一、我国房地产业偷税问题现状透视
二、房地产商的偷税手段及原因分析
（一）房地产商的偷税手段
（二）房地产商偷税原因分析
三、完善相关税法遏制房地产企业偷税
四、严控房地产开发企业偷税，还应该做到下面二点：
（一）加强部门间的合作，加强源泉控管
（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件
参考资料
内容摘要随着城市日新月异的变化，房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。据了解，目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理，只要存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。为了规范房地产市场，我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发2003[81]号文）。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但这些还都没能扼制住房地产企业偷税的现象。2006年3月21日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发2006[31]号文）。这一新政策的出台及时的对征税手段加以改进。对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。本文通过对房地产企业偷税的现状、手段、房地产商偷税原因进行分析论述，阐述了新法出台整治房地产税收市场的及时性和必要性。
由于这些年来，各省市都在大搞城市建设，房地产投资成为经济发展新的增长点。房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。据了解，目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理，只要存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。但税收分配的客体是社会剩余产品，征税的目的是满足国家的财政需要，以实现其进行阶级统治和满足社会公共需要的职能。因此就赋予税收以强制性、无偿性、固定性的特征。而税收所反映的分配关系就要通过法的形式得以实现。为了规范房地产市场，我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号文）《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）等等。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
在2005年9月份公布的“中国纳税百强排行榜”上，2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。而与之相对应的是胡润百富榜上，从事房地产行业的富翁越来越多，或许这就是个绝妙的讽刺。那么房地产企业偷税，究竟是一种什么样的状况呢？我们先通过下面一系列调查数据来了解一下吧：
一、我国房地产业偷税问题现状透视
安徽蚌埠市地税局稽查局于2004年5月对某房地产开发公司2003年度地方税缴纳情况进行了专项检查。经询问得知，该单位开发建设了地处闹市的一处小区，开发商品房全部为住宅楼，房屋已于2003年4月竣工。但该单位只按预收房款申报缴纳了营业税及附加，并按开发占地面积缴纳了土地使用税。税务机关稽查人员按工程决算书中的建安工程费用计入开发成本。按配比原则计算后，调增该单位当期应纳税所得额146.63万元。根据《税收征管法》第63条规定，稽查局对该公司行为定性为偷税，追缴该单位企业所得税43.45万元，并处罚款24.20万元。
2003年，青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中发现，该市70%的房地产商存在偷税行为，偷税手段花样百出，在查补税款方面，青岛市去年前十个月房地产业查补税款0.48亿元。
南京房价年年飚升，房地产开发企业赚得盆溢钵满，可是，南京市地税局稽查局举行的房地产业税收专项检查中，全市被查88户房地产企业中有87户存在问题，占被查企业的98.86%，单户查补税款数百万元司空见惯。据南京市地税部门统计，南京市房地产业偷税呈逐年递增的状态，今年全市房地产企业共查补税款5031.66万元，罚款1588.14万元。滞纳金848.42万元。相关企业偷税较去年增加1000多万元。
北京958家房地产企业补税2.8亿元；西南某省房地产企业偷税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍……
福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。
经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。
当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。
这些数目都是触目惊心的，现在很流行的一个说法就是“房地产业的巨人，纳税的矮子”，这句话有一定的道理，那让我们一起看一下房地产商偷税手段，就可以对房地产业巨额利润来源有一定的了解。
二、房地产商的偷税手段及原因分析
（一）房地产商的偷税手段
中国注册税务师李晶副教授向中国经济时报记者列出一项公式：价格＝成本＋利润＋税收。“税收是价格的重要组成部份，”她解释说，在成本和价格保持不变的情况下，税收降低时，利润必然增加。税收作为影响利润水平的重要因素，被许多轻视法律或无视法律的人当作了提高利润率水平的工具。而房产商偷税方法归结为十大黑招，招数之多、花样之奇令人叹为观止。
1、体外循环法,减少预售款基数
这是房地产企业偷税所采用的较为普遍的一种手段。自开发商拿到《销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，房地产商应对预售收入进行纳税，当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率。计算出预计营业利润后，企业就随之要交纳5%的营业税，营业税的3%的教育费附加，营业税的7%的城市建设税；以及33%企业所得税但在实际操作中，地产商利用政策法规对预售收入定义不完善的漏洞，在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外。甚至，有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行归还贷款。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，减少了预售收入，从而达到了偷税的目的。
2、整体转让“楼花”不做收入
一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷营业税及附加和企业所得税的目的。
3、钻政策“空子”不及时清算土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而这部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的及时足额入库。
4、不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。
5、房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，而新公司可以享受减免企业所得税一年的税收优惠。
6、将在销售房地产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。
7、以虚列成本，致使企业亏损，不缴税。
房地产企业属于施工企业，用工人数多，经常变动，用工的数量及工资发放的金额税务机关就不好掌握，工资总额房地产企业就可以随意控制。还有一些房地产企业虚开发票，多计成本，致使企业亏损或微利，进而达到少缴而不缴税的目的。
8、自用方开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷企业所得税。
9、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年未不结转营业收入，偷企业所得税。
10、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本，偷企业所得税。
（二）、房产商偷税原因分析
从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。
1、税种设置不合理，造成可趁之机
在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种，有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80~150种，这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见，开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，从而助长了土地的隐形交易，偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使用政府无法参与增值价值的再分配。
2、稽查力度不足，难有威慑作用
目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规，房地产开发商偷税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知，但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查，只要开发企业通过手段把账面作好了，就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。使很多开发商存在侥幸心理，认为偷税风险比较低，被查到后顶多再补交，没什么麻烦。
三、完善相关税法遏制房地产商偷税
但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，原有的一些法律、法规已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。新文件的出善了房地产税法，保证了税收征管的严肃性。对照原来的国税发[2003]83号文件，新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善：
一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房（经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房）和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。
二、规定了开发产品的完工标准。国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。
三、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
四、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出，主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。
六、对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，国税发[2006]31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
七、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合房地产企业的经营特点，国税发[2006]31号文关于征收管理问题也做了详细规定：
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
四、严控房地产开发企业偷税，还需关注以下几点：
（一）加强部门间的合作，加强源泉控管
房地产税收是是一个环环相扣的过程，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度，通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，全程跟踪；努力获取企业建筑成本信息，加强对工程的成本审核；加强票据管理，掌握企业的收入情况。这样才可以建立一个规范、管理、检查的长效机制。显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。也可以使房地产税收应收尽收。
（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件
目前情况来看，税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的，甚至有些时候出现断层。税务机关工作人员应该加强自身业务的学习，认真、细心、深入的掌握房地产企业的情况。针对房地产企业的偷税现象及时采取应对措施。对偷税行为进行严厉打击，加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。严格依照《税收征管法》的规定，对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施，确保国家税款及时足额入库；对大案、要案，严格按照法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任；对查处的典型偷税案件，及时通过新闻媒体予以曝光。
“纳税光荣、逃税可耻”。纳税不仅仅是一个道德问题，依法纳税也是每个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源，也是国家稳定、建设发展决定因素。相信通过《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的及实施，政府合理使用财政资金，房地产商会逐步形成自觉纳税的意识。也就可以杜绝偷税现象了！！
参考文献
1、章剑锋：《房地产税收黑洞能否消除？》，《中国经济时报》2006年3月23日
2、杨克文：《房地产税收繁荣背后有隐忧》，《中国税务》2003.11.3
3、林海、江虹：《我国房地产交易税收制度改革初探》，价格月刊2003年第5期
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
关键词:宏观调控房地产企业策略
目前房地产业过热迹象逐渐显露,为了房地产业的可持续发展,政府宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷,正击中了整个房地产业的要害,房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。正确看待宏观调控,便成为房地产企业应对宏观调控的关键。
正确对待宏观调控的市场背景
目前房地产市场基本呈持续健康发展态势,但也出现了局部房价上涨过快、投资过热等问题,已引发了新一轮的房地产过热。主要表现在:
房地产投资增长过猛
近年来房价连年上涨,吸引大量资本的涌入,导致房地产业的投资几乎是以大爆炸的方式急剧增长。1998～2003年每年投资增长的环比分别为13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅为21.7%。2004年第一季度固定投资增长过快,尤其是房地产项目的开发投资增长高达41%。
房地产供求结构严重失衡
目前我国各地高收入家庭只占极小的部分(约占10%),而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中,各地应该多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡,集中表现在高档房、花园别墅过多,中低价住房、特别是动迁用房短缺,导致住房平均价格上涨过快。
房地产价格上涨过快
商品住房价格与家庭收入的比例,是居民支付能力的标志。房价收入的比值越小,居民买房能力越强。上海2001-2003年商品房价格平均涨幅分别为1.8%、
8.2%、24.2%,呈一路上升态势,三年涨幅累计达到34.2%,成为房价增长最快的省市,这一增长速度远远超过上海居民的收入增长幅度。
房地产贷款比重过高
房地产融资渠道单一,对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押认为房地产抵押贷款是非常安全的,从而增加贷款额度。在这种机制作用下,银行贷款余额中30%以上的贷款都流向了房地产领域。随着房地产价格的上涨,金融风险会相应增加,甚至会引起巨大的金融危机。
房地产企业盲目圈地
自2001年以来,各路开发商对房地产业的发展充满着预期希望,于是一股规模巨大、声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。
房地产投资客增多
近年来城市居民的收入大幅增长,而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险,提高收益,许多投资者纷纷将目光投向房地产市场,导致虚假的需求现象。由于开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长,使我国商品房空置面积大幅度增加,空置面积增长幅度为9.2%。至2004年9月全国空置房面积增加到1.25亿平方米,空置率估计为26%,已远远超过国际公认的10%～15%的警戒线。
理性看待目前的宏观调控
理性看待调控的力度
回顾这些年房地产业发展的历程,我国房地产业经历了两次房地产过热的调控,其中,1993年大规模的对局部地区“过热”的宏观调控。90年代房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的,过高的投资没有消费市场的支撑,而现在的房地产投资增长是在连续多年的高速增长水平上,有较高的住房需求的基础;90年代房地产投资增长是以国有资产,特别是财政资金与银行贷款投资为主的增长和以国有资金为主的消费,而现在的房地产市场是以非国有投资为主和以个人消费为主的市场。所以,当前宏观调控的市场背景与以前的调控有着根本的不同,不会采用一刀切的行政干预办法,企业不必对市场发展丧失信心。
我国政府宏观调控能力不断增强,调控手段日趋成熟,经济运行趋于平稳。宏观调控的手段坚持市场化的方向,没有采取紧急刹车政策,而是从土地、金融政策上加以调控。从已经出台的政策看,绝大部分的政策还是采用经济的手段、市场的手段,不会对中国的经济和中国的房地产造成致命的伤害,只会使它健康发展。
理性看待调控政策的效应
2003年至今调控政策不断出台。2003年2月央行《货币政策执行报告》,3月治理整顿土地市场秩序,5月公布《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》,6月121号文件和8月18号文件,9月实行第一部《物业管理条例》。2004年4月25日实行差别准备金率,并上调存款准备金率0.5个百分点,4月底,国务院下发通知,将房地产业开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%以上。同时地方政府从加大土地市场调控、优化住房供应结构、完善市场交易法规、建立预警预报机制、健全住房保障体系等五大配套措施调控房地产市场。
土地政策的效应分析国土资源部的11号令、国务院的45号文,是清理整顿土地市场的一个武器。经营型土地的招标、拍卖和挂牌方式供应使得土地的实际供应者变成了市或者县单一主体,这样政府可主动介入市场,控制总量与供给结构,能够避免开发商盲目储备土地,造成土地资源的浪费,从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系更加稳定,波动会更小。同时,开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了,获得土地的环节也减少了,有利于土地获得的价格的稳定或者稳中有升。土地供应的市场化程度会有比较大的提高,各路开发商能够以公平竞争方式获得土地,偶然性的暴利机会减少,有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。
金融政策的效应分析从2003年121号文件到国务院出台提高资本金政策的一系列金融调控措施,首先有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策,使房地产信用规模保持合理水平和内部结构。其次有利于规范银行对房地产的信贷业务,对防范金融风险有积极的影响;同时大幅度提高开发商自有资金比率,有利于降低房地产市场的供给风险。再次,央行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放,就是通过金融杠杆作用平衡土地的需求量,同时,又是在理顺金融业与房地产业的关系。最后,央行紧缩银根政策,避免资金过量涌入,避免企业超负债能力超计划规模的开发项目,避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。这些都更加有利于整个市场的调整,使市场更加规范,更加稳定。
调控政策对房地产企业的影响政府土地、金融调控措施必将对房地产业的发展产生深远的影响,这些影响主要有:调控政策规范市场,有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。调控措施将带来的资金压力,特别是中小开发企业濒临困境,将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。同时,调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场,企业将回归理性和本分。调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰,在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的,必将是优质企业,其抗风险能力也将大为提高。调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时,中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛,也会受到一定的影响。部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期,持币观望、延迟购房,削弱市场的活力和动力,必将影响房地产企业市场发展的信心。
房地产企业应对宏观调控政策的策略
正确看待房地产业的发展前景
正确看待房地产市场需求目前房地产市场的发展是由实实在在的需求所支撑的。从今后的发展来看,党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求,2020年国内生产总值比2000年翻两翻,即每年平均增长7%以上。经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。房地产需求将保持稳定、旺盛的状态,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、旧区改造拆迁需求、外来购房需求四个方面。例如,根据上海的需求分析,每年商品住宅的需求达到2000万平方米。按此要求,房地产业在这20年里必须持续地以高于国民经济的发展速度向前发展。
正确看待房地产企业利润房地产市场处于均衡状态时,房地产资金利润率水平,一般应当为社会平均利润率。虽然房地产企业资金投入量大、周期长、环节多、风险也较高,在正常操作情况下,房地产利润率稍高一些,也应视为正常。但它归根到底会受到社会平均利润率的制约。随着土地供应的市场化程度的提高和房地产市场公平竞争环境的形成,房地产开发获得暴利的时代总体上已过去,平均利润的时代已经到来。
房地产企业应对调控政策的策略
投资决策理性化投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。
经营管理科学化管理出效率,要求开发商练好内功,做好自己的产品。练内功主要着重大力提高管理人员素质,努力提高资金经营效率,合理安排建设周期。
注重品牌战略在市场经济条件下,企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。企业应当承担一定的社会责任,对消费者负责,遵纪守法,照章纳税,以规范的市场行为建立良好的公众形象,从而赢得市场。房地产业已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段,竞争的重心以从单个楼盘间的较量,变成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产,更是一个整体概念,除有形产品外,还包括附加产品,即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业,才会赢得更大的发展机遇。
多元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。
不断创新产品与服务单位和家庭由于经济实力的不同而对房地产包括住宅具有不同层次的需求,同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改善,人们消费需求也在发生变化。因此适应不同层次人的要求,适应不同层次人水平提高了以后对住房的需求,就要求房地产企业不断推出的新产品、新形态、新种类,以满足市场的需求。只要有变化就是新的卖点,就可以推动房地产开发向一个新层次、新的高度发展。
参考资料:
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2.张永岳,陈伯庚.略论当前房地产市场形势.上海房地,2003(8)
3.张元端.促进房地产开发持续健康发展.中国房地产,2003(9)
4.王克忠.房地产周期和房地产业健康发展.上海房地,2003(12)
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
《企业会计准则第3号—投资性房地产》规范了投资性房地产的内容包括：（1）出租的土地使用权；（2）长期持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）企业拥有并已出租的建筑物。自用房地产与作为存货的房地产，不属于投资性房地产。
二、闲置房地产的投资筹划
企业持有闲置房地产的投资方式不外乎有两种一是对外出租取得租金收入，二是以闲置房地产入股联营从联营企业分得利润。那么考虑两种方式所承担的税负哪一种投资方式对于持有闲置房地产的企业更有利呢？
（一）采取出租方式应承担的税负
设：企业所属于市区的闲置房地产一年的出租收入为A1，所涉及的税负为：
营业税：房屋租赁属于服务业，按租金收入5%征税，则为5%A1；
房产税：房产税依照租金收入计算缴纳，税率为12%，其税负为12%A1；
城建税：城建税是按照企业所在地区税率分别为7%、5%、1%，并以其所缴纳的营业税税额为计税依据，因企业所在地为市区，城建税率可为7%，则城建税为：7%×5%A1＝0.35%A1；
教育费附加：教育费附加是根据所缴纳的营业税和城建税额为计税依据，比率为3%，则教育费附加为3%×5%A1＝0.15%A1；
印花税：对外出租房地产在订立租赁合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额的1‰贴花”，则印花税税负为：1‰A1；
所得税：营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税可在税前扣除，因此，所得税税负为：（A1－5%A1－12%A1－0.35%A1－0.15%A1－1‰A1）×33%＝27.192%A1；
出租方式应承担的总税负＝营业税＋房产税＋城建税＋教育费附加＋印花税＋所得税＝5%A1＋12%A1＋0.35%A1＋0.15%A1＋1‰A1＋27.192%A1＝44.792%A1
（二）采取联营方式应承担的税负
设：采取联营方式每年分回的利润为A2，该房地产的原值为M，使用面积为N。
房产税：房产税依据房地产原值一次性扣除10%—30%的余值计算，税率为1．2%，若执照30%扣除，则房产税应为（1－30%）M×1．2%＝0．84%M；
土地使用税：土地使用税是按照从量定额计征的，全国各地标准不同，以中等城市为例，其标准为0．4—8元/平方米，如果按标准0．8元/平方米计算，则土地使用税＝0．8N；
所得税：联营企业分回利润应缴纳的所得税为33%×A2＝33%A2。
联营方式应承担的总税负＝房产税＋土地使用税＋所得税＝0．84%M＋33%A2＋0．8N
（三）两种投资方式的比较分析
对于投资企业来说，选择哪一种投资方式对企业更为有利，主要应以两种投资方式承担的税负大小来考虑。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前就可以确定，而联营的收入则因影响因素多，不可确定性要更大一些，因此可以用租金来预测联营收入。假设两种投资方式承担的税负相等，即：
44.792%A1＝0．84%M＋33%A2＋8N
A2＝（44.792%A1－0．84%M－8N）÷33%
利用上述的函数公式进行测算，其基本结论是：如果预期联营收入A2＜（44.792%A1－0．84%M－0．8N）÷33%，该项房产采取出租方式承担的税负小于联营方式承担的税负，从税收的角度考虑宜采用出租方式；如果预期联营收入A2＞（44.792%A1－0．84%M－0．8N）÷33%，那么该项房产采取出租方式承担的税负大于联营方式承担的税负，就可以选择采取联营方式。
例：某企业在中等城市繁华地带有一处空房产，该房产原值为900万元，实际使用面积为220平方米，如果对外出租每年可获取租金收入150万元；如果采用联营方式，该企业每年可从被联营企业分回利润350万元。
出租方式应承担的总税负＝营业税＋房产税＋城建税＋教育费附加＋印花税＋所得税＝5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150＋（150－5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150）×33%＝67．188（万元）
房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内控体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内控理论，内控是一个组织设计并实施的一系列程序，以便为达到该组织的目标提供合理保障，也是对风险进行有效识别、评估、控制、监测和改进的动态过程和机制。随着国家对房地产业调控力度的加大，房地产企业的规范运作、利润回归、内部管理也将越来越受到高度重视。因此，建立健全资金的内控体系，对城市经济乃至整个国民经济的健康发展，对于房地产行业深化改革、改善管理、提高效益和加强廉政建设等方面的责任更加重大，有着更加重要的现实意义。
2房地产企业财务内控体系现状及分析
(1)房地产企业财务内控体系不健全。目前，多数企业的内控制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。内控体系的不完整，除了没有基于企业发展战略予以制定之外，就是没有按照地产行业发展规律和管理要求，系统地构建内控体系。使内控仅仅停留在分散的制度文字编写环节上，没有行之有效的配套操作流程和实现工具，缺乏可操作性和实用性。
(2)房地产行业的内控环境有待优化。内控缺乏一系列操作性较强的规范性文件，要么根本没有，要么就是制定的细则没有可操作性，也没有一个制定具体规范的计划；内控行为主体素质不能完全满足需要；多头管理、各自为政的现象比较显著，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
(3)外部环境复杂。房地产企业本身的特殊性导致内控的外部环境复杂，开发投人大，风险高，控制的难度也极大；房地产企业会计核算的特殊性导致内控的复杂性，在会计核算上不需要也不可能计算各步骤开发产品的成本。
3房地产企业财务内控体系构建的原则
房地产企业建立健全财务内制体系既要以《会计法》、《公司法》、《会计基础工作规范》等法律法规作为依据，又要结合企业的具体情况，便于企业有效增强内部管理。防范经营风险，保护单位财产，保护国家、集体和职工三者利益。增强企业效益。具体来讲，企业财务内控体系的建立要符合以下原则：
(1)合法性原则。就是指企业必须以国家的法律法规为准绳，在国家的规章制度范围内，制定本企业切实可行的财务内控。
(2)整体性原则。就是指企业的财务内控必须充分涉及到企业财务会计工作的各个方面的控制，它既要符合企业的长期规划，又要注重企业的短期目标，还要与企业的其他内控相互协调。
(3)针对性原则。是指内控的建立要根据企业的实际情况，针对企业财务会计工作中的薄弱环节，针对企业容易出现错误的细节，制定企业切实有效的内控，将各个环节和细节加以有效控制。
(4)一贯性原则。就是指企业的财务内控必须具有连续性和一致性，不能朝令夕致，随时变动，否则就无法贯彻执行。
(5)适应性原则。指企业财务内控应根据企业变化了的情况及财务会计专业的发展及社会发展状况及时补充企业的财务内控。适应性可分为两个方面，一方面是对外部的适应性，另一方面是对企业内部的适应。
(6)经济性原则。是指企业的财务内控的建立要考虑成本效益原则，就是说在运用过程中，从经济角度看必须是合理的。
(7)适用性原则。是指企业财务内控应便于各部门、各职工实际运用，也就是说企业财务控制度的操作性要强，要切实可行。
(8)发展性原则。制定企业财务内控要充分考虑宏观政策和企业的发展，密切洞察竞争者的动向。制定出具有发展性或未来着眼点的规章制度。
在106家上市公司房地产企业所披露的半年报中显示，上市房企在上半年的整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。而与持续走高的负债总额相对应的则是一系列宏观调控举措。住建部在8月中旬出台新增限购城市的五项建议标准，对符合其中两项以上者，建议列入新增限购城市名单。浙江台州商品房限购令在9月1日正式实施，成为二三线城市第一个响应者。山雨欲来风满楼，中国房地产调控进入了一个关键时期。
对房企来说，资金链成为抵御乱局的致命武器，而要分析企业的资金链，首先得看宏观调控下房市的景气度变化。
高增长态势被遏制
2009年国家为了抵御全球金融危机，实施了4万亿元的庞大投资计划以及针对楼市的一系列救市政策，直接拉动了房地产行业迅速触底反弹。当年住宅销售面积、销售金额同比增幅高达50%以上，住宅开发投资额增速达到15%。这引起了国家的高度关注，直接导致了2010年1月国务院出台“国十一条”，以及2010年3月，国土资源部再次出台19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。
这两个政策出台后，由于缺乏配套细则以及地方持观望态度，导致2010年房地产高增长态势并未得到明显遏制。2010年一季度房地产开发投资增幅35%。土地市场火爆，地价飞涨，地王频现。为此，国家不得不加大调控力度。2011年1月，国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，也就是“新国八条”，从而从房贷消费和土地供应两端对房地产企业形成挤压态势。随后国家在供应端先后推出一系列宏观调控举措，如开发商竞买保证金最少两成、一个月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”、土地增值税预征率由0.5%提高到2%、加大保障性住房土地供应量到70%等。此后各地也推波助澜，逐步祭出二套房首付比例不低于60%、贷款利率上浮10%、暂停第三套房贷、乃至限购、限贷、禁购、禁贷和试点房产税等消费新政。自2010年5月“新国十条”颁布以来，市场观望情绪浓重，交易锐减，新建住宅、二手住宅市场交易量极度萎缩。深圳交易量下降超过90%；上海、北京下降80%；广州下降50%。新建住房价格上涨势头遏制，价格持平，个别项目出现少量优惠；二手住宅挂牌量增加、部分单位挂牌价格下降约10%，议价空间加大，成交价格出现5%-10%的跌幅。
融资出现困境
房地产市场的下滑直接影响了开发商资金回笼的速度，迫使企业采用降价促销等手段加速周转。而拿地成本的上升和土地款提前支付也进一步加剧了开发商的资金压力。
央行今年连续六次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，开发商信贷融资受阻；2008年在货币紧缩政策背景下开发贷占贷款比重急剧下降到4.3%，其后受刺激内需政策的推动，在2009-2010年期间逐渐升高至10%左右，但2011年一季度再次下滑到7.6%，且呈继续下滑态势。
2011年至今连续三次上调存贷款基准利率，不仅使开发商贷款利息加重，还连累到信托等其他融资方式的融资成本水涨船高。比如信托利率已经从2009年的12%上升到最近的18%甚至更高。即便这样，银监会要求房地产信托融资逐笔申报，造成事实上的审批前置机制。这样，在开发贷受阻后，信托融资也面临空前压力。
而暂停审批房地产企业IPO和严控增发以及资产重组，直接堵死了权益市场公开融资渠道。从2008年以来,房地产企业IPO融资额从16.35亿元下降到2009年的12.2亿元，2010年和2011年则为零；增发从2009年的600多亿元暴跌到2010年50多亿元；配股则是连续三年为零。
资金来源分化
受国家一系列紧缩政策和限购政策影响，房地产企业资金来源增速明显下降。从1999年以来，贷款占比逐年下滑。2011年一季度开发贷仅1700亿元，同比下滑48%。在银行信贷持续收紧的大背景下，信托融资门槛也一再抬高。而预付款和按揭贷款等其他资金则受限购限贷政策冲击日渐衰微。在这种局势下，企业传统的融资渠道面临空前危机，自筹资金的压力持续上升。
与此同时，多家上市房企半年报显示行业资金告急。最早公布中报的5家房地产企业现金流总额为-64.09亿元，滨江集团、嘉凯城、莱茵置业等3家房地产企业，均名列经营性现金流情况最糟糕的前10家公司中。其中滨江集团，公司上半年仅实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%，经营性现金流为-28.12亿元，负债率更高达80.78%。而10大房企中，半数负债率超过70%，其中万科和龙湖地产负债率已达到78%。这主要是由于银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托资金，使得金融成本和金融风险上涨。但近期信托收缩和标普降级使得房企融资难度进一步加大。
房企突围方式
一些信誉良好、实力强大的房企通过集团内互保方式，获取银行信贷融资。根据银监会调查数据，6月末，60家大型房企涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
而更多的房企则只能选择信托、私募乃至转让项目和股权方式进行融资。资金紧张迫使房企对外高息举债，如安城1号信托年化收益率高达25%，让绿城集团再陷资金困局。事实上，不仅是绿城，金地、保利等行业内排名前十的房地产企业都在尝试通过信托方式进行债务融资，然而信托动辄20%以上的年利率显然成为了企业的双刃剑。
另一解困招数是出让储备用地或项目股权。如恒大地产今年5月份将一块位于江苏启东市寅阳镇的总面积133.5万平方米地块的49%股权以5亿美元出让给香港华人置业。此外还有大龙地产8.2亿元出让京洋房地产、国美商都欲60亿元“转嫁”海航。北京中原地产的统计数据显示，今年前7个月，全国房地产行业公开的股权并购案例合计为62宗，总涉及金额为175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。在整体并购市场上，房地产行业占据第一。
越来越多的房企选择了降价促销以加快资金回笼的策略。在继珠江拉维小镇率先抛出降价万元之后，截至目前，为了突破销售困境，北京已经有多个郊区楼盘迅速跟进降价促销。华业东方玫瑰则爆出刚签订合同就惊闻开发商降价千元的“噩耗”。在限购令向二三线扩容和一线城市限购长期化政策的推动下，以万科、龙湖、碧桂园、华侨城等房企巨头为代表的开发商也开始规模降价求生。越来越多的开发商清醒地认识到，降价是当前楼市困境中突围的最好方式。7月13日起，龙湖在重庆推出了1000套优惠房源，包括重庆的10多个项目，有普通高层、洋房、别墅和商业地产，其中住宅最高优惠8%。
