关键词：耕地估价；问题；对策
中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0044-02
进入20世纪90年代后，随着农村分工、分业的深化和生产社会化、市场化程度的不断提高，原有的耕地经营制度的缺点逐渐显现，农户耕地一户多块、一块多户的现象，制约着耕地的适度规模经营，使得耕地整体经济效益低下。其根本原因是我国农村土地要素市场尚没有完全形成，阻碍了市场对耕地资源的优化配置。如何构建耕地流转机制，使耕地资源得到有效可持续利用，一个很关键的措施就是建立一个完整的耕地评价制度体系，而耕地估价是这一评价体系的重要组成部分。但目前我国对土地价格，尤其是耕地价格评估的研究和应用仍有许多问题需要解决。
一、耕地价格评估的现状
1.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强；监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。
2.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。
3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。
二、耕地价格评估存在的问题
（一）评估前提不明确
对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。
（二）缺少深层次数量分析
目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。
（三）参数选取主观性强
近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。
1.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用；二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。
2.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。
3.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。
（四）信息的收集缺乏科学性和动态性
实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。
三、完善耕地收益价格评估的对策
（一）耕地估价前提必须要明确
1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。
2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。
3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。
（二）加强深层次数理分析模型的应用
运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型（GM），收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。
运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用Monte Carlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。
（三）选取参数时要遵循主客观相结合的原则
应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和Monte Carlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高；安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合；现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率；Monte Carlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动；安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。
（四）科学、连续地收集相关信息
1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。
2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。
3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。
参考文献：
[1] 何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011，（6）：41-42.
[2] 路婕.农用地价格评估研究[J].河南农业大学学报，2003，（6）.
[3] 刘萍，付梅臣.收益还原法评估农用地价格有关问题探讨[J].农业系统科学与综合研究，2007，（2）：78-82.
一、耕地价格评估的现状
1.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。
2.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强;监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。
3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。
二、耕地价格评估存在的问题
(一)评估前提不明确
对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。
再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。
(二)缺少深层次数量分析
目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。
(三)参数选取主观性强
近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。
1.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。
2.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用;二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。
3.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。
(四)信息的收集缺乏科学性和动态性
实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。
三、完善耕地收益价格评估的对策
(一)耕地估价前提必须要明确
1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。
2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。
3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。
(二)加强深层次数理分析模型的应用
运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型(GM)，收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。
运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用 MonteCarlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。
(三)选取参数时要遵循主客观相结合的原则
应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和MonteCarlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高;安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合;现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率;MonteCarlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动;安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。
(四)科学、连续地收集相关信息
1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。
2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。
3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。
参考文献：
[1]何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011，(6)：41-42.
[2]路婕.农用地价格评估研究[J].河南农业大学学报，2003，(6).
[3]刘萍，付梅臣.收益还原法评估农用地价格有关问题探讨[J].农业系统科学与综合研究，2007，(2)：78-82.
[4]曹子剑，等.农用地价值评估中的纯收益核算技术方法研究[J].国土资源科技管理，2009，(8)：91-93.
Abstract： This paper analyzes the construction of the farmland value based on the theory of the total value of land resources， farmland value includes the value of the actual productivity gains， the value of social security， the value of social stability and the value of ecological security. Taking Xianning as an example， estimates the multi-functional value of the city's cultivated land per unit area.
关键词： 耕地多功能价值；价值评估；耕地保护
Key words： multi- functional value of the cultivated land；valuation；farmland protection
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0116-03
0 引言
随着我国经济的快速发展以及工业化和城市化的不断推进，耕地资源数量不断减少，保护18亩耕地红线形势严峻。长期以来，在农地征用过程中，征地补偿价格往往是以耕地直接的经济产出价值为度量依据，忽略了农地的生态价值和社会价值，因而无法从根本上解决农地征收补偿偏低的问题，由此引致的被征地农民权益受侵害、地方政府强烈的征地偏好等一系列社会和经济问题也难以根治[1]。
因此，有必要对耕地资源的综合价值进行明确界定和全面测算，除了测算其直接的生产收益价值以外，还要综合考虑耕地的社会价值和生态价值。本文试图在相关学者对耕地价值组成研究的基础上[2-4]，以咸宁市为例进行实证研
究，探讨耕地资源综合价值的量化方法，评估咸宁市域内耕地的综合价值。
1 耕地资源的价值构成
耕地资源作为人类生产的重要物质基础和载体，一方面能生产各种农产品，为农民提供基本的生活、就业和养老等保障，同时保障国家和地区粮食安全，维护社会稳定；另一方面，耕地具有涵养水源、净化空气、调节局部小气候等生态服务功能；从现有研究来看，一般认为，耕地资源价值包括生产收益价值，社会保障价值、社会稳定价值和生态服务价值。即V=VC+VS+VW+Vh，其中，V为单位面积耕地的总价值，VC为单位面积耕地的生产收益价值，VS为单位面积耕地的社会保障价值，VW为单位面积耕地的社会稳定价值，Vh为单位面积耕地的生态环境价值。
2 耕地资源多功能价值评估体系
2.1 耕地生产收益价值评估 耕地具有土地资源的固定性和永续利用性，耕地的使用者占有某块耕地时，能在未来年期内持续不断的获得收益。因此，耕地的生产收益价格就表现为随时间延续而能不断取得的纯收益的现值的总和。为了计算方便，我们假设未来年期内耕地每年的收益不变，为A，为获得收益A而必须支出的年总费用为C，还原利率为r，则未来年期内耕地净收益的现值之和为：
VC =（A-C）/r，其中，A=■Pi·Si·Vi，C=■Si·Ci（1）
Pi为第i种农作物的平均年产量；Si为第i种农作物的播种面积；Vi为第i种农作物的产品单价；Ci为第i种农作物的单位面积成本。
还原利率的确定可以采用租价比法或者安全利率调整法，租价比法即利用土地纯收益和土地价值的比值确定还原率；而安全利率调整法是用安全利率加上风险调整值来确定还原利率。
2.2 耕地社会保障价值评估 耕地的社会保障功能是指耕地具有代替政府的社会保障资金而承担的保障农民个人生存和后代延续的功能。耕地作为农民生存安全最基本的保障，其保障功能主要体现为耕地提供给农民的就业养老和医疗保障。在耕地社会保障价格的评估方法中，保险费法、平均生活费法、最低社会保障金法、安置补偿费法是评估耕地社会保障价格的4种方法[5]。保险费法是参照城镇居民的社会保障标准，以农民失去土地后，完全靠投保于保险公司获得保险费为前提，来计算耕地社会保障价格的一种方法。安置补偿费法是以依法征用耕地所需支付的安置补偿费用为量化标准来测算耕地的社会保障价格。
2.3 耕地社会稳定价值评估 耕地的社会稳定价值是指耕地为社会提供粮食保障而产生的社会稳定功能所具有的价值。耕地非农化中的耕地开垦费是对占用耕地的价值补偿，因此可以根据替代原则，将耕地开垦费看做耕地社会稳定功能价值的量化指标。根据《土地管理法》，耕地开垦费由省级人民政府根据本省耕地质量平均水平和耕地后备资源开垦难易程度综合研究确定，表现为国家对占用耕地所收取的费用。在我国，国家对占用耕地收取的费用主要包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。
2.4 耕地生态环境价值评估 耕地的生态环境价值是指耕地以及耕地上的作物构成的生态系统具有的生态环境价值。耕地的生态环境价值主要体现在涵养水源、控制侵蚀、调节气候、维持生物多样性等方面。对耕地生态价值的评估的方法很多，考虑到部分方法本身的局限性和方法所需数据采集的困难性，本文采用谢高地等学者对各种生态系统服务价值估算的成果，利用收益还原法确定耕地所具有的生态功能价值。
3 实证研究
3.1 研究区概况 咸宁市位于湖北省南部，总面积9861公里，2010年末全市户籍总人口296.41万人，2010年全市实现地区生产总值520.33亿元。随着当地经济的迅速发展和城市建设用地规模的不断扩张，咸宁市耕地面积由1995年的18.878万公顷减少到2010年的15.585万公顷，年均减少2058公顷，耕地不断向非农业部门流失，耕地保护形势日益严峻。
3.2 耕地生产收益价值测算 根据咸宁市农作物的种植结构和资料收集情况，本次测算选取了小麦、玉米、稻谷、大豆、油料、棉花七类农作物作为耕地生产力核算的基准作物。根据2011年《咸宁市统计年鉴》和中国统计年鉴以及相关网站的数据，可得表2。
由表2数据根据前述公式（1）计算可得：七类作物的年总纯收益为71139.70万元，播种面积为246.06千公顷，占全市农作物总播种面积397.39千公顷的61.92%，考虑到其他农作物的经济收益较少，因此适当提高计算比例至70%，则咸宁市耕地年总纯收益为71139.70÷70%=101628.15
万元。咸宁市耕地面积为15.585万公顷，则咸宁市单位面积耕地的年经济收益为：101628.15×10000÷（15.585×10000）=6520.95元/公顷。
2010年底，我国金融机构一年定期存款利率为2.75%，
以此作为耕地的安全利率。同年银行一年期贷款利率为
5.81%，以此作为风险基数，扣除银行的经营成本（存款利率）和经营利润，即可看成是风险利率，银行属高利润行业，经营利润取20%，则在存款利率之外，再扣除经营利润即2.75%的20%，为0.55%，在其它因素忽略不计的情况下，余下的差额就是资本经营的风险，因此耕地风险调整系数为：5.81%-2.75%-0.55%=3.61%。则咸宁市的耕地生产收益价值VC=6520.95÷（2.75%+3.61%）=102530.66元/公顷，即10.25元/m2。
3.3 耕地社会保障价值测算 耕地的社会保障价值可以通过前文所述的几种方法进行测算，考虑到数据的可得性，采用安置补助费方法来测算，也就是以耕地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和作为耕地的社会保障价格。根据《土地管理法》第47条的相关规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”考虑到中国的征地现状，本此测算的土地补偿费按前三年平均产值的10倍计算，安置补助费按前三年平均产值的15倍计算。附着物和青苗补偿费按前三年平均产值的0.5倍计算，根据统计年鉴，2010前三年咸宁市耕地收益差别不大，因此，为计算方便，以2010年的耕地收益作为以上费用的计算基数。即VS=6520.95×（10+15+0.5）=166284.23元/公顷，即16.63元/m2。
3.4 耕地社会稳定价值测算 根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，耕地占用税的税额按实际占用的耕地面积（以县为单位）计税。根据《2011年湖北统计年鉴》，咸宁市人均实际占有耕地面积0.95亩，则耕地占用税标准处在10～50元/m2之间，取其中间值30元/m2。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的规定，全国新增建设用地土地有偿使用费征收标准分为15等，咸宁市耕地大部分处在收费分区的第八、九、十等，因此以第九等17元/m2作为咸宁新增建设用地有偿使用费的标准；根据《湖北省土地管理实施办法》规定，耕地开垦费按照征地补偿费总额的1.5倍收取，征地补偿费按照年产值的6～10倍计算。这里以8倍计算。根据前文计算结果可知，咸宁市耕地年产值为6520.95元/公顷，因此咸宁市耕地开垦费为6520.95×8×1.5元/公顷，即7.83元/m2。则耕地社会稳定价值为VW=30+17+7.83=54.83元/m2。
3.5 耕地生态环境价值测算 咸宁市耕地的生态服务价值根据表1为基础，采用收益还原法测算价值。由表1可知，每公顷农田在气候调节、气体调节、水源涵养等九个方面的生态服务总价值为6114.3元，还原利率取2.75%，咸宁市每公顷耕地的生态服务价值为：Vh=a/r=6114.3/2.75%元=222338元，即22.23元/m2。
综上所述可得2010年咸宁市耕地资源各类功能的价值量，如表3。
4 结论与分析
实证分析结果表明，咸宁市耕地资源综合价值为
103.94元/m2。而调查发现，该地区征用耕地的补偿价格，最高才为58.72元/m2，仅为耕地资源综合价值的56.49%，尚有43.51%被忽视。可见，耕地的征用价格并没有完全反映耕地资源的综合价值，从而助长了耕地资源的过度占用和流转。从前述计算结果可知，传统价值核算方法估算咸宁市耕地价值（经济价值）为10.25万元/公顷，而当年耕地的非市场价值（社会价值和生态价值）达到93.69万元/公顷。显然传统方法未考虑耕地的非市场价值，其结果导致耕地价值被严重低估。而当前的征地补偿机制是按照耕地产值倍数法进行补偿，这种补偿标准只是单一地反映了耕地的经济价值，而完全忽视了耕地的社会和生态价值。咸宁耕地的社会和生态价值在耕地总价值中的比重超过90%，而耕地的最高补偿价格仅为耕地资源综合价值的56.49%，可见失地农民并未得到合理补偿。因此，全面评估耕地的综合价值，才能调整目前不合理的土地增值收益分配格局，切实保障农民利益。
参考文献：
[1]肖屹.失地农民权益受损与中国征地制度改革研究[D].南京：南京农业大学，2008，124-126.
[2]周建春.中国耕地产权与价值研究——兼论征地补偿[J].中国土地科学，2007，21（1）：4-9.
[3]刘雯波.我国土地发展权研究现状[J].安徽农业科学，2009，37（19）：9214-9216.
关键词：耕地价值；征地补偿标准；江西省
中图分类号：F301．3文献标识码：A文章编号：0439－8114（2011）15－3054-04
Compensation Standard of Land Expropriation in Jiangxi according to Value of Cultivated Land
JIN Shu－lan1，JIN Wei2，XU Lei1，HOU Li－Chun1
（1． Shangrao Normal University， Shangrao 334000， Jiangxi， China；
2． Shangrao Vocational Technical College， Shangrao 334000， Jiangxi， China）
Abstract： The compensation standard of land expropriation in 11 cities of Jiangxi province in 2009 was estimated by market value method， substitution method， opportunity cost method and shadow price method from the perspective of social value， ecological value and economic value of cultivated－land． Results showed that in 2009， the compensation standard of land expropriation should be 1169310 yuan／hm2， which was 2．44 times of the mean value of existed compensation standard， indicating that the current compensation standard was too low． It was suggested that overall value of cultivated land been brought into thecompensation systerm of land expropriation so that it could be fully realized in the transfer process．
Key words： value of cultivated land； compensation standard of land expropriation； Jiangxi province
随着我国社会经济的快速发展，城市化、工业化的加速推进，耕地的非农化流转及征地补偿问题日益突出。产生这一问题的根源之一在于长期以来人们对耕地资源价值的认识仅仅停留在单纯或狭义的经济产出价值上，忽视了其所具有的社会价值和生态系统服务价值。已有学者对耕地资源的社会价值［1－3］、生态系统服务价值［4－6］、经济产出价值［7，8］以及总体价值［9－14］进行了研究，在此基础上有学者对失地农民综合地价补偿［15］、生态补偿、耕地资源非市场价值评估、合理利益完全补偿［16］等问题进行了探析，以期为耕地保护政策和补偿标准的制定提供依据。江西省是我国重要的粮食产区，耕地资源的保护面临着前所未有的困难，准确测算耕地的总体价值，并将其纳入耕地征用补偿体系之中，使耕地资源的价值在耕地流转过程中得以充分体现，对防止耕地向非农用途的无序流转，保护区域耕地资源和国家粮食安全具有重要意义。
1耕地价值测算方法
1．1耕地经济价值
目前耕地的经济价值已形成完整的估价方法，使用较多的是收益还原法。该方法的关键在于耕地纯收益的计算和耕地还原利率的确定。公式如下：
V1＝■ （1）
r＝■（1－d） （2）
式中，V1为耕地经济价值（元）；a为耕地年纯收益（元／a）；r为土地还原率；b为1年期银行存款利率，2009年为2．52％；c为同期物价指数，2007、2008、2009年江西省农产品价格指数的几何平均数为109．5％；d为农业税率，目前农业税率为0。由此计算得到r值为0．023 0。
计算每种作物的单位播种面积土地年纯收益，方法为：单位面积耕地年纯收益＝单位面积耕地年总产值－单位面积耕地年总成本。
1．2耕地社会价值
耕地社会价值V2包括社会保障价值V21和社会稳定价值V22。运用替代法、影子价格法对耕地资源的社会价值进行估算。公式为：
V2＝V21＋V22 （3）
1．2．1社会保障价值耕地所具有的养育、承载、蓄积和增殖资产等功能可以概括为基本生活保障价值、养老保障价值和失业保障价值。将前两者合并处理，依然将其称为基本生活保障价值。计算公式为：
V21＝Va＋Vc（4）
Va＝m×Vb（5）
Vc＝m×f （6）
f ＝ f1 × ■（7）
式中，Va为人均年基本生活保障价值（元）；Vc为人均年失业保障价值（元）；Vb为人均年最低生活保障价值（元）；m为耕地资源承载的人口数（人／hm2）；f为劳动力的培训费用（元／人）； f1为人均年培训费用（元）；r为土地还原率。
1．2．2社会稳定价值耕地资源不仅能够满足社会对农产品的需求，而且还能够吸纳大量的农村剩余劳动力，缓和当前农民的就业压力，保障社会稳定。本研究从耕地对物质产品的社会保证程度上，依据替代原则，运用影子价格法，以土地开发整理补充耕地的平均成本来表示其社会稳定价值量。
1．3耕地资源生态系统服务价值
耕地资源的生态系统服务价值是指耕地及地上的农作物构成的生态系统具有的生态维护和调节的价值V3，包括气体调节V31、水源涵养V32、土壤保持V33、环境净化V34、生物多样性维护V35和文化娱乐V36等6个方面［14］。计算公式为：
V3＝V31＋V32＋V33＋V34＋V35＋V36（8）
1．3．1气体调节气体组分的调节功能主要是植被通过吸收CO2、释放O2实现对大气的调节。吸收CO2的价值可以采用碳税率法或造林成本法进行估算。目前国际上有多种碳税率，欧洲一些国家实行的碳税率为170美元／t，瑞典碳税率为150美元／t，国际上通常采用后者为标准。造林成本法是指利用营造可以吸收同等数量的CO2的林地的成本来代替其他途径吸收CO2的功能价值，我国造林成本为250元／t［17］。为了便于与国际标准做比较，本研究采用碳税率法和造林成本法的平均值（称为碳2林法价格），取值为638元／t（美元基准价为683．340）；释放O2的价值采用影子工程法进行估算，按照工业制氧现价400元／t核算。植被每形成1 g干物质需要1．632 g的CO2，同时释放出1．192 g的O2。通过计算单位面积耕地上农作物的净第一性生产力（生物总量），估算耕地每年固定CO2和释放O2的总量，然后根据固定CO2和释放O2的成本，估算耕地的气体调节价值，公式为：
本文为全文原貌 未安装PDF浏览器用户请先下载安装 原版全文
V31＝（1．63C1＋1．19C2）×N（9）
N＝（1－Wr）×（1＋Rr）×Yr／Hr（10）
式中，N为耕地单位面积上农作物每年的净第一性生产力（由于江西省被征耕地基本适宜种植水稻，因此农作物的生物总量即为水稻生产的生物总量，t）；Wr、Rr、Yr、Hr分别为水稻作物的含水量、根冠比（地下生物量与地上生物量之比）、经济产量（收获产量，t）、经济系数（经济产量与生物产量的比值）；C1、C2分别为固定CO2和释放O2的成本（元）。
1．3．2水源涵养采用差值法和替代法估算耕地的水源涵养价值。计算公式为：
V32＝y×u （11）
y＝（W－W0）×10 000×0．5 （12）
式中，y为土壤持水量（m3），以0．5 m土壤厚度计算；u为单位涵养水量的价值，采用水库蓄水成本法计算，取值0．67元／m3；W为耕地土壤含水量（％）；W0为裸地土壤含水量（％）。
1．3．3土壤保持首先估算耕地每年减少的土壤侵蚀量，然后再运用市场价值法、机会成本法分别估算耕地减少土壤侵蚀（V3S）和肥力损失（V3L）两方面的价值，公式为：
V33＝V3S＋V3L （13）
V3S＝Ve×（Ep－Er）／（10 000×0．5×ρ）（14）
V3L＝（Ep－Er）×■P1i×P2i（15）
式中，Ve为单位面积耕地的经济价值（本研究
Ve与V2相等，元）；ρ为土壤容重，一般为1．0～1．5 t／m3；Ep为耕地无植被覆盖时的侵蚀模数（t／hm2）；Er为耕地实际侵蚀模数（t／hm2）； i为耕地中有机质N、P、K的类型；P1i分别为耕地中N、P、K的含量（kg／t）；P2i为各类化肥的价格（元）。
1．3．4环境净化因江西省被征耕地大多是水稻田，只需要考虑水田吸收污染物的量。采用马新辉等［18］的研究成果，水田对各种污染气体的吸收量分别为：SO2 50.00 kg／（hm2・a）；HF 0．43 kg／（hm2・a）；NOx 37.00 kg／（hm2・a）；滞尘1．08 kg／（hm2・a）；运用替代法估算被征单位面积耕地净化大气环境的价值。耕地对畜禽粪便的消纳净化相当于天然的粪便资源化处理，其处理成本直接体现在有机肥料的价格中［5］。因此，以有机肥价格作为农田处理废弃物的替代价格，目前有机肥出厂价格在1 800.00～2 600.00元／t之间，按其平均值2 200.00元／t估算耕地消纳畜禽粪便功能的价值。
1．3．5生物多样性维护、文化娱乐采用谢高地等［19］的研究成果测算江西省被征耕地的生物多样性维护价值和文化娱乐价值。
1．4耕地资源总价值
耕地资源的总价值为耕地资源的经济价值、社会价值和生态系统服务价值的总和。
2江西省2009年耕地价值补偿标准测算结果
2．1耕地经济价值
由于江西省被征耕地大多处在地形平坦、土壤肥沃、灌溉便利区，这些耕地大多是水稻田。2009年江西省双季稻产量平均为11 004 kg／hm2，水稻价格为1．92～2．08元／kg，平均为2．00元／kg，除去种子、农药、化肥等成本，稻田年纯收益为15 000.00元／hm2。运用公式（1）、（2）得出江西省被征耕地经济价值平均为652 173．91元／hm2。
2．2耕地社会价值
2．2．1社会保障价值包括基本生活保障价值和失业保障价值。江西省年人均培训费为1 500.00元，由于江西省不同区域的失地农民最低生活保障价值、单位耕地资源承载的人口数相差较大，笔者将不同区域的数值分别代入公式（5）、（6），运用公式（4）、（7）得出江西省各市被征耕地社会保障价值（表1）。
2．2．2社会稳定价值根据《江西省造地增粮富民工程》(2007-2011)可知，江西省土地开发整理补充耕地的平均成本为123 000.00元/hm2，以此作为江西省被征耕地社会稳定价值的平均值。
由表1可知，江西省耕地平均社会保障价值为29.541万元/hm2，根据公式（3）可得出江西省耕地社会价值为41.841万元/hm2。
2．3耕地生态系统服务价值
2．3．1气体调节价值水稻的含水量、根冠比、经济系数分别为15％、0．6、0．55，根据已知条件，运用公式（9）、（10）得出江西省被征耕地平均气体调节价值为56 227．70元／hm2。
2．3．2水源涵养价值根据文献［20］得出江西省耕地土壤含水量为30％，裸地土壤含水量为25％，运用公式（11）、（12）得出江西省被征耕地平均水源涵养价值为167．50元／hm2。
2．3．3土壤保持价值根据文献［21］得出江西省耕地无植被覆盖时的侵蚀模数平均为18．28 t／hm2，耕地实际侵蚀模数为3．0～6．0 t／hm2，2009年N、P、K肥的价格分别为1 900.00、2 600.00、2 650.00元／t。由于江西省被征耕地大多是潴育型水稻田，耕地中N、P、K含量分别为0．185％、0．056％、1．590％［22］。根据已知条件，运用公式（13）、（14）、（15）得出江西省被征耕地平均土壤保持价值为2 041．50元／hm2。
2．3．4环境净化价值根据马新辉等［18］的研究结果，净化NOx、SO2的单位价值为0．60元／kg，HF为0．90元／kg，削减粉尘价值为170.00元／t。运用替代法得出江西省耕地资源在净化大气环境方面的价值为53．10元／hm2。江西省单位面积耕地所容纳的畜禽粪便数量采用张绪美等［23］的研究成果，即耕地负荷畜禽粪便的预警值为18 t／hm2。以有机肥价格作为耕地处理废弃物的替代价格，得出江西省被征耕地在消纳畜禽粪便方面的价值为39 600.00元／hm2。可见，江西省被征耕地平均环境净化价值为39 653．10元／hm2。
运用谢高地等［19］的研究成果作为江西省被征耕地的生物多样性维护价值和文化娱乐价值的平均值，分别为628．20、8．80元／hm2。
综上，运用公式（8）可得出江西省耕地生态系统服务价值为9.873万元/hm2。
2．4江西省被征耕地补偿标准测算
受自然和人文因素的影响，江西省各市被征耕地的社会价值相差较大，而生态价值和经济价值各市的值较接近，故计算各市的这两个值时取全省平均值。根据以上各项计算结果，得出江西省各市被征耕地的总价值即为征地补偿标准，为116.931万元/hm2；其中南昌为112．536万元／hm2、景德镇为118．429万元／hm2、九江为116．675万元／hm2、新余为110．187万元／hm2、宜春为108．328万元／hm2、萍乡为140.005万元／hm2、鹰潭为112.087万元／hm2、抚州为109．939万元／hm2、赣州为130．010万元／hm2、吉安为107．591万元／hm2、上饶为120．454万元／hm2。
2．5江西省2009年现行征地补偿价格
根据《土地管理法》，江西省现行征地补偿平均价格按耕地前三年平均年产值进行估算，2007年、2008年、2009年三年平均为16 000.00元／hm2，补偿倍数取30倍，则江西省2009年征地补偿价格为48万元／hm2。
本文为全文原貌 未安装PDF浏览器用户请先下载安装 原版全文
3结论与讨论
江西省2009年征地平均补偿标准为116．931万元／hm2，是现行征地补偿价格的2．44倍，当前征地补偿标准过低，这是因为补偿标准中只考虑了耕地的经济价值。江西省2009年被征耕地经济价值、社会价值和生态系统服务价值平均分别为65．217、41．841、9．873万元／hm2。江西省征地补偿标准最高的区域是萍乡市，因萍乡市人均耕地为全省最少，这说明人均耕地是制定赔偿标准的重要依据。
本研究通过建立耕地资源价值评估体系，全面分析了江西省各市2009年被征耕地的赔偿标准，为耕地补偿提供重要依据。研究方法有所突破，如运用根冠比、经济产量、经济系数计算单位面积农作物的生物总量，提高了耕地气体调节价值的计算精度。但是，本研究只对基于耕地价值的征地标准进行了测算，对征地补偿费用在政府、集体、农民之间如何分配并未涉及，这将有待进一步探讨；此外，由于缺乏江西省的某些实测数据，部分参数仍是沿用其他学者的研究成果；研究中所提出的测算方法还存在一些缺陷，在功能指标的选取和定量化评价等方面还有待进一步深入和完善，以提高测算的精度。
参考文献：
［1］ 陈丽，曲福田，师学义． 耕地资源社会价值测算方法探讨――以山西省柳林县为例［J］． 资源科学，2006，28（6）：86－90．
［2］ 邓大才． 论农地社会价值及其核算［J］． 云南行政学院学报，2002（2）：62－66．
［3］ 胡靖． 中国农业：社会效应与社会价值核算［J］． 农业经济问题，1995（9）：45－49．
［4］ 肖玉，谢高地，鲁春霞，等． 稻田生态系统气体调节功能及其价值［J］． 自然资源学报，2004，19（5）：617－623．
［5］ 赵海珍，李文华，马爱进，等． 拉萨河谷地区青稞农田生态系统服务功能的评价――以达孜县为例［J］． 自然资源学报，2004，19（5）：632－636．
［6］ 杨志新，郑大玮，文化． 北京郊区农田生态系统服务功能价值的评估研究［J］． 自然资源学报，2005，20（4）：564－571．
［7］ 蔡运龙，霍雅勤． 中国耕地价值重建方法与案例研究［J］． 地理学报，2006，61（10）：1084－1092．
［8］ 黄贤金． 农用地估价技术路线及方法研究――以南京市耕地资源价值核算为例［J］． 南京农业大学学报，1997，20（3）：101－105．
［9］ 汪峰． 农地价值评估及其社会保障功能研究［D］． 杭州：浙江大学，2001．
［10］ 蔡银莺，李晓云，张安录． 湖北省农地资源价值研究［J］． 自然资源学报，2007，22（1）：121－130．
［11］ 连纲，虎陈霞，刘卫东． 公众对耕地保护及多功能价值的认知与参与意愿研究――基于浙江省苍南县的实证分析［J］． 生态环境，2008，17（5）：1908－1913．
［12］ 聂艳，高崇辉，黄建武． 基于CVM的荆州市城乡结合部农地非市场价值评估研究［J］． 国土资源科技管理，2008，25（3）：1－5．
［13］ 诸培新，曲福田． 从资源环境经济学角度考察土地征用补偿价格构成［J］． 中国土地科学，2003，17（3）：10－14．
［14］ 马莉，牛叔文，马利邦． 甘肃省耕地资源转变为建设用地的价值损失评估［J］． 生态与农村环境学报，2010，26（5）：407－412．
［15］ 李明月，史京文． 征地区片综合地价补偿制度创新研究［J］． 宏观经济研究，2010（8）：58－60．
［16］ 梅付春． 失地农民合理利益完全补偿问题探析［J］． 农业经济问题，2007（3）：82－85．
［17］ 辛琨． 生态系统服务功能价值估算［D］． 沈阳：中国科学院沈阳应用生态研究所，2001．
［18］ 马新辉，任志远，孙根年． 城市植被净化大气价值计量与评价――以西安市为例［J］． 中国生态农业学报，2004，12（2）：180－182．
［19］ 谢高地， 鲁春霞， 冷允法， 等． 青藏高原生态资产的价值评估［J］． 自然资源学报，2003，18（2）：189－196．
［20］ 唐彬，谢小立，彭英湘，等． 红壤丘岗坡地土地利用与土壤水分的时空变化关系［J］． 生态与农村环境学报，2006，22（4）：8－13．
［21］ 水建国，叶元林，王建红，等． 中国红壤丘陵区水土流失规律与土壤允许侵蚀量的研究［J］． 中国农业科学，2003，36（2）：179－183．
［22］ 江西省地方志编撰委员会． 江西省自然地理志［M］． 北京：方志出版社，2003．
关键词：地票制度；地票价格；耕地价格；耕地征收转用；耕地经济价值；耕地社会价值；耕地生态价值；土地增值收益；权益价格；粮食安全保障
中图分类号：F301.2 文献标志码：A 文章编号：16748131（2013）03000705一、引言
2008年12月1日，重庆农村土地交易所挂牌成立，地票是其交易的最主要产品之一。经过四年多的发展，地票在优化城乡建设用地配置、显化农村土地资产价值等方面的功能日益显现，但从目前的地票交易运行情况的来看，地票制度还存在诸多问题，其中地票定价问题是核心问题之一。根据《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（渝府发[2008]127），地票的基准交易价格是在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费（以下简称“两费”）等因素的基础上制定的。从2008年到2012年年底重庆农村土地交易所共进行了25场地票交易。2008年底第1场地票价格均价为8.16万元/亩，是根据当时“两费”的价格来定的；2009年至2012年底的地票价格基本上是综合考虑农民的补偿价格、复垦成本和前几场交易的市场均价等方面的因素来确定的。可以看出，目前的地票定价除了力求农民不受损失外，并没有真正可以让人信服的理论依据。
由于地票交易模式尚处于摸索阶段，有很多值得研究的问题，国内学者也对地票问题进行了大量研究，如地票制度设计、运作模式以及可持续性等，其中“地票”收益分配问题受到高度重视。大多数学者认为，地票收益分配必须充分保障农民的利益，地票定价的前提也必须是力求农民不受损失。但对地票价格的相关研究成果（张泽梅，2012，郝利花，2011；严伟涛，2012）较少，对地票的内涵、价格构成、影响因素以及测算方法等缺乏系统的理论研究。因此，本文试图通过分析地票交易过程揭示地票本质，并从地票价值构成的角度构建地票价格测算体系，以期能为重庆市农村土地交易所的地票交易定价提供理论基础和操作依据。
李南洁：地票价格探析：基于耕地价格的思考二、地票价格的内涵
1.地票的形成及交易过程
目前，地票的交易过程一般包括4个步骤：第一步，由拟生产地票的农村集体经济组织或农户向区县国土部门提出立项申请，获准后将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦。第二步，农村土地权利主体向区县国土部门提出复垦耕地质量验收申请，区县国土部门对复垦的耕地进行质量验收。验收合格后，由市土地行政主管部门向土地使用权人发放相应面积的地票。第三步，将复垦农地验收合格置换出来的票据化的农村建设用地指标，在重庆农村土地交易所进行交易。最后，通过竞标购得地票的地票持有者，根据相关规划及其对地票落地对应地块的预期，参与政府组织的“招、拍、挂”竞标：如果竞标成功，地票的价格计入招拍挂价格之中；如果没有中标，则政府从拍卖价中扣除地票价格，本金返给地票拥有者。
简单来说，地票的形成和交易过程是建设用地指标从与宅基地分离到再与城市建设用地相结合的过程。地票的形成和交易涉及一份指标（建设用地指标）、两块土地（远郊A地块和近效B地块）、四种用途（文臣，2011），地票的形成和交易过程可以用图1表示：
图1地票的形成和交易过程分析从地票的交易过程来看，对于B地块来说，地票是城乡建设用地挂钩指标，指标不与具体的地块挂钩，只是通过复垦与A地块分离，通过征收转用与B地块结合。在我国现有的严格土地管理制度下，地票使B地块产生土地增值收益成为可能，地票的价值是客观存在的，并通过B地块的征收转用后实现。因此，探讨地票的价格必须从B地块征收转用前后的价格入手。
2.征收转用前的耕地价格
关于耕地价值的内涵目前比较公认的是：耕地的价值即包括其资源价值和资产价值，具体包括经济价值、社会价值和生态价值（周建春，2005）。其中，经济价值主要表现为农民以土地为生产资料生产农产品的价值；社会价值表现为其作为农业生产载体和劳动对象可以为人们提供就业机会、生活保障以及国家粮食安全保障等功能，即包括农民的社会保障价值①和国家粮食安全保障价值；生态环境价值则首先表现为土壤作为生命有机体的价值，其次表现为其具有的美化环境、净化空气、涵养水源、保持水土、提供生物生存空间等功能（曲福田 等，2001）。因此，B地块征收转用前的耕地价格用公式表示为：
PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）
其中，PB为B地块的耕地价格；P1为B地块耕地的经济价格；P2为B地块耕地的社会价格，P（1）为B地块耕地的农民社会保障价格，P（2）为B地块耕地的国家粮食安全保障价格；P3为B地块耕地的生态价格；社会价格和生态价格也可称之为耕地的正外部性价格。在耕地的征收转用过程中，经济价格的损失可以通过经济方式补偿给土地所有者和土地使用者（集体和农民），农民的社会保障价格的损失也可以用经济方式补偿给农民或者通过建立完善的农村社会保障体系进行补偿；而国家粮食安全保障价格和生态价格只有通过增加等面积耕地来补偿。
3.征收转用后的建设用地价格
B地块征收转用后由耕地转变为建设用地，其价格构成也发生了根本变化。为了与转用前的耕地价格进行比较，下面采用成本逼近法对建设用地的价格构成进行分析。成本逼近法是建设用地土地
① 当然，随着社会经济的发展和农村的社会保障机制的完善，耕地对于农民的社会保障价值将逐渐弱化甚至消失。价格评估比较成熟的几种方法之一，适用于新开发的土地评估，其理论依据是生产费用价值论。成本逼近法的基本思路是把对土地所有投资（包括土地取得费用和土地开发费用两大部分）作为“生产成本”（包括税费），根据投资原理，求得“生产成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时加上国家对土地所有权在经济上的实现（土地增值收益）（卢新海 等，2010）。因此，征收转用后的B地块的建设用地价格可以表示为：
VB=V1+V2（V2（1）+V2（2））+V3+V4+V5+V6（2）
其中，VB为B地块的建设用地价格；V1为土地取得费（即土地征收补偿费用）；V2为相关税费，V2（1）为两费之和，V2（2）为除两费之处的其他税费；V3为土地开发费，V4为投资利息，V5为投资利润，均指正常合理的开支和利润；V6为土地增值收益。
4.地票价格的内涵
在没有实施地票政策之前，我国城市建设用地价格中的土地取得费即为耕地转用补偿费用，其项目仅包括耕地经济价格（在土地补偿费用中体现）和农民社会保障价格（体现在安置补偿费和社会保障费用中）。至于耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格，采用“先占后补”的方式进行补偿，其价值相当于新增建设用地有偿使用费和耕地占用税之和V2（1）。
实行地票政策后，B地块的农业经济价格和农民社会保障价格补偿项目和标准不变，但B地块的国家粮食安全保障价格和生态价格通过复垦而在A地块中得以补偿。有的学者认为，通过A地块的复垦可以实现B地块耕地的所有外部性价格补偿，即包括农民的社会保障价格、国家粮食安全保障价格和生态价格。本文不同意此种观点，原因有二：一是在B地块的征收过程中的农民社会保障价格只能补偿给B地块的土地使用者，而不能通过复垦增加A地块的农民社会保障价格来补偿；二是复垦后的A地块不存在农民的社会保障价格，因为A地块耕地是通过复垦宅基地形成的，A地块的使用者本身有自己的耕地，因此，其农民的社会保障价值不通过复垦宅基地来体现。从以上征收转用前后耕地价值和建设用地价值的对比分析可以看出，地票的价格构成应为耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格补偿，相当于P（2）+P3。
总之，从地票的形成和交易过程中可以看出，地票的交易实际上是建设用地指标的交易，其指标并不与具体的地块挂钩，只是使得城市近郊征收转用土地得以可能，即通过远郊宅基地的复垦产生建设用地指标，该建设用地指标与远郊地块分离，通过地票交易与近郊地块结合，使得新的地块产生增值收益成为可能。因此，地票的价格是农用地转为建设用地并产生土地增值收益的权益价格，该权益价格不是土地增值收益，而是耕地的国家粮食安全保障价格与生态价格之和。
三、地票价格的特点
1.地票的价格与土地增值收益此消彼长
根据规定，地票在落地竞标时计入招拍挂价格之中，从整体上看，开发商购买的土地使用权的成本除了从购得地票到拍到地块期间的地票利息之外（因为对地价没有太大的影响，这里忽略不计），并没有增加。这也是国家稳定地价，防止开发商将地票价格成本转嫁于消费者身上，避免地票政策失去意义采取的有效措施。因此，实施地票政策后，B地块的建设用地价格可以表示为：
VB=V1+V0+V2（2）+V3+V4+V5+V6（3）
其中，V0为地票价格，其他同公式（2）。农民的征收补偿费用V1、其它相关税费V2 （2） 、土地开发费V3、投资利息V4和投资利润V5都是刚性费用，因此，如果建设用地价格VB保持不变，地票价格V0越高，V6土地增值收益就越低，地票价格与土地增值收益此消彼长。因此，地票的交易过程也可以看作是国家利用土地增值收益向远郊地块购买耕地的国家粮食安全保障价值和生态价值的过程。
2.地票的价格不依成本定价，但必须制定最低保护价
对供票地而言，地票的成本价格（V0）应该依次由复垦补偿（S1）、村集体经济组织补偿（S2）、复垦成本（C1）、耕地保护和农村基础设施建设专项资金（C2）（弥补指标落地政府新增建设用地土地有偿使用费）、交易成本（C3）等部分构成（郝利花 等，2011），即：
V0=S1+S2+C1+C2+C3（4）
由于农民对其宅基地具有使用权，可以选择自住、空置、复垦为耕地、出让、转让或者出租于农业生产等，因此，只有通过地票交易获得的复垦补偿（S1）和复垦后的耕地农用经济价值（PA1）之和高于其他使用方式的最高收益（PA max）时，农民才会选择地票交易（谭新龙，2010）。因此，地票的价格虽不依成本定价，但为了保护A地块农民合法权益，必须制定最低保护价（V0 min），即：
V0min=pA max+S2+C1+C2+C3-PA1（5）
3.地票价格呈上涨趋势，但上涨有限
由于土地自然供给不变，所以土地的价格主要由需求决定，但地票价格是由需求和供应共同决定。随着社会经济的发展，建设用地需求不断增长（地票本身就是建设用地需求增长的产物），地票需求必然呈现增长的趋势；地票的终极供给是农村废弃宅基地，其面积有限，并随着地票交易和农村建设用地的流转，地票会越来越少。需求的增长和供给的减少，均会导致地票价格的上涨。因此，地票价格整体上会呈上涨趋势。但是，地票的价格与B地块征收转用过程中的土地增值收益是此消彼长的。当地票的价格上涨到一定程度，即耕地国家粮食安全保障价值和生态价值（粮食安全和生态隐患越来越严重时）超过土地增值收益时，也就是说耕地价值和建设用地价值相当，甚至超过建设用地时，耕地的征收转用失去意义，所谓的地票也就失去了存在的价值。
四、地票的价格评估
由以上分析可知，地票的价值构成为耕地国家粮食安全保障价值和生态价值。因此，其价格评估可以借鉴耕地的社会稳定价格和生态价格，再进行加和。
1.耕地的国家粮食安全保障价格评估
关于耕地的国家粮食安全保障价格评估方法，孔祥斌等（2002）在农用地估价方法中提出用耕地开垦费用加上土壤经济肥力形成周期内资金投入及相应的投资收益损失之和作为农用地社会稳定价格的量化值。考虑到实际操作的难度，王仕菊等（2008）提出的耕地的国家粮食安全保障价格包括耕地占用税（Ot）、新增建设用地有偿使用费（Pc）、耕地开垦费（Rc）和新菜地开发基金（Vf）等，即：
P（2）=Ot+Pc+Rc+Vf
2.耕地的生态价格评估
关于耕地的生态价格测算还没有形成完整体系，也还没成熟的定价方法，目前采用比较多的是Costanza（1997）在《自然》上发表的《全球生态系统服务价值和自然资本》中提出的生态系统服务价值估算原理及方法，但Costanza提出的生态服务价值化评估方法是否适合在中国直接运用还值得商榷。因此，本文借鉴谢高地等（2008）建立的生态系统服务评估单价体系中的农田生态系统单位面积服务价值来测算，并根据不同年份物价指数进行修正，不同地区的耕地生态价值再通过耕地生态系统潜在经济产量进行修正，即：
P3=uFV×b1B×11r
其中，μ是修正系数（用物价指数进行修正），FV是2007年全国耕地平均生态服务价值，b是被征收地区耕地生态系统的潜在经济产量，B是全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量，r是土地还原利率。
3.地票的价格评估
地票的价格为国家粮食安全保障价值价格与生态价值的加和，即：
V0=P（2）+P3
五、讨论与展望
目前，我国针对地票制度及收益分配讨论的比较多，关于地票价格及其评估的研究相对较少，《重庆农村土地交易所管理暂行办法》针对地票的交易价格也只有一个指导价，没有形成比较完善的地票价格定价体系，地票的交易定价随意性比较大，难以说服公众。本研究基于耕地价格的思考，提出地票的价格构成包括耕地国家粮食安全保障价格和生态价格，并借鉴前人研究的耕地国家粮食安全保障价格评估和生态价格评估方法，通过两者的加和来评估地票的价格。在目前还没有其他更让人信服的评估方法的情况下，可以采用该方法对地票价格进行评估，为重庆市农村土地交易所的地票定价提供理论依据。
但是，由于耕地的国家粮食安全保障价格和生态价格本身的评估目前也没有形成完整合理的体系，本文的研究只是局限于理论层面，在实践中的应用还有待于有关理论的完善与实践的改进。按照本文所提出的方法来评估地票价格，必须进一步明确耕地的完全价值（经济价值、社会价值和生态价值），改变目前耕地的价格评估体系，使耕地价格不仅体现其资源价值，还包括其作为资产的价值，进而使地票价格体系在正确评估耕地价格的基础上得到进一步的完善。
参考文献：
郝利花，杜德权，2011.地票价格形成机制探讨[J].价格理论与实践，25（3）：4243.
孔祥斌，张凤荣，等.2002.李霖农用地估价方法探讨[J].河北农业大学学报，25（4）：5761.
卢新海，黄善林.2010.土地估价[M].上海：复旦大学出版社：140141.
曲福田，冯淑怡，等.2001.土地价格及分配关系与农地非农化经济机制研究[J].中国农村经济，36（12）：5460.
谭新龙.2010.地票交易中各利益主体博弈的经济学分析[J].改革与战略，20（3）：9193.
王仕菊，黄贤金.2008.基于耕地价值的征地补偿标准[J].中国土地科学，30（11）：4450.
文臣.2011.地票制度研究——以重庆市地票制度为例[D].重庆：西南政法大学：1213.
谢高地，甄霖，等.2008.一个基于专家知识的生态系统服务价值化方法[J].自然资源学报，40（9）：1821.
严伟涛.2012.重庆农村土地“地票交易”价格机制探析[J].农业经济（5）：102103.
张泽梅.2012.重庆地票交易价格问题研究[J].社会科学研究（6）：3032.
现在，越来越多的城市在不断优化和更新，征地工作必不可少。房屋征收补偿工作通常都是要和房屋的评估价值相挂勾。那么作为，面临拆迁的被征收人，知道在房屋征收中应当如何进行评估吗？
案例：刘女士，在市中心合法拥有商业用地一块，有门面房及办公用房600平方米，刘女士在上又自行建设了钢混结构房300平方米，用来开办小超市。2014年5月，刘女士的房屋被列入了征收范围。2014年8月，刘女士接到《通知》，方知自己的房屋已经被列入了征收范围。因对补偿方案未谈妥，双方未达成一致意见，刘女士于2015年4月委托律师维权。通过调查了解到：2014年9月，已经作出了房屋征收决定并公告，随后委托了某房地产评估机构对刘女士的房产进行了评估，并出具了评估报告。但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告，且该评估报告还不包含刘女士后建的300平方米钢混结构房的价值。
解读：本案中评估报告的违法点就比较多，也是拆迁户必须要注意的关键点：
第一，房屋评估报告是否过期。
根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条的规定：估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本案中2014年9月就对刘女士的房屋进行了评估，但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告。由此可见，该份评估报告的时效明显已经过了法定的1年有效期限。
第二，房屋评估机构的选定必须要有拆迁户的参与。
根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条的规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。本案中直接委托某房地产评估机构，对刘女士的房屋进行评估的做法是明显违法的。
第三，房屋评估范围需要注意。
根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中在征收工作的前期，并未依法对刘女士后建的300平方米钢混结构房的合法性进行认定，而是直接在房屋评估报告中没有包含这部分价值。该做法，是明显不合理的。
在现实生活中，房屋征收补偿价值的确定，主要是通过房屋征收估价来实现的。故而房屋征收的评估，不同于一般房地产的市场价格估价。房屋征收评估是一项政策性很强的评估业务，受土地和房地产相关法律、法规的影响非常大。另外，当拆迁户对评估结果有异议时，应当要自收到评估报告之日起的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，该申请应该以书面的形式提出，并且要指出评估报告中存在的问题。拆迁户对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，还可以自收到复核结果之日起 10日内 ，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。但专家委员会作出的鉴定就是评估的最终结论。
二、征地如何补偿？
1、征收林地有补偿么
有的拆迁户会问，林地征收有补偿嘛？村里告诉我种的树不给补偿这合法嘛？
首先可以肯定的是，林地征收是有补偿的，《国家林业局办公室关于征占用林地征收四项费用有关问题的复函》中就指出，用地单位需要缴纳四项费用：林地、林木补偿费、森林植被恢复费和安置补助费。
各地区对于建设项目使用林地补偿标准的规定均有一定不同，对珍贵树种和普通树种的补偿亦有不同，拆迁户可以查阅所在地区林地补偿标准，做到心中有数。
值得注意的是，无论林木补偿费用补偿多少，林木补偿费和苗木补偿费一般应归被使用林地单位或个人所有，任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。
2、耕地征收怎么补偿？
首先我们要清楚，耕地都包括什么？根据国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)可知，耕地属于一级地类，包括三个二级地类，即水田、水浇地、旱地。
根据《土地管理法》第四十七条的有关规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
各地区会按照自身的情况制定具体的细则规定，一般而言征收耕地的补偿主要包括土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿等，拆迁户可以查询所在地区关于调整征地补偿标准的通知，进行详细了解。
3、征收荒地给不给补偿
根据我国《土地管理法》的有关规定，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。也就是说，征收荒地也是有补偿的。
有的拆迁户可能会问“村里鼓励我开荒，开垦后的开荒地被征收了有补偿吗？”，首先，国家征收农村开垦后的荒地亦是需要进行补偿的，一般而言补偿的项目包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
1.1辽宁省自然条件概况辽宁省（38°43''''～43°26''''N，118°53''''～125°46''''E）地处我国东北地区南部，境内东西两侧为低山丘陵区，中部为辽河中下游平原区，南部邻黄渤二海，海岸线总长度2920km。研究区属温带大陆性季风气候，四季分明，雨热同季，东部地区雨量充沛，西部地区干旱少雨。全省位于长白、华北与蒙古植物区系交织地带，森林植物种类丰富[13]。
1.2辽宁省退耕还林工程资源概况辽宁省自2001年实施国家退耕还林工程以来，工程区由试点阶段的3市4县（彰武县、北票县、凌源县、建昌县）发展到15市74县，工程覆盖1115个乡县11517个自然村，涉及659592户农民。辽宁省林业厅将全省划分为3个模式类型22个模式组153个模式，同时采用聚类分析法确定了43个优选模式。针对辽西北、辽东山地及半岛丘陵区、辽中平原区三大地貌区分别选定了相应的造林模式和管护方法，以保证工程的建设成效。截止2013年末，辽宁省累计完成退耕还林工程建设任务113.57万hm2，其中退耕地还林面积约占总面积的21.72%，宜林荒山荒地造林占到62.66%，封山育林占15.61%；生态林占全部退耕还林工程林种类型面积的72.11%，经济林占22.81%，灌木林占5.08%[1]。
2研究方法
2.1退耕还林工程生态效益监测及测算评估指标体系辽宁省退耕还林工程各项生态效益监测方法参照包括《退耕还林工程生态效益监测评估技术标准与管理规范》（办退字[2013]16号）和《森林生态系统服务功能评估规范》（LY/T1721-2008）。测算评估指标体系共包括6个类别11个评估指标，分别为涵养水源（调节水量和净化水质）、保育土壤（固土和保肥）、固碳释氧（固碳和释氧）、积累营养物质（林木积累营养物质）、净化大气环境（提供负离子、吸收污染物和滞尘）和生物多样性保护（物种保育）。
2.2退耕还林工程生态效益分布式测算方法将辽宁省退耕还林工程按照县区划分为74个一级测算单元，每个一级测算单元按照不同退耕还林工程植被恢复类型分为退耕地还林、宜林荒山荒地造林和封山育林3个二级测算单元，再按照退耕还林林种类型将每个二级测算单元分为生态林、经济林和灌木林。最后结合不同立地条件的对比观测，最终确定666个相对均质化的生态效益评估单元。基于生态系统尺度的定位实测数据，运用遥感反演，模型模拟等技术手段，进行由点到面的数据尺度转换，将点上实测数据转换至面上测算数据，得到各生态效益评估单元的测算数据，以上均质化的单元数据累加的结果即为辽宁省退耕还林工程生态效益的测算结果。
2.3数据来源数据来源于辽宁省的3个退耕还林工程生态效益专项监测站和中国森林生态系统定位研究网络（CFERN）所属4个森林生态站、30多个辅助观测点以及300多块样地的退耕还林工程生态效益指标体系连续观测与清查数据。还包含辽宁省退耕还林工程中心开展的退耕地还林、宜林荒山荒地造林和封山育林3种植被恢复类型中各退耕还林树种面积、树龄等资源清查，以及权威机构公布的社会公共资源数据[1]。
3结果与分析
3.1辽宁省地市级退耕还林工程生态效益辽宁省各地市退耕还林工程生态效益物质量评估结果显示，退耕还林面积较大的朝阳市、大连市、葫芦岛市、沈阳市，生态效益各分项物质量均较高。辽宁省全省退耕还林工程每年生态效益总价值量为491.94亿元；朝阳市、大连市、葫芦岛市生态效益总价值量位于全省前3位；辽中平原地区，如辽阳市、营口市、盘锦市生态效益各项价值量均较小。辽宁省退耕还林工程生态效益各分项价值量评估结果表明，涵养水源和生物多样性保护功能生态效益价值量占总价值量的比例较高，分别为26.84%和26.30%；而林木积累营养物质仅占总价值量的2.96%（图1）。
3.2辽宁省退耕还林工程不同林种类型生态效益辽宁省退耕还林工程不同林种类型生态效益各分项物质量均为生态林最大，经济林次之，灌木林最小。辽宁省退耕还林工程不同林种类型生态效益各分项价值量亦均为生态林最大，经济林次之，灌木林最小（表4）。退耕还林工程生态林每年生态效益总价值量为372.9亿元，占生态效益总价值量的75.8%；经济林为98.1亿元，占19.94%；灌木林为20.94亿元，占4.26%（表4）。生态林生态效益各分项价值量中，生物多样性保护价值量占全省总价值量的比例最高，达到30.27%，涵养水源价值量占全省总价值量的19.07%（表4）。经济林生态效益各分项价值量中，涵养水源价值量占全省总价值量的比例最高，达到52.73%；经济林生物多样性较低，生物多样性保护价值占全省总价值量的13.79%（表4）。灌木林生态效益各分项价值量中，涵养水源价值量占全省总价值量的比例最高，达到43.84%。
4结论与讨论
