住房问题是关系千家万户的民生问题。建立健全多渠道住房保障体系,解决低收入家庭住房困难,是政府发挥公共服务职能、贯彻落实十七大精神的重要措施。江苏省淮安市共有产权经济适用房的设计思路与实践,取得了较好的成效。
淮安市住房保障面临的主要问题
(一)廉租住房实物配置量相对偏少
住房政策实行货币化补贴后,淮安市曾一度中断了相关保障性住房的建设,造成向低收入群众实物供应存量不足,一定程度上加剧了商品房价格的上涨。实践证明。货币补贴的优惠政策难以抵消市场经济下的住房价格上涨压力。此外,淮安市加大了廉租住房的配套建设力度,逐步扩大廉租住房实物配租比例,但由于低收入群体基数较大,收购的廉租住房实物房源偏少,廉租房实物供需矛盾依然存在,仍有部分低保无房等困难家庭未能享受到实物配置待遇。同时,随着城市拆迁力度的加大,淮安市拆迁户中的一些低收入家庭存在买房难题,也急需提供低廉的租赁性房屋加以解决。
(二)保障性商品房购买力相对不足
根据我国一些地区的实践,城镇人口的30%需要通过经济适用性房屋进行保障。淮安市2007年市区户籍人口为87.25万,经济适用房保障人口约为26.2万。按照每户3人计算,约有8.7万户需要购买经济适用房。按每户60平方米计算,淮安市约需经济适用房552万平方米,目前开发还存在较大缺口。淮安市市区保障性商品房管理办法规定,保障性商品房近期房价控制在每平方米2000元左右,套型建筑面积在50-85平方米,销售对象为家庭人均收入低于800元且家庭住房建筑面积低于15平方米的家庭。符合条件的中低收入家庭以目前价格购买60平方米的保障性住房,至少需要12万元,超出了他们的承受力。淮安市估算符合条件的保障性住房总需求量在4000户左右,但今年实际有购买力的仅约600户左右。部分获得购买保障性商品房资格的住户有的在缴纳约占房价一半的首付款后已经倾其所有并有不同程度的举债,正忙于奔走筹集剩余款项。可以预计,这部分家庭购买保障性商品房后将面临基本生活的困难,必须正视这个问题。
(三)部分新增就业群体居住压力较大
1.1政府是主导，积极调动社会参与“地震住房安全社区”建设的根本是维系我国人民经济利益为本，保护人身安全、财产安全。在政府的主要领导下，凭借科学的统计分析、法律制度的严谨维护、人民群众积极拥护，进行积极预防和最大限度地减少震灾对人民群众的危害。同时，全面调动人民群众的积极性，结合政府的主导方向，组成强有力的抵抗震灾的团体。
1.2以预防为主，利用资源整合正如治病不如防病的道理一样，地震造成的危害结果远远大于灾后重建的成本，同时其带来的人精神伤害更是无以弥补的，因此，本着预防为主的原则，将防与补救结合是防震减灾工作必须长期坚持的基本方针。在整个地震预防过程中，即：灾前、灾中、灾后期间，利用科学知识，进行系统的规划、决策以及管理，将资源充分整合，采取科学的减灾行动，用最低的成本实现最大的减灾实效。
1.3加大宣传力度随着人们对震灾带来的危害的日益关注，我们应将“地震安全社区建设”一起推广，加强社区群众的防震减灾宣传教育，采取简单易懂、具备吸引力的宣传方式，普及防震减灾科普知识，从而提高社区群众的安全意识和自我救助能力。
2根据福建省尤溪县的实际情况
制定“地震住房安全社区”建设方法福建省尤溪县本着提高社区人民生活水平，保障人民需求的目的，在政府的领导下，防震减灾部门通过广泛宣传，统一筹划、全面推广“地震住房安全社区”的建设思路。本县地震安全社区建设标准如下：
2.1建立组织机构、制定工作制度“地震安全社区”的建设关乎到整个尤溪县人民群众的切身利益，因此，如果要将地震安全工作做好，就要在所建设的社区内制订相应的工作制度，并安排相关人员落实工作。本县组织机构拟以建设社区的社区党支部和社区居委会为主体，划分出地震安全保障小组，社区内部广泛吸纳地震安全助理人员；社区组织机构的领导小组主要负责地震安全社区工作的组织、实施、检查，地震安全助理人员主要负责地震安全的具体工作的实施。制订的工作制度要概括多个领域的地震安全措施制度，明确组织内部岗位的分工，落实到个人，同时设置相关的监督机制对地震安全工作加以考核，使组织内部人人明确自己的责任与义务，从建立组织机构上加以落实，保障基层工作的高效开展。
2.2开展试建设地点、推广全县地震安全社区的建设经过一段时间的考察，综合客观因素，确定了尤溪县东城社区锦鸿佳园为地震安全社区的试点区。在该区通过多种多样的宣传模式，如：社区内人群聚集地张贴墙报并每月初更换新鲜元素（更换前留影备案），社区设置阅览室和活动中心，开展培训活动等，将“积小安为大安”的意识真正的走进社区群众的心里，得到大家的认可。开展宣传活动进行的同时，本试点也建立了组织机构的领导班子，明确主体成员，共同商讨出地震安全社区建设规划。
2.3建设紧急避难场所社区试点区选择我县人口较为密集处，地震发生时，人员疏散和救助问题最为重要。防震减灾部门工作人员绘制社区地形图，同时设置若干块紧急避难标志牌和疏散避险路线指示牌，以及医疗救护与卫生防疫点、应急棚宿区、紧急供电供水处和紧急物资放置区域。同时，编写紧急避险方案下发到社区群众手中，做到人人心中有数。
2.5制定地震预案体系从整个社区到各个家庭个体以及学校三个方面，重点制定了地震应急预案，建立应急避险通道网，张贴在各个单位内显而易见的地方。每年组织至少1~2次地震演练，提高居民的安全意识和应对能力，尽量在真正面临危险的时候将人员伤亡和财产损失降至最低。预案体系的建设在紧急避险中尤为重要。
2.6配备较完备的应急设施建设“地震安全社区”，除了设计紧急避险预案外，也要有一定的物质条件：即防震应急设施和地震灾害紧急救援物质装备，我县试点社区购置了必要的信息传输设备、简易医疗救护设备、供电设备、抢险救灾工具等应急设备，近年来，我县不断加大投入资金，采购大量地震灾害紧急救援物质装备，用于紧急避险演习和实际紧急状况出现时使用。应急设备的购置为试点社区的地震安全工作提供了物质基础。
2.7要有资源共享措施目前，我县已经计划开展建设下一“地震安全”试点社区。未来，各个社区开展后，要衡量各自的优缺点，进行相互比较，全面深入开展地震安全社区资源共享、建立联动防震机制，为有效、及时防震奠定基础。
3地震安全社区考核评估
各个社区的组织机构是我县的地震安全建设的主要负责人，要担当起该有的责任，将社区安全建设费用列入我县的财政预算内，机构内部要定期对社区地震住房安全工作进行详细记录并加以汇报；健全安全社区制度、信息上报制度、学校安全制度、企业安全制度、安全工作负责人员制度等；我县定期开展各个社区实施工作的调查、采集、巡查工作，监督各社区安全管理的力度；每半年对各个社区的震灾住房安全教育以及结合社区具体情况进行实地演习考察；定期检查各个社区的紧急救援体系，认真核实建设的震灾安全体系是否完善。
4小结
1．1施工技术问题
住房建设的具体技术问题包括以下几个方面:首先房屋建筑混凝土模板问题。在这个过程中，安装，施工技术模板，该模板是不严格按照安装要求，导致模板不能满足要求，裂漏，导致混凝土结构的泄漏孔，使得房屋建筑的损失具体设计的特点和能力。其次，房屋建筑混凝土浇筑的问题。身高，浇筑混凝土离析，振捣不旨在提供一个深入的振动;强度和密度，从而导致气泡和空隙留在混凝土中，住房建设过程的具体影响的结构强度发生。第三，住房建设混凝土温度的问题。温度是建设混凝土房屋裂缝在许多具体的住房建设项目形成的主要因素，目前还没有确切的温度控制，缺乏必要的降温措施，导致混凝土结构住房建设不断积累的温度，从而为大型混凝土温度梯的规模结构出现在没有有效的冷却温度引起的裂纹的形成
1．2混凝土的养护问题
混凝土施工裂缝问题解决后，混凝土养护也是房屋建筑混凝土施工的必不可缺的一部分。混凝土施工工作是奇妙的，其中混凝土的浇筑工作只是建筑工程的开始，后续的保养非常重要。只有保养好混凝土后其他工作才能顺利进行，它是房屋建筑施工的重要环节。施工人员应该合理的养护混凝土，要保持混凝土时刻处于一个湿润的状态，只有保持在这样的湿润环境中混凝土才能跟家牢固，所以施工人员必须不间断的对混凝土进行浇水，一般的要求是浇水的时间最少不能少于12小时，需要安排专门的值班人员，时刻关注混凝土的湿润程度，做好养护工作。此外，季节天气的变化，也会对混凝土产生不同程度的影响，良好的保护工作具体注意的是，根据季节不同，按计划做好混凝土养护。比如，在冬季季，空气温度很低，工作人员要控制好混凝土的温度，混凝土表面浇注的水温也要注意，以及对混凝土不间断浇注的时间应该不少于7周。
2提升混凝土施工技术应用质量的策略
目前，在房屋建筑混凝中，我国的混凝土施工技术的应用能力，已经达到了较高的水平，混凝土施工技术理论水平也基本形成，并具有非常高的合理性和可行性。在这种情况下，提高应用程序的质量混凝土施工技术，更多的是对“人类行为”被认为是提高人民的思想，提高人的能力，因而实现自己的目标，以提高应用程序的质量混凝土施工技术，具体从以下几个方面:
2．1房屋建筑混凝土原材料配比的控制
从多方面控制，比如在挑选砂石的过程中，在考虑经济成本的同时，也要考虑砂石中的含泥量，这一点在房屋建筑施工的过程中尤为重要。含泥量的多少，可以决定混凝土的强度。所以要货比三家，一定要选择质量好，价格低的商品。另外，要考虑到水泥的性能和指标，选择合适的水泥，水泥一定要选择那些符合工程的种类、型号，防止出现错误。在进行调和时，一定要控制好材料的配合比，使其符合房屋建筑混凝土施工的设计，在房屋建筑混凝土施工的过程中，从开工就把原材料控制好，这样才能保证整个工程的质量。
2．2混凝土裂缝的控制
(1)在混凝土浇筑施工的过程中
如果搅拌的速度不合理或不足时，这将会引起气泡和水掺合在混凝土构件内，这些是导致混凝土裂缝的重要原因，因此在具体的施工过程中，要控制好振捣棒的运行状态和搅拌的速度，掌控好混凝土振捣的时间，以防止振捣不足和过度的振动。另外，也可以使用再次振捣等措施来消除气泡和水引起的空隙混凝土，从而杜绝裂缝现象的发生。
(2)前面谈到混凝土养护有很大的价值
但是在施工进程和经济效益的驱动下，施工单位为了提高工作进程，导致拆除模板的一面过早，特别是在支撑构件的结构件。模板拆除过早，会影响混凝土的强度，这方面的建设期缩短，具体应加强后续护理，以防止混凝土的质量问题。同时运用一些先进的技术来提高混凝土表面质量，比如机械提浆。
(3)混凝土的正确养护
在混凝土施工过程中，由于混凝土没有得到合理的养护，这是导致混凝土出现裂缝的重要原因之一。若发现混凝表面有泌水现象时，施工人员必须马上对混凝土表面的泌水进行相关的处理。如果此中现象较为严重，工作人员必须及时作出相应的清理，不然就会导致混凝土表面出现裂缝，混凝土的表面质量得不到保障。
(4)对混凝土进行保温养护
为了防止混凝土表面裂缝的出现，我们可以对混凝土表面进行保温养护。在次种养护过程中，要根据外界温度的不同，控制混凝土所需的合适温度并保持适宜时间。在养护快要结束时期，施工人员才可以去除绝缘层的隔膜，这样才能对混凝土起到保护作用;在混凝土保温护养的同时，也要注意其表面的水分含量，不然也会引起表面出现裂缝。
2．3严格控制施工的技术要点
合理的混凝土配合比是有专业研究人员通过各种比例调和出来的，除了需要对耐久性严格要求外，还要节约原材料的使用。因此，研究人员使用的水泥、砂石等材料必须是通过严格质量检测的材料。只有使用这些材料，才能使混凝土配合比更加的合理，从而达到验收和设计的标准。按合理的配合比来进行施工之前，需要计算好施工的配合比，这样更好的控制材料的使用，避免出现浪费。
3结语
关键词:和谐社会；保障体系；困境；对策
住房问题是关系千家万户的民生问题。党的“十七大报告”指出,努力使全体人民“住有所居,推动建设和谐社会。”建立健全多渠道住房保障体系,解决低收入家庭住房困难,是政府发挥公共服务职能、贯彻落实十七大精神的重要措施。江苏省淮安市“共有产权经济适用房”的设计思路与实践,取得了较好的成效。
一、淮安市住房保障面临的主要问题
(一)廉租住房实物配置量相对偏少
住房政策实行货币化补贴后,淮安市曾一度中断了相关保障性住房的建设,造成向低收入群众实物供应存量不足,一定程度上加剧了商品房价格的上涨。实践证明。货币补贴的优惠政策难以抵消市场经济下的住房价格上涨压力。此外,淮安市加大了廉租住房的配套建设力度,逐步扩大廉租住房实物配租比例,但由于低收入群体基数较大,收购的廉租住房实物房源偏少,廉租房实物供需矛盾依然存在,仍有部分低保无房等困难家庭未能享受到实物配置待遇。同时,随着城市拆迁力度的加大,淮安市拆迁户中的一些低收入家庭存在买房难题,也急需提供低廉的租赁性房屋加以解决。
(二)保障性商品房购买力相对不足
根据我国一些地区的实践,城镇人口的30%需要通过经济适用性房屋进行保障。淮安市2007年市区户籍人口为87.25万,经济适用房保障人口约为26.2万。按照每户3人计算,约有8.7万户需要购买经济适用房。按每户60平方米计算,淮安市约需经济适用房552万平方米,目前开发还存在较大缺口。淮安市市区保障性商品房管理办法规定,保障性商品房近期房价控制在每平方米2000元左右,套型建筑面积在50-85平方米,销售对象为家庭人均收入低于800元且家庭住房建筑面积低于15平方米的家庭。符合条件的中低收入家庭以目前价格购买60平方米的保障性住房,至少需要12万元,超出了他们的承受力。淮安市估算符合条件的保障性住房总需求量在4000户左右,但今年实际有购买力的仅约600户左右。部分获得购买保障性商品房资格的住户有的在缴纳约占房价一半的首付款后已经倾其所有并有不同程度的举债,正忙于奔走筹集剩余款项。可以预计,这部分家庭购买保障性商品房后将面临基本生活的困难,必须正视这个问题。
(三)部分新增就业群体居住压力较大
随着淮安市工业化城市化进程的加快,新增就业群体不断扩大,包括城镇人口中自然增长部分、毕业后留在城市的大中专毕业生、农村郊县向市区迁移和定居的人口、外来务工人员等。他们收入不高,还没有积累,在相当长一段时期没有能力购买商品房。近年来,淮安市虽然集中建设了一批外来务工人员职工宿舍,公共租屋也开始启动,但主要面向工业园区的劳动者,对于日渐庞大的城市新增低收入人口而言还远远不足,大多数外来人口需要直接面对水涨船高的房租。目前,淮安市在改善外来务工人员待遇方面侧重于工业园区内大中型企业,对于相对分散的其他行业低收入流动人口的居住问题还缺乏周全的考虑。
二、完善淮安市住房保障机制的对策建议
经济社会的发展必须让每个成员都感受到改革开放带来的巨大变化,分享到改革开放取得的丰硕成果,才能最终得到人们的支持和拥护,推动和谐社会的构建。淮安在保障性住房建设方面进行了积极有益的尝试和探索。作为一个新事物,仍有待精心设计完善。
(一)完善管理机构,组建专门的住房保障行政部门
住房保障是一个复杂的系统工程,涉及多方面的问题和多个职能部门。从国内外成熟的经验做法来看,均是普遍设置住房管理部门对住房保障进行专门管理,如美国的住房与城市发展部、新加坡的政府房屋发展局、香港的公屋局、成都的住房委员会等。随着住房保障力度的加大,淮安市应组建市级住房保障管理机构,赋予其保障性住房规划政策拟定。调配住房保障资源,保障性住房建设管理,审核保障性住房申请家庭资格等职能。淮安市是否可以考虑将住房保障工作重心下移,在各区成立住房保障办公室,落实工作人员编制、业务经费和办公场所,主要负责申请受理、调查走访、社区公示、年审回访等住房保障的基础性和日常管理工作,并建立市、区、街道、社区四级分工联动机制。
(二)完善计划管理,及时调整住房保障的指标
淮安市应继续完善中长期住房保障规划,进一步明确住房保障总体要求、目标任务和工作措施。要在做好居民收入层次比例及住房总体状况调查的基础上,根据地方经济发展水平和财政实力以及房地产市场状况,对低收入家庭标准进行科学分析界定,研究淮安市住房保障的水平和范围以及各类保障性住房的比例关系,并建立动态调整机制。既要让真正的低收入困难群众安居乐业并逐步扩大覆盖面,也要防止产生“养懒人”的不良倾向,努力在群众期望值和政府承受能力之间寻找保障程度的最佳平衡点。应该说,淮安市已经做出了一定的努力,但是仍要加强,真正实现住有所居。比如,2009年淮安市共有产权房申购条件:家庭人均月收入800元以下(2010年将放宽到1000-1200元),人均住房建筑面积在16平方米以下,具有本地城镇常住户口2年以上的家庭均可申请购买共有产权经济适用住房,无房家庭优先购买。廉租住房申购条件:符合条件的城市低收入住房困难家庭应保尽保。保障方式实行货币补贴和实物配租相结合,以发放租赁住房补贴为主。购买时根据家庭人口状况确定允许购买的房屋户型大小。
(三)加强供应管理,扩大保障供给
淮安市应继续推动住房供应,优化住房供应结构,重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房,实现住房供求基本平衡。要通过引导开发商合理定价,降低居民购房成本,满足群众不断改善住房条件的刚性需求。稳定市场房价,防止出现大的波动。同时,要加强市场监管,抓好诚信体系建设,进一步规范房地产市场秩序,继续严格落实商品房销售网上备案和可售房源公开制度,逐步实现全市备案系统的联网运行。
(四)创新需求管理,满足保障对象的有效需求
不言而喻,要让占人口绝对比重、需要住房的中等收入家庭买得起房,主要措施必须创新现有的经济房模式,变“补砖头”为“补人头”。由政府参照现有经济适用房的定价政策,确定一定面积、房价标准的商品房,由购房人从市场上自主选择,政府补贴配套资金,形成共有产权,并根据不同的人群、对象设定不同的比例,形成保障性住房的无缝对接,替代目前与市场、法律不接轨的划拨土地经济适用房及其它反市场规律的住房保障模式。淮安市在这方面进行了有益尝试,取得了较好的效果。2009年12月,淮安市出台的《关于加强低收入家庭政策性保障住房价格与租金管理的意见》要求经济适用住房价格由市县价格主管部门会同经济适用住房主管部门按保本微利原则制定,并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%,地方政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售。这些政策措施应认真贯彻。
关键词：保障性住房；保障性住房建设；商品住房市场
中图分类号：F2933 文献标识码：A
收稿日期：2013-08-27
作者简介：吕萍（1962-），女，呼和浩特人，中国人民大学公共管理学院教授，博士生导师，研究方向：住房政策、土地经济与管理；戚瑞双（1975-），女，河北唐山人，北京电子科技职业学院副教授，中国人民大学公共管理学院博士研究生，研究方向：住房市场与政策、土地经济与管理；李爽（1987-），女，黑龙江呼兰人，北京市规划委员会职员，研究方向：房地产政策。
基金项目：国家自然科学基金项目，项目编号：71173223。
2010年中央政府下发文件，提出要加快推进保障性安居工程建设，同年，国务院确定建设保障性住房和改造各类棚户区住房580万套，安排保障性安居工程专项补助资金800多亿元，比2009年增加300多亿元，同时提出到2012年底要基本解决1 540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2011年“两会”上，温总理在政府工作报告中把进一步扩大保障性住房建设规模作为房地产市场调控的第一条，全国保障性安居工程2011年的建设任务由2010年的590万套增加到1 000万套，增加了724%，投资约14万亿元（其中政府投资约5 000亿元）；“十二五”期间将建设3 600万套，大约投资5万亿元，城镇居民住房保障覆盖面达到20%，做到应保尽保。2012年党的十再次明确提出要在“住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”，并实现到2020年住房保障体系基本形成的目标。显然，我国中央政府大力发展保障性住房的初衷是解决中低收入家庭的住房困难问题，同时希望保障性住房能在一定程度上挤出房地产市场的泡沫。根据住建部网站信息以及国家统计局公布的历年国民经济和社会发展统计公报，2009年至2012年底，全国共新开工建设各类保障性住房2 899万套，基本建成1 700万套，中低收入家庭的住房困难问题无疑得到了一定程度的缓解。而如此大规模的保障性住房建设对于住房市场是否起到了稳定房价的基础性作用以及这种作用实现的条件是什么？在我国正处于城市化、工业化、市场化、国际化、信息化全面推进的社会经济转型时期，住房和住房保障制度作为社会经济多方面问题的一个交集，上述问题的厘清无疑对我国当前社会和经济发展具有重要意义。
一、相关研究
目前，很多学者对保障性住房建设对商品住房市场尤其是对其房价产生影响做了研究，并得出截然不同的结论：
一是认为保障性住房建设会抑制商品住房市场价格。大部分学者都认同增加保障性住房供给能够促使房地产市场结构的合理化，平衡供求（谷俊青，2010），同时能够抑制商品住房价格。其中，定性分析主要是从保障性住房建设对商品住房市场供求关系的改善角度进行分析的。普遍认为，保障性住房建设会增加住房供给从而会拉低住房价格（张光进，2011）；也有的认为保障性住房建设会分流商品住房市场的需求，从而能够抑制房价（马国强、田文杰，2012）；还有一些学者认为保障性住房建设有助于改善高房价预期并提供一种调整利益分配模式，从而能够有效稳定房价（孙志波，2010；叶檀，2008）。更多的学者使用定量分析的方法支持了上述结论。最初有些学者采用简单的数量计算的方法，选取相关指标对经济适用住房政策效果进行实证研究，得出了经济适用住房不仅扩大了住房供应，而且抑制了商品住房市场价格的结论（牛毅，2007）。之后有学者采用相关分析的计量方法，对保障性住房建设对商品住房价格的影响进行了更为细致的分析，不仅用实证的方法得出了保障性住房建设会通过增加供给（孙志波，2010）、分流需求（张聚峰，2008）等途径有效抑制商品住房价格上涨的结论，而且得出了精确的数量关系结论。例如，贾珩（2010）通过对全国1998-2008年相关数据的相关性分析，得出在90%置信区间下，经济适用房新开工面积每上升一个百分点，就会对房价产生 0574 的平抑作用。张聚峰（2008）也通过对全国1997-2007年数据的分析发现，经济适用房的占比每上升一个百分点就会对住房价格指数增幅产生 0841 的平抑作用。潘爱民等（2012）通过1999-2010 年的全国数据分析发现当经济适用房销售面积增加 1%时，会促使房地产价格下降 04442%。也有学者引入相关模型进行了更为深入的分析，比较典型的包括：王先柱、赵奉军（2009）通过供求模型分析得出保障性住房建设的推出不但提供了价格更低的房源，同时也降低了商品房的价格的结论；在数值上，以经济适用房为主体的保障性住房每增加1%，将导致房价降低0046%。陈涛等（2011）应用Granger 因果分析理论构建了住房保障规模的系统动力学模型，并进行了模拟仿真分析，发现住房保障规模增加10%可抑制商品房价格467%的上涨幅度。刘亚臣等（2012）在Stackellerg博弈框架下构建双渠道均衡博弈模型，分析公平导向下商品房和保障下住房的均衡供应，发现开发商的定价策略是受政府制定的保障性住房价格和土地价格影响的，而影响的方向会因土地价格的不同而不同，当土地价格较低时，开发商倾向于制定较低的商品房价格，而土地价格较高时，开发商倾向于制定较高的商品房价格，而土地价格适中时，保障性住房价格则不能影响商品房价格。王斌等（2011）则使用住房过滤模型对住房保障政策对房地产市场的影响机理进行了分析，认为我国以 “补砖头”为主体的住房保障政策有利于稳定房价，并通过构建 SVAR 模型就住房保障对房价的动态冲击效应进行检验，发现经济适用房建设对房价上涨具有抑制作用。此外，苟兴朝（2011）利用挤出（挤入）效应原理进行分析，认为由于我国利率市场化程度较低，资金供给量相对充裕，公共财政与私人资本投资领域的殊异，使得目前我国保障性住房对商品房不仅没有“挤出效应”，还有“挤入效应”，二者能够相互依存、协调发展、和谐共生。
二是认为保障性住房建设不会抑制商品住房市场价格。一些研究得到了与上述结论不同的观点。茅于轼（2008）认为 “大建经济适用房会减少商品房从而推高房价”。贾玉鹏（2008）认为保障性住房建设使建设商品房的土地减少令供应量不足，在某种程度上助推了商品房价格上涨。而王小广（2010）认为，在一个投机主导的市场中，增加供给只会是“火上浇油”。陈杰、王文宁（2011）通过构建一个简单的理论框架，对经济适用房对商品住宅价格的影响效应进行系统的研究，认为保障性住房要回归保障低收入家庭的本质，要与商品住房体系做实质切割，对其抑制房价的效应不应有过高期望。王新（2010）认为，“9 000亿元的保障房投入无疑会加重中低收入者持币待购的观望心态，对于处于产业链低端的住房供应造成一定负面影响”。
此外，在国际文献中，讨论公共住房的供应对私人开发住房影响的文章也不多见。Murry（1983，1999）较早地讨论了美国公共住房建设是否对私人开发住房产生挤出效应，他发现目标定位在中间收入阶层的公共住房或财政部门对这些住房所给予的补贴都没能达到增加住房供应的目标，实际效果只是替代了私人开发住房。Malpezzi and Vandell（ 2002）通过构建供需模型发现，享受 LIHTC 的住房开工量与住房存量没有相关关系，即美国对公共住房开发的补贴只是产生了替代效应，没能净增加住房供应。Lee（2007）通过构建面板 VAR 模型，对韩国的公租房投资与私人住房投资的互动关系进行了研究，发现公租房投资在住房紧缺的时候对私人住房投资产生刺激作用，而在住房相对充裕时候二者则存在互为因果关系的挤出效应，而且这种挤出效应会随着居民自有房率的提升而提高。
综上，虽然这些学者依据了不同的理论，采用了不同的分析方法，对不同地点或不同时间的数据进行了分析，但是还是得出了一些具有共性的结论。在此基础上，可以发现：保障性住房建设对商品住房市场的影响会因为经济背景的不同、住房市场发展程度的不同而不同。
二、保障性住房建设对商品住房市场影响的理论分析框架
在对前述文献研究的基础上，我们判断保障性住房建设对商品住房市场会产生影响。
（一）保障性住房建设对商品住房市场影响的理论依据
一般来说政府应该提供公共物品，一方面是弥补市场失灵，另一方面也是有效率地保障社会公平。保障性住房即是一种准公共物品，因此政府进行保障性住房建设是有效率保障社会公平、解决中低收入家庭住房问题的现实选择。
其次，根据一般均衡理论，要将相互联系的各个市场看成一个整体，每个子市场中的价格、供求等会受到其他相关子市场的影响。因为各种商品之间总是或多或少存在联系。如果是两种相互替代的商品时，则一种商品价格的提高会导致另一种商品的需求的增大，均衡会发生移动；如果两种商品是互补的，则一种商品价格的提高会导致另一种商品的减少，均衡也会发生移动。即每一商品价格都不能单独决定，而必须和其他商品价格联合决定。从理论来说，基于住房的异质性和住房市场不完全竞争、信息不对称等显著的特点，住房市场很难通过市场机制自我实现完全均衡。因此，保障性住房建设是增加中低收入子市场的供给以实现中低收入住房市场均衡进而实现一般均衡的一种干预方法。从目前实际来看，保障性住房建设中有大量的商品房或半商品房性质的住房，比如经济适用住房和限价房，因此我们假定住房市场分为保障性住房市场和商品住房市场两个大的子市场，那么改变保障性住房市场均衡的同时，必然也会对商品住房市场产生影响。而影响的方向和程度则应该主要取决于商品之间的关系――是替代关系还是互补关系，以及替代或互补的比例大小。显然，保障性住房和商品住房之间是替代关系，因此，保障性住房建设对商品住房市场的影响主要取决于替代的比例大小，从理论上来说，其一方面取决于保障性住房建设的规模以及被保障人群在商品住房市场的份额，建设规模越大、被保障人群在商品住房市场的份额越大，替代比例越大；另一方面，替代比例的大小还取决于商品住房市场的需求价格弹性，需求价格弹性越大，替代的比例就会越大，因为一般来说保障性住房价格相对商品住房价格都要低，对价格敏感的人群，会首选保障性住房，因此替代的比例就会越大。在同样的商品面前，理性的消费者总是会选择价格相对较低的进行消费，因此需求价格弹性对替代比例大小的影响不进行深入的讨论。在此基础上，本文认为保障性住房建设对商品住房市场的影响主要决定于两个因素，即保障性住房建设的规模以及被保障人群在商品住房市场的份额。本文正是基于这样的判断重点讨论保障性住房建设对普通住房市场尤其是价格的影响方向和程度的。
此外，需要说明的是，（1）保障性住房建设会影响人们的预期，从而进一步影响人们在住房市场的消费行为，同样会最终取决于政府建设的保障性住房与商品住房是替代还是互补关系以及替代或互补的比例大小。因此，其结论应与需求分析相似，所以不再单独讨论。（2）也有观点讨论关于保障性住房建设需要大量土地，因此土地市场对商品房建设具有一定的挤出效应，从而会减少商品住房的供应。这个结论成立有一个前提，就是土地供应总量一定，且商品住房土地与保障性住房土地具有替代性。但是，从实践来看，一方面我国住房土地供应总量滚动的，并没有固定不变，而是随着需求在不断增加，另一方面保障性住房土地区位与商品住房区位条件在目前具有一定的不可替代性。因此，保障性住房建设对商品住房的供给的影响在我国目前情况下是有限的。
（二）市场细分假设下保障性住房建设对商品住房市场的影响
1.住房市场细分及保障性住房的定位。将住房市场进行进一步细分。我们假定一个广义的收入变量，这个收入变量是指住房需求人及其家庭成员的各种收入以及现有资产情况。以这个广义收入为变量，将住房市场划分为高收入（HI）、中高收入（MHI）、中收入（MI）、中低收入（MLI）、低收入（LI）和最低收入（MLI）六个子市场①，见表1。一般来讲，保障性住房是向中收入及以下的收入人群提供②。从中我们可判断，中低收入、低收入和最低收入在住房市场中所占的份额比较小。
在此基础上，将政府建设的保障性住房分为租赁型（LH）和出售型（SH）两种。其中把提供给最低收入人群（LEI）和低收入人群（LI）的租赁型保障性住房简称LH1，把提供给中低收入（MLI）的租赁型保障性住房简称LH2，则在保障性住房和其需求类型上，我们可以有如图3的匹配性假定。即租赁型保障性住房（LH）主要向低收入（LI）和中低收入（MLI）的住房需求群体提供，而出售型保障性住房（SH）主要向中低收入（MLI）和中收入家庭（MI）的住房需求群体提供。
2.具体分析。
（1）在保障范围内，LH1增加不会对住房租赁市场产生影响。从需求的角度而言，LH1主要提供给低收入及最低收入人群以解决其住房问题，而这部分人群在原住房市场中所占份额很小，而且主要是体制内流转，不存在增值收益获利的问题，因此，如果新建LH1住房总量与需求相匹配，新建LH1难以对住房市场产生有效或明显的影响。
（2）LH2增加对住房租赁市场会产生影响，影响的程度见表2。LH2主要提供给中低收入人群以解决其住房问题，这部分人群在住房租赁市场中有一定的比例，因此LH2的增加必然会减少普通住宅市场的租赁需求，或相当于增加了普通住宅市场的供给，在假定其他条件不变的情况下，普通住宅市场的租赁价格会下调（如图4所示）。从图中可以看出，租赁型保障性住房最大需求为LHD，已经满足的需求为LHD1，假设政府增加LH2的租赁型保障性住房，从LHS1到LHS2，相应的满足的需求从LHD1增加到LHD2，由于需求LH2的人群在住房租赁市场中占有一定数额的比例，则使得商品住房租赁市场中的需求从D1移动到D2，租赁价格由P1降到P2，D1到D2移动的幅度以及P1到P2移动的幅度取决于需求LH2的人群在住房租赁市场中所占的份额，份额大，则移动的幅度大，反之，移动的幅度小。因此，政府建设租赁型保障性住房能否对住房租赁市场产生影响主要取决于两个因素，一个就是政府增加的租赁型保障性住房量的规模，另一个是租赁型保障性住房需求者在住房租赁市场中所占的比例。
（3）在保障范围内，SH增加会对普通住房市场产生影响，影响的程度见表3。同样的原理，SH主要提供给中低收入和中收入人群，而这部分人群在原租赁和销售住房市场中都占有较大的份额，而且一般出售型保障性住房都具有部分产权，符合条件后可以上市，所以存在增值收益获利，所以不排除会有寻租行为出现，因此，无论出售型保障性住房规模多大，都会减少普通住房市场需求，即会对普通住房市场需求产生挤出效应（如图5所示）。从图中可以看出，出售型保障性住房最大需求为SHD，已经满足的需求为SHD1，假设政府增加SH的出售型保障性住房，从SHS1到SHS2，相应的满足的需求从SHD1增加到SHD2，由于需求SH的人群在商品住房市场中占有较大的比例，则使得商品住房市场中的需求从D1移动到D2，价格由P1降到P2，D1到D2移动的幅度以及P1到P2移动的幅度取决于需求SH的人群在住房市场中所占的份额，份额大，则移动的幅度大，反之，移动的幅度小。因此，政府建设出售型保障性住房能否对商品住房市场产生影响主要取决于两个因素，一个就是政府增加的出售型保障性住房量的规模，另一个是出售型保障性住房需求者在商品住房市场中所占的比例。我国目前的情况应该属于第二种，其中若考虑利用保障房政策的投机者则影响和问题会更大。值得注意的是，由于针对的需求人群在原市场中所占份额不同，LH2增加对普通住宅租赁市场的影响会小于SH增加对普通住宅销售市场的影响，反映在图5中就是住房市场需求曲线的移动的幅度更大。
（4）当LH和SH政府建设规模超过保障范围时，会对住房市场产生明显影响。此外，如果LH和SH政府建设规模过大，超出对应的人群需求，即租赁型保障性住房供给和出售型保障性住房供给超过最大需求LHD和SHD，如果保障性住房的准入条件非常严格，过多的保障性住房无法有效利用，则会造成保障性住房规模过大，资源闲置和浪费。解决的办法就是部分转为商品房或放宽保障对象的标准，根据上述分析原理，相当于增加普通商品住房市场供给或减少需求，则必然会对住房市场产生挤出效应，从而可能达到促使住房市场价格下降的目的。
三、北京市保障性住房建设及其对商品房市场的影响
（一）北京市保障住房建设的总量规模
截止到2010年底，北京市历年保障性住房供给总量见表4。LH1为4 993套，LH2为2 044套，SH为175 827套，合计约18万套。 “十一五”期间，北京市各类保障性住房中，经济适用房和限价房供给比例较大，分别为66%和28%，而廉租房和公租房供给量共占6%的比例。2011年北京市建设、收购各类保障性住房23万套，竣工各类保障性住房10万套，继续保持高速建设趋势，但内部分配有所调整，租赁型保障性住房比例达到15%。2012年，北京市全年新开工16万套，建成各类保障房10万套。总之，“十二五”期间，北京全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，目标是五年中保障性住房建设占住房建设总量的60%，其中提高公租房建设比例，达到保障性住房建设的60%。具体来说，其中50万套是有针对性的棚户区改造安置房，另外30万套是公租房，还有20万套是经适房和两限房。
根据北京市房地产统计年鉴（2011），截止2010年底，北京市廉租房、经济适用住房和限价资格申请2562万户，其中廉租住房308万户，占12%，经济适用住房926万户，限价房1328万户，两项合计2254万户占88%；累计备案家庭2178万户，其中廉租房24万户，占11%，经济适用房786万户，限价房1152万户，两项合计1938万户，占89%。因此，从实际来看，北京市保障性住房供需严重不平衡，供给没有很好地满足需求，无论是租赁型保障性住房还是出售型保障性住房，供给相比实际需求都存在短缺缺口。
截止2010年底，北京市城镇户籍人口9895万人，3801万户，如果按照保障性住房20%覆盖率的国际水平，保障性住房应达约到76万套。而如果扩大范围将常住人口纳入考虑，北京市截止2010年底，全市城镇常住人口1 6864万人，约为675万户③，保障性住房应达约到135万套。由此可见，北京市保障性住房建设规模总量远远没有做到“应保尽保”。
按照北京市保障性住房规划，“十二五”期间供给100万套保障性住房，累计将达到1186万套。如果按照城镇户籍户数增长速度不变考虑（见表5），截止2015年末，北京户籍户数将达到约422万户。如果将1186万套保障性住房全部提供给户籍人口，那么覆盖率将达到28%。因此，北京“十二五”期间保障性住房建设总量规模从户籍人口来看的话，超出20%的国际警戒线，总量过大。如果按照常住人口计算，“十二五”末，常住人口户数约为790万户，则覆盖率为15%。因此，如果随着我国城市化进程不断加速，北京市若将来取消关于保障性住房的户籍控制、住房限购等政策，则保障性住房需求仍将大于供给。不仅如此，如果将在北京的低收入打工者这部分“北京新市民”纳入保障体系中，则必然进一步扩大了保障需求与供给之间的差距。
也可以根据实际情况进行相对规模的测算。根据北京市房地产统计年鉴，2010年全年，北京市住房租赁市场中介机构全年成交407万套，且租金价格整体呈上涨趋势。说明，租赁市场供不应求，而北京市全年存量住宅成交167万套，新建住宅预售成交94万套，新建现售住宅成交15万套，按照普通住宅占80 %测算，则分别为752万套和12万套，因此新建普通住宅共成交872万套。加上存量住宅成交，住宅共约成交2542万套。按照此估算市场规模，每年北京市活跃的租赁或买卖的房源总套数在66万套左右。对比之前LH2和SH合计“十二五”期间每年平均约为136万套的规模，则公租房和出售型保障性住房在住房市场中的份额约为206%左右。结合上述分析，则公租房和出售型保障性住房在住房市场中的相对规模应在206%-30%左右。
（三）北京市保障性住房需求对象在住房市场中所占的比例
北京市保障性住房需求对象在住房市场中所占的比例，按照目前我国的收入七等分法计算，最低收入户占10%（其中最低的5%作为困难户单列）、低收入户占10%、中等偏下收入户以及中等收入户各占20%。则LH2应保障对象占15%-35%，SH应保障对象为20%-40%左右。这些人群中因为没有计入资产情况（现住房情况），所以应该是保障性住房所应覆盖的最大人群。根据北京市的具体情况和经验估计，假设这些人中有40%是有住房的或资产条件是不符合被保障对象的，那么应保障的人群最少应为最低收入户占6%（其中最低的30%作为困难户单列）、低收入户占6%、中等偏下收入户以及中等收入户各占12%。则最低保障范围为：LH2应保障对象占6%-18%，SH应保障对象为12%-24%左右。根据国际惯例20%的保障覆盖范围，可以发现，北京市目前需要被保障的各类人群在住房市场中的比例是比较大的。
（四）基本判断
综合上述分析的结论，“十一五”期间，北京市保障性住房建设总量规模不是很大，没有超出保障范围，但相对规模在2008-2010年间比较大。在“十二五”期间，北京市保障性住房建设总量规模在不改变政策的条件下有可能超出保障范围，相对规模也比较大，同时，各类被保障人群在住房市场中的比例比较大。因此，“十一五”期间2007年前，北京市保障性住房建设对住房市场的影响非常小；2008-2010年间，北京市保障性住房建设对住房市场有影响，但比较小；而“十二五”期间，尤其是后期，北京市保障性住房建设会逐渐分流商品住房市场的需求，而且对住房市场的影响将比较大。
四、总结
从北京市的情况看，当前，政府加大保障性住房建设用以调控商品住房市场甚至希望平抑过高的商品住房市场价格的做法是有理论根据和现实意义的。但是有两个方面值得注意：一方面是对于保障性住房的保障范围问题。以北京市来说，如果按照现行政策，主要针对本市户籍人口，极少部分针对非户籍人口，则保障性住房的建设总体规模有可能过大从而超过应保障的范围；同时，大部分非户籍的人口却不能进入保障性住房市场从而被迫进入商品住房市场，会由于保障房建设规模过大非正常冲击商品住房市场，导致保障性住房资源不能充分利用以及商品房市场进一步紧张。另一方面，要注意保障性住房和商品住房供给的结构问题。从需求的市场细分来看，在保障性住房中，对于出售型保障性住房的需求要高于出租型保障性住房的需求，而对普通商品住房的需求比例也是比较大的。因此，除了在商品住房市场中应加大普通住房供给外，在保障性住房供给中，应调整各类保障性住房的准入条件，以免按照现行政策扩大公租房供给，形成保障房供不对应求的尴尬局面。
总之，政府首先应根据保障性住房需求进行建设，实现“住有所居”的目标；同时，为通过保障性住房建设进一步控制过快增长的房价，必须注意住房供给结构，调整各类保障性住房准入条件，维护保障性住房建设目标的初衷。
注释：
① 国家统计局划分城市居民家庭收入类型采取的是收入七分法，即先将调查户按平均每人每年实际收入由低到高排列，再按照最低收入户占10%（其中最低的5%作为困难户单列）、低收入户占10%、中等偏下收入户占20%、中等收入户占20%、中等偏上收入户占20%、高收入户占10%和最高收入户占10%的比例依次把居民划分为七部分。汤璐.城市中低收入群体住房保障的财政视角研究[D].大连：东北财经大学硕士论文，2010.
② Lawrence Paul（2008）通过对加利福尼亚供给保障性住房的实证调研，认为保障性住房应该是满足极低收入、低收入和中等收入人群的需求，Lawrence Paul Schroeder， Local forces influencing affordable housing in Los Angeles country cities[D].university of La Verne，2008.
③ 根据北京市2012年统计年鉴六次人口普查公布数据，北京市2010年家庭户规模为25人/户。
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中国住建部副部长仇保兴参加了会议的开幕式并进行了主题演讲。仇部长以复杂科学与城市转型演讲为题，深入浅出的介绍了从建筑美学的城市到功能主义的城市，然后向宜居生态城市转型的发展趋势，同时结合复杂科学理论如自组织理论等进行了对城市发展的探讨。在随后的两天中，来自全国各地200多位专家学者分别在3个会场进行了多场学术交流及论文宣讲。7月9日下午，由邹经宇教授主持，大会进行了低碳绿色城市的论坛专题研讨。
此次研讨会湖南大学建筑学院王蔚博士应邀参与了此次研讨会进行了论文宣讲，其论文《二手集装箱在人居环境中的应用》获得此次研讨会的优秀学生论文奖并收录在会议论文集中。
此次研讨会是由中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会以及香港中文大学中国城市住宅研究中心主办，研讨会的目标是为与会的海内外规划、设计、科研、营造、管理、房地产开发、经济、社会学等领域内的从业者、研究人员和政府官员提供平台，营建可持续与和谐发展的人居环境以应对资源环境与社会生活的挑战。研讨会的主要议题有低碳绿色城市规划设计、低碳绿色城市的社会文化发展、城市规划与环境的新技术、工具和方法、低碳绿色城市的住宅建设、低碳住宅的设计开发创新、低碳住宅管理与评估、住房问题与和谐社会等。
第九届中国城市住宅研讨会主办单位：
中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会
香港中文大学中国城市住宅研究中心
协办单位：
香港特别行政区房屋委员会
中华人民共和国住房和城乡建设部住房保障司
中华人民共和国住房和城乡建设部城乡规划司
中华人民共和国住房和城乡建设部建筑节能与科技司
中国城市规划设计研究院
中国建筑设计研究院
中国绿色建筑与节能(香港)委员会
国际城市论坛
香港中文大学建筑学院
香港中文大学太空与地球信息科学研究所
【关键词】开放建筑理论；保障房；设计分析
1、前言
在进行保障房设计时，开放的建筑理论为保障房的多适性设计提供了一定的设计依据，根据城市中低收入家庭群体对保障房空间设计的需求，并与开放建筑理论相结合，提出了多种保障房设计的方法，常见的低收入家庭群体有单身的居住模式、年轻夫妇以及核心家庭等，不同的家庭对保障房空间的需求也不一样，因此，保障房空间多适性的设计，能够有效的满足于不同家庭对保障房空间的需求。
2、基于开放建筑理念的保障房设计的必要性
2.1 保障性住房建设的高层化发展
随着人口的增加，城市土资源的稀缺，为了能够在保障房建设过程中节省土地，有效提高空间的利用率，因此，目前我国很多的在中城市都将面临着人多地少的塔式，因此，保障房设计基本上是以高层为主，同时，也是城市发展的必然趋势。
2.2 保障房建设的局限性
由于目前空间单一、灵活性差的保障房，无法满足于城市中多样化的居住需求，因此，建筑的持久性与社会的发展将存在一定的冲突，从国家可持续发展的战略目标来看，基于开放建筑理论的保障房设计正好迎合了国家的这一战略思想。
2.3 我国人多地少的客观现实
由于我国人多地少的客观现实，决定了我国在进行保障房的设计时，需要选择以资源节约型为主的人居模式，由于我国居民的经济收入差距与生活方式差异性比较大，从而导致了对居住的需求也呈现出多样化。因此，目前基于开放建筑理论的保障房设计过程中，如何在有限的居住空间内实现高品质的生活，满足于不同群体的居住需求成为了目前有待解决的问题，但由于居民才是保障房的使用者，尽管在保障房设计过程中增加了空间的多样性，以供居民多样化的选择，但却仍然处于一种被动接受的地位。
2.4 保障房产业化程度低
由于我国近几年来进行大规模的保障房建设，从而不断满足于我国居民对住房的需求，但在追求保障房量的同时，造成了质方面的问题，因此，目前基于开放建筑理论的保障房设计时，需要有效的保障房的良好性能，对于我国目前的保障房设计，正处于由粗放型向集约型发展的转型期，缺乏各个不同专业间的技术整合。因而在具体的设计过程中，要尽量的采用多种措施有效的满足对保障房性能方面的需求，从而有效的提高我国保障房的品质，促进保障房产业的良好发展。
2.5 我国的保障房适应性比较差
因家庭结构的不同，对于保障房的需求也各自不同，特别是随着时间的推移，家庭结构也发生着一定的变化，因而对于保障房的功能需求与空间需求也产生了相应的变化 。目前我国的保障房是以剪刀墙的结构为主，因此灵活性比较差，而且空间也不易变动，因而很难满足于目前我国居民对保障房日益变化的居住需求，由此可见，在保障房设计过程中没有充分的考虑到居住空间与人在时间中的关系。
3、基于开放建筑理论的保障房设计
3.1 开放建筑理论
开放建筑理论是把建筑有效的分为了支撑体与填充体，因而能够有效的避免居民使用过程中的矛盾与冲突，开放建筑理论是把建筑作为了一种可以生长的有机体，能够在建筑的使用周期内实现可持续的发展，使用者可以根据自己对保障房的空间、功能的需求，以及自己的喜好、生活的方式等进行设计。灵活多变且具有可持续发展的开放建筑，能够适应社会发展过程中不断改变的需求，以及因时间而家庭结构发生变化等因素的改变，对保障房空间、功能方面需求的变化。
3.2 保障房
国内的保障房主要分为了廉租房、公租房以及经济适用房与限价房，我国的保障房主要是由政府主导开发的，具有限定面积、标准、价格、租金等特点，主要是用于解决城市中家庭收入比较低的住房问题。
3.3 基于开放建筑理论的保障房设计
3.3.1 保障房多适性设计的依据
开放建筑理论，是以一种动态的观点实现对建筑环境的观察，并强调出静态的建筑空间，应当能够适应居住者居住的生活动态变化。由于社会的快速发展，城市中居民生活水平加快的同时，生活方式以及对居住的需求也随时间而发生着变化。开放建筑理论下是强调出了建筑的可变性与多适性，从而促进建筑的可持续发展，有效的实现对保障房的高效利用。
3.3.2 基于开放建筑理论的保障房设计的原则
首先是坚持以人为本的基本原则，在设计过程中要充分的考虑到居住者对物质与精神方面的需求，从而设计出适宜的保障房。其次是开放性原则，即开放性的设计、建造与改造。把开放性的设计贯穿于整个保障房的设计当中，并在建造的过程中让住户积极的参与进来，从而让住户能够实现随时监督工程质量的效果，而开放性的改造，则是由于时间的变化，家庭结构与生活方式等也随着发生的改变，从而对于住宅空间提出了新的生活需求，基于开放建筑理论，可以根据新的生活需求，对保障房的内部进行新的空间布局，从而实现保障房内空间与功能方面的有效转变。最后是工业化原则，基于开放建筑理论的保障房设计，符合于我国目前建筑发展的需求，当然，最重要的还是要有与之相符的住宅工业化的发展，即能够满足于支撑体保障房发展的建筑部品产业链是住宅产业发展的根本。有助于实现我国住宅的多样化，在经过漫长时间的发展，目前建筑中的支撑体具有了高耐久度与大空间的特点之后，对于建筑中的填充体的标准化与规模化、工业化又成为了研究的重点。
结语：[本文转自WWW. dYLw.net ]
保障房设计作为一项长期而又复杂的工程，目前我国的保障房仍然处于一个高速的发展时期，为了能够有效的解决保障房中适应性差、产业化程度低等根本问题，而开放建筑理论对于保障房的使用寿命、资源的节约以及可持续的发展都有着非常重要的意义，因此，在进行保障房设计过程中要充分的运用开放建筑理论，从而有效的提高我国保障房的适应性与空间的灵活性，对于我国保障房产业的稳健发展有着积极促进的作用。
