[关键词] 房地产 品牌战略 品德建设 市场定位 质量体系 品牌宣传
品牌(brand)是一种名称、术语、标记、符号或设计，或是它们的组合运用，其目的是借以辨认某个销售者或某群销售者的产品成本或服务，并使之同竞争对手的产品和服务区别开来。 品牌的要点，是销售者向购买者长期提供的一组特定的特点、利益和服务。最好的品牌传达了质量的保证。然而，品牌还是一个更为复杂的符号。 一个品牌能表达出与众不同的属性、价值、文化和个性。随着我国房地产市场的发展和完善，创立品牌已成为企业应对激烈竞争，争夺市场份额的战略选择。根据理论分析及实际经验，其品牌战略主要体现在以下几个方面。
1.注重品德建设，以诚信为根本，打造房地产企业的诚信品牌
目前，一些房地产企业为了谋取行业高额利润，恶意利用行业优势，故意拖欠施工队和农民工工资；蓄意对开发项目进行虚假宣传，欺骗客户，与客户不签定国家正式的商品房买卖合同；延期交房导致客户的损失不进行赔偿；不通知客户就更改、变更建筑设计等等问题，使房地产行业在公众和政府的评价中处于不利地位。为此，房地产企业尤其应以品德建设为重，全力铸就诚信品牌。
（1)发动房地产企业建立行业诚信协会，加强行业自律。
（2)倡导企业向政府相关部门如清欠办公室建议，由政府清欠办公室监督，保证房地产企业不拖欠任何建筑单位的工程款。
（3)在媒体上开展房地产行业诚信宣传，让广大市民充分了解购房过程中方方面面的知识。
2.注重市场定位，以调查为基础，精准选择目标市场
房地产开发的市场定位也即目标市场的选择，是由消费者需求的多样性、差异性、企业掌握的资源与能力决定的。一个成功的房地产项目，一个能称其为品牌的房地产项目，一定是做好充分的市场调查和分析，找出市场中存在的差异性，引导具有相似需求的消费群体，在精准的选择目标市场的基础上建立起来的。准确的市场定位是品牌战略实施的重要前提，是房地产企业走向成功的关键因素之一。
3.注重质量建设，以工作质量保证项目质量，构造房地产企业的质量品牌体系
一切营销策略、企业形象等归根到底要以企业产品质量为保证，质量贯穿于品牌战略的始终。没有好的质量，市场拓展和品牌建设无从谈起。强化质量是打造品脾的基础和永恒主题。树立房地产品牌已成为共识，许多房地产企业都认识到质量在品牌经营中的重要性。质量是一个综合的概念，包括工程质量、房型设计质量、功能质量和环境质量等方面，是透过建筑群、小区、单一建筑物表象背后所体现的人文属性、价值取向、文化内涵，是房地产内在与外在高度统一的个性化体现。
（1)规划设计要有前瞻性，能体现可持续发展和以人为本的思想，既能满足当前需要，又为未来发展留有充分余地。要满足顾客的基本需要，如舒适、方便，满足审美、养生的需要，同时又应着眼于社交需要，创造有利于沟通、融合的居住交往空间，还应关注人与自然的和谐，追求亲和，追求以人为本，人与自然的和谐相处。
（2)配套齐全，交通、生活服务、文化体育,以及其他公共设施基本具备。物业管理包括生活服务、家庭服务、设施维修、房屋修缮、治安管理、绿化保养等有快捷方便的保证。
（3)建立严格的质量管理体系，从规划设计、项目招标、原材料、工艺流程到竣工验收都严格把关，切实保证工程质量。在保证工程质量的同时， 还应积极采用新工艺、新技术、新材料、新方法，不断创新，努力提高房地产商品的技术含量，造就产品的卓越品质。
质量竞争是最基础性的竞争，是第一层次的竞争，要创立名牌、维护名牌地位，必须在质量上常抓不懈，精益求精，不断攀登。为此，房地产企业在开发过程中，必须时刻注意外在品质和内在品质并重，社区的配套、物业管理、外墙的装饰、园林绿化、户型设计、建筑材料等等，都需要细致入微的考虑。只有内外品质相匹配，做出真正的精品，才可能赢得消费者的认同和信赖，建立起优秀的品牌。
4.注重品牌宣传，以恰当的广告支持，得体的公益活动赞助，构筑全方位房地产企业品牌传播体系
活动方案：
1、在进场参展的开发商的展位上摆放“易贷通”宣传展架，同时由经办支行派驻客户经理在现场进行房贷咨询。
2、选择部分中高档楼盘提供房贷金融咨询并开展现场签约优惠活动。对有意向购房者免费设计房贷理财建议书，即根据购房人的家庭收入情况提供贷款金额、贷款年限、还款方式、贷款银行选择等注意事项进行理财建议。对经审查符合贷款条件的现场签约购房者提供优惠固定和浮动利率、减免房贷保险、免费办理可免息分期付款购买家电建材的信用卡等优惠。
3、现场：根据与组委会联络情况选择以下一种或两种方式进行形象现场宣传。
a.租展位。
b.周六（22日）在展会周围进行一天集中宣传（或在场外搭设帐篷、或借用组委会主席台）。
c.争取以义务提供房贷咨询方式在长沙信息中心“网上房展”展位开设银行咨询区，打出招商银行提供房贷咨询的醒目标识。
4、参加房交会“金融漫市”主题日活动。根据组委会安排，4月23日将举办由房地产开发商与银行共同参加的房地产银企对话主题日，我行将积极联系参加该活动。
营销宣传：
1、在场馆外东门入口定制充气拱门，打上“招行易贷通，买房更轻松”的广告语。
2、在场馆外定制印有XX银行、易贷通标识及产品的彩旗绑在场馆外隔离栏杆上，在场馆内电梯扶手悬挂印有“招商银行易贷通提醒您注意安全”的公益彩旗（需组委会同意）。
3、在展会门口向带小孩参展的人群发送印有招商银行主要贷款产品的氢气球。
4、在展位或场外活动场地设计小游戏，吸引市民参加，并定制印有XX银行产品的小礼品（卡通扇、纸巾、鼠标垫等）发送。
5、在报纸（如长沙晚报）冠名理财专栏，连续刊登有关个人贷款理财的文章。
6、在房交会期间争取以嘉宾的形式参与电台房交会的互动节目。如金鹰95.5或交通频道等。
7、在长沙市房地产信息网及政务网上刊登广告，争取在房交会期间请我行领导就招行个人贷款产品和服务接受网上直播访问。
8、与交通频道联系共同举办“免费送您去看房交会”活动，由我行负责租车费用，由交通频道安排电台信息，提升我行品牌认知。
活动准备：
1、分行零售银行部负责收集参展开发商名单，各支行与合作开发商联系展位，在展位摆放我行资料并提供现场咨询。
2、分行零售部联系现场宣传场地。
3、分行办公室联系媒体。
4、分行办公室负责小礼品定制。
5、分行办公室联系专业广告公司负责活动实施、现场活动设计、现场布置和宣传资料设计。
[关键词] 房地产;营销策略;问题分析
[中图分类号] F270 [文献标识码] B
一、营销策划
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
二、房地产营销策划的必要性
随着房地产产业的不断发展，各企业之间把竞争力主要放在了市场营销上。一个正确的营销策略不仅需要对自身企业的充分认识，还需要对外部市场及客户进行足够的调查与分析，从而提高企业的竞争能力。
一个好的营销策划对开发商的在经营和决策方面有以下作用：
1.可以帮助开发商明确目标市场和客户群体，确定投资方向
不同的客户对商品有不同的要求，不同的要求决定着商品的等级、规格、形式、特点，我们通过房地产营销策划的前期市场调研，确定房地产商品的投资方向与设计目标。
2.有利于房地产销售困难的解决
房地产商开发商品最终都是以销售商品来获取利益，但在销售过程中还是需要一些销售技巧，这就利用到了销售策划方案。销售策划方案可以给地产商提供如何定价，如何宣传等方面的知识，帮助地产商更好的销售。
三、房地产市场营销存在的问题
1.市场调研不足，对市场需求分析不足
市场调研方法单一，不论楼盘大小，取样总是同一常量;缺乏项目规模、位置特点等与消费者的关系的整体了解;样本数据不足，导致调查结果与实际差距很大。对市场实际需求分析不足导致房地产市场营销停滞。
2.目标市场与市场定位的混淆
目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。然而实践中有时会混淆这两个概念，对目标市场的特征和偏好尚未明了，就直接做市场定位，使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。目前多数房地产企业产品定位模糊，影响产品总体销售。
3.宣传过分依赖于广告，且宣传手段单一
房地产开发商为了项目营销，大量使用广告宣传，不仅成本较高且效果不好。目前房地产广告过剩，虚假成分较高，干扰了房地产企业的健康发展，损害了房地产行业的形象及信用，大量的消费者对广告存在不信任的态度，影响产品销售。
4.房地产营销研究专业人员较少
目前，房地产营销理论与实践缺乏结合，主要是房地产营销研究专业人员较少，多数房地产研究人员为有过几个成功案例的商或者是学过市场营销的学院派教授。前者注重的是经验且理论知识较少，后者注重的是理论缺乏实践，能将理论与实践结合起来的人少之又少。
5.商品卖点把握不准确，过度炒作
卖点：无非就是产品与众不同的特点、特色。这些特点、特色一方面是是产品自身与生俱来的，另一方面是通过营销策划人员的想象力、创造力产生的。一个房地产项目卖点有很多，例如：房型、规划、基础设施、物业等等，但是很多房地产商和营销策划人员会选择概念炒作，以概念做为产品的卖点，例如：生态绿色，人文，欧美风格等概念层出不穷。一味的只想制造轰动的传播效果，造成消费者听觉冲击，反而忽略了消费者真正的需求。这种做法有时会让消费者很迷茫。
四、解决房地产营销问题的策略
1.加强市场调研，准确分析市场需求
市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等，同消费对象的关系从整体上进行了解及把握;准确了解当时的市场需求情况。调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。确定企业投资方向。
调研流程：调研计划撰写――调研问卷设计――调研问卷实施――调研问卷收集、整理――数据分析――调研报告撰写。
2.明确市场定位
应该明确目标市场与市场定位的分别，市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。明确的使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。明确产品定位及特点，从而使产品在今后的销售中创造经济效益和社会效益。
3.适度宣传，拓宽宣传渠道
不能过度的宣传，使消费者出现疲劳，也不能过分依赖于广告宣传，应拓宽宣传渠道。拒绝虚假欺骗成分，做到以诚信为基础。或者可以创造出一个自己的品牌，通过品牌效应增加消费者对产品的信任度。同时可以增加新颖的宣传方式，吸引顾客的兴趣，例如：宣传短信，网络营销，网上论坛等。
4.加强对房地产营销人员的培养
人们都说二十一世纪人才最重要，一个好的营销人才可以为地产商带来巨大的收益。所以，我们可以加强对营销人员的培养，让顾客可以看到我们的专业性，技术性，更重要的是诚信，从而吸引更多的消费者的目光。
对于销售人才的培养我们可以通过定期组织销售人员学习，为销售人员提供互相学习，相互交流的机会等方法来实现。这样才能让房地产营销的理论与实践更好的结合。
5.了解商品卖点，实事求是，避免炒作
营销人员应该从客户和市场需要出发，要了解特定的商品有特定的消费群体，所以要根据顾客的不同而不是通过商品的不同来细分商品。要及时把握客户的需求，根据客户的需求和商品自身的特色选取最能打动顾客的卖点，而不是在不了解顾客的需求的情况下就一味的将商品的全部卖点说出，让顾客感到迷茫。
营销人员在商品营销策划时也要做到实事求是，不夸大商品特点，避免概念销售，不讲大话、空话，谨慎销售避免炒作，让消费者更加了解商品特色，明确自己的购买目标，从而使商品更好的销售。
五、总结
总言之，房地产营销的出发点应该是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。只要正确认识房地产营销策划的核心，综合运用营销策略，了解房地产营销策划所存在的问题及解决方案，了解企业自身的优势与不足，做出符合企业自身的营销策划，那会是我们在未来房地产市场开辟一片广阔天地。
[参 考 文 献]
[1]张庚全.论房地产营销策划方案的设计与实施[J].商业经济，2011（3）：30-31
宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，目前，大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房销售宣传广告缺乏有效的规范管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，给开发商在销售房产时作出虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机，损害了消费者的利益。最高法院这一解释将使一些房地产开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房的行径得到有效遏止，有利于保护购房人的利益，最终将有利于房地产市场健康有序的发展。
审判实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：1.对商品房环境性质量的陈述；2.对商品房使用功能质量的陈述；3.对商品房美观性质量的陈述；4.向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明；5.承诺“还本销售”、“售后返租”等；6.承诺为外地购房者办理本地城市的户口；7.在广告中允诺开发出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。司法解释出台之前的审判实践中，商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不必为其“承诺”承担任何法律责任。实际上，购买人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势，即使它们未纳入合同，也仍然构成合同的内容，若开发商违背了承诺与说明，将承担违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。
案例一：某开发商一条广告，称其在某市近郊开发的房产-××广场，不仅有1000多平米的停车场，还有数千平米的绿化带。之后，由于该房产远离闹市区，价格低廉，同时购房者看中了商品房周围的停车场和绿化带，房子出售情况出奇的好。但是，一年以后，停车场被停止使用，开发商在这一地块上盖起一栋新的商品房。又过一年，两块绿化带也先后被改建为商品房。众多购房者群起抗议，指责开发商恶意欺诈，起诉要求开发商退房并赔偿损失。法院经审理查明，开发商在房产开发前已经对该房产及停车场、绿化带拥有土地使用权。
案例二：某开发商一条广告，称其开发的××花园商品房拥有3000平米的中心花园及网球场，24小时保安等多功能配套服务设施。当购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水潭，所谓的“24小时的保安”其实仅仅是一个在传达室看门的老人。众购房者群起提起诉讼。经法院查明，开发商实际的征地面积为3400平方米，基建商品房用地2900平方米，实际剩余用地几百平米。
以上两案例是典型的对商品房环境性质量的不实陈述引发的纠纷。××广场商品房开发商在广告时已经拥有停车场和绿化带的用地使用权，其在购房者入住后将停车场和绿化带的用地改建为商品房，应认定是一种违约行为，其应当承担违约责任。而××花园商品房开发商在开发房产时仅征地3400平米，其承诺3000平米的中心花园及网球场明显具有欺诈的故意，构成购买人可撤销之理由。买受人没有选择撤销合同，则可起诉要求开发商承担违约责任。
宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，目前，大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房销售宣传广告缺乏有效的规范管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，给开发商在销售房产时作出虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机，损害了消费者的利益。最高法院这一解释将使一些房地产开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房的行径得到有效遏止，有利于保护购房人的利益，最终将有利于房地产市场健康有序的发展。
审判实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：1.对商品房环境性质量的陈述；2.对商品房使用功能质量的陈述；3.对商品房美观性质量的陈述；4.向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明；5.承诺“还本销售”、“售后返租”等；6.承诺为外地购房者办理本地城市的户口；7.在广告中允诺开发出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。司法解释出台之前的审判实践中，商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不必为其“承诺”承担任何法律责任。实际上，购买人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势，即使它们未纳入合同，也仍然构成合同的内容，若开发商违背了承诺与说明，将承担违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。
案例一：某开发商一条广告，称其在某市近郊开发的房产-××广场，不仅有1000多平米的停车场，还有数千平米的绿化带。之后，由于该房产远离闹市区，价格低廉，同时购房者看中了商品房周围的停车场和绿化带，房子出售情况出奇的好。但是，一年以后，停车场被停止使用，开发商在这一地块上盖起一栋新的商品房。又过一年，两块绿化带也先后被改建为商品房。众多购房者群起抗议，指责开发商恶意欺诈，起诉要求开发商退房并赔偿损失。法院经审理查明，开发商在房产开发前已经对该房产及停车场、绿化带拥有土地使用权。
案例二：某开发商一条广告，称其开发的××花园商品房拥有3000平米的中心花园及网球场，24小时保安等多功能配套服务设施。当购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水潭，所谓的“24小时的保安”其实仅仅是一个在传达室看门的老人。众购房者群起提起诉讼。经法院查明，开发商实际的征地面积为3400平方米，基建商品房用地2900平方米，实际剩余用地几百平米。
以上两案例是典型的对商品房环境性质量的不实陈述引发的纠纷。××广场商品房开发商在广告时已经拥有停车场和绿化带的用地使用权，其在购房者入住后将停车场和绿化带的用地改建为商品房，应认定是一种违约行为，其应当承担违约责任。而××花园商品房开发商在开发房产时仅征地3400平米，其承诺3000平米的中心花园及网球场明显具有欺诈的故意，构成购买人可撤销之理由。买受人没有选择撤销合同，则可起诉要求开发商承担违约责任。
宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，目前，大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房销售宣传广告缺乏有效的规范管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，给开发商在销售房产时作出虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机，损害了消费者的利益。最高法院这一解释将使一些房地产开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房的行径得到有效遏止，有利于保护购房人的利益，最终将有利于房地产市场健康有序的发展。
审判实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：1.对商品房环境性质量的陈述；2.对商品房使用功能质量的陈述；3.对商品房美观性质量的陈述；4.向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明；5.承诺“还本销售”、“售后返租”等；6.承诺为外地购房者办理本地城市的户口；7.在广告中允诺开发出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。司法解释出台之前的审判实践中，商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不必为其“承诺”承担任何法律责任。实际上，购买人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势，即使它们未纳入合同，也仍然构成合同的内容，若开发商违背了承诺与说明，将承担违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。
案例一：某开发商一条广告，称其在某市近郊开发的房产-××广场，不仅有1000多平米的停车场，还有数千平米的绿化带。之后，由于该房产远离闹市区，价格低廉，同时购房者看中了商品房周围的停车场和绿化带，房子出售情况出奇的好。但是，一年以后，停车场被停止使用，开发商在这一地块上盖起一栋新的商品房。又过一年，两块绿化带也先后被改建为商品房。众多购房者群起抗议，指责开发商恶意欺诈，要求开发商退房并赔偿损失。法院经审理查明，开发商在房产开发前已经对该房产及停车场、绿化带拥有土地使用权。
案例二：某开发商一条广告，称其开发的××花园商品房拥有3000平米的中心花园及网球场，24小时保安等多功能配套服务设施。当购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水潭，所谓的“24小时的保安”其实仅仅是一个在传达室看门的老人。众购房者群起提讼。经法院查明，开发商实际的征地面积为3400平方米，基建商品房用地2900平方米，实际剩余用地几百平米。
以上两案例是典型的对商品房环境性质量的不实陈述引发的纠纷。××广场商品房开发商在广告时已经拥有停车场和绿化带的用地使用权，其在购房者入住后将停车场和绿化带的用地改建为商品房，应认定是一种违约行为，其应当承担违约责任。而××花园商品房开发商在开发房产时仅征地3400平米，其承诺3000平米的中心花园及网球场明显具有欺诈的故意，构成购买人可撤销之理由。买受人没有选择撤销合同，则可要求开发商承担违约责任。
宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，目前，大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房销售宣传广告缺乏有效的规范管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，给开发商在销售房产时作出虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机，损害了消费者的利益。最高法院这一解释将使一些房地产开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房的行径得到有效遏止，有利于保护购房人的利益，最终将有利于房地产市场健康有序的发展。
审判实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：1.对商品房环境性质量的陈述；2.对商品房使用功能质量的陈述；3.对商品房美观性质量的陈述；4.向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明；5.承诺“还本销售”、“售后返租”等；6.承诺为外地购房者办理本地城市的户口；7.在广告中允诺开发出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。司法解释出台之前的审判实践中，商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不必为其“承诺”承担任何法律责任。实际上，购买人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势，即使它们未纳入合同，也仍然构成合同的内容，若开发商违背了承诺与说明，将承担违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。
案例一：某开发商一条广告，称其在某市近郊开发的房产-××广场，不仅有1000多平米的停车场，还有数千平米的绿化带。之后，由于该房产远离闹市区，价格低廉，同时购房者看中了商品房周围的停车场和绿化带，房子出售情况出奇的好。但是，一年以后，停车场被停止使用，开发商在这一地块上盖起一栋新的商品房。又过一年，两块绿化带也先后被改建为商品房。众多购房者群起抗议，指责开发商恶意欺诈，要求开发商退房并赔偿损失。法院经审理查明，开发商在房产开发前已经对该房产及停车场、绿化带拥有土地使用权。
案例二：某开发商一条广告，称其开发的××花园商品房拥有3000平米的中心花园及网球场，24小时保安等多功能配套服务设施。当购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水潭，所谓的“24小时的保安”其实仅仅是一个在传达室看门的老人。众购房者群起提讼。经法院查明，开发商实际的征地面积为3400平方米，基建商品房用地2900平方米，实际剩余用地几百平米。
以上两案例是典型的对商品房环境性质量的不实陈述引发的纠纷。××广场商品房开发商在广告时已经拥有停车场和绿化带的用地使用权，其在购房者入住后将停车场和绿化带的用地改建为商品房，应认定是一种违约行为，其应当承担违约责任。而××花园商品房开发商在开发房产时仅征地3400平米，其承诺3000平米的中心花园及网球场明显具有欺诈的故意，构成购买人可撤销之理由。买受人没有选择撤销合同，则可要求开发商承担违约责任。
