一、房地产销售收入的概念
房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入。包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入(指可单独出售的配套设施部分)等。
二、房地产销售收入确认实现的原则
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。一是采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时。确认收入的实现；二是采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的。在实际付款日确认收入的实现；三是采取银行按揭方式销售开发产品的。其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现；四是采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：a 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。b 采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。c 采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。d 采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。五是将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：a 将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。b 将待售开发产品以临时租赁方式租出的。租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现、出售时再按销售开发产品确认收入的实现。六是以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品和将开发产品先出租再出售等销售方式，存在一定的节税空间特别是递延纳税空间。
三、房地产销售收入的核算
在房地产企业的会计实务中，通常是在土地、商品房移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。收入核算的关键是收入的确认和计量，即按收入实现原则和配比原则的要求，确定何时确认收入及其入账金额。从一些房地产企业的会计实务来看，在其收入核算中尚未严格按《企业会计制度》的要求进行账务处理。在预售开发产品时，存在的问题尤为突出。
房地产商品的销售通常是采用预售形式，其销售的前提是取得预售许可证及销售许可证。采用预售形式时，需要经过签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权户等不同环节，房地产收入的确认同一般的生产企业相比有一定的特殊性。《收入》准则要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，但在以上的哪个环节最符合《企业会计制度》的四个确认条件呢?需要会计人员的职业判断。在各企业的会计实务中，存在不同的理解及确认方法。具体来说，主要存在下列各种情况：
(一)在开发产品竣工验收并办理移交手续时，确认房地产销售收入
有些房地产企业认为，预售中所得的价款，只是一种暂收款，因为开发产品尚未竣工验收。有的建设项目刚刚开工甚至尚未开工，所以风险仍未转移，成本亦没有最后核算，所以不符合收入确认条件。只作为企业的预收账款，在相关开发产品竣工验收并办理移交手续后。才确认房地产销售收入。
(二)在开发产品竣工验收时，确认房地产销售收入
一些房地产企业亦同意在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合确认条件，应在工程竣工并收到部分房款后可确认其收入。
(三)以分期收款方式的房地产销售，按合同规定的收款时间分期确认收入，同时分期结转成本
这是以收付实现制的原则，比较保守的处理方法。但是。某些房地产企业有时也在房地产的法定所有权转移时，按已经收回的价款或可能收回的价款确认销售收入。而对其中估计无法收回的部分作为未实现收入处理。
(四)按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入
部分房地产企业认为。预售合同基本上是有法律效力的销售合同，收取的房款代表已发生销售业务，因此，可以按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入。目前，香港基本上也是按以上四个标准确认收入。对于预售合同价款，大部分大型房地产企业是按“完工百分比法”分期确认其收入。具体处理方法是：
1. 哈尔滨市财政收入对房地产业的依存现状
1.1哈尔滨市财政收入对房地产业高度依存
“十一五”期间哈尔滨市财政收入约有30%左右的收入来源于房地产业。2011年，哈市全年财政一般预算总收入502.1亿元，比去年增长22.3%。其中，地方财政一般预算收入300.3亿元，增长27.0%。主体税种中，营业税92.9亿元，增长30.1%；企业所得税31.5亿元，增长29.8%；增值税28.6亿元，增长11.1%；个人所得税12.9亿元，增长32.3%。其中土地出让金收入为253.14亿元，根据图表1分析可以得知，哈尔滨市财政收入和哈尔滨市房地产上交利税呈现同步增长局势，且比重始终维持在30%左右。2007年哈市全年房产上缴利税占地方财政收入比重达近几年最高，达31.77%，而后趋于平缓回落。“十二五”期间随着哈尔滨市财政收入的飞速增长，其房地产业也有了欣欣向荣的发展。其哈尔滨市的财政收入与房地产业呈现高依存度的正相关发展。成为哈尔滨市财政收入的主要增长极。
1.2哈尔滨市土地出让金占地方财政收入比重强劲增长
哈尔滨市2009年土地出让金为154亿元，占哈尔滨市财政收入（333.3亿元）的46.2%；2011年哈尔滨市土地出让金253.14亿元，增长了近100亿元，年均增长约为49%，占比哈尔滨市总体财政收入的50.41%.呈现强劲的增长态势。
2. 哈尔滨市财政收入对房地产业过度依存所产生的问题
2.1新型工业化进程中的财政收入对房地产业依存度过高
随着哈尔滨市新型工业化的发展，其财政收入对土地的依赖程度越来越高。哈尔滨市城镇土地税收收入从2000年到2006年一直持稳，从2007年开始，住房市场化炽热，城镇土地税收收入翻一番，近几年房地产行业相关税收也在逐年上涨，城镇化建设在房地产的热销中体现的淋漓尽致。工业化的过程中哈尔滨市的城镇化进程越来越快，而地方的财政支出也越来越大，因此需要更多的财政收入来维持财政支出。哈尔滨市的就业、医疗、教育、社会保障等财政支出呈现持续增长态势。如下表，民生问题一直是哈市政府所重视的，在一些呼吁房价过高的声音中，哈市政府于2006年开始着手解决人均使用面积7平方米以下的低保家庭廉租房问题，而后每年的廉租房建设面积都在持续增长，但仍抵挡不住房地产的热销形势。伴随着土地税收收入上涨的还有土地行政性收费及相关财政收入，可见房地产行业的腾飞所带来的财政收入相当巨大。民生问题体现在多个方面，廉租房解决的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上会控制了房地产行业的相关税收，然而，970万人口所需要的医疗卫生、教育、公共设施建设支出的负担可想而知。从2002年到2010年，8年间相关民生建设支出翻一番。正当其时，全国大部分城市悄然出现了“第二财政”。可见大量的财政支出，需要大量的财政收入来维持平衡，而如果去掉房地产业的财政收入部分，则很难维持财政支出的正常运转。
2.2哈尔滨市的房地产业存在较大的发展空间
2011年，全年哈市土地出让金达253.14亿元，同比2010年增长35.7%，与其增长率相比，上涨11个百分点，占哈市全年总财政收入的50.4%，同比上一年增长5个百分点。纵比土地出让金平均水平较高的北京，其在2004年就已达到所占财政收入的76%，此时全国的土地出让金所占财政收入的比例也在逐年上涨，“土地财政”的趋势呈现全国化趋势。土地的出让使房地产行业持续加温，财政方面对房地产行业的依赖性可见一斑。通过分析哈尔滨市与北京市房地产业与全国的比较分析，一线城市的财政收入要比二线城市的财政收入对房地产业的依存度更高一些，哈尔滨的依存度相比较而言还有很大的发展空间。如表3所示。
3. 解决财政收入对房地产业依存问题的对策措施
3.1继续加大政府的宏观调控政策
哈市财政收入对房地产行业依存度太高，一但出现房地产行业萧条或者回落严重等现象，就会造成经济结构失衡，为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持 自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。适当的土地出让能助财政于一臂之力，土地是人们生存的根本，也是有限的资源，更应该追求财政上的可持续性发展，在产业结构调整中找准重点财源。总之我们要在合理的财政收入增长的前提下，适当的调控财政收入对房地产业的依存程度，通过合理调控土地出让金价格来合理的拉动财政收入的良性增长。积极向上争取政策资金支持，合理调配财源比重。
3.2大力发展县域经济拉动财政增长，减少财政收入对房地产业的依赖度
着力发展黑龙江省县域经济，做好以产业园区为依托的经济发展，加大政策资金扶持力度，积极推进重点产业项目建设，以农业产业化、新型工业化、经济一体化为发展方向，大力发展县域经济第二产业，优化发展第一产业，合理稳定发展县域经济第三产业，从而加大县域经济的整体发展，吸引更多的劳动力以及居民家属向县级城市的发展，缓解一二级城市的发展压力，来合理调动人口流动，从而会相对的减少财政收入对房地产业的依赖程度，加大财政收入在三大产业中的合理增长。
3.3转变唯GDP论观念，优化财源结构，促进财政收入的可持续发展
财政收入的增长应是一种合理的增长，不应为了增长而增长，仅仅依靠房地产业的增长来拉动财政收入的增长是不合理的一种财政收入增长模式。哈尔滨市财政收入的增长要摒除唯GDP的数字增长论，改变财政收入来源增长观念，依托老工业基地、农业大省、资源强省走特色的适合哈尔滨市的经济增长模式，优化财政收入的财源结构，促进哈尔滨市财政收入的绿色可持续发展战略，响应“十二五”发展规划，促进哈尔滨市经济的健康发展。
关键词：实质重于形式；房地产；收入；确认
实质重于形式的思想运用最早起源于英国，而这一概念在1970年的第四号公告“基本概念和会计原则”中就已经提出过，其阐明了实质重于形式的重要观点。
我国在《关联方关系及其交易的披露》中也首次提出了运用实质重于形式的判断标准来推断是否存在着关联关系的规定，要求按照关系的实际性质进行判断，而不能单纯依靠法律形式予以确定。之后我国企业会计制度正式将实质重于形式作为了企业核算时应遵循的原则之一。但是“实质重于形式”这一原则主要是在企业资格的认定和税务办案中广泛被采用，在经济上的实质内容和法律上的形式条件孰重孰轻却一直都是财务与税务争论的焦点。
一、“实质重于形式”原则产生背景及其运用意义
1.“实质重于形式”产生背景
（1）国际化标准促使提高会计准则。WTO后，我国从初次与各国经济的接触到后来不断的业务合作以至后来与国际经济的深度交融，这就从业务，管理、财务各个方面提出跟上国际化的要求。财务报表体现了一个企业的经营状况和管理水平，根据我们计划经济时期制定的会计准则肯定已经不能再跟上国际化的脚步，只有和国际接口我们才能和其他国家站在同一起跑线，只有按照国际标准提供真实、可靠、公允、可比的会计信息，国际经济才能接纳我们参与到国际贸易的竞争中去。
（2）企业的构成形式和业务的繁杂化因素。当改革开放的脚步大步走来，市场经济替代了原有的计划经济，顺势而发的新生企业呈现出多种多样的组织架构，对会计核算和财务信息披露提出了要顺应时代的要求；在市场经济的带动下，一些投资企业，证券公司等一些新兴的行业如雨后春笋般发展了起来，各种合并、转股、兼并、改制业务频繁发生，增加了会计对象的复杂性，如此繁杂化的业务要求企业在进行会计核算处理时，要基于不同的会计原则、方法和程序考虑并在其之间进行选择，所作税收筹划更要基于业务的实质前提下进行 。
（3）旧的原则、旧的制度存在着一定的缺陷。我国在市场经济初步阶段制定的会计制度必然存在很大的局限性，任何事物都是随着社会的发展而发展，随着进步而进步，随着问题而完善的。当旧的会计制度已经不能可靠的反映会计信息和会计数据进行可比时，就要对相关的原则规定进行订正、细化和补充。
2.在会计核算中运用“实质重于形式” 的重要意义
（1）是对权责发生制原则很好的补充。权责发生制原则是进行会计核算的基本原则，特别是在收入的确认和费用的配比上都遵循了这一原则 。虽然每个企业所处的国内国际经济环境不尽相同，但由于现金流量表的编制是基于收付实现制，所以从现金流量表上能够更好了解企业现金流入的构成，分析企业偿债和支付股利的能力，更能反映企业在一定期间内的获取或支付现金的潜力。因此我们在运用权责发生制原则编制损益表和资产负债表的基础上，仍然需要进行现金流量表的编制来作为补充。
（2）是对一贯性原则做出的补充。一贯性原则要求企业的会计核算方法在前后各期保持一致，不得随意变更，其目的是为了更好的对同期或不同时期的数据进行分析比较。但是，如果使用的核算方法已经不能再如实的反映企业的经济实质，不能够恰当地反映企业的财务状况和经营成果时，企业可以在会计准则或制度允许的范围内变更核算方法，同时做相应披露。这也体现了实质重于形式原则。
（3）与谨慎性原则相辅相成。谨慎性原则即“宁可预计可能的损失，不可预计可能的收益”，因谨慎性原则而在期末对各种资产计提的跌价准备就是实质重于形式原则的最突出体现。市场经济中资产发生减值的可能性已经成为必然，在年度终了时，资产的市场价值低于账面价值时，原账面记载的资产价值就不再具有真实性，所以在期末的时候出现了资产减值的情况就应对资产计提减值准备，来调整资产的账面价值，这也很好的说明了实质重于形式的原则。
二、“实质重于形式”原则在房地产行业收入确认中的应用
1.关于房地产行业的收入确认的相关规定
我国的收入准则在经历了新旧会计制度改革后，对收入在定义、适用范围等方面的规定都有了很大的变化，但是在商品销售收入和提供劳务收入的确认条件上的表述却没有太大的本质改变。由于房地产的产品具有特殊性，所以确认收入时应具备以下几个条件：
（1）房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
（2）完成竣工结算（说明成本能够可靠的计量）；
（3）签订售房合同和收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
（4）房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
2.房地产行业的收入确认举例
房地产行业的建造周期一般较长，至少要在2至3年甚至更长时间。随着人们对住房的需要日益强烈，即使房屋还没有竣工只要是取得了预售许可证的情况下，开发商就可以对外开始进行销售，这个阶段被称为预售阶段，这个阶段的房款收入并不是准则当中规定的收入，被称之为预售收入。
例：客户陈某在2010年初购得A公司开发的商品房一套，总价款95万。陈某在缴纳了5万元的定金后签署了认购协议，约定7日后交首付50万元（含认购款5万元）的同时签署正式的商品房预售合同，在合同中双方就确定了陈某的剩余房款支付方式为分期付款方式，分别应于为2010年的3月份35万元，4月份10万元，最终的价款待实测面积后对差额部分进行多退少补。合同中载明的交房时间为2011年6月30日。
该笔业务开发商在收到定金时应作如下会计处理：借：银行存款—5万元
贷：预收账款—**项目 **房号 陈** 5万元
签署预售合同收到首付款时（因为首付50万元中包含定金5万，定金在收到款项时已经进行了会计处理所以首付的确认金额为45万元）：
借：银行存款 — 45万元
贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 45万元
10年3月收到支付的分期房款时----
借：银行存款 — 35万元
贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 35万元
10年4月收到支付的最后一期房款是----
借：银行存款 — 10万元
贷：预收账款 — **项目 **房号 陈** 10万元
2011年6月30日A公司的工程已经清算，实测面积报告也已经取得，按照合同约定如期交付房屋给业主，并收取了房屋的多退少补款1万元时----
借：预收账款 — **项目 **房号 陈** 95万元
银行存款 — 1万元
贷：主营业务收入 — 96万至此房屋的款项已经收妥，房屋已经办理了交付手续，和房屋有关的管理权和控制权都移交给了业主，正是符合了确认收入应具备的条件。
但是实际上很少有开发商能如期真正交付给业主的情况，就这种情况又分为2种不同的原因：
（1）一种是实质、形式同时不具备。是指项目因种种原因延期没有如期完成，到了合同约定的时间不能交付给业主使用。通常这种情况在税务稽查的时候，就会按照合同的约定来要求企业做收入的确认，笔者片面的认为在这类情况下就应该依据实质重于形式的原则来判定，不符合收入标准的不予确认收入。
（2）另一种是具备实质，但是欠缺形式。这种情况是指竣工决算都已完成，实测面积的数据也已经掌握，但是由于在建设过程当中的超规划，需要补交部分土地出让金，企业在告知业主的情况下，按照合同的约定的时间先行交付了房屋。首先明确这是一种非正规的交付，财务人员应该依据实质重于形式的原则按照合同约定做如下的销售确认：
借：应收账款 **项目 **房号 陈** 1万元
预售账款 **项目 **房号 陈** 95万元
贷：主营业务收入 96万
三、“实质重于形式”原则在收入确认中应注意的问题
1.提高财务人员自身素质
“实质重于形式”原则在收入确认中要怎样去运用、要运用的度的掌握，是基于一个良好财务人员的职业素养的。如果该原则都够合理的运用，那么会计信息的真实可靠性就有了保证，反之如果运用的失当，则其可核实性就会引起质疑，甚至有些会计人员会以此为借口为自己的主观臆断做辩解，从而提供毫无价值的会计信息。提高财务人员的素质一方面应定期对财务人员进行职业道德和专业知识的培训，开展案例分析和座谈会；另一方面，可以组织向同行业的其他企业进行学习和观摩，也可以邀请相关税务、法务等部门的专业人士进行一些专题课程的交流。
2.企业应重视由此带来的会计风险
实质重于形式这一原则往往是需要会计人员按照自己的经验主观做出的判断，而这个经验又因人而异，每个人的见解不同就会产生不同的处理意见，由此也会带来后续的税务风险，这种运用判断提供的会计信息因其经验性存在导致损失的可能性被称作为会计风险。在企业内部，可以通过强化岗位责任制管理，加强企业内部审计，提高财务人员法律意识等方式；而在企业外部，则可通过聘请专业人士进行税收筹划和法律咨询等途径来降低会计风险。
3.正确看待相关政策规定之间未涉及到的因素
从实质重于形式原则在会计收入确认中的应用可以看出，会计准则中对确认收入规定了应符合的前提条件，但是这些条件是否为同时具备还是分别具备应该进一步做严谨的说明、补充，或者做特殊事项的解释。
总之，贯彻实质重于形式的原则，不但有利于我国会计核算原则向国际会计惯例靠拢，更有利于提高会计信息质量。但是这是基于一个有高度责任心、正义感、高素质的具有专业知识的财务人员基础上的，对一项业务的理解和把握如何做到理论联系实际，应该做到不辞辛劳、深入现场、不耻下问，不断学习。如何在以法律法规为前提的基础上来对新问题新情况进行研究和探讨是每个财务人员要做深刻思考的，
参考文献：
[1]企业会计准则第14号—收入（2006）（财会[2006]3号）.
[2]国税发[2009]31号.
房地产上市公司的三大类型
目前，沪深两市共有134家房地产企业，业务收入最高的万科上半年收入高达307.2亿元人民币，其中房地产占98%。剔除ST公司，收入最少的是东方银星，去年年收入仅127万元人民币，主要来自材料销售，房地产收入几乎为零。绵世股份去年主营收入也只有790万元人民币，其中餐饮收入占比高达82%。分析房企上市公司的业务结构，可以将房企上市公司分成三类：
一是房地产销售收入占比超过50%的绝对房地产企业，以招保万金（即招商地产、保利地产、万科、金地集团）为代表。万科房地产收入占比超过98%，保利地产达到95%，招商地产接近90%，金地集团超过94%。
二是虽然房地产销售收入占比不到50%，但房地产相关收入（如工程、房产租赁、房产中介等）合计超过50%的相对房地产企业，以城投类公司为代表。如华夏幸福的土地开发及房地产和工程建设相关收入占比接近98%，首开超过95%，福星为65%，北辰为54%。在这类企业中，非房地产收入的增长速度往往很快，如福星的金属制品业务占比达到了34%，冠城大通的漆包线收入达到46.7%，北辰的零售、酒店和投资型物业收入占比也达到了43.5%。
三是非房地产收入超过50%的转型企业。例如新湖中宝商业贸易和酒店收入已超过房地产收入，2010年中期甚至超过了80%；中炬高新调味品收入超过74%；长春高新生物制品收入高达85%；外高桥国际贸易收入达到64%；东湖高新环保收入超过50%。
三类房地产上市公司估值方法
第一类企业属于典型的房地产企业，可以采用房地产行业通行的估值方法估值。比如采用行业平均市盈率法。数据显示，截至8月15日收盘，采用证监会行业分类，目前房地产行业加权平均市盈率在13倍左右。低于13倍的个股，理论上就是低估值的个股。沪深两市市盈率低于13倍的房地产个股有24家，低于10倍的有华夏幸福、冠城大通、金融街、广宇发展、宝安地产、顺发恒业、天地源、深长城、亿城股份、中华企业、荣盛发展11家。
第三类企业其实已经不属于房地产行业企业，因此，应采用转型后的新主业所在行业估值。比如中炬高新应纳入食品行业估值，长春高新应纳入医药行业估值，东湖高新应纳入环保行业估值，外高桥应纳入出口贸易行业估值。
以中炬高新为例，每股收益0.04元，每股净资产2.33元，市盈率为31.9倍；参比食品行业中最接近的为皇氏乳业，每股收益0.042元，每股净资产3.74元，市盈率为57倍。不考虑细分行业差异，单纯从数据对比来看，显然中炬高新估值偏低。以东湖高新为例，每股收益0.009元，每股净资产1.8元，市盈率406倍；参比节能环保行业的天豪节能，每股收益0.029元，每股净资产1.97元，市盈率85倍，如果不考虑新三板和开发区概念，单纯从数据对比，可以看出东湖高新股价偏高。
第二类企业，由于拥有多元化和跨行业属性，应采用行业加权平均估值法进行估值，以体现该类企业的多业务结构的特点。对于这类企业业务结构中的其他业务可以结合与主业相比的毛利率来估算其他业务应贡献的市盈率。比如某公司房地产收入占比98%，而其他业务占比2%。其中房地产毛利35%，而其他业务毛利40%，如果房地产行业市盈率为13倍，则其他业务市盈率=房地产行业市盈率*其他业务毛利率/房地产毛利率 =14.86。该股理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
数据显示，截至8月15日收盘，按证监会行业分类，农、林、牧、渔业为沪深两市滚动市盈率最高的行业，加权平均数为34.11倍，其中房地产管理业的市盈率为63.96倍，为市盈率最高的子行业。金融、保险业滚动市盈率最低，加权平均数为7.46倍，其中，银行业市盈率为5.84倍，为市盈率最低的子行业。
以福星股份为例，其房地产收入占比65%，毛利率35%；金属制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他业务占比1%，毛利率39%。房地产业静态市盈率和动态市盈率分别是13.87和13.45；金属制品行业分别为16.07和17.83。在计算时，行业市盈率应取静态和动态的平均值，即房地产行业取13.66，金属制品行业取16.95；其他业务推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行业加权平均市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+金属制品行业市盈率*金属制品收入占比+其他业务市盈率*其他业务收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理论市盈率应不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份动态市盈率为10.8，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到正常估值14.7，至少有36%的升值空间。
以冠城大通为例，其房地产收入占比为51.8%，毛利率52.57%；漆包线收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他业务占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包线属于电器机械及器材制造业，其静态市盈率和动态市盈率分别是17.67和16.98，取平均值为17.33。房地产行业仍取平均值13.66。其他业务推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，则冠城大通理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+电器机械及器材制造行业市盈率*电器机械及器材制造收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通动态市盈率仅为6.7，可见该股估值严重偏低，从中长线来看，要回归到正常估值15.2，至少有127%的升值空间。
以北辰实业为例，其房地产收入占比54%，毛利率29%；零售商业占比7.6%，毛利率38.4%；投资物业和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他业务占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地产行业取平均市盈率13.66，零售商业取静态动态市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值为17.92；酒店业取旅馆业静态动态的平均值，即34.04和33.18的平均值为33.61；其他业务推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；则北辰实业理论市盈率=房地产行业市盈率*房地产收入占比+零售行业市盈率*零售收入占比+其他业务市盈率*其他业务占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰实业动态市盈率仅为15.4，可见该股估值偏低，从中长线来看，要回归到理论估值21.32，至少有38%的升值空间。
关键词：房地产 综合验收 收入确认
房地产行业是一个横跨生产、流通和消费领域的产业，其经济活动存在于房地产的前期准备阶段、生产阶段和消费阶段全过程，加上房地产生产、流通过程长、消费过程更长的特殊情况，决定了房地产行业是一个生产周期较长，与多行业、多部门、多学科相结合的知识密集型产业，又是个资金占用量大且周转较慢的资金密集型产业，同时也是一个物业管理周期长、售后服务任务重的服务性产业。
一、房地产行业的特殊性
房地产项目的开发过程不同一般工业制造业，更不同于商品流通和服务行业，有着其特殊的开发流程或步骤。要准确把握房地产收入确认的关键时点，就必须对房地产项目的开发流程具有深入的了解。房地产项目的开发，除了前期需对包括项目周边环境及配套、居民的购买能力及消费偏好、项目周边的房价水平、项目成本及投资回报率情况、金融机构的支持力度、国家及地方政府的相关政策等房地产市场情况进行可行性分析研究，并在此基础上申请建设开发用地，取得《国有土地使用权证》外，项目开发流程还需经历六个阶段，如图1所示。
图1房地产项目开发流程简图
二、房地产收入确认的特殊性
根据《企业会计准则第14号――收入》的规定，一般企业销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认，具体分述如下：
1．企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
2．企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
3．收入的金额能够可靠地计量。
4．相关的经济利益很可能流入企业。
5．相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
上述收入确认的五个条件是指导会计实务中进行收入确认的总体性思路，统领我们应对会计实务中各种千差万别的情形。
由于房地产开发企业从取得建设用地开发权、进行规划设计等前期工程、开始建设到完全建成往往需要几年时间，与一般工业生产企业相比，房地产开发具有成片开发、开发周期长等特点，加之房地产销售一般要经过取得预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。因此，房地产生产经营的特殊性及房地产商品的特殊性决定了房地产开发企业会计核算上的特殊性。《收入准则》以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力；而《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据，虽然比较简单而便于会计实务操作，但其未能反映销售的实质，且理论上缺乏合理性。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一时间点确认收入？本文认为，房地产收入的确认应考虑两个层次的标准，即会计专业标准和法律标准。
1．会计专业标准。会计专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《收入准则》及《企业会计制度》的相关规定等。从一般企业收入确认原则的五个条件可以看出，收入确认以风险和报酬的实质转移为标志，理论上比较合理。但由于房地产商品交付约定方式的多样性和复杂性，致使在会计实务中难以判断房地产收入确认的关键时点。其焦点在于如何把握房地产商品所有权上主要风险与报酬的实质转移。
2．法律标准。房地产是不动产，因此，房地产商品的买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25%以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，既使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬并转移了风险，也不能作为收入予以确认。
三、房地产收入确认的关键时点分析
在房地产会计实务中，不同的房地产开发企业对房地产收入确认关键时点的认定有着不同的理解和做法，主要可以概括为以下五种做法：
（1）以开发的房地产业经竣工验收合格时作为房地产收入的实现；
（2）以开发的房地产业经竣工验收合格并发出“入住通知书”时作为房地产收入的实现；
（3）以开发的房地产业经竣工验收合格并移交钥匙时作为房地产收入的实现；
（4）以开发的房地产业经竣工验收合格并办妥产权过户手续时作为房地产收入的实现；
（5）以开发的房地产业经竣工验收合格，办妥入住手续后，等工程造价结算审核确定时，作为房地产收入的实现。
由于房地产开发企业对上述因素影响的理解不一致，使得其对房地产收入确认关键时点的认定也千差万别，从而导致出现收入提前或推迟确认的情况，给房地产开发企业进行利润的操纵提供了机会。为了防止利润操控及规范收入确认，本文现就房地产收入确认关键时点的不同认定方法逐一进行剖析：
（1）以开发的房地产业经竣工验收合格，或/及发出“入住通知书”时作为房地产收入的实现。本文认为，房地产已竣工并业经综合验收（或分期综合验收）合格且面积已经有关部门测定，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票，但此时并不符合房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的法律标准。且当房地产开发企业出售的房屋存在延期交付、面积误差比绝对值超过3%、主体工程结构质量不合格等情况时，买受人即可以行使单方面解除合同的权利。这种情况的存在，使得以综合验收合格或/及发出“入住通知书”时作为房地产收入确认的关键时点显得很不合理。
（2）以开发的房地产业经竣工验收合格，房地产商品业经买受人验收并办妥入住手续（移交钥匙）时作为房地产收入的实现。本文认为，房地产已竣工并业经综合验收（或分期综合验收）合格且面积已经有关部门测定，房地产开发企业与买受人签订了《商品房买卖合同》、收讫房款并开具了销售发票，买受人办妥了入住手续（移交钥匙），此时既符合《收入准则》规定的五个条件，也符合房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的法律标准。但是在法规尚不完善、政府监管不力的情况下，买受人为了逃避营业税和契税或延迟缴纳各项税费等原因，往往不会及时办理入住手续。基于上述原因，以办妥入住手续（移交钥匙）时作为判定房地产商品所有权上主要风险和报酬实质上转移的唯一关键时点也是不合理的。这会造成房地产商品已销售完毕，整个房地产项目已结束，但尚不能对房地产收入进行确认的情况发生。
（3）以开发房屋竣工并验收合格、办妥产权过户手续作为房地产收入的实现，同样不符合房地产收入确认的法律标准。买受人取得商品房产权证的环节较为特殊，虽然房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但当签约双方当事人对不动产进行登记备案后，买受人实际上已取得了法律保障。对于按揭贷款购项，房地产开发企业尽管存在“自本合同签订之日起至借款人（买受人）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”的阶段性保证义务，但其责任次于被抵押房地产商品的履约义务。根据相关法律规定，因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。另外，法律规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。由此可见，房地产开发企业在办理产权过户过程中只是提供相关资料，在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由买受人自主决定；况且在办理产权过户会涉及财政部门、房地产管理部门、土地管理部门等政府相关部门，何时能取得产权证书并非房地产开发企业所能控制。因此，本文认为，当办妥房屋移交手续后，由于房屋毁损、灭失的风险也已转移由买受人承担，就可以判定房地产商品所有权上主要风险和报酬已经发生了转移。只有办妥产权过户才能作为房地产收入确认关键时点的做法是不可取的，这会导致房地产收入的滞后确认。
（4）以房屋竣工并验收合格、办妥入住手续、工程造价结算审核确定时作为房地产收入实现的关键时点，也不符合房地产收入确认的条件。根据房地产项目开发流程所述，竣工验收合格是房地产商品交付前的最后环节，一旦房地产项目所有工程，包括房地产商品、会所、道路、绿化等小区配套设施业经政府相关部门综合验收（或分期综合验收）合格，该项目的成本就已经确定；项目成本未经结算审核，并不是成本不能确定，其成本金额的计算只是技术上的问题。因此，不能以此作为房地产收入确认的关键时点，这同样会导致房地产收入的滞后确认。
（一）会计准则和税收法规中出现收入确认差异。第一，企业的预售销售方面出现收入确认差异。通常房地产企业在获取房地产预售许可证后就可以预售上市，其销售所得按照其性质分为预收款项和暂收款项，属于不确定收入。等待办完所有交接手续后，才能完成收入确认工作，通过“预收账款”划入到“主营业务收入”中[1]。第二，企业的按揭销售方面出现收入确认差异。企业中的按揭销售只能在收到开发商银行转来的按揭款时才能确认收入。
（二）附属设施收入的核算处理问题。房地产开发企业实际中并未把地下室、停车位及阁楼等附属设施划入到总收入中；对于没收的客户退购金、违约金、误工罚款及政府奖励等款项并未入账；上房费、采光费及宣传费用等也未计入收入中[2]。
（三）产品开发中的收入核算问题。房地产企业将本企业中自主研发的产品用于奖励、捐赠、赞助、员工福利、分配给投资者或企业股东等，都没有计入纳税申报中；关于老小区的改造，房地产开发商给予搬迁户的补偿面积及拆迁面积的差价收入并未纳入到完工之后的收入中，严重影响了企业预售款的按时结转。（四）房地产企业在成本费用上的收入核算问题。（1）成本划分不明确，实行成本配比结转。房地产企业的产品开发成本及开发期间的费用计算不够规范，对于尚未完工的产品纳入营业成本中，没能将土地成本、基础设施成本、建筑安装费用等分摊到各个独立核算的企业配套设施中。房地产企业开发期间费用列支的范围在不断扩大，造成企业计税所得额不符合具体标准。某些房地产企业甚至将预收款当做招待费、广告费及业务宣传费的计算基数，将以上费用算到企业的管理费用中；在工程竣工之前的开发产品借款利率算到当期的损益之中。房地产企业中的各种需明细核算科目没能按照开发产品的对象进行处理。（2）房地产企业违规发票入账。房地产企业中经过修改、已经作废或者自行填开的发票等都属于违规发票；房地产开发成本没能严格按照“工程结算单据”进行结算的，但是根据合同金额列出的，有些发票甚至出现白条入账现象。房地产企业的成本核算出现严重的成本核算对象混淆现象，造成成本的自用、提前列支和有偿转让的设施无法进行单独成本核算，便将其计入企业主营业务成本。
二、完善房地产会计业务处理的有效措施
（一）加强房地产企业票据管理。房地产企业需强化企业的票据管理制度，完善票据领用规则，以此来完善纳税业务的处理。同时企业需严格按照预收款项的缴纳制度，及时缴纳税款。
（二）严格执行相关规章制度，确保税款到位。房地产企业的相关会计人员在进行核算时，需严格按照国家规定的相关核算标准和规范，对企业的所有收入需按照已有制度的计算标准进行准确计算，其中应当扣除的费用也需计入纳税所得，当企业完成产品开发结算计税成本后才能够对其进行适度的调节，以此来确保税收款的及时到位。
（三）完善房地产企业的收入核算流程。（1）明确企业核算范围。当前我国房地产企业的销售收入主要来源于销售商品房所得的收入、自行开发房地产的销售所得、土地转让所得的收入和配套设施的销售收入。房地产企业与购买方事前签署好的购销合同、房地产的开发按照合同内容进行的部分全部属于企业自行开发的房地产项目，其中包括了购买方事前未签订的购销合同的房地产部分。（2）采纳正确收入确认规范和标准。在房地产企业进行商品房销售过程中，一般需要签署的项目有：交付房款、房产预售合同等，之后要完成验收合格的房地产工程、房产销售合同及交付买方验收和产权过户等程序，房地产开发的产品完成竣工验收的前后签订劳动合同。当买方对房屋认可后开始验收，买方对尚未接受商品的所有权上存在的风险，不管交易款项是否完成支付，都不能够满足房地产开发商的收入确认条件。在买家办好移交手续、开发产品竣工验收前，房地产的预售款仅可作为暂收款进行处理，不能作为实际收入。当客户与企业在法律的程序下正式签订合同；客户确认房屋的整体付款方式，且移交手续完成；此种情况下才能进行收入确认工作。因此，只有当房屋完工且成功交至买家手中后，会计才能将账款划入企业业务收入中。
（四）加强房地产企业预售流转税费核算。房地产预售过程简谈房地产会计核算的业务处理中，基于开发商品的未完成，房地产开发企业得到的款项不能作为确认收入计入企业收支内，仅可以将其纳入企业的预收账款项目内。当开发商品竣工验收且交房手续完成后，款项才能被计入企业业务收入中。在纳税申报过程中，房地产企业通常会贷记“应交税费—应交营业税”科目，借记“应交税费—预交营业税”科目，经过相关部门收入确认之后，才能转出部分税费，贷记“应交税费—预交营业税”科目，借记“营业税金”科目，同时需对各项报表项目进行较为系统性的分析，以此来更好的实现企业税费与收入的配对，真实反映出企业的经营现状。
（五）房地产企业的特殊性要求适当增补信息披露政策。（1）增加土地信息，确保使用者全面了解房地产企业的规模和能力。土地成本属于房地产的开发成本，因此房地产企业要进行全方位发展，就必须对开发的土地状况及所需成本进行准确评估。诸多企业获取的土地成本较低，因此这些企业在市场竞争中的优势显著，能够获取极大的发展空间和企业利润。如此看来，在房地产开发企业公布的财务报告里体现所开发土地储备量及土地的成本信息具有必要性。诸如此类房地产开发信息的加入，不仅能够准确引导企业的未来发展方向，同时保证了企业对市场的正确评估，提高企业竞争力，促进房地产企业快速发展。（2）针对不同项目需揭露和获取不同项目现金流信息。会计人员在进行房地产企业的财务报告时，每一个企业的项目都需要揭露现金流量，并将其详细的标注在备注中。该过程最好以企业的每一个分项目为单位，呈现出开发经营过程里每个组成项目里的现金流向，主要包括采购工程的所需物资资金、企业每笔销售所得的现金以及支付工人的工资等，以此来确保企业中现金流向的准确性和有效性。
三、结语
【关键词】 会计核算；房地产开发企业；会计处理
从目前我国房地产企业财务管理结构来讲，其在会计核算的业务处理上，尚未健全仍存在许多问题，严重制约了房地产企业的进一步发展。因此，如何有效完善房地产企业的会计核算制度，加强会计制度建设，早已成为房地产企业的首要工作。以下笔者以房地产会计核算业务中纳税处理为例，分析目前房地产会计纳税核算中存在的主要问题，提出解决对策，以供参考。
1．房地产企业会计核算在税收业务处理方面存在的问题
1.1在会计准则和税收法规中存在收入确认差异
会计准则和税收法规中存在着收入确认主要表现在以下两方面：第一，企业的预售销售，房地产企业在获得房地产的预售许可证之后，就可以预售上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。待验收工程和产品并办完交接手续后，才能进行收入确认，由“预收账款”账户转入“主营业务收入”账户。税法上通常将预收款归为“预售收入”，并按照税法规定预计其预售毛利率计算预交所得税。第二，企业的按揭销售，只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。在税法中的相关规定，则是实际收到首付款之日起确认收入的实现，在银行办理按揭贷款转账之日确认收入余款的实现。
1.2在附属设施收入上存在的核算处理问题
企业没有将停车位、地下室以及销售阁楼等附属设施的销售计入收入中；没收客户违约金、购房放弃的订购金、误工罚款、先租后售和政府奖励等均未入账；上房费、采光费和宣传费等费用的收取未计收入。
1.3在产品开发中所存在的收入核算问题
将本企业自主研发的产品用于赞助、捐赠、职工福利、奖励、并分配给企业股东或是投资者等，均未进行纳税申报；进行旧城改造，搬迁户接受到的补偿房，偿还面积和拆迁面积之间的差价收入并没有合并到场频完工后和收入中，影响了企业预售款的及时结转。
1.4房地产企业在成本费用上存在的收入核算问题
违规发票入账：旧版已经作废的发票、经过涂改或是自行填开的发票等；开发成本未按照“工程结算单据”进行列支，而是按照预计和合同金额列支的，有的甚至白条入账。成本核算的对象被混淆，成本的提前列支，自用或有偿转让的配套设施没有单独核算其成本，而将其直接计入企业的主营业务成本。
成本划分不明确，实行成本配比结转。产品开发成本与期间费用的计算不够规范，尚未竣工验收完成的产品均并入了营业成本，提前并一次性列支应由各期来分担土地成本，没有将土地成本、基础设施费、建筑安装工程等分摊到独立核算的企业配套设施中。期间费用的列支标准与范围扩大，计税的所得额。企业将预售收入作为业务宣传费和招待费、广告费的计算基数，计入企业的管理费用；完工前的开发产品借款利息，实行一次性的方式计入当期损益。企业的各类明细的核算科目的未按照开发产品的对象进行设置。
2．强化房地产企业会计核算在税收业务处理方面的完善对策
2.1 加强房地产企业的票据管理
房地产企业应当强化票据管理，完善票据的领用制度，以此完善纳税业务处理。如：预收房款收据以及代收的各种集资款等房地产开发企业对外使用的收据，应当视其为发票对其进行管理，完善票据的领用存的制度，便于税务部门的检查。并严格遵守预收款预缴制度，时缴纳税款。
2.2建立健全房地产企业的收入核算
2.2.1明确企业核算范围
房地产的销售收入通常指自行开发的房地产的销售所得、销售商品房所得的收入、配套设施的销售所得、土地转让所得的收入。与购买方事前签订的购销合同、房地产的开发按合同内容进行的就属于自行开发的房地产项目，其中也包括购买方事前未签订购销合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中的回迁户的拆迁面积内所交纳房产安置权款、超出面积的房产款，均应包含在“销售收入”的核算范围中，面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，而自用房产出外，应作固定资产核算。
2.2.2正确应用收入确认标准
房地产企业的商品销售通常要签订房产预售合同、交付房款、签订正式的房产销售合同、验收合格的工程、交付买方验收合同并进行产权过户四道程序。在房地产开发产品完成竣工验收的前后进行合同的签订，该合同从一定意义上来讲仅属于合约的一种，买方认可验收房屋时，买方就尚未接受商品的所有权上具有的风险与报酬，不管款项是否收付，都不符合房地产开发企业的收入确认条件。开发产品竣工验收、办好移交手续之前，房地产预售款，仅能进行预收或暂收款处理，不作收入确认。仅当客户与企业签订了正式的销售合同，遵循法律手续；房屋竣工并验收合格后，客户确认了房屋的面积、结构和付款方式之后，交易双方完成移交手续；能够可靠的计量收入金额时，可进行销售收入确认，简言之，就是只有房屋完工并交到购房者手中，才可以由预售账款划入主营业务收入。
2.3健全预售方式下的房地产企业流转税费的核算
对于尚未竣工的开发产品，房地产预售所得因未符合企业收入的确认标准，因此，房地产预售款，不得确认收入，暂计入预收账款的会计科目中；只有在开发产品竣工完成验收完毕并办理了移交手续，该项房地产销售方得以实现，才可由“预收账款”转化为“主营业务收入”。房地产企业纳税申报时，应借“应交税费”二级科目为“预交营业税或城建税或是印花税”等会计科目，贷方的一级科目与借方相同，二级科目应为“应交营业税”；进行收入的确认时，方可将这一部分应负的税费转出，借方为“营业税金及附加”，贷方则应记为“应交税费——预交营业税”，只有这样才可以实现企业收入与税费的准确配比，并做到对企业的实际经营情况和报表项目的财务深化分析反映的恰当性、公允性。
结束语
总之，我国的房地产市场尚处于发展阶段，企业会计核算也并未完善。本文仅分析了房地产企业会计核算的纳税部分，并针对其中存在的问题提出了几点解决措施。我们相信，在我国经济逐渐发展、会计制度与准则的不断完善，房地产开发企业的会计核算也将逐渐规范、完善。
参考文献
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[3] 何金鹏.房地产开发企业销售收入的会计核算[J]. 企业导报. 2011（02）
