时间：2023-08-29 16:28:23
序论：在您撰写资产的计价方法时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
一、绪论
1.资产重组简述
目前，我国学术界对资产重组以及资产计价方式并没有一个统一的共识。资产重组可以简单的定义为，企业利用重新获得或者配置的资源来把现有资产转换成另一种资产的相关经济行为。资产重组如果成功，那么将会对企业产生积极影响，能促进企业的二次发展，而与其相关的资产计价方法也会多种多样，促使企业规范化进行经营。
2.资产重组中新增固定资产来源
企业在进行资产重组时，主要借助以下方式取得新的固定资产，例如：对其他企业进行资产置换。这一方式主要应用于上市公司和规模较大的企业集团之间，基本表现为上市公司利用自己的经济优势将低价取得的资源以最低的价格卖出，把利用效率较低的资源定高价，从而取得市场的定价权；也有可能因为公司经营状况的不理想，为了使现金更低的流出，会以用固定资产来换取其他企业的固定资产等企业资产。但从长期的发展来看，这种措施可以让公司的资产能够更好的保值，从而让企业有充足的资金去经营；另外还有其他方式，例如：大额馈赠，大额捐赠也往往是大型企业进行升级的一种重要方式，公司可以把拥有的资产大额捐赠给更大规模公司，这样也可以让企业的资产进行保值。
二、可变现净值与成本孰低法理论上的缺点
可变现净值与成本孰低的计价法是对历史成本计价法的一次重要修正，虽然在实际计价方法中得到大范围的使用，但发达国家对此计价方法存在着一些看法。
1.可变现净值与成本孰低计价法不是以企业取得的价值为基础，也不是以投入的资产价值作为计价基础。企业所储存的存货不是为了生产就是为了销售给其他部门或者个人；在现实中，对于存货，企业对其如何应用是不能确定的，所以，在进行资产计价时会有各种差异很大的计价基础，例如：以产出价值为基础和以投入价值基础。以产出价值所表达的是企业在当前经营或者以后出售或者在经营活动中能够确定取得的预期资金，尤其是以企业产成的产品作为交换价格为依据；以投入价值为基础反映的则是企业在日常的经营活动中为了得到各类物品的使用权而必须付出的经济补偿，即投入资源的确定。
2.可变现净值与成本孰低计价法存在着很大的问题还表现在，违反了我国会计政策所要求的一致性原则。根据可变现净值与成本孰低计价法，在资产负债表日，存货应当按照可变现净值与成本孰低计价法计量，期末存货的计价则是将历史成本和可变现净值中较低的一方，即可以在不同的时间段内改变存货的会计属性。
3.可变现净值与成本孰低计价法，还处在其他问题。它会影响会计报表可靠性，在会计报表采取什么样的计价方法就会出现什么样的结果，这回对使用者造成较大的误导，造成记录信息的多种计量，会对企业的成本计量产生较大影响，甚至会掩盖会计报表的某些信息。之所以会产生这种现象，是因为存货跌价准备金额需要转回，而在这种方法下就没有体现这个信息。近几年来，盈利能力较差的上市公司为了避免退出上市市场，千方百计的利用存货跌价准备来对利润项目进行调整，欺骗广大的报表使用者的时间时有发生，从而导致上市公司的形象大打折扣，使股票乱象丛生，导致股民对上市公司失去投资信心。
三、成本与可变现净值孰低法在实际工作中的缺陷
1.所谓成本，是指企业期末存货的实际成本，要财通先进先出法，加权平均法等存货计价方法，对期末存货进行计量所确定的期末存货账面成本。而可变现净值是指在企业日常的经营活动中，存货的估计售价减掉到完工时估计将要发生的成本，估计的销售费用以及相关税费后的金额。如果一个企业采用成本与可变现净值孰低法对期末存货进行计量，当某项存货的可变现净值跌到成本以下时，就说明该项存货为企业带来的未来经济利益低于账面成本，企业应该按照可变现净值低于成本的差额确认存货跌价损失，并将其从存货价值中扣除。否则，就会虚记当期利润和存货价值。当可变现净值高于成本时，企业则不能按照可变现净值高于成本的金额确认这种尚未实现的存货增值收益，否则，也会虚记当期利润和存货价值。
因此，成本与可变现净值孰低法体现了谨慎性的会计原则。
2.可变现净值的数额确定存在不准确的问题。企业在进行对可变现净值的确定时会受到诸多因素的影响，例如在进行数额的确定时要估算产品的至完工时将会发生的成本，至完工时将会发生的成本会受到很多因素的影响，例如：时间的长短会影响到至完工时将会发生的成本的价格，因为产品到完工时的时间是不确定的，一旦估算不准确，就会对可变现净值产生影响由上述两个观点可以看出，企业在使用这种方法在进行计算成本时，成本的数额会出现比较大差异，企业在进行会计报表的填写中，会利用这个手段来调节成本，导致企业会计信息的失实。相关的会计监察部门要注意这个问题，对企业的成本进行严格的监管，从而促进企业的规范经营.
四、期末存货按公允价值计量的可操作性
1.产品以公允价值计量作是我国会计界一个争议的问题。公允价值是企业所生产的产品在市场里进行平等正常的交换时的价格，它准确的反映了市场经济的发展。我国的经济部门在制定会计工作的各项法规时鼓励企业以公允价值作为一个计价的基本手段。但是，企业以这种计价方式作为计价手段有着弊端。例如：产品以公允价值会使企业所得的利润增加，但是在报表上却没有很好的显示出来，因为产品有着本身的产出价格，如果产品的价格不是以出厂价，而是以公允价值计量，会在一定程度上提高产品的价格，从而导致企业可以用产品价格来调利润，从而减少了国家的税收。然而这种方法的支持者认为，以公允价值为计价基础，可以更好的与世界接轨，随着国际化的进程不断深化，世界上的大多数企业都是以产品的公允价值作为计价基础，如果企业坚持这种做法，可以更好的与世界进行业务的交流沟通，达到国际化的经营效果。
2.公允价值计量是否比其他的计价方式更具优势。企业除了可以按照公允价值进行计量，还可以以其他的方式进行计量。企业在进行会计确认，计量时应该“不得多记资产或收益，少计提负债或者费用，不得计提秘密准备”。在进行日常的经营中应该正常的进行资产的计量，企业要根据自己的情况来使用各类计量方法，公允价值计量有它的优点，例如：可以让产品的价格尽可能的接近市场，无论采取什么类型的计量方式，都应该与企业本身的经营情况相结合；在企业单位和事业单位中，二者选择的计量方法有着较大的差异。各个公司要对本公司的会计政策进行有效的选择，从而促进企业经营的规范化。
3.公允价值计量是否符合我国国情。我国的会计制度大多都是对外来制度进行学习和借鉴，外国的经济制度在某种程度上的确比我们的先进。但是我国有自己的内部和外部情况。在我国的企业，小企业的数量近8成，这些企业的规模不是特别的大，如果建立一个相对复杂的会计制度，那么有些小企业将受不了繁杂会计制度的重压。公允价值计量适合那些规模较大的企业，因为它们所生产的品数量巨大。所以选择什么类型的计量方式是由企业自主选择的。各种计量方式只要符合经济法规和市场道德，都是值得鼓励的。
4.公允价值计量是否能给报表的使用者提供有效的信息。我国当今的市场处于一个上升的水平，伴随着竞争程度的激烈，有些公司，尤其是上市公司，利用其上市资质，千方百计的进行融资，其年终提供的会计报表往往会以公允价值计量为一种基本计量方式，利用这种方式的有点来进行会计信息的披露，普通的投资者很难发现其中的猫腻，上市公司利用报表信息的不对等性，来对投资者进行误导，利用股市来吸引资金，谋求不法利益。
5.公允价值计量是否具有实用性。无论是何种的计量方式，都离不开人的影子，这就要求要保证公允价值计量的可靠性，要想避免企业会计人员利用这种方式来谋求自身的不正当利益。相关的会计监督部门要企业提供的会计报表进行科学有效的分析，以达到监督效果。企业利用公允价值进行计量主要调节的是利润项目，所以要对企业提供的利润表进行更为严格的监督，防止不法企业利用这种方式减少利润以及逃税漏税的行为。
五、如何确认固定资产
1.如何确认资产计价和收益
资产的计价和对收益确认是不可分割的两个部分，因为企业只有拥有资产才会有盈利，盈利离不开资产，同时，收益的增加又会使资产不断增多。在实际工作中，确定收益的主要依托下列两种手段：收入费用法与资产负债法，第一种方法是较为原始的一种方法，企业在进行交易时应该以历史成本作为计价基础，将收入费用按照比例进行计算，这种方式的最大优点是计量收益非常客观，没有丝毫的主观性。而资产负债法作为一种根据时间进行计量的方法，摒弃了简单使用历史成本为计价基本方式，将期末留下的净资产减去期初净资产数额的价差作为企业在当期所获得的收益，这种方法确认资产价值会减少波动，并且计价过程较为简单，在实际中应用程度较高。企业在重组资产时固定资产的增多，并不意味着生产销售的商品和其他产出品，因为固定资产变化过程代表着把一种企业拥有的资源转化为另一种方式的资源。按照传统的观点，在此过程是收益不应该体现，但是企业在资产重组时，应该按公允价值进行计量，需要按照会计所记录的账上价值来体现这个过程。公允价值是指在交易双方的交易中，双方对交易的物品的价格都能够接受，是市场价格，是公平的，不存在任何方式的强买强卖。但是以公允价值为记账基础也存在很大的缺点，例如：在资产重组过程中的利润，各方往往对其进行掌控。资产，是企业过去的交易、事项所形成的企业能够掌控的资源，是企业现今所拥有的。这类资源在将来的时间里会给企业带来一定的经济利益。资产计量存在的问题主要是指对资产按照什么样的标准进行划分、金额的多少应该予以会计信息的记录，计量属性主要包括、重置成本、当期成本，市面价值、公允价值、可变现净值、现金流量净等方面。对重组后的固定资产应选择什么样的计量方式进行计量也是资产重组考虑的重要问题。
2.相关会计准则的规定
按照我国2001年1月1日起实行的的《企业会计准则――非货币易》中的规定，资产进行交换必须按照相同的价值进行交换，确认损益时只得采取补位方式，并必须取消以公允价值为记账方法的方式，各个企业要采用历史成本的计价原则。在国际会计制定部门颁布的《不动产、厂场和设备》2003条规定中。在会计信息记录中，除了无法确定为资产的公司拥有资源中，所有的资产必须按照公允价值为价值基础。在2006年末，美国财务会计准则制定委员会颁发的FAS153《非货币性资产交易》中明确规定，非货币性的交易入账必须按照公允价值进行资产交换，但是业务和功能功能相似的生产性资产除外。国内的多数学者建议，资产价值需按照历史成本法，才更加标准的计价方式，以公允价值为基础，对价格的公正制定有消极的影响。我国在2006年，颁布了《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》对公允价值又进行重新的规定，从中显示了我国的会计制度要与世界进行接轨。的确，我国要想让资产的计价方式有所发展，必要要借鉴国际上的先进经验，这样才能更好的促进会计信息的系统化，国家化和信息化建设。尤其，实现世界正处于经济危机阶段，我国以及世界上其他的国家的经济制度存在的各项问题都以及显现出来，我国要充分利用这个机会来反思我国的经济制度，这样才能对包括资产计价反思在内的各项内容进行学习和借鉴，从而更好的进行制度建设
六、小结
1.重视资产重组在会计领域的地位
要想让经济更好的发展，就必须得重视资产重组的作用。资产的各项功能正常的运行是各类会计活动进行的一个重要基础。资产价值的确定完全是按照市场的供需等其他情况来决定的。要保持市场的竞争性，这样，各类商品的价格就会正常的进行波动。要尽量避免市场垄断的情况发生。资产重组要符合市场发展的规律。想要建立这样的市场要这样做：首先，要让消费者和产品售出者有足够的数量，这就要求政府要降低市场的准入门槛，让更多的人参与到市场的交易中来。其次，要对产品的质量进行有力监督，对于那些粗制滥造的企业要立即清除出市场。再次，要保持市场的流通性，只有保持市场的顺利周转，才能够使消费和售出行为不断的进行下去。最后，要尽量的让每个人都了解市场的相关信息，这样才能保持市场
交易行为的公平性。我们每个人都离不开市场，只有重视市场的作用，企业才能都对资产计价的方式有一个全面的衡量，这样也能促进我国会计制度的进步。
2.会计相关信息的披露
资产计价包含了很多种方式。对成本的计价是一种方式，对存货就可能是另外一种方式。正是由于方式多样，这就要求企业要对资产的相关信息进行适当的披露，这样做可以让其他会计部门对资产的计价方式提出合理的建议，从而让资产计价方式更加的多样化。
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关键词：自创无形资产 计价方法新无形资产准则
我国企业会计准则体系的颁布，标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系正式建立。其中无形资产准则(以下简称新无形资产准则)，与以前无形资产的会计处理规定相比，新无形资产准则不仅借鉴和吸取了国际会计准则的先进做法，而且还进行了合理的创新，具有鲜明的中国特色，这充分体现出我国会计准则的制定水平有了质的飞跃，本文就中外及新旧会计准则中自创无形资产的计价方法谈一些看法。
一、自创无形资产的费用项目及基本计价方法
自创无形资产是企业自行开发研制成功而形成的一种经济资源，从研究开发到投入使用，一般会发生研究费用、开发费用和附带费用等。研究费用是人们为了获取新的科学或技术知识，有计划的进行创造性探索而发生的费用；开发费用是继研究活动之后，为了创新或改进产品、材料、工艺等，并在商业性生产开始之前所从事的将研究成果付诸于初步应用的一系列活动而发生的费用；附带费用是在将研究或开发成果向有关部门申请登记的一系列活动中而发生的费用。这些费用是自创无形资产形成全过程的费用，企业对自创无形资产计价时必须充分考虑这些价值构成要素。但这些费用是否全部计人无形资产价值，以何种方式计人无形资产价值，会计界有不同的观点，从而产生了不同的计价方法，在实务工作中也有很多争议。
国际上自创无形资产计价方法大致可以归纳为：(1)全额费用法。即将研究与开发费用全部作为期间费用处理，在发生时直接计人当期损益。(2)全额资本法。即将研究与开发费用在发生期内通过有关账户专门归集，待开发成功并投入使用时列作无形资产分期摊销其价值。(3)成果决定法即在研究与开发费用发生期内，按研究与开发活动的结果来决定采用何种处理方法。若已经取得成果并预期能够产生收益时，就将相关支出全部资本化；反之，将其全部费用化，计入当期损益。(4)综合法。即汲取以上方法的合理成分，根据具体情况确定自创无形资产的价值。这种方法将研究支出和开发支出截然分开，分别采用不同的处理方法：研究支出由于与未来收益没有直接的联系而采用全额费用法，在支出发生时如数计入当期损益；开发支出则采用成果决定法，或全部资本化，或全部费用化。但国际上通用的计价方法，都未将附带费用计入无形资产成本，而是列作期间费用直接抵减当期利润。
二、不同会计准则对自创无形资产计价方法规定上的差异
我国自1993年以来先后的相关准则，以及国外有关会计准则对自创无形资产的计价方法，对研究开发支出的处理方法均有所不同，具体内容可如(表1)所示。通过(表1)可以看出，对自创无形资产的计价主要存在以下两方面的差异：第一，我国1993年和2001年无形资产会计准则中对研究及开发术语其实并未给予内涵及外延上的界定，甚至有些作为前提条件的规定中尚未提及“研究费用”，而在结论性规定中又强调研究开发支出必须采用全额费用法。采用全额费用法是研究开发项目能否成功难以确定，很难与其他费用明确划分，这些支出能否带来经济利益很难断定，为了简化会计核算将研究开发支出列作当期费用处理，即使研制成功也不列作无形资产核算。这样，自行研究开发的无形资产只包括依法取得时的附带费用，即注册费、聘请律师费以及其他相关支出，而不包括研究开发成本。国际会计准则区分了研究和开发两个阶段的支出，其中研究阶段的支出费用化，开发阶段的支出根据有关条件要么资本化要么费用化。美国是一直坚持研究与开发支出全额费用化观点的理由之一就是这些支出与企业未来收益的关系不确定，对企业潜在收益的估计毫无帮助，因此也就没有必要将其资本化。可见，各种会计准则对这一问题的处理是存在分歧的。在这一问题上我国的立场与美国较接近，主要原因在于我国旧无形资产会计准则是参考美国财务会计准则而制定的。第二，对于自行开发无形资产成本的确认，我国会计准则不是按照国际通行的做法划分研究成本与开发成本，而是以是否依法申请取得法律的认可为标准。在申请之前无论是研究支出还是开发支出都要全部费用化，获得法律认可后才以注册费和律师费作为入账价值。可见，我国无形资产会计准则的制定，侧重于法律支持以及过于遵循稳健性和重要性原则的要求。
三、自创无形资产研发支出全额费用法的缺陷分析
笔者认为，自创无形资产全额费用法虽然符合谨慎性和重要性原则的要求，也便于法律控制，但明显存在着不足。其主要表现在以下方面：
(一)自创无形资产全额费用法，对会计信息质量特征重要程度衡量失当 会计信息质量是指会计信息满足信息使用者需求特征的总和，评价标准就是会计信息的质量特征，即真实性、相关性、可比性、一致性、及时性、清晰性、谨慎性、全面性、重要性等。根据会计信息质量特征看，自创无形资产会计核算采取全额费用法，实际上是忽视其他会计信息质量特征而过度追求谨慎性特征和重要性特征的，这是对会计信息质量特征的误解造成的。因为，不论新旧基本会计准则，对会计信息质量特征而言，本身是有先后重要性顺序的，排在前面的就应该优先满足，排在最后的就应该最后满足，条件不许可时排在最后的可以不满足。谨慎性特征被排在后面，而真实性和相关性分别排在最前面。自创无形资产的计价方法不应该优先满足排在最后的会计核算原则。
(二)自创无形资产全额费用法扭曲了自创无形资产的真实价值 首先，资产是指企业过去的交易或者是已事形成的事项、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。因此，自创无形资产能够给企业带来经济利益，应该包括在资产的范围之内。其次，企业会计准则――基本准则明确规定会计计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。就自创无形资产的活动而言，如开发成功，所取得无形资产的成本主要部分是在研发过程中投入的巨大人力、物力和财力，相比律师费、注册费等附带费用都很小。仅以最后少量的附带费用作为自创无形资产的人账价值，显然是不符合计量属性中的任何一种，而且势必使得账面价值与实际价值相差甚远，致使提供的会计信息质量难以真实可靠。因此，这种做法不仅不合乎逻辑，而且还扭曲了企业的经营活动和财务状况。
(三)自创无形资产全额费用法对企业经营管理活动不利 一是不利于企业分析考核研究开发活动的经济效益。自创无形资产往往开发周期长、投入资金多，如不能真实全面反映自创无形资产的全部耗费，仅以附带费用人账缺乏完整系统的投资金额记录，就无法计算该项投资的报酬率，也就无从查考其投资效益，失去了可靠的分析指标，无法为企业未来的投资决策积累有用的历史数据。二是不利于企业对自创无形资产实行有效管理。会计是企业管理活动的重要组成部分，自创无形资产如果在账簿上得不到正确的反
映，企业管理阶层可能会认为其价值微小而不给予足够的重视，进而忽视对自创无形资产的管理。三是不利于调动企业决策的积极性甚至诱使短期行为。研究开发费用投入多寡会显著影响企业的各期利润平滑化，而我国习惯使用以利润为中心的财务指标来考核管理者的经营业绩，企业管理者若从短期经济利益角度考虑将会缺乏进取心，可能会通过减少研发支出来提高在任期间的经营利润，这样就不利于企业对自创无形资产的投资，也不利于企业创新，更不利于企业的长期发展。四是不利于企业有效地在资本市场上进行融资。投资者进行各项投资决策的主要参考依据是企业的利润额度、盈利能力等指标，将研究与开发费用全部费用化，势必会造成企业收益波动频繁，而波动的原因在企业财务报表中未有任何披露，既不能为投资者提供清晰的会计信息，又使得企业在资本市场上无法顺利筹集所需资金。
(四)自创无形资产全额费用法不符合会计信息质量特征，造成会计信息失真 首先是不符合划分收益性支出和资本性支出原则。自创无形资产一旦成功，将使企业在未来若干期受益，因此在这种情况下开发费用理应属于资本性支出，若将其计人当期损益，则有违划分收益性支出和资本性支出原则。其次，不符合收入与费用的配比性原则。在自创无形资产的研究开发会计期间里，不产生任何经济效益，却要负担大量的研发费用；研究开发成功了，效益很大，却负担较小的摊销费用，这样无形资产的开发成本不能与有关的收益相匹配。最后，不符合可比性原则。同样，都是无形资产，购买的就要按照所支付的对价入账，而且金额通常是巨大的；反之，自创的却以少量的附带费用入账，显然这样的会计信息不可比。
Abstract： The introduction of asset valuation method into accounting fair value measurement has become a trend， the intrinsic link of asset valuation and accounting makes it possible. This paper analyzes the possibility of introducing asset evaluation into accounting fair value measurement， and then discusses the introducing ways and existence difficulties.
关键词： 资产评估；会计；公允价值
Key words： asset evaluation；accounting；fair value
中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）09-0154-02
1 资产评估方法运用于会计公允价值的可能性
2006年新颁布的《企业会计准则――基本准则》中将公允价值定义为：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。定义中强调了交易性质是“公平交易”，所谓公平交易是指假设在计量日前的一段期间内，市场中该项资产或负债的市场活动是常规性的、经常发生的；而不是被迫的交易。同时，企业会计准则明确提出：企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提，这些都说明清算等非持续经营的交易不适用于公允价值计量。
资产评估的基本目标是资产的公允价值。姜楠教授指出“资产评估中的公允价值是指一种相对合理的评估价值，它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值。”可以看出，资产评估中的公允价值是与一定的资产的状况、市场条件相匹配的价值，是公开市场假设、持续使用假设和清算假设等条件下的公允价值，而不单单是持续经营或持续使用假设条件下的公允价值。由此可以看出，资产评估中的公允价值要比会计中的公允价值的内涵丰富得多，会计中的公允价值仅是资产评估中的一种情况。
资产评估学中根据评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态、以及评估结论的适用范围，将资产评估结果的价值类型划分为市场价值和市场价值以外的价值。《国际评估准则》中将市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。这个定义与会计学中公允价值的定义极为相似，都体现了交易的性质是“公平交易”，交易的主体是“熟悉情况”、“自愿”、“不受任何强迫”的。
通过对以上三个概念的比较，我们可以看出，资产评估中的公允价值与会计中的公允价值有一定区别，但是资产评估中的市场价值却与会计中的公允价值极为相似。而“资产评估的基本目标是公允价值，市场价值是公允价值最基本的表现形式”，因此，我们可以将资产评估运用于会计中公允价值的计量，为公允价值计量的准确性提供支撑。
2 资产评估方法在会计公允价值中的运用
新企业会计准则按照市场活跃程度将公允价值的运用划分为三个级次：第一级次是资产或负债存在活跃市场的，应以市场中的交易价格作为公允价值；第二级次是资产本身不存在活跃市场，但类似资产存在活跃市场的，应以类似资产的交易价格为基础确定公允价值；第三级次是对于不存在同类或类似资产可比市场交易的资产应当采用估值技术确定其公允价值。
在这三个级次里，前两个级次可以采用交易价格作为公允价值，相对来说比较简单，会计人员容易操作，但由于我国市场不发达，没有形成完善的体系，因此交易价格很难取得；第三个级次要采用估值来确定公允价值，这就要对资产状况以及市场条件都要有一定的了解，但由于会计人员不具备应有的专业知识，或所需耗费的人力、物力较多，而不太现实。因此应当利用更为专业的评估人员的专业知识，来解决公允价值计价的问题。
资产评估中的市场法是根据替代原理，采用比较或类比的思想来判断资产的价值。市场法分为直接比较法和间接比较法。
直接比较法：评估对象价值=参照物成交价格*修正系数
间接比较法：评估对象价值=参照物成交价值*（评估对象分值/参照物分值）
这两种方法正好对应公允价值计量中的第一个级次和第二个级次。
资产评估本身就是运用专业的方法对特定资产进行估值的，当不存在同类或类似资产可比市场交易的资产时，可运用资产评估中的成本法和收益法进行评估。
成本法：资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。
收益法：P=■■。
其中：P为评估值；i为年序号；Ri为未来第i年的预期收益；r为折现率；n为收益年限。
这正好对应公允价值计量中的第三个级次。
可以看出资产评估的方法确实可以运用到会计公允价值计量中。会计与资产评估实际上是相辅相成、相互利用的，会计报表、财务数据为资产评估提供必要的数据支撑，资产评估的结果又可以运用于会计公允价值计量中。
3 资产评估方法应用于会计公允价值计量的难点
3.1 资产评估公允价值与会计公允价值易混淆 资产评估与会计毕竟属于不同的学科，在很多方面的理解都不一致。资产评估中的公允价值的内涵要比会计中的公允价值的内涵丰富得多，资产评估中的公允价值是广义上的公允价值，是泛指公平、公正地反映资产的价值，而会计上的公允价值是一个狭义的公允价值，是在公平交易的市场买卖双方自愿发生的经济行为的金额计量。
会计人员和评估人员如果没有对市场、资产等因素进行分析，就很难做出正确的判断，把不适当的评估结果运用到公允价值计量中来。
3.2 会计人员专业水平达不到要求 新准则中引入公允价值计量模式，对会计人员的专业性要求更高。公允价值计量中估值必须运用到资产评估，但会计人员很少接受过专业的资产评估培训，对资产评估不太了解，不能很好地运用。如果企业遇到类似的问题就咨询中介公司，费用会相当昂贵。
3.3 资产评估方法本身具有局限性 理论上来说，资产评估的三种方法确定的评估值应该趋于相同，不同的只是：成本法是用资产过去的数据来确定现在的价值，市场法是用资产现在市场的数据来确定现在的价值，收益法是用资产未来估计的数据来确定资产现在的价值。但往往这三种方法得出的结果却相差甚远，究其原因，主要是三种方法的思路各不相同，导致其前提条件和数据来源也各有不同。运用成本法要确定资产的重置成本、资产实体性贬值、资产功能性贬值和资产经济性贬值，因素较多，不易操作，而且对人的主观判断要求较高；市场法要求活跃的市场，但由于我国市场不健全，很多数据没有办法获取，因此给评估带来很多困难；收益法要确定预期收益、折现率和收益年限，而这具有很大的主观性，不易把握。因此，评估方法本身就具有很大的局限性。
参考文献：
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关键词：风险中性概率；定价核还原；股市泡沫；算符特征方程
中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1003-5192（2016）01-0068-07
Abstract：Conventional financial engineering technique only helps one to estimate risk-neutral probability. However， it is impossible to further obtain natural probability without recovering pricing kernel that reflecting the structure of risk aversion preference for the overall market. At present， two kinds of major approaches to recovery pricing kernel are presented， which are respectively matrix-based-method from Ross and differential equation method derived in Carr and Yu. The former relies on finding out the maximum eigenvalue， whereas the later works by searching the minimum eigenvalue. This paper discusses the internal relation-ship between these two kinds of approaches. By introducing the state transition pricing operator， the current two approaches can be uniformed to solve the operator eigenvalue equation， which eigenvalues and eigen-functions respectively indicate the inter-temporal discount rate and the required numeraire risk premium. As an application， the performance of stock bubbles for China between 2005 and 2007 is diagnosed. Except for estimating the risk compensation in different industry， we also confirm the presence of money illusion characterized by distorted discount rate.
Key words：risk-neutral probability； pricing-kernel recovery； stock bubbles； operator eigen-function
1引言
资产动态定价的核心问题之一是估计资产未来变化的真实概率。当前流行的方法是在定价核框架下研究此问题。定价核， 也称为随机折现因子[1]，其倒数对应着所谓基准计价投资组合在未来的价值[2]。资产定价基本定理表明，对于任何无套利机会的金融市场，必然存在着定价核[3]。以定价核来计价的资产，期望收益率都一致地等于无风险利率，这是因为定价核平衡了各状态间风险溢价的差异[4]。本质上，定价核可视为市场潜在的唯一系统性变动因素，对资产收益与波动的预测也最终可划归为定价核动态性质的确定上。
然而，由于定价核本身不可观测，对定价核的量化在实际中很难操作。一种变通的做法是将其拆解为若干风险因子的线性叠加，通过对风险因子的度量来间接衡量定价核水平，比如Fama-French三因子模型[5]或Mark提出的四因子模型[6]，但这样无法保证所选因子的完备性。另一种方法是干脆绕过定价核的确定，利用金融工程技术剥离出的状态价格，然后计算风险中性概率作为资产变化真实概率的预测。但中性概率仅度量了市场对各状态的风险对冲偏好。比如，算出市场下月下跌超过10%的风险中性概率为0.8，而下跌不超过10%的风险中性概率仅为0.01，这一事实仅表明， 相对于后一种情形，市场在整体上更多地愿意去对冲下月下跌10%的风险。此时，为进一步确定真实概率必须明确市场在各状态上的偏好结构，而这又回到定价核的确定上。实际上，用风险中性概率作为真实概率的预测隐含假设定价核与市场状态无关，这过于牵强。
最近，Ross找到了一种将定价核与真实概率从风险中性概率中分离出来的方法，称为“还原定 理”[7]。这一方法建立在离散状态的基础上，用矩阵运算来表达。主要思路是从状态转移价格矩阵解出其最大特征根和特征向量。假设投资者满足Von Neumann期望效用法则，且都运用时间可分、 状态间独立的效用函数来决策，Ross证明了，如果状态驱动因子为离散的齐时Markov链，那么最大特征根刚好就是市场贴现率，而特征向量的分量也恰好可以用来构造出状态转移定价核。由于状态转移价格矩阵为非负实方阵，Perron-Frobenius 定理在此可以保证其实值解的存在唯一性和定价核的非负性[8，9]。同时，Ross的方法还可进一步获得风险中性状态转移概率和真实的状态转移概率。另一方面，Carr和Yu[10]也给出了一套定价核的还原方法，但是此方法建立在连续状态的基础上，用微分方程来表达。该方法以风险中性概率测度下定价核满足的微分方程为基础，将定价核还原转化为求解Sturm-Liouville特征值问题。只要定价核有界，那么Sturm-Liouville方程的最小特征值刚好对应着定价核变动的时间趋势，而方程的特征函数就是定价核的倒数。此时Sturm-Liouville定理可以保证该问题有实值解[11]。该方法与 Ross还原方法非常类似，然而后者需要求解最大特征值，可前者则需要求解特征值，两种不同形式的方法之间的联系与区别尚有待进一步探寻。
本文研究发现，通过引入状态转移价格算符，建立定价核还原的算符表述，可将Ross，Carr和Yu的方法归纳为统一的形式。一方面，Ross的还原法等价于求解一个用有限维状态转移价格算符来表述的特征方程。另一方面，当状态转移过程为连续状态的齐时Markov过程时，状态转移价格算符自然变为微分算符。与此同时，Carr和Yu的微分方程也变形到统一表述法下的算符特征方程形式。由此可见，两种不同的方法仅是不同算符形式的特例，Ross的方法对应矩阵算符，而Carr和Yu的方法对应微分算符。不过，估测矩阵型状态价格转移算符需要首先估计状态定价密度，这通常采用交替最小二乘法 （Alternating Least Square），但估计结果非常不稳定[12]。而估测微分状态价格转移算符是去求解估计状态因子风险中性方程，这方面的方法则相对成熟许多，可参见文献[13～16]。另外，微分方程法的待估参数数量也显著小于矩阵算符的参数数量。因此，本文实证部分将采用微分算符的形式。
国内学者对于定价核的研究在早期多限于理论探讨的范畴，如肖辉和吴冲锋[17]，临海和郑振龙[18]的研究。近年来，也出现了一些基于定价核的资产定价实证研究，吴鑫育等[19]的权证定价研究，邹高峰等[20]基于从前景理论的价值函数出发建立的PTCAPM模型，以及张玉龙和李怡宗[21]在分解出流动性特征和流动性风险基础上建立的SDF-LCAPM模型，但这些研究都事先假设好定价核所满足特定的动态行为，没能够用数据说明定价核为何取定为该形式。李仲飞和高金窑[22]在模型不确定的情形下通过一般均衡推导出了定价核的一个潜在形式，但并未见相应的实证结果。直接利用实际数据估计出市场中定价核大小及其行为的研究仍较为鲜见。
我们基于上述提出的微分算符对中国2005～2007年股市泡沫进行了实证。统一选取2005年9月1日作为实证窗口起点，而窗口的终点选为其未来3年内的到达历史最高点交易日的前一天，由于我国此轮泡沫大致在2008年初破灭， 所以绝大多数的窗口终点都集中在2007年9月至2008年1月之间。实证时选取的资产组合为两支市场指数以及27支细分的行业板块指数。我们认为对于泡沫中的每一板块都存在着不同定价核，因为每个板块对应的临界时距演化不尽相同。rf选取为当时的一年期活期存款日利率，数值为0.0081/365≈2.2×10-5。
估计的结果在表1中显示。表中的第5列给出了估计结果所对应的对数极大似然值（相反数），第6列给出的是泡沫膨胀的幂指数，其数值越大表明资产的增值越快，结果显示，在此轮泡沫中的房地产、银行类、煤炭石油、机械、建材、农林牧渔、外贸及有色金属板块泡沫积累速度较高。第10列给出的μτ是τ在真实概率下的时间趋势，表明泡沫破灭的迫近趋势。可以看出，两市股指、房地产、机械指数中的泡沫更快地趋于破灭。表最后两列分别列出了所还原出的定价核（τ）的幂指数和市场要求的贴现率，幂指数的绝对值越大代表市场对于临界时点逼近越敏感，即单位临界时距变化上所要求的风险补偿越大。实证结果可见，两市场指数对于泡沫的破灭更为敏感，而行业板块中，较敏感的则是房地产、机械及有色金属板块。同时估计出的市场贴现率均为大于1。这揭示了泡沫中存在着货币幻觉――错置地认为未来的时间价值要更高，因为只要泡沫不破灭，资产增值就将远超无风险利率，交易者们因此会忽略潜在的崩盘损失风险，不急于抛售而更愿意骑行在泡沫上期待未来增值，因此整体上市场更愿意在将来实现变现，更为看重未来的价值。
5结论
对于定价核还原方法和技术的研究，在国际上才刚刚起步，本文在梳理和探讨Ross与Carr和Yu不同方法内在联系的基础上，通过引入状态转移价格算符，用算符方程统一了两种方法的表述形式。同时，我们给出了一个将统一表述应用于泡沫建模的例子，通过求解算符特征方程，不仅能够确定资产价格和定价核的运动形式，还可以分析泡沫的膨胀速度并对市场贴现率进行估测从而确定货币幻觉的存在性。
目前，定价核还原方法仅假设市场只由一个状态因子所驱动，从理论上讲，在算符中还可加入其他多个状态因子，此时需要界定每一个状态因子对应适应性条件，由此可得市场的贴现率是各因子对应贴现率的叠加，市场的定价核大小则可通过各因子对应定价核乘积来还原出。无论如何，定价核的还原方法研究还处于相当初步的阶段，很多问题尚待解决。比如，如何将鞅性（无套利）下的方法推广到半鞅甚至更一般的情形；中国市场缺乏充足的衍生工具，如何合理构建状态转移价格算符；如何将行为因素加入算符中，等等。这些问题给后续研究留下诸多机遇与挑战。
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关键词：烂尾楼；资产证券化；不良资产；评估方法
一、前言
随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产行业已经成为我国经济的重要引擎，拉动着我国经济的高速发展。对房地产上下游行业的经营发展起到了重要影响，关乎民生，与人们的生活息息相关。
在我国目前房地产投资过热的大背景下，我们发现房地产市场存在明显的地区差异，在特大级城市出现一个又一个的新“地王”，而在人口增长率、流动性相对较差的二三线城市，一些地方房企则经常出现资金链断裂，荒废的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗称“烂尾楼”。这些搁置的待完工的建筑物是对经济资源的一种极大浪费，对其贷款的银行也面临了风险，产生了大量的不良资产，同时也给业主带来了长久的损失。如何将这些搁置的资源盘活，尽快、最好的发挥其经济效益是一个长期困扰政府、开发商、业主的问题。本文旨在探索用资产证券化的方式解决城市烂尾楼的方法，为这类问题解决提供一种思路。
二、烂尾楼成因分析
目前理论界没有对烂尾楼有明确的定义，一种常用的标准是将已经办理用地、规划手续，项目投资建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目视为“烂尾”。烂尾楼的主要成因大致可以概括为：①在建楼盘开发商已经破产，无力再经营所开发的楼盘，项目不得已“烂尾”；②项目缺乏后续建设资金，融资渠道的“堵塞”是项目烂尾的重要原因；③项目涉及多方经济纠纷，包括开发商与拆迁户、材料供应商、施工单位、关联方、银行等之间的经济纠纷，这些纠纷如果没有得到合理解决必将导致项目的停滞，最终“烂尾”；④开发商违法违规或投资决策失误导致工程流产，如市场定位失误，建筑质量低劣等。由于以上一种或几种原因的综合影响造成了烂尾的出现。
三、烂尾楼处置方式
在我国，市场化的烂尾楼处置方式有：①转让（收购），包括股权转让和资产转让；②合作再开发；③债转股（即债权转开发权）；④破产拍卖；⑤融资盘活。由于烂尾楼面临着各方的经济纠纷，不同项目面临不同的处置方式，很难比较各个方法的优劣。而在西方国家，已经出现过烂尾楼证券化的先例，但在我国还没有得以运用，下面将具体讨论烂尾楼资产证券化的处理方式。
四、房地产资产证券化
所谓资产证券化，指发起人将其现在拥有的缺乏流动性且未来现金流可预测的资产构成基础资金池，资产池现金流作为偿付基础，利用各种金融工具将资产现金流进行瀑布形式的分配组合、通过评级机构增强信用等级，再将这个资产现金流转变为各类市场的不同风险-收益等级的、可发行和自由收售的有价值的资产支持证券（ABS）的过程。资产证券化是西方国家金融创新的产物，在国内是否使用还处于一个长期摸索的阶段，在其广泛使用的美国，曾经给资本市场和房地产市场造成严重创伤，因此，在其推广应用和结构设计时一定要谨慎。
房地产证券化流程：由发起人（即原始权益人）发起，特定目的机构或受托人（SPV）进行资产隔离，投资银行或评级机构进行信用增级，最后在资本市场发行ABS的结构融资过程。其中，SPV是整个资产证券化的关键，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）两种形式，它是资产证券化资金流往来的中间介质，其通过发行证券筹集资金，并将资金传输给发起人进行投资，最终将投资获取的利润返还给证券投资者，促成了资产证券化融资的进行。
五、烂尾楼的资产证券化
参照上述房地产项目的资产证券化案例，在解决烂尾楼处置问题时可将其证券化，通过资产证券化的融资功能将烂尾楼盘活。为进行烂尾楼资产证券化需进行以下几个步骤：
第一，通过设立专项的房地产投资基金管理公司、房地产投资信托（REITs），与发起人订立合同，对烂尾楼的真实权益进行购买，进行资产隔离后，通过发行债券的方式出售给投资者，筹集资金交付发起人对烂尾楼进行再开发。在发行债券时通过对再开发工程进度估计，设立债券赎回期限，在烂尾楼再开发完成后，才能赎回，以经营期间租金收入或完工后销售收入作为现金流支付给投资者作为本金和利息。投资者在到期日之前如需赎回，可在二级市场或场外市场进行提前交割。基于同样的道理，SPV也可以采用设立封闭式契约型基金的方法，向投资者出售基金份额，获取融资。
第二，选择投资银行对烂尾楼资产进行信用增级，如证券出现违约则相应增信机构承担首要赔偿责任，国内一般选择知名证券公司或信托公司进行，通过设立专项赔付基金可有效处理证券违约时投资者赔偿问题。如果发行的是债券还要聘请评级机构进行信用评级，以确保债券的顺利发行。
第三，发行证券募集资金必须作为专项用款用于烂尾楼的再开发，通过设立专门的账户，在各方的监督下进行。再开发完成后，原始权益人通过经营性收入支付投资者本金和利息。在整个资金流动过程中，必须保证资金的专款、专户、专用。为保障资金的安全，SPV通常要选择有良好声誉的商业银行进行资金托管。
六、烂尾楼价值评估
烂尾楼价值评估是烂尾楼资产证券化的关键。真实的评估价值是维护权益人合法权益的证据，通过政府标准评估出的价值，报送相关主管部门登记备案，将政府引入进来，成为监管者，对各方权益的保障大有裨益。
有一种评估中常用的方法对烂尾楼项目价值评估特别合适，即假设开发法。假设开发法是收益法和成本法的一种结合。即站在现在的角度，用预期项目将来的收益减去预期将来成本及相关税费得到待估项目的价值，即：
待估烂尾楼的估价（V）={开发完成后房地产的预期售价（P）-尚需投入的成本（C）-再开发投资利息（I）-再开发投资利润（R）-相关税费（F）}×参数修正（ε）
其中：
P――为商业建筑建成后预期租金收入或住宅类建筑建成后预期销售收入。
C――为根据行业标准和工程定额测算同类建筑物的续建成本（包括工程勘察、设计、招投标、质检、监理费等）。
I――为根据工程定额测算的续建成本在建设期内均匀投入所产生的利息费用。
R――根据房地产开发行业平均利润率β测算的利润。
R=（P-V）×β
F――为在开发所产生的各种税、销售费用。
ε――为根据经济状况（如物价变化）和建筑功能状态（损耗程度）的调整参数。
在运用假设开发法测算烂尾楼价值时一定要以市场信息为主导，通过询价和寻找可比案例及查找相关定额、标准，真实、准确的反应现实经济和实物状况，以确保烂尾楼资产证券化的顺利、可靠进行。
七、结束语
烂尾楼资产证券化作为一种解决“城市盲点”的手段在国外已有不少先例，它可以解决中小房地产融资手段的匮乏，使商业银行在处理此类不良资产时掌握了主动权，同时又可以作为一种收益类证券为投资者提供了多元化的投资品种，但是，在国内虽然已经有一些成功案例，但是证券化的步伐停滞不前，咎其原由，是缺少一个完善的市场为资产支持证券的交易提供支撑，且在缺乏监管的状态下，证券化产品也很难获得投资者的信任，由此看来，在中国进行烂尾楼的资产证券化还有很长的路要走。（作者单位：云南财经大学城市与环境学院）
参考文献：
[1] 钟悦红.假设开发法在在建房地产评估中的应用.湖南大学学报（社会科学版）.2002.05
论文关键词：资产评估，价值类型，评估方法，方法选择
资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。资产评估方法有三种，市场法、成本法、收益法。各种方法各有其特点，因此在资产评估中如何运用、选择评估方法就显得至关重要，它不仅关系评估质量，而且还决定评估结果和风险。本文认为，价值类型是资产价值的具体表现形式，体现资产价值属性，不同价值类型因为属性不同，表现在价值量上存在很大差异性，评估方法是实现资产价值属性或者价值类型具体途径和方式，因此价值属性或者价值类型必然决定于评估方法选择和使用，换言之，资产价值属性或者价值类型存在相关性、一致性。
一、资产评估价值类型、作用
关于价值类型的种类，目前有二种观点，一种国内传统的价值类型包括：现行市价、重置成本、收益现值、清算价格；另一种是根据《国际评估准则》规定，将价值类型分为市场价值和市场价值以外价值类型，我国现行评估准则采用了国际评估准则的观点。
（一）、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（二）、市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。1、投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值；2、在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；3、清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额；4、残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额；5、课税价值是指根据税法规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值；6、保险价值是指因可能的危险造成损失的实体项目的重建或者重置成本，保险价值是保险单条款中记载或者认可的某一项资产损失或者资产组的某一部分损失。由于价值类型是价值质的规定，因此在资产评估中起着重要作用，具体表现在：（一）、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值属性不同，评估结果也就不同。因此资产评估中的资产价值与其本身的内在价值或者特定价值存在差异，也就是说，同一资产在不同价值属性情况下，由于属性不同表现在价值量上存在很大差异性，理所当然地产生不同的评估结果。因此现行评估准则要求评估师在评估报告只能是一种评估结果是不科学，这主要是1.评估师不能替代报告使用者做出资产价值的最终价值判断与决策。换言之，评估报告作用毕竟是一种评估咨询报告，并不是价值决策报告，2.在委托方未明确价值类型的情况下，评估师之所以对资产采用多种方法评估资产，从资产不同价值属性视角来估算资产价值，使报告使用者更清楚地了解资产在不同价值属性下的价值，以便报告使用者投资、决策，如果委托方限定价值类型的话，那么评估师应就某项资产在某一价值属性下的价值做出评估结论，3.评估报告采用多种方法估算资产在不同价值类型下的价值，必然得出多种评估结果，现行评估准则要求评估报告只能一种评估结果面临的困惑：资产在不同价值类型或者价值属性价值下，如果得出一种评估价结果的话，存在逻辑上矛盾；（二）、资产价值类型决定评估方法的选择和使用。价值类型实际上是资产评估价值的一个具体标准和取向，某种标准的评估价值取得，必然通过具体评估方法进行科学估算获得。事实上，评估方法只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定必然决定了评估方法选择和使用，例如：评估师在评估资产的现行市场价值，只能采用市场比较方法估价，不能采用收益现值法或者重置成本法替代，当估算资产未来价值即在用价值时，应当使用收益现值法而不能用重置成本或者市场价值进行替代。毫无疑问，不同价值类型决定了评估方法选择使用，不同评估方法应体现不同价值属性，不同价值属性、不同评估方法不具有替代性、可比性，这本应该是资产评估一个基本原则性的问题。然而，恰恰相反现行评估准则对这一基本原则问题尚未形成共识，认为各种评估方法存在替代性，各种评估方法运用都是对资产真实价值近似反映等错误认识，应尽快予以修正、完善；（三）、明确资产评估价值类型，可以避免报告使用者误用评估报告。资产评估结果是在特定的假设条件为前提，不同的评估目的，市场条件下决定了价值属性不同，因而评估价值存在很大差异性，资产评估师在评估报告当中明确评估资产价值类型，可以使委托方更清楚了解评估资产在不同价值属性下的价值，从而不产生误解，同时也规避了评估师的执业风险和责任。
二、影响资产价值类型的因素
价值类型是评估界的难点和争议焦点，但在以下方面已达成共识。一、是资产价值类型是必需的；二、资产评估过程中必须确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终；三、每项价值类型必须有定义。实践中，决定价值类型是多方面的，影响因素包括：1、评估目的或者特定行为；2、市场条件；3、资产功能及其状态。以上因素构成一个有机整体从而影响或者决定资产价值类型，其中最核心因素是特定的评估目的。这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。例如：资产在出售情况下，直接决定了市场需求方的范围，从而会影响资产功能和状态。一般情况下，由于委托方资产评估特定目的不同，评估价值存在很大差异，这种差异是因为资产特定目的不同引起的资产价值属性不同产生的。在具体评估实际当中，如果委托方明确了资产价值类型，评估师应当在评估报告对资产在某一价值类型下价值做出结论。如果委托方未明示委估资产的价值类型，评估师应当尽可能的在特定评估目的下对资产不同价值类型下价值进行评估，并将不同价值类型价值结果在评估报告予以揭示，或者评估师根据特定评估目的确定最恰当的价值类型，选择最合理方法对委托评估的资产进行评估，并做出最终结论。笔者认为，1、既然资产有不同价值类型或者价值属性，那么表现在价值量上应该存在很大差异，因此，评估师义务应将资产在不同价值属性或者价值类型下资产价值予以反映，而不是替代评估报告使用者对资产价值做出价值判断或者决策；2、由于资产价值类型不同决定评估方法的不同，因此评估方法之间不存在替代性、可比性，换言之，不同资产评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性；3、不同评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性，体现在价值量必然存在很大差异性，因此不同评估方法使用，自然得出不同结果。显然，现行评估准则要求评估师在评估报告得出一种评估结果是错误的。当然，在具体评估实践中，评估师可以根据委托方要求选择评估类型和评估方法。通常情况下，企业破产、资产拍卖，评估师一般选择清算价格，如果委托方要求采用市场价格类型，那么评估师将对市场价值进行分析，选择参照物进行类似比较，从而得出近似理想化的市场价值。可见，在同一特定目的下，由于资产价值类型不同，评估价值也存在很大差异，因此，评估师根据特定评估目的确定评估价值类型尤为关键，它不仅决定了评估方法使用，而且还最终决定了评估结果。
三、资产评估方法的选择
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说，不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。
2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求不同的评估方法与之适应。例如：在持续经营条件下，对于企业整体资产一般情况下要求采用收益现值法，非持续经营时，才考虑成本加和法，以此体现企业资产价值最大化原则，对于无形资产一般情况下交易案例较少，可比性较差，因此评估实践中一般采用收益现值法，对于有形资产特别房地产、机器设备由于交易性案例较多，因此应首先考虑市场法，以真实反映其市场价格，只有在交易案例较少或者没有可比性的情况下，评估师才使用重置成本法，反映其现行成本价值。
3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。
4、在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。
四、结语：
总之，在评估方法的选择过程中，首先，必须确保评估方法与价值类型一致性；其次考虑与评估对象的适用性；最后应考虑各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。由于不同评估方法体现资产不同价值类型，因此对同一资产在不同价值类型下，资产价值量必然存在很大差异，从而形成不同的评估结果，这与现行评估理论有着本质不同，因此有助于我们对评估基础理论进一步研究和探讨
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【关键词】绩效评价 因子分析法
一、引言
房地产行业在国民经济体系中具有不可或缺的位置及举足轻重的分量，整体来讲，房产这一个行业具有支柱性，基础性，先导性。这些公司作为龙头企业，具有相当的代表性。而他们的投资者，为本公司的投资决策[1]，能够提供充分的参考，对与无目的投资行为具有减少的作用。不管是出于总体行业中的自身位置，还是决定能否来自领导层面，进一步可以为以后的发展策略的定制还有在市场中的地位定位，提供不少相当重要的依据[2]。地产这个行业是一个其他很多多行业都有紧密关系的行业。因此，房地产的投资已经是扩大投资需求的支撑点。能带动并增长社会经济。
二、理论与方法
因子分析也就是我们所说的多元分析方法，这种统计方法起源岩土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力测验的统计分析，它的最主要部分是用最少的互不联系的因子反映原有变量的大多数信息[3]。因子分析法一般可以剔除指标间信息重叠性，在企业绩效综合评价中使用因子分析，不但可以对它们进行综合评价外，而且也能分析对它们产生重要影响的因素。
三、因子分析的模型
设有n个样品，每个样品观测p项指标：X1，X2……XP，得到原始数据资公共因子。用数据矩阵X的p个向量（即p个指标向量）X1，X2……XP做线性组合。
主要步骤：第一步是将原始数据标准化，第二步是建立变量的相关系数阵，第三步：求相关系数阵的特征值及相应的单位特征向量，第四步是对因子荷载阵施行方差最大正交旋转。
四、主要研究内容
这篇文章使用了我国深圳和上海A股83家公司作为评论对象。我们国家房地产上市公司的地域特征比较[4]显著。
这篇文章在已有的研究文基础上朝综合考虑房地产上市公司的特点，而且还考虑了影响公司经营绩效的许多其他因素[5]。以财政部等五部委2002年颁布的《企业绩效评价操作细则（修订）》的指标体系为基础。利用能搜集的数据的全面性还有可获得性，最后选取了能够反映绩效评价中，经营能力、盈利能力、偿债能力[6]、成长能力这几个方面的12个指标来组成这些公司的绩效评价体系。
对各个指标得到以下的结果。
（一）股东获利发展能力
在公因子F1的股东获利发展因子中，中粮地产、保利地产、荣盛发展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子为正值，这些在相当程度上表示了企业绩效中股东获利发展能力。相对比较而言，中江地产、天伦置业、国兴地产在整个排名的最后三位，因此得出了这三家企业在股东获利的发展能力比较差些。
（二）偿债能力
在公因子F2体现的是房地产上市公司的偿债能力，华丽家族、世茂股份、北辰实业、金融街、绵世股份等公司的分值比较高。ST高新、浦东金桥、外高桥在偿债能力方面处于落后。
（三）盈利能力
公因子F3表现的是房地产上市公司的盈利能力，S*ST天发、万科A、京投银泰、北辰实业为排名前三。通过这一组数据，可以看出这三家企业在资本积累率、总资产增长率方面相当的突出，金地集团、深长城、保利地产三家企业2009年在盈利能力方面比较一般。
（四）营运能力
通过公因子F4体现的是房地产上市公司的营运能力，美联控股的得分较高，接下来是正和股份还有世茂股份。这就表明在总资产周转率、存货周转率等存货管理能力方面比较高，公司本身的营运能力同样较好。而深振业A、大龙地产、金丰投资这几家在这个排名中为最后三位，这就表明这三家企业的营运能力还有存货管理能力方面相对来说比较低。
（五）发展能力
公因子F5表现的是房地产上市公司的发展能力，金地集团的分值较高，然后就是华发股份还有正和股份。这三家企业拥有相对较高的净资产增长率和固定资产增长率的收益水平。而绿景地产、美都控股、世茂股份这几家在发展能力方面排在最后，也就体现了这几家公司在净资产增长率还有固定资产增长率方面的收益水平比较一般。
我们可以从综合得分排名中看到，在最前面的三家单位是世茂股份、万科A、保利地产。一般在分析的过程中，不同的指标会得到差别不小的结果，但是这也必然存在联系。我们从结果可以得出，排名比较在前面的企业，基本上每个因子都比较靠前，并且前面两个因子得分的权重系数相对来说挺大的，所以得到了上面的结果。这篇文章在进行因子分析时对数据进行了处理，把五个主因子得分还有综合得分全部设定均值为0。所以，以0为基准进行参考。我们可以从综合得分排名来看，结果中的的83家上市房地产公司中，一半以下得分为证，大部分上市公司的得分为负。在综合能力上，上市房地产公司的整体水平比较有待于提高。经过计算分析，可以得到，这些公司的经营绩效是受到好些方面因素的制约还有影响。之中偿债能力决定着企业的发展命运，也就充分体现了房地产上市公司归类为一种负债经营的模式，因此，成长因子还有盈利因子对房地产上市公司的绩效也有十分重要的作用，公司中的发展能力还有经营能力都决定了了一个房地产上市公司的成败。在市场竞争激烈的市场经济体制下，我们应重视各方面的能力，全盘考虑，只有这样才可以使得评价全面和科学。
五、结论
这篇文章第一是对国内外企业绩效评价理论和研究现状进行了分析，然后对我国房地产上市公司绩效评价的研究状况进行了概述，进而分析我国房地产业还有房地产上市公司的总体发展和优势体现。第二介绍了企业绩效评价的多种，利用比较选定因子分析基进行绩效评价，并且通过详细了解因子分析的基本理论和应用，对我国房地产上市公司进行了绩效评价研究，并且得到以下结果：一是房地产上市公司的地区分布不均衡；二是房地产上市公司的负债率较为高；三是房地产上市公司的经营两极分化；四是部分上市房地产公司受国家宏观调控的影响。
参考文献
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