金、混合型基金、货币市场基金。
按基金的投资对象划分为股票型基金、债券型基金、混合型基金、货币市场基金。
按投资风格划分为成长型基金、收入型基金、平衡型基金。
按投资风格划分为成长型基金、收入型基金、平衡型基金。
按管理形式划分为主动管理型基金、被动管理型基金。
按管理形式划分为主动管理型基金、被动管理型基金。
其它类型基金：有基金中的基金（FOF）、上市型开放式基金（LOF）、交易所交易的基金（ETF）。此外还有：QDII基金、QFII基金。
其它类型基金：有基金中的基金（FOF）、上市型开放式基金（LOF）、交易所交易的基金（ETF）。此外还有：QDII基金、QFII基金。
第四步，了解清楚该基金投资的品种和对象。
第四步，了解清楚该基金投资的品种和对象。
股票型基金，60%以上的基金资产投资于股票的基金。主要投资于股票，也可少量投资于债券或者其他证券。
股票型基金，60%以上的基金资产投资于股票的基金。主要投资于股票，也可少量投资于债券或者其他证券。
债券型基金，80%以上的基金资产投资于债券的基金，投资对象主要是国债、金融债和企业债。
债券型基金，80%以上的基金资产投资于债券的基金，投资对象主要是国债、金融债和企业债。
混合型基金，根据股票、债券投资比例以及投资策略的不同，又可以分为偏股型基金、偏债型基金、配置型基金等多种类型。其操作较为灵活，当市场行情上扬时，可增加持有规定上限以内的股票比例，当市场下跌则可以考虑满仓持有债券。
混合型基金，根据股票、债券投资比例以及投资策略的不同，又可以分为偏股型基金、偏债型基金、配置型基金等多种类型。其操作较为灵活，当市场行情上扬时，可增加持有规定上限以内的股票比例，当市场下跌则可以考虑满仓持有债券。
货币市场基金，主要投资于短期货币工具如国库券、商业票据、银行定期存单、政府短期债券、企业债券、同业存款等短期有价证券。风险低、流动性高、不收取赎回费用，由于其资产净值一般是固定不变的，因而衡量其绩效在于收益率而不是资产净值。货币型基金适合资本短期投资生息以备不时之需，为具有流动性需求的机构提供了“提款”功能。
货币市场基金，主要投资于短期货币工具如国库券、商业票据、银行定期存单、政府短期债券、企业债券、同业存款等短期有价证券。风险低、流动性高、不收取赎回费用，由于其资产净值一般是固定不变的，因而衡量其绩效在于收益率而不是资产净值。货币型基金适合资本短期投资生息以备不时之需，为具有流动性需求的机构提供了“提款”功能。
第五步，基金投资不得不提的基金定投。基金定投有“懒人理财”之称。基金定期具有类似长期储蓄的特点，能积少成多，平摊投资成本，降低整体风险。它有自动逢低加码，逢高减码的功能，无论市场价格如何变化总能获得一个比较低的平均成本，因此基金定期可抹平基金净值的高峰和低谷，消除市场的波动性。只要选择的基金有整体增长，投资人就会获得一个相对平均的收益，不必再为入市的择时问题而苦恼。特点：平均成本、分散风险；适合长期投资；更适合投资新兴市场和小型股票基金；自动扣款，手续简单。优点：省时省力，省事省心、定期投资，积少成多；不用考虑投资时点；平均投资，分散风险；复利效果，长期可观。基金定期是定额积累财富最重要的原则，长期投资，持之以恒，更能发挥基金定期的复利效果。
第五步，基金投资不得不提的基金定投。基金定投有“懒人理财”之称。基金定期具有类似长期储蓄的特点，能积少成多，平摊投资成本，降低整体风险。它有自动逢低加码，逢高减码的功能，无论市场价格如何变化总能获得一个比较低的平均成本，因此基金定期可抹平基金净值的高峰和低谷，消除市场的波动性。只要选择的基金有整体增长，投资人就会获得一个相对平均的收益，不必再为入市的择时问题而苦恼。特点：平均成本、分散风险；适合长期投资；更适合投资新兴市场和小型股票基金；自动扣款，手续简单。优点：省时省力，省事省心、定期投资，积少成多；不用考虑投资时点；平均投资，分散风险；复利效果，长期可观。基金定期是定额积累财富最重要的原则，长期投资，持之以恒，更能发挥基金定期的复利效果。
投资基金小口诀是：“牛市时投资老基金、熊市时投资新基金”。2012年初央行行长周小川表示，从理论上讲，存款准备金率调整的空间很大。在逐步放松的货币政策下，资本市场有望逐步回暖。2012年建议投资者定期定额投资偏股型的基金或者主动管理型股票型基金，可关注博时系、广发系、招商系、华夏系、上投摩根系、工银瑞信系的基金等等，也可以关注指数型基金，分享资本市场的成长，跑赢CPI，以期战胜市场获得超额收益。
投资基金小口诀是：“牛市时投资老基金、熊市时投资新基金”。2012年初央行行长周小川表示，从理论上讲，存款准备金率调整的空间很大。在逐步放松的货币政策下，资本市场有望逐步回暖。2012年建议投资者定期定额投资偏股型的基金或者主动管理型股票型基金，可关注博时系、广发系、招商系、华夏系、上投摩根系、工银瑞信系的基金等等，也可以关注指数型基金，分享资本市场的成长，跑赢CPI，以期战胜市场获得超额收益。
（金融界基金“春天计划――我的2012基金投资策略征文”推送作品）
一、资产负债表
投资基金的资产负债表是提供某一特定日期投资基金财务状况信息的报表。与一般企业的资产负债表不同之处，在于其项目应按重要性而不是按流动性排列，其格式应采用报告式而不是帐户式，因而反映出投资基金鲜明的行业特色。《指引》已经认同了这些新变化。不过它将资产负债表称作资产负债报告书而已。
1、项目排列。所谓重要性排列法，是捐资产负债表各项目按其在企业经营管理中所处地位或按其在资金总额中所占比重进行排列。我国1993年以前的资金平衡表就是按此方法排列的。投资基金资产负债表采用重要性排列法而不是通常的流动性排列法，原因在于投资基金资产均具有较强的流动性，同时投资基金很少承担债务，故在项目排列时反映偿债能力的流动列前的传统方式已无必要。而按重要性排列时将投资项目列前，可以直观地反映企业投资数额的大小，方便基金管理人对资金实施控制和管理。这样既满足了报表使用者对最关心的会计信息的需求，又符合投资基金本身的经营和财务特征。例如，在我国其他一些行业，如采矿业和公用事业，由于人们更关注其经营规模或效率，也同样采用重要性排列法。
2、格式。对于投资基金，需要在某一时点上运用一定的方法计算出基金净资产的现行市场价值，并按已发行的基金单位计算出每单位基金净资产价值（NAV），这就是投资估值。投资估值一般按如下公式计算：
基金资产总额-基金负债总额=基金净资产笔者认为，投资基金资产负债表也应根据此等式垂直列示资产、负债和净资产，这就构成了报告式资产负债表。这种格式在西方已相当流行，它突出了投资基金所拥有的资产及其分布情况，有助于投资者和基金管理人对资产分布情况及每单位基金净值等信息的了解，同时也便于编制比较资产负债表以及用括号旁注方式注明某些特殊项目。以上优点都是传统的帐户式所不及的，投资基金资产负债表能够采用报告式，将是对我国高度划一的资产负债表格式的一次重大突破。
二、收益及收益分配表
投资基金收益表是用来反映投资基金一定时期内财务成果形成情况的报表。与一般企业收益表不同的是，其结构形式采用单步式而不是多步式。原因在于投资基金业务单一，报表项目数量大为减少，除各种投资收益和相关费用外，极少发生其他收入或损失。另外，我国税法又不对其征收所得税。
投资基金的收益分配也较一般企业简单，只有本期向投资者分配净收益一项，因而可以将收益分配与收益实现情况合并为一张报表，即收益及收益分配表。《指引》中也如此要求，只不过它不称作收益及收益分配表，而称为收益及分配报告书。
三、净资产变动表
投资基金净资产变动表是反映投资基金财务状况的报表。这是一种新报表，其作用与一般企业的现金流量表有相似之处，但二者在编制目的和编制基础上却有很大不同。现金流量表的编制目的，是为报表使用者提供企业在一定会计期间内现金和现金等价物流入和流出的信息，以便使用者了解和评价企业获取现金和现金等价物的能力，并据以预测企业未来的现金流量；而投资基金净资产变动表旨在帮助投资者分析基金的实力和未来发展。现金流量表是以现金为编制基础；而净资产变动表则是以投资者所关心的净资产为编制基础。在美国1940年的《投资公司法》中即要求投资基金编制净资产变动表，而财务会计准则委员会（FASB）第95号准则《现金流量表》只是到1987年才生效。此后，对于投资基金是否应以现金流量表取代净资产变动表，实务界与FASB一直争论不休。直到1989年FASB第102号准则《现金流量表——某些企业免于编报以及为了再销售而购置的某些证券的现金流量分类》同意投资基金免于编报现金流量表，但必须同时符合以下四个条件：（1）在会计期间内会计主体所有的投资均具有高度的流动性；（2）会计主体所有的投资均是以市价来计量；（3）在会计期间内会计主体平均负债与平均总资产相比，负债很少，甚至几乎没有；（4）会计主体提供了净资产变动表。
这四个条件能够反映出投资基金的一些行业特征，很好地解释为何免于编报现金流量表。这一情况在我国也完全适用，如资产具有较高的流动性、按市价估值、禁止从事资金拆借业务和动用银行信贷资金从事基金投资等。我国《指引》中未要求投资基金提供现金流量表或净资产变动表，但基于净资产变动表能够帮助投资者分析基金实力和预测未来的重要作用，笔者认为，我国的投资基金也应编制净资产变动表。净资产变动表的项目可区分变动类型依次列示：期初净资产、经营活动引起的变动、红利分配引起的变动、资本交易引起的变动（适用于开放型基金）、期末净资产等。限于篇幅，不再—一说明。
四、投资组合表
投资基金投资组合表是反映基金的投资结构，包括投资种类、证券名称、金额及比例关系等信息的报表。投资组合表的作用，在于为有关方面根据信托契约或基金章程及国家有关部门规定对投资基金运作情况进行监督提供依据。具体而言，充分公开投资组合情况的意义在于：
一、投贫基金会计目标特征
证券投资基金的信息披露，就是要解决投资者的受托责任，促使投资基金的信息披露和业绩更加真实可靠，确保投资者能在正确会计信息的指导下，作出合理决策和最大限度地降低风险。如何通过有效的会计管理和信息披露，促使投资基金能规范恰当地运用投资者基金，正确地评价投资基金真实的经营业绩，发挥机构投资者在稳定市场中的作用，成为投资基金会计亟待解决的问题。从受托责任的会计角度来，基金会计必须能够公允地衡量投资基金的经营业绩。这也是为什么在实务中特别强调基金的实际净值和基金增长率的原因。与一般经营性企业相比，投资基金的信息使用者及投资基金会计所提供的会计信息有以下两方面特点：
1.使用者范围上的特点。由于投资基金（投资公司）设立后，通常委托管理人管理基金资产的运作并进行会计核算，委托保管机构保管基金资产。因而，基金会计信息的使用者主要是投资者、保管机构、投资公司（公司型）及政府有关部门。债权人不是基金会计信息的主要使用者，因为除了一些费用和少量临时。性应付款以外，投资基金通常不产生长期性的债权人。而在一般企业，债权人是信息的主要使用者。
2.使用者对财务信息要求上的特点。首先，在财务状况方面，要求财务报告应充分揭示信托契约或基金章程中对投资基金的投资范围、投资比例等规定及其履行情况。因为债权人不构成基金报告的主要使用者，因此，基金财务信息中反映偿债能力的内容的重要性大大降低。其次，在财务状况变动方面，要求提供净资产变动表，这与一般企业要求提供以现金为基础的现金流量表不同。因为一般企业的信息使用者关心是否有足够的现金支付股利、利息、偿还债务及扩大生产规模，以及企业获取现金是靠经营还是其他途径。而基金资产本身就是现金或现金等价物，因此，投资者并不担心基金是否拥有适当的现金流量。由于投资基金的价格以其净资产价值为基础，而且每天或每隔几天就要公布一次净资产价值。所以，基金投资者更关心决定基金价格的净资产的变动金额和原因。因而，要求编制净资产变动表来反映基金财务状况变动情况。
二、投资基金会计假设的特征
与一般企业相比，投资基金会计假设有如下特征：
1.会计主体假设的特征：我国的投资基金一般可以从组织形式上分为公司型和契约型两种。公司型投资基金的会计主体与一般企业相似。是指公司本身各项经营活动的范畴，即投资公司。它是独立的法人，拥有基金资产。契约型投资基金的会计主体是投资基金。投资基金没有自身的组织机构、人员，其各项功能均由基金管理人和保管人代为行使。而一般企业的会计主体通常是一个组织，有特定的组织机构和人员。从地位上看，契约型基金的会计主体不是法人，仅是一笔拥有自己名称和目的的资产。而一般企业的会计主体往往同时又是法律主体。契约型基金的会计主体之所以是投资基金，是因为投资基金虽然由管理公司管理并进行会计核算，由保管机构保管其资产，但基金管理公司和保管机构都有其自身的业务，要单独核算，不能与基金会计核算相混淆。所以，投资基金必须独立于基金管理公司和保管机构而单独核算。同时，投资基金具备经济上的独立性，能对自身的经营成果负责。运用基金名下的资产所取得的各项收入是承担基金费用和亏损的来源。基金管理人和基金保管人都无权享受基金的收益，也无须用自己的资产去弥补基金的亏损。同时，基金管理人和保管人以自身名义承担的债务，不得动用基金资产偿还。
2.投资基金持续经营假设的特征：封闭式基金由于通常有一定的存续期，所以，持续经营假设成立。而开放式基金持续经营假设不成立。因为，开放式基金随时可以出售赎回基金单位，每天都可能面临清算的问题。
3.开放式基金会计分期假设的特征：开放式基金除按市价核算外，每天都要按其净资产价值进行出售、赎回基金单位的交易，而且每天都可能面临清算，因此，必须逐日公布基金净资产价值，相当于每个交易日为一个会计期。而封闭式基金在持续经营假设下，与一般企业一样会计期通常为一年。
三、投资基金资产计量
投资基金会计与一般公司会计相比，其最鲜明的特征是其基金资产价值的高度不稳定性，所以，对于基金资产计量的信息价值、计量特性和损益确认等应有全面的认识。
1.投资基金采用现行市价原则：投资基金采用现行市价原则。主要有如下三个理成第一，投资基金的投资对象主要是各种有价证券的价值随时都有可能发生变动。因而，市价比成本更能如实地反映基金所拥有投资的“真实价值”。第二，投资者持有基金单位，实际上相当于间接持有一批有价证券，投资者除关心每期分红外，更关心所持资产的增值。因此，必然要求按这些证券市价其价值。第三，与一般企业相比，基金更有条件按市价反映投资价值。因为一般企业的主要业务是生产经营，投资业务很少，限于精力和条件，取得日常市价资料不很方便，若经常按市价调整投资账户，成本较高。因而，对于没有实际发生交易的市价变动对投资的，一般不需在贴上反映。但投资基金的主要业务是证券投资，而且基金投资是专业化的，从设备到人员都能保证迅速取得最新投资动态和价格。因而，有必要也有能力经常按市价变动对投资进行调整。相对而言，成本也较低。
2.投资基金收益的特点：在基金资产计量时必然会涉及到交易和持产损益，对于交易损益的确认是比较方便的，投资基金的债券利息收入和其它利息收入，以及已实现资本利得或损失的确认与一般相同。利息在未收到之前，采用计提方式：已实现资本利得或损失则在投资交易发生时进行确认。投资基金的现金股利收入，应在除息日确认为收入。因为在股利宣布日至除息日，股价通常因包含宣布的股利而上涨，持有这些股票的基金在此期间的投资估值中，已按包含股利的股票市价调整了未实现资本利得或损失。若再计提应收股利，会造成重复，虚增基金资产。这与一般企业的现金股利于股利宣布日按权责发生制将其确认为收入不同。
对于持产损益，也就是作为基金的证券投资，如果在估值日出现了增值或减值，到底是在当期确认还是递延确认，或者是不予确认问题，去告终是基金的难点。对于基金资产正常的增值和减值，在当期确认是应该的。但对于由于市场急剧波动而导致的巨额增值或减值，如果全部在当期确认，必然会导致基金资产的暴利或巨额损失，这显然不符合稳健原则和实现原则。但是如果当期不确认损益，而在基金的投资组合中却恰恰有像“银广夏”这样的股票，只要基金管理公司不卖出股票，账面上就不会有损失出现，无法真实地反映基金资产的真正价值，也不利于对基金管理者业绩的评价，更不利于向投资者提供真实可靠和对决策有用的相关信息。因此，在基金会计的损益确认中可明确规定，其按市价为依据的持产损益达到多大比率时必须要予以确认或按一定的比例确认。特别是基金资产作为一种风险资产，应根据稳健原则的要求，对于持产损失应要求尽可能在当期确认，而对于持产收益则可以采用适度的递延确认。但其确认方式可以有多种选择，如在平时就适度提取风险准备，在实际发生损失时一次减计基金资产，也可将资产减值部分设立摊销账户来分期摊销。但无论采用何种确认方式，都必须要保持确认的一致性和可比性，将基金资产真实价值的信息披露给投资者。
四、投资基金会计信息的披露
证券市场无时无刻不在变化，这就决定基金资产的价值也在不断发生变化，而证券投资基金的信息披露，一方面要合理反映基金资产
在某一时点上的财务状况，也就是资产负债表的情况，另一方面要反映基金在一段时间内的经营业绩，而经营业绩的衡量特性也是基金会计区别于其他会计主体的方面。然而，基金业绩的表现是建立在对市场价值评估的基础上，这就决定了基金财务状况有较大的相对性和不确定性，如要向决策者提供具有决策价值的信息，就必须要采用动态的信息披露方式，并且要尽可能地提高信息的披露频率，使信息使用者能及时把握市场的变化状况，同时基金管理者还有义务和责任为投资者作出市场变动的趋势报告，为投资者全面评价基金资产的真实价值提供依据。根据《证券投资基金会计核算办法》规定，基金会计信息披露的基本方式仍然需要采取会计报表方式，包括资产负债表、损益表和基金净值变动表。
关键词：不动产投资信托 法律
不动产投资信托（简称REITs），常指一种聚集大众资金用于不动产投资和管理，并由上述活动的收益分配给投资者的组织或形式。不动产投资信托最早起源于美国。不动产投资信托与成立投资公司后再投资不动产相比较，不动产投资信托有其独特的便利和优势。如果成立公司的话，投资人成为股东，分享公司买卖、经营不动产的利润，是一种传统的投资方式。缺点是除了公司获利要缴税外，股东分配的股利也要缴税，这就形成了双重缴税，而不动产投资信托一般无须双重缴税。此外，不动产投资信托的份额经常可以如证券一般在市场上进行流动，具有流动性好，投资起点低等特征，为投资者所喜爱。除了个人投资者外，机构投资人(如养老基金等)也在其投资组合中包括了不动产投资信托。目前美国约有180多只在证券交易所公开交易的不动产投资信托，总规模达到3750亿美金。
不动产投资信托的类型和结构
根据其对不动产不同的投资和收益取得模式，不动产投资信托又可分为资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托。资本型不动产投资信托主要从事购买和管理不动产的活动，并从中获取资本收益。而抵押型不动产投资信托则主要将募集到的资金直接贷放给不动产商（以不动产为抵押物），有时也向银行借款后再以更高的利率贷给不动产企业，其收益主要来自于利息、利息差等债权性收益。此外，还有集合资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托功能于一体的混合型不动产信托。
这些类型的不动产投资信托通常采取三种结构：传统式、伞型合伙式以及下式不动产投资信托。传统不动产投资信托以信托名义直接拥有自己的资产。伞型合伙式和下式不动产投资信托的结构则相对复杂。
在伞型合伙不动产投资信托中，不动产经营合伙企业中的合伙人和不动产投资信托组成新的合伙关系，称为“营运合伙组织”。为了在新成立的营运合伙组织中取得股份（营运合伙单位），不动产经营合伙人在其中投入不动产，而不动产投资信托则投入资金，如果不动产信托具有可分割的份额，则营运合伙单位可以与不动产投资信托的份额进行互换。从形式上，营运合伙组织直接拥有所有的不动产及投入的现金。不动产投资信托的首席合伙人通常拥有大多数营运合伙组织的股份。过了一段时间后(通常是一年)，营运合伙中的不动产合伙人可以用自己的营运合伙单位兑现现金或不动产投资信托的份额，和不动产投资信托的其他投资者享有相同的流动资产。这种现金或基金份额的转换可能会导致不动产合伙人须支付在营运合伙成立时延期支付的税金。不动产合伙人可以选择将营运合伙单位转换为现金或基金份额的时间以递延付税的时间。可见，伞型合伙不动产投资信托的出现是出于为不动产商套现提供一种递延付税和流动性选择，这无疑对房地产开发公司具有极大的吸引力。
不动产投资信托的结构与伞型合伙不动产投资信托类似，但由不动产投资信托拥有并管理不动产。不动产投资信托的董事由股东（基金份额持有人）选出，并对股东负责，董事可以任命基金的管理人员。不动产投资信托的董事通常是不动产公司及专业团体中的资深人员。不动产投资信托的管理人员要对董事会、股东和债权人负责。很多下式不动产投资信托是从私人企业转为上市基金的。在这种情况下，原先私人企业的主要股东会成为上市后的不动产投资信托的资深管理人员或董事，并将自己的所有人地位转成新上市基金的股份。
不动产投资信托的立法模式
从法律规范的角度,不动产信托主要可以分为美国式的税法驱动为主，其他法规为辅以及其他国家的单项立法为主两种模式。
美国不动产投资信托的设立主要由有关的税法所决定，其最主要的法律条件来自于针对不动产投资信托的税法。在美国，只要符合税法规定的一定条件，不动产投资信托就不需要缴纳企业所得税。此外，不动产投资信托还可以通过提高不动产投资信托的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现不动产投资信托的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础，转移其它收入。由于不需要或者规避缴纳企业所得税，美国不动产信托的发展很快。有关不动产信托的一些重要规定也主要体现在美国的《国内收入法》中。比如该法规定为满足特定的免税或减税要求，不动产投资信托必须是和法人一样可征税的实体，由董事会或受托管理人管理，拥有可完全转让的股份，至少有100名股东，在前一个税收年度的下半年，由五人以下人数拥有的股份不超过50%，总资产至少有75%投资于不动产资产，毛收入额至少有75%衍生自不动产租金或不动产贷款的利息,由应纳税不动产投资信托的子公司股票构成的资产不超过20%,每年至少有90%的应纳税收入以股东股息的方式支付等。其他辅法律则主要包括《联邦解决计划》,《不动产投资信托改进法2003》，《证券交易法》等。
亚洲各国和地区如日本、新加坡、韩国和我国香港近年来推出的不动产投资信托产品在很大程度上吸收了不动产投资信托在美国的发展经验。如新加坡货币管理机构在1999年颁布了《财产基金要则》，并在2001年的《证券和期货法则》对上市不动产投资信托作出相关规定。日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。2001年有2家不动产投资信托在东京证券交易所首次上市。韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》，为不动产投资信托发展提供相关的法律制度。随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了不动产投资信托上市的相关条例。2003年7月香港特区证券和期货事务监察委员会颁布了《房地产投资信托基金守则》，对不动产投资信托的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面做出明确的规定。
由于美国金融发展一直处于世界领先地位，其金融法律法规体系也以复杂、细致以及相互关联性强而著称。而其他国家虽想借鉴美国经验，但毕竟各国之间的法律体系不完全一致，很难完全“照搬照抄”他国的法律制度，因此将美国不动产信托基金的法律法规集中起来而形成一个单独的不动产投资信托的规则是很多国家不约而同的自然选择，而且这也是相对立法成本较低的一种选择。这些国家或者采用专项立法形式，或者通过修改现有的投资、信托、基金等有关法律，对不动产投资信托的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。但很多时候，单项立法会造成考虑不周，时间延缓等问题，并且作为不动产信托发展最重要驱动力量的税务规定可能无法得到完全地体现。
发展我国不动产投资信托的法律问题
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业之一。伴随中国经济的发展，房地产投资需求不断上升，房地产市场资金需求也不断上升。但从资金供给的情况来看，多年来我国房地产市场资金供给渠道十分单一。房地产企业的资金主要来源于银行贷款、自筹资金和销售回款，而自筹资金只占项目的极少部分。由于销售回款在时间和运作上成本过高，市场绝大部分项目开发和运转资金，乃至房地产消费贷款资金均来自银行，资金集中于银行体系在客观上造成了我国金融系统存在一定的系统性风险。有资料显示：目前我国房地产行业各环节中超过80％的资金来自银行的贷款，一旦房地产业发生问题，银行业是最大的受害者。为此，央行2002年底开始关注银行房地产信贷资金。2003年6月了121号文，严格控制银行对房地产信贷资金的发放规模，对房地产市场的资金供给形成了较大的限制。目前市场资金供给的另一方是信托投资公司，但其对于房地产行业的资金供给量占市场总供给的比例不到千分之一，规模微小。
与国外不动产投资信托的规模相比较，我国信托投资公司的房地产信托功能有限。其目前主要弊端在于：产品单一，绝大部分信托计划针对单一项目开发；运营模式单一，多数以贷款形式运营；资金和产品流动性比较弱，仅限于信托凭证的转让；运营规模小，多数规模在2亿以下；利率定价单一，多数参照银行贷款定价；销售周期短，多数信托计划销售周期不超过1周。
如果需要降低我国银行业在房地产行业的系统性风险，以及丰富广大投资者的投资品种，发展我国的不动产投资信托将是一个很好的方法。但对于不动产投资信托的发展，首先需要明确几个法律问题。
（一）不动产投资信托的法律主体地位
不动产投资信托在我国应该按照现在我国《信托投资公司资金信托管理办法》的要求，将其定义为一种集合性的信托理财计划，还是将其定位为一种类似于证券投资基金的基金？这是发展不动产投资信托首先要解决的基本法律问题。
如果将不动产投资信托当作一个信托计划由信托投资公司来管理，则由于我国目前的《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，而房地产开发所需资金一般数额较大，投资周期长，经常需要上亿的资金。如果不动产投资信托的组成也受到不得超过200份信托合同的限制，那么对单个投资人的资金要求就会很大，这不利于融资规模的扩大。除非对于不动产投资信托，监管层网开一面，允许其可以不受200份信托合同的限制。我国银监会于2004年10月18日向社会了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该《征求意见稿》首次明确了对经过银监会批准的房地产信托业务可以不受200份信托合同的限制。但至今该《办法》尚未正式出台，显然，监管层对发展不受信托合同份数限制的不动产投资信托还是存有一定的顾虑。
另外，中国信托计划期限普遍都较短，不像日本、美国等国家信托计划呈现出中长期融资特征。信托在我国整个金融体系中发挥的作用还十分微弱。尽管中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》中有明确规定信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年。但就现有的信托计划而言，尽管都符合这一要求，但大都局限在1至3年间，而未出现期限长至5年甚至10年以上的中长期信托计划。
当然如果将不动产投资信托当作一个类似于证券投资基金的产业基金来管理，比如出台相应的不动产投资信托法规，则其可以不受到200份信托合同的限制，而且证券投资基金对单个投资者的资金要求很低（证券投资基金的最低认购标准一般仅为人民币1000元）。从国外的REIT的发展情况来看，它可以在交易所上市，可以自由买卖或转换，具有很强的流动性，更类似于我国的证券投资基金。
在美国，不动产投资信托可以选择公司、商业信托或者其他组织作为其运行的法律主体，这种宽松的运行模式显然与美国实行金融混业经营是分不开的。尽管我国目前金融控股集团已经出现、银行设立基金公司，汇金公司、建银投资注资证券公司等表明我国已经出现了金融混业经营的萌芽，但从法律层面上看，金融行业依然应该是进行分业经营的。所以，我国不动产投资信托必须选择一种确定的组织形式作为其经营的法律主体，而不可能出现类似美国的自由选择模式。从美国不动产投资信托的产品特性来看，其与上市的股票、基金等相似，遵循证监会（SEC）的监管，因此如果我国要引进不动产投资信托的话，将其定位为一种基金公司也许更适合我国目前的法律现实。
（二）不动产投资信托的管理模式
美国不动产投资信托的管理有两种模式：内部顾问模式和外部顾问模式。所谓内部顾问指不动产投资信托的管理人也是投资人的一种模式。在这种模式下，由于投资人（当然是指在不动产投资信托中占有较大比例的投资人）的利益与管理人的利益趋于一致，因此成本比较低。外部顾问模式则相反，不动产投资信托的投资人和管理人不为同一人，不动产投资信托只能作为所持有不动产的所有人而不可以管理或者运作所拥有的不动产，基金的管理人为独立的第三方。外部顾问模式类似于我国信托法、基金法所规定的信托模式。在我国的信托投资公司、基金管理公司模式中，委托人（即投资者）一般不可以为受托人，而受托人一般也不可以将自己的财产与受托财产相互混同或者进行交易。除了接受受托报酬外，受托人应该不可以利用信托财产为自己谋利益。
美国的不动产投资信托在20世纪90年代以前，一般普遍采用外部顾问的管理模式。但这种情况在《1986年美国税收改革法案》出台后发生了改变。根据该税收改革法案，不动产投资信托的持有人可以自己管理和运营不动产投资信托所有的资产。于是受托人和委托人同为一人的内部顾问模式在美国发展起来，到1996年时其规模已经大大超过采用外部顾问模式的不动产投资信托，成为美国不动产投资信托行业的主要管理模式。
但我国的信托投资公司、基金管理公司在《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《证券投资基金法》的要求下普遍采用的都是“外部顾问”的管理模式，即信托财产的管理人和信托财产的所有人不为同一人。为了避免道德风险，我国立法层、监管层都不鼓励受托人将自己的财产与受托管理的财产混同或进行交易。而且即便在目前相当严格的委托人和受托人互相分离的法律规范下，我国还是出现了受托人利用信托财产进行利益输送的违规事件。在信托公司行业比较典型的有金新信托的乳品信托计划关联交易事件；在基金行业，也有“基金黑幕”等耸人听闻的事件发生。因此我国发展不动产投资信托，其管理模式是否可以参照美国采用内部顾问模式，还有待进一步的研究。笔者认为，在目前我国金融法律制度还不够健全的情况下，再考虑到我国金融市场发展的不完备性，继续实行委托人与受托人相分离的外部顾问模式也许是更稳健的选择。
另外，鉴于我国目前已经普遍在上市公司、基金管理公司中引入了独立董事制度，作为一种对受托人管理行为的监督机制。这是由于投资者在投资基金或者上市公司之后，受托人负责全权管理这些财产，而投资人或者出于“搭便车”的考虑而疏于监督，或者由于专业所限，难以对管理人进行有效监督，而独立董事相对而言可以比较中立地对管理人的行为做出判断，在一定程度上有助于维护广大投资者的利益。目前我国的信托公司尚未建立起独立董事制度，而基金管理公司都已建立起了该制度，并且信托公司历经整顿，其受托资金规模、管理和内部控制能力、信息披露、国际化程度、人才贮备、社会信用等各方面都不及基金管理公司发展的规范。因此，不动产投资信托管理人的重任应由相应的基金管理公司承担为妥。
（三）不动产投资信托的募集方式
如果将不动产投资信托被认为是一种信托计划，按照我国现行法律制度，那么其募集方式就是私募形式的，而如果不动产投资信托采用的是基金形式，那么其募集方式也许就可以采用公募形式。募集方式的不同将决定不动产投资信托信息披露方式的不同。对于私募产品，监管层一般不强制要求其进行严格的信息披露，但对于公募产品，则世界各国一般都规定有严格的信息披露制度以及严厉的惩罚措施。按照美国法律，公募要严格执行证券交易法律规定的义务；而私募，由于其披露对象多是拥有信息、资金或专业等优势的投资机构，因此证券法律对信息披露的规定也相对宽松。
私募证券投资基金主要筹资对象集中于小群体,专门面向小群体进行半公开性质的融资。小群体指的是那些熟悉私募证券投资流程、具有专业投资经验的群体,这些群体的私募证券投资不受国家投资制度的限制。私募证券投资基金的发展群体较小,不能对社会所有群体开展融资工作,因此产生的利益也较少。私募证券投资基金分为多种基金种类,私募证券投资基金不以公司上市与否作为筹资的标准,而是根据公司的证券数额作为筹资的指标。上市企业投资、有价证券投资与证券附加产品的投资,都可以作为私募证券投资基金的投资。国内私募证券投资基金、国内私募股权投资基金、海外对冲基金、海外风险投资基金,共同形成完整的投资基金体系。国内私募股权投资基金、海外风险投资基金,都属于非公开筹资的资金发展模式。而他们所筹集到的投资基金,也全部用于非上市企业的投资活动中。在投资基金注入到非上市企业后,私募股权投资人会根据自己的意图展开公司的运作活动。在不断的管理运作中非上市企业的资产会成倍增长,在非上市企业成为上市企业后,私募股权投资人就会从公司撤出自己的投资资金。这种模式的投资一方面能够规避众多的股权投资风险,另一方面也能够使私募股权投资人获得最大的利益收入。这种投资的投资时间段,产生的效果较好。国内私募证券投资基金注重稳健性投资,与海外对冲基金相比,它的投资策略相对保守、投资产生的利益较小。海外对冲基金主要定义为:金融期货、金融期权、金融组织三者通过紧密的联合,运用对冲交易方式、高风险投资方式完成的金融基金投资活动。海外对冲基金运用金融杠杆体系作为基金投资的指导体系,具有高风险高回报的投资特点。海外对冲基金的投资人具有复杂的身份特征,他们拥有着雄厚的资产和丰富的投资经验。海外对冲基金投资者的流动资金至少要在数百万美元以上,他们的投资活动具有更大的灵活性与更高的风险。海外对冲基金作为主要的组织架构基金,他们主要通过设立投资平台吸引基金注册用户来获得收益,也就是通过吸纳高额资金来获得收益。海外对冲基金具有多种不同的投资策略,主要分为:宏观投资策略、市场趋势策略、重大事件变动策略、价值套利策略等。它们可以根据市场经济、全球政策的变动情况,适时调整自身的投资策略。它们的主要投资对象为流动性强、交易量大的投资产品,这种产品会随着市场的变动产生不同幅度的波动。而海外对冲基金也会制定一系列的风险管理措施,保障投资者的资金安全。大多数海外对冲基金投资机构都设有专业的风险管理团队,运用先进的风险管理技术对投资资金进行监控。国内证券市场相比于国外证券市场而言,缺乏良性的交易机制进行引导。由于私募证券投资基金不受基金法律的保护,而私募证券投资基金也不存在多头交易机制;因此私募证券投资基金想要转变为海外对冲基金,还存在着多方面的难题。私募证券投资基金没有盈亏相抵、资产套现的股指交易合同,也不存在股票选择权金融工具,所以其真正的融资渠道与融资范围非常小。私募证券投资基金自身的缺陷、基金法律的限制,都会阻碍私募证券投资基金的发展。
二、金融产品交易合约与低位买回低位卖出机制的缺失
使私募证券投资基金不能抵御证券市场的系统风险海外对冲基金也属于私募型证券基金,它与国内的私募证券投资基金,有着相同的投资方式与投资产品。但海外对冲基金最明显的特征是,它通过多种投资方式的综合,来降低某一项投资产品所产生的风险。这种方向相反、数量相当、盈亏相抵的投资方式,能够有效规避市场中的不确定因素。但目前我们所说的海外对冲基金,有一部分采用盈亏相抵的投资方式,另一部分采用其他的投资方式。但各种投资方式间可以进行自由的转换,非对冲投资方式可以转化为对冲投资方式,对冲投资方式也可以转化为非对冲投资方式。多种投资方式的综合运用,能够降低市场、国家政策等非稳定因素造成的风险,却不能降低稳定因素造成的风险。目前我国私募证券投资基金所存在的风险,大多是稳定因素风险;而欧美发达国家的海外对冲基金所存在的风险,大多为非稳定因素风险。非稳定因素风险在海外对冲基金风险中占有75%的比例,而稳定因素风险只占有其中的25%。我国并未推行债券利率市场化,那些债券公司并不能享受与银行同等的待遇。因此债券利率的波动对我国居民与企业的影响较小,债券融资并不存在较大的收益或亏损状况,因此也不需要采用盈亏相抵的对冲投资方式予以支持。但随着我国金融行业的迅速发展,债券利率市场化已成为行业发展的必然趋势。因此盈亏相抵的对冲投资方式也会逐渐应用在我国的债券投资市场中。我国的私募证券投资基金不存在盈亏相抵、资产套现的股指交易合同,也没有配备相应的多头交易机制。所以私募证券投资基金只能投入金融市场获得利润,不能有效规避市场风险。在证券交易市场交易产品股指下降的情况下,私募证券投资基金不能依托其他的交易产品来获得相应的利润,也就不能规避稳定因素所带来的投资风险。而海外对冲基金由于采用多头交易的投资策略,它能够通过方向相反、数量相当、盈亏相抵的对冲投资,来规避稳定因素所产生的风险。海外对冲基金统计分析表明:上世纪90年代至2000年间,海外对冲基金的债券利率低于标准普尔股票价格指数,而自从2000年后,海外对冲基金的债券利率迅速上涨,成为全球投资基金的主要盈利产品。海外对冲基金分为很多不同的种类,不同投资者可以根据自身的投资策略、投资喜好,来选择适合自己的投资项目。海外对冲基金与私募证券投资基金一样,也有很多的非多头交易投资项目。这些非多头交易投资项目不以规避稳定投资风险,作为主要的投资目的,而以稳健的投资收益作为主要投资目标。国内的私募证券投资基金在不具备低位买回低位卖出机制的前提下,它无法利用多头交易投资方式进行金融投资;也不可能通过选择不同的投资策略,来规避存在的稳定投资风险。通过对国内私募证券投资基金债券利率分析,我们得出:相比于海外对冲基金的债券利率,国内私募证券投资基金债券利率的稳定性,要低于国内普尔股票价格指数的债券利率;但国内私募证券投资基金不具备低位买回低位卖出机制,也没有多头交易的对冲支持,所以国内私募证券投资基金债券利率,仍旧高于海外对冲基金的债券利率,也就是说国内私募证券投资基金债券所产生的波动更大。在稳定风险因素到来的时候,国内私募证券投资基金受到的影响更大。目前我国颁布新的证券公司债券融资管理办法,针对国内私募证券投资基金不具备低位买回低位卖出机制、不存在多头交易对冲工具的情况,进行制度上的开放与改革。自从国家推出盈亏相抵、资产套现的股指交易合同以后,国内私募证券投资基金能够利用多头交易机制、盈亏相抵的对冲方式投资,将自身投资的股票、基金分布在不同的产品上。各种股票、基金的综合投资,能够缓冲单一投资投资所面临的稳定风险,私募证券投资也可以采用适当的投资策略规避稳定的投资风险。但目前针对私募债券投资基金的股指交易合同,还没有得到国家部门的批准,所以募债券投资基金只能通过融资其他债券,进行风险的规避。随着国家政策的逐步落实,国内私募证券投资基金逐步向海外对冲基金方向演变。
三、不健全的低位买回低位卖出机制使私募证券投资基金难以发挥对冲基金的高杠
杆效用
私募证券投资基金根据投资人、投资形式的不同,可以分为私人投资、合伙投资、投资公司投资、钱物交易投资、技术交易投资等多种投资。钱物交易投资和技术投资的投资对象可以是个人,也可以是多人或者公司。通过双方的合同协定,合伙人可以投入物质资源、技术,来获得相应的经济利益;也可以用资金来交换其他群体的物质资源与技术资本。合伙投资指的是多种投资人联合出资,以合伙人的形式对公司的发展进行管理的投资方式。投资公司投资指的是企业用投资资金建立投资公司,投资公司对各种投资人的资本进行协调管理,对最终产生的收益协调分配。随着盈亏相抵、资产套现的股指交易合同的推出,私募证券投资基金能够通过都难以通过购买其他的融资产品,来降低自身融资的风险。对于个人私募证券投资基金来说,投资人要想从银行获得相应的贷款,只能通过财产抵押的方式完成。但商业银行不接受个人财产抵押,只接受国有债券抵押的贷款。合伙投资、投资公司投资的融资,银行只接受虚拟产品的抵押贷款,比如:合伙投资人、投资公司投资人可以将公司所持有的期货、股票、股权抵押给银行,也可以通过购买国债来获得相应的贷款。但目前国内私募证券投资基金的融资人,大多都有足够的期货、股票、股权来支付给银行,他们从事的私募证券投资基金也为高风险融资。因此我们得出:个人、合伙投资人、投资公司投资人很难从银行手中获得想要的贷款投资,也不可能利用银行贷款进行对冲投资活动。所以国内私募证券投资基金不可能模仿海外对冲基金的投资模式,从杠杆投资效应中获得巨额利润。
四、资本项目的不完全开放使国内私募证券投资基金难以涉足国际金融市场
由于我国内部资本市场并不是全部对外开放,因此国内资本投资人要想从境内获得资金,进行海外投资是非常困难的。而国内只有中外合资投资公司,具有海外资本投资资格。如今国内的海外资本投资,主要还是以银行部门、各种理财基金部门为主。若募证券投资基金没有取得国内基金准入资格,也不能进入海外资本投资市场进行投资活动。与此同时欧美等发达国家金融投资是完全开放的,他们能够将开放的资本项目投入国际市场,国际市场也会回报给他们同样丰厚的经济利益。通过统计国际多头交易投资基金的种类,我们得出:全球宏观型多头交易投资基金、发展中国家多头交易投资基金规模,占全球多头交易投资基金的的30%以上;还有其他金额较小的多头交易投资基金充斥其中,一起构成海外资本投资的整体。而私募证券投资基金只能用于国内的金融投资活动,而且在金融市场发生不稳定波动的过程中,国内私募证券投资基金不能采取适当的措施进行风险规避。同时他们的投资活动不受到国家基金法律的保护,法律的不稳定变动甚至会使他们遭受巨大的经济损失。因此我们得出:我国内部市场的不完全开放制度,严重制约国内私募证券投资基金的海外扩张活动。随着国家政策的不断调整,各种阻碍国内私募证券投资基金的制度因素也会发生改变。总而言之国内私募证券投资基金的投资环境正在逐渐好转,私募证券投资基金正在向海外对冲基金方向转变。
