关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
参考文献
[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
关键词：房地产集团 财务管理 子公司 内部控制 现状 措施
一、房地产集团对子公司实施财务内控的必要性分析
（一）集团对子公司实施财务内控有助于保证集团战略决策的顺利实施
房地产集团虽然是其下属的各个子公司的“集团总部”，但是其并不等于是各子公司资源与能力的简单相加，集团本身能够对各子公司的资源进行有效协调与整合，使各子公司在运营中拥有共同的经营目标，并在共同利益的导向下以实现集团整体效益为最根本目标，因此，集团总部具有巨大的发展潜力与市场竞争力。而这一切的实现离不开集团总部对子公司实施有效的财务内控。通过有效的财务内控措施使各子公司彼此之间以及与集团总部之间相互合作、优势互补，实现集团的战略决策。
（二）集团对子公司实施财务内控有助于集团整体财务目标的实现
房地产集团公司对子公司实施财务内控，有助于集团实时了解子公司的各项财务管理活动，并能及时根据集团政策对子公司实施监督与控制。通过这种方式能够使子公司的各项财务管理活动都围绕集团的财务目标而进行。此外，随着市场经济的发展，房地产集团总部与各子公司都处于不断变化的环境之中。因此，房地产集团在对子公司实施财务内控的过程中，应实施关注宏观环境的变化。在不同的经营环境下要注意对财务目标的调整。在此过程中，集团与子公司之间可能会产生矛盾与冲突，对此，各子公司要以集团利益为重，必要时要牺牲自身利益保全集团整理利益，以集团整体财务目标的实现为最终目标。
（三）集团对子公司实施财务内控有助于集团与各子公司防范财务风险
无论何种企业类型，在发展运营之中势必都会产生不同程度的财务风险。房地产集团也不例外。而通过有效的财务内控，集团总部能够有效防范与控制集团本身与各下属子公司的财务风险。房地产集团由于项目规模大、资金占用量高等原因，在运营中子公司常会贷款以供运营，而贷款担保的主体常常是集团总部，或者子公司的贷款多是由集团总部以自身名义进行统一贷款和拨付。无论哪种形式，集团总部与各子公司都面临着巨大的财务风险。而对子公司实施财务内控，集团总部能够及时了解子公司的经营运转情况，及时发现问题和采取措施，有助于集团与子公司共同将风险降至最低。
二、我国房地产集团对子公司实施财务内控的当前现状
（一）集团与子公司直接信息不对称，难以实现有效的资源共享
目前，我国的房地产集团规模都较大，子公司成员众多，且子公司与集团总部往往处于不同地域，经营业态相对复杂。在此背景下，集团总部与子公司之间的财务与非财务信息存在不对称的现象，各类信息由于地域等因素的影响无法被及时而有效的传递，导致集团总部的财务管理成为“孤岛”。同时，受信息不对称的影响，各子公司之间以及子公司与集团总部之间的资源无法实现“共享”。造成有些集团盈利较高，资金充足；而有些子公司却“入不敷出”，举债较高，存在大额的资金成本。资源流失与资源沉淀问题共同存在。
（二）房地产集团公司不具有完善的“整体性”的预算管理机制和内控机制
房地产集团公司在运营中，下属子公司通常会根据自身需求设计内部管理机制。但是，倘若以整个集团公司为视角，却不难发现，我国很多房地产集团公司都缺乏“整体性”的内部管理机制，尤其是整体性的预算管理和内控机制相对缺乏。使集团在管理各下属子公司时硬性约束较少。而且，预算管理制度多以子公司为主体，缺乏整体预算，不利于资金的统筹安排。
（三）房地产集团公司缺乏“战略性”的财务内控目标
除上述问题之外，目前我国很多房地产集团公司还缺乏“战略性”的财务内控目标，导致集团本部与各下属子公司缺乏统一性的财务内控宏观目标。在“多头”化的财务内控目标的影响下，无论是集团本部还是各下属子公司的财务内控在整体上不具有协调性。此外，房地产集团本部与各下属子公司的管理模式存在较大差别。单纯依靠集团本部对各下属子公司实施统一的财务内控，难免会受地域、各子公司建设项目的具体情况等诸多因素的影响，财务内控效果可想而知。
（四）房地产集团公司的财务人员个人素质与业务能力有待提高
作为一个拥有着众多子公司的集团化企业，房地产集团公司对财务人员的要求较高。既要求财务人员具备专业化的知识架构、能够处理合并业务、编制合并报表等工作，又能掌握宏观经济形势的变化，熟悉“国五条”等一系列房地产市场的相关政策。然而目前，我国大多数房地产集团的财务人员无论是个人素质还是业务能力均难以满足房地产集团的需求。此外，母子公司的财务人员所站立场不同，知识构架掌握程度不一。在诸多因素的影响下，母子公司势必难以做到统一的财务管理，也就无法实现有效的财务内控。再者，房地产集团业务较多，采购、建设、销售等业务流程也较多，财务人员需处理的财务工作量较大，再加之母子公司通常不在同一地域，不仅彼此间缺乏有效的交流，而且间接造成财务人员没有闲暇时间了解宏观经济政策。
三、我国房地产集团公司应如何对各下属子公司实施财务内控
（一）从制度入手，建立健全集团公司的财务内控机制
笔者认为，我国房地产集团公司若要对子公司实施有效的财务内控，首先应从制度入手，建立健全财务内控机制。第一，集团公司应从公司治理的角度，从分考虑各下属子公司的经营情况和建设项目的具体情况，针对应收账款、资金流向等建立详细的财务内控机制，并于机制中明确相应的监督机制。第二，集团公司的财务内控机制应详细、具体，能够包含公司的各项业务流程和各个运营部门。第三，财务内控机制一经确定，不得随意改变，且在集团公司内部和各下属子公司之间具有权威性和效力，各子公司都应严格执行。
（二）房地产集团公司应制定经营目标，做好全面预算管理
预算管理不仅涉及企业的财务管理，其实际还与企业的整个内部管理紧密相关。因此，房地产集团公司还应做好全面预算管理，从“源头”做好财务内控。全面预算管理应涉及采购、建设、竣工决算、销售、售后服务等集团公司的各个流程，并包含全部部门和人员。具体预算有费用预算、采购预算、销售预算、现金预算、资本支出预算等。此外，全面预算管理不仅包含预算管理前的预算编制，还包含预算执行过程中的预算控制，以及后期的预算调整和分析。最后，集团公司应根据预算的完成情况制定考核与奖惩。全面预算管理相当于一种“纽带”，使各部门在集团的运营中相互协调，通力合作，有利于提高集团公司的整体管理效率，同时，还有助于增强各子公司的凝聚力。
（三）房地产集团公司应积极规范财务内控流程，提高财务内控效率
房地产集团公司还应积极规范财务内控流程，提高财务内控效率。各下属子公司应以集团总部的财务规章机制为依据，根据自身情况制定财务内控实施细则，分清集团总部与子公司之间的责权利，同时，对各财务岗位的设置与人员安排也应予以制度明确。资金拨付、收入上缴等财务流程要规定明确，各项经济业务及各财务岗位的设置等要规范，职责要合理划分。保证不相容职务相分离。各岗位之间实现相互监督与制约。总之，从财务流程上确保各项经济业务都能够有效进行，会计信息真实完整。
（四）房地产集团公司应建立绩效考核机制
除上述措施之外，笔者认为，我国房地产集团公司在完善财务内控的过程中还应建立绩效考核机制。在制度建立中集团总部与各下属子公司应分别结合集团和各子公司的特点与性质，分别制度自身的绩效考核机制。首先，无论是集团总部还是子公司，应针对不同部门和岗位制定不同的考核标准。在明确标准之前，需对工作内容和任务目标进行分析，确保所制定出的考核办法不仅与工作紧密相连，而且合理有效。其次，不同级别的员工应制定不同的考核办法和指标，避免“一刀切”式的考核模式，防止考核结果不公平。同时，考核办法过于简单也会影响考核结果，有可能会导致考核结果不准确、不全面。再者，针对考核结果，各子公司应及时向集团总部进行反馈，不仅有助于集团从整体上对各子公司、各部门、各员工的工作情况有所把握，还能使子公司、部门和员工自身更加清楚的了解自身在整个集团中的情况，从而有助于提升员工的工作积极性。
（五）房地产集团公司应做好资金管理，严控资金审批
资金对于企业犹如血液对于人体，是企业生存和发展的生命线。资金管理的重要性不言而喻。与此同时，资金审批关系着每笔资金的运用是否合理、合规和有效，资金运用一旦不利，将会给企业带来巨大的风险隐患。而房地产企业集团拥有众多下属子公司和分属在各具体施工地的项目管理部，资金管理是其财务内控的薄弱点。因此，笔者建议我国房地产企业集团在内控机制的建立与实施中，应做好资金管理，严控资金审批。目前，我国宏观内控机制都对资金管理进行了说明与强调，资金管理已成为我国企业内部管控的一项重点。加强审批是资金管理的一种最为直接的有效手段。笔者建议我国房地产企业集团在资金管理中应针对资金审批流程进行严格设定，各子公司和项目部的负责人以及集团总部的管理者都应本着认真负责的态度进行审批，强调审批的严谨性和公正性，保证支付的每笔资金都是合理合规的。
参考文献：
[1]张昊煜. 浅谈母公司如何监控子公司财务[J].内蒙古统计. 2015（04）
[2]唐文军，唐中华. 集团公司如何加强对子公司财务控制和审计监管[J].商场现代化. 2013（03）
[3]唐丽萍. 加强集团公司境外子公司财务管理的几点建议[J].商业会计. 2014（21）
[4]周丹. 试述集团子公司财务负责人职能定位[J].时代金融. 2013（23）
房地产公司中财务管理的作用主要表现在两方面：第一，促进资金的循环使用率，好的财务管理可以使资金使用率提高，减少使用周期，优化融资，避免盲目的资金投放，保障公司的资金充裕，提升公司竞争力，实现企业资金的最大化作用。第二，有效的控制项目的成本，财务管理可以根据工程预算的控制和调整，找出适合投资项目的上限和范围，对公司的投资做到有效的成本控制。
2房地产公司中财务管理的问题
2.1资金投入周期长，风险大
房地产的利润丰厚但投入资金和风险性大，从土地开发到工程竣工周期较长，资金投入量大，投入面广，潜在的风险因素多。而房屋销售的金额较大，房款大多通过分期付款的方式偿还，资金回笼慢，加重了房地产公司的资金压力，一些用于商业的还需增加装修费用和物业的联系费用，更加重房地产公司的资金周转运行。而在长期工程周期中，会引发很多不确定的因素，而房地产公司的调整能力差，工程项目一旦开始就很难抽回资金，给公司带来了巨大的潜在风险。
2.2不够重视成本和费用管理
在房地产公司中所指的成本和费用管理是指对经营费用和产品成本的预算、控制、分析和计划的管理活动。主要作用是挖掘出房地产公司的资金潜力，实施节约目标，有效控制各项费用的用途和支出，保证公司的竞争力。但实际的房地产公司财务管理中，没有做到全过程的费用控制管理，甚至有些擅自增减调整预算，导致各部门的最初预算和最终决算出现差异，打乱整个财务计划性的管理。
2.3财务管理体系复杂
房地产公司的财务体系比一般的物业管理公司或小企业涉及面更广，物业公司财务管理主体对象是业主，很少有对各方投资成本的管理，而房地产公司包含了土地征用费、安抚费、工程费用和后期的基础设施费、物业费及安装费用，这些费用的主体对象不同，财务关系表现也不同，例如前期与土地拥有者的关系，工程建设中与设计方、承包方、施工方、材料方及监理方的关系，后期与工商部门及买房者的关系，财务体系庞大关系复杂。而房地产公司又因投入过大，常常出现边建设边销售的情况，增加了财务的债权管理。
3房地产公司中财务管理的解决对策
3.1降低资金成本
房地产公司的周期长，资金需求量大，常常采用融资进行资金的周转，融资能使公司的资金周转方便，但是通过借债进行，债务风险较大，而贷款会产生利息增加财务的风险。所以在进行工程的成本预算方面，应经过详细的研究和分析，科学合理的进行成本控制，针对不同的承包商采用不同的财务管理方案，有效的减少工程成本支出。作为财务人员必须熟练掌握核算和结算的信息，管理、控制和监督资金成本，降低债务风险，合理配置公司资本。
3.2创立财务制度
我国的房地产公司的财务管理水平较低，管理制度不明确，为使公司提升自身的竞争力必须加强内部的财务管理，财务人员必须做到对项目资金的分析和研究，对风险不仅能预测，还能做到有效的降低；建立财务监督管理制度，全面监督公司的经营活动，对筹集资金和降低资本进行合理有效的分配；完善公司财务部的制度，使全部人员参与监督并严格执行。
3.3优化融资，重视信用
房地产公司优化融资的方法有以下两种：第一，借助信托，房地产公司可以通过信托公司募集大量的资金，减少了贷款的利息和风险。第二，统一管理资金，财务管理中应注重公司总部和分部的资金均匀情况，对闲置资金要充分利用，实现资金的最大化效益。在公司方面应注重企业信誉，以便取得低利息的融资和贷款资金，方便企业运营和资金运转。
3.4协调关系，加强财务检查
财务预算工作是依靠公司全员进行的，所以财务管理部门应处理好与各部门的关系，使其积极配合，顺利完成财务预算工作。房地产公司的领导层也需重视和支持财务预算工作，可单独设置预算执行和审计部门，协助财务预算的顺利开展。财务管理中还应定期进行检查和考核，对阶段性的资金投入进行重点管理，对有问题的资金应立即汇报领导，加强回收资金的衔接使用，分析研究新项目的投资风险，做好资金的项目运行方案，提升资金循环使用率，降低成本费用，提高公司的经济效益。
4结束语
一、房地产财务管理运行机制中存在的问题
（一）财务管理较为被动
我国房地产企业多延续传统的财务管理模式，财务管理内容以基础会计核算为主，属于被动的管理模式，缺乏主动性的预测、控制和调控。对于财务管理体系而言，其主要职能是核算、分析、控制、预估相关财务活动，从而主动应对、控制财务风险。但是，当前房地产企业缺乏主动出击的意识，使得控制和预测等职能无法发挥出拥有的作用。作为现代企业，不能遇到财务问题再被动反应，应提高财务管理整体调控能力，有效防范、规避可能出现的财务危机，实现被动反应到主动出击的转变。
（二）财务管理系统集中性较差
现代企业，面临激烈的市场竞争，要求财务管理能为企业筑就坚实的后盾，不仅要提高企业整体实力，同时也要协助企业完成各项决策。总体来看，财务管理工作是一个复杂的整体性工作，财务管理本身应该具备较强的系统性。但是，我国房地产企业的财务管理系统整体性并不强，甚至很多部门不能很好的协调性，导致财务管理数据出现一定的误差。例如，企业的项目公司与项目部核算体系不匹配，核算标准不统一，造成财务信息失真，在一定程度上影响了管理者的各项决策。
（三）财务业务授权制度不完善
近年来，我国快速成长起来了一批大型房地产企业，这些企业往往有较多的二级项目开发公司。但是，母公司并未实施统一财务业务授权制度，有些母公司虽然设立了财务业务授权制度，但是制度的执行程度较差。由于财务业务授权制度的缺失或执行不力，导致二级项目开发公司各自为政，各自的财务管理体系各不相同。作为母公司，难以准确了解二级项目开发公司的财务情况，同时也很难约束、制裁二级项目开发公司的管理行为，这种现状直接影响了母公司的经济利益和集团的发展壮大。
二、房地产财务管理运行机制中问题的应付策略
作为房地产企业，要基于财务管理运行机制中出现问题，进行积极的分析和研究，并尽快制定有效的解决措施，构建完善的房地产财务管理运行机制。
（一）树立主动应对管理思想，实施全面预算管理
作为房地产企业，要结合行业特点，制定财务管理的目标，而目标制定的依据就是企业的发展战略。通过建立与发展战略统一的财务管理目标，可以构建企业发展的统一战线，从而促进上下联动，完成发展目标。财务管理中，要围绕目标调整管理职能，彻底打破被动的管理模式，充分发挥核算、分析、控制、预估企业财务活动的职能。房地产企业要积极宣传现代财务管理理念，使每个财务管理人员都树立主动应对管理思想，并将其落实到工作中。同时，企业要针对财务管理运行机制中的问题，加快相关制定建设，推进管理体系不断完善。
（二）实施全面预算管理，发挥预算管理的实效
为突出主动应对的管理思想，企业要加强预算管理。当前，很多房地产企业的预算管理多表现为“形式化”和“片面化”，因而要全面实施预算管理，真正发挥预算管理的实效，提升企业的财务管理水平。 全面实施预算管理要求企业：第一，结合企业的财务管理目标，编制预算管理目标，并使预算管理目标与企业发展战略相契合；第二，在财务管理中，要结合预算管理的目标，组织编制预算管理规划，并基于企业的发展计划和安排划定预算管理的范围，制定长期的发展计划；第三，整合内部资源，支持预算管理顺利实施，应基于既定的资源，进行控制、考核和分配，调整内部资源配置的合理性；第四，企业要健全预算管理的组织结构，要将实施分层次管理，从企业管理层到基层建立一个上下互动的组织模式，便于相互间的合作交流，以保证财务信息的有效性；第五，强化预算管理的作用和功能，由于全面铺开预算管理工作后，需要多部门的协助，因而要加强宣传预算管理意识，协调相关部门，促进各部门之间的良好合作；第六，全面实施预算管理后，各相关部门落实岗位责任制，落实责任“到人”、“到岗”，要求工作成果直接与业绩考核挂钩。
（三）提升财务管理系统统一性，完善财务业务授权制度
房地产企业，要提升财务管理系统的统一性，增强各项财务管理工作统一性，真正提高企业整体财务管理实力，促进企业管理决策的有效执行。企业要针对本公司治理结构，理顺财务管理结构，使所有的工作都为财务管理的整体性目标服务。同时，注重财务管理中相关部门之间信息的公开性，使财务信息的利用率提高，从而使整个管理系统的效率提升。
此外，应完善财务业务授权制度，使母业公司的项目部核算体系与二级项目开发公司相匹配，制定统一的核算及管理标准，避免财务信息失真。母公司要强化财务业务授权制度的执行力度，二级项目开发公司与母公司的财务管理体系相互协调，便于母公司随时了解二级项目开发公司的财务情况，进而约束二级项目开发公司的管理行为，进而保证企业财务管理质量。
（四）完善资金管理制度，优化资本机构
从本质上讲，财务管理实际上就是企业资金优化配置的过程，财务部门掌握着公司全部资金，应承担起促进企业发展的重要责任。企业资金的建设、筹资、经营和投资等过程，都需要加强财务管理，并通过制度进行规范。因而，要尽快完善各项资金管理制度，保证管理的各个项目顺利落实到位。
作为投资大户，房地产企业面临的筹资风险相对较大，而财务管理要承担起减少筹资风险的责任，综合调整企业的负债情况，在增大企业经济效果的基础上进一步降低筹资风险。
(一)集团对子公司实施财务内控有助于保证集团战略决策的顺利实施
房地产集团虽然是其下属的各个子公司的“集团总部”，但是其并不等于是各子公司资源与能力的简单相加，集团本身能够对各子公司的资源进行有效协调与整合，使各子公司在运营中拥有共同的经营目标，并在共同利益的导向下以实现集团整体效益为最根本目标，因此，集团总部具有巨大的发展潜力与市场竞争力。而这一切的实现离不开集团总部对子公司实施有效的财务内控。通过有效的财务内控措施使各子公司彼此之间以及与集团总部之间相互合作、优势互补，实现集团的战略决策。
(二)集团对子公司实施财务内控有助于集团整体财务目标的实现
房地产集团公司对子公司实施财务内控，有助于集团实时了解子公司的各项财务管理活动，并能及时根据集团政策对子公司实施监督与控制。通过这种方式能够使子公司的各项财务管理活动都围绕集团的财务目标而进行。此外，随着市场经济的发展，房地产集团总部与各子公司都处于不断变化的环境之中。因此，房地产集团在对子公司实施财务内控的过程中，应实施关注宏观环境的变化。在不同的经营环境下要注意对财务目标的调整。在此过程中，集团与子公司之间可能会产生矛盾与冲突，对此，各子公司要以集团利益为重，必要时要牺牲自身利益保全集团整理利益，以集团整体财务目标的实现为最终目标。
(三)集团对子公司实施财务内控有助于集团与各子公司防范财务风险
无论何种企业类型，在发展运营之中势必都会产生不同程度的财务风险。房地产集团也不例外。而通过有效的财务内控，集团总部能够有效防范与控制集团本身与各下属子公司的财务风险。房地产集团由于项目规模大、资金占用量高等原因，在运营中子公司常会贷款以供运营，而贷款担保的主体常常是集团总部，或者子公司的贷款多是由集团总部以自身名义进行统一贷款和拨付。无论哪种形式，集团总部与各子公司都面临着巨大的财务风险。而对子公司实施财务内控，集团总部能够及时了解子公司的经营运转情况，及时发现问题和采取措施，有助于集团与子公司共同将风险降至最低。
二、我国房地产集团对子公司实施财务内控的当前现状
(一)集团与子公司直接信息不对称，难以实现有效的资源共享
目前，我国的房地产集团规模都较大，子公司成员众多，且子公司与集团总部往往处于不同地域，经营业态相对复杂。在此背景下，集团总部与子公司之间的财务与非财务信息存在不对称的现象，各类信息由于地域等因素的影响无法被及时而有效的传递，导致集团总部的财务管理成为“孤岛”。同时，受信息不对称的影响，各子公司之间以及子公司与集团总部之间的资源无法实现“共享”。造成有些集团盈利较高，资金充足；而有些子公司却“入不敷出”，举债较高，存在大额的资金成本。资源流失与资源沉淀问题共同存在。
(二)房地产集团公司不具有完善的“整体性”的预算管理机制和内控机制
房地产集团公司在运营中，下属子公司通常会根据自身需求设计内部管理机制。但是，倘若以整个集团公司为视角，却不难发现，我国很多房地产集团公司都缺乏“整体性”的内部管理机制，尤其是整体性的预算管理和内控机制相对缺乏。使集团在管理各下属子公司时硬性约束较少。而且，预算管理制度多以子公司为主体，缺乏整体预算，不利于资金的统筹安排。
(三)房地产集团公司缺乏“战略性”的财务内控目标
除上述问题之外，目前我国很多房地产集团公司还缺乏“战略性”的财务内控目标，导致集团本部与各下属子公司缺乏统一性的财务内控宏观目标。在“多头”化的财务内控目标的影响下，无论是集团本部还是各下属子公司的财务内控在整体上不具有协调性。此外，房地产集团本部与各下属子公司的管理模式存在较大差别。单纯依靠集团本部对各下属子公司实施统一的财务内控，难免会受地域、各子公司建设项目的具体情况等诸多因素的影响，财务内控效果可想而知。
(四)房地产集团公司的财务人员个人素质与业务能力有待提高
作为一个拥有着众多子公司的集团化企业，房地产集团公司对财务人员的要求较高。既要求财务人员具备专业化的知识架构、能够处理合并业务、编制合并报表等工作，又能掌握宏观经济形势的变化，熟悉“国五条”等一系列房地产市场的相关政策。然而目前，我国大多数房地产集团的财务人员无论是个人素质还是业务能力均难以满足房地产集团的需求。此外，母子公司的财务人员所站立场不同，知识构架掌握程度不一。在诸多因素的影响下，母子公司势必难以做到统一的财务管理，也就无法实现有效的财务内控。再者，房地产集团业务较多，采购、建设、销售等业务流程也较多，财务人员需处理的财务工作量较大，再加之母子公司通常不在同一地域，不仅彼此间缺乏有效的交流，而且间接造成财务人员没有闲暇时间了解宏观经济政策。
三、我国房地产集团公司应如何对各下属子公司实施财务内控
(一)从制度入手，建立健全集团公司的财务内控机制
笔者认为，我国房地产集团公司若要对子公司实施有效的财务内控，首先应从制度入手，建立健全财务内控机制。第一，集团公司应从公司治理的角度，从分考虑各下属子公司的经营情况和建设项目的具体情况，针对应收账款、资金流向等建立详细的财务内控机制，并于机制中明确相应的监督机制。第二，集团公司的财务内控机制应详细、具体，能够包含公司的各项业务流程和各个运营部门。第三，财务内控机制一经确定，不得随意改变，且在集团公司内部和各下属子公司之间具有权威性和效力，各子公司都应严格执行。
(二)房地产集团公司应制定经营目标，做好全面预算管理
预算管理不仅涉及企业的财务管理，其实际还与企业的整个内部管理紧密相关。因此，房地产集团公司还应做好全面预算管理，从“源头”做好财务内控。全面预算管理应涉及采购、建设、竣工决算、销售、售后服务等集团公司的各个流程，并包含全部部门和人员。具体预算有费用预算、采购预算、销售预算、现金预算、资本支出预算等。此外，全面预算管理不仅包含预算管理前的预算编制，还包含预算执行过程中的预算控制，以及后期的预算调整和分析。最后，集团公司应根据预算的完成情况制定考核与奖惩。全面预算管理相当于一种“纽带”，使各部门在集团的运营中相互协调，通力合作，有利于提高集团公司的整体管理效率，同时，还有助于增强各子公司的凝聚力。
(三)房地产集团公司应积极规范财务内控流程，提高财务内控效率
房地产集团公司还应积极规范财务内控流程，提高财务内控效率。各下属子公司应以集团总部的财务规章机制为依据，根据自身情况制定财务内控实施细则，分清集团总部与子公司之间的责权利，同时，对各财务岗位的设置与人员安排也应予以制度明确。资金拨付、收入上缴等财务流程要规定明确，各项经济业务及各财务岗位的设置等要规范，职责要合理划分。保证不相容职务相分离。各岗位之间实现相互监督与制约。总之，从财务流程上确保各项经济业务都能够有效进行，会计信息真实完整。
(四)房地产集团公司应建立绩效考核机制
除上述措施之外，笔者认为，我国房地产集团公司在完善财务内控的过程中还应建立绩效考核机制。在制度建立中集团总部与各下属子公司应分别结合集团和各子公司的特点与性质，分别制度自身的绩效考核机制。首先，无论是集团总部还是子公司，应针对不同部门和岗位制定不同的考核标准。在明确标准之前，需对工作内容和任务目标进行分析，确保所制定出的考核办法不仅与工作紧密相连，而且合理有效。其次，不同级别的员工应制定不同的考核办法和指标，避免“一刀切”式的考核模式，防止考核结果不公平。同时，考核办法过于简单也会影响考核结果，有可能会导致考核结果不准确、不全面。再者，针对考核结果，各子公司应及时向集团总部进行反馈，不仅有助于集团从整体上对各子公司、各部门、各员工的工作情况有所把握，还能使子公司、部门和员工自身更加清楚的了解自身在整个集团中的情况，从而有助于提升员工的工作积极性。
(五)房地产集团公司应做好资金管理，严控资金审批
【关键词】房地产公司；财务管理；绩效考评
一、房地产公司中财务管理的问题
（1）随意增减和调整财务预算现象严重，缺乏财务预算执行监督机制。一些房地产公司由于缺乏财务预算执行监督机制或者财务预算编制时的不严谨，在具体的预算执行中随意增减和调整财务预算现象严重，从而使得年初部门预算和年终部门决算存在很大的差异，严重影响到了部门财务管理的严肃性。（2）缺乏有效的财务绩效考核机制。房地产公司通过财务绩效考评有层次地、分门别类地将单位的战略目标分解到各职能部门，并将其细化、延伸到每一个职工，使房地产公司所有职工都明确本单位战略目标的主要意图和设想，了解自己在单位中所处的作用和地位，从各自的角度想方设法地来为实现这个目标而努力工作，这样一来，使得房地产公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地产公司决策科学化。但是在实际中，由于没有充分重视有无超预算支出、资金使用效益如何、资金投向是否正确等问题，使得绩效考核体系严重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、规范性和科学性，不能有效地起到约束的作用。
二、如何加强房地产公司中财务管理
（1）树立新的财务管理观念。第一，应该着眼于外部环境，重视与建筑商、客户、建材供应商之间的有效沟通和联系，应对房屋售后服务、销售、生产、设计、开发等环节实行财务管理责任制度。第二，应该以房地产公司全局为对象，树立全局意识，洞察全局，知彼知己，对各种因素的价值链进行综合分析。第三，房地产公司不要过于追求短期效果，应该注重长远的成本节约，以便取得可持续性发展的能力。（2）加强房地产公司财务支出绩效考评工作。一是强化组织领导。及时成立房地产公司支出绩效考评工作领导小组，落实日常工作机构，负责绩效考评具体协调管理工作。按照职能分工要求，密切协调配合，实行分管领导分片负责制及相关科室分工责任制。二是明确考评要求。制定相应的政策和规则制度来确定绩效考评的范围、工作程序和时间安排。采取项目单位自评、主管部门考评和财务部门考评相结合的考评机制。三是细化工作措施。选取房地产公司的几个项目部进行项目支出绩效考评试点，精心选取试点项目，力求项目具有代表性。建立业务指标、财务指标、效益指标三大考核体系，细化指标分数权数，实现三级目标管理。四是注重工作结合。将财务监督和财务投资评审工作贯穿房地产公司支出绩效考评全过程，增强工作实效，实行项目前期设计概算管理、财务全程介入监督、事后针对考评情况开展延伸检查。应以定性的指标为辅，定量的指标为主，从而增强房地产公司绩效考评结果的利用价值和绩效考评的实际可操作性，五是是认真对待绩效评价结果，强化评价结果运用，对绩效评价中发现的问题及时整改，将其作为加强制度建设、完善体制机制、改进工作方法、提升管理绩效的重要参考，不断推进房地产公司财务管理科学化精细化。（3）强化监控，建立内部约束机制。一方面加强日常跟踪管理。通过日常的跟踪管理维护其严肃性，严格规范地执行财务经费预算，对于当期超支的可控费用要提前预警，并坚决杜绝在当期支出，做到按月及时检查、考核。另一方面建立内部约束机制。财务对下级部门的日常财务监督，重点是对资金支出的合法性、真实性；房地产公司财务部门要对财务收支程序、效能、过程、结果的惩防监督，实施多层次的监督，重点是财务收支程序的合法性，以及对违纪者的及时查处，防微杜渐。（4）提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。
参 考 文 献
[1]王冰.提高房地产企业核心竞争力的途径[J].经营管理者.2010（10）：112～115
[2]张国志.也论房地产企业的财务管理[J].民营科技.2010（11）：134～137
[3]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界（学术版）.2008（1）：154～158
【关键词】房地产公司；财务管理；问题；具体对策
财务管理是公司为了获取经济效益最大化，在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等各类经济活动中管理工作的总称。房地产公司在现代经济社会中占有重要地位。在丰厚的利润驱使下我国涌现了大量的房地产公司，楼市行情上扬速度极快。为了防止房价的上涨，我国政府部门颁布实施了诸多的宏观调控政策对国内房地产公司予以调整。针对此情况，房地产公司内部财务管理怎样实现现代市场经济的需求，不断提高自身竞争实力，这是目前的核心课题。笔者就房地产公司财务管理特点为切入点，指出了房地产公司财务管理中存在的问题，并提出了相应的解决对策，以保障房地产公司持续健康发展。
一、房地产公司财务管理的特点
1.资金筹集数额大、资金周转周期长
由于房地产公司开发对象的特殊性，使得房地产开发时需要投入庞大的资金。在庞大的土地价格与房屋工程造价下，房地产公司一次将投入高额的资金，对于此情况，要求房地产公司应采用各类有效的途径和渠道开展资金的筹集工作。同时，由于房地产公司的开发经营过程存在长期性、资金周转困难等现象，所以要想短时间内收回资金还具有很大难度，致使资金周转不灵。
2.投资决策困难，存在较大开发风险
由于房地产开发公司具有较长的开发周期，不可避免的会发生诸多的不可确定因素，而这些因素很有可能会影响到开发企业投资项目的成败及效益，所以，明确指出房地产公司进行投资决策过程中必须对项目的可行性加以论证，而这样一来使得投资决策难度提高。由于房地产公司不具备高的调整能力，变动性差，只要项目开始施工，就无法再把资金抽回，这无疑给公司的投资带来了巨大的风险隐患。
3.存在多样化的财务形式，财务管理存在较大难度
众所周知，房地产开发会经过征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等各环节，开发活动涉及方方面面，所以，呈现出了多样化的财务形式。此外，房地产公司活动参与者一般包括了房地产公司及其投资者、债权人、债务人、被投资单位以及内部各单位和各上级管理部门，给财务管理带来了较大的难度。
二、房地产公司内部财务管理中存在的问题
1.不重视全面成本及费用管理
这里所说的成本及费用管理指的是针对房地产公司日常开发经营时所有费用与开发产品成本的产生而实施的涵盖预算、计划、控制、分析、评价等在内的各种有效的管理活动，其主要职责是将房地产公司内部潜力充分挖掘，贯彻节约目标，合理控制开发产品成本和其他费用的支出，保障企业在竞争激烈的市场中具有较高的竞争实力。房地产公司内部成本与费用管理在公司内部管理中属于核心内容，全面成本管理明确指出房地产公司要求做到全员、全过程、全方位的成本管理，贯穿于房地产公司开发、生产、经营全程。
2.缺乏完善的财务管理制度
国有企业与民营企业在制度建设过程中有着一定的差异性，这就使得房地产公司起步运行时，大部分的工作都难以有相匹配的制度依据，特别是财务管理工作上，房地产公司中常出现资金不集中、多头开户、财权分割等各类对公司发展极为不利的情况，大部分款项支付过程中均不具备相关的经济合同备案，财务部门无法全面获悉款项的来源、发生细节，也没有针对资金设置专门的归口部门，这样就使得房地产公司领导层难以及时的了解项目资金的实际运转情况。
3.各部门间的协调性差
在房地产公司内部财务管理工作中，财务部门与经济部门和工程部门接触中还存在一些矛盾问题，比如，在实施的制度中指出各部门每个月三十号前要将用款申请递交到财务部门中，然后，财务部门再对月份用款计划进行科学的汇总与合理的编制，报经理办公会批准后，由财务部门进行所需资金的筹集，同时根据已经确立的用款计划办事。然而实际情况是，经济部门和工程部门常由于诸多因素而无法根据此规定办事。在房地产公司财务管理部门中最难解决的问题就是资金的计划性执行力度不强，引起该问题发生的根本原因是各部门没有认识到财务管理的重要性，认为控制属于财务部门管辖范畴，不按照相关制度办事。在和经济部门合作时，财务部门的任务是为经济合同支付费用。根据上述例子，经济部门作业过程中，经常不根据相关规定提交申请，虽有相关的制度但未得到有效执行，而财务部门与经济部门是同等级的，没有权力管理经济部门，对于经济部门的拖后行为，只有领导层方可予以处理。
三、强化房地产公司财务管理的具体对策
1.推行全面成本及费用管理
成本及费用管理涉及房地产商品寿命周期各环节阶段，房地产公司内部成本管理工作具体涵盖了成本及费用的预测、计划、控制、核算、检查、分析这些内容，要想保证成本及费用管理具有高水平，房地产公司就应有效管理所有成本费用，并且还应全面调动员工参与成本及费用管理工作的热情，促进公司经济效益最大化，严格根据国家明确规定的房地产公司成本及费用开支范围与标准，保障房地产公司各环节经济水平，落实全面成本及费用管理。
2.创新财务管理制度
实际工作中常有一些问题无法根据以往的工作经验有效解决，所以需要通过制度创新来及时处理。比如，在货币资金控制的安全问题中，因无法获悉准确的审批权限而导致财务管理难以有序运行，要想通过以往的标准规范来解决此问题难度较大。所以，房地产公司应贯彻落实三级审核制度，以此提高财务部门的管理水平，摒弃传统中看见有领导签字就立即付款的行为。比如，某个项目运行时，发生了严重超过预算的现象并有领导的签字，财务部门应根据这个情况，结合三级审核制度提出相应的异议，认为高出财务预算，最终款项被放置到下一阶段中支付，从而推动财务预算的有效运行。
3.处理好各部门间的关系
在对房地产公司财务部门和其他部门间的矛盾冲突进行处理时，必须先充分了解财务预算的具体内涵，财务预算工作的完成其实就是全员运行的过程，而并非财务部门自身能够完成的，所以，要求财务部门在协调和各部门间的关系时，各部门也要与财务部门良好的配合以实现预期的财务预算目标。领导层也必须对财务预算管理工作予以足够的重视与支持，设置专门的预算管理组织、预算执行部门与审计部门，推进财务预算正常运行。此外，房地产公司财务部门实施财务预算体系时应将自身具有的财务核心作用全面发挥，充分了解财务预算的阶段性目标，如果存在预算目标范围以外或者预算目标严重不足的情况，第一时间汇报给领导层，财务部门在财务管理工作中具有主导与核心作用，应该承担起对各部门间关系的有效处理。
4.加强财务定期检查与考核
房地产公司不仅要做好投资回收衔接、增强资金运用水平，同时还必须做好投资项目的风险分析和方法性研究工作。科学合理的财务预测能够降低财务风险，将各类风险抵制在萌芽之中。对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等实施财务指标分析，加强财务监督，节约成本费用，提高经济效益。
四、结论
综上所述可知，财务管理在房地产公司中属于重要部分，对房地产经营与管理起到了重要的保障作用。房地产公司要想持续健康发展，一套完善的财务管理体系不可少，该体系能够保证房地产公司有效筹资、投资及用资等，所以，房地产公司应积极构建一套行之有效的财务管理体系。
参考文献：
[1]吴彩珍.浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策[J].经济师，2009（8）
[2]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业，2009，（2）
