[关键词]合成指数；兰州市；景气指数；房地产
[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0067-02
1研究背景
自福利分房退出住房市场，中国正式拉开住房体制改革大幕，商品房的时代正式开启。经过10多年的发展，房地产业的发展在旧城改造、提升市民居住生活品质，解决百姓住房难题上起到了独当一面的重大作用，也有着十分重要的现实意义和历史意义。兰州作为二线城市，在一线城市的示范下，兰州市房地产产业在宏观中不断发展壮大，呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动兰州市国民经济和社会发展的新增长点。房地产发展状况和持续走高的房价，引起了各方面的关注。而房地产产业在发展过程中，会表现出循环的波动，即房地产经济从景气滑向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程。因此对房地产发展状况进行统计分析，以确定兰州市房地产发展处于哪个阶段，可以为投资者提供理论依据。在我国，从1997年年底中国经济景气监测中心开始正式对外国房景气指数，国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示房地产产业的基本运行情况、波动幅度，可以描绘经济的波动情况，预测未来趋势，研究和建立宏观反映市场景气情况的指数系统可以为宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息并且为房地产发展的分析决策提供依据。及时掌握房地产开发建设的整体走势、全面地了解房地产行业的发展状况，是一项十分重要的工作。因此，编制房地产景气指数，通过对景气所处空间、景气值的波动、景气趋势的评估，从另一种角度分析当前的房地产市场，将有效的信息反映出来，为政府和有关部门的宏观调控、管理提供一种量化的趋势性信息，能够引导兰州市房地产业健康、有序的发展。
2兰州房地产周期波动的轨迹及特征
2.1数据来源及技术处理
（1）兰州市房地产景气指数指标体系的确定。房地产作为固定资产投资的重要组成部分，涉及的相关指标产业多。而作为预警景气指标体系应直接反映当前房地产产业发展的状况和当前供需的平衡状态，并且可以从土地、资金、市场需求三个方面满足房地产产业发展特征。因此本文从供给、需求、价格、增加值四个最能反映房地产景气的方面选择了本年完成投资增长率（%）、房屋竣工面积增长率（%）、房屋施工面积增长率（%）、商品房销售价格增长率（%）、本年购置面积增长率（%）、本年开发面积增长率（%）、资金来源增长率（%）、新开工房屋面积增长率（%）等八项指标进行处理来编制合成指数以反映兰州市房地产发展的轨迹和特征。
（2）指标数据的来源。本文数据来自于《甘肃省统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国房地产市场年鉴》以及《中国城市统计年鉴》等统计资料。由于收集资料的限制本文分析重点拟集中于2002—2011年的数据具体统计指标数值。
（3）指数权数的确定。按照景气指数的原理，在编制合成指数时，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。这就要确定指标的权数。根据我国房地产产业现状，有关专家对各类分类指数赋予权数值如表1所示。
（4）基期的确定。基期确定时，一般要满足三个原则。一是要选择房地产业比较平衡的时期；二是要考虑统计资料的衔接；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。根据以上三个原则，结合兰州市房地产业发展的实际情况，兰州市房地产指数计算的基准循环时期应确定在2004年为宜。
2.2兰州市房地产景气指数合成
2.2.1各类指数的计算
（1）分类指数的计算公式。分类指数是指参与计算的8个指标报告期与基期对比得到的相对数，用百分数表示。其计算公式为：
Pt=（Yt/Yt-1）×100%
式中，Pt表示第t年的分类指数，Yt为第t年的分类指标值，Yt-1为第t-1年的分类指标值。
（2）分类景气指数的计算公式。分类景气指数是以各年的分类指数为报告期，以2004年的分类指标数为基准对比时期，计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数除反映自身变动状况外，主要说明景气指数升降的原因。其计算公式为：
Ft=（Pt/P2004）×100%
式中，Ft表示第t年的分类景气指数，Pt为第t年的分类指数，P2004为2004年的分类指数。
2.22兰州市房地产景气指数的初始计算
（1）初始指数是指各分类指数加权平均后得到的总体指数，兰州市房地产景气指数采用固定的股价性权数来确定，各权数如表1所示。其计算公式为：
Ct=PtW/W
式中，Ct表示第t年初始指数，W为权数。
（2）景气指数的计算。景气指数是以初始房地产指数为报告期，以2004年的初始指数为基准对比时期计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数的大小，将反映房地产业发展景气状况的好坏。其计算公式为：
Gt=CtC2004×100%
式中，Gt表示第t年的景气指数，Ct表示第t年第i月的初始指数，C2004为2004年的初始指数。
3兰州市房地产指数周期循环
根据计算出的兰州市房地产合成指数分析自2002年以来兰州市房地产业呈现周期波动周期大致分为三个：
兰州市房地产景气指数
3.1第一周期：2002—2005年
由于受数据的限制，本文对兰州市房地产业景气循环分析2002年开始。从上图和表2可以看出2002—2005年为第一个循环周期。在2002年政府颁布了《关于整顿和规范市场秩序的通知》意在进一步规范房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。因此在2002年到2003年期间，房地产产业一直保持了良好增长势头，2003年兰州市房地产景气合成指数为122.13%，同时房地产销售额、销售价格等指标增长率均有所上升。但是有些地区房地产发展过热，因此中央银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定，并且在同一年中央政府采取征收房产税等措施。由于中央政府采取抑制房地产过热的措施，使兰州市房地产企业景气指数开始下降。
3.2第二周期：2005—2008年
2005年随着政府出台的一系列的货币政策和财政政策，使居民的信贷规模开始增大，国民对房地产的投资不断加强，兰州市房地产活力不断增强，经过近一年的调整兰州市房地产产业很快从低谷中带动出来。截至2006年年底，景气指数达到125.6%。尽管兰州市房地产产业景气指数有所上升，但由于土地购置单价的持续上涨，房贷利率的上涨，使房地产企业均感资金压力很大。土地开发面积、完成投资、新开工面积、房屋竣工面积等增长率有所下降，企业争取项目贷款比较困难，流动资金紧张，融资能力变弱，使兰州市房地产业很快进入收缩期。
3.3第三周期：2008—2011年
2008年为了缓解房地产产业低迷状态，政府出台了一系列结构性调控政策，使兰州市房地产产业开始进入了新一轮的景气扩张期，房地产产业逐步呈现上升态势。虽然各项指标也出现回暖现象，但房价的过快增长和国际金融危机的巨大冲击效应的叠加作用下，国家必须采取一系列措施来保证货币的适度增长。并且在兰州市房地产供应量依然走低的情况下，国务院规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的决定。紧接着国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严肃的调控政策”提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。面临来自国家政策调控和刚需积压双方面压力，兰州市房地产业景气指数开始下降。
4兰州市房地产业发展建议
4.1抓住有利时机，加快结构调整
目前一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷”、“限价”、“限购”等一系列的调控政策使得一线城市房地产投资收益明显收窄。因此，一大批资金充裕的房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市。同时，随着城市一体化的推进，城市化进程的加快，城市人口的增多，房地产市场的刚性需求也随之增加，给房地产业发展带来了新的契机和空间。兰州作为二线城市，要抓住这个机遇，明确贯彻落实科学发展观，进一步优化房地产业投资发展的环境，加强房地产市场管理，推进兰州市房地产结构战略性调整。
4.2注意房地产的供需变化，来满足消费者的需求
目前在兰州为了满足中低收入人群的住房问题，兰州要大力建设经济适用房，增加廉租住房供应，对其实行土地划拨，通过统一征地、拆迁、减免城建配套费、环境监测费等措施来降低经济适用房成本。并且房地产公司要重视绿色、环保、创新，这些因素在当下的消费者中越来越重要，具备这些因素的房产会更受到消费者的青睐，使商品房也会在质上得到提升。
4.3完善房地产金融体系，促使房地产融资渠道多元化
在我国房地产开发资金融资渠道主要为银行贷款，这在很大程度上制约了房地产业的发展。因此我们要发展多元化的房地产金融机构，并且可以通过在市场上发行债券来筹集资金，实现融资证券化等方式使房地产融资渠道多元化，从而形成有规模、竞争性的房地产金融一级市场。随着我国改革开放的进行，金融业、保险业、证券业等服务的开放，以及外资的大量流入，有利于拓宽我国房地产业的融资渠道。
4.4完善房地产税费
房地产调控需要税收体制改革配合，目前房地产税费在中国很多地方体系都没有成型，作为对房地产最重要的调控方式之一，完善房地产税费迫在眉睫，只有拥有完善的房地产税费体系房地产企业才能健康的发展。因此政府要整合房地产开发与交易环节的税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。
参考文献：
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关键词：房地产市场；成都市；景气循环；扩散指数；K-L信息量
一、引言
房地产景气循环则是房地产市场在发展的过程中，呈现出在景气与不景气之间循环波动变化的状态。对于房地产景气循环的研究不仅可以判断当前房地产市场所处的景气空间，而且还可以对未来短期内的房地产市场状况进行预测，因此景气循环研究成果可以成为政府制定宏观调控政策，购房者确定购房计划，开发商提出营销策略的理论依据。
二、 扩散指数法分析
（一）扩散指数法的内涵
扩散指数法是通过数学方法，在一系列的指标中计算出上升指标的扩散指数，并以此来判断经济景气状况的方法，这种方法避免了仅以单个指标作为评价依据，充分发挥了其利用多个指标进行综合考量的优点[1]。计算扩散指数的关键在于根据房地产市场的特性建立一套能够全面、有效、科学的反映房地产市场变化的指标体系，并对各个指标进行分类，分为提前指标、同步指标、延迟指标。
（二） 扩散指数模型
扩散指数又称扩散率，是扩散指标个数占总指标个数的百分比。其计算公式如下：
DI=t期出现扩散的指标个数该类指标的指标总数×100%（1）
计算扩散指数的步骤如下：
1.对原始数据进行处理。从统计得到的原始数据受到了季节波动、不规则波动、长期趋势及循环波动等因素的影响，但计算扩散指数时，需要使用的是循环波动值，因此就就必须采用不同方法消除原始数据中包含的其他因素，得到循环波动值，然后再计算环比增长率。
2.确定示性函数。将每个指标各年距环比发展速度与其比较基期的发展速度相比，公式如下：X0
示性函数I=（1，Xt>X00.5，Xt≈X00， Xt
其中，Xt为指标在t期的增长率，X0为基期增长率。若某个指标的增长率大于基期的增长率，则为扩张，I=1；若指标的增长率小于基期增长率，则为收缩，I=0；若保持不变则I=0.5。
3.对所有分类指标的示性函数值求和，则得到指标体系中出现扩散指标个数，将扩散指标数除以全部的指标总数，则得到最终的扩散指数DI。
三、成都市房地产市场景气循环研究
（一）建立指标体系
根据成都市房地产市场的特性，在坚持科学的设计指标体系的原则下，本文建立了一套能准确反映成都市房地产运行过程的指标体系。包括：房地产开发投资完成额（亿元）、施工房屋面积（万m2）、竣工房屋面积（万m2）、商品房销售面积（万m2）、商品房销售额（亿元）、商品房销售价格（元/m2）、固定资产投资完成总额（亿元）、财政支出（亿元）、GDP（亿元）、年末金融机构贷款余额（亿元）、社会消费品零售总额（亿元）、工业增加值（亿元）十二个指标。
（二）指标分类
本文采用K-L信息量法，将评价指标分为提前指标、同步指标和延迟指标。
K-L信息量法用以判定两个概率分布的接近程度[2]。在采用K-L信息量进行景气指标的分类时，需要选择一个重要的能够敏感的反映当前经济活动的经济指标作为基准指标，然后对基准指标作标准化处理。
按照K-L信息量的计算方法，本文选取房地产开发投资完成额作为基准指标，根据房地产业实际情况将指标进行分类。
提前指标：财政支出、金融机构贷款余额；
同步指标：竣工房屋面积、商品房销售面积、商品房销售额、商品房销售价格、固定资产投资完成总额、GDP、工业增加值；
延迟指标：施工房屋面积、社会消费品零售总额。
（三）测定循环波动值
本文收集了成都市2000―2014年的房地产、经济数据，数据主要来源于四川省2001―2014年统计年鉴、成都市2001―2014年统计年鉴及成都市统计公报。要做景气分析，必须先计算各指标的循环波动值。本文采用的是年度数据，故可以忽略季节波动带来的影响。
首先，基于最小二乘法利用SPSS软件分别进行指数曲线模型、抛物线模型、曲线模型等回归分析，选择拟合度最优的模型计算趋势项。
根据模型计算长期趋势拟合值，由于采用年度数据，忽略季节波动（S）造成的影响，故可将各指标的长期趋势（T）从原时间序列（Y）中剔除，构成新的时间序列：
消除了长期趋势后，数据中仍有不规则变动和循环波动因素，因此本文采用三项移动平均法需要剔除不规则变动，得到循环波动值。公式如下：
根据上述公式计算出的各指标循环波动值及其环比增长率。
（四）计算扩散指数
把之前处理好的数据按照扩散指数的计算公式，计算成都市房地产市场提前扩散指数、同步扩散指数及延迟扩散指数。
（五）成都市景气循环分析
根据上述扩散指数的计算结果，绘制出先行指数、同步指数及滞后指数的空间走势图，如图1所示。
关键词：商品住宅；市场预警；预警方法；比较选择
中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）09-0134-02
一、商品住宅市场预警的研究背景
1.房地产业的发展具有举足轻重的地位。随着中国城市化进程的加快，近年来房地产业供求量都保持了旺盛态势，成为中国经济发展的支柱产业和经济增长点。国家统计局统计数据显示，房地产业作为第三产业的重要组成部分，2008年及2009年，在第三产业增加值的构成中，房地产业分别占11.2%及12.6%；房地产业增加值占GDP增加值的比重分别为4.7%及5.5%。根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达5%时就可称为支柱产业。可见，房地产业在国民经济发展中占有举足轻重的地位，它的健康发展关系到社会及广大人民群众的切身利益。
2.房地产市场在波动中不断发展。中国房地产市场自20世纪80年代末期开始正常发育。同其他新兴市场一样，房地产市场的发展充满了活力和空间，但由于房地产市场周期性以及作为新兴产业的发展不成熟等综合因素影响，房地产市场一直处在波动之中。回顾中国房地产业的发展史，1992年房改全面实施后，各地房地产投资额迅速增长，投资结构失衡，房价猛涨，房地产行业出现明显过热。1993年末由于政府宏观调控以及房改的深化实施，房地产市场在低迷中经历着不断的调整。至1998年，房地产市场复苏后出现高速增长现象，全国大中城市房价大幅上涨，同时带动中小城市的房屋价格普遍上涨。根据国家统计局统计，2009年商品房销售价格同比上涨23.5%。2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，逐渐趋向理性。限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求和投机需求。统计数据显示，2011年全国房地产开发投资比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3%，房地产市场逐渐降温。
3.商品住宅在中国现行住房供应体系中占主要地位。随着住房制度改革的深入发展，中国住房体系的不断完善，现行住房体系具体包括：针对低收入家庭的廉租房、经济适用房供应体系；针对中等收入家庭的中小套型普通商品住宅；以及以高收入家庭为对象的高档大套型商品住房。其中，经济适用房、廉租房承担着政府解决城市低收入家庭住房困难的重要职能，服务对象有限制，政府对其价格和规模进行严格管理，属于有限的市场运作。商品住宅则不同，是以营利为目的的市场行为，面向社会上有住房需求的购买者。商品住宅是中国现行住房供给的主要方式，是影响城市房地产市场的最要因素，因此，有必要对商品住宅市场进行预警研究。
二、商品住宅市场预警的研究意义
商品住宅市场预警，是指通过对商品住宅市场的运行过程中反映出的现象和数据进行科学分析整理，同时结合房地产业整体发展状况，通过选择和建立主要指标体系，对商品住宅市场的发展运行状态和局部特征变化进行准确的把握，并对其发展趋势作出正确的预期与评价，以此为相关群体作出正确决策提供支持，促进商品住宅市场的健康良好运行。
当前建立商品住宅市场预警系统，具有重要的意义。房地产业在发展过程中所存在的波动现象，往往造成资源的不合理配置，若不采取适当的应对措施，每一次超常波动都会给经济发展、群众生活造成负面影响。商品住宅市场作为房地产市场的主要组成部分，其运行发展不可避免的会出现波动等现象。因此对商品住宅市场进行预警研究，一方面可以使政府部门把握各地商品住宅市场的发展态势、与宏观经济的协调比例关系，依此作出有利于实现资源优化配置的决策，适时进行适度的宏观调控，维护房地产市场秩序，防止市场大起大落。另一方面为开发商、购房者作出合理投资决策提供依据，引导理性投资，规避市场风险，弱化市场震荡等现象的不良影响。
三、商品住宅市场预警方法选择
从房地产预警国内外研究进展来看，预警方法层出不穷，从定性预警到定量预警，从单一指标预警到综合指标预警，预警方法各有优势和局限。综合近年来研究较为深入的几种预警方法，大致有以下几种：景气循环法、综合模拟法、专家经验法、景气调查法。通过对以上几种预警方法的特点及适用范围进行比较分析，结合被研究市场的自身特点、发展状况，选择适合的预警方法，是决定商品住宅市场预警系统能否准确的发挥其预见、监测功能的关键因素之一。
1.景气循环法。景气循环法是国民经济监测预警常用的方法，在房地产市场预警方面也有着广泛的应用，又称为景气指数法。最具代表性的应用就是由国家统计局较早编制的房地产预警系统——国房景气指数。国房景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，其编制采用景气循环法，根据指标之间的时差关系和周期变动，编制房地产经纪的综合指数和扩散指数，使房地产业发展变化趋势和变化程度得以量化反映。该指数由房地产开发投资等八个分类指数合成运算而成并以百分制表示，以100分为界划分景气状态与不景气状态。基于景气循环的房地产预警的基本思路是：根据指标在经济总体变动时序上的不同，把指标分为先行指标、同步指标、滞后指标三类。商品住宅市场总体运行出现异常的前兆主要反映在先行指标的变动上；同步指标则能反映商品住宅市场景气波动的当前态势，利用先行指标的变化和与同步指标之间的关系进行经济景气的预警。景气循环法的优点主要体现在先行、同步、滞后三类指标的划分。但同时该方法也具有一定的局限性。一方面，合成后的综合指数的波动虽可以反映市场整体波动状况，但也容易掩盖指标的个别异常情况，可能忽略某个重要指标的信息，不利于确定警源，以针对具体的经济变量进行调控。另一方面，先行、同步、滞后三类指标的判断警情状态需要进行相关时差分析，而中国房地产市场化时间尚短，各相关指标的时间序列数据较少，难以满足时差相关分析的数据要求，所以景气指数法的运用受到一定的局限。
2.综合模拟法。综合模拟法又称为统计预警法，是指采用综合集成形式并通过实证模拟建立市场运行监测预警分析环境的一种方法。统计预警方法的实施原理是首先找出最能反映发展的一个综合警情指标，然后找出警兆指标，根据警兆找变动情况，确定警兆警级，综合警兆重要性进行警级的综合，最后预报警度。综合模拟法和景气循环法最大的区别在于，综合模拟法不分析指标的因果关系，而是对经济系统或需要反映的目标做整体的分析评价。综合模拟法是一种定量的方法。首先根据一定原则选取一组与当前经济景气变动密切相关的指标体系，不分先行、一致、滞后指标，根据统计数据对各指标进行计算评价，确定其临界点，为房地产经济波动划分若干判断区间，最终将所有指标综合计算分值，设置模拟灯号及灯号值，并据此对市场运行状态作出监测预警。综合模拟法在警情发生时可以通过各警兆指标的警度推断警情发生的主要原因，在警情未发生时，就可以根据各个警兆指标所处的区间，明确宏观调控的目标和调控的方向。由于指标选取时，不分先行、一致、滞后指标，不要求分析指标间的时差关系，而侧重于整体评价，既可以看出经济活动的升降，又可以反映各指标的综合结果，不仅监控整体经济活动的波动，还可以监测每一个指标的波动，并明确支持调控的目标和方向，易找出警源。因此，这种方法能够较好的实现预警目标。
3.专家经验法。专家定性评估分析法是借助一批具有自然科学、社会科学和交叉科学专业知识和经验的专家学者进行评估，评估专家根据个人的经验知识和所掌握的警兆信息来对环境中的有利因素与不利因素进行全面分析，然后进行不同时期的对比研究，最后结合直觉、经验及其他有关人员的估计对警情做出判断或者预测的预警方法。专家经验法具有不受警兆信息规范程度的限制的突出优点，并可随新信息逐步修正预警结果，比较灵活实用，适用范围较广。但同时该方法具有较强的主观性，在预警的准确程度上稍有欠缺，且容易出现专家的意见不一致，难以形成统一结论的现象。
4.景气调查法。景气调查方法是第二次世界大战以后出现的一种方法，以定性为主、定量为辅，定性定量相结合的景气指标为体系，采用问卷表方式收集调查对象关于景气变动的判断，调查对象只需就关于景气变动的上升、不变和下降三个答案作出选择，最后经过扩散指数将定性判断定量化，反映本期的实际景气状况和下期景气状况的走势。景气调查法需要进行大量的问卷调查作为数据支持，其运作成本和难度较高。而且受调查对象主观因素的影响较大，无法排除被调查者预测判断失误的情况，因此对于中国商品住宅市场预警研究来说，可以用做预警结果的初步主观检验与验证该方法，不能作为主要研究方法。
四、结语
通过以上分析比较看出，当前商品住宅市场乃至房地产市场处于在波动中快速发展，市场的不平稳性可能会导致各项经济指标发生较大的波动。在这种客观情况下，商品住宅市场预警比较适合运用综合模拟法作为预警系统设计的基础，通过对数据的科学处理建立预警模型，同时予以客观的定性评价，弥补统计预警法受数据样本限制的不足，以此实现优势互补，进行更加科学的预警，建立一个完善的商品住宅市场运行预警系统。
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论文关键词： 市场非景气 房地产 开发企业 战略选择
一、房地产市场非景气之判断
（一）、房地产市场非景气的内涵
由于房地产景气循环的复杂性和各个专家的认识不同，目前国际上还缺乏一个标准的房地产景气循环概念，引用比较多的是由英国皇家测量师协会（RICS）在1994年《理解房地产景气循环》中给出的概念，即“房地产景气循环是指所有类型房地产总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”。 这里，“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的循环，因此，房地产景气循环指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。
从房地产经济周期的角度，房产经济周期是房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动。由于房地产景气循环形成于房地产经济周期，因此，房地产景气循环也可以分为四个阶段：复苏、繁荣、衰退、萧条。从市场供求角度来看，当供过于求时，就产生非景气现象；通过市场机制的调整，达到供求平衡，进而产生供不应求，即出现市场景气现象，因此，景气与非景气周而复始的重复就形成了房地产景气循环。
综上所述，本人认为房地产市场非景气的内涵为房地产市场总供给大于总需求，房地产市场各种经济变量表现出不利于房地产总收益率提高的现象，这里的经济变量，例如价格、租金、吸纳率，空置率和建筑活动等，并且呈现在房地产市场景气循环的复苏阶段、衰退阶段、萧条阶段。
（二）、房地产市场非景气的特征
根据房地产市场非景气的内涵及形成原因，其共同特征是空置率较高，房价和租金下降，房地产的总投资下降，市场的总供给大于总需求等，但是不同循环阶段的房地产市场非景气具有不同的特征。
1、复苏阶段
在复苏阶段前，市场供给过剩达到最低点，空置率达到最高值，然后进入复苏阶段。在这个阶段，房地产供给大于需求，购楼者特别是住宅类购楼者在满足自用的前提下进入市场，但从总体上看房地产交易量不大，价格与租金水平仍然处于较低位置，各类房屋的期房价格仍低于现楼价格。随着复苏阶段的继续，空置率下降（仍高于长期平均空置率），使得市场的租金率开始稳定，房地产需求上升，房地产供求关系开始逐渐改善。金融专业毕业论文
2、衰退阶段
在衰退阶段，供给的增长率比需求的增长率高，空置率开始上升，市场上房地产价格总体水平出现了下调趋势，特别是现楼价基本上停滞不前甚至有所回落，房地产交易量也明显减少。在收缩的开始阶段，由于供给过剩还不是太严重，租金仍在上升，但租金增长的速度开始下降；在收缩开始阶段的后期，随着新的供给越来越多，租金的增长停滞并开始下降。然后，市场参与者发现市场已经下滑，处于开发建设的房地产项目出现转手、停建等现象，房地产投资量大幅度缩减，房地产市场日渐停止萎缩、衰退的趋势。
3、萧条阶段
经过急速且痛苦的衰退阶段后，房地产市场便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。房地产销售价格和租金水平继续维持着衰退期的原值或建造成本，同时期楼价格加速下降，从繁荣时期高于现楼价回复到低于现楼价的水平。伴随房地产价格的大幅下跌，房地产交易量进一步锐减，其中期房交易量降幅更大，房地产空置率居高不下成为市场的普遍现象。在市场普遍萧条的情况下，出租者认识到，如果他们的租金不具有竞争性，就将失去市场份额，于是降低租金来获得租客，有时甚至受益只能和成本相当。最后，在价格暴跌和成交萎缩的双重打击下，房地产市场景气循环达到最低点。
二、房地产开发企业的战略类型
随着经济的发展，房地产市场日渐规范、竞争日益激烈，众多房地产开发企业都逐渐形成了自己的发展战略。目前，可供选择的房地产开发企业的战略类型，概括起来大概为以下十大类：
（一）成本领先战略。成本领先战略是指企业在价值链条的各个环节努力降低成本，在研发、生产、销售、服务等环节上把成本降到最低限度，使本企业产品成本在全行业最低，从而获得高于行业平均投资回报率的一种战略。
（二）目标集聚战略。目标集聚战略也称集中化战略或专门化战略，是指企业通过市场细分，选择某一细分市场，为该细分市场提供产品和服务，并作为主要目标的战略思想。
（三）差异化战略。差异化战略就是要设法使自己的产品或服务同其他企业相区别，树立起一些全行业范围中具有独特性的东西，用以满足顾客特殊的需求，从而形成竞争优势的一种战略。
（四）扩张性战略。扩张性战略又称发展战略或成长战略，是指企业在其现有的主要业务基础上维持并提高其市场占有率，培育用户对企业的感情，力求增加其主要业务的销售量，起到企业扩张作用的战略。
（五）一体化战略。一体化战略又称企业整合战略，是指企业通过资产纽带或契约方式，与相同业务（或互补业务）的企业联合，即将若干个部分有机地结合在一起组成一个整体，从而降低成本，实现经济化的目的。一体化战略包括纵向一体化与横向一体化战略。
（六）多元化战略。多元化战略又称多角化战略或多种经营战略，是指企业在新产品领域和新的市场领域形成的战略。根据企业进入与现有业务在价值链上的关联性，多元化战略又可以分为相关多元化战略与无关多元化战略。
（七）品牌战略。品牌战略是指公司将品牌作为核心竞争力，按品牌内在运作的规律采取相应措施来实现，以获取差别利润与价值的企业经营战略。
（八）国际化战略。国际化战略是指企业打破经营活动在国家地域上的限制，将经营活动拓展到更广的世界经济范围之内，以希望获得更多资源，并在更大的市场空间获得更大的竞争优势，从而获得更大的业务增长和利润增长。
（九）合资战略。合资战略是指企业之间通过合资的方式进行联合，从而实现企业间的优势互补的战略。
（十）紧缩、退出和清算战略。紧缩、退出和清算战略是指当企业面临的经营环境、所拥有的资源状况以及发展前景发生了变化，与企业原有的战略目标出现大的差距，甚至威胁企业的生存和发展的时候，为避免更大损失而采取的收缩经营范围或退出所在行业的战略。
三、市场非景气下房地产开发企业的战略选择
（一）、房地产开发企业的类型
房地产开发企业类型的划分可以从很多角度进行，本文根据企业在“资金与资本实力、市场洞察力、产品研究能力、土地储备、公共关系、员工队伍素质、营销能力、企业管理能力、企业品牌”等八个方面的情况，，将房地产开发企业分为四种类型。
1、关系型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是有很好的公关关系，即与政府、相关的事业单位和社会团体关系很好，土地储备充足，资金与资本实力雄厚，而市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力、员工队伍素质等方面都保持市场平均水平。
2、资金型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是资金与资本实力很强，有充足的资金储备；但是市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力等方面低于市场平均水平；土地储备情况一般；公关关系比知识型开发企业和项目型开发企业要好，比关系型开发企业差。
3、知识型房地产开发企业。这类开发企业突出特点是在市场洞察力、产品研究能力、员工队伍素质、营销能力、和企业管理能力等方面比其他类型的开发企业强，但是在公共关系、资金实力和土地储备方面比关系型开发企业和资金型开发企业差，比项目型开发企业好。
4、项目型房地产开发企业。这类开发企业在这八大方面都不如其他类型开发企业，规模比较小，因项目而设立企业，即始于项目准备阶段，终于项目工作的完成。
（二）、市场非景气下房地产开发企业战略选择
房地产开发企业要想在日益竞争激烈的市场中站稳脚跟并且发展壮大，就必须根据企业的内部环境、外部环境及其变化，及时调整战略。在市场非景气条件下，不同类型的房地产开发企业在市场非景气的不同阶段，需要选择不同的企业战略，具体可参照本文作者构建的如下“房地产开发企业战略选择表”进行选择。
房地产开发企业战略选择表
市场非景气阶段
企业战略
企业类型
复苏阶段
衰退阶段 萧条阶段
关系型房地产开发企业 成本领先战略 相关多元化战略 市场开发战略 资金型房地产开发企业 品牌战略 一体化战略 无关多元化战略 知识型房地产开发企业 差异化战略
目标集聚战略
国际化战略
产品开发及创新战略 紧缩战略 项目型房地产开发企业 市场渗透战略 合资战略 退出和清算战略 1、复苏阶段的企业战略选择
在复苏阶段，房地产市场慢慢回暖，空置率下降，各种需求逐渐增加。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用成本领先战略，因为开发企业产品的成本受土地取得成本和融资利息影响很大，而该类型的开发企业可以利用突出优势——公共关系，获取较低的土地取得成本和融资利息，从而以低成本优势，快速占领市场，在短期内提高市场份额，为在繁荣阶段的竞争做好铺垫；资金型房地产开发企业应采用品牌战略，因为品牌建设除了要有卓越的质量和准确的市场定位，最关键是要有资金作后盾，因此该类型企业在复苏阶段的市场背景下，可以利用资金优势建立自己的品牌，从而在繁荣阶段形成自己的核心竞争力；知识型房地产开发企业应采用差异化战略、目标集聚战略、国际化战略，一方面差异化战略和目标集聚战略都需要开发企业要有很强的市场洞察能力、产品研究能力和营销能力，而这些要求刚好是该类型开发企业的优势，另一方面与国外企业合作，可以获得更多的资源优势，实现更大的市场空间；项目型房地产开发企业应采用市场渗透战略，因为该类企业的经营规模有限、产品单一，要想从繁荣阶段的市场分得“一杯羹”，只有对现有产品进行研究，增加产品附加值，进一步挖掘产品的卖点和开发其潜在客户。
2、衰退阶段的企业战略选择
在衰退阶段，房地产景气循环由盛转衰，市场上的供给增长率超过需求增长率，逐渐出现供给过剩，空置率慢慢上升，交易量逐渐减少。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用相关多元化战略，因为其公共关系具有相对优势，可以通过各种渠道取得一定待开发的土地，然后开发经营范围以外的相关产品，满足市场需求，从而赚取一定的利润；资金型房地产开发企业应采用一体化战略，利用资金优势，投资企业经营范围以外的相关部门，例如销售部门或建筑施工等，从而降低生产成本，减小风险；知识型房地产开发企业应采用产品开发或创新战略，因为该类型企业的突出特点是市场洞察力和产品研究能力较强，应充分利用其优势，对产品进行研究，开发老产品的新用途或开发新产品，挖掘市场上未满足的潜在需求；项目型房地产开发企业应采用合资战略，在市场逐渐萎缩的背景下，该类型开发企业与其他企业合资经营，互相取长补短，共同开发市场，从而有利于生存和发展。
3、萧条阶段的企业战略选择
在萧条阶段，房地产价格和租金继续下降，空置率也继续上升，市场上的交易量很少，一些房地产开发企业出现破产现象。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用市场开发战略，即该类型的开发企业利用自身的特点，有选择的储备土地，适量的开发，为复苏阶段做好准备；资金型房地产开发企业应采用无关多元化战略，因主要优势是资金实力雄厚，此时从整个企业的发展考虑，可以把部分投资转向利率水平高的行业，从而保持企业的盈利水平；知识型房地产开发企业应采用收缩战略，即收缩现有的产品或市场领域，从而把损失降到最低，以挨过这个市场非景气的阶段；项目型房地产开发企业应采用退出和清算战略，因产品没有销售出去，运营资金被占用，导致企业难以生存和发展，需要通过退出或破产降低损失。
四、结语
企业战略对企业的发展极其重要，关系到企业长期发展的问题，对企业的兴衰成败具有决定性作用，但企业的战略选择也不可能一劳永逸，而需要根据企业内外部环境的变化，适时调整企业战略。现阶段，我国房地产市场开始回暖，成交量逐步上升，基本走出了08年的萧条期，开始进入房地产景气循环的复苏阶段，而在这种非景气市场背景下，各种类型房地产开发企业如何选择自己的经营战略，本文在上面做了浅显的分析，希望可以起到“他山之石”的作用。
参考文献
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10、张红.房地产经济学讲义[M].清华大学出版社，2004
11、邓海涛.企业战略管理[M.国防科技大学出版社，2005
[关键词]房地产市场；景气循环方法；合成指数
[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）48-0062-03
1 研究背景
房地产业是经济活动的基础和载体，与城市化和工业化关系密切，是国民经济的重要组成部分。近十年来房地产业占我国国内总产出的2%～8%，占固定资产投资比重的17%～20%；就北京市而言，房地产业增加值约占地区生产总值的7%，房地产业投资额占全社会固定资产总投资额的比例高达50%以上，房地产销售额约占社会消费品零售总额的47%。可见，地产拉动经济增长地位显著，是经济发展的基本支撑点之一。研究房地产市场景气波动一方面能够为房地产业健康发展提供理论指导，有助于政府部门制定相应政策、掌握调控力度；另一方面对房地产业的未来走势有信息导向作用，有助于投资者有效支配投资开发行为。
房地产业受地域因素的影响很大，不同地区房地产市场发展的影响因素及重要程度有所不同，表现出的景气循环特征也不同。本文旨在对北京市房地产市场进行具体分析，借鉴景气理论及国内外相关成果，构建北京房产市场景气状况的基本框架，编制景气指数，了解区域性房地产市场特点及发展轨迹，为北京房产市场形势判断提供参考。
2 景气方法概述
景气指数方法是目前普遍采用的分析经济周期波动走势和预测转折点的方法，它把经济周期波动看成一系列经济活动传递、扩散的结果，认为这是一个逐渐波及、渗透的过程，经济状况的任何异常都有一定的前兆反映。
基于景气循环的房地产市场景气研究的基本方法是利用变量之间变化的时差关系将指标分为先行、同步、滞后三类，三类指标中，景气异常的前兆主要反映在先行指标的变动上，先行指标上升预示着经过一定时差后，房地产循环将步入总体景气时期，先行指标下降预示着行业将衰退并进入不景气时期；再以此为基础计算景气指数，类似地，先行指数可以预测波动波峰或波谷的来临，同步指数能够拟合现状，滞后指数可用于验证和辅助判断前期对波动态势的预测是否正确，并进行修订和调整。通过研究景气指数即可了解房地产市场扩张、收缩过程交替变化的数据信息，指示景气的动向和趋势，达到监测分析的目的。
3 实证研究
3.1 建立景气指数指标体系
英国皇家测量师协会（RICS） 在《理解房地产景气循环》一书中将房地产景气循环定义为所有物业总收益率的重复但不规则的波动，由此可见，物业收益率应该是反映房地产市场运行景气的基准指标，但事实上因为缺乏对收益率的统计，而物业的收益情况很大程度上由价格的变化来决定，价格又是供求共同作用的结果，故本文选择北京市房地产价格指数（月度数据）为基准指标。
本文从房地产活动的全过程出发，结合经济重要性、数据可得性、指标敏感性，选取研究指标如下：北京市固定资产投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额、新增固定资产、固定资产投资完成额增速、房地产业开发投资额、房地产业投资总额、商品房施工面积、商品房竣工面积、居民消费价格指数、北京市商品房销售价格、金融机构贷款额、财政支出、社会零售品消费总额、外汇储备；并构造指标：x1=房地产开发投资额/固定资产投资完成额，反映房地产业同国民经济的协调关系，表明现有投资结构；x2=商品房销售面积/商品房竣工面积，反映房地产市场的供求状况。本文通过对以上指标的相对变化（变化率）进行分析预测，综合判断北京市房地产市场发展的整体状况。
所有数据的准备时间均为2005年7月—2012年9月，计算主要基于国家信息中心同东北财经大学经济计量分析与预测研究中心共同研发的“经济景气监测预警系统”软件。数据来源：中经网统计数据库、wind资讯、北京统计信息网。
3.2 数据处理
月度时间序列包含长期趋势要素、循环要素、季节变动要素和不规则变动要素，在分析过程中首先采用X-11季节调整方法剔除指标序列的季节变动要素和不规则变动要素。此外，为解决有些指标的1月份数据缺失问题及由春节因素造成的不同年份给定月份工作日不同所造成的影响，本文采用高铁梅教授提出的先验月份调整法处理数据。
3.3 时滞识别
3.3.1 时差相关分析
在选择景气指标时，一般计算若干个不同延迟数的时差相关系数，然后进行比较，其中最大的时差相关系数被认为反映了被选择指标与基准指标的时差相关关系，相应的延迟数表示先行滞后期。
3.3.2 K-L信息量
对于偶然的、带有随机性质的现象，通常可以认为是服从某一概率分布的随机变量的一些实现值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用来度量真正的概率分布与模型估计所得概率分布相近似的程度。将K-L信息量用于景气指标的实际计算中，也是以一个重要的、能够敏感地反映当前经济活动的经济指标作为基准指标。
依照上述方法对所选指标进行分析，参照备选指标与基准循环序列图的峰谷对应情况，考虑到指标的完备性与相容性，确定景气指标组，如下表所示：
3.4 计算景气指数
景气指数综合了景气指标组中所有成员的变动状况，相较于单一指标而言更为客观严谨，景气指数根据反映对象和计算方法的不同分为扩散指数和合成指数，本文为了弥补扩散指数无法表示波动振幅的不足，选用合成指数，它是用合成各指标变化率的方式把握景气变动的大小。
根据计算结果绘制先行、同步、滞后景气指数如图1所示：
如图1所示，先行指数在2008年10月至2009年11月之间处于景气区间，同步指数在2009年5月至2010年5月之间处于景气区间，滞后指数在2009年12月至2011年1月之间处于景气区间，进一步的计算结果表明先行指数平均先行同步指数9个月，滞后指数平均滞后同步指数6个月。总体看来，先行、同步、滞后指数之间主要的峰谷对应模拟很好。
在研究区间内，我国房地产市场运行景气的顶峰分别在2008年年初和2010年二季度实现。事实上，2004年在国家实行一系列宏观调控措施的背景下，北京市房地产市场呈现供需两旺的态势，9月以后的商品房销售价格达到七年来最高；房地产市场的蓬勃发展一直持续到2008年年初，此时受国际金融危机的影响，经济整体减弱，再加上国家宏观调控政策的影响，房地产市场步入下行空间，该年房地产投资较上年同期下降7.1%；2009年开始，北京市房地产市场在危机中迎来快速发展，在国家一系列鼓励住房消费优惠政策的作用下逐渐复苏，仅仅一年供需格局就由需求不足转为供不应求，房价也随之快速增长；2010年4月，为了实现“遏制过快上涨的房价”的目标，中央出台“新国十条”，市场由此分化，趋于理性，逐渐降温。2004年以来的发展历程印证了本文合成指数的稳定性和敏感性。
4 分析与预测
4.1 北京市房地产市场景气分析
从景气指数图来看，先行指数自2010年三季度触底后一直处于小幅波动状态，2012年二季度至2013年年初处于缓慢上扬态势，预示着在2013年北京市房地产市场应该保持缓慢稳定的上升态势；从同步指数来看，北京市房地产市场在2012年上半年已逐步触底，此后企稳回升。结合经济现状，2013年上半年经济增速放缓，总体平稳运行；具体到房地产市场，商品房销量强劲回升，市场需求不断释放，呈现量升价涨的态势，房地产业的企业家信心指数也连续3个季度回升。
可见，尽管限购限价、新房审批等从紧的调控政策会增强市场的观望态度。但从供求角度来看，预计在经济增长、城市化加速的宏观背景下，当前北京市房地产市场保持稳中有升，处于缓慢稳健的景气初始阶段，应对北京市房地产市场持有谨慎乐观的态度。
4.2 同国房景气指数的对比将北京市同步指数同国家统计局公布的国房景气指数进行对比，2004—2006年，北京市同步指数与国房景气指数处于下行空间，2006年年初后开始触底反弹步入景气阶段；2008年在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落，这次回落一直持续到2009年第二季度，又开始新一轮的景气与不景气的循环。由图2可见，全国房地产和北京市房地产的循环波动特征很相似，只是到达波峰波谷的时间略有差异，可以说二者整体发展同步。
5 结 论
本文根据景气循环的原理对北京市房地产市场运行进行景气分析，建立有效可行的景气指标体系，客观分析了2004年以来的北京市房地产市场运行轨迹，并结合当前经济状况对北京市房地产市场进行短期内发展趋势预测，认为当前北京市房地产市场处于缓慢稳健的景气初始阶段；最后将北京市房地产景气状况与全国房地产景气状况进行对比分析得出二者发展同步的结论。
需要指出的是，受到统计数据充分性的限制，本文的研究周期相对较短；另外本文选择月度数据，虽然能有效实现较好的时效性，但数据波动性较大，统计时滞相对较长。这些都有待于进一步改进。
参考文献：
[1]董文泉，高铁梅，等.经济周期波动的分析与预测方法[M].长春：吉林大学出版社，1998.
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[5]唐志军，徐会军，巴曙松.中国房地产市场波动对宏观经济波动的影响研究[J].统计研究，2010（2）.
关键词:房地产市场;监测预警系统;指标体系
一、引言
些年,在诸多因素造成的房地产业波动中,政府和企业难以把握其波动的转折点,造成出台的宏观调控政策不能很好地与经济波动相协调,造成企业计划开发与经济波动之间矛盾等,景气的过冷或过热都将会对房地产市场的健康发展产生不利的影响。为了正确引导房地产业健康、持续的发展和有效地促进资源的合理利用,有必要进行房地产市场的监测预警系统研究。
基于此,本文尝试着从国内外现有的有关房地产市场预警及景气指标体系进行比较分析,并最终构建比较合理的上海房地产市场预警指标体系。
二、国内已有房地产指标体系比较
目前为止,对于房地产预警及景气指标体系的分类主要有:其一是根据预警指标数值的变动与房地产景气波动时间相关关系,可以将其分为领先指标、一致指标和滞后指标三类;其二是根据预警指标对房地产这个行业影响程度的大小分为国民经济协调关系的指标、房地产市场供求的协调关系指标和房地产业内部协调关系指标。据不完全统计,现已有多种房地产预警指标体系,限于篇幅,本文选择几个具有代表性的指标体系进行比较:
1、"中房指数"指标体系
"中房指数",是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产发展变化轨迹和当前房价变动状况的指数体系,是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。
其中房地产预警系统的指标体系包括房地产经济活动的外部相关影响因素(主要指影响产业的宏观背景和相关产业方面的因素)和内部相关指标(涉及房地产开发全过程),被分为先行指标、一致指标和滞后指标 [1]。其中,先行指标包括:全社会固定资产投资、房地产投资实际完成额、基本建设贷款利率(3年)、建筑装潢材料类物价指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数和抵押贷款利率;一致指标包括:国民生产总值、商品房实际销售面积、商品房销售额、商品房销售均价和城镇从业人员;滞后指标包括商品房竣工面积和商品房空置面积。
2、台湾地区房地产景气综合指标
目前台湾针对房地产景气有较深入及连续性的研究是"内政部"建设所与政大台湾房地产研究中心共同研究台湾房地产景气动向季报。其用编制总体经济景气的"景气综合指数分析法"来编制房地产景气指数。属于以投资、生产、交易、使用等四个层面共16项代表性指标组合而成的综合指数[2]。
三、房地产市场预警指标的选取原则
房地产领域的直接指标和相关指标很多,但真正适合构建预警指标体系的只是其中的一部分,因此需要确立预警指标的选取原则,在现在统计指标的基础之上结合房地产经济运行的特点,对预警指标进行筛选;此外,还有必要开展必要的分析,并结合专家咨询的意见,对指标体系及其分类进行调整。
(一)预警指标的选取原则
1、指标在经济上的重要性。所选的指标应在反映房地产经济运行的基本规律和房地产同期的波动上具有相当的重要性,并且能代表房地产市场交易活动的一个领域,将其综合起来,能够反映出房地产市场运行的各个主要方面。
2、指标体系全面性。指标体系的全面性是指对于任何一种经济波动形态或警情,都能从指标体系中找到一个或一组指标来度量,具体表现在以下四个方面:即开发经营过程的全面性;市场影响因素的全面性;市场供求的全面性;市场要素的全面性。
3、指标体系简捷性。指标体系简捷性是指在满足指标体系全面完整的同时,使所建指标体系既涵盖了监测预警所需要的主要变量,达到了监测预警的目的,又剔除了对主体贡献不大的甚至可能导致模糊判断结果出现的非主要变量。
4、指标数据在计量上的可靠性和充分性。可靠性,是指数据的准确性和统计口径上的一致性。充分性则是要求所选的指标数据区间要有足够的长度,以便能够从较长的历史变化中分析出波动的循环规律性。
5、指标数据在时间上的稳定性。即对所选指标变化幅度进行不同状态划分后,划分标准能够保持相对稳定。
6、指标之间协调性。即在指标相对稳定的基础上,可能通过分析指标之间协调性,找出指标之间有一定规律的时差,并通过先行指标转折点出现的时间和先行指标与一致指标之间的时差来预报警情。
7、指标独特性。各城市存在自身房地产发展的一些个性指标,有效地寻求不同城市房地产发展的独特性并通过指标表现出来对于进行准确预警不可或缺。
四、上海房地产市场预警指标体系初步构建
上述原有的房地产指标体系从不同的层面反映了房地产运行状况。本文根据上海房地产经济与市场特征,房地产预警指标选取原则,参考上述指标体系,提出以下房地产预警指标,并对所选指标与房地产波动之间的关系加以分析。具体见表1:
参考文献:
[1]中国指数研究院着,中国房地产指数系统理论与实践(第二版)[M],经济管理出版社,2005.8。
[2]盛承懋等编着,海峡两岸房地产比较研究[M],东南大学出版社,2004.12。
关键词:房地产市场;监测预警系统;指标体系
一、引言
些年,在诸多因素造成的房地产业波动中,政府和企业难以把握其波动的转折点,造成出台的宏观调控政策不能很好地与经济波动相协调,造成企业计划开发与经济波动之间矛盾等,景气的过冷或过热都将会对房地产市场的健康发展产生不利的影响。为了正确引导房地产业健康、持续的发展和有效地促进资源的合理利用,有必要进行房地产市场的监测预警系统研究。
基于此,本文尝试着从国内外现有的有关房地产市场预警及景气指标体系进行比较分析,并最终构建比较合理的上海房地产市场预警指标体系。
二、国内已有房地产指标体系比较
目前为止,对于房地产预警及景气指标体系的分类主要有:其一是根据预警指标数值的变动与房地产景气波动时间相关关系,可以将其分为领先指标、一致指标和滞后指标三类;其二是根据预警指标对房地产这个行业影响程度的大小分为国民经济协调关系的指标、房地产市场供求的协调关系指标和房地产业内部协调关系指标。据不完全统计,现已有多种房地产预警指标体系,限于篇幅,本文选择几个具有代表性的指标体系进行比较:
1、"中房指数"指标体系
"中房指数",是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产发展变化轨迹和当前房价变动状况的指数体系,是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。
其中房地产预警系统的指标体系包括房地产经济活动的外部相关影响因素(主要指影响产业的宏观背景和相关产业方面的因素)和内部相关指标(涉及房地产开发全过程),被分为先行指标、一致指标和滞后指标 [1]。其中,先行指标包括:全社会固定资产投资、房地产投资实际完成额、基本建设贷款利率(3年)、建筑装潢材料类物价指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数和抵押贷款利率;一致指标包括:国民生产总值、商品房实际销售面积、商品房销售额、商品房销售均价和城镇从业人员;滞后指标包括商品房竣工面积和商品房空置面积。
2、台湾地区房地产景气综合指标
目前台湾针对房地产景气有较深入及连续性的研究是"内政部"建设所与政大台湾房地产研究中心共同研究台湾房地产景气动向季报。其用编制总体经济景气的"景气综合指数分析法"来编制房地产景气指数。属于以投资、生产、交易、使用等四个层面共16项代表性指标组合而成的综合指数[2]。
三、房地产市场预警指标的选取原则
房地产领域的直接指标和相关指标很多,但真正适合构建预警指标体系的只是其中的一部分,因此需要确立预警指标的选取原则,在现在统计指标的基础之上结合房地产经济运行的特点,对预警指标进行筛选;此外,还有必要开展必要的分析,并结合专家咨询的意见,对指标体系及其分类进行调整。
(一)预警指标的选取原则
1、指标在经济上的重要性。所选的指标应在反映房地产经济运行的基本规律和房地产同期的波动上具有相当的重要性,并且能代表房地产市场交易活动的一个领域,将其综合起来,能够反映出房地产市场运行的各个主要方面。
2、指标体系全面性。指标体系的全面性是指对于任何一种经济波动形态或警情,都能从指标体系中找到一个或一组指标来度量,具体表现在以下四个方面:即开发经营过程的全面性;市场影响因素的全面性;市场供求的全面性;市场要素的全面性。
3、指标体系简捷性。指标体系简捷性是指在满足指标体系全面完整的同时,使所建指标体系既涵盖了监测预警所需要的主要变量,达到了监测预警的目的,又剔除了对主体贡献不大的甚至可能导致模糊判断结果出现的非主要变量。
4、指标数据在计量上的可靠性和充分性。可靠性,是指数据的准确性和统计口径上的一致性。充分性则是要求所选的指标数据区间要有足够的长度,以便能够从较长的历史变化中分析出波动的循环规律性。
5、指标数据在时间上的稳定性。即对所选指标变化幅度进行不同状态划分后,划分标准能够保持相对稳定。
6、指标之间协调性。即在指标相对稳定的基础上,可能通过分析指标之间协调性,找出指标之间有一定规律的时差,并通过先行指标转折点出现的时间和先行指标与一致指标之间的时差来预报警情。
7、指标独特性。各城市存在自身房地产发展的一些个性指标,有效地寻求不同城市房地产发展的独特性并通过指标表现出来对于进行准确预警不可或缺。
四、上海房地产市场预警指标体系初步构建
上述原有的房地产指标体系从不同的层面反映了房地产运行状况。本文根据上海房地产经济与市场特征,房地产预警指标选取原则,参考上述指标体系,提出以下房地产预警指标,并对所选指标与房地产波动之间的关系加以分析。具体见表1:
参考文献:
[1]中国指数研究院着,中国房地产指数系统理论与实践(第二版)[M],经济管理出版社,2005.8。
[2]盛承懋等编着,海峡两岸房地产比较研究[M],东南大学出版社,2004.12。
