1.对住房维修基金重视程度的弱化
对住房维修基金重视程度的弱化，主要原因是受政府对其宣传力度的限制。虽然自1998年以来，住房维修基金成为我国法律所保护的基金项目已有十多年了，然而在现今，依然有许多人不清楚住房维修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房维修基金对其切身利益的重要影响。鉴于这种情况，大部分住户在缴纳住房维修基金时不理解、不情愿，不仅给代管部门的工作流程带来一定的麻烦，也不利于住房维修基金监督机制的扩展。
2.对住房维修基金管理层面的弱化
对于住房维修基金管理层面的问题，主要包括三个方面：
（1）缴纳问题。由于国家并未针对住房维修基金管理方面制定诸如缴纳标准、缴纳方式、拖欠惩罚措施等相关的法律政策与法律规定，从而造成了个体住户及开发商的拖欠或侵占现象。例如，开发商受利益驱使，强制性的侵占住房维修基金，在代管人员进行查收时，又利用诸多理由拒绝缴纳，这不仅损害了个体住户的经济利益，也很大程度上成为住房维修基金安全管理层面的障碍。
（2）管理问题。首先，住房维修基金是按照一定比例的分配，是归属于全体业主共有的大额资产。同时，由于住房维修基金所涉及的领域较为宽广，在代管部门进行管理时，容易出现非法挪用或不按手续私自使用等现象，这无形中降低了住房维修基金的安全系数，同时也是造成群众与开发商、群众与政府代管部门产生矛盾的关键之一。
（3）使用效率问题。住房维修基金虽有一定的增值功能，但发展至今许多住房维修基金仍处于托管状态，这不仅造成了大额基金的闲置与积压，也很大程度上阻碍了住房维修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部门及业主对于基金的如何使用存在较大的分歧，且没有明确的使用标准，致使大额住房维修基金成为国民经济的资金负担，不利于其实质性使用价值的充分发挥。
3.对住房维修基金监督力度的弱化
首先，代管部门的监督力度问题。住房维修基金是一笔大额资金款项，关联着较大范围的资金链条，然而大量基金处于托管状态，无形中增加了住房维修基金的安全障碍。同时，法律法规中也并未明示对住房维修基金的具体使用标准、使用规范及与其相对应的管理措施，这也给行为提供了可趁之机。其次，个体住户的监督力度问题。这跟上文中提到的对住房维修基金重视程度的弱化有着连带关系。
二、住房维修基金管理中的问题的解决方案
1.加大宣传力度，提升重视程度
对于住房维修基金国民弱化现象，政府必须采取有力措施及时改进，这不仅关系到个体住户的切身利益，也关系到代管部门的社会形象与社会信誉。例如，代管部门可以合理运用传播资源，与媒介进行有效对接，如可以利用地方电视台、地方报纸、网络以及一切可以使用多媒体交互传播的资源作为媒介通道，将住房维修基金的使用、管理、监督等重要性向住户公示，提升个体住户对住房维修基金的重视程度。
2.完善法律制度，强化管理措施
为有效解决住房维修基金在管理层面出现的缴纳问题、管理问题、使用效率问题，首先要完善相应的法律法规制度，优化住房维修基金法律效应的同时，提升了其法律权威。通过完备的法律体系与规定，保证住房维修基金的专款专用，从而保护业主在物业范围内的公有财产不被侵占[2]。这不仅是对业主个人财产安全的法律维护与保障，也是对住房维修基金合理法律程序的改进与更新，既有利于促进基金管理和谐，也有利于环节代管部门与个体业主所产生的资金矛盾与纠纷。其次，利用法律手段加强住房维修基金的管理措施，对基金的如何使用、如何管理、如何缴纳等进行明确规定，从而有效避免开发商钻取法律漏洞而获取的资金利益。再者，对于处于托管状态的住房维修基金必须安排专业的人员进行看管，并开展经济学家、代管部门代表及住户代表三方意见讨论，为高效提升住房维修基金的增值力度与使用效率出谋划策。这样不仅有利于使闲置的住房维修基金通过合法、合理的手段运作起来，也有利于为业主的资金投资构建有效保障。
3.优化监督机制，增强安全保障
降低行政管理部门对住房维修基金使用的行政干预，将其关注的重点转移到管理与监督上面来，并着力培育业主自治管理机制，建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度[3]。这不仅对住房维修基金管理提供了代管部门与个体业主的双重安全保障，也有利于提升其公众关注力度与监管力度，在有效维护自身利益的同时，也优化了对住房维修基金的监督机制。
三、结语
(一)能防范和化解公积金贷款风险
住房公积金档案是住房公积金管理机构在贷款过程中形成的文件材料，是缴存单位及职工住房公积金帐户设立、缴存、提取、使用、变更、转移、贷款、封存、注销等活动中形成的具有参考利用价值的原始记录。它保留着当事人的真迹，具备法律效应，是承担住房公积金管理的职能部门、经办机构和缴存单位、公积金贷款银行做好工作的依据，是防范和化解公积金贷款风险的有效凭证，当发生法律纠纷时，住房公积金档案可作为当事人凭据，采取相应措施，从而将风险降到最低。
(二)能为缴存人的切身利益提供保障
住房公积金每一笔业务的记载都与缴存公积金的职工的利益息息相关，随着住房公积金数量的增加，其档案数量急剧上升，其业务的拓展和管理的加强，内容更加丰富。加强新形式下的住房公积金档案管理是不仅是当前档案规范化管理的需要，且做好因业务产生的各种住房公积金材料档案的管理是住房公积金各项工作的基础，其档案管理的质量决定了住房公积金管理的规范程度，决定了缴存人切身利益的保障程度。
二、目前住房公积金档案管理存在的问题
(一)思想认识不够深
目前我区在档案管理方面普遍存在思想不够重视的问题，淡化政策性优势，防范意识不强，执法不够严，且档案管理人员大都是临时安排的，在档案管理部门匆匆培训即上岗，对档案管理的相关理论认识不深，缺乏工作经验，易造成贷后管理不善而致资金流失。
(二)基础设施不完善
住房公积金的档案记录着千千万万缴存人的公积金数据，其经营场地应与金融机构一样安全、规范，但在我区其办公设施与所承担的管理职责差距太大，只有6名工作人员，没有专门的公积金档案室，档案管理设备简陋，设置无法规范，档案库房无法保证，遗失、损坏的可能性极大，不仅难以保证其档案的安全性和准确性，且由于缺乏专门部门统一集中的保管，目前很多资料或凌乱或未分门别类摆放，也导致了资料查询的困难。
(三)管理制度不健全
住房公积金档案，作为一个新兴的档案门类，目前针对住房公积金档案管理工作还未制定出一个全国性的管理制度和办法．住房公积金货款档案工作尚处于起步阶段。而随着各级住房经办机构形成的文件、凭证等资料增多，我区在档案归档范围、保管期限、保存方法上缺乏统一性，规范性，没有一套具体的行之有效的管理制度，使档案资源利用不足，服务范围狭窄，针对性、互动性差，另外，由于没建立信息化管理制度和现行的“大而全”保存理念，使档案资料过过度膨胀，且大量的纸质档案占据空间，既增加了成本，又增加了工作量，限制了住房公积金档案资源的利用和共享，整体造成档案管理质量的低下。
三、加强住房公积金档案管理的对策及建议
(一)提高对公积金认识，依法进行管理
加强公积金档案管理是做好住房公积金业务的基础，针对我区管理防范意识不强的问题，一方面需加强组织领导。建立住房公积金档案工作组织体系，统一标准，保证业务资料的统一性和数据的真实性，以利于审查和装订。另一方面需加强人员培训。对档案管理的在岗人员进行相关培训和继续教育，不断提高其素质，以管好住房公积金档案。再次需加大宣传力度。宣传《住房公积金管理条例》等法律法规，同时，发放相关资料，让人们了解住房公积金档案管理工作，充分了解认识其重要意义，为领导的决策提供有效服务。
(二)完善基础设施建设，确保有效管理
应高度重视基础设施建设，建立我区自己的住房公积金管理中心和规范化的住房公积金档案室，配套办公设备，完善管理办公功能，有了标准的住房公积金档案库房和齐全配套的办公设备，档案的规范化管理才有了保障，才能提高办公效率，确保档案管理的有效性。
2007年美国的次级抵押贷款危机(简称次贷危机)爆发。基于当今世界经济金融的紧密联系,美国经济在全球的引领位置,次贷危机不仅给美国,也给世界其它地区带来了极大的震动。我国房地产市场近年来迅速增长，如何加强管理，避免类似美国次贷危机的发生,是我国房地产业和金融业面临的重大而紧迫的问题。本文从个人住房消费信贷风险管理的角度,对该问题进行探讨。
一、消费信贷
消费信贷是指商业银行以消费者的信用为基础，按照银行的有关贷款规定，向消费者发放的用于购买耐用消费品或个人消费支出不足时给予的贷款。它是消费者在其收入约束内，实现对商品和劳务超前消费的一种借贷行为，实质是适度的超前消费。消费信贷具有以下几个基本因素：
1.贷款对象。消费信贷的贷款对象是自然人。按照我国规定，贷款对象是具有完全行为能力的自然人。银行为了控制风险，消费信贷往往具有附加条件，比如贷款人要有稳定的工作和预期收入。
2.贷款机构。在我国，消费信贷的提供者是各类商业银行。商业银行从事消费贷款活动，属于其众多业务中的“零售业务”。
3.贷款用途。用于个人或者家庭的最终消费，如住房贷款、耐用消费品贷款等。生产性消费、经营性消费、集团性消费等则不属于个人消费信贷的范畴。
4.贷款条件。贷款条件是指在贷款过程中贷款的金额、期限、利率的限定，是消费过程中贷款申请人和贷款机构都十分关心的基本要素。金融机构往往要通过各种途径和方法，对贷款申请人的信用状况进行评估，然后决定贷款额度、期限和利率。
5.贷款的审查与风险防范。一方面，银行需要建立起个人消费信贷登记制度，对消费者的申请资料进行审查核对，确保资料的真实性;另一方面，在整个贷款和回收过程中，始终需要进行风险的防范，确保贷款质量。
二、个人住房消费信贷
个人住房消费信贷是金融机构向消费者提供融资，以帮助其购买或建造住房、进行住房装修或维修，从而达到提高居民生活水平、刺激消费、启动经济新的增长点的目的。同其他贷款相比，个人住房抵押贷款具有以下特性：
1.贷款对象的特定性。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为的自然人。
2.贷款用途的专一性。个人住房贷款是为了配合我国住房制服改革，拉动内需，支持城镇居民购买自用房，促进国民经济增长而推出的业务，其用途只能用于支付所购买住房的房款。
3.贷款期限的长期性。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年。
4.分散性。个人贷款笔数多、金额小。
三、个人住房消费信贷风险管理
1.消费信贷风险理论
(1)信用脆弱理论。信用的脆弱性，可以从信用运行特征来解释。信用是联系国民经济运行的网络,这个网络使国民经济各个部门环节相互依存、共谋发展，但这个网络上的任何一个环节即使是偶然的破坏都势必会引起连锁反应，信用良好的银行或企业也会因此受到牵连而陷入信用混乱之中。信用的连锁性和依存性是信用脆弱、产生风险的一个重要原因。
(2)预期收入理论。普鲁克诺在《定期放款与银行流动理论》中提出的预期收入理论认为:任何银行资产能否到期偿还或转让变现，归根结底是以该资产所投资的项目或借款人的未来收入为基础。如果未来收入可以加以分析估算并有保障,那么即使是长期性放款，通过分期还款的形式，也可以保持该资产的赢利性、流动性与安全性;反之，如果未来收入没有保证，即使短期贷款，也有可能发生坏帐，产生到期本息不能收回的风险。因此，商业银行除了发放商业贷款以及投资有价证券作为二级储备金外，还可以对一些未来收入有保障的项目和个人借款，发放中长期贷款，如项目贷款、设备贷款、住房抵押贷款和耐用消费品贷款等。
(3)信息不对称理论。根据申农的信息论，信息是用来消除某种不确定性的东西，不确定性实质上就是一种信息不完全的状态，而作为不完全信息重要表现形式的不对称信息是风险形成的根本原因。在商业银行信贷活动中，商业银行与借款人、商业银行内部的信息不对称，是信贷风险产生的根本原因。
借款人作为资金的使用者，对资金的实际用途、使用资金的负责和努力程度、资金使用的损益等情况拥有完备的信息；而作为资金提供者的银行，处于资金使用信息的劣势。借款人可利用自己的信息优势，从自身利益最大化出发，违反合同规定，隐藏资金使用的真实信息，将资金投资于高风险的领域，有可能造成银行资金本息不能按期归还，产生信贷风险。
信息不对称情况同样存在于商业银行内部上级行与下级行、管理者与信贷员之间。信贷员作为信贷活动的具体执行者，对信贷项目的风险、收益、偿还概率以及自己在信贷工作中的努力程度，具有较完备的信息，而管理者由于信息来源渠道的间接性和获取信息成本的存在，处于信息的劣势。因此，人信贷员可能为了实现自身效用的最大化，不按委托人的意愿行事，如在信贷工作中勾结借款人，虚报调查材料，贷款审查中徇私，对贷款使用的监督和催收不积极等，从而使信贷风险产生或加剧。
2.个人住房消费信贷风险管理
个人住房消费信贷风险是指银行个人住房消费贷款不能按期收回，造成信贷资金损失的可能性。由于个人住房消费信贷的发放和收回之间存在着一定的时间间隔，在此期间内各种不确定因素的影响，导致借款人不能按期还贷，造成银行贷款不能收回，消费信贷风险由可能性转变为现实性。这种风险是客观存在的，除来自借款人和银行外，消费贷款一旦发放，还面临着自然灾害、市场变化、经济政策改变等风险因素的作用。
四、加强我国个人住房消费信贷风险管理的措施建议
我国个人住房信贷风险防范体系的基本框架可以描述为：个人信用制度的风险预警机制，贷款银行内部风险管理机制，贷款保险担保和消费信贷证券化的风险分散机制以及体现政府参与和保障作用的风险监管机制。这四个方面内容的有机统一、相互协调形成“四位一体”的风险防范体系。为了避免美国次贷危机在我国重蹈覆辙，需要加强对个人住房消费信贷风险的管理。
1.建立和完善个人信用制度及体系。在市场经济发达的西方国家，信用是一个人在社会中生存的“通行证”。我国的住房贷款当前面临着个人信用制度的“瓶颈”制约。建立个人信用制度，一方面,可以降低银行事前风险控制的成本;另一方面，可以通过信用制度的奖罚机制，有效降低消费者的“道德风险”,使“信用抵押”比没有保障的房产抵押来的更有效。具体措施包括:
(1)建立个人账户体系严格依靠法律手段实施以储蓄实名制为基础的综合性信用账户，并结合个人收入申报制等有关税收政策,使个人作为“立信”基础的货币资产具有真实的衡量标准。
(2)建立一个设置科学、机制灵活、管理方便的个人信用管理机构，是建设个人信用制度的基本前提。
(3)注重与国际行业标准接轨，建立科学严谨的个人信用评价指标体系。
(4)建立网络化的信息交换制度。现代信息技术的应用和以分行为单位的数据集中的实现，为个人信用评估动态调整提供了条件。可以利加强银行同业间的信息交流，实现信息共享、资源共享从而简化消费信贷受理环节，降低交易成本。
2.完善贷款银行内部风险管理体制。从银行内部,要加强内控管理，规范业务操作，严格个人住前审批,完善贷后管理机制,全力控制个人不良贷款持续增加的局面。对重点、优质客户实行客户经理制,落实责任,为其提供差别优质服务、特色服务;对不守信用者,则要采取措施强化其信用观念。
3.建立良好的住房信用风险分摊机制。虽然市场经济下的主体是企业，但是政府在个人住房贷款风险管理上，也可以发挥一定的作用。在住房信用分摊上，一方面，可以通过政府的手段进行分担，如建立健全政府中介担保服务；另一方面，通过金融工程的理论的应用，创新保险品种，有效防范贷款风险。
我国住房二级市场上的租赁市场起源于双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展。公房上市问题则源于以非市场价出售公房；以非市场价格购得的住房只能获得部分产权。这就是房改房部分产权的由来，也是目前公房上市所面临问题的由来。
住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。目前的问题是存量住房如何完全市场化以及存量与市场化了的增量的并轨。而放开和发展住房二级市场，恰能完成这个双重任务。
据抽样调查，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.住房二级市场目前存在的主要问题有：市场发育严重不均衡；法规政策不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格；收益分配缺乏标准和公平，出现住房分配不公的显化和货币化；住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配；等等。
理清住房二级市场的收益分配问题是规范和发展住房市场的关键之一。
本文对二级市场的收益分配问题进行理论分析，得出如下结论：
――如果承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。
――公房使用权价格评估应采用收益还原法，房租和地租分开评估。
――如果承认既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权
――对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。
在上述分析和判断的基础上制定发展和规范住房二级市场的政策
一、住房二级市场诞生的历史背景及其诱因
1、住房二级市场的界定
从住房参与流通的时序结构来划分，住房市场可以分为一级市场和二级（次级）市场。香港分别称为一手市场和二手市场。一级市场指新建住房流量的权属首次让渡的市场，如新建商品住宅的买卖、租赁等。二级市场指存量住房的交易市场，即住房权属的转让或再转让的市场。在发展比较成熟、稳定的住房市场上，二级市场上的交易量是反映住房市场景气的重要指标。
有必要区分住房存量与流量两个基本概念。住房存量指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量。因为有形的建筑物在其有效使用期内是相对固定的，故称为存量。短期内住房的存量供给是无价格弹性的。每一时期住房存量供给的新增加量称为住房流量（供给），亦即住房投资。住房存量变的变动就是住房净投资额。还有一个“流量概念”�；�；住房服务流量，即每一段时期内住房的所有特征所提供的无形的消费效用的总和。住房服务可以看成是从住房存量在其寿命期内源源不断“流”出来的，故称为流量。住房存量的供求构成住房买卖市场（含新建住房市场与旧有住房市场）；租赁市场上买卖的则是住房服务，其价格为租金。
目前，各地广泛存在一、二、三级房地产市场之分。一种分类法是：一级市场指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场指存量房屋的买卖和租赁；三级市场指房屋使用权的转租与转让（臧美华，1999）。显然，三级市场上的房屋亦属存量。上海、天津等地的划分是：一级市场指土地市场（国务院1992年11月4日颁发的《关于发展房地产业若干问题的通知》中即规定“一级市场即土地使用权出让”），二级市场指增量房地产市场，三级市场指存量房地产市场。本文则将住房市场分为一级市场（新增量市场）与二级市场（存量住房市场）。
如果存量住房的产权是清晰的，其交易并无多大可讨论的价值，故私房交易不在本课题研究之中。本课题只研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，具体包括以非市场价格购买的公有住房（即按房改政策购买的住房，亦称为房改房）与非商品租金承租的公有住房的上市问题。前者属于住房买卖市场，后者属于租赁市场（住房服务市场）。
2、双轨制下公房转租及公房使用权市场的逐渐发展
公房的转租其实历来就有。在住房行政实物配给的计划经济体制下，低租金导致的住房短缺极易诱发黑市行为，不过当时个人承租的公有住房转租比例较小，主要是单位承租的公房，尤其是公有商业用房的高价转租。
房租改革开始后，公房转租的范围扩大到公有住宅。当时公房转租属违法行为，为各地房地产管理部门所重点打击、查处。但市场租金与政策性租金的可观差额的吸引力使公房转租屡禁不止，且数量越来越多，呈半公开化。
公房使用权的买卖则起源于实物换房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考虑，不少地方的房地产管理部门成立了换房站，举办换房大会。由于换房存在地段、环境、面积等差异，因此在实物换房的基础上发展为货币补偿的差价换房，此后一直存在。
1994年天津的一些换房市场已变相为公房使用权的买卖市场。天津市河西区房地产管理局下属的龙都房地产经营发展公司率先成为一个公房使用权有偿转让的中介者、经营者，当时引起业内人士的关注（陆岩，1996）。
在北京，公房使用权交易一直受到严厉禁止，如北京1987年《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中明确规定“严禁出卖公房使用权”；1991年《北京市人民政府关于查处非法买卖公有房屋使用权的规定》一直执行到今。
在沈阳，80年代末就开始了群众自发、秘密的地下隐形出让房屋使用权活动。1991年沈阳市房屋租赁公司即开展了公房使用权有偿转让的试点。
上海市1996年率先推出了公有房屋置换的政策，展开了“差价换房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局颁发了《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》，允许住房承租人把不可售公有住房按市场交换价值转让使用权，或换购商品房，或互换使用。
1997年5月，武汉市了《直管公有住房使用权有偿转让管理实行规定》，在全国首次公开允许直管公房承租人将使用权转让。
目前，公有住房使用权的交易（出租、转让、交换）在全国许多城市兴起。
3、公有住房出售的价格序列及产权结构
（1）公有住房出售过程中的价格序列
1979年，国家城建总局从国家补助的住宅建设投资中，分别拨给陕西、广西一部分资金，在西安、南宁等市进行建房全价（土建成本价）出售给私人的试点，从而拉开了我国城镇住房制度改革的序幕。
1982年4月，国务院选定在常州、郑州、四平、沙市等四个城市进行“三三三制”出售公房，售价仍以土建成本价为准，政府、企业、个人各负担房价的1/3.1984底，城乡建设环境保护部把北京、天津、上海及全国23个省的82个城市作为补贴出售公房的第二批试点城市。
1988年提出了不发补贴、优惠出售公房的办法。优惠价以公房标准价即住宅建筑本体造价加征地拆迁补偿费为基础计价，扣除折旧、单位给职工发放的住房补贴及一次性付款优惠等。据笔者（1995）估算，一般来说，新建住宅的优惠价为其标准价的80%左右，旧有公房的优惠价为标准价的60~70%.从1994年起，出售现有公有住房价格从标准价过渡到成本价。标准价按负担价和抵交价之和测定。一套建筑面积为56M2的标准新房的负担价，1994年为所在市县双职工年平均工资的三倍；抵交价按双职工65年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。
成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。
从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用房相衔接。经济适用房按微利价向中低收入家庭出售，其价格在成本价的七项因素上再加3%以下的利润，建设用地实行行政划拨。安居工程房则以成本价销售。
集资建房、合作建房适用于经济适用房的规定，但目前许多单位集资、合作建房给予职工的优惠比较多，类似于优惠价。
公有住房出售价格的演变，反映了我国住房制度改革及存量住房市场化的渐进性。
（2）已售公有住房的产权约束
流行的观点是：无论是土建成本全价、三三三制价、补贴价、优惠价还是标准价、成本价、微利价出售公有住房，由于购房者享受了或多或少的公家的补贴或优惠待遇，因此与按市场价购房获得完全产权相比，用非市场价格购得的住房只能获得部分产权，即对其所购房拥有的产权作出一定限制。这就是房改房部分产权的由来，也是目前放开和发展住房二级市场所面临问题的由来。
对部分产权房的规定，最早见于国务院房改领导小组1992年1月1日《全面推进城镇住房制度改革的意见》。1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》对部分产权再次作出了明确规定：
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权；原售房单位已撤消的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
职工以成本价购买住房的，产权归个人所有，一般住用五年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
不少地方明确规定了部分产权的比例，如北京市规定，职工按标准价或93年（含）以前按优惠价购买的住房，职工和原产权单位享有的产权比例分别为94%和6%.广州市则规定，以标准价购买的住房，职工和原产权单位的产权份额分别为80%和20%.应该说，国家政策对房改房上市早已作出了较为明确的规定。目前的问题并不在于应不应该放开住房二级市场，因为不放开关系到政府的声誉与政策的“动态一致性”问题。目前的问题在于如何具体操作。
二、开和发展住房二级市场的必要性和经济效应
1、放开和发展住房二级市场的必要性
（1）住房制度改革的连续性及住房市场化的整合从时间维度上看，房改方案虽多种多样，但一直是朝市场化方向逼近的。从房租改革来看，从最初的发放住房券实行“空转”、以息代租、提租补贴、小步提租不补到实行准成本租金、成本租金，市场化程度缓步前进。以房租占消费支出的比重来衡量的住房市场化程度1995年为20%，以住房价格市场化程度衡量的住房市场化程度1995年为33%（曹振良，傅十和，1998）。
从横向来看，住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。
目前的问题是存量住房如何完全市场化以及未完全市场化的存量与市场化了的增量的整合与并轨。很显然，放开和发展住房二级市场，允许已售公有住房和未出售公房使用权以市场价格交易恰好完成了这个双重任务，这正是改革的历史必然性。
（2）放开住房二级市场；
一种帕累托改进的住房市场化路径改革的方式不外乎两种：帕累托改进和非帕累托改进。前者因不损害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要损害某些人的利益，所以改革成本较大，但如果能用改革的收益对受损者进行适当补偿，也能缩小改革成本，逼近帕累托改进（樊纲，1990）。如果我们承认公有住房售前及售后的产权安排，那么，放开住房二级市场，允许已售公房再出售和公房使用权交易，这两种交易形式都是帕累托改进。
低租金制下公房使用权的凝固化、禁止流动是一种低度均衡，导致消费者效用损失和房产资源配置的效率损失（傅十和，1997）。公房使用权的交易能使交易各当事人均能受益：转让公房使用权者获得了住房福利货币化的现金收益；受让者通过支付使用权价格承租到了合适的公房；虽然受让者仍只向国家交纳低租金，但国家从交易中获得了税费；从事交易中介的企业获得了佣金，各方效用均有提高，是一种帕累托改进（傅十和，1997），亦即是一种利益最大化且改革成本最小的改革方式，一种最为顺利最为理想的改革进程（樊纲）。
2、放开和发展住房二级市场的经济效应
放开和发展住房二级市场的经济效应有：
（1）制度效应：住房二级市场的发展，保证了房地产制度改革的连续性，为存量房地产的市场化与增量市场找到了一个衔接点与整合点，加快了住房新体制的建立。
（2）消费效应：住房实物补贴的货币化会增加居民的消费选择空间，提高消费效应（傅十和，1997）。居民可以利用住房二级市场以旧换新、以小换大、以远换近，改善居住条件，促进人力资源的流动。
（3）资源配置效应：存量房产上市交易，能调剂余缺，引导房产资源在市场机制下的合理配置，实现存量公房的真正价值。二级市场上的抵押贷款扩张也为银行的大量存款找到了投资机会。
（4）刺激住房一级市场：已售公有住房上市后的购买者一般是无力购买新建商品房的人，而售旧房的居民利用销售收入、储蓄及抵押贷款可以购买商品房，如此推来，二级市场的发展不但不会吸走一级市场的购买力，相反，反而会吸纳、消化一级市场上的积压商品房。
（5）对经济增长的拉动效应：居民售旧后重购的住房其面积一般大于原旧房，因此新增住房需求量蔚为可观。据估算（谢家瑾，顾云昌等，1999），放开住房二级市场，全国城市和建制镇每年可增加住房需求量平均约2800万M2左右，对空置住房的消化吸纳及住房投资有很大的拉动作用。
（6）可以减轻地方政府负担，增加地方财政收入。政府在一级市场上的各种非住房工资补贴、优惠或免费可以通过二级市场回收。目前，不少地方政府对二级市场房地产交易征收下列税费：卖方缴纳5%的综合税率（含营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增殖税、个人所得税）、1%的土地收益金；买方缴纳2%~4%的契税、0.50/00的印花税、10/00~2%0的产权登记费；买卖双方各缴0.5%~1%的交易手续费，能增加政府财政收入。
三、我国住房二级市场发展的现状及主要问题
1、已售公房上市意愿
购买公有住房的人主要是为了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一组调查数据给出了一个粗略的估计。
北京市曾对怀柔县一个505户的居住小区进行的一次典型调查表明，已售公房的出租、出售市场容量约占已售公房总量的30%左右1.上海市1996年在长宁区、青浦县、南市区分别对4300、7700、4600多户已购公房户进行了问卷调查，结果表明：其中想通过已售公房上市来改善居住水平的分别占31.9%、33.1%、33.7%；在嘉定、虹口、徐汇、静安等区的调查结果也大体在1/3左右2.温州市房地产交易中心去年的抽样调查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脱手，将购买力100~120M2的新房。
一项对秦皇岛市1000份问卷调查的统计分析表明：对住房条件不满意的有41%；若允许公房上市将出售现有住房的有27.5%，待条件允许再售的有23.7%，即有出售现住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改办牵头举行的“房改房上市意愿”市场调查表明：80%的人们对现有居住条件不满意；约56%的人表示，只要房改房可以上市并有合适的房子，他们将会在1~2年内通过卖旧房来买商品房，或出租旧房买新房。
可见，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.
2、住房二级市场上的交易形式
除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二级市场上的交易形式还有多种：
（1）“贴价换房”，指已购公房住户与开发商之间“已旧换新、差价补贴”。居民以旧有公房向开发商换取新建商品房，并支付差价；开发商回收旧房以安排拆迁户、再出售或委托房管部门经营。如常州、姜堰市等。
（2）公房使用权置换。居民将自己承租的未（不可）出售公房按协定的价格可以以下列形式进行交易：
A与其它出租的公有住房相互交换使用，支付差价，即所谓“差价换房”。
B将公房使用权作价换购商品房、私有住房、平价房、安居房等；
C将公房使用权转让给房地产开发公司、房屋置换公司或居民，获得相应补偿费。
后两种方式中，受让方继续按现行租金政策与公房产权单位建立租赁关系。
公房使用权交易主导了天津住房二级市场，在上海亦颇为流行。
（3）购买、上市并步走。如青岛市去年年底规定，居民承租尚未购买的公房，如果找到了买主或换房者，可将购买该住房与上市出售或交换并步走，价格商议，且增值收益归己。
灵活多样的交易形式活跃了二级市场，也反映了群众的创造性。
3、我国住房二级市场交易规模
从1996年开始，全国有35个大中城市开始了住房二级市场试点工作；从1997年开始，这些城市已基本放开了二级市场，一些城市如上海、天津，住房二级市场已初具规模，但与香港二级市场高达85%的转手率相比，大陆的住房二级市场尚处于起步阶段，且存在严重的区域不平衡。以下一组数据反映了一些城市活跃的住房二级市场。
上海住房二级市场是全国最活跃的，下表列出了上海近年来住房二级市场交易兴旺的有关数据。
1998年全上海市差价换房总成交户数为5029户，总成交面积16.63万平方米，其中转让4388户，面积14万平方米，金额2.97亿元；交换641户，面积2.63万平方米。
天津市1996~1998年全市累积办理直管公房置换34455户，建筑面积约115.2万平方米；其中交旧房购新房5433户，占16%；以小调大21821户，占63%6.江苏省房改办自97年6月起在南通、江阴、常熟三市进行已购公房上市交易试点以来，三市共成交了3252套，出售已购公房后又再购新房的有3049套，南通市每户新购住房面积平均增加了32平方米，江阴为38平方米，常熟为53平方米。
武汉市房地产交易互换中心从96年初开始试点，到97年10月共办理直管公房使用权有偿转让3423户。
4、各地发展住房二级市场的政策
目前，北京市的已售公房上市方案仍在讨论中，但全国许多城市已经出台了各自的政策和规定。
（1）关于入市时间限制。上海、温州、唐山、牡丹江等市允许房改房出售后即可上市；深圳规定部分产权房须住满一年后才可入市；广东规定以标准价购买的公房须住用五年，以成本价购买的住房须住用一年才可上市。
（2）上市准备工作。秦皇岛、厦门、广西的大部分城市已全面展开了职工住房普查；郑州、南京也建立了职工已购公房查询系统，为二级市场的开放做好了基础性工作。
（3）税费与收益分配。大多数城市采用了优惠的税率与费率来刺激二级市场。如天津自98年起将房改房上市交易税费由13.3%降至5%.上海对已售公房再出售征收5%的综合税率及1%的土地收益金，售后6个月内再购住房的，对售房收入中用于新购房款的部分减免综合税率；不可售公房交换使用，对取得收入的一方征收5%的综合税率；换购商品房、私房的，先对转让收入征收5%的综合税率，以后6个月内再购房的则退还所征税。福建的税制与上海市相似。柳州仅对卖方按成交价征收0.5%的土地收益金和3.5%的综合税率；售房后6个月内再购新房的，如果购房价格高于售房收入的，退还所缴综合税。启东市的做法则比较特殊，公房上市税费与私房交易一样对待，单轨制运行，税率虽高，但人们仍可以接受，操作起来也比较方便，且便于监察、财政部门监督（王鸣，俞茂昌，1999）。
（4）二级市场上的抵押贷款。一些城市为二级市场推出了购房抵押贷款，如农业银行天津分行今年推出了二手楼按揭贷款，贷款年限为8年以内，最长不超过10年。建行福建省分行今年4月推出了二级市场住房贷款，贷款最高额可为二手房评估价或成交价的6成，最长期限20年。杭州给二手房予以公积金贷款，最高限额和新建商品房一样为15万元，最长期限20年；二手房公积金贷款额最高不超过二手房转让评估价的50%，组合贷款不超过70%.最近北京农行也推出了期限可达15年、贷款额可达评估价的七成的二手房按揭。
（5）二级企业上的抵押贷款担保。上海长宁区建立了置业服务公司，提供按揭担保，10万元以下仅收700的担保费。成都市担保公司是市房地产交易中心的下属机构，从98年10月底正式运作到今年元月底，共承办了156户个人住房置业贷款担保业务，担保金额达1300多万元。江苏省广厦居民住宅贷款担保有限公司也于今年年初成立。
（6）二级市场上的中介服务。二级市场发展较快的地方，中介服务也较完善。天津至98年底，共有房地产中介企业341家，房地产经纪人1622人。上海房屋置换股份有限公司在全市拥有108家连锁店，提供登记上网、勘察估价、置换、租赁、收购等业务；上海房屋租赁业网络搭载在“上房置换网”上，已于今年4月启动；长宁区还成立了收购公司，让居民可以先获得售房款再买房。
各地丰富的探索方案为规范和发展住房二级市场制定有关政策提供了重要的参考。
5、我国住房二级市场目前存在的主要问题
我国住房二级市场目前存在的主要问题有：
（1）住房二级市场发育具有严重的区域非均衡性。一部分地区已购公房上市和交易都很活跃，一部分地区住房上市比较活跃，但交易清淡，还有部分地区公房上市和交易均不活跃。
上海住房二级市场无论是房改房上市还是公房使用权交易，都很活跃。
天津公房使用权交易一枝独秀，房改房上市反应并不积极。
北京目前尚未出台关于二级市场的政策规定。
浙江省房改房上市办法公布后，各市县反应冷淡，很少动作。
成都二级市场也很清淡。在去年9月由政府部门出面举办的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易会”上，二手房出售不过30套，约3000平方米，仅占整个交易会成交额的1%.今年初，重庆公房上市更为冷淡。
以公房上市交易置换为主的98青岛商品房展销会为期三天，咨询的市民达14万多人次，但实际登记交易的还不到2000户，看者多，买者少。
福州自去年开放二级市场以来，实际成交仅17户，与该市已购公房的8.6万户相比，太微不足道了。
武汉今年三月举办了“已购公房上市交易大会”，但成交量仅是个数。广州2月1日出台已购公有住房上市规定以来，成交亦是寥寥。
成交不旺的原因主要有：实物分房的末班车促进了住房建设，挤占了市场容量；居民购房主要是为了自住，要卖旧买新可能还需要一段时间等待人口结构的变化及人员的流动；旧公房的市场价格相对于居民的收入来说仍然太高；对房改房上市的规则理解不够；商品房不理想；单位阻力大，一些单位以住房控制职工，阻止公房上市，一些单位仍在水电、物业管理等方面给予补贴。
（2）已售公房产权发证工作有问题，阻碍房改房入市。
居民只有取得了合法的房产所有权证和土地使用权证后，才能进行房地产交易。但目前许多地方公有住房出售以后，买房者迟迟拿不到产权证。如武汉市，许多产权单位收了职工的钱后，迟迟不办证，目前已购公房50多万套，但住房证、土地证办结率仅为1/3.9又如成都市，1996年开始出售全产权房，迄今已办理所有权证20余万份，但相当部分被职工所在单位扣留，尤其在科研单位更为严重，因为单位担心人才流失。这也是成都市住房二级市场迟迟未能启动的主要原因之一。10广东一些单位则规定职工未在单位服务一定年限（10、15、20或25年），就拿不到产权证，不能上市交易。
（3）二级市场相关的法规政策还不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格。
不少地方尚未出台二级市场的相关法规与政策（如北京），有的城市目前还是禁止中介机构经营、受理公有房屋的使用权买卖的中介服务（如无锡）。
部分产权房相当于职工与单位共有，但各自精确的比例到底是多少，还很模糊，致使一些地方因担心收益分配不公而迟迟不能出台政策。在转售已购公房之前须购买剩余产权及补交土地使用权出让金，在未得收益之前就必须先付一大笔钱；原产权单位施加的约束及上市时间限制等，这些都妨碍了入市的积极性。有的城市规定一定级别以上的干部住房暂时不准上市。
（4）住房二级市场上的中介服务、金融服务发展滞后。
由于二级市场运作尚处在摸索之中，相对于一级市场来说，经纪服务、估价服务、咨询服务、银行信贷、按揭担保等市场服务明显落后，甚至空缺。不少经纪企业规模小，操作落后，信息网络贫乏，市场透明度不高，欺骗行为、暴利现象时有所见。由于缺乏对已售公房产权及公房使用权交易性质的清楚认识，导致二级市场上的估价方法不当，很粗略。合格的估价机构太少，满足不了市场需求。如天津市98年底共批准26家房地产评估机构，其中18家为临时机构；该年共评估房地产926件，但该年私房交易量为5065件。12绝大多数住房抵押贷款仍集中在一级市场上。
（5）收益分配缺乏标准和公平，出现了住房分配不公的显化和货币化。
首先，对出售已售公房、转让公房使用权的收益中的哪一部分进行分配，按什么比例分配在理论和实践上均存在争议，尤其忽视了对土地收益的评估、分割。由于缺乏一个完整的职工住房数据库，使得一些用不当或非法手段多占住房的人大发横财。不少地方片面追求活跃市场，忽视了社会公平，税费减免特别优惠。另一些城市则因担心国有资产流失，使不公平合法化、货币化，而采取了严格的收益分配办法，或者不敢及时出台有关政策。
（6）住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配。
已售公有住房大多面积较小，房型设计欠合理，设施老化严重，物业管理落后。想出售已购公房的人大多数是为了改善居住条件。但如果买不到合适的新房，卖旧就受到抑制。而新建商品住宅的高价使工薪阶层难以承受。因此二级市场的启动有赖于一级市场的调整，尤其是经济适用住房的发展。另外，货币化分房方案实施的程度决定了二级市场上的有效需求，如果未分到公有住房的职工不能获得足够的补偿，是无法以市场价购买旧有公房的。
四、对住房二级市场有关问题的理论分析
1、公有住房产权边界及住房福利的货币化
追溯公有住房投资来源，公有住房的产权包括了国家产权、职工产权和企业产权（曹振良，1996）。职工产权是由国家和企业对职工工资中住房消费含量的扣除形成的，由此导致了计划经济体制下的低工资与低房租制，国家和企业必须以远低于影子租金的政策性低房租来保障职工的住房消费权益。职工低价承租公房的权利可视为一种计划权利，相应的，表现为国家和企业的一种计划义务（盛洪，1991）。
如果把公有住房初始投资看成是一个股份组合，那么公有住房的产权结构可以视为一种股权结构，公房使用权转让收益应按这个股份比例来分配。这个精确的股份比例究竟是多少？这是另外一个课题的研究内容。据1996年一项由北京市房改办、人大投资系、北京房地产研究会共同对公有住房产权界定与相关政策进行专题调研的结果显示：公有住房产权中1/3归职工，2/3归国家和企业，这个结论是否具有普遍性，尚待验证。
从公有住房出售的价格构成中，可以反推出国有住房产权的界定。无论以何种价格购买公有住房，国家均从基准价格中扣除了工龄折扣（相当于买房前未含足的住房消费含量的一次性补偿；如果买房后不再补发住房补贴，则还包括了未来年限部分住房消费含量的提前一次性补偿）即住房福利（暗贴）的货币化、现住房折扣、一次性付款优惠等（后两者类似于商业促销上的折扣优惠），职工向原产权单位交纳的购房款应相当于职工买回了住房中的国有产权及企业产权份额，从这个角度看，无论职工以何种价格购买到了公有住房，均应视为职工取得了住房的完全产权（全部住房资产价值份额）。这种计划权利和计划义务的产权化与货币化及其交易，就是一种市场化过程（盛洪，1991）。但公有住房出售时未考虑到地价，这个问题将在后文中讨论。之所以会出现不同的公房出售价格，主要是住房价格和职工收入在不断变化。优惠价与当时居民收入的比例应该大体上近似与现在成本价与职工收入的比例。显然，如果我们承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。一个例证是：在启东市，房改房上市征求原产权单位意见时，没有一个单位提出要与职工分享售房收入，他们普遍认为，当初房改售房是从优惠中还了一笔历史帐（一次性住房工资补偿）（王鸣，俞茂昌）。
>同样，公房使用权的买卖也是住房福利产权化和货币化的一种方式。低价承租公房者获得了隐蔽性的实物福利，相当于市场租金与政策性低租金的差额，这差额的资本化现值就是公房使用权买卖的价格，即住房暗贴的显化（傅十和，1997）。
住房福利的货币化，其所需货币来源于住房二级市场上的购买者和置换受让者，他们的货币选票则来源于货币化分房方案实施过程中所发放的住房补贴，即未分到公有住房或标准不够的职工所应获得的住房补偿。因此，住房二级市场的启动和发展有赖于住房福利货币化的进程。
2、公房使用权交易的性质及估价办法
本文一直沿用了实践操作中“公房使用权交易”这一概念，实际上，与土地使用权可以有偿出让、转让不同，公房使用权的交易实质上是公房租赁权的交易，只有先取得租赁权，才能享有使用权，公房使用权价格的实质是获得低价承租公房的权利的价格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在现实生活中，公房使用权的买卖表现为房租证的买卖就是例证。因为公房使用权交易的受让者支付使用权价格后，继续与原产权单位保持租赁关系，交纳政策性低租金，显然，公房使用权价格的存在只是因为市场租金与政策租金存在一个差额。如果公房租金达到市场租金水平，公房使用权转让中的受让者除了向国家交纳市场租金外，难道还会愿意向转让者支付一个使用权的价格吗？亦即当公房租金市场化了以后，公房使用权价格就变成零了，显然这是个悖论。因此公房使用权交易实质上是低价承租公房的权利的让渡。后文仍沿用公房使用权交易这一习惯说法。
了解了公房使用权交易的性质，就可以找出合适的估价办法。公房使用权价格就是取得公房使用权后所预期净收益的现值。净收益即公房市场租金与政策租金的差额。简而言之，公房使用权价格是公房市场租金与政策租金的差额在公房承租期内的贴现值之和，用公式表示为：
其中，P：单位面积公房使用权价格
MRi：第i年单位面积公房的年影子租金（市场租金）
SRi：第i年单位面积公房的年政策租金
ri：第i年的贴现率
n：公房承租年限
以上方法实际上是收益还原法。显然，只要政策租金与市场租金仍有差额，公房使用权就有价格；一旦公房租金完全市场化，公房使用权价格就为零。因此，公房使用权价格随租金改革幅度而降低。
天津市房地产管理局提出的的成本估价法（徐大章，高翔，1999；李新年，杨士凤，1999）亦颇有新意。他们认为公房使用权价格就等于公有住房的现在市场价减去公有住房当时的实际售价，亦即公房使用权价格就是原公有住房产权中职工产权的货币化。公有住房的现价用同类商品住宅的平均价格作参照。这种方法的缺陷是：（1）未考虑地价的影响，如果商品房价格中未包含地价，那么用1%~5%的地理位置、环境地段调节系数是远不够的，因为大部分已售旧公房处在市中心或交通要道；如果商品房价格中已包含地价，则再用调节系数则是重复。（2）将住房职工产权概念视为一个静态概念，事实上，随着货币分房方案的推行，职工工资中住房含量逐渐提高，从而公有住房中职工产权份额逐渐减少。设想明天公房租金一步到位完全市场化，则明天公房使用权价格为零！据他们的实证分析，用成本法评估的公房使用权置换价格，基本上是同类商品住宅平均价格的65%~75%，意即公有住房中职工产权的份额为2/3以上，这与前面提到的1/3不尽一致，因此，其可靠性有待进一步验证。
故此，笔者主张采用收益还原法，房租和地租分开评估，市场租金以同类或同一供需圈内的私房租金或商品房租金作参考，或按租金的六项（不含地租）因素测算；还原利率采用出租住房的投资收益率，政策租金由政府所规定的租金改革日程决定。这种方法能充分反映租金改革路径给使用权价格带来的影响，故比较准确、公平。对于公房使用权交易比较活跃的地区，也可采用市场比较法。至于地租地价如何处理，下文再讨论。
3、住宅用地定价理论的重新思考
古典经济学家认为，作为天赋资源的土地，其报酬是一种经济盈余，即土地租金是土地产出总收益扣除非土地要素报酬后的剩余。土地租金的资本化即为地价。把该思想运用到住宅用地来看，住宅用地地租应是居民收入扣除非土地服务消费后的剩余。居民收入高低决定了住宅用地地租地价的高低。
我国的公有住房、安居房、经济适用房均采用划拨土地使用权。按《城市房地产管理法》的规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为，除另有规定外，没有使用期限的限制。可见，划拨土地使用权可以无偿，也可以仅交纳补偿安置等费用。划拨土地使用权转让时，受让方应补交土地使用权出让金，或由转让方将土地收益上缴国家。划拨土地使用权上的房屋出租营利时，应将租金中所含土地收益上缴国家。
依上述规定，目前出台的一些公房上市办法规定（即使成本价购房也）必须补交土地出让金或土地收益给国家。这在法规政策上是一致的，、但存在以下问题需重新探讨：
（1）成本价及经济适用房售价均包含了建设用地的征地和拆迁补偿安置费。划拨土地使用权不必交纳征地费。征地费实质上是土地所有权价格，不应由建设单位或购房者承受，应由国家承受（傅十和，1994）。这需在法律上进一步澄清。
在现实生活中，划拨土地使用权上的建设单位实际上交纳了许多类似于地租（地价）的费用，如市政公共设施等大配套工程、住宅区内的市政公用设施及非经营性公建配套、货币还迁时的拆迁补偿费等，因此，非市场价住房重新上市时，在补交土地使用权出让金时，至少要考虑实际上有偿使用的程度（田耀东，1998）。
（2）实际出售出租的公有住房基本上没有包括地价（地租），这是否意味着居民免费享用土地使用权是一种国家给予的福利，或是由于居民收入无法承受地价（地租）而给予的隐蔽性补贴？因为如果居民不参与住房二级市场的话，他就能永久地无偿享受土地使用权。如果我们承认这种既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，即职工事实上享有土地使用权，亦即地价只不过抵交了政府所欠（罗演广，1999），那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。
（3）既然规定公房上市必须补交土地出让金或土地收益，亦即受让者必须支付地租地价。这就说明受让者有支付地租地价的能力，而这种支付能力来自于货币化分房后的工资中的住房消费含量的增加。这就说明了国家已经考虑到了职工收入中的住房消费含量必须足以支付房地产租金或价格。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权。
即使我们承认了已购公房者享有完整的房地产权，也并不意味者其转让收益全归转让者。我们可以将土地价格分为三部分：
A（纯粹）土地所有权价格，即由绝对地租所资本化而形成的地价。在土地私有制下，最劣等土地也必须交纳地租，即绝对地租，它代表了土地所有权经济上的实现。既然城市土地公有，那么，每个人都应享有一定的无偿使用权（戴晓华，1999）。笔者认为，每个人应享有的这种不可剥夺的居住于土地上的权利应是指免交纯粹土地使用权价格。实际上，我国农村住房私有制的发展主要是因为宅基地基本上是无偿使用的。
B土地开发投资：与住宅建设直接相关的土地开发投资包括拆迁补偿费、三（七）通一平等费用，这应该由住房购买者或租赁者支付。事实上，这部分土地开发投资在实践中都已计入住宅造价中去了。
C由社会投资引起的土地增值即级差地租。社会投资引起的外部性或溢出效应，会使不同区位的土地优越度得到不同程度的改善，从而引起地租地价上涨，这部分增值应由土地使用者与社会分享，即根据土地增值税来处理。
根据上述理论，笔者认为，对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。
由于我国的土地增殖税仅对房地产转让征收，未对房地产租赁征收，但可以比照土地增值税率对地租的增值部分征收土地收益金。
上述理论也可以用来对今年来讨论热烈的土地年租制进行一下评述。将土地使用权出让金一次支付改为在出让期内交纳相应的年租金，可以解决土地使用者的“流动性约束”问题，不失为一种可行的办法，实践操作也证明有效。但对经济适用住宅用地采用年租制则需谨慎，经济适用住宅用地采用划拨制，如果年租的现值和等于土地使用权出让金，那么购房者负担反而加重了。应当考虑的对策是：对划拨土地使用权定期课征土地保有增值税。我国尚无对房地产保有征增值税的规定，应加紧制定。
4、住房二级市场上的公平与效率
住房二级市场上的公平与效率问题主要体现在转让收益的分配问题与刺激二级市场发展的替代关系中。目前大多数地方的转让收益分配向转让方倾斜，意在刺激市场。但也有的地方并不给予税费优惠照样也能搞活二级市场，可见，税费优惠并不是刺激二级市场的唯一办法。
另一个焦点问题是低价、非法多占公有住房的人通过二级市场大发横财。这是个法制或廉政建设问题，依法查处即可，硬性规定某些级别的干部住房不准上市反而不公平。
受让方的公平问题取决于货币化分房方案实施的进展。如果给未分到公有住房的新老职工给予应有的足够的住房（存量或增量）补贴，则住房福利补偿就会趋于平等。考虑到货币分房方案无法在所有地方（企业）一步到位实施，应该允许已售公有住房以非市场价（如优惠价、成本价、微利价）转让给原产权单位、房地产管理部门或未获得足够住房补贴的新老职工；转让者再购新房时，超标准面积以市场价计，这样亦能调剂余缺，改善资源配置。
提高市场运行效率的另一种方法是降低市场交易费用。住房市场上的交易费用非常巨大，信息搜寻成本、查勘估价、法律服务、谈判签约、申请按揭、寻找物业管理等，不但每一种活动都需付出货币成本，每种活动本身也存在效率问题。据估计，即使在美国，与住房买卖相关的交易费用达住房价格的8%~10%.因此，完善二级市场上的中介服务（如经纪服务、估价服务、法律服务按揭服务）与政府管理服务（信息、政策公布、产权缮证服务等）是刺激二级市场发展的重要措施。
五、结论：发展和规范我国住房二级市场(第9页)的几点建议
1、市场准入规则建设
（1）凡已取得合法的房地产产权证书的已售公有住房，不应作上市时间限制。
（2）建立已售公房及公房使用权上市交易申请审核制度。凡以市场价出售所购公房后，不准再购买非市场价房。
（3）已购公房返售给原产权单位或其他符合条件的中低收入者时，可以按房改政策价交易，并可继续申请购买享受政府优惠政策的住房，但超标部分应按市场价。
（4）以低于成本价购买的公房上市时，应补交购房时成本价与原价的差价额及差价利息，但可以允许公房出售后再补交。
2、政府可采取的措施
（1）尽快确认已购公房居民的房屋权属及产权份额，及时发放产权证件。
（2）在货币化分房和住房二级市场放开之前，各地要进行住房普查，建立城镇职工住房档案或居民住房数据库。建立各级房地产交易中心及相应的信息网络，及时反映、公布土地、各类房屋的上市量、成交量、价格走势等。
（3）税费优惠。政府可以根据财力及二级市场发展情况实行不同程度的税费优惠。税制设计要旨在鼓励卖旧买新改善自己居住条件的交易。可采用退税制以鼓励住房消费，即对售房收益征收较高的综合税率，在六个月或一年内再购房的，如果再购房款大于原售房款，所征综合税率全额退还；如果再购房款小于原售房款，所征综合税率按再购房款占售房款的比例退还。
（4）降低一级市场上的商品住宅价格，大力扶持经济适用住房建设，通过刺激一级市场上的需求来刺激二级市
（5）大力发展二级市场上的中介服务，培训房地产评估、经纪、法律服务等专业人才，并建立相应的行业协会。
3、发展二级市场上的住房消费信贷。
比照一级市场按揭，发展住房二级市场上的组合贷款；成立住房收购公司，为居民售旧买新提供便利；成立住房担保公司，该公司可以储备部分廉租房，以周转违约贷款者。
4、估价方法的改进
公房使用权价格宜采用收益还原法或市场案例比较法，将房租与地租分开评估；利用重置成本法时需重新测算职工住房产权份额以确定公房使用权价格占成本价的比例。已售公房转让时，房产与地产应分开估价，可采用任何适用于私房或商品房的办法估价。
5、增值收益处理
对原购房合同中规定的收益分配比例应予以承认与执行。扣除应缴的与交易有关的税费外的房产收益（房价与房租）应全归转让者所有；对地价（地租）的增值额（转让时的地价（地租）与购进时的地价（租）之差）比照土地增值税条例课征土地增值税。1
6、截断福利分房体制，实行货币化分房
对停止住房实物分配后的新参加工作者，直接将住房消费含量纳入货币工资中，对原来未承租到公有住房或住房面积标准不足的老职工，可以一次性补足以前未享受到的住房补贴，此后与新职工同样对待，只有这样，才能保证未享受到住房实物补贴的职工也能公平地获得补偿，并形成住房一、二级市场上的有效需求。实行货币化分房的关键问题是住房补贴资金的来源，此课题不在本文研究范围内，不过，目前有些城市如贵阳等地的货币化分房方案已进入操作阶段，可资借鉴。
鉴于中低收入者占中国居民很大比重15，借鉴西方国家的经验，可以考虑实行住房福利的社会化，即少用企业补贴与折扣，多用政府贴息、减免税费与地价等方式来增加居民的住房有效需求，减少职工对企业的依赖与住房产权的模糊度。
7、旧有公房的物业管理
将旧有公房由原产权单位组织的分散化的物业管理委托或设立专门的物业管理公司来承担，原产权单位给予职工的各种生活设施开支补贴（如水、电、煤气等费用）可以货币形式纳入工资，以减少职工对单位的依附度。
注释：
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5.《房地产报》1999年3月2日
6.《房地产报》1999年3月16日
7.《中国房地产报》1999年1月1日
8.《中国房地产报》1999年7月7日
9.《房地产报》1999年5月25日
10.房地产报》1999年6月15日
11.《中国房地产报》1999年1月1日
12.天津市房地产产权市场管理处，《天津市房地产市场综述1998》
13.最近，财政部、国家税务总局颁发了《关于调整房地产市场若干税收政策》，通知从1999年8月1日起，对住房二级市场税费大幅减免，如对个人购买并居住超过一年的普通住宅，出售时免征营业税，暂免征土地增值税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税等。
14.1999年7月20日，财政部、国土资源部、建设部颁发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，规定出售方应缴纳不低于住房坐落位置的标定地价10%的土地出让金；职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益，其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳，超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
15.1998年7月召开的城镇住房制度改革和住房建设工作会议上明确提出，国家将根据城镇居民不同的收入，建立不同的住房供应体系，市场价的商品房约占10%，经济适用房约占70%，廉租房占20%.
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15.王鸣，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市场是加快住房商品化的重要途径》，《中国房地产》，1999年第5期
关键词：住房保障／经验借鉴／建议
一、发达国家和地区住房政策的分析
住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，各国和地区各具特色，其中规律性的政策经验对构建我国住房保障体系有重要的启示作用。本文以英国、美国、新加坡等国家为例进行比较分析。
英国是世界上最早建立现代市场经济制度的国家，也是经济发展较早和经济发达的国家。自1890年制定《工人阶级住宅法》以来，历届执政党政府在制定和改进住房政策和住房制度时，根据各个时期国家的经济实力，制定适宜的住房政策。推行公房出售政策，1979年保守党上台后，充分重视市场机制配置资源的主导作用，对公共出租住宅按住户的承受力，采取不同的价格政策出售给原承租住户，把提高住宅自有率作为主要的住宅政策目标；实施减免税政策，英国政府为了鼓励居民购房，实施减免税政策；推行“住房补助”，“住房补助”分为租房补助和买房补助两大类，由地方政府自行组织，不少保险公司也进行房地产投资、抵押贷款等房地产金融活动，住房融资的畅通为住房自有化提供了较好的金融支撑，同时英国制定了大量的法律、法规来规范公共住房的运作以及保障中低收入阶层和特殊群体的住房。
美国政府在吸收英国等欧洲国家经验教训的基础上，采取了一系列住房保障措施。美国的住房保障制度主要有以下内容：低收入阶层住房租金信用政策，美国联邦和州政府通过发放税金信用证，给相关机构提供一定额度的税金减免，鼓励私人开发商和非赢利机构大力兴建提供低收入家庭租用的住宅；住房租金补贴方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是发放住房券；建设老人住宅，美国金融机构积极参与住房建设，政府有专门的信贷机构管理住房信贷，各项措施通过立法保障落实和实施美国在政府直接干预下运行的住房金融体制已经相当成熟，在1934年成立了联邦住房管理局和“联邦储蓄贷款保险公司”，组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责中低收入家庭抵押贷款提供保险。凡满足规定条件的分期付款购房者，可向政府申请贴息担保，个人只付首付并承担一小部分利息，政府则承担还款风险以及大部分利息。此外，对中低收入家庭实施特别资助法案。住房信贷保险方面，由政府出面对符合条件的居民购房进行担保，从而支持了中低收入家庭购买住房，降低了金融机构的风险；对购买自有住房实行税收减免，鼓励中低收入家庭购买自有住房。
新加坡是新兴的工业化国家、著名的国际金融中心和世界航运的枢纽。如今的新加坡已经是举世公认的花园城市，居民的居住条件无论从质还是量都大为改善。它的住房保障制度有许多特色：一是制定长远规划，政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构，实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下，新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地，以供房屋发展局建房之用外，还提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。二是实行住房公积金保障制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。三是因地制宜。根据其人多地少的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转；同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。
二、发达国家和地区住房政策的比较
政府住房保障的方式选择是在一定的社会经济和资源背景下确定的。虽然各国或地区的住房政策各有千秋，但都具有一些共性。
(一)发展阶段相似
发达国家和地区的住房政策主要经历了两个阶段：第一阶段是在住房严重短缺时期，政府在生产环节直接干预住房市场的运行。第二阶段是全国性住房短缺得到缓解以至于消失，住房供求总量基本平衡，甚至供大于求的时期，各国政府都对购房实行退税加补贴的政策，推动个人购房，提高住房的自有率。从大多数国家和地区住房政策历史沿革来看，基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积，再到提高住房质量以至提高居住水平的发展过程。如英国的住房政策大致经历了两个阶段，第一阶段是从二战以后到80年代初，政府对低收入者给予一定的补贴，对建造低收入者住房的开发商也给予一定的补贴。为解决低收入者的住房问题起到了重要的作用。第二阶段，1979年撒切尔夫人执政后修改了住房政策，鼓励公房的承租者可以优先购买自己租的住房，并给予一定的优惠，公房出售以后，减轻了政府对公房修缮管理的负担，公房进入市场可以流通。
(二)住房政策目标面向大众
“住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居住设施”观点已普遍被人们所接受。政府作为一国经济的宏观管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民的基本权利实现的职责。从国外的情况看，各国的《住宅法》和《住房计划》中，对住房政策的目标都有具体的描述。新加坡提出了“居者有其屋”的目标，经过40多年的奋斗，新加坡政府实现了每个家庭都有一套住房。美国的《住宅法》规定：“尽可能通过私人企业和政府的支持，使每个美国家庭有舒适的住房和适宜的居住环境。”以上案例说明这些国家的住房政策的基本目标都是立足于每个国民，带有相当的普遍性。
(三)多渠道解决低收入家庭的住房问题
发达国家和地区采取多种形式解决低收入家庭的住房问题。这些福利国家由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对住房出租做出限制，必须以“成本租金”出租给家庭条件和收入符合规定的住户。依靠非营利房地产企业，解决住房紧缺困难。所谓非营利企业，包括公私合营的公司、工会系统组织、住房合作社和各种住房协会等。这些企业或组织申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房。总之，中低收入人群的住房问题都是由政府来解决的。我国的房屋自有率已经达到了75%以上，这在世界上也是少有的高自有率。商品房是高收入者的生活用品，是按市场规律运行的。中低收入者的住房应该纳入住房保障体系中。对于市场运行的商品房，政府应该通过各种方式加大税收力度，通过转移支付方式扶持中低收入者的租购房，特别是扶持低收入者。
(四)倡导住房的公平政策
住宅和教育一样被认为是“美好”的物品，它有利于社会稳定、进步和发展。发达国家和地区非常重视低收入家庭的住房问题，建立了较为完善的住房保障政策，政府部门通过住宅补贴、提供廉租房、金融支持、税收优惠等措施解决他们的住房问题。美国住房政策中的一项重要内容，其核心就是帮助低收入者解决住房问题。一是鼓励建造低收入者“住得起的住房”；二是通过控租与补贴、担保贷款等形式帮助低收入家庭拥有自己的住房。新加坡政府认为，住房是居民的福利，在分配上必须体现社会公正性。政府十分明确自身在解决住房问题上的责任，在住房运作过程中，设计出高收入者的住房福利少、低收入者的福利多的分配方案，体现国家富裕了，居民也能分享利益的理念。
(五)配套的住房法律保障
解决中低收入家庭的住房问题，是国家住房政策的重要组成部分，其中住房保障法律在住房保障机制中发挥着重要的作用。发达国家基本上都已形成了比较完善的住房保障法律，这些国家以法律为依据成立专门的机构实施法律规定的各项保证措施，同时引导和规范其它经济主体的行为，鼓励其服务于住房保障的整体目标，从而保证住房政策落到实处。美国重视住房立法，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性。如《合众国住房法》就规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划；《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅；《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供6叩万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，被认为是“20世纪第一个公平住房法令”。美国注重法制建设的与时俱进，注意根据不同时期的住房保障要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律，目前在住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。新加坡于20世纪60年代实施了《新加坡建屋与发展法令》，明确了政府发展住房的方针、目标，同时政府还颁布了《建屋局法》和《特别物产法》等，从而逐步完善了住房法律体系。
三、发达国家住房保障经验对我国的启示
从发达国家住房保障体制的演进和实施效果来看，尽管各国住房保障体制各有利弊，其中一些有益经验无疑对于我国建立和完善住房保障体系具有重要的借鉴意义。
(一)保持住宅建设持续健康发展，必须坚持住房保障总目标与分阶段实施相结合
根据发达国家的经验，住房政策和住房制度都经历一个从住房短缺、住房改善、富裕型住房等阶段。每个住房阶段住房政策所实施的重点是不同的。借鉴发达国家的经验，我国必须从实际出发，量力而行，根据社会进步、经济发展的需要和趋势，制，定和完善住房保障政策。从现实来讲，我国住房制度改革总的目标是适应社会主义市场经济的要求，建立新的城镇住房保障制度，加快住宅建设，促进经济增长，提高居民的居住水平和居住质量。目前，我国的城镇居民居住情况是已经告别了短缺时期，正进入全面建设住房小康阶段。因此，要建立一套以反映全面居住水平的指标体系和发展目标，为实现住房生存型向住房发展型的转变提供导向。
(二)强化政府宏观调控作用，完善保障性住房供应体系
政府应承担起为低收入者提供住房保障的责任，通过政府的调控来弥补市场失灵。发达国家的经验证明，在住房短缺时期政府于预较多，随着住房问题的逐步解决，政府的干预相对减少。目前，政府对住房问题干预的手段主要是制定住房建设计划、调控住宅市场需求，对低收入者提供住房保障等。参照国外的经验，我国住房保障体系的建立和完善应着重从以下几个方面入手，一是严格认定住房保障对象；二是根据城镇居民家庭收入状况，在住宅建设中，安排一定比例的社会保障性住宅；三是向低收入家庭发放差额住房补贴等。目前，我国高房价和低收入的矛盾相当突出，这极大地遏制了个人住房消费市场的形成。因此，要理顺房价构成，控制房价不合理的上涨，提供合适价位的住宅。
(三)建立符合国情的住房保障机制，推行住房产权多元化
国外的住房保障制度，保障面宽窄不一，但从总体讲是向低收入家庭倾斜。目前，我国的国情是人口多，经济发展水下低，住房保障面控制的范围较小。为了保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，我国已经制定了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确规定了地方政府应当在国家统一政策下，根据各地经济社会发展的实际情况，建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。随着经济的发展，逐步加大政府住房保障的力度和保障面。从发达国家情况看，虽然提倡住房私有化、住房私有率有了很大提高，但一般水平在60%--70%，欧盟国家住房平均自有率仅为56%。就我国目前的情况分析，在住房政策过分强调私人住房，而忽视租赁住房。因此，应坚持住房产权多元化，实行租售并举的策略。
(四)完善住房金融政策，形成多元住房开发建设融资渠道
住房市场的发展离不开住房金融的支持。发达国家经过几十年的发展，已经形成了较为完善的政策性和商业性住房体系，发育成熟的住房金融市场能够满足不同层次住房消费的需要。我国的住房金融起步较晚，随着市场经济的确立，住房金融市场发展逐渐加快，初步形成了政策性和商业性并存的住房金融格局，住房抵押贷款有了较大进展，住房消费贷款大幅度增长。但同发达国家相比，尚有较大距离。从我国住房消费市场的需求看，仍有许多不完善的地方，抵押贷款的品种比较单一，贷款的保险、担保问题亟待解决。这需要进一步完善金融政策，扩大融资渠道，为多元开发住房建设给予金融支持。
(五)区分保障水平的层次性，注重合宜保障手段
解决低收入居民的住房问题，关键是要与本国的国情、低收入居民的需要等因素很好地结合起来。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的，因此住房保障的水平要区分层次性，以体现其公平。保障水平的层次性使不同收入水平的居民享受不同程度的保障，是一种经济、合理的保障制度，同时也有利于节约财政支出，减轻政府住房保障负担或保障成本，从而使更多的居民按照其所应享受的待遇，享受到政府相应程度的保障。为保证这种层次性的实现，就必须建立严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的保障待遇。我国作为一个发展中国家，特别是人力、物力、财力制约的条件下，不可能在短期内大范围地解决居民的住房问题。因此，必须坚持有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。
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1.目前保障性住房后期运营管理范围
对11个设区市保障性住房行业主管部门问卷调查结果显示，15份问卷中有13份（87%）认为，保障性住房后期运营管理只包括物业管理，2份（13%）认为后期运营管理包括物业管理和医疗、文化等社区服务设施建设。可以看出，目前河北很多地区对保障性住房后期运营管理的理解非常狭隘，把目光只停留在物业管理上，这说明他们对保障性住房后期运营管理的理解还很浅，还没有把住房保障工作放到经济社会发展全局中去考虑，对保障性住房后期运营管理意义和重要性的认识尚需进一步深化和提升。
2.责任主体和直接管理者
对11个设区市保障性住房行业主管部门问卷调查结果显示，11个设区市租赁型保障性住房的责任主体都是住房保障行业主管部门，其中有7个市（64%）是市级行业主管部门，有4个市（36%）为房屋所在区行业主管部门。有7个市（64%）后期运营的直接管理者是市级行业主管部门，有3个市（27%）成立了专门的管理机构来管理，1个市（9%）委托给专业房屋（物业）管理公司管理。调查结果显示，目前河北保障性住房后期运营管理的责任主体都是政府部门，绝大多数市房屋的直接管理者也是政府部门，3个市成立的专门管理机构亦为保障性住房行业主管部门隶属的事业单位。
3.房租标准和物业费标准
从调查结果来看，房租标准相对较低，甚至有5个市廉租房房租一个月才1元钱。半数以上地方对于廉租房没有征收物业费，已征费地区的征收标准也较低。所以靠房租和物业费并不足以满足后期运营管理的资金需要。
4.后期运营管理资金主要来源
调查显示，目前各市租赁型保障性住房后期运营资金主要来源于财政资金、房租和配套设施经营收益。具体而言，6个市（55%）是财政资金，2个市（27%）为房租，3个市（18%）是配套设施经营收益。从访谈情况来看，各市目前后期运营管理资金压力并不大，其原因在于：第一，管理人员基本是行政事业单位工作人员，人员经费不必负担；第二，目前主要精力在建设，对后期管理还基本没有涉入，连基本的物业管理都没有启动，也就没有产生多少开支；第三，住房基本都是新建成房屋，不涉及维修养护。
5.后期运营管理的难点
从问卷调查情况来看，11个设区市中有9个（82%）认为租赁型保障性住房后期运营最大的难题在资金，1个市（9%）认为是时间与精力，1个市（9%）认为是住户配合度。地方行业主管部门反映，为了建设保障性住房，财政已经投入了大量资金，还负担了大量银行贷款。保障性住房后期运营管理的开支不仅包括人员费用、行政费用、房屋维护费用等直接开支，还包括还本付息的开支。由于租赁型保障性住房的公益性的特点，租金水平低于市场租金，并且又基本不收取维修基金、物业管理费等费用，房屋的规模越大，时间越久，资金压力也就越大。在访谈中，笔者专门就小区管理养护等工作是否吸纳物业公司参与进行了提问，有3个市（27%）聘请了专门的物业公司介入，其余（73%）全部由部门组织力量管理养护。
6.住户满意度
对住户的调查结果显示，租赁型保障性住房小区住户对小区的整体环境是满意的。笔者认为，其原因包括：其一，当前大部分租赁型保障性住房小区居民刚刚入住，基本都是从脏乱差、低矮破的房屋搬入了宽敞明亮的新房，与之前处境相比，正处于幸福感最高的时期；其二，当前保障性住房都是新房，房屋破损、设施损坏等问题还没有出现，正处于房屋条件优良时期。可以看出，当前河北多数城市租赁型保障性住房后期运营管理采取政府主导模式。第一，责任主体和直接管理者都是保障性住房行业主管部门。政府部门不仅负责政策执行和筹集资金，并且直接参与到管理运营当中，负责配套商业设施经营、小区养护等具体工作。第二，运营管理资金主要靠政府财政投入，后期运营中的人力、材料等所需费用全部由政府买单。第三，管理范围主要包括准入退出和小区的物业管理，但物业管理并不全面，仅停留在配置保安、对小区卫生进行清理等方面。
二、河北省租赁型保障性住房后期运营管理的问题
1.主管部门认为存在的问题
对11个设区市保障性住房行业主管部门问卷调查结果显示，在小区邻里关系方面，6个市（55%）反映租赁型保障性住房小区的邻里关系比较和谐，5个市（45%）反映邻里关系一般。可见，邻里关系方面满意度稍微偏低。入住保障性住房小区的住户，由于从平房迁入楼房，开敞变封闭等原因，会产生各种不习惯，与邻里公用各种空间，难免会产生种种摩擦，因此邻里关系会受到一定影响。由此可见，要维护好当前的好局面，维护好小区的环境和设施是一个方面，逐渐提高住户互相尊敬、团结友爱的意识也是一个重要的方面，政府部门在租赁型保障性住房后期运营管理中，任重而道远。在住户是否注意保护小区设施和环境方面，3个市（27%）表示非常注意，5个市（45%）表示还可以，3个市（28%）表示不注意；在保障性住房治安方面，4个市（36%）反映较好，5个市（45%）反映一般，2个市（19%）反映不好。特别是秦皇岛市反馈，经常有群众反映，自从他们周边保障性住房小区建成入住后，经常发生暴力性事件，治安情况明显不佳。
2.住户调查显示的问题
为了对目前管理者在租赁型保障性住房小区提供服务情况进行了解，笔者在问卷调查中，就两个问题专门进行了调查。一个是“您所居住的小区是否有专人管理”，另一个是“如果有专人管理，都为你们提供了哪些服务”（开放式问题）。在266份有效问卷中，选择有专人管理的有238份（89%），选择没有的为28份（11%）。对后一个问题的回答中，填写清洁（打扫卫生）的有126份（53%），填写设置门卫（门岗）和清洁（打扫卫生）的有89份（37%），没有填写的为23份（10%）。调查结果说明了两个问题：第一，当前小区管理的范围非常狭窄，基本停留在清洁和门卫两个方面，对公共服务、社区建设等尚未触及。第二，住户对什么是专门人员管理还没有一个清晰的认识。多数认为有保洁和保安就算有专人管理，少数认为这不算专人管理，或者不知道什么叫专人管理。广大住户对在小区应该得到什么样的管理服务心里没数，想法不多，还处于从居无定所到稳定安全，从脏乱拥挤到宽敞舒适，幸福感较强的阶段。此外，针对租赁型保障性住房小区，特别是廉租住房小区住户就业不充分的特点，笔者对小区住户是否愿意参与小区管理进行了专项调查。调查表明，在266份有效问卷中，有192份（72%）问卷显示，小区住户愿意参与到小区的后期运营管理之中。在谈话中，有些租户甚至表示愿意义务参与，很多住户表示不用太多报酬。这说明，住户参与到小区管理中的意愿还是比较强的。在租赁型保障性住房后期运营管理中，可以考虑充分发挥住户作用，吸纳他们参与其中。
3.问题分析
可以看出，当前河北租赁型保障性住房后期运营管理主要存在以下几方面的问题：
1.重视程度不够。
行业主管部门的精力主要放在前期建设方面，对后期管理运行的关注点主要是准入环节，而对于整个后期运营管理缺乏统筹规划，只是走一步算一步，对这项工作的实施范围、资金来源等都没有给予应有的关注。
2.制度和法规不健全。
大多数城市还没有出台租赁型保障性住房后期运营管理办法，而已制定办法地区的相关规定则很笼统。这致使对后期运营管理的范围界定不清，对运营管理的责任主体要做什么、该怎么做、做不好怎么办没有明确的规定，管理运营中各方的权利得不到保护，义务不能充分履行。
3.社会和市场作用发挥不够。
目前租赁型保障性住房管理基本上是以政府的行政管理为主，基本没有引入市场，也没有鼓励或者是培养相应的非政府组织参与其中。然而，政府的精力和财力毕竟是有限的。从长远来讲，随着租赁型保障性住房的不断增加，后期运营管理的压力必然不断加大，运营管理的成本也会随之越来越高，政府没有足够的能力独自担负此种重任。
4.小区劳动力资源没有充分挖潜。
租赁型保障性住房住户中存在大量失业或者无业人员，有一大部分人表示愿意参与到管理当中，然而管理者却没有把这部分人吸纳并有效配置到合理的岗位，白白浪费了这部分资源。“以工代费”（以劳动冲抵物业等费用）的模式在吉林、天津等地已经开始推行，值得借鉴。
5.服务范围小。
租赁型保障性住房后期运营管理范围当前还仅限于打扫卫生等低层次服务。建设保障性住房不仅仅是要实现“有居”，而是要实现“安居”。提供便利的交通、医疗、休闲等服务，构建文明、和谐的社区等应纳入到后期运营管理之中。
三、河北省租赁型保障性住房后期运营管理模式访谈分析
笔者于2013年对河北省和11个设区市保障性住房行业主管部门的12名负责人进行了访谈，主要征询了他们对租赁型保障性住房后期运营管理政策目标的认定，以及在不同因素下对运行模式的不同选择。基于正式访谈之前赴实地的预调研，笔者总结了三个主要的决策因素，包括：成本、居民满意度和监管难度。正式访谈的主要内容为，在考虑成本、居民满意度和监管难度三个决策因素的情况下，访谈对象对非盈利组织承担模式、私营机构承担模式和政府主导、市场辅助模式的政策选择。访谈结果显示，大家一致认为租赁型保障性住房后期运营管理的政策目标为实现可持续运行。在主要考虑成本的情况下，有4个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有6个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有2人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在主要考虑成本因素的情况下，大部分访谈对象选择了私营机构承担的模式。这是因为以追求自身利润最大化为目标的私营机构往往通过注重效率而努力降低运营成本。在主要考虑居民满意度的情况下，有7个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有1个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有4人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在主要考虑居民满意度因素的状况下，大部分访谈对象选择了由非营利组织承担的方式。其原因在于，由非营利组织为主对租赁型保障性住房进行后期运营管理既可以在一定程度上降低居民费用，又可提供质量较高的管理服务。
如果采用私营机构承担模式，很可能因为其追求自身利益而无法向居民提供充分的服务；如果实施政府主导、市场辅助的模式，很可能因为政府管理服务的低效而使得居民的满意度较低。在主要考虑监管难度的情况下，有4个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有2个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有6人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在主要考虑监管难度的情况下，大部分访谈对象选择了政府为主的模式。这是因为该模式由政府直接承担了主要业务，而使得政府监管具有一定的便利性。在综合考虑成本和居民满意度两个因素的情况下，有7个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有3个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有2人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在综合考虑成本和居民满意度两个因素的情况下，大部分访谈对象选择了非营利组织承担模式。出现这一状况的原因为，较之另外两种模式，该模式可在为居民提供人性化管理服务的同时，在一定程度上保持较低的管理成本。在综合考虑成本和监管难度两个因素的情况下，有6个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有3个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有3人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在综合考虑成本和监管难度两个因素的情况下，大部分访谈对象选择了非营利组织承担模式。其原因为这一模式可在接受政府适当监管的同时，以较低的成本为公众提供公益性较强的管理服务。在综合考虑居民满意度和监管难度两个因素的情况下，有5个人选择了第1种模式，即由非营利性组织承担后期运营管理；有4个人选择了第2种模式，即由私营机构承担后期运营管理；有3人选择了第3种模式，即政府承担主要业务，部分委托市场。可以看出，在综合考虑居民满意度和监管难度两个因素的情况下，大部分访谈对象选择了非营利组织承担模式。非营利组织承担模式可在租赁型保障性住房后期运营管理中发挥平衡成本、居民满意度和监管难度三个因素的效应，而成为大部分访谈对象的政策选择，这为后文提出构建合理的河北省租赁型保障性住房后期运营管理制度的政策建议提供了有益借鉴。
四、基本结论与政策建议
研究表明，河北省租赁型保障性住房后期运营管理模式亟需优化。结合对河北省租赁型保障性住房后期运营管理现状和问题与模式选择访谈分析，笔者认为应该采取由非营利性组织负责租赁型保障性住房后期运营管理的模式，这一模式的推行应该借鉴福利多元主义。Hatch和Mocroft指出，福利多元化可以被理解为在社会照料中由政府、志愿者、商业部门和非正式部门提供服务。福利多元化也可以被定义为福利混合经济，Vogel认为福利传送系统的构成有市场、国家和家庭。上述研究结论可为国内其他省份的租赁型保障性住房后期运营管理的模式选择提供借鉴。构建非营利性组织负责租赁型保障性住房后期运营管理模式的具体政策建议如下：
1.建立非营利性运营管理机构。
当前各地都成立了保障性住房投融资公司，建议以此公司为基础成立一个非营利性机构（下简称“运营管理机构”），在公司现有职能基础上增加租赁型保障性住房后期运营管理职能。将这个机构构建为一个集保障性住房建设资金筹集、发放，以及房屋建设、运营、管理为一体的机构。该机构具备较为宽泛的职能，可在资金筹集分配、房屋管理使用等方面具有很大的内部协调和运转空间，可为做好租赁型保障性住房的后期运营管理提供坚实的机构保障。
2.实现运营管理资金来源的多元化。
笔者认为，管理运营资金应包括以下几个方面：一是房租和物业费。费用可以按照普通小区相关费用的一定比率（低于100%）收取。二是配套商业设施经营收入。比如配套建设的商业门面经营或者租金的收入，小区建成后配套设施交由运营管理机构管理，收入纳入后期运营管理基金。三是出售的商品房收入。在建设集中的租赁型保障性住房小区时，配套建设一部分商品房，商品房出售的盈利，部分用于补贴建设成本，部分纳入后期运营管理基金。四是其他收入。如政府可以根据情况每年给予一定补贴，运营管理机构利用小区场地等取得的收入。
3.构建科学的运营管理方式。
运营管理机构根据业务类型分别设置部门，各部门各司其职，在每个集中建设的小区按需要设置分支机构，在房屋维修等方面可自己组织队伍，也可根据需要聘请公司。在人员方面尽量压缩固定工作人员数量，可以根据需要临时聘用相关人员，避免机构和人员冗余，从而导致成本上升。要注重社区文化建设，提高大家维护社区环境的积极性，努力建设和谐社区。
4.有效控制成本。
鉴于运营管理机构带有公益性的性质，建议从以下几个方面入手减少运营成本：一是充分吸纳小区闲散人员。低收入人群具有就业不充分的特点，因此，运营管理可以把小区内具有一定能力的失业或者无业人员吸纳到管理队伍当中，这样能降低工资支出费用，也可通过给他们增加收入，为租金和物业费的收缴提供一定保障。二是吸纳社会志愿者。一些不需要特别固定岗位的机构可以吸纳社会志愿者或者大学实习生参与，这样既可以保障工作质量，又可以节省开支，还可以给大学生一个稳定的实习渠道，给志愿者一个服务的舞台。此外，亦可吸纳有意愿、有精力的离退休老同志参与其中，这不仅有助于节省开支，而且有利于与有关政府部门协调工作的顺利开展。三是政府给予支持。优先建设租赁型保障性住房小区配套设施，对运营管理机构经营的商业、公司等给予一定的税费减免。
5.政府主要发挥支持、指导和监督等作用。
关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
（一）运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。
（二）政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。
（一）确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。
（二）建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
（三）采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。
（四）采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。
（五）加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金，取之于民，用之于民，在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策，符合我国的基本国情，也有力地推进了城市住房制度改革和发展，是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此，必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系，进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设，使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验，用法律和制度等管理手段，有效规避住房公积金个人贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献：
1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).
