关键词：住房抵押贷款住房抵押贷款证券化措施
住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。一、住房贷款证券化的实质
住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。
二、发展住房抵押贷款证券化的必要性
住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。
三、我国住房抵押贷款证券化的措施
（一）选择合适的商业银行作为发起人
在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10％，同业市场份额42％，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
（二）完善住房抵押贷款的一级市场
实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。
（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV
SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1.由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2.商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1.应采取低面额、高收益的形式；2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3.证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。
在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
（五）创造良好的外部环境
[摘要]我国住房金融业务快速发展,2005年12月住房抵押贷款证券已经在一级市场上发行,成为证券市场内的新的交易品种。本文介绍了住房抵押贷款证券的主要风险———违约风险和早偿风险———及其度量指标,为今后研究住房抵押贷款证券的风险防范和定价机制提供了参考。
一、住房抵押贷款证券概述住房抵押贷款指的是银行等金融机构发放的,以个人或家庭为贷款对象,以购置、建造自有住房等为目的,以住房为抵押条件的中长期贷款。
住房抵押贷款赋予了贷款人在借款人不能支付合同约定的还款时没收贷款抵押物的权利。回顾我国房地产金融的发展历程,自从20世纪90年代以来,住房金融业务的重心由支持住房开发建设开始向支持个人住房消费转移。个人住房公积金贷款与个人住房抵押贷款是居民购房的主要信贷品种。其中,住房抵押贷款又因其可贷额度高、贷款发放限制条件少而成为住房信贷市场最重要的支持个人购房的信贷资金供应形式。1997年末,我国个人住房抵押贷款余额仅为190亿元;2002年底,个人住房抵押贷款余额就达到了近8000亿元;2004年底,个人住房抵押贷款余额就达到了15922.3亿元;到2005年,个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。
从增长率来看,虽然2003年以来个人购房贷款的增长率在逐步下降,但仍维持30%以上。2004年和2005年第一季度的个人住房抵押贷款余额同比分别增长35.1%和30.9%,同期的银行信贷增长率只有14.4%和13%。尽管中国住房抵押贷款得到了快速发展,但未来的发展空间还相当巨大。我国要实现人均居住面积8平方米的目标,还将投资数亿元,仅靠公积金的积累远远不能满足需要。国外商业银行的银行信贷资产中,房地产贷款在中占有近40%的比重,而我国住房抵押贷款规模最大的中国工商银行和建设银行,2003年底住房抵押贷款余额也仅为7.23%和10%。另据央行的报告表明,我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7,而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39,其中英国为60,德国为47,荷兰达到74。住房抵押贷款具有现金流量稳定而且可预测、违约率低、贷款契约标准化、单笔贷款数额小、易组合分散风险等特点,因而非常适合作为证券化的基础资产。住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差,但具有较稳定的未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款池,由金融机构或其他特定机构以现金方式购入,经过政府担保或其他方式的信用增级后,以证券形式出售给投资者的融资过程。
二、住房抵押贷款证券的违约风险
2.1违约风险和早偿风险的区别对住房抵押贷款的借款人而言,违约是终止合同要求的每月计划偿还,而早偿是超出每月计划偿还金额;但是对投资者而言,如果MBS进行了信用升级,那么借款人的违约就导致了同早偿完全相同的效果。根据有关规定,对于违约行为,金融机构有权没收其作为抵押物,改由抵押物价值(如拍卖所得)抵偿尚未清偿的贷款余额,不足的差额部分,金融机构拥有追索权。
2.2违约的分类按其原因,违约行为可以分为二类:被迫违约和理性违约。被迫违约是指由于借款人支付能力不足,无法如期偿还抵押贷款的月付款而造成的违约。发生被迫违约的可能性大小直接取决于借款人的相对支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在订立住房抵押贷款合同时,作为贷款发放方的金融机构,会通过借款人职业与收入的稳定性等因素来衡量借款人是否有能力如期偿还贷款。借款人的被迫违约通常由失业、疾病、离婚等客观原因造成。理性违约是指借款人从自身利益出发,处于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。理性违约的发生与下述因素密切相关:(1)房产价格:房产价格下跌幅度越大,借款人越倾向于理性违约;(2)贷款房价比:该比例越低,理性违约的可能性越小;(3)贷款期限:期限越短,理性违约的可能性越小;房产价格不是金融机构能够控制的,所以提高贷款房价比(首付率)和缩短贷款期限就成为了防范违约风险的主要手段。
2.3违约风险的度量美国住房抵押贷款违约率的度量主要是依靠PSA标准违约假设(Standarddefaultassumption,SDA)基准,该基准将住房抵押贷款的年违约率表达为贷款帐龄老化程度的函数。100SDA意味着:———第1个月的违约率为0.02%,以后在第30个月前,每月上升0.02%;———第30个月至第60个月之间,违约率固定为0.60%;———第61个月至第120个月之间,违约率从0.60%线性下降至0.30%;———从第120个月起,违约率固定为0.30%
三、住房抵押贷款证券的早偿风险MBS是一种分期偿还的,每月计划偿还的金额包括按计划偿还的本金和支付的利息。
如果借款人实际偿付的金额超过了每月计划偿还的金额,超出的部分就构成了早偿。由于借款人通常具有随时早偿的权利,一旦选择早偿,就会加速支付现金流,投资者极可能面临一个以低于MBS收益率进行再投资的风险。
3.1早偿的衡量指标(1)单月清偿率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早偿速度的最基本的指标,表示一个月内抵押贷款组合中被早偿的本金占原计划未情偿本金的比例。(2)条件早偿率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是计算早偿率的最常用指标,是以年利率表示的SMM,两者的换算关系为1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基准(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押贷款合同生效后的第1个月内0.2%的本金被提前清偿,且这一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不变。以此为参照,可以产生对不同提前还款速度的描述。(4)FHA经验基准FHA拥有一个庞大的关于抵押贷款提前还款情况的经验数据库,基于该数据库可以预测任何一年里某些抵押贷款被清偿完毕的可能性。结合FHA关于提前还款行为的经验数据,我们可以计算特定月份抵押贷款被提前清偿的概率。由此而得到的被称为100%FHA经验指标。最早的12年提前还款假设定价法就是由100%FHA经验指标得出的。
3.2早偿的决定因素(1)利率和再融资动机(Refinancing)利率水平是影响早偿率的最重要的因素。当利率下降至一定水平,借款人对住房抵押贷款进行再融资,因此提高了早偿率。利率效应反映了再融资动机,再融资可以视为借款人持有的买入期权,利差和CPR的关系就是MBS领域众所周知的"S曲线":即当借款人能以更有利的利率再融资时,他们将执行早偿期权。如果当前利率高于贷款合同利率,没有再融资动机,CPR保持相对平稳;如果当前利率低于合同利率时,由于再融资动机,CPR随着利差增大而上升。在利率变化和CPR变化之间会有2个月左右的时滞,一方面反映了借款人申请新贷款所需时间,另一方面反映了从借款人早偿到投资者得到支付所需的时间。(2)老化效应(Seasoning)通常在住房抵押贷款发放后,借款人要经历数月乃至数年才会愿意或有能力在早偿上花费精力和支出。早偿率在MBS的早期从一个极低的水平开始上升,并在12-60个月后趋于平稳。因此,新发行的MBS将呈现较低的早偿率,而且逐月上升。当然,对于不同种类的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃尽效应(Burnout)燃尽效应是早偿的一个重要的,也是最难度量的效应。它反映的是:当贷款池经历了多次再融资机会以后,其对再融资利率的要求比没有经历再融资机会的贷款池要更低。表现出来的现象就是当利率下降时,早偿率提高;然后,即使利率保持不变,早偿率也会下降;最后,即使利率进一步下降,早偿率也决不会达到最初的峰值。如果将贷款池看作是由异质性借款人构成的,燃尽效应可以得到最好的理解。鉴于借款人的多样性,因各自的需要进行再融资就不足为奇了。当利率下降时,由最大再融资倾向的借款人首先早偿;剩余的借款人面临着更高的再融资成本,早偿率较低;最后,组合中的是那些具有很高再融资门槛的借款人。(4)季节性效应(Seasonality)季节性反映了早偿行为和住房市场活动间密切的相互作用。在美国,早偿率往往在夏季月份较高而在冬季月份较低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交额。
四、住房抵押贷款证券的其他风险MBS作为固定收益证券的一种,具有和其他固定收益证券类似的风险。以下各种风险都是内含在MBS以及普通固定收益证券中的固有风险。
4.1利差风险以国债收益率代表市场收益率水平,利差就是其他证券化产品的收益率与国债收益率的差额。这是投资者投资风险证券所要求的风险溢价。利差不是一直不变的,当利差变大时,证券的价格就会下降。利差期限是度量利差风险的工具,表示的是证券的价格对利差变化的敏感度,具体计算上使用的是期权调整利差(OAS)。假定国债利率和波动性固定在当期说水平,分辨别将证券的OAS上升和下降100个基点,在这二个新的OAS上计算出二个新的价格,然后得出。
4.2再投资风险一般情况下,证券产生的现金流会用于再投资。再投资获得的额外收入取决于再投资时的利率水平及投资策略。再给定的投资策略下,由于市场利率变化导致的再投资收益的变化称为再投资风险。持有期越长,再投资风险越大;原有的投资期间的收益率越高,再投资风险也越大。利率风险和再投资风险方向相反。利率上升会导致证券价格降低;而利率降低会导致再投资收益的减少。
4.3期限风险一种期限长度的证券化产品可以替代另一种期限长度的证券化产品。由于二种证券化产品的利率风险不同,所以在替代是应进行一定的调整。投资者在调整时会使用平行移动假设,即不同期限长度产品的收益率会变化相同的数额,而收益率的实际变动通常又会背离该假设,这就产生了期限风险。
4.4流动性风险流动性风险反映了证券以接近于真实价值的价格出售的难以程度。衡量流动性的主要指标是交易商买入价和卖出价之间的差额:差额越大,流动性风险就越大。但是,如果投资者计划将证券持有至到期日,那么流动性风险就不是很重要。
参考文献
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[5]于凤坤.资产证券化:理论与实务[M].北京大学出版社,2002.
关键词：住房抵押贷款；风险；措施
1住房抵押贷款存在的风险
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
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住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
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［5］尚耀华，万威武．个人住房抵押贷款的风险与控制［J］．财经论坛，2006，（1）．
［6］雁，李云飞．住房抵押贷款风险分析［J］．燕山大学学报，2005，（11）．
银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。
笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。
一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位
投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]
银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。
被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。
需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。
笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。
可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。
二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位
借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。
住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]
债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。
三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位
借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网
四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位
银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。
【参考文献】
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[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。
[9]尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。
关键词：住房抵押贷款；交易费用；供给与需求量
在我国，向银行申请贷款购房的居民并不多。住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，据央行报告表明，我国个人住房抵押贷款市场的规模与西方发达国家相比仍偏小。2007年底我国个人住房按揭贷款占GDP比例为11.7%，而欧盟国家占GDP比率平均达到39%。其中英国为60%，德国为47%，荷兰为74%。由此可见，我国个人住房抵押贷款的增长潜力巨大，但交易费用的高昂成为其增长的阻碍因素之一。
1从债权人角度分析银行提高交易费用的原因
1.1对抵押物的审查
（1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘察和估价，从而直接增加了银行的成本。
（2）产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。
（3）对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。
1.2鉴别对象的费用
中国缺少个人信用制度，关于个人信用的信息零碎，不充分。为了获取信用状况需花费大量资源，如对借款人提供的各种证明其能力的文件真实性审查等。为了减少费用，银行不得不提高市场准入。如借款人资格限定，必须具有当地正式城镇户口，必须具有贷款行认可的单位作为归还贷款本息的担保人，必须杂贷款行存足相当于房价30%以上的存款。虽然可以将潜在的违约者排除，但导致了信贷配给。再者，银行缩短贷款期限。我国一般最长为15年，个别为20年。而英国可达15-25年，美国可达20-30年，最长可为35年。降低贷款额度或贷款比率也是措施之一。最高贷款额度为70%，但有30%存入款项，因而实际最高贷款额不超过40%，对解决购房的作用很小。
2从债务人的角度分析需求量小的原因
（1）磨鞋底费用。借款人为证明自己是低风险的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物评估报告、提供收入证明材料等。为此，不得不花费大量的时间和金钱。
（2）审批环节复杂，不习惯正规的借款交易。环节如下：①借款人贷款申请。②银行对申请审查。③对抵押住房的实地勘验和估价。④住房抵押的审批。⑤签订合同和协议。⑥办理产权登记手续。
（3）有形费用支出过高。过高的保险费、评估费和其他中介费用使许多有贷款购房意愿的居民望“贷”兴叹。如据1998年出台实施的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款以房产为抵押，必须办理住房保险，且要求保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，保险费由借款人承担。又如房产评估部门要求借款人每年必须对其贷款抵押的房产按市场现价评估一次，且每评估一次都按房地产价值的3%支付评估费。
3减少交易费用的措施
3.1建立个人信用制度
第一，建立由政府主导以股份有限公司为实体的全国性个人征信系统。如上海资信公司采集上海68万户银行消费信贷用户和118万张可透支信用卡用户的个人贷款以及透支信息，以此来判断其信用状况。第二，建立科学统一的个人信用评估指标体系。比如建立价值体系和信誉体系等，根据个人的有形无形资产，受教育程度和收入水平等来评估。第三，创建个人信用制度所需的法制环境。如通过立法明确对个人信用资料的搜集、整理、披露和使用，以及明确个人信用主体权利义务和行为规范。3.2发展住房二级市场，降低住房处置成本
第一，降低住房交易税费。今后应该重点降低营业税、契税和个人所得税。它们在交易费用中占80%以上，降低这几种税才能切实减轻住房交易环节中的税费负担。第二，简化交易手续，从而加快住房交易速度。第三，规范中介机构，提高其服务质量。第四，健全产权保障制度。房地产行政主管部门要严格规范并认真执行抵押登记制度，消除重复抵押和无效抵押，明确各方权利人产权边界。第五，健全抵押物处置制度。如健全抵押房地产实现制度，保证抵押权人能够从相关收入中优先受偿；健全对借款人的安置制度，建议由政府有关部门安置解决住房问题。
3.3政府的支持
首先，政府应制定和实施完整的住房金融法规和住房法规。其次，以政策优惠刺激金融机构向中低收入居民发放额度大，期限长和利率低的贷款。比如在住房贷款利息补贴额应该能弥补贷款人在利息上的损失或交易成本的增支；政府向住房贷款提供担保或保险保证，减轻违约风险，提高资产流动性和质量，以便在二级市场上出售。另外，政府应大力支持住房贷款二级市场的发展。贷款人可以通过在二级市场上将贷款债权转让给其他投资者的办法提前收回贷款，从而避免或减轻信用风险以及其他各种风险。
3.4中介机构的建立
建立对居民个人的资信状况进行调查和评估以及确认抵押物权属关系和产权转移的机构。规模效益和专业化可以带来省时和信息真实等一系列好处。更重要的是还可以避免因为不熟悉法律而可能出现的违法行为；另外，建立住房贷款发放的机构，银行寻找客户并办理具体的贷款手续，方便借贷双方。
3.5加快制度建设
要使居民住房抵押贷款市场得到迅速稳定的发展，需要完善的正式制度，如住房产权制度、住房抵押制度和住房价值评估制度等。另外，管理规定的颁行应通过立法渠道和法律形式来保证各项管理规定的权威性和协调性。
参考文献
［1］曾国安.住房金融：理论、实务与政策［M］.北京：中国金融出版社,2004.
一、当前我国房地产业概述
根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行的统计分析表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20％；当人均GDP提高到1000～1500美元，经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，住宅业将会进入迅速发展阶段。这种发展规律在我国也得到了较完美的印证。据统计，截止2003年底，随着人均GDP首次超过1000美元，我国城市人口比例已从1978年的17.9％提升到40.5％。
人均收入水平的提高和城市化进程的平稳推进，对我国经济的各个方面都产生了极大影响，房地产业飞速发展并迅速成长为国民经济的支柱产业。数据证明，从2001～2005年的五年时间里，我国的GDP从97314.8亿元提高到182320.6亿元，房地产投资则从6344.12亿元增加到15759.3亿元。自1999年国家实施扩大内需政策以来，出台了推动住房抵押贷款业务发展的相关政策，我国住房抵押贷款得以迅速发展，并成为各商业银行的重点发展业务。2003年底我国个人住房抵押贷款余额已经达到11779.74亿元，占个人消费贷款余额的75％，占金融机构全部贷款余额的7.4％。我国今后一段时期内，平均对住房抵押贷款的需求规模将达到每年3000亿元人民币，并且这一庞大的资金一经沉淀就是10～30年。如果仍然继续依靠商业性住房贷款和住房公积金贷款，将使商业银行的流动性问题日益突出。此外，尽管住房贷款的不良率相对较低，但数据表明其绝对数却在快速攀升。在此背景下，我们一方面应该尽快建立健全我国的住房金融体系，另一方面也要适时启动住房抵押贷款证券化，优化房地产金融结构，促进商业性住房贷款的良性发展。
二、推行住房抵押贷款证券化的现实意义
住房抵押贷款证券化（MBS）就是将缺乏流动性但其未来现金流可测的住房抵押贷款进行组合建库，以贷款库内资产所产生的现金流作为偿付基础，再由证券化专门机构购入，通过风险隔离、资产重组和信用增级，在资本市场上发行住房抵押贷款债券做结构性融资行为，并使住房抵押贷款的风险分散为由众多投资者承担的金融运作过程。该金融创新形式起源于20世纪七十年代的美国，最初的目的是为了满足退伍军人与中低收入者的购房需求。基于强烈的政府支持背景，MBS对调节美国住宅产业的结构性需求与促进社会稳定起到了重要的作用，并逐渐为世界各国所效仿。
推行MBS可盘活大量长期性抵押贷款资产，对于我国房地产业和房地产金融业的发展有着十分重要的现实意义。
（一）改善融资结构，增加金融体系的流动性。我们知道，保持合理的资金流动性是健全金融体系的重要内容。MBS的发展，无论是在金融主体行为选择还是在资本结构优化方面，都为一国金融体系的健康发展提供了稳定的资金来源。具体来看主要包括以下四个方面：
1、对住房抵押贷款本身的流动性改进。住房抵押贷款具有期限长、流动性差的特点。MBS通过资产重组，把住房贷款的未来现金流转化为当前的证券融资，就可以改善住房抵押贷款的流动性，有利于金融机构改进资产管理。
2、对资本市场流动性的改进。MBS的最终环节就是发行住房抵押贷款证券，由于这种证券的信用等级较高、收益稳定、风险较低，在资本市场上会受到投资者的追捧。这对于资本市场交易的活跃程度、交易资本的利用效率都有正面影响。此外，也会引导资金向住宅产业合理流动，降低资本市场的投机程度。
3、对房地产企业流动性约束的改进。鉴于住宅建设需要一定的建设和销售周期，必须有稳定持久的资金作保障。如果全靠住房抵押贷款，房地产企业就会受到严重的流动性制约，这不但影响企业和行业的发展前景，也增加了银行贷款的偿付风险。MBS的引入，为此提供了有效的解决途径。
4、对个人购房者流动性约束的改进。由于住宅类商品的特殊性，个人购买住房往往会受到预算的约束。MBS可以来缓解这个问题，为商业银行提供充足的贷款资金来源，从而增加个人住房贷款的可获得性。
（二）分散金融风险，稳定金融市场。MBS依托于住房抵押贷款证券及其制度安排把原始贷款银行的风险分散给更多的金融主体来承担。一方面作为MBS发起人的贷款银行通过发行住房贷款证券把原始贷款重组为不同风险与收益组合的标准化金融产品，从而把信贷风险分散给众多的市场投资主体，降低住房抵押贷款风险，优化资产负债结构。一方面MBS实际上就是把住房抵押贷款作为标的物，从中进行风险剥离，根据与稳定现金流相对应的风险，创新出更多的金融产品。这种风险分散的过程，对于金融市场的稳定和金融深化程度的提高都颇有益处。
（三）实现信用分工，提高金融效率。信用问题是金融深化过程中必须面对的问题，一国的信用体系是否健全，直接影响到金融活动能否有效地进行，以及金融市场的运作是否具有可持续性。信用分工就是通过对金融主体业务的创新和重组，来调整和优化不同信用层次所形成的信用体系，从而促进金融活动效率的提高。MBS通过信用分工机制，把住房贷款的单一信用进行重组，以使得各金融性专业机构能够专注于信用过程的某一个具体部分，从而形成竞争优势。考虑到信用处理是MBS的核心环节，推进MBS的过程也就伴随着信用体系的再创造和发展，这对于信用体系亟待完善的我国来说，具有特殊的意义。
三、我国推行住房抵押贷款证券化的制约因素
2004年个人住房抵押贷款总规模达到1.6万亿元，占全部金融机构贷款余额的比例上升到9.04％。这些都表明住房抵押贷款证券化的基础资产已初具规模。同时，四大资产管理公司在处置不良资产的过程中也逐渐积累了丰富的经验。开展住房贷款证券化业务条件已基本具备。但是，在我国仍然存在以下制约因素影响此项业务的开展。
（一）贷款的规模问题是影响证券化的基本问题。虽说我国住房贷款证券化业务的规模已经扩大，但其比例仍赶不上发达国家的水平。规模上的限制不利于形成贷款的资产池，不易达到证券化的规模经济要求。除此之外，证券化还要求有不同期限、不同利率水平和不同种类的贷款，而我国目前的住房抵押贷款还难以达到证券化的要求。
（二）市场参与主体的缺位或局限将制约我国住房贷款证券化的发展。首先，在确立MBS模式之前，必须要设立证券化专门机构（SPV）。但对在我国无论是由政府、银行共同出资组建专门的住房抵押证券公司，还是赋予国家开发银行从事此项职能，亦或是由金融资产管理公司担任SPV的职能，仍然存在争议。其次，以住房贷款为基础资产发行的证券信用等级不能达到投资级别，必须有信用担保机构为其担保以提高信用等级。但在我国没有此类专门的机构，到底是由政府还是SPV作为担保机构还没有定论。最后，在我国现阶段，投资主体主要是个人，带有一定的投机性。而作为市场主导力量的机构投资者，如商业银行、保险基金等投资于证券都受到一定的限制，不利于支持抵押证券在证券市场上的发展。
（三）有关法律制度中的缺陷亟待解决。住房贷款证券化必然涉及到商业银行转让或出售债券的行为。而根据《合同法》的规定，我国对合同债权的转让采取通知债务人的原则，那么如果商业银行每转让一笔债权都要通知债务人，银行的成本将大大增加。同时，商业银行出售债权会带来收入，这又涉及一系列税收，如所得税、营业税等使银行的支出增加。成本和支出的增加会挫伤其开展业务的积极性。
（四）证券化专业人才的缺乏，也将影响我国住房贷款证券化业务的推行。住房贷款证券化是一项综合性很强的业务。它联系着房地产、银行、证券、税务、法律、会计等各行业。并且，在证券设计、销售、评估等方面也需要较高的专业水平。这样的人才有待抓紧培养。
四、对我国推行住房抵押贷款证券化的政策建议
第一，扩大一级市场规模，规范操作控制质量。一个具有相当规模的一级市场是对更好地推行住房抵押贷款证券化相当大的支持，而且如果没有一个规范运作的一级市场就不能确保住房抵押贷款证券化的健康发展。
第二，着手建立证券化专门机构SPV。证券化过程中，最关键的中介机构就是SPV。它在证券化过程中承担了信用增级和证券发行的工作，是联接货币市场和资本市场、投资者与发行者的重要纽带。我国应加快在政府主导下设立SPV的进程。
第三，健全完善评级机构，统一规范信用标准。在住房抵押贷款证券化过程中，信用评级机构担负着十分重要的责任，其结果将对投资者的品种选择产生直接影响。可以说，独立、客观的信用评级是住房抵押贷款证券化能否成功的关键。国内评级机构必须加强与国际著名评级机构的合作，学习先进的信用评级技术，借鉴丰富的信用评级经验，提高我国信用评级水平，引导投资者开展投资业务。
第四，完善法律体系，更新税收会计制度。住房抵押贷款证券化涉及多个经济领域，具有系统性、复杂性、综合性的特点，为了住房抵押贷款证券化的顺利推行，应当建立一套完整、严密的法律法规体系，以确定其所涉及的所有参与者之间的权利义务关系，保证证券化的良性运转。同时，我们应当结合一般资产证券化的特征，认真研究住房抵押贷款证券化所具有的特殊性质，理清思路，制定相应的会计和税收制度，真实地记录和反映各个交易环节。另外，在证券化的实施初期，还应当采取多种方式来降低融资成本，以扶持住房抵押贷款证券化的长期发展。
