【关键词】房地产业技术制度创新
一、房地产业的问题可以看作是一个发展问题
当前,在中国房地产业发展过程中出现的各种问题,成为社会议论的焦点和热点。目前评论主要聚焦于房地产业发展中明显的周期波动、供需的尖锐矛盾以及房价居高不下导致的民生思考和经济发展思考,分别从房地产业的产业经济属性、资本品属性和(准)公共物品属性等出发,对房地产业的相关发展规律进行了研究,可谓切中肯綮,相关文献不需赘述。
尽管房地产业具有诸多属性,但它首先是一个以满足消费者居住和其他生产运营用途为目标的产业,它的其他属性从属于这一属性,且受这一本质属性的影响和制约,无论是投资需求还是其准公共性,都以产业本身能提供的功能为依归(试想,如果房地产业本身没有足够能力建设符合需求的物业,其他一切都是空谈)。而且,目前房地产业所出现的各种问题,无论是民生问题还是产业波动问题,都与其自身产业发展程度有关。我们固然可以说,房地产暴利现象、供求结构性矛盾现象等与城市化进程、金融市场的不完善、土地政策的不规范有关,但仔细分析,都与我国房地产业自身发展很不成熟相关。
相关分析说明,当前房地产业内部的技术创新能力、盈利能力、抗风险能力、产业组织结构等都处于初级阶段(陈淮等,《地产中国》,2008,序7-8页)。我国的房地产业自二十世纪90年代算起的话也不过近20年,在相关市场制度上更残留着计划经济的痕迹,与欧美发达国家的成熟产业具有很大的距离。如果把近几年的房地产业调控看成是一种产业发展过程中的自然洗礼的话,我们才刚刚经历,而别人已经经历多次,并从中演化出各种成熟的制度以及技术。譬如房地产投资信托基金(REITs),譬如多重上市服务系统(MLS),譬如住宅产业化的推广,譬如住房保障制度的完善(如住房合作社和住房储蓄体系),等等。以上这些制度和技术的形成,使得这些成熟国家的房地产业比较好地完成了产业功能,在发展中没有引起较大的问题。由于中国房地产业缺乏相应技术和制度,在面临一些尖锐矛盾,如人民日益增长的住房需求和不足的供给能力的矛盾时,必然会造成市场行为的扭曲和失衡。
因此,本文把目前出现的各种问题本质上看成是一个产业发展问题。也就是说,首先把房地产业视为一组特定的技术和制度结合体,以更好地满足消费者居住和其他房屋用途为产业目标。至于投资品属性和准公共品属性等问题,与完成这一目标的能力有关。如果房地产业自身发展不够,满足合意住房需求的能力不足,就更会造成产品稀缺性,由此提升其金融属性(投资品)并加剧民生问题。至于当前重点关注的那些问题,则属于产业发展中的特殊发展阶段,与当前中国处于转型时期和大规模城市化的阶段特点有关。房地产业本身的技术创新能力、抗风险能力、以及产业相关配套制度不完善,这一系列不足都在这一阶段被放大出来,成为社会焦点。
二、房地产业发展的特殊性
与一般产业类似,房地产业的产业发展进程也呈现了规模化、专业化、品牌化等特征。即通过市场竞争,某些优秀企业市场占有率扩大,规模递增。而扩大的市场规模也会促进专业化分工,某些产业环节独立出来,为市场提供专门化服务,如各类设计事务所、专业营销公司、物业管理企业等独立出来,专门从事产业环节上的某一块。
房地产业发展的特别之处在于:一是房地产业资本需求量巨大,资本是其发展的关键要素。要实现产业能力升级,必须有效解决资本需求问题,这是房地产业发展过程中面临的第一个问题。二是房地产品供给和需求上的区域性,区域性决定了企业发展受到地域限制,无法充分利用规模化和专业化的优势。要促进产业发展,关键问题在于如何提高房地产业的流动性,在供给和需求层面寻找突破区域性的方法和途径。三是房地产品的稀缺性问题,这种稀缺性部分是由其区域性带来的,房地产品无法自由流动,而需求是自由流动的,这种配置会造成局部供给不足,引发局部价格上涨。这一性质导致它成为投资品,引发局部泡沫,这必然给产业的发展带来影响。从另一方面来说,房地产品成为投资品的本质跟土地的资源有限性有关,资源有限,而在此基础上附着的需求随着经济的增长而增长,这就具备了投资性质并被作为投机目标。后者是稀缺性产生的源头,而前者导致的房地产品的差别化更加剧了这种稀缺性,并且是稀缺性的具体表现(往往表现为某些城市、某些区域的稀缺性更加明显)。四是房地产品与土地的关系,土地是房地产业不可或缺的资源,而土地具有公共性,满足人民居住需求是政府的公共政策目标,这决定了房地产业的发展受到政府政策的特别影响。要使得房地产业能够健康发展,必须提出一套有效的方法,解决产业发展风险,包括住房保险问题、住房保障问题、风险分担问题等。这些问题不解决,房地产业的发展就会直接受到非市场因素的影响,成为社会性问题。
三、房地产业发展阶段和相关制度创新
关于房地产业的发展阶段,不同国家有自己的发展历程。美国印第安纳大学商学院房地产研究中心主任Jeffrey Fisher教授认为可以把美国商业房地产市场发展划分为六个阶段:区域市场阶段、区域投资者阶段;房地产投资辛迪加阶段;房地产投资基金阶段;商业房地产贷款证券化阶段;房地产投资国际化阶段;衍生房地产相关产品阶段。这一划分侧重从美国房地产业发展阶段中的一些关键事件出发,分别以产业组织、融资手段、风险分担手段和一系列的金融创新为标志。在其背后,则是美国房地产保险制度、监管制度和住房保障制度的完善,如政府成立专门的机构来实施抵押贷款证券化、政府参与建造一定的经济适用住房、实施公平住房政策等。
在日本,采取了独特的住宅金融公库模式,向普通居民提供长期低息的住宅资金为推动房地产业的发展起到了很大作用。日本的产业组织结构则是把产品开发、生产、销售看成是一个整体,以谋求提高产品的质量和生产效率,缩短交货期,并率先推行住宅产业化,大大降低成本、提高劳动生产率。
在英国,则推行了较多的房地产证券化举措,如单一资产房地产公司、单一房地产所有权信托、房地产收益凭证计划等,通过一系列创新提高了房地产品的流动性,大大提高了融资效率,促进了房地产业的发展。
结合其他相关资料的分析,如Porter(2003)、Hu Dapeng、Pennington-Cross、Anthony(2001)等关于房地产业演变的研究,可以大致归纳房地产业的发展进程:经过市场竞争,获得品牌优势;通过资金、品牌运作等实现规模化;突破区域限制,提高流动性,产业组织更优化;更充分的专业化分工和产业化运作;机构化,证券化,使资金获得更容易、更低成本,且分散风险;建立更完善的保障体系。最后,形成了一个比较成熟的房地产业。
四、成熟的房地产业特征:技术和制度
1、房地产业经营的规模化、专业化程度高
譬如,美国房地产业分工明确,有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务机构等。土地开发商负责土地开发,地块划分商负责地块的规划设计,中介经纪商负责市场销售策划,保险机构负担灾害风险、抵押信用风险,抵押服务机构则负责抵押贷款的后续管理。高度的专业化分工使每一市场参与者都具有丰富的相关专业经验和知识,而且实力雄厚(这也是专业化分工的结果),由此也促进了房地产管理和服务具有较高的效率。在美国,房地产投资高度专业化,如大型商业中心,一般都是由大型房地产公司或基金开发并持有产权,然后由商家租赁经营。至于工业地产方面,也比较多的借鉴项目开发中常用的BOT模式。另外,美国绝大多数的房地产的转让、抵押、租赁等都是通过中介服务公司实现的,这也正体现了美国房地产业成熟化、市场化。目前,美国绝大多数房地产买卖业务通过网络进行,尤其是MLS(多重上市服务系统)的完善和推广,在美国、加拿大等都已形成全国性的MLS,几乎所有的房地产经纪人员都已加入了这一网络。在住房建设方面,诸多住宅智能化技术已广泛普及。比尔・盖茨的豪宅广泛应用智能化技术实质上体现了美国房地产建设理念的一个潮流。
2、房地产证券化程度高
房地产证券化即是把房地产投资的主体从单一个体分散到证券市场,通过证券市场来筹集资金、分担风险。这大大提高了筹资效率,也降低了行业发展风险。这方面主要的工具有REITs等。房地产投资信托基金(REITs)的构想来自于共同基金(Mutual Fund),REITs的投资人覆盖了机构投资人(特别是社保基金、退休基金、养老基金和企业年金)与小额投资人(广泛参与市场的中小投资者)。投资人之所以会选择REITs,是因为REITs的高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。2004年12月的统计,美国国家房地产投资信托基金协会(NAREIT)的综合REITs指数总回报率,在一年、三年、五年、十年、十五年和三十年的周期中都超过了标准普尔500指数、NASDAQ综合指数和道琼斯工业平均指数。这种证券化降低了投资风险,为房地产业的发展带来了丰富的低成本资金,促进了整个产业的发展。顺便要说明的是,当前正在延伸发展的次贷危机体现的是金融过度自由化的弊端,而房地产信贷只是被作为了一种媒质。没有房地产,金融衍生工具越来越脱媒和缺乏监管也会在其他领域掀起危机,只是由于房地产品的广泛性以及标的额大而造成了重大的影响。
3、房地产保险制度健全
保险业在美国房地产发展过程中扮演着重要角色,是房地产市场健康发展的保证,房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、产权保险等。健全的保险制度分散了房地产投资风险,使房地产投资、买卖、抵押等安全可靠,房地产成为一项收益稳定、风险有保障的投资工具,这也促进了房地产业的发展。与我国的情况对比可以发现,譬如四川大地震后,诸多由于抵押、或者交易方面的风险、造成了很多纠纷。而在这些领域发展落后的现状也会影响到人们的预期,不利于人们购买房地产作长期投资,而单一的将收益到出售溢价上,使得整体风险过大。从长期来看,对产业发展的危害很大。
4、社会保障制度完善、成熟
成熟的房地产市场已发展出一套成熟、完善的社会保障制度,如新加坡的公屋制度、德国的社会福利房、住房合作社和住房储蓄体系、和我国香港的保障性住房供应体系等,都比较好了履行了社会保障职能,促进了房地产业的健康稳定发展。
(注:本文受教育部人文社会科学研究课题“基于技术和市场特征的产业组织演化和产业政策研究”基金资助,项目编号:06JC790015。)
【参考文献】
[1] 陈淮等:地产中国:引导我国房地产业健康发展研究[M].企业管理出版社,2008.
[2] 张永岳等:国际房地产概论[M].上海人民出版社,2004.
[3] 王阿忠:中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].中国社会科学出版社,2007.
关键词:DEA;技术创新;效率评价
中图分类号:F293.3文献标识码:A
在竞争激烈的房地产市场中,一些精明的房地产商发现,有效的技术创新战略,可以提高企业的竞争优势,获得更多的经济效益。由于技术创新是一项具有风险的活动,一些不成熟或不适宜的创新手段在给楼盘开发造成损失的同时,也给企业带来巨大的负面效果。因此,有效的技术创新效率评价对房地产商做出正确的决策具有重大意义。
目前,对技术创新效率问题的评价很多,但大部分集中在国家或产业的角度来实施,从企业的角度对房地产企业技术创新效率的综合评价至今还很少有人研究。企业技术创新效率的评价方法中最常用的有两种:一是单一指标的投入产出评价,一般用比较简单的算术比例法;二是对多投入和多产出指标采用的评价方法,如随机前沿分析(SFA)法、数据包络分析(DEA)法等。由于数据包络分析方法是评价具有多投入和多产出决策单元的一种较好的方法,本文基于此,通过数据包络分析的方法对我国10家大型房地产企业进行了评价,并且从DEA有效性、规模收益情况和投入产出冗余三方面做出合理的分析。
一、房地产企业技术创新效率评价指标体系的建立
在对技术创新能力的讨论中,大部分文献认识趋于一致,认为技术创新能力由6个方面构成:创新资源投入能力、创新决策与管理能力、创新倾向、研究开发能力、产品制造能力、市场营销能力,个别文献认为应该包括财务能力。而创新大师熊彼特赋予了技术创新特定的含义:技术创新是指技术发明的第一次商业化运用。技术创新强调的是首创行为,而不是模仿行为;是商业化营销行为,而不是技术行为。
对技术创新能力的评价,涉及面广、考察的范围大、评价指标多而复杂。影响技术创新能力的因素既有定量指标也有定性指标,因此选取能合理量化定性指标的评价方法也很重要。在一些文献中还有将技术创新指标体系按表1分类。(表1)
目前,相关领域研究的指标选取多是针对高科技型企业的技术创新指标,对房地产企业,大多学者都把其归入到劳动密集型企业中。笔者认为,这是一种观念的误区,作为资金、技术、劳动高度密集的房地产行业,已经成为国民经济的重要组成部分。我们需要在对其认识上提高到一个理论的高度。而技术创新这个概念,不单单指纯技术,它也包括一种观念、管理方法等软科学的东西。所以,我们在相关领域研究时一定要把握住大的方向。针对房地产这个特定的行业,我们选取了以下四个输入性指标和两个输出性指标,具体指标如表2所示。(表2)
二、模型的建立
1、C2R模型。假设有n个生产决策单元DMUj(j=1,2,…,n),每个DMU都有m项输入Xj=(X1j,X2j,…,Xmj)T,s项输出Yj=(Y1j,Y2j,…Ysj)T,则第j0个DMU的效率评估模型为:
min TY
s.t TXj-TYj≥0
TX0=1
TX0≥・eT,T≥・eT
其中:(X0,Y0)为DMUj0的输入输出,ε为非阿基米德无穷小,e为元素s维向量。其对偶问题为:
min[-(eTs-+eTs+)]
s.t.X+S-=X
Y-S+=Y
≥0,j=1,…,n
S-≥0,S+≥0
该DMU模型是生产可能集T=[(X,Y]|产出Y可由投入X生产出来,满足以下公理性假设:凸性、锥性、无效性和最小性。
2、B2C模型。生产可能集的锥性假设有时是不现实的,或是不合理的,因此去掉该项假设。当生产可能集T只是满足凸性(加入条件∑=1)、无效性和最小性时,便可得到满足规模收益可变的B2C模型:
min[-(eTs-+eTs+)]
s.t.X+S-=X
Y-S+=Y
=1
S-≥0,S+≥0
≥0,j=1,…,n
这种模型单纯评价DMU的技术有效性。其对偶形式为:
max (TY0-u0)
s.t TYj-TXj-0≥0
TX0=1
≥,≥,u0E1,j=1,2,…,n
式中:u0为规模收益指示量。问题最优解中=0*则(1)u0*0,规模收益递减。
三、实证研究
根据上述模型和选取的指标,我们选取国内10家大型房地产企业作为评价对象,各个指标基础数据来自CCER中国经济金融数据库、中国房地产统计年鉴、万方企业数据,拟评价2008年这10家企业技术创新效率。利用Lingo软件进行求解,得到结果如表3所示。(表3)
模型结果表明:DEA有效的企业只有万科和招商局地产两家,其余8家房地产企业技术创新效率偏低,所选企业当中DEA有效率只有1/5,这是一个相当小的比例。可见,我国众多房地产企业的技术创新效率是普遍较低,行业内企业之间的实力相差悬殊。
根据模型解的运算,处于DEA无效的8家房地产企业都存在人力、财力、物力投入冗余现象。深圳中航、保利、天津房地产发展都在技术创新资金投入、管理成本和产品营销成本上可以削减。此外,天津房地产和中房置业都在净资产的增长方面有严重的不足现象。可以通过提高住宅产品的质量,减少管理成本和营销来保证企业技术创新活动的有效性。此外,从各房地产企业的规模收益情况来看,所选企业都处于规模收益不变状态。由于所选企业都是国内大型房地产企业,它们的发展水平在国内众多企业中处于领先水平,出现这种情况是属正常。
四、对策与建议
通过DEA模型建立与测度,在对测度结果分析的基础上,对如何提高国内房地产企业技术创新有效性提出如下建议:
1、整体来看,提高房地产企业的技术创新效率势在必行。国内房地产企业技术创新效率普遍低下。在欧美发达国家,房地产业经济增长的43%来自技术创新的推动,27%来自市场需求。而我国市场和生产需求的推动力大大超过技术创新发展的推动力。所以,房地产商、政府相关部门应该激励技术创新的主动性,促进技术创新资源的合理流动,以提高房地产企业的竞争力。
2、加强技术创新评价体系的研究,使房地产企业的发展与技术创新评价指标相结合,相互促进,相互发展。技术创新评价对技术创新具有导向作用,目前的技术创新体系还不完善,存在重形式、重数量、轻质量等特点。因此,要加快新型技术创新评价体系的建立,鼓励和引导科研人员在企业的核心技术上开展深入、长期的研究。作为房地产企业,应采用先进的管理,新颖的设计、物业、服务理念以及创新的营销模式,提高技术创新效率,从而在激烈的市场竞争中保持优势,推动企业健康稳定发展。
(作者单位:1.西安建筑科技大学管理学院;2.邢台职业技术学院)
主要参考文献:
[1]吴文江.数据包络分析及应用[M].北京:中国统计出版社,2002.
[2]魏权龄.数据包络分析[M].北京:科学出版社,2004.
[3]韩颖,徐佩川,梅开.DEA方法在我国工业部分产业技术创新效率评价中的应用[J].技术经济,2007.
关键词：房地产业；产业组织；技术创新；策略
一、 引言
2013年，中央对反腐和推进市场化改革的决心是让民众感受深刻的。金融改革出现了与以往不同的态势，历次金融改革不曾触及的核心问题开始被触及，在此过程中，市场和金融体系需要找到新的经济推动力、新的利润增长点作为载体，从而摆脱对粗放型投资的依赖。经济增长也会从大规模的建设逐步向高附加值、低消耗、低排放转型。新推动力的形成更需旧推动力的转型和协助，在这一过程中，必然伴随着房地产市场的软着陆和住房居住属性的回归。
房地产方面，近10年来，“十年九调、越调越涨”，当前，研究者把主要精力于房地产市场的结构性改革，而人为的设定结构本身就是结构主义，这在发展中国家的经济改革中多次被证明是存在局限的。2004年至今，过快的发展让我们忽视了产品的生产环节，由于房地产业市场化时间较短，市场主体相对不够成熟，过于繁荣已经使得过多的资源被配置到房地产投资领域，同时，过多的乱象也被集聚在房地产产业内部。
二、 中国房地产业内部组织现状
经历长时期繁荣发展的房地产市场，很少有人关心其内部组织问题。大家将目光聚焦在房地产作为商品的供给层面，对价格的关注更是到了无以复加的地步。而想要清晰的把握符合经济转型的房地产产业发展和优化，就必须从房地产业内部入手。马莉等（2008）指出，产业的进入壁垒包括技术经济壁垒、产业规制政策。房地产业属于资本密集型行业，项目投资大，从技术角度讲，房地产产品模仿性较强，优势技术可持续性短。杨艳琳、李丽（2008）研究表明，中国房地产业的市场集中度很低，且存在市场集中度逐步降低、过度竞争逐步加剧的现象，中国房地产业的行业利润却很高。从资源配置层面看，中国房地产市场低集中度、高利润率与房地产产品资源配置的扭曲是同时存在的。资本逐利的属性使得在房地产产业内部的资本向高利润领域流动，房地产业内部结构性资本过剩和资本不足已经非常严重，过多的乱象已经被集聚在房地产产业内部。企业的短期激励过当形成了企业单纯追求量的环境基础。
唐晓灵、白宝焕（2012）根据中国房地产统计年鉴的数据，对中国35个大中城市2005年～2010年的房地产一级资质企业集中度做了计算整理，指出中国房地产业的集中度很低。虽然也有研究表明房地产产业的产品具有位置固定性，房地产市场只是一个本地性的市场。不同“板块”间的房地产市场实际是相互分离的，房地产企业有各自的垄断市场区；加之房地产业存在较高的进入壁垒，所以，房地产企业拥有较强的市场力量和相对独立的定价权。但是，房地产业的市场集中度较低基本是各种测度方法的同一结果。只是对于相对较低的市场集中度，存在竞争、有效竞争、相对垄断的不同评价。总地来说，房地产业市场集中度的过低不利于规模效应和技术积累，房地产业更像是资源整合平台，而非技术整合平台，这必然导致房地产业的自发性发展不看重技术的创新和整合。在当前情况下，企业并没有足够的激励和长期的目标谋定长远的技术成长和发展方式转型。
三、 房地产业组织发展水平滞后对技术创新和发展方式转变的阻碍
在中国未来经济结构、人口结构、城镇化结构大变迁的10年～20年，房地产业仍需要成为经济发展的主要推动力，但是当前状况或者发展水平，房地产业作为中国经济发展的支柱产业之一，并不具备可持续性。从世界范围看，房地产产业的上下游产业关联度极高，不仅是我国，在美、日、英等国，房地产产业对其他产业的带动作用都较大（刘水杏，2004）。相比而论，我国房地产业的后向关联过大，在我国，房地产拉动了钢材、建材、陶瓷、家用电器等诸多产业，而房地产业后向关联的主要产业（钢铁、建材、陶瓷等等）都是高能耗、高污染的产业。在我国住宅建设过程耗能达总能耗的20%，耗水占城市用水量的32%，城市用地中有30%用于住宅建设，耗用的钢材占20%，水泥占17.6%（陈秉钊，2010）。显然，房地产业支撑着一大批高能耗、高污染、高耗地的“三高”产业，并且这在房地产业大发展的若干年后并没有得到明显改善（黄力，2009）。在新型城镇化的背景下，对于房地产业而言，我们既要建高楼、建广场、更要建好高楼、建对广场，新型城镇化背景下的房地产业的发展应当与城市发展相适应，与人居相适应。作为前、后向拉动极大的产业，房地产业的节能环保转型非常重要。在我国市场和金融体系未找到新的经济推动力、新的利润增长点作为载体，从而摆脱对粗放型投资的依赖之前，房地产业的硬着陆是中国经济不能承受的。据此，找寻中国房地产业转型的突破口尤为重要。
从组织层面，极大化利用市场机制促进自组织效率，降低人为调控损耗；和由政府制订规范强制性推行技术创新和发展方式转变都成为了必要选择的手段。唯物主义告诉我们，事物的发展、规律的发展需要遵循“质、量互变”原则，从技术创新到发展方式转变是一个量变到质变的过程，在这一过程由政府制订规范强制性推行对于相对不成熟的市场主体的伤害性是可待商榷的。因此，政府强制性变迁有必要极大化的利用市场机制，而提高自组织效率，就有必要深入了解产业内部组织情况。有研究表明不仅在我国，在美国，房地产市场的产业组织结构也是一直被房地产研究忽视的问题（Coiacetto，2009）。Pedro Marin和Georges Siotis（2007）认为市场集中度的提高是由于激烈的竞争所致，从而企业提高了研发成本，促进了创新和产品的差异性，创新和产品差异性是利润率提高的直接原因，市场集中度与创新、创新与利润率都是成正比的[8]。但是在我国，房地产业市场集中度很低，张巍、赵彦辉、陈伟（2009）研究表明，我国房地产业生产扩张能力和行业壁垒均与房地产业集中度呈负相关关系，换言之，我国1997年～2007年房地产业新增企业比在位企业更多的占有了新增销售量。中国房地产业的低市场集中度，易出现低水平的过度竞争，市场高度分散造成资源的过度分散，以致浪费，不利于发挥规模经济效应。规模效应的缺失直接降低了企业技术创新物质基础。
经历了若干年的房地产业繁荣，房地产业的支柱产业地位逐渐加强（段飞哲，2012），作为推动经济增长的主力产业之一，房地产产业的发展应当符合发展方式转变和经济结构调整。将房地产业看作一个实心内核（胡学锋，2000；汪宏、陶小马，2012），也容易沦入空谈房地产产业优化的怪圈。只有将房地产业细分，深入研究房地产业内部产业组织问题才能更清晰的把握房地产业发展方式转变的内在逻辑。只有对事物内部运行的把控更清晰，才能够将发展方式转变的要求扎根于事物的内部，才能够提出更有效、更有针对性、视野更广、切实可行的政策建议。
四、 政策建议
1. 符合新型城镇化的总方针。目前中国的城镇化率虽然超过了50%，但远未达到发达国家水平。并且，目前中国的户籍政策、养老等社会保障政策远远跟不上城市的建设速度，一、二线城市集中的农村务工人员很难植根于城市。我国城镇化率的统计量存在诸多“水分”和不稳定因素。新型城镇化不仅是城镇数目的增多和各城市内人口规模不断扩大，更是以人为本的三产业人员就业和生活转型。新型城镇化要以人为本，以新型工业化为动力，推动城市现代化、集群化、生态化和农村城镇化。
据此，新型城镇化对房地产业提出了以下要求：
第一，集约高效。房地产业从开发、建造到销售应当尽力做到集约整合，降低产业链间人力、物力损耗，推行管理现代化、行为对接准确化。
第二，环境友好。从设计到建造都需要考察项目的损耗、排放和污染情况，并且，要针对后期用户居住体验和长期使用做节能减排考量。
第三，宜居安居。以人为本，审时度势，中国老龄化社会的来临以及“四个老人+二个年轻人+1-2个孩子”的家庭结构对房地产开发建设提出了新的要求。居住配套充足，养老社区理念，便捷化生活都应当引入到房地产产品设计中。
第四，保障供应。有恒产者有恒心，房地产保障政策和保障房供应不仅是政府安居百姓的仁心仁政，更是稳定城镇化人口，夯实城市发展、经济发展人口基础的重要基石。社会各类收入群体有房住、安居于此，不但为经济发展提供了就业人口，更利于服务业的发展。人口红利的区域集中将为我国城镇化建设提供新的人口红利溢出。
第五，产品差异性。以人为本的一个重要内涵是包容个性，产品的差异性是市场发展成熟与否的重要标志。不同的群体、不同的人群对商品的偏好存在差异性，这就要求房地产供应应当尊重差异化。在完全市场化的商品房市场，产品不仅是差异化、个性化的，也可以具有定制性。
2. 以创新和节能减排为目的，适度提高房地产业市场集中度。中国房地产业的低市场集中度，易出现低水平的过度竞争，市场高度分散造成资源的过度分散，以致浪费，不利于发挥规模经济效应，损害社会的净福利。然而，集中度过高的规制方案更值得商榷，苗天青（2005）指出，香港房地产业市场集中度很高，房地产企业施行楼盘开售时间不相迭，楼宇单位分成小批推出等手段以达到推升楼市繁荣的目的，其盈利水平非常高，香港房地产业的利润率近20多年来尽管也随着整体经济状况的变化而出现波动，但平均水平达到60%左右，在1980年～1981年、1994年～1995年和1997年～1998年，其利润率高达100%以上，即使是在经济低迷时期，其利润率也基本维持在40%以上。香港的人均GDP与新加坡接近，但香港的人均居住面积却只有新加坡的1/3左右，以每户3.1人计算，香港住户的平均居住面积仅为42平方米。
不难看出，市场集中度的提高与反垄断相违背，在西方经济学的理论和实践中，反垄断都是很传统的，但是在贸易领域，发达国家反-反垄断案例也很多见（现代产业组织和新制度经济学在这方面的谈论较多）。换言之，根据对国内福利的影响去选择垄断的“度”是更加合理的。目前在我国大陆地区，房地产开发市场集中度确实有阻碍规模经济效应、技术创新和发展方式转变的嫌疑。从规制角度，适度提高房地产开发行业市场集中度是可行的，但是“度”的依据必须明确。那就是以推动创新和节能减排为目标，树立一些典型企业，政策倾向一些有典型企业的典型项目，将以太阳能为代表的清洁能源和智能生活为代表的物联网概念，融入新型社区、养老社区建设。以创新和节能减排为标准，以典型案例为表率，设置开发行业规范，发展有利于经济、社会长远发展的开发行业“软”壁垒。降低不利于竞争的“硬”壁垒，引导房地产开发行业的转型升级和合理竞争。
3. 降低行政性壁垒、融资成本，提升产品生产规范。对于产业壁垒，应当有“软、硬”之分，“软”壁垒是可以自动调节，与“看不见的手”共生的，可以打破也可以维护的行业壁垒，如：规模经济、创新投入和保护、价格制订过程中的讨价还价与基于产品的虚拟附加值（品牌、服务等）的定价优势等；“硬”壁垒是企业经营难以突破或人为设置的，其中以行政性壁垒、融资壁垒为主。
产业管制政策方面，产业集中度是结果，壁垒是原因。自2002年7月以来，发改委、国土资源部等部门分别出台了一系列政策就土地出让、房地产开发项目的资本金等方面对房地产行业进行了一定的要求和控制，在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。为了办好这5个证，总共要盖20多个章，涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、税务、交通、环保、卫生等多个部门。在此过程中，政府应当简化审批手续，打击寻租空间，对于规模经济、必要资本量、建设施工水平、配建水平、产品差异化等，适度提高标准；对于在位企业为实现市场中的主导地位，利用自身的优势所实施的策略行为，适度引导、规制，对于恶意扰乱市场和偷工减料等行为给予严厉打击。总地来说，有关非人为以及质量标准相关的准入壁垒应该适度保护，人为刻意破坏竞争、追求垄断利润的准入壁垒应该适度引导和规制。
4. 借国有企业和标杆企业推动房地产产业化和技术整合。房地产产业化的每一次突破，都是以房地产产业技术创新为先导，以科技含量的增加和劳动力知识技能的提升为基础。如日本积水房屋公司，1978年～2009年间共获得4 546项专利。其技术领域包括水处理技术、生物技术、耐火材料、陶瓷水泥、涂料、计算机控制、仪器测试测量、电力工程技术等。专利数量之多，涉及领域之广，显示出日本积水房屋公司强大的技术研发能力，也在一定程度上说明了日本住宅产业化的成功与企业技术研发能力强有重要的相关关系（王蒲生、张帆、张玉岩，2010）。
推动房地产产业化不但利于技术创新，更利于发展方式转变。房地产产业化是房地产生产方式和生产过程的进步，人类生产方式的进步超出了垄断与反垄断的经济学理论范畴，这是历史观层面的进步。与此同时，需要指出，房地产生产方式的进步是一种符合于自组织演化规律的过程，在此过程中，政府不仅要建立新标准（节能、节水、节材、节地和环保的“四节一保”方针）、新思路（优化房地产产业链间传导，推进房地产开发行业、承建行业、销售层面、物业服务层面的房地产全产业链产业化整合），更要根据新标准扶持、树立一部分典型企业的典型项目，引领诱致性制度变迁。技术创新、整合和发展方式转变的突破，要有利于市场更要立足于市场。企业作为市场主体之一（产品的直接提供者），企业相比于政府更了解市场情况。并且，政府推动的诱致性制度变迁应当尽量保证诱致政策倾斜的广泛性，最大范围的调动各类房地产企业的积极性，对典型项目的选择和支持应当保证一视同仁，不论是国有企业还是民营企业，有利于制度创新，有利于新标准建立的就是好的，就要扶持和树立。
参考文献：
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11.苗天青，朱传耿.中国房地产市场的地域特征分析.经济地理，2005，（3）.
12.王蒲生，张帆，张玉岩.全球生产方式演变下的住宅产业化.特区经济，2010，（9）.
基金项目：国家社科基金重大课题“推进经济结构战略性调整研究”（项目号：13&ZD022）；教育部人文社会科学重点研究基地重大项目“国有经济战略调性调整与中国特色社会主义道路”（项目号：13JJD790012）。
关键词：批量评估技术 以房养老 效率创新 流程重构
基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）资助项目（项目编号：2016R443014）的阶段研究成果
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。
2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。同时考虑到我国许多地方性房地产估价机构创新意识的缺乏，因此，重视以房养老契机下房屋批量评估技术对传统估价模式的影响是大势所趋。
央行最新的数据显示，我国以住宅房地产抵押贷款的总量较大，且近几年来以较快的速度增长。随着“互联网+”和大数据时代的到来，批量评估技术在我国住房反向抵押领域迎来了机遇。大趋势下，房地产估价机构是否能转变传统观念，是否能正视批量评估技术可能为房地产估价行业带来的新机遇，在很大程度上决定了估价机构自身的长远发展。适时调整或创新自身的评估模式，适应新技术的发展趋势，以获取未来更长久的利益，或许是房地产估价机构的一剂良药。本文分析了以房养老背景下房地产批量评估技术的应用前景与机遇，并以此为基础，说明了新的批量评估技术对房地产估价机构模式创新的可能影响，旨在引发房地产估价机构对新技术新趋势的重视，帮助理解批量评估技术对估价机构传统估价模式的影响。
二、房地产批量评估技术的应用机遇
中国人民银行公布的个人住宅抵押贷款相关数据显示，2008年至2012年个人住房抵押贷款余额呈现逐步上升的趋势，2008年个人住房抵押贷款余额29 846亿元，2009年44 142亿元，2010年57 252亿元，2011年88 000 亿元，2012年突破10亿元，相比2008年增长了近3倍。据不完全统计，近年来，个人住房抵押贷款余额还在不断攀升。由此可见，个人住宅抵押贷款余额上升趋势清晰可见，住宅房地产抵押在现阶段我国金融机构贷款领域的地位逐步上升。随着以房养老试点工作的推进，住宅房地产价值评估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地评估住宅房地产的价值，是房地产评估机构面临的机遇与挑战。
在“互联网+”、人工智能、大数据等信息浪潮席卷的时代，信息流量以难以计量的加速度增长，在大数据时代背景下，企业会越来越关注数据决策，在较短的时间内获得更多更有效的数据资源来支持经营决策是很多企业管理者所希望的。房地产评估机构也一样，宗地房地产的信息越来越细，例如不同时间、不同地区、不同容积率、不同房地产的价格范围等，这些都可以成为房地产评估机构提高效率的利器。从这一层面上看，利用大数据特征的批量评估技术具有很强的竞争力。然而，传统估价模式下，以房养老的发展陷入了困境。这种困境对房产评估机构模式创新提出了较高的要求，这也促进了房屋批量评估技术的发展。
困境1：房产评估和市场监管的缺陷。
市场经济下，非盈利性房地产评估机构缺失，盈利性房地产评估机构缺少公信力。房屋的价值是以房养老贷款限额的关键依据，而房屋价值是由具有资质的房地产评估机构确定。房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、房屋补偿标准等方面起着重要的作用。然而，尽管目前已经出台很多相关的规章制度，来规范评估师与房地产估价行业的行为，但是还是存在着一些评估技术指标不规范的现象。以房养老不仅关系着社会基层群众的利益，而且关系着国家经济、政治等各层次的发展。为了维护房地产评估市场的权威，引入批量评估技术可以在一定程度上保持评估的客观公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋评估报告，这不仅可以保障房屋当事人的合法权益，维护房地产评估市场的秩序，更是推进了以房养老的发展进程。
困境2：缺少统一的协调机构，以监督、协调“以房养老”各实施环节。
银行、保险公司、担保业、评估业等是“圆桌会议”的与会人员之一，要实现以房养老的目的，缺少不了这些部门的合作。尽管这些行业都有各自相应的管辖机构，但是“多头领导”必然会降低合作的效率与效果。以房养老的实施，离不开金融市场的蓬勃发展，若市场准入机制与监管制度不健全，缺少统一的专门协调者，这势必会阻碍政策的落实效果。房屋批量评估技术是利用统计手段、计算机技术来运作的，整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。由此可见，批量评估技术为建立健全监管机制与社会信用体系打下了技术基础。
综上所述，无论是信息技术带来的机遇还是现实的困境，都为房地产批量评估技术的应用带来了前景。
三、批量评估技术对房地产估价业务的影响
传统模式下，房地产估价机构一般都是围绕着一项宗地（房屋）评估业务展开工作的。工作流程可以简要概括如图1所示。
从图1可知，从接受客户委托到明确评估事项、签订合同，从具体的评估过程到最后确定评估结果，每一项房地产估价业务，传统的估价模式都需要囊括这些步骤。房地产批量评估技术可以大大节省流程③中的几个步骤。结合传统估价模式的流程图，批量评估技术对估价模式创新的影响可以概括为以下几点：
1.对目标客户的影响。批量评估模式借助计算机分析技术和不断优化的运算方法，在评估效率、成本、客观公平性等方面都存在优势。该技术的运用将在一定程度上拓宽房地产评估机构的潜在客户范围，不断提高与优化的专业化水平也会为客户提供更加专业、经济、快捷的服务。它对目标客户的影响见表1。
其中，利益相关者不仅包括财税部门（利用批量评估系统为税部门提供纳税申报的原始数据），还包括以房养老涉及的老人、银行、保险等，可以是具有合作关系的房产经纪公司或其他业务互补的房产估价机构，而且还囊括了目标客户、同行竞争者或是高一层的监管者。
2.对评估过程的影响。批量评估技术对传统房地产评估过程有较大的影响，彰显了优势，具体可以概括为以下四个方面：
（1）批量评估技术可以节省工作时间，提高评估效率。通常，对一处目标房地产价值进行评估，若采用传统评估方法，到现场采集资料、市场调研、寻找案例等工作都需占用一定的时间，机会成本较高，且这样的工作效率也很难满足日益增多的“以房养老”项目推广的需要。批量评估模型是建立在大量市场数据的基础上的，按照评估理论建立起评估模型并导入到计算机，借助计算机分析技术，对参数匹配度较高的同一区域内目标房地产进行评估。这一过程可以迅速完成，相比于传统的单一评估，批量评估可以避免一些重复劳动，节约资源，提高工作效率。
（2）降低评估成本。由批量评估的特征可知，采用批量评估技术可以节约很多时间成本、人力成本、物力成本等。如果大量的经常性的评估项目交由传统评估方式完成，就需要启用大量的评估人员，这笔人力资本不可小觑。
（3）规范评估流程。批量评估模型的构建是基于评估的三大基本方法的，同时，它利用统计手段、计算机技术来运作这个模型，所以在整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，这不仅规范了评估的流程，而且提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。
（4）批量评估系统的运用可以保持抵押房产的动态评估。“以房养老”的整个运作模式中，可能会涉及到对抵押房产的多次评估。例如最常见的初次签订协议时的房屋评估，老人得到养老资助金期间房地产价值变动的评估等。批量评估会对抵押房产进行检测与追踪，保持动态评估，确保利益各方不因抵押房产价值大幅度震动的影响而失去“以房养老”的初衷。
3.对评估机构价值维持的影响。批量评估技术以其优于传统评估方式的长处为房地产评估机构带来了新的价值。这种技术的优越性及不断改善的体系可以使估价机构维系自身的利益优势，较高的技术门槛可以在一定程度上限制潜在竞争者的进入或模仿。其次，批量评估技术得到认可后，先行者可以占据较多的市场份额。再次，批量评估技术的应用范围较广，不仅可以用于常见的房屋抵押评估，还可以为日益剧增的税务需求、以房养老等打下坚实的技术基础。
4.对收入实现模式的影响。首先，传统评估方式的收费标准往往要以评估价格总额、项目难易程度等为主要因素，而批量评估技术采用了更加灵活的方法制定收费标准。其次，采用批量评估技术后，随着目标客户的多元化，估价机构的收入来源也呈现出多渠道。除了传统的宗地房地产评估收益外，估价机构还可以收获来自银行、税务局、保险机构等目标客户的批量评估收入及其他批量评估技术的应用收益。再次，批量评估技术的优势之一是可以凭借着自身的大数据功能对区域性房地产市场展开动态评估，这就实现了估价机构收入的动态性与持续性。由此可见，这种收入模式的改变可以为估价机构带来更多的机遇。
四、总结
随着“互联网+”、人工智能、大数据等IT技术的发展，各个领域都尝试着抓住机遇转变。评估行业具有中介服务的功能，在市场经济中发挥着不可忽视的作用，随着以房养老政策的推动，房地产评估这一项任务又关系到国计民生、关系到经济社会的发展。根据批量评估技术的理论与实践经验，我们有理由相信，融入互联网、大数据等新技术的批量评估技术可以在以房养老政策下的房屋批量评估中有较大的发展舞台，它可以促进房地产估价机构模式的创新，实现评估效率的创新、流程的重构及动态评估。
参考文献：
[1]张思雪，林汉川.住宅房地产批量评估模型的构建[J].统计与决策，2016，（3）.
关键词：现代信息技术；房地产文书档案管理；创新
房地产文书档案是房地产管理工作的重要过程记载，是房地产进行科学研究、创新房地产技术、提高房地产水平的重要参考资料，对推动房地产自身及整个房地产事业的发展具有重要意义。随着我国经济的进一步发展房地产文书档案管理工作也必须与时俱进、跟进发展。
1 现代信息技术在房地产文书档案管理工作中的作用
将现代信息技术应用于房地产文书档案管理工作，不仅能够为原有管理带来技术创新，还能对管理理念的转变、管理水平的提高以及人员素质的提升起到助推作用，体现出相当的科学技术优势。
（一）有利于提高房地产文书档案管理的效率
房地产文书档案管理工作内容琐屑、庞杂，工作环节多，工作过程长，操作规程细，要求程度高，稍有疏忽就会出现问题，甚至会造成更大的差错。随着现代信息技术的引入，各种数据信息从输入到归类再到检索等等，各个环节均采用智能化操作，不仅节省了大量的人力与体力，也使同一工作量的完成时间大为缩短，管理效率也就大大提高。
（二）有利于提高房地产文书档案管理的质量
管理质量是衡量管理水平的重要指标，管理质量整体的高低涉及到诸多相关因素，针对文书档案管理中的收集、整编、目录、归档、查寻、利用、统计、鉴定等环节，数据化与智能化的操作方式不仅使管理工作的效率大大提高，也减少了人工操作中很容易出现的一些偏差与错误，使整个档案管理工作水平有一个质的提升。
（三）有利于提高档案管理人员的业务素质能力
以现代信息技术作为房地产文书档案管理的技术支，势必需要一批专业的文书档案管理人才，势必要以先进的档案管理理念、专业化的档案管理意识以及高效的档案管理模式来实现高效率、高质量、高水平的文书档案目标，也势必有利于档案管理人员的业务素质能力的提高。
2 现代信息技术下房地产文书档案管理工作的创新与发展
房地产文书档案的管理工作必须适应现代化发展的要求，必须以现代化信息技术的运用为基础，大胆创新档案管理工作，使档案管理工作的管理理念、管理体系及管理模式都有新的发展与提升，以更好服务房地产、科研及教学工作。
（一）管理理念的创新
房地产文书档案管理工作的创新首先需要管理理念的创新，而管理理念的创新又与社会的变化与发展密切相关。
首先，随着科技的进步，现代信息技术被运用到各种领域，促使各行各业的工作方式与工作效率发生较大改变，势必要转变理念、更新观念、增强现代化档案管理意识。
其次，房地产文书档案作为房地产过程技术运用的记载，必将为房地产的教学、科研工作带来帮助，房地产档案的信息化管理无疑能够提供全新的检索、对比、归纳与交流方式，档案管理人员必须将工作理念由"看守式管理"转变为"服务式管理"。
再次，随着我国改革的深入及经济的进一步发展，尤其是房地产保险制度的改革与实施，使广大民众对房地产系统寄予了更高的期望，提出了更高的要求，这就要求档案管理人员必须增强现代观念，以适应新形势下的档案管理工作。
（二）管理体系的创新
房地产文书档案管理是一个系统性的工作，房地产应在建立现代信息技术网络平台的基础上，加强管理人员的配备与培训工作，建立新的档案管理体制。
首先，应把房地产文书档案管理建设成为服务型的现代信息技术平台，这是创新管理体系的第一要素。其中，"服务"是档案管理的宗旨，"服务型"是档案管理的模式，"平台"是档案管理的服务窗口，"现代信息技术"则是实现档案管理目标的技术支撑与操作方法。
其次，应提高管理人员的专业能力素质，这是创新管理体系的第三要素。现代信息技术下的房地产文书管理需要具有良好职业道德、具有深厚的专业理论知识以及较强的信息技术应用能力的专门人才，要创新管理体系，就要使管理者在这几个方面都达到新型管理的要求。
最后，应建立适宜现代化档案管理工作的制度机制，这是创新管理体系的第三要素。没有相关制度机制的跟进，没有和现代化信息技术相匹配的管理制度与运行机制，就谈不上真正的管理创新。
（三）管理模式的创新
管理模式涉及具体的管理方法，创新管理模式应在原有方式的基础上加以创新并逐步完善。首先，应在房地产档案室引入IS09000 质量管理体系，并结合档案管理的有关文件、制度，编写质量体系文件，融合标准，实现管理程序文件化。其次，构建互联网档案查阅服务平台，把已存档案数据化，以便为更多的用户提供服务；同时应设置管理权限，在保证信息安全的前提下，提高档案管理的现代化和资料利用的高效化。再次，要将档案管理由以管理为主转型为以服务为主，变被动接受为主动收集，积极为档案利用做足准备、创设条件，以最大化发挥房地产文书档案管理工作的价值。
3 结语
现代信息技术在房地产文书档案管理中的运用使档案管理工作不再局限于档案部门本身，房地产应调动全员共同配合、齐心协力，才能使房地产档案管理工作充满活力，并发挥出应有的作用。
1 现代信息技术在房地产文书档案管理工作中的作用
将现代信息技术应用于房地产文书档案管理工作，不仅能够为原有管理带来技术创新，还能对管理理念的转变、管理水平的提高以及人员素质的提升起到助推作用，体现出相当的科学技术优势。
（一）有利于提高房地产文书档案管理的效率
房地产文书档案管理工作内容琐屑、庞杂，工作环节多，工作过程长，操作规程细，要求程度高，稍有疏忽就会出现问题，甚至会造成更大的差错。随着现代信息技术的引入，各种数据信息从输入到归类再到检索等等，各个环节均采用智能化操作，不仅节省了大量的人力与体力，也使同一工作量的完成时间大为缩短，管理效率也就大大提高。
（二）有利于提高房地产文书档案管理的质量
管理质量是衡量管理水平的重要指标，管理质量整体的高低涉及到诸多相关因素，针对文书档案管理中的收集、整编、目录、归档、查寻、利用、统计、鉴定等环节，数据化与智能化的操作方式不仅使管理工作的效率大大提高，也减少了人工操作中很容易出现的一些偏差与错误，使整个档案管理工作水平有一个质的提升。
（三）有利于提高档案管理人员的业务素质能力
以现代信息技术作为房地产文书档案管理的技术支，势必需要一批专业的文书档案管理人才，势必要以先进的档案管理理念、专业化的档案管理意识以及高效的档案管理模式来实现高效率、高质量、高水平的文书档案目标，也势必有利于档案管理人员的业务素质能力的提高。
2 现代信息技术下房地产文书档案管理工作的创新与发展
房地产文书档案的管理工作必须适应现代化发展的要求，必须以现代化信息技术的运用为基础，大胆创新档案管理工作，使档案管理工作的管理理念、管理体系及管理模式都有新的发展与提升，以更好服务房地产、科研及教学工作。
（一）管理理念的创新
房地产文书档案管理工作的创新首先需要管理理念的创新，而管理理念的创新又与社会的变化与发展密切相关。
首先，随着科技的进步，现代信息技术被运用到各种领域，促使各行各业的工作方式与工作效率发生较大改变，势必要转变理念、更新观念、增强现代化档案管理意识。
其次，房地产文书档案作为房地产过程技术运用的记载，必将为房地产的教学、科研工作带来帮助，房地产档案的信息化管理无疑能够提供全新的检索、对比、归纳与交流方式，档案管理人员必须将工作理念由"看守式管理"转变为"服务式管理"。
再次，随着我国改革的深入及经济的进一步发展，尤其是房地产保险制度的改革与实施，使广大民众对房地产系统寄予了更高的期望，提出了更高的要求，这就要求档案管理人员必须增强现代观念，以适应新形势下的档案管理工作。
（二）管理体系的创新
房地产文书档案管理是一个系统性的工作，房地产应在建立现代信息技术网络平台的基础上，加强管理人员的配备与培训工作，建立新的档案管理体制。
首先，应把房地产文书档案管理建设成为服务型的现代信息技术平台，这是创新管理体系的第一要素。其中，"服务"是档案管理的宗旨，"服务型"是档案管理的模式，"平台"是档案管理的服务窗口，"现代信息技术"则是实现档案管理目标的技术支撑与操作方法。
其次，应提高管理人员的专业能力素质，这是创新管理体系的第三要素。现代信息技术下的房地产文书管理需要具有良好职业道德、具有深厚的专业理论知识以及较强的信息技术应用能力的专门人才，要创新管理体系，就要使管理者在这几个方面都达到新型管理的要求。
最后，应建立适宜现代化档案管理工作的制度机制，这是创新管理体系的第三要素。没有相关制度机制的跟进，没有和现代化信息技术相匹配的管理制度与运行机制，就谈不上真正的管理创新。
（三）管理模式的创新
管理模式涉及具体的管理方法，创新管理模式应在原有方式的基础上加以创新并逐步完善。首先，应在房地产档案室引入IS09000 质量管理体系，并结合档案管理的有关文件、制度，编写质量体系文件，融合标准，实现管理程序文件化。其次，构建互联网档案查阅服务平台，把已存档案数据化，以便为更多的用户提供服务；同时应设置管理权限，在保证信息安全的前提下，提高档案管理的现代化和资料利用的高效化。再次，要将档案管理由以管理为主转型为以服务为主，变被动接受为主动收集，积极为档案利用做足准备、创设条件，以最大化发挥房地产文书档案管理工作的价值。
关键词：房屋建筑工程，施工，创新
1.房屋建筑施工技术创新的意义
进入21世纪后，由于城镇化建设的加速，以房地产业为代表的建筑行业迅猛发展，在国民经济中的比重日益上升，在政府的扶持下，市场上大批资金流入建筑行业。作为当下最热门的行业，其施工技术、施工材料、生产工艺等各方面的质量和水平必须不断发展不断创新，才能最大限度的满足社会建设和市场发展的需求[1]。我国建筑行业的一些先进施工技术多是由国外引进，并且随着市场经济的发展取得了一定的进步，但是就行业自身来说其，创新能力不高，不利于长远的发展。核心竞争力水平取决于技术的创新。随着我国城市化进程的不断加速，对建筑行业的需求也愈来愈大，但是建筑商所面临的竞争也越来越多。建筑施工技术的创新可以有效地将科学技术转化为实际生产力，提高其生产效率以及工程的质量，并能有效降低生产成本，提高企业经济效益。
2.房屋建筑施工技术创新的现状分析
（1）技术创新内部管理问题
技术研发起步晚、发展慢、投入少，研发项目的技术含量低，技术人员整体素质不高且没有经过系统性、专业性培养，整个施工技术创新团队内部的管理不能有组织的健康运行[2]。
（2）创新技术的分布不均衡
主要集中在一些大型的企业中，但也只是更注重新技术的引进，而忽视其创新工作。中小型企业不愿也没有资金和能力组织有效的技术研发活动，也不愿引进新型施工技术，造成技术的落后不能适应市场的需求[3]。
（3）建筑企业管理人员对技术创新不够重视
这导致了建筑行业整体上对技术创新的资金投入较少，重管理而不重开发，对管理员工和施工人员的创新意识的培养不够，技术研发人员的待遇差、地位较低，其创新积极性自然不高。
（4）施工技术设计的理念落后
技术更新慢，理论与实际相差很大。等到实际应用时无法满足需要，制约了创新工作的顺利运行。
（5）创新体系不够完善
其中技术人员激励机制以及专业化培训机制落后，相关从业人员的数量和能力远远不能满足实际需求。一些建筑企业不愿投入资金和人员完成旧有的产业体制向创新型体制的转变，整个建筑行业的产业升级较为困难。
（6）技术创新的实际应用不够
许多企业的技术创新活动只是为了应付政府政策，其成果与实际生产需要的差异很大，无法真正地投入生产以致资源的不必要的浪费。
3.房屋建筑施工技术创新发展趋势与建议
3.1房屋建筑施工技术创新发展趋势
（1）低碳技术的应用
在建筑过程中使用更多的低碳、清洁的新能源或可再生能源，这也是建筑施工技术创新工作的一项新的重要内容[4]。
（2）新型建筑材料的应用
在建筑施工中，开发使用高强纤维、合金、聚合物等新材料，构造新的结构形式，结合新技术的使用，提高建筑质量，保证生产过程的安全顺畅。
（3）环保技术的应用
在建筑施工过程中，极易产生废料、废气和废水等对周边环境产生污染，一些企业片面追求经济效益，对施工过程中对环境造成的危害置之不理，会严重影响周边人民的生活，并给城市化过程带来阻碍，也会造成其施工环境恶劣和施工过程的不便。
（4）高新技术的创新应用
随着科技和经济的发展，人民群众的生活水平提高，对房屋建筑的舒适度、居住感受有较高的要求，传统类型的房屋明显落后[5]。
（5）新型监理技术的应用
开发新型监理技术，并确保新技术的实施，提高施工过程中监理工作的效率，增强管理人员对施工设计、施工过程、材料耗费、施工质量的实时有效地控制，以实现对建筑施工过程的更加有效、科学地管理，避免不必要的浪费，确保建筑质量。
（6）建筑施工技术的信息化管理
提高建筑行业的计算机化，对建筑施工设计、材料应用、建材价格等实行标准化计算，能有效减少细节上的失误，促使施工过程更加严谨[6]。
3.2房屋建筑施工技术创新发展建议
政府应在政策上扶持建筑行业的施工技术创新，对企业的技术创新进行创新补偿，提高企业技术研发和应用的积极性。在一些实力较强的大型建筑企业建立施工技术创新中心或实验室等，为企业的技术创新活动提供有利的平台。
要建立一个良好完善的创新平台。作为建筑企业的管理人员，必须提高对新技术的重视，加大对技术研发的投入力度，设立专门的技术研发部门，系统科学的进行管理，建立完善的竞争机制和奖励机制，为技术人员的工作建立一个良好的工作环境，在这样的条件下，才能保证新型施工技术的创新和应用。
对各级管理人员和施工人员进行创新教育。鼓励和提高员工的创新意识，培养创新型人才，推动新型施工技术的研发和研究成果的推广。争取打造出具有不断创新精神的优秀团队。
建立完善的创新技术扩散机制。对创新型新技术的引进、推广和应用，可以为企业自身带来巨大的经济效益，既能促进新技术的传播，也能推动行业的快速发展和优化。
尽可能大的提高创新技术的经济效益。建筑企业之所以进行施工技术的创新和应用，目的在于其带来的经济效益以及综合效益。
4.结语
本文深入分析房屋建筑工程施工技术创新的现实意义，全面阐述房屋建筑工程施工技术创新的现状，在此基础上，结合现有房屋建筑工程施工技术创新举措，对房屋建筑工程施工技术创新的未来发展趋势和建议，为我国房屋建筑工程施工技术的创新和发展奠定坚实的基础。
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