关键词:成本领先;限价房;开发商
2003年以来,我国房地产业进入飞速发展阶段,各项行业指标都显示出行业处于上升发展周期。然而,房地产市场表现似乎不尽人意。各大城市房价涨幅快速增长,飞速飙升的房价远远超过了许多城市居民的经济承受能力。为了抑制房价的快速增长,保障中低收入家庭的住房购房,各大城市开始出台各种政策,对房地产市场进行调控,其中最为典型的是浙江宁波的“限价房”政策。2003年12月,宁波市颁布了《宁波市市区普通(限价)商品住房销售管理办法(试行)》,率先在全国提出了“限价普通商品住房”政策,并于2004年推出了5012套限价普通商品住房,以满足中低收入家庭的购房需求,缓解供需结构的矛盾。2005年,宁波房价涨幅比2004年回落了7.7个百分点,在全国35个大中城市中,从2002年的第一位降至现在的第17位。宁波市以其自身实践说明,限价商品房政策能够有效地迅速地降低房价涨幅。2006年5月29日,国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,意见中提出“优先保证中小户型、中低价位商品住房用地”的供地方针。此即“限价房”限套型、限房价的由来。目前,限价商品房实行“双限双竞”原则,即在限套型、限房价的基础上,采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。
一、“限价房”政策对房地产开发商的考验
“限价房”仍是商品房,但带有社会保障性质,是国家为保障中等收入家庭的住房购房问题而以地方政府牺牲部分土地出让金,限制开发商开发利润为前提的。特别是,政府直接控制了占市场70%以上的房子,且要求其户型在90平方米以下并限定了房子销售价格。因此,“限价房”政策降低了开发商的利润空间,提高了“限价房”市场准入门槛。例如,2006年,北京为控制限价商品房的价格,政府采取“以房价定地价”的政策,在规定房子的售价和核定建筑成本后,开发商的利润被控制在3%到7%之间,而普通商品房项目利润率通常不低于20%。
此外,“限价房”政策要求在限价房用地竞标时坚持“双限双竞”的原则。整体上,这对开发商的竞争策略提出了很高的要求,因为房地产开发周期长,不确定性因素多(例如整个房地产市场的走向,建筑材料价格升降等等),项目开发风险大。具体上,则全面考验了开发商的企业管治能力、社会责任和操盘能力。包括开发成本测算能力、产品设计能力、融资能力、营销和定价能力等。
二、房地产开发商的“限价房”竞争策略
管理学大师迈克・波特(Michael E.Porter)认为企业在激烈的市场竞争中获得持久的竞争优势,无外乎实施三种企业竞争基本战略,即成本领先战略(overall cost leadership),差异化战略(differentiation),集中差异化战略(focus)。
在“限价房”政策下,房屋户型,销售价格已被限定,因此建筑实用节能的设计理念将大行其道。原来“追逐以产品附加值带来超额利润”的开发模式,也即“差异化战略”,将不再满足市场需求。比如拥有大赠送面积、大量稀有植被和奢华大堂等追求产品“品质”特征,将局限于少数拥有稀缺景观、地段优势的高端项目。相反,那些满足基本生活需求功能,实用简单的项目将大受欢迎。
此外,开发“限价房”,就意味着房地产开发商利润率将下降。因此,若开发商在"限价房"竞争中,仍要追求较高额利润,开发出适合市场需求的好项目,则必须从成本控制方面入手,重视节约成本、高效利用资源、拓宽销售渠道和细化分工,从企业自身管理上要效益,提高管理效率。“限价房”考验的不是产品创新能力,而是成本领先的能力。因此,欲开发“限价房”的房地产开发企业应该顺势而为,对公司竞争战略作出相应的调整,实施“成本领先战略”,从而树立起“限价房”开发竞争优势。
三、如何实施“成本领先战略”
“成本领先战略”指企业决定成为所在产业中实行低成本生产的厂家。具体到房地产行业,“成本领先战略”要求房地产开发企业通过在企业内部加强成本控制,在房地产项目的规划、设计、材料、施工、销售、广告、服务等环节把成本降到最低限度,成为房地产行业中的成本领先者的战略。成本领先基于产品标准化和规模经济产量两个方面。但目前,房地产行业竞争异常激烈,市场发展尚未完善,若想通过依靠提高市场占有率,实行规模经济来降低成本,提高利润是有一定难度的。因为扩大市场占有率并不容易,往往伴随着营销成本、技术开发等费用的成倍增长,可能带来房地产经营的不经济性。因此,企业在“限价房”具体的战略实施中,可从下面三方面入手:
(一)寻求成本优势来源,优化开发各个环节。
不同的行业,可以通过不同的来源来降低成本,例如追求规模经济、专利技术、自动化组装,寻求原材料的优惠待遇、低成本设计、低的管理费用、廉价的劳动力和其它因素。而在房地产企业中,成本优势来源则包括廉价劳动力,企业内部有效管理措施。企业要做的并非只是降低生产成本,更要注重开发各个环节的优化,保证整个开发过程的连续性。房地产项目经常存在规划设计与市场需求脱节,材料供应与施工组织脱节,开发建设与销售渠道脱节等现象,往往造成时而建筑材料大量闲置、时而停工待料以及房屋积压等问题,因此,房地产企业要建立起有效的材料供应联系渠道和房屋销售渠道,注意公司价值链的连续性。如保证建材供应商能够按要求及时供货,从而有效降低库存成本;督促施工企业改进施工工艺,提高施工自动化程序,有效缩短建设周期和成本。
(二)加速住房产品标准化进程。
科学技术是第一生产力,先进的科技创新,可以有效的降低成本。前面已经提到,在房地产行业,成本领先的一个基础是产品标准化。在限价房政策下,房地产开发企业要制定中低价位商品房的开发模式,重点进行90平方米以下中小套型住宅的实用性,舒适性等方面的研究,从而通过科技创新加速推进中小型住宅的标准化进程,在有限的时间内获得企业核心竞争能力,将竞争对手远远甩掉,否则,在新的游戏规则面前,便会被市场所淘汰。
(三)优化企业成本管理系统。成本管理与“成本领先战略”相联系,引进成本管理系统,能更有效地实施“成本领先战略”。成本管理系统通过对估算、预算、合同、合同执行的管理,计算出动态成本,并将动态成本与目标成本进行比较,找出差异,最终达到成本控制的目的。伴随着成本管理系统的应用,房地产企业的利润区从过度依赖土地增值转向关注实施成本领先。在限价房政策下,成本管理系统应该被确定为房地产企业需要优先应用的管理信息系统并进行相关优化。
当然,实施“成本领先战略”,并不意味着牺牲产品质量,一味地降低成本。某种方面上讲,成本与质量犹如鱼与熊掌,不可兼得。但质量仍房屋之根本,开发商们要在竞争中获得有利地位,只有在满足客户对房屋的质量需求的基础上,进行成本领先。因此,那些单纯的依靠降低质量,而降低成本的策略,并非“成本领先战略”,绝不可能造就企业成本优势。
我国当前实行的限户型,限房价的“限价房”政策,降低了房地产开发商的利润空间,对开发商的整体竞争能力提出了更高的要求。“成本领先战略”乃当前房地产开发商的“限价房”有效竞争策略。开发商可通过寻求企业成本优势来源,优化开发各个环节,通过加速住房产品标准化进程,通过优化企业成本管理系统来实施成本领先,从而在“限价房”的开发中,有效地降低成本,相对提高利润率,开发出符合市场需求的项目,在“限价房”竞争中处于不败之地。
参考文献
[1](美)迈克.波特.竞争优势[M].北京:华夏出版社,1997.
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关键词：房地产；开发策略
Abstract: the real estate comprehensive development enterprise competition is intense, how to in this competition based on, need to real estate developers take corresponding strategies. This article in view of the real estate development put forward several strategies.
Keywords: real estate; Development strategy
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
房地产综合开发是对地下设施和地上设施进行综合开发、配套建设，实行“统一规划、合理布局、综合开发配套建设”的方针。通俗地讲房地产综合开发是一种行为方式，通过从地下到地上、从楼内到楼外、从大环境到小环境的综合建设，进而取得回报的一种行为方式。作为房地产企业，要想做好其实并不是很难。可采用各种开发策略，来应对复杂激烈的房地产业内竞争。
一、只有知己知彼，方能百战不殆
作为房地产开发企业，投入少，回报高是每个开发企业都追求的。房地产被炒得爆热，有很多泡沫成分，房地产特别挣钱，那样的时机基本上不会再有了。要面对竞争，只有善于学习、灵活应变、守正出奇方为上策。就房地产而言，建立起一整套实例分析体系是至关重要的，对房地产经营实例进行归纳和综合分类。每个项目都有其不同的背景，这些开发实例当初成功和失败的因由何在，它们之间有哪些共性？又分别有哪些个性？这些项目和我们将要开发的项目有什么异同点？经过分析总结，从而确定我们该向什么方向发展。类似的实力分析体系，开发企业必须了解，但可以不认同它，而另辟新路。对开发商来说，正反两方面的经验了解的越多，那么未来决策的成功率就越高，当别人仍在等待机会之时，我们已经在细细规划了。这就是孙子兵法中所说的“乱己知彼，百战不殆”。
所有的房地产开发企业都是进行以改善人们的居住条件为模式的房地产开发。随着改革开放的深入，随着部分人先富起来外商投资的涌入，人们由解决“住”而逐渐地发展到追求舒适和品位，住宅产品也经历了由普通楼房向高档商品房和别墅的渐变。这个时候，一个开发企业，经过对实例分析，得出结论———不能再沿着以前的模式，如果还是建造以往的住宅楼，那么收益也不会再有多大的提高，所以要创新。于是，某别墅出现。它是一所高档的别墅区，里面无论是装修、户型设计、材料、施工工艺都有了较大的创新。别墅的空调、洁具、门把手等等，都用的是名牌。当时的人们觉得，简直是不得了了。开盘前期，人们还对它存有疑虑，然而，某别墅一经开盘，就出现了异常火爆的场面。证明了人们的担心是多余的。当时，在房地产市场上，商品大部分都是1000多元/平方，高的也不过3000元左右/平方。而那别墅当时的价位是定在1200美元/平方起价，折合人民币约9000元/平米。到后来，涨到了1500美元/平米，还是供不应求。某别墅成为了该市房地产市场上的一朵奇葩。这就是经过实例分析后，市场需要什么样的住宅，达到了知己知彼的程度，从而出奇制胜的经典案例。
另例，在房地产市场上有一条贯有定律，即“金九银十”，说的是每年的九、十月份是房地产市场的黄金季节，而进入冬季后会出现明显的淡季。消费者因天冷不愿出行、冬季不便装修、还要缴纳取暖费等原因持币观望。现场看楼选楼的人流量会显著下降。基于这些原因，房地产开发商也会相应降低营销费用，低调处理。其实这条金规玉律并非是颠扑不破的真理。有个房地产开发公司，他们作了一个项目，通过实例分析后，他们决定为年轻的工薪阶层设计建造了单身公寓，单身公寓是为年轻的工薪阶层准备的，他们需要拥有一个面积适中功能齐全总价在十万元左右的过渡型住宅，白天为生活为事业辛勤奔波，晚上回到属于自己的家，喝着一杯浓浓的咖啡，学习充电，感受那份有家的安全舒适的归属感。这种小户型拥有独立的卫生间和独立的厨房，再配上景观阳台，可谓麻雀虽小，五脏俱全。加之这些年轻的工薪阶级毕竟工作时间短，存款有限，一次交清几万元首付有相当难度，但他们有丰厚的月收入，有强烈的贷款供楼需求，考虑到以上原因，他们又推出了一系列措施：如：单身公寓首付5000元，另赠3000元安家费。首层送私家花园。首层赠送契税、印花税、测绘费、鉴证费、权证费。他们在冬季逆势而动，准备得很充分。单身公寓一经推出，在寒冷的冬季里再次掀起了购房热潮。打破了所谓金九银十所谓惯有定律。这也是实力分析做得好，达到知己知彼的一个实例。
二、降低开发成本，推行品牌战略
曾有个记者采访某城建集团老总时，那位老总说过一句话，他说：“我们的成功应该归功于产品的质量，服务以及企业自身最根本的诚信精神。我们在各项评比中屡获殊荣，这同时塑造了我们的诚信形象。我想这就是客户接受我们的基础。归纳起来，都源于我们牢固的社会责任感。这就是一个企业的品牌，是一种巨大的无形资产。”某房地产开发公司在某市作了个项目，承诺迟交工一天，退回总房款的1‰作为违约金。结果，由于某种原因，确实迟了几天，他们按承诺一一兑现。这种做法得到了人们的认可，进而取得了不俗的业绩，被认可了。这个老板曾是施工企业的老总，做过这个项目后，他说，再也不作施工，就作开发，那么多老百姓都认可他，他所拥有的“诚信”是品牌的重要因素。还有个例子，在金州，房地产高层并不是很火，但是有一条规律，就是凡是那个建筑公司建的楼，就特别好卖，为什
么呢？因为人们都认阿尔滨这个品牌。某建筑公司是一个很注重质量的建筑公司，他们获得了好几个建筑业的最高奖———鲁班奖，他们的老总赵安华给工长开会，就曾说过，“我宁可每年多用几百吨水泥，也决不允许我的工地出现任何质量问题”，这就是造成了品牌，创造了神话。可见品牌的重要性。
三、以顾客为导向的服务营销
作为房地产企业，营销是最本质的职能。如果前期房地产产品已经有了良好的社会信誉、品牌效应。那么需要通过营销来实现产品的经济效益。所谓的房地产营销是发展商全方位、全过程地去适应市场需求的自觉行为，是在对市场深刻理解的基础上开展的高智能的策划。有许多开发商，他们提出了以顾客为导向的服务营销。某开发单位的营销经理，他们提出“售楼不言楼”。这种观点的提出有着一定的市场背景。当前，房地产市场上竞争模仿日益加剧，特别是楼盘同质化现象越来越明显，单纯依靠产品，很难获得长久优势，而现代经济就是服务经济，核心价值就是服务价值，此正所谓：得人心者得天下。这过程就要求房地产企业全体员工增强服务营销的群体意识。形成一条以顾客为导向的企业服务运作链条。在房地产售前、售中、售后的每一个环节都对顾客提供细致、周到、充满人情味的服务，形成以服务文化为核心的企业文化。例如：某集团开发的一个项目，他们着重强化居住的文化的设计理念，以先进文化理念打造社区灵魂，获得了全国金奖楼盘，他们没有因名牌而满足现状，而是推出了一系列的服务项目。诸如：在房交会期间免首期入住；免购房税费；免物业管理维修基金；免宽带网开通费；免开通电话费；免煤气管道初装费；免一年物业费；业主音乐会；家政套餐服务等等。大打服务牌，取得了预期的效果，获得了大量销售收益，成为房交会上的最大卖家。
房地产开发商要有好的开发效益，必须注重优质的开发策略，只有善于学习，灵活应变，守正出奇，才能在房地产开发激烈的竞争中，立于不败之地。
参考文献：
[1]李丽. 基于竞争优势打造的房地产项目开发策略探讨[J]. 时代金融,2011,(24).
关键词：房地产开发；风险；应对
Abstract: in real estate development throughout the process of there is a lot of risk factors, such as industry policy adjustment, the housing market fluctuations, building materials price change, labor, the change of policy, foreign exchange rates and interest rates rise or fall risk, etc, they are directly affect the performance of real estate development project, for real estate development activities if can't fully consider these risks, and take effective strategies for the whole project will produce immeasurable heavy losses.
Keywords: real estate development; Risk; Deal with
中图分类号： F235 文献标识码：A 文章编号：
引言
房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用是难以避免或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生较大背离，因而使企业有蒙受经济损失的风险。
一、房地产开发存在风险
在房地产开发过程中存在诸多因素影响着开发最终结果，改善经营管理、增强竞争能力、强调风险管理有的放矢，是提高企业经济效益的关键。
1.1 政策风险
毋庸置疑，国家政策对产业发展的影响是全面的，行业政策的变化可以给房地产项目开发带来有利影响，也可以造成严重的经济损失。尤其在市场经济环境尚未完善的情况下政策风险对房地产市场的影响更加显著，其影响最为直接的是金融政策和财政政策。
由于房地产市场状况关乎民生，其发展的波动不可避免吸引舆论的关注推动政策按照中央和谐发展的要求不断进行宏观调控。其手段必然遵过金融财政和土地政策的变动来落实。
1.2 经营风险
众所周知房地产项目基本依靠银行贷款进行开发，国家金融政策的调整使依靠银行贷款进行投资的企业面临着经营风险。银根紧缩使开发企业融资困难经营压力增大，房价波动导致市场观望程度增加。银行利率的波动也影响着房地产市场变化。当利率上升时房地产开发的资金成本增加消费者的购买欲望降低，生产成本增加市场需求降低开发利润风险增加。
1.3 技术风险
项目建设施工阶段设计理念落后导致的商品房实用性差、承包商技术和施工管理落后、偷工减料以及项目监管责任心不强、监督不够、失职渎职、滥用权力等导致建筑物存在质量和安全隐患也是伴随房地产开发过程的风险。管理不完善造成工期拖延，不仅房地产市场状况与项目策划时相比可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售会承担逾期交付的违约损失信誉损失，还会加大资金成本增加管理费。在建设期间随着建筑科学的进步，消防标准提高和节能环保要求的深化，国家和项目当地政府调整产业政策，会要求未竣工项目采用新的或更高的技术标准、施工方法，如禁止施工现场揽拌砂浆、强制推行商品预拌砂浆、提高节能环保要求、强制实行外墙外保温系统和采用太阳能供热水，提升消防设计和材料防火等级等都会使项目开发成本增加。除此之外建设过程中人工费上涨建材价格上涨和施工中意外事故等都是速一阶段将要面临的风险。
当然，影响房地产开发风险的因素还有市场风险、财务风险等，在这里由于篇幅有限作者就不一一具体介绍。
二、房地产开发项目风险产生的原因
房地产开发项目风险应对策略应该首先分析其产生风险的原因，从而制定恰当的策略。房地产开发项目风险产生的客观原因主要有：竞争对手抢先进入市场，推出产品，市场竞争加剧；银行贷款利率升高，投资风险增大等。
主观的原因有：企业信息不灵，开发出来的产品不够好，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。有的企业在开发上由于设计障碍产品迟迟研制不出，造成开发时机过迟，市场已被竞争者占领；过分重设计轻市场。既过分重视设计的先进性而忽视对市场需求的分析，结果开发出来的项目产品尽管设计水平和性能均比较高，但因不符合当地居民的需求或超过消费者承受能力而缺乏市场需求。集中表现在售价太高。产品投放市场后，企业没能熟练运用促销手段进行宣传，价格过高或过低。缺少配件，售后服务跟不上，没能掌握好产品推出的时机等。
另外，房地产销售阶段也容易产生法律风险。第一，与销售中介公司相关的风险，因销售合同签订及履行产生的法律风险或因销售公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险；第二，与广告策划相关的法律风险，因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；因虚假广告带来的法律风险；因广告内容不当的法律风险。第三，与销售行为相关的法律风险，违规销售产生的法律风险；取得商品房预售证书的相关法律风险；预售房款的收取和使用的相关法律风险；促销方案的相关法律风险；销售现场布置和样版房相关的法律风险；销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；认购书、购房合同书相关的法律风险。第四，与购房者相关的法律风险，因房屋质量问题产生的法律风险；因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；因设计方案变更产生的法律风险；因公共设施使用等相关问题的法律风险；因按揭贷款合同产生的风险。在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险特别突出。
三、加强风险管理的必要性分析
房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产开发风险管理对房地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。
四、加强房地产开发风险管理的对策
房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理：
4．1正确对待开发风险
风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。
4．2主动进行风险识别
风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。
4．3科学进行风险评估
对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。
4．4强化风险防范与控制
在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。
合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案
的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。
加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。
加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标，职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。
4．5灵活进行风险分散与转移
房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。
房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移：①通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；②用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；⑦通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。
参考文献
[1]王麒.我国房地产金融风险及防范.辽宁经济，2007.8.
关键词：房地产 开发项目 资金管控 策略
一、引言
房地产企业在我国近几十年的经济发展中，已经经历了几轮的发展高潮期，但是在近几年在我国逐步进入经济新常态的背景下，房地产行业旧模式中所存在的高利润被市场调节进入常态化，所以房地产行业整体的发展趋势也逐步理性。但是房地产企业短时间进行大规模的调整又十分困难，为保障企业生存的根本、维护企业利润空间，缩减工程项目开支，导致我国多省市烂尾楼、劣质楼盘比例逐年攀升。而房地产此番行为小则损害企业名誉，造成无形资产损失，大则威胁购买者人身安全，断送企业生存基础。所以在此背景下，企业必须要逐步转变管理观念，将向市场要利润的观念转变到市场与管理兼顾的观念之中，向管理要效益，而直接受影响的就应该是资金的管理控制。
二、房地产开发项目资金管控概述
房地产企业开发项目的资本运作自土地使用权的获取开始投入，直至交工验收截止，属于前期阶段性的投入，但是难以获取到资金回流，即使是我国知名的房地产企业也难以以自身资金在多地区同时展开多楼盘的开发，多为通过不同渠道融入外部资金来维持项目的运转，直至交工验收开始回笼资金。概括而言大致三个阶段：第一阶段是企业在获取土地使用权时以自有资金与外部资金结合支付土地出让金；第二阶段则是依托自有资金的维系，加之多渠道（金融行业的贷款、材料供应商的垫款以及地产基金与信托基金的使用）融资进行楼盘的开发，此时正是房地产企业资金管控的关键点，关乎企业资金链的稳定；第三阶段则是房地产项目的租售环节，以租金或一次性房款的收取方式回笼资金。
三、房地产项目开发资金管控存在的问题
（一）融资渠道难拓新
目前我国市场中，房地产企业进行楼盘开发的重要融资渠道就是银行，而且房地产企业在融资方面极其依赖于银行业，一般占据总融资比例在七成之上。但是在我国今年来不断对房地产市场进行调节的环境下，加之银行业自身发展需求导向使其目标客户群体向发展前景优、资本回流风险低的知名第三产业转移，导致银行开始缩减对房地产行业的贷款份额，而房地产企业在数十年的发展中一直以银行作为主要融资渠道，此时难以寻求到其他金融企业可以代替银行业缩减掉的部分份额。资金来源不稳定，会影响到企业一段时间的资本负债结构，引发债务风险，影响项目的开发与销售。
（二）资金管控模式粗放
在过去的十余年中投身房地产行业的中小开发企业获得了丰厚的市场回报，所以在制定战略部署时往往是以市场的竞争为管理重心，因为资本投入的回报率颇高，导致管理层一致将目光投入到资本的运转效率提升方面，忽视了企业内部财务制度的精细化管理和现代房地产企业制度的建立健全。我国房地产市场在政府和市场的多重影响下出现变动，导致房地产企业筹资融资难度提升，部分房地产企业无法通过有效的资金管控稳定企业资金链，生产经营活动受影响严重，甚至出现工程停滞，楼盘烂尾等恶性事件，企业财务资金风险与日俱增，资本结构失衡严重，多重风险的叠加为管理层的管理提出挑战。
（三）内部控制水平较低
房地产项目的开发是一项长期的大规模资本投资活动，每一个项目的开发都涉及到极高的投资成本（自有资本投入、融资费用等）和复杂的风险环境（行业环境风险、市场环境风险、经营管理风险等），但是在多年的经营活动中房地产企业一直处于高回报的状态导致行业整体选择性地忽视了这些问题。缺乏有效的内部控制制度和健全的内部控制体系，使财务部门的财务风险预警体系职能弱化，对融资风险与资本运作风险的预测和抵御能力较低，难以对变幻莫测的房地产市场环境进行有效的分析和科学的认识，造成财务风险堆积。因为内部制度和体制存在的问题导致大部分房地产企业内部存在着贪腐问题、监管控制职能弱化问题等，此般问题的存在很大程度上会拖慢资金管控措施的有效贯彻，降低资金管控效率和质量。
四、强化房地产项目资金管控策略措施分析
（一）建立健全融资管控模式
前文提及过房地产企业在进行项目开发时，大部分情况中自有资本的投入是低于外部筹集资金的，也就是说融资活动房地产企业在生产经营活动中占据了较大的比重，但是多数房地产企业却忽视了融资体系的建立，忽略了融资活动的精细化管理。房地产企业在项目投资之前应做好融资决策分析，就项目融资成本、融资方式以及备选方案做一个系统的规划，降低因融资所带来的债务风险等。此外，房地产企业在过去的经营管理模式中过于依赖银行业这个融资渠道，以致在我国进入经济环境新常态的背景下，银行缩减对房地产企业的贷款额度后，部分房地产企业一时难以为继，破产清算，所以房地a企业应吸取教训，通过基金借贷、地产投资信托和其他金融企业合作，建立多元化的融资渠道，这样不仅可以降低债务风险，还能够在一定程度上降低融资成本。
（二）货币资金管理精细化
房地产企业在项目开发时所投资的资本额极高，但是因为行业整体的特性和行业规则，导致在货币资金的精细化管理方面存在极大的漏洞：资金使用计划不具备实际指导意义、货币资金的支付缺乏有效监督等问题的弊端在当前市场环境中显露的越发明显，企业资本无形流失严重。认识到问题产生的原因，当地产企业在进行项目投资时必须要根据企业在项目开发时的预算计划，制定科学合理的资金使用计划书，来指导项目的后勤、采购、销售等活动的资金使用，健全岗位责任制度，稳定并控制资金的支出，缓解财务压力。在企业整体的经营活动中抓住基本的资本支出点，对主要的资本支出和频繁性资本支出点进行严格的监督控制，健全资金活动的审核制度，防范资金使用风险。
（三）平衡企业资本与战略追求
房地产企业在当前环境中应对自身资本有一个充分的认识，如何生存和发展要结合企业实际来部署，不可盲目争取市场份额而忽视资本的运作。对于已经在房地产市场占据一席之地的中型企业而言，在此环境中仍然以竞逐市场份额来作为核心战略对于大部分企业而言是不可取的。特别是对于地产行业中的商业地产而言，必须要将固有的商业地产资本进行稳固，加强对已有地产的管理与经营，降低运营成本，并多举措并行来开拓已有地产的市场价值，开源与节流并行，以降低在低迷市场中的融资成本，缓解当期生产经营压力，也为以后市场回暖时竞逐更大的市场份额奠定资本基础。总而言之，就是房地产企业要认识到自身状态，在市场中适当取舍，平衡企业长远的战略与短期利益之间的矛盾。
（四）创新资金回笼思维
房地产市场（尤其是在三四线城市的市场中）逐步进入瓶颈期，销售环节作为房地产企业资金回笼的重要职能部门，工作压力逐步在提升，其工作质量直接关系到企业资金链的稳定，甚至关乎到企业短期的资本结构。销售的及时实现可以有效地缓解债务压力和企业资本运作需求，但是销售质量除却销售部门自身的工作能力外，更多的是受到企业项目开发的定位影响，市场定位准确，自然销售压力就可以降低，资金可以及时回笼。目前我国房地产行业的产品价格与其客户群体的需求形成了一个很严重的矛盾，所以房地产企业不仅要在质量上满足消费者心理需求，还要明确内在价值、设计定位等多方面变量，保障后期销售环节的稳步进行，进一步维护企业的资金链安全完整。
五、结束语
房地产企业资金管理控制是该行业企业生产经营活动不可或缺的一部分，但是资金链的安全完整不能仅仅依托于财务部门的资金管理，还要在企业的战略目标和战略部署中得以体现，要实现企业良性发展必须要建立健全一个完整的内部控制环境，并使之贯穿于房地产项目的开发始终，不仅要在经济管理中控制经营活动，还要在经营活动中稳定经济管理，对于房地产企业而言，这是一项时段性的发展需求，虽然会与原始的经营管理程序和体制发生摩擦，甚至是冲突，但是只有这样才能保障企业的基本生存需求，是房地产企业争取最大化的利益的基础。
参考文献：
[1]付新珂.刍议加强房地产企业货币资金内部控制的措施[J].财界（学术版），2015，（22）
[2]王陈萍.房地产开发项目的资金管控策略研究[J].国际商务财会，2015，（03）
【关键词】房地产；开发项目；风险管理：策略
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
1.前言
房地产产业的健康有序发展对我国的社会稳定和国家的经济发展有着重要的作用，是我国的重要产业。随着经济和社会的不断发展，我国房地产产业面临自身和外部两种环境的挑战和压力。从外部来说，我国房地产市场竞争日益激烈，各项管理也逐渐的完善；从自身产业特点来说，房地产开发项目投资较大、地域特点较强，开发周期也较长。这些挑战和压力都给房地产开发项目带来较大的风险，为了保证企业的利益，积极开展相应的风险管理有着重要的意义。
2. 房地产开发的特点
房地产开发一般指按照国家相关的法律，在获取土地使用权的地块上根据相应的规划要求进行房屋、基础设施建设的行为。在我国，房地产开发项目一般具有以下几个特点[1]：
2.1房地产开发投入大、时间长
要开发一个房地产项目需要较多的流动资金，尤其是近几年国家关于房地产产业的宏观调控政策的不断出台，资金在房地产中的地位逐渐的上升，直接影响到项目的成败。另外，一般房地产项目建设需要较多的时间，也给管理上带来了较多的风险。
2.2房地产开发项目在管理上较难
房地产项目的开发不仅时间较长，几年到十几年，而且还要和众多的部门进行交流和沟通。在项目开发时，需要对多个指标进行管理，如销售利税率、投资回报率等；还要项目投资限额、建设的工期和相应的质量标准进行管理；合作方、监管方的诸多要求等。这些限制条件都要求在进行项目管理时要建立一套规范、完善、科学的管理体系。
2.3涉及的税较多
在房地产开发的项目中，有很多相关的税目如房产税、土地增值税、营业税、附加税、土地使用税、企业所得税等，土地增值税是其中房地产独有的税目。有资料表明，在房地产行业中，一般的税负为13%左右，相对较多，并且政府部门对房地产项目也一直进行严格的监管工作。
2.4房地产开发的政策性很强
尤其是近几年来，房地产的开发受到了各界的重视，政府的相关部门也出台了一系列的政策来指导房地产的开发工作。房地产的开发受到政策的影响较大，和国家对土地供应的政策和国家关于货币的政策都有紧密的关系。另外在进行房地产项目开发时要满足当地对环保和规划的要求。
3. 房地产开发主要面临的风险
房地产项目的风险一般指在项目的投资分析阶段、建设阶段、前期阶段、租售阶段和使用阶段中，由于一些不确定的因素而造成经济损失的可能性。这种风险具有客观存在性，但是发生的风险和结果有着不确定性。
3.1资金上存在的风险
房地产的开发需要大量的资金，从项目的一开始到结束的全过程都需要大量资金的投入。地价在房地产产业中是一项主要的投资之一，尤其是近几年低价的不断攀升，产生了很多的“地王”，企业需要在地价中投入巨大的资金。一般企业的融资都是在立项之后，所以购买土地的资金一般是企业本身的资金，由于国家宏观调控的不断实施，使市场上的不确定增加，也就使整个项目的风险增加[2]。
在项目的实施阶段，一般企业都本身的资金都不能满足施工的需要，都要通过筹资活动来筹集资金，这也就造成了我国房地产开发的项目负债率较高，这也就带来了较大的偿债风险。另外，由于投资资金较多、工期较长，可能会造成资金周转的困难和流动性差的风险。同时，国家对银行政策的调整使银行的放贷条件愈加严格，增加了企业获得贷款的风险，如果资金链出现断裂，很可能造成“烂尾楼”的情况出现。
3.2房地产项目的管理风险
房地产项目在管理的风险主要存在于项目开发的前期的决策和项目实施阶段成本管理上的风险。房地产项目决策阶段的风险可能是由于对信息掌握的不够充分，而导致对项目的投资分析有偏差或是能没觉察到项目的某些风险。由于项目都是不可重复和一次性的，所以如果在决策问题上出现错误，可能导致很难弥补的损失。
在房地产项目开发过程中的管理风险主要是对项目的成本进行管理的风险。建设项目一般工期较长，在施工时可能会发生设计变更、材料价格变动等情况，都可能会造成成本超预算的情况，给资金的管理带来风险。
3.3在纳税中的风险
在进行房地产项目时遇到的税收风险是指相关负责人在纳税时没有利用相关的法规而导致损失的可能性。产生这种风险的原因可能是由于经济环境的多样性、复杂性和纳税人对相关法律法规理解有偏差造成的。在房地产建设的各个阶段涉及较多的资金，缴费方式也不尽相同，这就造成了较大的税务风险：
4.房地产开发项目风险的管理措施
4.1完善项目的事前规划和可行性分析
做好房地产投资项目的可行性分析能够减少或规避前期资金风险，要根据当前的市场环境和现行的政策对项目的各个情况进行详细的分析，并提前做好相关的资金准备工作，包括购买地价的资金和后面的筹资计划，对可能遇到的资金不足情况进行预案分析，这样决策层就能根据相应的情况来决定是否拿地，减少了资金短缺的风险。另外，应该提前做好图纸设计和项目策划等工作，这样就能在拿到土地后尽快的开始施工，也就缩短了项目的工期，提高资金的利用率和周转率。
4.2努力扩展企业的融资渠道
在中国目前的经济环境下，想通过某一种资金来源来保证企业的资金安全风险较大，应当努力扩展企业的融资渠道，提高资金的运作能力，这样才能减少资金的风险[3]。房地产企业可以充分利用市场规律，积极在项目开发前获得市场准入口，出售商品房换取资金，这样就减少了资金的投入，又能是企业的负债率降低。积极寻求股权投资、银行贷款、委托贷款等方式获得资金，保证项目的资金的充足。
4.3做好预算控制工作
应控制和防范预算的风险，预算之外的资金使用要严格的按照相应的规章制度。对于预算内的资金使用要在保证企业信誉的前提下，利用相关的策略尽量延长付款时间，这样就能使资金的使用最大化。对于那些收入的资金要及时入账，加速资金的周转。还应建立科学合理的预算控制体系，做好事前的规划、事中的控制和事后的评价工作，要重视整体规划，在进行预算编制时要做好各个部门、各个层次的协调工作，保证预算控制工作的正常实施。
4.4熟悉税收政策，完善财务核算工作
在房地产项目开发时，要及时关注税收相关的政策变化，根据政策的变化及时学习最新的政策和动向。在进行纳税筹划工作时，要考虑到相应的风险，做出合理的决策。关于核算工作的风险，要严格规范会计核算的基本工作，晚上相应的规章制度，提高财务人员的综合素质和业务水平，避免因核算问题，而造成的多缴税情况。
5.结语
随着社会的不断进步和经济的快速发展，我国房地产开发产业面对着越来越大的竞争压力，这些竞争和压力都会给房地产项目带来较多的风险。由以上分析可知，这些风险种类各异，表现的形式也各有不同，给风险管理工作带来一定的困难。但是房地产企业应正视风险问题，积极应对这些风险，科学合理的对存在的风险进行管理，建立相应的风险管理体系，保证企业健康稳定的发展。
【参考文献】
[1] 赵敏. 房地产开发项目风险分析及应对措施[J]. 现代商业, 2012 (3): 43-44.
关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款
2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。
上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：
1 定位银企关系，选择融资时间及融资行
1.1 建立合作互利的银企关系
现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。
融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。
1.2 时间安排留有余地
正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。
1.3 挑选合适的合作银行
在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。
2 明确融资途径及所在企业的优势条件
房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是在部分大城市出现的房地产信托投资项目。
我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？
（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性报告，主要包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。
（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。
（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。
（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。
3 贷款操作方法及操作步骤
3.1 接触
房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。
3.2 提供银行需要的资料
确定融资意向后，房地产开发就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。
房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：
（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。
（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。
（3）项目的评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场最高或最低的可售单价及销售状况。
财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。
例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.
项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。
销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。
安全边际率1-70%=30%，安全边际为 4.7×（1-70%）=1.41亿元
3.3 跟踪沟通与配合
贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。
一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。
请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。
做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。
4 结语
（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。
（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。
1 冯琪.新编房地产管理人员实用法规速查手册[M].北京：建材出版社，2004
2 刘永章，叶伟春.商业银行营销管理[M].上海：上海财经大学出版社，1998
关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款
2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。
上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：
1 定位银企关系，选择融资时间及融资行
1.1 建立合作互利的银企关系
现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。
融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金发展的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且金融产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。
1.2 时间安排留有余地
正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的影响因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。
1.3 挑选合适的合作银行
在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。
2 明确融资途径及所在企业的优势条件
房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是目前在部分大城市出现的房地产信托投资项目。
我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？
（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性研究报告，主要内容包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。
（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。
（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发历史，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。
（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。
3 贷款操作方法及操作步骤
3.1 接触
房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。
3.2 提供银行需要的资料
确定融资意向后，房地产开发企业就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。
房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要内容，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：
（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。
（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性研究报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。
（3）项目的分析评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的交通、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场目前最高或最低的可售单价及销售状况。
财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。
例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.
项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。
销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。
安全边际率1-70%=30%，安全边际为 4.7×（1-70%）=1.41亿元
3.3 跟踪沟通与配合
贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的问题是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。
一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。
请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础计算），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。
做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。
4 结语
（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。
（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。
参考文献
1 冯琪.新编房地产管理人员实用法律法规速查手册[M].北京：中国建材工业出版社,2004
2 刘永章，叶伟春.商业银行营销管理[M].上海：上海财经大学出版社，1998
