关键词：房地产；发展现状；市场风险；法律规制
房地产问题是社会各界十分关注的热点，国家在房地产市场风险规制中，如何进行角色定位，有效限制和协调权力配置，强化国家责任，完善各项财税、土地、金融、住房保障制度，从法律的角度解决以上问题，在现有法律制度的基础上进行房地产市场风险法律规制体系建设，也就成为了法学界需要解决的任务。
一、我国房地产行业发展现状
随着国家政策的导向，“去库存，去杠杆”政策的实施，一二线城市房价只增不减，二线城市房产库存仍然是无人问津，此尴尬现象也是引人深思的。房地产行业存在如下问题：
（一）主要城市房价增长过快
2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势，虽然2015年中央出台了“史上最严厉的调控政策”，但是高昂的房价仍是普通民众无法承受的。
（二）房地产市场秩序不规范
我国房地产市场秩序混乱，因为缺少监管，或者相关部门执行不力，开发商的问题尤为严重，囤积土地、炒买地皮，违规建设、增加层数、突破规划、虚假宣传、哄炒房价，拖欠偷逃税款等行为时有曝光。所有这些无不是对房地产市场的干扰，无不是对消费者权益和国家利益的侵害。由此可见，健全市场监管制度，落实监管措施，建立监管责任追究制度，任重道远。
（三）房地产信息披露机制不完善
目前，我国的房地产市场还没有建立起一个统一、规范的价格信息平台，市场参与者无法获得准确的信息，政府各部门信息不对称，不准确现象非常严重。市场参与者在获得信息的过程中普遍遇到信息取得较难，存在信息失真滞后等问题。
二、当前房地产市场法律规制存在的问题
（一）权力缺乏有效配置
房地产市场风险规制的权力是法律授权的权力。由于房地产市场风险法律规制涉及的范围很广，具体包括产业、计划、投资、金融、财政、税收、土地、住房保障等多种法律制度，不同的法律制度在设计上的规范原则、调整方式都不相同，需要一部宏观调控基本法进行统一，对宏观调控领域从法律制度上进行规范，协调不同层次、不同领域法律规范的关系。从实践上来看，房地产市场风险规制需要中央的地方的配合，宏观调控和市场监管是统一的，中央和地方在发挥规制作用的同时均需要以对方行为效果作调整，地方的积极配合是中央规制行为有效发挥作用的重要条件，但实践中效果并不理想，中央与地方互相制约、掣肘。
（二）方式缺乏法律依据
房地产市场风险预防采取规制方式为零散的通知及相应的实施规定。无论通知还是通告都不能满足房地产市场风险法律规制体系要求达到的形式要件，不是正式的法律渊源。这些通知在制定上质量不高，连续性较差，未能洞察市场根本问题，在实施效果上，常常难以达到预期目的，这样的规制方式显然会为人所诟病。其中以限购令的争议最大。
三、房地产市场风险法律规制的对策
（一）健全金融法律体系
房地产市场风险爆发的一个主要特征就是金融风险。银行是我国目前房地产金融市场的主导，房地产开发所需资金对银行贷款有很高程度的依赖性，市场风险集中，y行很难监控借款人对贷款的使用情况，坏账风险较高。一旦风险失去控制，银行将承受难以挽回的巨大损失。在我国房地产金融市场不断发展的当前，建议从加强金融监管和创新金融手段、分散风险两大方面完善房地产市场金融体系。
（二）完善土地法律体系
九层之台起于垒土，土地是房地产市场发展的基础，通过调整房地产市场土地供应量与供应方式，促使房地产市场主体相应作出调整，对房地产市场进行调控，建议通过合理土地规划、土地出让、土地价格指导、严格法律责任的方式，完善房地产土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地产市场自身的调节作用不足以满足不同群体的住房需求，政府需要承担更多的责任，为低收入群体提供基本住房保障。强化政府住房保障责任，完善住房保障标准。
房地产市场涉及全社会和每个人的根本利益，房地产市场风险过重影响了我国经济的平稳发展。在房地产业快速崛起的同时，产生了许多影响房地产市场运行的风险，尽管国家不断采取多种手段，试图解决房地产市场中存在的问题，但在此过程中，也暴露了我国房地产市场风险规制中许多亟待解决的法律问题，国家如何对市场风险进行有效规制，合理规制，依法规制，这是我们必须要解决的一大难题。笔者期待，在各方不断努力和通力合作之下，定能够实现对房地产市场风险的有效规制，希望本篇论文能够对房地产市场风险法律规制略尽绵薄。
参考文献：
关键词：房地产市场；法律；稳定发展
中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2015)12-100-02
曾经说过，“法律是治国之重器，法治是国家治理体系和治理能力的重要依托”。依法治国是解决我国在发展中存在问题的关键，有利于促进社会公平，确保国家的长治久安。近些年，我国房地产行业发展迅速，房地产行业的发展在国民经济的发展中占重要地位，因此，房地产市场的稳定发展需要完善的法律维护提下，房地产法律体系的建立和完善有利于维护房地产行业的秩序，促进房地产行业的稳定发展。最近五年之内，我国房地产行业迅速发展，各地房价纷纷快速上涨，一路飙高的房价也抵挡不住人们买房的热潮，直到今年房价才基本稳定。我国房地产业的火爆引起了有关房地产经济泡沫的讨论。笔者认为，我国房地产市场化主要包括供给的市场化和需求的市场化。而我国房地产表现出过于市场化，房价掌握在供给者的手中。这样看来我国房地产业已经成为暴利产业和泡沫产业，严重时可能造成金融危机，危害到我国国民经济的发展。因此，房地产业法律制度的健全至关重要，完善的房地产法律以及相关配套法律法规将成为房地产经济健康发展的需要。
一、我国房地产立法进程
房地产法具有广义和狭义之分，广义上的房地产法指的是我国为了调整房地产关系，制定的相关法律、法规、条例的总称，主要包括宪法、民法、经济法中房地产相关法律法规，土地管理法、城市规划法、房地产管理法等关于房地产的基本法规，行政法规等房地产相关规定；狭义上指的是房地产管理法，是国家立法机关为调整房地产关系制定的基本法律。我国房地产立法进程基本上经历三个阶段：第一阶段是从新中国成立到上个世纪七十年代末，这一阶段我国房地产立法刚刚起步，是房地产法律形成的雏形阶段。在这一阶段我国处在建国初期，经济、政治、法律等体系都还没有建立完善，房地产立法呈现出国家国家规章制度和政策的形势，城市住房也不允许商品化，相关法律少，缺乏制定准则，立法水平低。第二阶段是从上个世纪八十年代到九十年代，这个阶段我国房地产立法开始逐渐发展起来。房地产立法呈现出新的特点，房地产法律的制定开始增加，其中重要的法律包括《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》等，这些法律主要规定和明确了房地产的各种关系；这一阶段国家对房地产立法的重视程度不断提高，房地产立法由政策转向法律；房地产法律涉及的范围扩大，对象也不断增加，增加了对房地产开发、交易、建设等方面的规定。第三阶段是从二十世纪九十年代至今，《中华人民共和国城市房地产管理法》成功颁布，标志着我国房地产立法逐渐完善，是我国第一部专门性的房地产管理法，至此之后我国逐步出台房地产的相关法律。
二、当前我国房地产法律体系存在的问题
现阶段我国房地产业法律体系已经比较进步，涵盖了整个房地产业的各个阶段和各个相关联行业。从房屋建设最基本的资源，土地，到工程的建设，从土地的补偿，到房屋的销售，从房子的质量到入住后的物业，都有法律的保障与监督。从相关联性的行业来看，形成了一个以地产业为核心的庞大的相对来说比较完善的现代法律体系。总体上来看，我国房地产法律较分散，没有形成完善的房地产法律体系。
（一）国家权力与房地产权利不匹配
我国现行的房地产管理中，行政色彩过于严重，行政部门是社会的管理机构，制定的相关法律法规带有浓重的行政色彩，造成行政权力和民事权利不分的现状。过分的强调国家的土地拥有者地位，使国家权力超出了应有的范围，而房地产产权人的权利极大的被削弱了。
（二）房地产立法内容不全面
房地产业是从事房地产开发、建设、经营等相关产业，涉及的种类多，范围广，建设房地产法律的相关配套法律法规是十分必须要的，这样才能对房地产的各方面进行有序的管理和监督，使房地产行业健康发展。但是目前为止，我国房地产法律缺乏相关的配套法律法规，造成房地产法律无法形成完善的体系。（三）房地产立法相对滞后我国房地产经济的发展规律和市场经济发展的规律是制定房地产法律法规的重要依据，或者是在房地产业发展出现问题了才开始进行法律的建设，制约了法律的作用。我国房地产法律的内容比较简单，缺乏可操作性的具体规定。房地产政策的制定基本还是依据政策制定，不利于发挥法律对经济调节的时效性。
三、加强房地产法制建设的措施
目前我国房地产法律体系还不完善，不利于对房地产业进行合理有效的整治和监督，只有不断加强房地产法制建设，才能用法律维护房地产市场的稳定。
（一）加强房地产宏观调控法律体系的建立
首先，制定《宏观调控法》，使宏观调控有法可依。我国目前的宏观调控处于授权、决策、执行、监督各方面混乱的局面，调控职能不明确，职能相互交叉冲突，缺乏完善的宏观调控法律法规作为开展各项工作的依据，因此要不断借鉴西方国家的成功经验，制定统一完善的宏观调控法律体系，制定完善的房地产领域宏观调控法律法规，使国家决策、行政、监督等各项工作协调开展，促进公共权力运作的透明度与公开度，使房地产宏观调控有法可依。其次，建立和完善房地产宏观调控的法律责任机制。宏观调控主体拥有国家赋予他们的权力，要行使对我国房地产市场的调控职能，当然也是其义务所在。在近几年我国房地产市场的宏观调控中，中央政府曾屡次下令要求各个地方政府抑制投资过热的势头但却收不到什么效果，归根结底在于没有法律责任的约束。房地产市场宏观调控措施缺少了法律性的保证，那必然是短视的饮鸩止渴。在房地产市场宏观调控中更多的倾注法律性元素，才能更长久更公平的解决现有的问题，这也是依法治国的必然要求。
（二）完善与房地产相关法律的建设
首先，加强对房地产法律中相关税法的建设，使房地产法律在当前的发展环境下具有实际可操作性。税收可以作为市场调控的重要手段，是市场经济的“自动稳定器”，有利于合理调控房价，稳定市场房价。税收在调节房地产市场中的作用主要体现在房地产开发、房产转让、房地产管理等方面，例如实施房地产征税、减税、停税等政策，有效地调节房地产开发、销售等主要环节，在特殊时期起到房地产市场的调节作用。政府实施各项房地产税收优惠政策或提高税收政策，不仅能够调价房地产开发市场的稳定，还能够打击房地产开发商的违法违规行为；购房优惠或补贴政策的实施，有利于刺激房地产市场，平衡房地产供需矛盾，减少房地产泡沫对市场经济的影响。针对房地产投机行为，在西方国家普遍征收物业税，物业税增加了房屋保有者的经济负担，可以在遏制投机行为中真正发挥作用。其次，要加强保障我国居民的居住权，我国现行的《宪法》内容中没有涉及到公民居住权的相关内容，而民事法律中关于居民居住权的规定还存在许多缺陷，不利于保障我国公民居住权的合法利益，因此应从宪法层面制定相关法律保障公民的居住权，实现公民居住权的是社会化和公益化。除此以外，由于我国市场经济发展迅速，房地产业关系也瞬息万变，日益复杂，因此需要适当调整现行房地产业法律法规，加强房地产法律中可操作性法规的建设，使法律更好的发挥出对房地产业的调控作用。针对我国房地产行业缺乏健全和完善的法律体系的现状，相关部门要加快建设和完善我国房地产法律体系建设的步伐，并制定出与当地房地产产业相符合的监督体系，使房地产市场的监督和调控有法可依，促进房地产行业的健康发展。
（三）加强房地产相关制度的建设
首先，要加强基本制度的建设。法律要尊重和维护我国公民居住选择权，切实保障公民在购买住房应该享有的一切权利，政府要加强我国保障性住房的建设，为需要的居民提供保障性住房。其次，要加强公示制度的建设。建设并完善我国所有公职人员的财产申报制度和公示制度。最后，完善税收制度。建立健全我国中央和地方的财政力量与行事权利相匹配的制度，完善我国省级以下财政体系，不断加强我国基层政府为房地产业提供服务的能力。
（四）注重房地产法律建设与其他法规的协调与配合
房地产市场的发展和调控是一项复杂、多面的系统工程，仅靠房地产法律的维护是不够的。因此要加强房地产法律与我国宪法、经济法、民法等基本法律的关联，在基本法律法规中增加房地产的相关规定，完善房地产法律法规的建设。除此以外，要加强房地产法律体系的修订、补充和完善，使其适应市场经济的不断变化和发展，加快各项法律完善措施。房地产法律法规的制定和完善还要依据建设法、环境法、银行法、行政法、财政法、税法等各项法律法规，使房地产法律法规更加完善。
四、结语
时至今日，房地产行业已经发展成为一个成熟、稳健，对国民经济的发展有着至关重要的促进作用的市场，房地产市场稳定发展的法律维护建设至关重要。新中国成立至今，国家不断重视房地产市场的发展，我国房地产法律不断改进和完善，法律、法规和条例得到补充修正与完善，更好的适应了社会经济发展的需要。面对我国房地产法律体系建设中厚重的问题和漏洞，要加快房地产法律体系的建设步伐，充分发挥法律对房地产市场稳定的维护作用。
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我认为，房地产市场化包括两个方面，一是供给的市场化，二是需求的市场化，只有这两个方面都市场化了，才是真正的市场化。按现状，我国的房地产在需求面上表现为过度市场化，房地产的供给并没有实现市场化，商品房没有任何替代品，因而定价权当然掌控在供给者手中。由此，导致了高房价。或者说，是房地产业供给的垄断和需求的过度市场化引发了房地产泡沫。我国的房地产开发业已成为暴利产业和泡沫产业，严重危害着实体经济安全，将可能导致金融危机的局部性或全局性爆发。因此，实现房地产业的法治化，建设房地产业的基本制度、配套制度、监管制度和与之相适应的财税制度已成为我国建设健康的实体经济、应对金融危机的紧迫需要。经济学家吴敬琏说：“发生金融危机不是幻象，而是现实危险。”房地产业与银行的密切关系主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有关资料显示，房地产项目中来自于银行的资金高达六成。因此，在政府的干预下，中国房地产市场在一段时期内进行了调整。若不作出调整，既有可能阻碍产业结构的升级和国内消费市场的解放，又会为金融危机埋下祸根。为长效管控起见，我国房地产领域金融安全亟待法治化。
二、我国房地产法律体系存在的问题及可资借鉴之处
（一）我国目前房地产法律体系存在三大问题
我国现行房地产法律成单行法律法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等，也有散见于《民法通则》、《中华人民共和国合同法》中的若干条款，从总体上看较为零散，尚未形成一个完整的体系。
1.国家权力与房地产产权人权利不匹配。现行房地产管理存在着浓重的行政特色。国家既是土地所有者，又是社会管理机构，行政部门制定房地产方面的法律法规，往往从管理者的角度对有关的权利进行规范，即行政权力与民事权利不分，造成国家权力超出应有限度，房地产产权人的权利极度萎缩。
2.房地产立法内容不全面。目前，我国房地产法律体系缺少“相互配合、相互协调”的相关法律法规。房地产业是从事房地产开发、经营、服务的产业，门类众多，范围广泛，非常需要大量“相互配合、相互协调”的法律、法规和规章来加以规范，房地产立法内容的不全面会导致房地产规制的不完善。
3.房地产立法相对滞后。立法部门往往根据“房地产市场的经营需要和经验总结”形成法律制度，导致法律规定不恰当、法律表达不严谨，法律作用难发挥。从内容上看，房地产法律条文比较简单，缺乏可直接操作的规范。国家政策时常起着法的作用，降低了法制适用的效力。
（二）英美国家、我国香港地区房地产法律体系可借鉴的地方
英美国家和香港特别行政区已经形成一整套较为完备的房地产法律体系，可供我国借鉴。英国是较早制定住房法规的国家，有关房地产交易的法律、法规、条令最常见的有50多种。英国还建立了先审查后开发的土地许可制度，土地开发、房地产交易明显受城市规划的约束和指导，非常重视环境保护和土地的有效利用，房地产交易若违反城市规划法，将被视为无效。美国宪法规定，使用土地必须给予土地所有者必要的补偿。美国房地产交易法规几乎涉及有关土地、房产、金融等所有方面。美国法律要求必须保持土地在科学、历史、生态、环境、水资源、风景等方面的价值和质量。违反法律规定利用、占有、开发公有土地，破坏公有土地的环境质量，将受到处罚。我国香港特别行政区房地产法律体系，包括房地产权归属的规定、城市规划和建筑物方面的技术立法，以及房地产管理和房地产司法审裁等各方面的法律。从土地开发到建筑工程，乃至房地产经营管理、房地产争议的解决等，都有章可循，有法可依，比
较系统、完善。归纳起来，英美国家和我国香港地区的房地产法律体系有如下可借鉴的地方。1.要有可持续发展思想。房地产法律体系注重生态环境保护，注重国家利益和个人利益关系，注重人与自然的和谐关系，注重加强房地产建设与城市规划、区域规划、环境保护之间的配合。
2.改变立法思维模式。房地产法律体系要以保护房地产产权人的权利为主，改变以行政部门为主的管理模式。
3.注重房地产法与其他法规的协调和配合。房地产买卖、租赁、抵押、转让、使用时，必须遵循原则性规定和一般法律制度，房地产的立法还应考虑其他法律的制约因素。
三、加快我国房地产法制建设步伐
近年来，我国的房地产业发展迅速，但相应的房地产法律体系尚不健全，整治房地产市场秩序、健全房地产法律体系是立法部门应该重视的一项重要工作，只有通过制度改革和建设，才能使其走向法治化的发展轨道。
（一）相关制度的建设
1.基本制度。公民的居住选择权应得到法律的尊重和维护；公民购买住房应享有消费者的一切权利；政府提供适量保障性住房；征收住房转让所得税等。
2.公示制度。出台公务员(包括其他公职人员)财产申报和公示制度。
3.税制制度。健全中央和地方财力与事权相匹配的体制。完善省以下财政体制，增强基层政府提供公共服务的能力。
（二）相关法律的建设
1.加强对公民居住权的保护力度。我国现行《宪法》没有明确规定居住权的内容，有关民事法律规范在公民居住权保护方面存在着缺陷，导致现实生活中人们的居住权无法得到公平的保护。应在宪法层面明确保护公民的居住权，使居住权不再被定位为纯粹的私权，应将居住权“社会化”或“公益化”。
2.完善和制定可操作法规。近些年我国市场经济发展有了质的飞跃，社会结构日益呈现出多元化色彩，使得房地产法律关系日益复杂，这就要求房地产行业的法律调整手段更加精细化、专业化，注重调控的有效性。因此，完善现有相关法规及相关税法，增加法律对当前房地产业发展态势的针对性和可操作性，显得十分迫切。
一般而言，宏观调控的手段可以分为经济、行政和法律三种。在社会主义市场经济条件下，宏观调控的主要手段需要转变，即从主要运用经济政策和国家行政干预来进行宏观调控，到主要运用法律手段进行宏观调控和治理经济秩序。而只有依据法律的宏观调控才能遵照严格的法定权限和法定程序，只有法律化的宏观调控才是制度化的宏观调控，政府宏观调控的权利范围才能精确化。在房地产业宏观调控领域，政府进行宏观调控产生的宏观调控法律关系只能由经济法(准确地说应该是宏观调控法)进行规制与保障。从合法性角度分析房地产业宏观调控，主要存在调控政策合法和政府行为合法性等问题，从而大大影响了各项政策的调控效果。
(一)房地产业宏观调控政策的合法性问题2003年以来，我国所出台的众多房地产业宏观调控政策存在多处与现行法律规范不一致的现象。比如，《关于继续开展经营l生土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(监察部、国土资发[2004]71号)规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营陛用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式”，而该规定却直接违反了《城市房地产管理法》第12条规定的内容。再如，九部委于2006年的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”的规定，也违反了《城市房地产管理法》第48条“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”以及《担保法》第34条“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”可以抵押的规定。这些明显不一致情况的存在导致政策失去了应有的确定性和严谨性。
(二)政府相关行为的合法性问题
1．中央政府行为中央政府行为的合法性问题主要体现在其制定的政策构成了对现行法律的事实上的修改。根据《立法法》的规定，法律的修改权仅由全国人大及其常委会享有和行使。那么，中央政府即国务院及其各部门是不享有法律的修改权的。基于前文的分析，国务院及其各部门所的关于房地产业宏观调控的“通知”“办法”“意见”等规章或者有规章意义的规范性文件实际上已经对现行法律的重要条款进行了修改。这明显超过了法文主体的权限，需要对中央层面的行为进行规制。
2．地方政府行为地方政府行为的合法性问题主要体现在其与房地产开发商勾结，不严格按照法律程序批地。各种媒介包括建设部网站均披露许多地方违法用地占到50％，有的地方占到90％，其中相当大的一部分是地方政府违法批地。自从实行“分税制”，地方政府的财政收入就大大下降。但是，中央政府对地方政府官员的考核主要还看重地方经济的发展，而房地产业作为国民经济的重要支柱产业，能够快速提升地方GDP。因此，由地方政府垄断经营的土地就成了增加地方政府财政收入和地方官员政绩的重要工具。由于地方政府与房地产开发商在这一点上具有利益同向性，因此，地方政府与开发商暗中勾结，进行违法批地。地方政府的这些违法行为也需要相关的经济法律制度来进行规制，以明确地方政府的法律责任。
二、房地产业宏观调控经济法规制存在的问题
我国房地产宏观调控行为是指房地产宏观调控主体根据自身享有的房地产宏观调控权，从而行使44房地产宏观调控权的各种经济、社会活动]。从2003年开始，鉴于我国房地产业出现投资过热的现象，我国为了稳定房地产业的健康持续发展，实施了一系列的宏观调控措施，主要涵盖了土地、金融、税收等方面的内容。我国在土地宏观调控方面，相继颁布了《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律；在金融宏观调控方面，相继颁布了《中国人民银行法》《商业银行法》《证券法》《信托法》《银行业监督管理法》等法律；在税收宏观调控方面，相继颁布了《企业所得税法》《个人所得税法》《税收征收管理法》等法律，为宏观调控政策的制定和实施提供了法律上的依据。但是，这些法律针对房地产的规定非常少，缺乏明显的针对性、适用性和可操作性。法律在对社会关系做出规定时，在很多情况下只能对相应的社会关系做出一些原则性规定，给人们留下一定的自由裁量的空间，以便根据情况变化作出适时恰当的选择。故而，我国在前述法律的指导下，又制定了一系列的法规、规章来对相关法律进行具体说明，增强其可操作性。从这一角度来看，可以说我国房地产业宏观调控的经济法规制体系的雏形已经基本形成。对我国房地产业宏观调控的经济法规制的现状进行分析，可以看出我国在这方面还存在很多问题，主要体现为：
(一)房地产业宏观调控的制度体系不够完善在土地宏观调控方面，由于我国土地法律制度的不完善，导致了实际生活中土地出让时暗箱操作、违法批地和监督管理形同虚设等现象的存在；在金融宏观调控方面，由于我国的房地产相关金融法律制度的不完善，导致了金融机构的违法违规行为没有得到严厉查处；在税收宏观调控方面，由于目前房地产税收法律制度的不完善，导致了房地产税种繁多、某些环节的税种之间交叉重叠进而重复征税等现象的存在。可见，我国房地产业要完全实现宏观调控的法制化目标还需不断地进行探索。
(二)房地产业宏观调控的法律效力层次不高从当前我国房地产业的立法现状可以看出，我国房地产业宏观调控的经济法律制度中主要是法规和规章，而且规章更加普遍。根据《立法法》的相关规定，宪法、法律、法规、规章的法律效力依次递减。因此，我国现行的经济法律制度中规章占大多数的现象就降低了整体的法律强制性与权威性。尤其在房地产业税收宏观调控的法律制度方面，立法层次低、多数税种停留在“暂行条例”阶段是我国目前整个房地产税收立法的现状_。这种情况并不符合我国“税收法定主义”原则的要求，不能体现税收应有的强制性。整体法律位阶不高也在一定程度上导致了地方政府对很多房地产业宏观调控政策的执行力度不够，从而大大降低了宏观调控政策的效果。
三、完善房地产业宏观调控的经济法规制的途径
根据当前我国房地产业宏观调控的经济法规制存在的主要问题，可以从以下两个方面给予解决。
(一)完善我国房地产业宏观调控的经济法律制度体系
我国的房地产业宏观调控主要分为土地、金融和税收三个方面。因此，我国应致力于完善这三个方面的经济法律制度：
1．完善土地宏观调控的经济法律制度首先，我国应该明确政府在土地宏观调控中的职能，完善现有的土地宏观调控法律制度中关于政府法律责任的规定。目前我国政府在土地宏观调控中的角色定位不明确，经常是“运动员”“裁判员”同时扮演，造成了政府过多干预经济事务的运行，这不符合市场经济的要求。因此，应将政府在土地宏观调控中的职能以法律条文的形式确定下来，以便政府能够依法行使其各项权利。同时，为了使政府更好地依法办事，应该在《土地法》《城市房地产管理法》等法律制度中增加关于政府行为的法律责任规定，从法律上对政府的权力进行限制、监督，防止其滥用权力。其次，我国还应完善土地储备法律制度。土地储备制度可以控制土地供应渠道，使政府真正完全垄断土地一级市场，实现“一个1：3子供地”_。目前我国对于土地储备制度没有法律上的明确依据。对此应该在《土地管理法》中进行规定，以保障制度的有效实施。这也有利于土地“招拍挂”制度的健康运行，进而营造公开、公平、公正的土地一级市场竞争环境，稳定房价。
2．完善金融宏观调控的经济法律制度首先，应在相关经济法律制度中强化金融机构的法律责任。金融宏观调控政策的制定主体主要是中国人民银行。然而，某些商业银行经常首先考虑到自身经济效益，对央行的调控政策进行变通后再实施，导致央行的金融宏观调控政策难以发挥应有的作用。而商业银行的这种行为并没有相应的法律进行规制，所以，经济法律制度中要强化相应的法律责任，对金融机构的违法违规行为进行严厉查处，才能有效抑制投机者的空间，进而稳定房价。其次，应建立房地产信息披露制度。信息披露制度是央行制定和实施房地产宏观调控制度的依托，通过追究违反该义务者的法律责任，加强信息系统建设。信息的不完全是房地产业金融风险发生的深层次原因之一。因此，应该加强房地产信息披露制度的建立健全，并在相关经济法律制度中进行规定以保障实施，进而更好地调控房价。
3．完善税收宏观调控的经济法律制度目前我国与房地产直接相关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占我国实际征收税种数量(24种)的一半¨。同时还存在房产税与城镇土地使用税交叉重复、土地增值税与营业税交叉重复等现象。因此，我国应该依照税收法定主义原则，科学地简化房地产业税种征收体系，避免重复征税。其次，我国目前的房地产业税收呈现“重流通，轻保有”的现象，这不但不能达到稳定房价的效果，反而会促使房价的上涨。因此，我国应该加强对房地产保有环节的征税，逐步开征物业税，降低开发和经营环节的税负。这样既可以在一定程度上抑制房地产投机性投资，同时还能加大普通商品房的供应量，实现房地产资源的优化配置。
(二)提升我国房地产业宏观调控的经济法律制度的法律位阶
针对我国目前房地产业宏观调控的经济立法层次较低的现象，我国应该结合实际情况，提升一些比较重要的房地产相关法规、规章的法律位阶。其中，我国应该主要致力于提高房地产业税收宏观调控的经济立法层次。我国《立法法》规定了税收立法权由全国人大及其常委会享有。现行有效的房地产税收行政法规大约有12部，部门规章大约有3O部，除《中华人民共和国税收征收法》《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法》外，其余主要直接相关的税种均来自于国务院制订颁布的暂行条例，这与税收法定主义原则是相违背的¨引。因此，我国应该将现行的“暂行条例”交由全国人大及其常委会，重新以法律的形式予以颁布。这样才能符合“税收法定主义”的要求，并且充分体现税收的强制性。当然，在土地和金融宏观调控方面，也存在类似的现象和问题。我国应该尽快进行调整，从而使得我国房地产业宏观调控所依据的法律层次更高，进而更有力地保障各项政策的有效制定和实施。
四、结论
关键词 房地产法规 教学内容 教学形式
1 房地产法规应用课程的教学目标和积极意义
中职房地产营销与管理专业将房地产法规应用作为必修课程，这就说明了房地产法律在房地产行业中的地位，其积极意义在于：维护自身的合法权益，合理规避政策风险，发现经营漏洞，提高学生在生活和学习中处理现实问题的能力，即学习课程的过程去现行国家或地方房地产法律法规的变化，从而制定有利于经营的决策，同时，了解我国房地产法现状与存在的问题，针对工作中出现的与房地产相关的法律法规问题，尤其是房地产交易登记过程中的问题能有较好的把握能力，具体而言，房地产法规应用教学的目标主要有以下三方面：
（1）主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使学生对房地产法有一个基本的认识。（2）介绍房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，涉及范围主要有土地出让、国有土地上房屋征收与补偿、房屋买卖、租赁、抵押、房地产估价、房地产赠与、继承、物业服务等方面的法律规定；会结合房地产业实际操作，通过法律工具找出问题、分析问题和解决问题。（3）培养学生能够运用所学房地产法律知识、法律关系，更好地处理工作和生活中的法律问题。
2 房地产法规应用课程教学特点
2.1 以专业课为底设计授课内容
一是将中职第一学期到第三学期的“房地产基础知识”、“房地产经纪实务”、“房地产估价实务”等专业课程的内容简化，融入到房地产法规应用课程中去。在课程设置上，前面提到的三门专业课是在房地产法规应用之前讲授的，在房地产法规应用学习中，一些较为基本的概念如房地产、土地使用权、抵押、共同共有等都可以通过案例分析的方法去展示。但由于大部分的学生没有法律基础，因此会在授课中先复习案例中涉及到的房地产专业知识，之后再详细向学生介绍有关法律的基本概念、原理等，如法律主体、法律关系、民法通则、合同法、物权法等基础知识，重要的是解释他们之间的联系，有利于学生随后学习案例分析、法规应用。
二是按照整个房地产开发的过程设计教学计划。即从开发企业组建项目公司，通过拍卖市场取得土地使用权，其后向商业银行抵押土地使用权来融资，再到房屋建设、验收和销售，最后到物业服务、组建业委会等，每一个环节都有不同的法律规定，都有其固有的操作特点和法律风险，按照开发过程去讲解便于学生理解。
三是在向学生们讲解房地产法律法规的基础上，有意识地指导学生们独立思考问题的习惯，同时，让学生们思考在现阶段法律法规现存的问题如何去解决和进一步完善。改革开放以来，随着经济的发展，我国的房地产法律体系日趋完善，提高了立法的层次，不断地扩大其调整的客体，但我们依然看到，房地产法亦有其不少尚待解决的问题，例如法律法规间的冲突，立法层次急需提高，部分法律内容过于简化、不合情理。
2.2 以中职学习学习的特点出发，探讨不同的教学方式方法
与很多实操类的房地产专业课程相比较，房地产法规应用的教学内容是较为枯燥的，每节课都要向学生介绍不同的法律法规，为调动学生的学习积极性，笔者运用了：案例教学法、分组讨论法、视频分享法及律师讲座法等方式，大大提高了学生的学习兴趣。
首先是案例教学法，大大小小的不同案例汇聚于每一个任务或专题，使学生们都试着用生活中接触过的经验、学过的法律知识去分析，案例教学是采取分组的形式去进行，即每个小组成员约为四至五人，课前将讨论资料打印好，分发给大家去准备。通过分析、讨论加深对每个案例涉及法律法规的认识。
第二是上课讨论，一定规模的上课讨论、分析贯穿整个教学过程，例如对某个概念、原理或有关的案例，先让学生分组讨论，再由任课教师归纳总结。又如在讲解房屋抵押时候，碰巧是我国汶川地震发生后不久，社会上在热烈讨论灾区损坏的房屋的产权人应否还要继续向借款的商业银行归还贷款的事情，于是将这个真实案例展示在课堂上，同时列举了相关的法律法规和条文，学生们集思广益，学到了不少法律知识。
第三是视频的观看。在分析某一个法律任务时，可以提前将准备好的案例视频播放出来，使学生们有一个较为直观的认识，同时，可以增加他们的理性认识，更能活跃上课的气氛。教学的视频必须贴合实际生活和学习，勤于更换，不用年深日久的视频，要与时俱进。
第四是创造机会去法院旁听，让学生迈出课堂，切身处地在法庭看到法官的审判、律师的辩护，体会到在上课时候枯燥无味的法律法条在法庭上竟成了强有力的依据。从法庭回来后让学生针对案件进行分享。
3 授课中存在的问题及思考
一是内容整合、课时再安排。房地产行业是极受政策影响的行业，学习房地产法律法规和相关政策对房地产专业的学生尤为重要。如果课程学时安排每周两个学时的话，很难在短期内将涉及如此浩瀚的房地产法律体系完整地展现，充其量只能是蜻蜓点水或只讲重点章节，更缺乏足够的学时去讲解及进行上课探讨分析。所以，学时应增加为每周四至六个学时，此举有利于提高房地产法规应用课程的学习效果。
二是教学视频的收集或制作。除了利用网络资源下载、书店购买或图书馆查询等方法，还可以调动所有学生的积极性，如让他们演绎某些案例，如物业服务中的业主收楼、买卖双方由于合同纠纷而做的调解、业主大会开会选举代表等。
三是资金的投入。总体来说，专任教师普通形式的授课并不需要资金的使用，但如果采取创新形式、用多种教学形式去教学的话，如移动课程、在外参观、邀请律师或专业人士来分享、访谈会等，就需一定的资金支持。
关键词：房地产；管理体制；法律
尽管目前房地产市场的管理体制已经有所转变，但是并没有完全符合现代房地产市场的需求，逐步完善健全房地产管理体系需要从法律制度的角度去深入研究，利用科学的手段去应对房地产市场中的监管问题。
一、影响房地产行业管理体制建设开展的难点问题
经济的增长和社会的发展让越来越多的老百姓关注到房地产行业，房屋作为安家立业的基础建筑在民众心里的地位非常重要，以贷款等形式购买房产成为当下社会的普遍现象。但由于房地产市场的大量需求与一些投资客的炒作行为导致部分房地产企业通过各种手段抬高房价以获取高额利益，严重影响着房地产行业的健康发展。
（一）虚假宣传过多，房产安全质量存在问题
广告形式是房地产商的主要宣传手段，能扩大房地产业的知名度来吸引更多消费者的关注，但由于目前我国建立的房地产管理机制不够完善，因此对于房地产宣传广告无法落实有效的管理措施。不少房地产商在广告中标注着各类诱人的促销活动，但消费者购买房产后却发现广告宣传与实际情况大相径庭，房屋质量参差不齐、装修标准差距极大，甚至还出现即将交付而房屋尚未修建完成等等情况，这种欺骗式的消费导致民众越来越难以对房地产行业予以信任。此外，房产的安全质量是民众所关心的重点问题，但一些房地产商在出售房产时刻意隐瞒其安全质量问题，或是在建筑工程建设时降低资金投入、不仔细进行竣工验收等等，诸如墙体开裂、管道漏水等问题在消费者入住后纷纷涌现。还有些房地产小区的户外基础设施建设质量低下，导致消费者无法安心居住［1］。
（二）漏洞合同频频现身
格式合同作为一种可以修改条约规定的合同形式常被用于房产购买中，由于大多数消费者不具备相应的法律基础知识，此时房地产商就会利用合同中的漏洞来增加不平等条约以降低所要承担的责任。而在签订购房合同前所要签订的定金合约也有陷阱存在，定金支付的合约中应当详细规定责任承担范围和具体金额，以保证其法律效力。目前仍有些房地产开发商在收取定金时故意模糊混淆合同中的概念，从房产价格、房屋面积等方面设置合同漏洞，以致房屋购买合同中出现消费者无法接受的霸王条款，房地产商就有理由在消费者拒绝签订购房合约后没收定金。
（三）房屋产权归属问题
有少部分开发商在没有获取相应的许可证明后就违规搭建和出售房地产，消费者购买的房产自然就属于违规建筑；还有些房地产商占用集体土地导致消费者没有产权证明，无法自由处置自己购买的房产；另外有一些房地产商为了获取经济利益而出售被抵押担保的房产，这就会导致消费者所购买的房产在不知情的情况下被法院查封、拍卖，由此而引发复杂的纠纷［2］。
（四）房地产管理机制不够完善
房地产管理体制中涉及众多流程和任务安排，只有当管理部门之间强化交流联系来共同搭建一个管理网络才能有效调控房地产市场。目前看来，政府在监管房地产行业时对不同部门的任务设置并不明确，不少细节化问题得不到应有的管控和引导，政府职能仍旧只在基本的市场管理上展现其效果，尽管能对房地产行业起到一定的监管作用，但无法做到实质上的改善。其中在政府监管经济市场时还存在着过度干预问题，严格把控房地产行业能优化房地产市场的秩序，但过度干预却会导致市场失去自由发展的空间，打破房地产行业市场的自然发展规律。此外，房地产管理机制没有协调统一也是导致房地产行业的监管工作难以顺利推行的原因之一，不同经济区域的房地产行业发展速度是不一样的，在管理手段和基础设施建设上都有差距，较为偏远、经济发展速度缓慢的地区其监管部门的工作方式滞后，房地产市场监管工作显然无法体现出良好的效用。
（五）部分管理人员专业素质有所欠缺
在房地产管理体制建设过程中最重要的就是管理型人才，只有掌握了专业管理技能和具有丰富监管经验的人员才能落实对房地产管理体制的改革。但目前一些的房地产市场监管工作人员专业素养有所不足，实际管理工作也存在着较为突出的问题。还有房地产企业中不少管理人员专业知识技能把握不够充分，尤其是家族企业中多以亲友来管理部门，这就很容易在企业运营过程中出现管理问题，特别是一些建筑施工现场没有专业的管理人才参与安全质量管理工作，施工建设的质量得不到监管保障就会在房产中埋下安全质量隐患，进而引发消费者与房产企业之间的纠纷和矛盾。
二、从法律角度探析房地产管理体制的改进措施
房地产行业在社会经济市场中的比重很高，建设房地产市场管理体制的重要性就在于合理引导房地产市场向着正确的发展道路前进。从法律制度上强化对房地产市场的监管是政府部门开展工作的制度保障，能为政府执行监管手段提供法律依据，从而规范制约房地产商的一些不良行径。建立完善的法律条款能够为社会民众带来更加幸福的生活环境，从法律角度来分析房地产管理体制的建设意义能促使房地产行业平稳运行，因此政府要严格遵守国家相关法律制度来宏观调控房地产行业，企业也应当在运营过程中遵纪守法，不利用资本控制房地产市场的发展走向［3］。
（一）建立完善的房地产行业经营管理体制
首先，要想促进经济市场的发展需要重视市场的自我调节能力，政府要顺应新时代房地产市场的发展变化并遵循市场规律来开展监管工作。地方政府应该协调各部门来开展房地产行业的日常管理，持续强化对房地产市场监管政策的实施力度，利用现代化科技手段及时发现并处理房地产行业中出现的不良经营行为，将责任落实到具体的企业事务决策者身上。其次，政府要依据现有的房地产行业出现的各类问题来加强对相关法律条款的完善工作，特别是法律条文中较为模糊的用词应及时进行修订，避免不法分子借助法律漏洞来谋取利益，为现阶段房地产管理机制的运行提供更完善的制度保障。在进行立法时要符合我国国情和社情，用科学合理且完善的法律法规来促使各房地产企业规范经营。最后，房地产行业容易遭到各种因素影响而扰乱其市场秩序，这会阻碍房地产行业市场的健康发展和平稳运行。所以在运行房地产管理机制时必须先解决政府对市场的过度干预问题，让建设完善的法律法规发挥其应有的约束作用。
（二）建立完善的房地产行业价格管理机制
房地产行业最令社会民众烦恼的是其房产价格问题，在没有受到政府约束之前的房地产市场一度将房价炒成了“天价房”，即使是二三线城市中的学区房也能达到每平方上万元甚至数万元的价格。在国家针对房产价格进行管理制约后的现在，有必要持续建设房地产行业的价格管理机制，让思想出现偏差的房地产商再无制度漏洞可钻［4］。其一，政府应该严格调查各地区房地产行业的房价走向，将不同地区的薪资和消费水平作为调控房价的依据，并完善法律法规来维护房价管理机制的运行。房地产销售价格对于普通社会民众来讲是非常高昂的资金投入，在购房时往往多家比对、思虑再三才会购买，一旦购买到劣质房产所带来的打击无疑是巨大的。国家通过控制估价能确保房地产价格合理性，从而起到管理房地产市场的作用，所以房地产价格评估机构应当加强责任意识，科学合理地评估房产价格，政府方面也应该加强宏观调控手段，及时调整房地产行业的最高限价和最低售价。其二，利用严格的房地产价格相关法律规定来保护房价管理体系的顺利实行，各地政府应该切实履行稳定房价与租房保障等相关政策，借助更为详细完善的差别化住房信贷政策来限制各种名义的“炒房”、投机性的购房行为。
（三）建立完善的税收法律制度
第一，根据房地产行业中不同建筑的种类和用途来规定不同的税率，稳定普通住宅的房地产售价的同时鼓励房地产商建设中低档房屋住宅，满足不同收入的社会民众对房地产市场的需求，以刺激民众消费的方式来活跃房地产市场。第二，及时发现并改善现有房地产相关行业中的不合理收费情况，通过降低房地产商对房产的建设投资成本，来缓解由于过高成本导致的房价上涨问题，部分必要的收费项目可以以税费替代收费［5］。第三，政府可以积极学习借鉴国外对于房地产行业的调控经验和相关的税收政策规定，不断丰富完善我国税收法律制度内容，促使我国房地产行业的管理体制进一步建设完全。
（四）建立完善的房地产经济管理相关法律制度
我国相关部门应该积极针对房地产经济管理开展更为详细的立法工作，结合现阶段的房地产经济发展现状来不断调整完善房地产经济管理法规，为当前房地产市场的管理工作提供更加强大的法律支持。同时，在完善经济管理法律时还要调查分析民众对住房方面的需求，结合现实情况来解决应对房地产经济管理法律的滞后问题，促使房地产经济管理体系实现与时俱进的现代化建设。另外，在各地政府落实房地产经济管理法规时要强调执法必严、违法必究，从思想和行动上都要坚决抵制任何扰乱社会经济市场的违法违规现象。
（五）改善我国现行法律制度中与世贸组织产生矛盾的内容
我国专门针对房地产行业的相关法律规定有三部文件，除此之外还有一些其他法律条文的规章制度和司法解释等等，可以说我国在房地产行业上的法律体系建设是相当复杂的。要想系统性地整理并完善诸多法律文件内容，应该在保障房地产市场健康运行的情况下整改与世贸组织规则有矛盾的内容［6］。
（六）强化对房地产行业法律条款的时效规定
我国现行的《土地管理法》与《房地产管理法》中存在着部分交叉内容，因此在法律程序上容易出现执行难题。所以我国有必要重新规划完善房地产行业的基础法律体系，科学合理地制定出系统性的《房地产法》，进一步保障政府实施对房地产行业市场的调控手段。
（七）限制地方政府对于房地产行业的立法权力
由于国内房地产行业的规模不断扩大、市场行情日渐复杂，地方政府针对当地的房地产行业发展问题出台了地方行政法规，但在实际情况中出现由于不当立法立项而有违中央政府制定的法律法规，特别是个别地方政府对国有土地的处理和权限审批行为逐渐越过了自身的管辖权。因此，合理配置房地产行业土地资源的前提是保证中央政府有关房地产法律条款的权威地位，有效限制地方政府对房地产行业的立法权力，遏制某些地方政府的“越位”行为。地方政府需要明确的是，在国家房地产相关法律条文中没有明确规定的情况下必须按照规定的法律流程，来申请对当地房地产行业的立法权力；而中央政府方面应当制定更加完善的房地产法律规定去规范企业行为与地方政府的管理权力，让国家房地产法律制度在社会各界中更具有威信力［7］。
（八）加强对政府部门房地产行业相关监管人员的专业素质培养
当具备足够完善的法律条文规定后，需要专业人才利用自身扎实的知识技能来执行市场监控手段，因此有必要强化房地产法律法规执行人员的专业素养。相关部门应大力培训现有房地产市场监管人员的专业知识技能，招收优秀人才带动房地产市场管理体系的顺利运行，促使我国房地产行业走上正确的发展道路。
三、结语
房地产管理体制在现阶段的发展中还存在一些问题亟待解决，这些情况持续发展将会严重影响房地产行业的发展前景，以法律法规来科学调控房地产行业市场是完善房地产管理机制的有效手段。因此，政府需要深入完善房地产行业的相关法律条款，通过加强实地调研工作来分析判断当地房地产市场的发展现状，积极调整对房地产行业的管理手段；企业则要保持合法合理的发展运营状态，为维护房地产市场健康发展贡献一份力量。
参考文献
［1］苏绍波．房地产经济管理创新发展策略［J］．住宅与房地产，2020（15）：12．
［2］戴珺．房地产经济管理问题之我见［J］．经济管理文摘，2020（6）：39-40．
［3］解尊松．我国房地产经济管理中存在的问题与对策［J］．中国市场，2019（36）：75-76．
［4］刘志婷．房地产管理体制中的问题及其法律思考［J］．住宅与房地产，2019（21）：12．
［5］杨兴华．房地产管理存在的突出问题及对策［J］．今日财富，2019（10）：65-66．
［6］吴兰花．从法律角度看房地产管理体制［J］．智富时代，2019（3）：82．
一、我国房地产金融政策法规的现状
房地产行业属于基础性行业，其涉及范围广且关联程度高，无论是建筑工程还是金融行业都与之息息相关。在房地产业发展繁荣的同时，这些相关行业也热度高涨，共同为国民经济增长做出贡献。
为了解决房地产行业逐渐凸显的问题，政府在近些年来加大了对房地产业的行政管理力度，包括消费信贷、住房公积金、开发信贷、土地规范和市场监管以及抵押证券等。这些政策拉动了内需，改善了居民的居住环境并增加了就业岗位。自1994年我国第八届人民代表大会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》后，我国政府构建的房地产法律体系有了里程碑式的意义。我国最高层次的房地产管理法律包括《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《继承法》和《民法通则》等，除了相关法律外，还拥有一系列的条例规定，例如《城市预售商品房管理办法》等[1]。房地产金融类法律法规则包括《商业银行法》、《证券法》和《担保法》等。逐年出台并完善的房地产调控法律和金融法规共同对房地产投资和买卖领域进行了相应调整，促进了房地产金融业的快速发展[2]。
进入2000年以后，我国房地产金融行业稳定发展的同时，也暗含着部分地区房产投资过热、商品房空置率上升和土地炒作严重等问题。其房地产经济基本形式是：局部过热，整体健康。这种情形一直从2000年初延续到今天。这些问题既与正常的市场规律相关，也与上述政策的实施或监督漏洞相关。在这种情况下，我国政府相继颁布了建住房[2002]217号、银发[2002]247号、银发[2003]121号文件一直到国办发[2010]4号等文件[3]。2011年，国务院推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策。几年间，住房限购令、新国十条、京十二条和上海限购令等各项措施相继出台，控制了房地产过热的现象，在一定程度上也规范了房地产金融市场。
二、我国金融政策法规的问题
从房地产经济的现状来看，我国房地产金融政策法规的问题较多，例如金融政策“过度支持”、部分领域缺乏专门法律等。下文主要从住房公积金和调控体系漏洞两个方面进行阐述。
（一）住房公积金管理不够完善
住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式，多年来，住房公积金政策的实施很大地提高了我国居民的房屋购买能力。但是，当前住房公积金管理存在着四点问题：第一，住房公积金的收取存在困难。各企业，尤其是乡镇私营企业的住房公积金管理较为混乱，拖欠现象较为严重，而针对拖欠企业的惩罚机制还是空白。第二，住房公积金管理机构不明确。目前住房公积金是由财税部门对公积金进行审核，由基金管理部门安排使用，金融部门进行存贷。各地区针对各部门的业务无统一准则，各部门的权力和责任存在交叉。第三，资金运作管理不够严格。住房公积金应专款专用，但部分企业的公积金却成为腐败重灾区，违规挪用较多。第四，基金的使用方向存在偏差。部分地区的贷款审批要求宽松，导致出现重视建房而轻视购买的倾向。
（二）调控体系漏洞较多
房地产金融法律体系漏洞主要体现在两个方面：第一，房地产金融法律法规存在空白。虽然中央政府和地方政府已经颁布了大量的金融法律法规，但是其法律法规依然落后于现实发展。目前，当前房地产金融市场急需《投资信贷法》，《物权法》、《外汇法》和《存款保险法》等一系列法律法规。第二，房地产金融法律法规存在相互抵触的内容。例如，中国人民银行颁布的《国有商业银行资产负债管理暂行监控指标》中规定，对同一借款人的贷款和商业银行资本余额的比例最高不能超过15%，而《商业银行法》却规定为10%[4]。
三、完善我国房地产金融政策法规的方案
（一）完善住房公积金制度
完善住房公积金制度，可以改变行政手段的随意性和主观性，而从根本上解决此类问题则必须完善相关法律。应立法规定对住房公积金的来源、使用方向、性质、使用方法、基金核定、管理措施和监督措施等方面进行严格规定。同时，可对放宽职工提取住房公积金和异地贷款等以往政策进行调整以适应社会发展状况。
（二）建立房地产金融政策法规体系
目前，大部分金融法律法规在面对实际问题时缺乏针对性和内部一致性。从根本上说，我国并未建立起房地产金融法律法规体系。我国应借鉴西方先进的金融管理经验，依据自身国情对政策取其精华去其糟粕，加强房地产金融行业的法律法规建设。其具体应将重点放在房地产信贷和法治建设上，房地产信贷市场秩序的规范在于制定贷款抵押的相关法律。
（三）以法律形式明确政府在房地产调控中的角色
在房地产调控的过程中，我国政府职能在房地产金融市场中角色不够明确，在某些领域产生过度干预或过少干预的现象。因此，应以法律的形式明确规定政府在房地产调控过程中的责任和义务。地方政府应严格遵守相关调控规定，贯彻中央宏观调控的决策，不能超越职权干涉房地产市场。
（四）推进房地产金融在服务产品的创新
