关键词：房地产；成本控制
中图分类号：F293.3 文献标识码：B文章编号：1009-9166（2011）017(C)-0272-01
成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益即提升价值，通俗一些来讲就是成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键，也就是说让“每一分钱都迸发出它灿烂的光芒”。
房地产公司的成本控制项目繁多复杂，总结起来可以用几个公式来推导：
全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理费用）
开发成本=土地成本+建造成本+开发间接成本
建造成本=前期成本+单体成本+室外及配套成本
房地产开发成本特点主要体现在时间和空间上，时间上，成本在房地产开发过程中每时每刻都在发生；空间上，房地产开发成本包括发生在现场的实体成本和发生在公司的费用成本。
所谓成本管理就是对成本的确定和控制，成本的确定就是解决管理什么的问题，试想我们如果连管理什么都不清除，就更加谈不到控制了，因房地产产品有单件性、复杂性、多次性的特点，特定的产品有其特定的成本构成，根据房屋的结构不同就有砖混、框架、框剪之分，按照层数有多层，小高层、高层等，而且还有连排和独立别墅等等。所以诸多经营、技术、管理方面的因素影响着房地产成本的确定，这些都是由房地产产品的策划和定位决定的。
以上我们从目标的分解阐述了成本管理对象，那么接下来我们谈谈成本管理的另一重要部分――成本控制。
控制可理解为系统对外界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。控制不等于限制，心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案，最有效的控制方式就是动态监控，做到心中有数。因此房地产公司成本管理人员都要应具有全过程成本管理的意识，也就是在处理每见事情时要考虑性价比的问题，房地产管理者的目标就是整合社会资源让其符合产品定位，工作方式是协调，不论是设计、工程还是成本人员都要成为专家型的管理者，通过了解产品、掌握市场，制定目标，进行全面的成本管理而非单纯编制预结算。
成本控制按照效果大致分为三个阶段，造价计算阶段主要是在定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；成本控制阶段主要以预算控制为手段，强调不能突破目标值；提升价值阶段是为了企业利润的实现，讲求性价比，发掘价值，创造价值。就目前我国的国情和大部分的优秀企业而言，我们应该结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。
以上我们对成本目标的定义、房地产阶段性成本控制的项目以及成本控制的方式和成本控制人员的意识形态等几个方面阐述了房地产成本管理的方法和思路，那么接下来我们具体的分析一下房地产公司成本目标的制定。成本目标制定的基本原则：1、不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。2、目标不一定是上限而是基准，目标的作用在于心中有数。3，成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本。根据控制目标与经济测算数据的不同，成本目标的制定从立项时就已经开始了，在策划、设计阶段不断的进行成本测算，比较变化原因，等到规划方案确定后，目标成本就正式形成了，不过等施工图完成后，如果偏差较大，可根据预算对目标做调整。成本目标制定的方法是：1、成本首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前依据项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准，经历由粗到细的过程制定的。2、前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。3、最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；4、要符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批后然后正式。同时成本目标的制定还要符合下面几点要求：1、了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库支撑合理的确定；2、内容要明确具体，比如：同样是高档，每个人心目中对高档的理解是不同的；3、尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；4、尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都会做测算，但有的房地产公司没有作为正式目标去执行和监控，没有用目标对控制结果进行考核。
有了制度上的支持，再加上技术经济相结合的手段，重点是在设计和招标过程中，如何体现甲方的意图，保护设计和施工成果不会出现定位和档次上的偏差，才能使成本目标得以实现，同时我们既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现，这里所谓成本意识就是要考虑性价比。
从房地产行业的发展特点看，由于在我国房地产属于新兴产业，行业发展时间较短，房地产企业在项目成本管理过程中存在一些误区，所以在项目实施过程中会出现一定的问题。随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善，房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强。成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标，各个房地产企业只有把成本管理放在中心位置，才能增强企业的综合竞争力。
精细成本：管理
财务成本管理主要是指企业生产经营过程中采取的费用、成本管理策略和措施，通过一系列的方法实现管理过程的科学性，主要活动包括计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等。财务管理成本管理的根本目的是帮助企业降低成本、提高经济效益。财务成本管理从特点上可以划分为财务成本决策、财务成本预测、财务成本核算、财务成本控制、财务成本计划、财务成本考核、财务成本分析等。这几个方面的财务成本管理存在内在的联系性，几类成本管理之间相互作用，形成一个循环的关系。只有从根本上对财务成本管理内容进行分析，才能做到事前预测的合理性，为计划和决策奠定重要的基础。房地产企业财务成本管理需要事中控制和核算，事后主要是进行考核和分析，形成一个完整的财务成本管理循环链条，最终才能帮助房地产企业实现全方位的财务成本管理。
房地产企业在发展中需要实现收支的整体平衡，只有实现收入能够很好的弥补支出，才能实现长期的资本积累。在发展过程中，房地产企业会受到外压和内压，外压的来源主要是市场竞争，从我国房地产行业的市场发展特点看，这个行业利润相对较多，所以参与的企业同样较多，形成一个激烈的市场竞争环境。行业丰厚的利润是吸引投资者的主要因素，造成房地产企业市场竞争异常激烈，投资者要想在激烈的市场中取得胜利，必须实现产品的低成本，采取全面的财务成本管理是保证房地产企业项目产品低成本的重要途径。
财务成本管理从指标角度分析比较复杂，因其涉及到的指标相对较多，指标本身也具有综合性特点，如何处理好综合性较强的财务管理成本指标是房地产企业必须解决的关键问题。房地产企业积极稳妥的开展财务成本管理工作，可以提高各方面的经济管理工作。具体体现为质量管理、技术管理、生产管理、劳动管理、物资管理等。企业实施财务成本管理工作，一方面可以帮助企业实现成本控制，提高经济效益；另一方面可以帮助企业提高其他方面的管理水平。
有待完善
随着经济社会的发展，房地产企业的规模越来越大。我国商品房交易市场不断改革和深化，房地产项目开发企业之间的竞争力逐渐增强。而成本是影响房地产企业经济效益的重要因素，如果房地产企业在项目实施过程中不能很好的进行成本管理，很难在激烈的市场环境下获取成功。
通过分析可以看出，房地产企业成本管理的意义是财务成本管理实现的首要问题。当前很多房地产企业没有真正在财务成本管理过程中实现全过程、全员、全方位、全要素的管理，有些房地产企业对财务成本管理的认识不够，认为财务成本管理的重点是在设计阶段，而忽视项目实施过程中的财务成本控制。还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备，只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。这些观点在房地产企业成本管理过程中都存在很大的问题，不能全方位、全要素的对企业成本进行控制。随着房地产企业发展速度的加快，房地产企业必须实现精细化的管理模式，才能适应行业发展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考虑。同时成本要素统计过程中要坚持全面性原则。房地产企业项目实施周期长，企业的成本与企业全体员工都存在紧密的关系，企业在财务成本管理过程中只有实现全面管理，才能保证成本管理的合理性、有效性。
我国房地产企业财务管理体系不健全、不完善是影响财务成本管理的重要问题，很多房地产企业没有建立与自身企业发展相适应的财务管理体系。财务成本管理一直处于粗放状态，无法满足现代企业发展的需要。部分企业在发展过程中建立一套相对完整的财务成本管理体系。但是在具体执行过程中形同虚设，没有从根本上发挥作用。房地产企业发展过程中各个岗位的职责设置不合理，导致企业员工出现干多干少一个样的状况、奖励惩罚不公的问题。如果房地产企业不能从根本上改变当前的财务成本管理方式，就会严重影响广大员工的积极性和创造性，对企业提高竞争力，实现全面发展是完全不利的，只有从根本上改变成本分配现状，才能完成房地产企业全面转轨、实现协调发展。
此外，当前所采取的成本管理措施和管理方法落后。从房地产企业传统财务成本管理的方法分析，主要是利用财务管理部门的财务决算报告为依据，按照此方法对财务成本进行核算具有时间的滞后性的缺点。即使核算过程中发现问题，但是项目已经实施，无法进行相关的弥补工作。没有及时进行事前预测和事中控制，因此在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。如果在财务账面上的成本出现失控状况，则无法挽回已经产生的损失。
修炼内功必修课
房地产企业在财务成本管理过程中应该树立系统管理意识，只有把企业财务成本管理看成是一个系统工程，才能从全局和整体角度出发，对企业进行全面成本管理。房地产企业成本管理必须坚持内容、方法、对象的全面性原则，针对企业不同的成本采取不同的财务成本管理策略和方法。随着社会经济的发展、市场经济的深化，房地产企业财务成本管理必须从市场竞争的实际出发，财务成本管理不仅要考虑物质成本，同样要考虑非物质成本。只有实现成本内容的扩展，才能完成房地产企业全面财务成本管理的目标。房地产企业所涉及到的成本主要有服务成本、产权成本、人力资源成本、环境成本等。针对如此多的成本只有采取科学、规范、合理的方法，才能保证管理的实效性。
成本管理不仅要依靠管理层的努力，更需要全体员工的积极配合。实施过程中可以成立专门的成本管理委员会，通过设立机构进行全面管理。企业成本控制过程中需要财务总监、预算经理、总工程师等全面参与，才能保证成本管理工作顺利开展。房地产企业成本管理过程中可以采取目标成本管理的方式，责任体系明确，才能垒面推进工作。对财务成本管理活动进行全面实时的跟踪，才能使各项工作取得圆满成功。房地产企业在财务成本控制管理过程中，可以根据本企业的实际状况建立监督考核机制和成本责任制，具体工作过程中，可以从工期、安全、质量等方面进行控制，把成本控制指标写入项目规划书。采取此种模式可以完善企业内部竞争机制，可以充分发挥资源优势，不断的搜集积累资料为全面推进成本管理策略奠定基础。通过定额编制的方法为企业制度成本策略，为控制成本实现利润创造条件。
一、房地产成本管理主要问题分析
1.取得土地使用权阶段。取得土地使用权是房地产开发的前提和基础，任何房地产项目的实施和开发都离不开土地，所以房地产项目的开发和建设与土地密不可分。取得土地使用权耗费的成本将直接影响着房地产企业在开发建设过程中的经济效益及其后续效益的取得。将成本管理工作扩展到房地产企业取得土地使用权的过程中，将其纳入到项目可行性研究和分析的进程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地产企业对开发前期成本进行调研和分析，帮助企业预测未来的经济效益，并将取得土地使用权的过程纳入到项目可信性研究中，综合进行投资的评审，让房地产开发企业又数据可以参考。企业成本管理人员应该时刻关注土地状况，做好预算工作，对成本信息进行及时更新，如果前期的调研和考察不足，那么势必会影响到后续项目的建设和开展。目前土地成本的调研大多是建立在原有资料的基础上的，难以发现隐含在土地成本中的内在信息，这样就对房地产投资的效益产生直接的影响。
2.设计和规划阶段。取得土地使用权阶段是房地产企业确定项目可行性的基础，而设计和规划阶段则是对这一阶段的顺延。企业需要全面制定施工计划，为房地产项目建成之后的目标客户群进行准确的定位，对房地产行业的发展趋势和方向进行深入的研究。在设计和规划阶段应该对取得土地使用权过程中确定的方案进行再一次的判断和分析，在信息更新的基础上进行优化和调整。在方案的再思考和再优化的过程中，后续工作的开展范围应该进行明确的划分。根据以往房地产企业的工作经验来看，取得土地使用权的成本对整个房地产开发方案的影响是最大的，再设计和规划阶段过程中为了进一步提升房地产产品的经济效益，要不断对初步的设计方案进行调整，降低产品成本和工程造价#将房地产开发管理转变为阶段性管理，严格控制投资过程，强化成本控制。成本管理和控制在设计和规划阶段能够有效降低变动性带来的影响，保证成本管理作用稳定发挥作用，设计和规划阶段在成本管理中作用显著。
3.成本超支现象严重。房地产成本管理面临的最严峻的问题就是普遍的成本超支现象。成本超支出现的原因是多样的，情况较为复杂，不能一概而论。房地产企业在对工程造价进行管理和控制的时候经常采取目标成本管理的方法进行管理，并以其作为控制投资建设的重要方法。当房地产设计和规划方案发生变化时就有可能出现成本超支现象。笔者在调查中发现严重的时候成本超支可以接近20％，轻微情况下成本超支也会达到5％。很多房地产企业随意变更设计和计划的方案，并没有考虑由此带来的成本超支风险，缺乏明确的认识。设计变更将导致施工设计的整体修改#对工程项目的开展具有整体性影响，造成了多数房地产企业成本控制停留在账面阶段，成本超支现象极其严重。
4.缺乏成本动态管理。房地产开发企业为了进行全面的成本管理就需要及时了解工程项目的执行状况，并且确定在项目执行的每一个阶段是否存在着成本超支的现象。成本超支将导致企业面临风险，这时候就要采取相应的成本管理措施进行完善和调整。但是房地产企业大多没有完善的动态成本管理系统，这样就不能及时定义发生问题的本质和根源，信息变更时也难以及时回应和反馈，导致了企业签订的工程项目很可能不能及时竣工，造成了房地产企业成本管理具有严重的滞后性特点。
二、完善房地产成本管理对策
1.强化调研工作。成本调研工作需要房地产开发企业各个部门和全体员工共同完成，在成本管理部门的主导下开展。项目设计和工程施工部门人员应该参与到成本管理方案的制定之中来，成本调研工作受到市场变化的直接影响，所以调研过程中应该关注产品的定位、目标客户、销售渠道等因素的影响。在成本调研过程中应该深入细致的调查市场经济效益和相应的技术指导，进行客观公正的评估。房地产开发企业应该将收集到的信息及时汇总，并由市场部门和成本管理部门及时对产品进行定位，完成对各部门之间成本信息的总体测算，使之成为房地产企业投资建设的重要数据参考。
2.制定多元方案。房地产企业开展工作的重要途径是进行方案的设计，方案的设计应该综合考虑其建设可行性和经济效益的增长两方面因素。多元成本管理能够有效推进设计方案的制定，多元设计方案需要交由专家进行综合对比和评价，保证设计方案具有实用性和可行性。以限额设计为例，住宅楼层在33层的话，那么每平米的建设成本都要控制在一定的标准值之内。设计方案人员应该按照这个原则和底线进行设计，不能突破这个标准值。设计方案如果经济合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比较不同方案的基础上选择创新性较强、品种较好的方案。只有在设计方案实现经济成本的情况下，房地产成本管理水平才能进一步提升。
3.控制成本差异。房地产开发企业在项目设计和实施过程中通常会发生设计变更的情况，这会增加成本管理的难度。面对这种情况，企业需要采取不同的措施进行完善。房地产企业变更项目设计方案时比较常见的，所以我们应该对在设计过程中出现的问题进行及时的说明和补充，并根据市场情况来确定统一标准，统一的标准是根据项目的品质来实现。成本增加还主要受到项目现场施工的影响和组织结构的影响。房地产企业成本管理过程中应该确认各个方面，针对不同的情况采取不同的完善措施。
1 成本管理的内涵
成本管理是房地产项目管理的重要组成部分，它是通过一系列方法对企业生产经营过程中发生的成本、费用进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等，以达到降低成本，提高经济效益的先进的管理方法，是增强企业市场竞争力，保证企业稳定、持续、健康发展的有效途径。但目前国内多数房地产企业的成本管理工作不规范，成本管理与运作过程不合理，容易产生成本超预算、工程质量不合格以及工程超期等众多问题，这些在成本管理中存在的诸多问题使企业不能达到预期的社会与经济效益。
2 房地产企业对成本进行管控的原因
就目前情况看，房地产企业面临着一定的不利因素，正是由于这些不利因素，致使企业不得不以成本费用为出发点，来提升自身的经济效益和社会效益，最终提升自己的综合竞争力。这些因素主要表现在以下几个方面：
2.1房地产企业成本管理体系不完善
现今，房地产企业在自身的成本管理控制工作方面已经取得了一定的成绩，部分企业已经意识到战略规划对控制企业成本、提高经济效益的重要性，也逐步将其融合与实践到自身的成本管理控制中来。但是其成本管理仍处于粗放状态，在实际执行过程中形同虚设，无法将科学的合理的成本管理控制体系积极的应用到实际工作中。与此同时，企业无法制定出配套的完善的奖惩措施，一些房地产企业因为各部门岗位职责权利的不相对应，出现了干多干少一个样，干好干坏一个样的局面，即使兑现了也是受奖的不公，受罚的不服的局面。这种做法，不仅严重挫伤有关人员的积极性，更给今后的成本管理工作带来不可估量的损失。
2.2未能对房地产项目全寿命周期进行成本管理
房地产寿命周期是指房地产项目从创意到建设，直至竣工交付及售后服务等所涉及的全部时间。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要将成本控制观念贯穿在项目的全寿命周期，从各个方面出发，建立系统的全局的发展观。当前很多房地产企业在成本管理中只重视建设期的成本，而忽视了房地产项目寿命周期成本管理。这不仅关系到建设期成本，还关系到房地产项目运行拆除阶段和竣工等各个阶段的成本。
2.3项目成本管理落后，成本管理难度大
传统的房地产企业成本管理中存在成本预测滞后，很多企业没有按照国际通行做法，在投标报价阶段完成前先完成投标项目的成本测算。很多房地产项目在投标阶段直接计算项目投标价格，没有将目标成本进一步分解到企业各部门、各项目以及实施各环节，没有形成明确的成本目标，成本管理控制缺乏具体的实施举措，一旦反映在财务账面上将造成成本失控，无法挽回。同时房地产企业的项目成本计划缺乏编制基础。技术人员不参与成本计划的编制，编制的施工组织和人员设计时只考虑技术上的可行性，不考虑经济上的合理性。施工企业不能及时将已完成工作量所耗费的实际成本与计划成本进行对比，致使在成本计划控制的角度实际成本运行工作与成本计划不吻合，产生成本偏差，重则造成企业亏损。
3 房地产企业进行成本管理的措施
3.1加强企业成本管理的意识，注重投资决策阶段的成本管理
在房地产开发项目投资开发决策之前，为避免主观决策和盲目建设带来的经济损失和不良后果，企业应做好项目可行性研究工作。认真分析各种因素，做好项目的成本费用估算、投资及效益的测算，了解金融环境、税收环境及其影响，做好投资风险的评估并制定相应的对策，对建设项目进行综合评价。企业决策的好坏与优劣将直接影响整个成本控制。
3.2建立健全成本管理组织和控制体系
房地产开发企业应根据企业的自身发展所处的阶段建立相应的成本组织构架及运营模式，在组织结构的设计上尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，尽量减少组织构架，减少管理层级，提升管理的绩效。企业应根据自身情况，合理选择经营模式。当企业处于单项项目开发阶段时，公司从成本管理角度考虑应采用职能制运营模式；当企业处于同城多项目开发阶段时，可灵活采用矩阵制运营模式，以提高管理绩效；当企业在异地开发项目时，可采用项目公司制运营模式，成立项目法人，组建项目公司，按分公司组织构架方式组建，同时成本管理组织构架应按企业的发展相应阶段设立。
3.3加强成本管理与现场控制，减少多余成本产生
房地产开发企业应建立规范的成本控制流程。项目运作中确立投资预算、概算、施工图预算三者间的动态协调控制方法。正确、合理选择工程造价的计价方法和合同计价方式，加强工程变更和签证的管理。规范操作，严格管理，保证变更和签证的及时性和有效性，建立工程量签证或经济费用签证实施会签制度，同时建立限额签证制度，工程变更确保按照审查论证程序进行。在项目开发进程中与成本控制有效地结合起来，保障成本管理工作的顺利实施。
总之，成本管理是一项系统的复杂的工作，牵一发而动全身。为改善房地产企业的成本管理，在机构、人员、流程、工具、手段等多方面也必须做出适应性的调整，以提升成本管理水平。房地产企业的成本管理是全成员性、全过程性的管理，企业需要建立完善的成本管理体系，同时加强实施过程的成本监督和分析，并及时反馈。这样能为企业营销策略的制定和调整提供依据，使企业获取更大的经济效益。
参考文献：
[1]高志伟.房地产开发成本管理研究[J].现代商贸工业，2010（21）.
[2]史映旗.谈房地产开发企业成本管理[J].时代经贸，2008（09）.
[3]陈雷鸣.房地产项目成本管理问题研究[J].中国电力教育，2010
[4]李纯.房地产企业成本管理存在的问题及对策分析[J].现代商业，2008.
一、房地产成本管理的内容
房地产开发成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。其所涉及的基本内容主要包括以下几个方面:
(一)土地费用及建安成本
土地费用作为房地产开发成本中最主要的成本支出之一,主要包括土地出让金以及与此相关的税费、拆迁补偿费用等,同时其也是评价房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。在保证房地产开发项目安全与质量的前提下,控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。
(二)基础及配套设施费用
主要包括水、电、燃气、通讯、道路、绿化以及与小区建设相配套的停车、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑设施。
(三)管理成本及其他不可预见成本
针对房地产开发行业建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,对于大多数开发企业来说,仅依靠自由资金来解决资金需求是远远不够的,此时就需要通过借贷来满足资金需要,从而产生较大的资金成本。因此,选择正确的融资方式、准确核算融资费用就成为计算开发成本的关键。任何一项品牌的成功推广都离不开广告宣传,路牌广告牌、报纸杂志、网络平台、电视广告费用的支出都构成了房地产行业重要的营销成本。施工环境的不确定性、施工变更的不确定性还会导致房地产经营运行过程中产生诸多不可预见的成本。如何加强相对可控成本的核算,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到至关重要的作用。
二、房地产企业成本管理中存在的问题
市场经济的发展促进了房地产企业规模的扩大,同时随着商品房交易市场化不断深化,房地产企业之间的竞争也日趋激烈,而作为影响房地产企业经济效益的重要因素—成本,却没有得到众多房地产企业的足够重视。在现行的房地产企业成本管理上主要存在以下几个方面的问题:
(一)企业内部成本管理制度不完善
许多房地产企业缺乏完善的成本管理制度体系,成本管理处于粗放状态,即使有部分企业建立了成本管理制度,但在实际执行过程中却往往形同虚设,责权利不相对应,没有真正落实到公司规章制度及日常工作管理之中,达不到成本管理目标。
(二)成本管理意识上存在误区
目前大部分房地产企业还没有实行“全员、全过程、全要素、全方位”的全面成本管理,成本管理意识缺失。房地产行业正在进入精细化管理的时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,因此任何微小的成本要素都应该纳入成本管理范围。
(三)成本管理方法落后
房地产企业的成本管理主要分为事前管理、事中管理以及事后管理,传统的房地产企业只注重事中、事后管理,而忽视了创造价值最大的事前管理;另外,过程控制在企业成本控制中相对缺乏,这与现代房地产企业管理要求存在很大距离。
三、房地产企业成本管理的对策分析
(一)完善成本管理组织和控制体系
房地产企业应健全成本管理制度,组建成本管理组织,加强认识,落实责任,配备精良而优秀的技术管理干部和人员,组织其学习和培训,提高内部的整体素质,使成本管理工作走向科学化、规范化的管理模式。
具体来说,首先企业应建立一套完善的成本管理体系,明确各部门各阶段的成本管理任务。其次将内部成本管理制度落实到公司规章制度及日常工作管理之中,对各部门、岗位的人、财、物耗费实施量化标准进行考核,根据执行情况实行与之相匹配的奖罚措施,通过与各自经济利益挂钩,达到对各部门、各岗位管理控制的目的。第三在成本管理的执行过程中应不断总结、修订,使之更适应企业的成本管理目标。
(二)加强全员成本管理意识,对开发的项目实行全过程成本控制
房地产开发企业的成本管理,不能仅依赖于决策管理层,还需要每个部门、每个员工有清晰的认识,应使所有员工共同努力,树立员工的主人翁意识。房地产开发成本管理是一个系统工程,贯穿于开发项目始终,其主要有以下几个阶段:
1、项目策划和决策阶段
在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。做好市场调研工作,在充分了解市场环境、市场需求的前提下,编制投资估算形成初步的成本计划,并在此基础上进行项目成本分析、项目风险分析。
2、规划设计阶段成本控制
项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短,而且也影响项目的使用价值和投资效益,因而项目规划设计阶段是进行质量管理与成本管理最为重要的环节。一方面设计方案应实行招投标方式,选择规定功能下的低价标,在保证建筑结构安全、美观和功能要求的基础上,将工程造价作为设计方案评标的首要条件。另一方面应采用限额设计方式以保证有效的成本管理。
3、施工阶段成本控制
(1)施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标,选择报价合理、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位。同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。
(2)施工现场签证的管理。 现场签证主要指房地产企业与承包签订工程合同后,由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更,是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限,避免结算时发生互相推诿的现象;其次应加强合同管理,避免、减少和规范现场签证;第三应加强现场签证时效性,避免签证久拖不决,为结算带来麻烦。
(3)设计变更管理。 设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的,所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一;另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的,应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性,以更好的控制设计变更数量,从而达到控制工期和造价的目的。
4、竣工结算阶段
一、房地产成本管理的内容
房地产开发成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。其所涉及的基本内容主要包括以下几个方面:
(一)土地费用及建安成本
土地费用作为房地产开发成本中最主要的成本支出之一,主要包括土地出让金以及与此相关的税费、拆迁补偿费用等,同时其也是评价房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。在保证房地产开发项目安全与质量的前提下,控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。
(二)基础及配套设施费用
主要包括水、电、燃气、通讯、道路、绿化以及与小区建设相配套的停车、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑设施。
(三)管理成本及其他不可预见成本
针对房地产开发行业建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,对于大多数开发企业来说,仅依靠自由资金来解决资金需求是远远不够的,此时就需要通过借贷来满足资金需要,从而产生较大的资金成本。因此,选择正确的融资方式、准确核算融资费用就成为计算开发成本的关键。任何一项品牌的成功推广都离不开广告宣传,路牌广告牌、报纸杂志、网络平台、电视广告费用的支出都构成了房地产行业重要的营销成本。施工环境的不确定性、施工变更的不确定性还会导致房地产经营运行过程中产生诸多不可预见的成本。如何加强相对可控成本的核算,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到至关重要的作用。
二、房地产企业成本管理中存在的问题
市场经济的发展促进了房地产企业规模的扩大,同时随着商品房交易市场化不断深化,房地产企业之间的竞争也日趋激烈,而作为影响房地产企业经济效益的重要因素—成本,却没有得到众多房地产企业的足够重视。在现行的房地产企业成本管理上主要存在以下几个方面的问题:
(一)企业内部成本管理制度不完善
许多房地产企业缺乏完善的成本管理制度体系,成本管理处于粗放状态,即使有部分企业建立了成本管理制度,但在实际执行过程中却往往形同虚设,责权利不相对应,没有真正落实到公司规章制度及日常工作管理之中,达不到成本管理目标。
(二)成本管理意识上存在误区
目前大部分房地产企业还没有实行“全员、全过程、全要素、全方位”的全面成本管理,成本管理意识缺失。房地产行业正在进入精细化管理的时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,因此任何微小的成本要素都应该纳入成本管理范围。
(三)成本管理方法落后
房地产企业的成本管理主要分为事前管理、事中管理以及事后管理,传统的房地产企业只注重事中、事后管理,而忽视了创造价值最大的事前管理;另外,过程控制在企业成本控制中相对缺乏,这与现代房地产企业管理要求存在很大距离。
三、房地产企业成本管理的对策分析
(一)完善成本管理组织和控制体系
房地产企业应健全成本管理制度,组建成本管理组织,加强认识,落实责任,配备精良而优秀的技术管理干部和人员,组织其学习和培训,提高内部的整体素质,使成本管理工作走向科学化、规范化的管理模式。
具体来说,首先企业应建立一套完善的成本管理体系,明确各部门各阶段的成本管理任务。其次将内部成本管理制度落实到公司规章制度及日常工作管理之中,对各部门、岗位的人、财、物耗费实施量化标准进行考核,根据执行情况实行与之相匹配的奖罚措施,通过与各自经济利益挂钩,达到对各部门、各岗位管理控制的目的。第三在成本管理的执行过程中应不断总结、修订,使之更适应企业的成本管理目标。
(二)加强全员成本管理意识,对开发的项目实行全过程成本控制
房地产开发企业的成本管理,不能仅依赖于决策管理层,还需要每个部门、每个员工有清晰的认识,应使所有员工共同努力,树立员工的主人翁意识。房地产开发成本管理是一个系统工程,贯穿于开发项目始终,其主要有以下几个阶段:
1、项目策划和决策阶段
在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。做好市场调研工作,在充分了解市场环境、市场需求的前提下,编制投资估算形成初步的成本计划,并在此基础上进行项目成本分析、项目风险分析。
2、规划设计阶段成本控制
项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短,而且也影响项目的使用价值和投资效益,因而项目规划设计阶段是进行质量管理与成本管理最为重要的环节。一方面设计方案应实行招投标方式,选择规定功能下的低价标,在保证建筑结构安全、美观和功能要求的基础上,将工程造价作为设计方案评标的首要条件。另一方面应采用限额设计方式以保证有效的成本管理。
3、施工阶段成本控制
(1)施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标,选择报价合理 、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位。同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。
(2)施工现场签证的管理。 现场签证主要指房地产企业与承包签订工程合同后,由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更,是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限,避免结算时发生互相推诿的现象;其次应加强合同管理,避免、减少和规范现场签证;第三应加强现场签证时效性,避免签证久拖不决,为结算带来麻烦。
(3)设计变更管理。 设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的,所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一;另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的,应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性,以更好的控制设计变更数量,从而达到控制工期和造价的目的。
4、竣工结算阶段
关键词：房地产；工程项目；成本管理
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产企业原来的粗放型项目经营管理模式存在着潜在的风险。房地产企业的经营离不开三个要素，即土地、建筑物和房地的统一体，房地产企业的发展同时带动着第二、第三产业的发展，是推动国民经济发展的支柱型产业[1]。近几年，国家相关政策的出台使得可开发土地资源在不停地缩减，加上建筑原材料、人工使用等费用的上涨，地产企业在运作中面临着严峻的形势。在这种状况下，研究如何进行项目开发成本控制和管理，保证企业在持续的激烈竞争下获得行之有效的经济效益，已成为房地产企业生存发展的重要途径。
1、房地产企业在成本管理方面存在的问题
项目的成本管理是企业的核心竞争力的真正体现，现代项目的成本管理和控制优先思考的是如何通过工程管理，以最低的资源消耗来完成项目的全部活动。当前，房地产企业由于其开发周期长，又属于资金密集型产业，在项目成本管理方面存在着很大的不足。
1.1 工程项目立项环节成本管理不完善
“凡事预则立，不预则废”。房地产企业的项目从设计、建造和完善三个步骤是环环相连的，这些元素共同构成了企业总的投资成本和经济效益。房地产企业所实现的成本管理是在整个项目建设进程中对整个过程的管理[2]，地产企业要想做好项目的成本管理和控制，就必须实现拟定好项目的成本计划，然而多数企业只重视对生产过程中成本的管控，大多忽视了项目生产前的研发成本管理和材料供应变化造成的附加成本。
1.2 对项目成本管理的认识不足、缺少系统性的管理
从某种程度来说，大多数房地产企业在项目开发进程中过多的注意开发规模的大小而忽略了开发所产生的实际经济效益。由于没有形成完善的成本管理体系和制度，项目成本计划的制定习惯于采用传统的思维模式来看待当前面临的问题，形成注重规模大小、忽视经济效益，重视短期利益、忽视长远规划，重视建设过程、轻视管理决策的恶性循环当中。
1.3 成本过程的管理权责混乱、管控不科学性
部分企业在项目建设过程中缺乏行之有效的管理责任制度，只注重追求开发过程的任务目标而不顾项目的经济效益指标，忽视了决策为管理经营服务的真正内涵。或者对已制定的成本管理体系不予置理、管理比较松散，项目成本的核算不能定期实行，忽视了项目建设的动态变化过程，造成企业的成本增加。
1.4 缺乏行之有效的监督和奖励机制
目前，部分房地产企业的权责分工不相对应，成本管理制度形同虚设，缺少有效的监督和激励措施，赏罚不够分明，挫伤管理人员的积极性。另外，在成本管理体系的执行中，存在暗箱操作的现象，管理制度不能得到落实，对成本管理制度的执行过程缺乏有效的监督。
2、工程项目建设降低成本管理的方法和对策
随着房地产建设市场建设的逐步完善，地产界也越来越重视降低项目成本的管理方法，以期达到提高企业经营效益。结合我国目前房地产市场的成本管理现状，运用成本管理和控制理论，提出了成本管理以下几个方面的对策：
2.1 加强项目设计初期成本管理
工程项目的初期设计是进行项目建设的源头，一份高质量的设计方案不仅可以降低房地产企业的项目成本管理、取得良好的经济效益，还可取得较好的社会效益。首先，企业可采用招标竞选的方式，通过对比各个方案的优劣性，将设计中的优点合理组合来实现方案的优化设计。其次，在满足项目总体要求的情况下，对项目的设计实行科学的限额控制。最后，合理使用价值工程优化原理，对设计方案和图纸的设计进行核对，以期提高工程设计的完美性，避免因工程项目的设计缺陷给整个项目建设带来不可估量的损失。
2.2 结合现代管理体系，加强施工阶段成本管控
在项目施工建设阶段，企业面临着大量的现场问题，甚至是变更设计方案等重大问题。建立现代企业管理体系是适应现代社会经济化的结果，是实现经济社会可持续发展的必然产物，是房地产企业走向成熟的必然选择。在项目施工阶段，可根据场情况及时对存在的成本管理问题进行纠正，制定非约束性措施，以期降低成本管理。而对于企业下达的针对性措施要制定严格的约束性措施，实现成本控制的量化。因此，在项目建设阶段，制定约束性措施和非约束性手段相结合是很有必要的。
2.3 目标责权惩罚与激励相结合的管理制度
制定一套科学的惩罚与激励制度可以提高管理人员的积极性，从而增强企业竞争力。这种责权惩罚与激励相结合的管理体系，一方面使得管理人员积极地为自己的本职工作努力；另一方面，在做好本职工作的同时还可以获得企业的奖励，为房地产企业在当前的竞争条件下积蓄力量。
2.4 加强资金管理、构建完善的房地产财务管理制度
结合现代企业管理制度，加强房地产企业的财务管理体系，为企业实现发展目标做好资金保证。对企业的财务管理部门分工明确、细化管理，制定科学的财务管理体系，定期进行核对，加强内部审计工作，及时发现财务问题。积极为企业的经营管理层提出对策，作出客观评价。此外，房地产企业属于资金密集型产业，应注意加强资金的筹措管理，缩短资金流程、加快资金周转力度，为企业的投资建设提供保障。
3、结束语
房地产企业的成本管理是企业提高核心竞争力，适应市场发展趋势、实现企业经济可持续发展的根本途径。本文针对我国目前房地产企业在项目成本管理和控制方面存在的问题，分别从加强项目设计初期成本管理、加强施工阶段成本管控、建立目标责权惩罚与激励相结合的管理制度以及加强资金管理、构建完善的房地产财务管理制度等四个方面为切入点，探讨了房地产企业降低工程项目成本管理的方法和对策。
参考文献
