第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
《城市房地产转让管理规定》
第五条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十二条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。
关键词：房地产；房地产金融风险；法律规制
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02
一、我国房地产金融风险
房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。
二、我国房地产金融存在的法律风险
房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。
1.商业银行之法律风险
一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。
2.个人住房贷款之法律风险
个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。
3.土地贷款法律风险
房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。
三、我国房地产金融风险的法律完善
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。
1.商业银行风险之法律规制
（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。
（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。
2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制
（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。
（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。
（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。
3.房地产土地贷款之法律规制
（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。
（2）严格贷款担保法律审查。要针对土地贷款担保措施的特殊性，从担保人主体资格、履约能力，担保物合法性、流动性方面加强审查。一是对担保主体资格和履约能力的审查，严禁机关、事业单位做为保证人，对财政部门出具的保证担保承诺仅可做为其他有效担保的补充。严格审核担保人实际担保能力，防止担保虚置。二是对抵押物的审查要探究其实际所有人和用途，充分考虑贷款出现风险后抵押资产的可执行性和可流通性，对公益性财产坚决排除抵押范围，防止因法律禁止而导致抵押无效。三是以土地使用权设定抵押的，尤其是以储备土地抵押的，应实际考查土地使用权的取得是否依法定程序，审批手续是否齐备，有无权属争议，是否缴纳土地出让金等。
[关键词]房地产融资;融资风险;法律规制
自改革开放以来,我国实施了一系列住房制度改革政策。随着住房市场化政策的推动,房地产业已成为国民经济的支柱产业。房地产业投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能持续健康发展。我国已经初步形成了以商业银行信贷为主、资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系。随着房地产业的快速发展,目前我国房地产金融已无法完全满足产业发展的需要,需要解决房地产企业融资渠道单一,完善法律规范,促进房地产资金和产品结构不断优化并减少融资风险。
一、我国房地产融资领域存在的主要风险
房地产融资是现代金融重要的组成部分之一,它是指以房地产商品作为基本的信用基础,通过各种金融工具的运用,借助各类金融市场的运作和多种金融中介的服务,为房地产开发建设、分配与消费、流通及交易、投资及租赁、修缮及维护管理等环节所提供的融资活动的总称。[1]
(一)房地产融资体系不完善
目前我国房地产融资渠道主要有:银行贷款、上市融资、债券融资、夹层融资、房地产投资信托基金、海外地产基金、典当融资。长期以来我国房地产融资体系中以间接融资为主,银行是资金来源的主体,其他金融机构(如保险、证券)涉足很少,使房地产融资市场的风险很难分散。此外,在住房抵押贷款市场上基本上不存在二级市场,不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品,这也使得房地产市场与整个金融市场无法有机融合,极易造成流动性风险。
(二)房地产融资中对银行信贷依存度过高
我国房地产开发企业大多权益性资本不足。目前,房地产企业约有60%以上的开发资金来源于银行信贷,不少企业甚至只有不到10%的自有资金。银行参与了房地产开发从土地储备、开发的流动性贷款到住房消费贷款的全过程,[2]房地产开发对银行信贷依存度过高。
(三)房地产融资机构自身存在的隐患非常多
主要表现在:房地产融资机构风险意识淡薄、创新能力不强、管理技术简单。由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段,加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内部控制及激励机制方面存在的问题,最根本的是缺乏资本市场的退出机制,房地产融资机构极易形成市场冲动,从而盲目扩张房地产信贷。在一些旧体制、旧理念、旧银行文化惯性影响下,房地产融资机构创新乏力,房地产融资结构失衡和融资方式单一,管理技术方面明显不足,与国外差距很大。在房地产高风险、高回报的刺激下,投资者非理性投资倾向增长,加上房地产融资机构管理不善,导致了银行贷款投向的区域、品种结构不合理,一旦积压增多、销售不畅、房价下跌,必将导致资产缩水、投资亏损、资金链断裂。
(四)地方政府角色错位造成房地产融资的宏观调控政策传导不畅
我国对地方政府负责人考核的主要指标是GDP,使得有些地方政府不择手段地提高GDP以增加自己的政绩,而把提供公共产品这一主要职责抛在脑后。土地出让金和房地产税收占了地方财政收入的绝大部分,房价越高对地方政府的财政就越有利。一些地方政府行为不够规范,为搞“形象工程”、“政绩工程”,甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展,使土地价格脱离实际,造成房地产成本上升。开发商将高额成本向消费者转移,又造成房价与房屋实际价值、购房者收入相背离,空置面积大量增加,结构性矛盾突出,抑制了有效需求,使国家的宏观控制包括对投资、房价、土地供应、整顿和规范市场秩序等的政策措施在传导过程中被扭曲。并且,我国宏观调控本身是“计划、财政、金融三者各自难以互相取代,难以单独行使或者实施庞大的全面的宏观调控任务”,为达到调控房地产市场的目的,有些调控措施随意性大且相互冲突矛盾,这也限制了宏观调控政策的正常发挥。
(五)房地产融资市场信息不对称,缺乏统一的企业信用平台
由于我国目前房地产融资市场信息不对称甚至扭曲,致使人们不便或无法获得相对完全的有价值的信息。房地产企业作为借款人,对自身的经营能力、管理水平、发展前景等一清二楚,对借款从事的项目的风险程度、市场需要等情况也有较详细的调查和了解。但是资金市场上资金供不应求,借款竞争日益激烈,信用环境和法制环境上的软约束,必然导致企业向房地产融资机构隐瞒真实经营业绩和风险状况以谋求信贷支持。房地产融资机构在无法获得“完全信息”的情况下,对企业经营状况、管理能力、发展潜力等信息把握不准,会导致融资机构做出逆向选择,形成巨大的金融风险。[3]这不仅仅对我国房地产在国内融资有深刻的影响,同时对我国利用外国资金和发展多元化融资(如证券、股票)也不利。近期琼斯兰格拉萨利研究所公布了全球房地产透明度指数,在它跟踪的56个国家中,中国房地产市场的透明度排列42位,这也说明我国房地产透明度在国际上的地位比较低。[4]
二、造成房地产融资风险的制度分析
(一)政府管制目标错位,使房地产融资风险增大
我国经济体制改革属政府主导方式,金融资源由政府控制分配。现有的正式金融体系是在计划经济及转轨经济时期形成,有利于快速积聚资金,为经济的发展特别是国有经济的发展提供足够低成本的货币供给。政府将维护社会经济秩序的稳定设为首要目标加以维护,从而有可能忽视一些市场主体的利益诉求。房地产融资多元化的形成必然对既有的金融体系造成一定的影响,多元化融资的发展必然会使货币源产生分流,削弱政府进行金融资源配置的能力和政府对特定目标的追求。而现在国有企业改革也需要政府持久的财政投入,在财力有限的情况下,一个必要的措施就是将另外一些资金按国家的意志进行使用。[5]这就形成一对矛盾。经济发展需要金融体制多元化,而政府过分干预和管制政策──“金融抑制”政策也在发展,[6]再加上现在既得利益集团对多元化融资的阻碍,因此保护融资多元化的法规政策很难出台。
(二)法律制度滞后于房地产融资的发展,使房地产融资风险难以规制
我国现有的融资市场在满足房地产企业对资金需求的同时,由于制度变革的滞后造成了相关法律制度的缺失,给房地产融资带来很多不确定性。现在对房地产融资多依靠政策引导和行政命令,而政策和行政命令的易变以及过于原则导致市场主体对房地产融资没有稳定的预期,反过来进一步加大了房地产融资的风险,从而形成相互“促退”的恶性循环。虽然房地产民间融资作为一种市场行为,具有一定优化资源配置功能,但至今都没有在法律上确认其正常的融资活动。例如对现在民间房地产融资《商业银行法》在第81条规定:“未经国务院银行业监督管理机构批准,擅自设立商业银行,或者非法吸收公众存款,变相吸收公众存款的,构成犯罪的,依法追究刑事责任;并由国务院银行业监管机构予以取缔”。按照央行关于个人住房抵押贷款管理办法的规定,我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构只能是商业银行,使得房地产融资多元化中的民间融资发展表现出不确定性。
(三)缺少多元化、完备的融资工具法律制度,使房地产融资的风险无法有效分散
我国《商业银行法》、《证券法》等均强调银行业和证券业等融资方式要实行严格的分业经营,结果是房地产融资只能在各自的市场上分别去融资。由于资本市场和证券等市场都在其封闭的市场内运作,加上他们由各自的法律调整,缺乏协调,这样切断了各个融资市场的信息。①而各种融资方式都有自己的利弊,因此他们有加强合作的客观要求。特别是现阶段,房地产资本市场所表现出来的发展性危机与商业银行传统业务的内在缺陷是加强房地产融资体系建设的内在动因。为了维护金融的稳定,世界各国都把在资本市场和银行之间建立“防火墙”作为普遍做法,而要建立“防火墙”就需要各融资市场之间的合作必须在法律的规范之下进行。我国目前规范各融资市场主体的规定主要是人民银行的部门规章,并且多是对资金合作的规定,②缺乏一部像美国的《现代化金融服务法》一样从融资市场整体和全局的高度加强各融资市场之间合作的法律,这造成我国房地产业要融资就只能分别从不同的市场单独融资,使银行在房地产投资方面面临很大的压力。
(四)我国缺乏规制房地产融资主体间公平竞争和金融机构退出的法律制度,房地产融资风险不能及时化解
现有的金融机构组织体系有两个明显的弊端:一是国家高度垄断;二是低水平过度竞争。具体到国有商业银行,其在全社会的货币资源分配占有极高的比重,民营资本的进入受到严格的限制;同时,由于没有金融机构市场退出的法律制度,国有商业银行没有承担经营失败的风险压力。在这种体制下,国有商业银行盲目扩张,为了挤占融资市场份额,不顾实际情况给房地产市场大量融资,并且由于国有商业银行自身的垄断性造成了其内部公司治理机制不健全,形成机制不灵活、风险内控制度薄弱等制度性问题。[7]因此,要改变以国有商业银行为主的单一融资结构必须完善市场竞争和市场退出法律制度,促进不同所有制银行相互竞争,这样才能既为房地产融资市场提供多元化服务,又加强自身管理,降低风险,使我国的房地产市场和金融市场协调发展、相互提高。
(五)对房地产融资主体市场准入制度不完善,补救措施不合理,房地产融资风险无法得到有效弥补
一方面,由于我国现阶段对房地产企业的注册采用的是程序登记,只要相关单位出具资产信用证明,审计、会计部门出具验资报告,而不对注册资金进行实质性审查,就可获得法人登记。一些不法房地产企业就利用法律的这个漏洞,通过各种手段骗取审计、会计部门的资信证明,出具虚假验资报告,或抽逃注册资金,成为名副其实的“皮包公司”。另一方面,现阶段的法规不完善更加重对其打击难度。例如对土地使用权和在建工程抵押权的实现。③
三、房地产融资风险的法律规制
(一)依法厘清政府在防范房地产融资风险方面的行为界限
首先,必须依法确定政府监管的目标。控制房价保持房地产市场的平稳发展是其首要目标和职责所在。住房融资风险的化解不仅仅取决于房地产生产的商品结构及品种“对路”,更取决于国民的有效需求和住房消费能力。从1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》开始,国家对房地产业一直是通过支持其高速发展来拉动经济增长,中国的房地产长期建立在“房价上涨”这样一个脆弱的基础上,在地方政府、银行、房地产开发商和购房者的共同作用下,中国的房地产业形成了基于房价上涨的“多方有利”格局,房价泡沫越来越大,为以后房地产贷款坏账埋下了隐患。但是经济是有周期性的,政府出于宏观调控和社会稳定的要求,通过宏观调控的方式来改变房地产开发的过度扩张,合理控制房价上涨速度时,房价泡沫破灭,个人住房贷款的违约率大幅提高,大量提供房地产贷款的银行就会大额亏损。在中国,这种银行的呆坏帐就又会由国家财政埋单,使房地产企业融资面临的风险问题日积月累。现在要化解其风险的一个重要措施是政府应当在私人商品房市场体系和低收入住房保障体系中有明确目标定位,实行二元制政策。[8]
其次,政府应当明确自己在监管房地产融资方面的正当性和局限性。融资监管的正当性来自于金融服务的公共产品特性和其强烈的外部性,因此,世界各国都将维护金融市场运行的公正、公平和有序的责任赋予政府,同时政府通过制定旨在保护金融客户和投资者利益的金融法规,维护融资市场主体地位平等和权利对等;通过制定金融组织的行为规则和金融市场的运行规则,规范金融秩序以引导金融业有序竞争。但政府的监管也非万能,可能存在过度监管或监管不足的“政府失灵”现象。因此,既要维护政府监管的正当性,也要看到其局限性。监管层应该越是在市场繁荣的时候,越应当加强风险控制和市场监管,建立房地产价格监管制度和房地产市场预警制度,采取多种措施稳定房价,保持房地产市场有序健康的发展。[9]
最后,应当明确政府监管和市场机制的关系。要解决房地产融资风险的问题就应当使融资市场化,必须通过市场的竞争和价格机制建立多元的融资结构。对于我国的房地产融资市场而言,一方面,国家高度垄断严重制约了融资体制市场化进程,使房地产融资市场融资效率低下和结构不合理,面临很大的风险,引入市场竞争机制是改变这种状况的有效方法之一;另一方面,房地产企业在银行信贷和资本市场融资非常困难。因此,就需要政府在制定防范房地产融资风险相关的法律制度中,既要规定政府的监管权力,更要保护市场主体权利的规定,因为“权力来源于权利,权力服务于权利,权力应以权利为界限,权力必须由权利制约。”[10]只有这样房地产融资风险才能得到有效化解。对于房地产融资市场,国家的责任在于制度供给,搭建平台,形成有效竞争市场,其它的应交给市场。
(二)构建完整的房地产金融体系,完善资本市场化相关的法律制度
首先,构建完整的房地产金融体系。目前,银行信贷仍是我国房地产企业开发的主要来源,房地产行业风险多集中于银行系统;房地产企业上市股权融资和债券融资进一步发展,但门槛较高,在全流通体系下,新的公司上市保荐人制度实质上提高了房地产企业上市门槛,只有那些真正有实力的大型房地产商才可能上市,未来通过大规模的上市解决房地产企业资金来源问题几乎不可能,信托成为房地产融资新渠道。据统计,目前国内已有25家信托公司发行了50多个房地产信托计划,总规模达到60亿元左右,每个信托计划平均规模为1.2亿元,但仍有限制,④[11]其他一些融资渠道要真正发挥作用还尚待时日。要防范房地产融资风险在银行体系的积聚以致爆发,必须在房地产经济和金融领域大力推进房地产二级市场、资本市场、债券市场、信托市场等各类市场的发展,提供新的融资方式和手段,拓宽融资渠道,适当分散银行体系的风险,形成完整的房地产金融体系。
其次,确立信托、证券、民间等融资在房地产融资中的合法地位。应当重点消除对多元化融资的歧视,使其成为市场竞争的主体。依据《公司法》、《证券法》、《民法通则》、《合同法》及相关行政法规和司法解释对合法的融资关系进行有效的保护。对于房地产企业的信托、证券、民间等融资,要通过具体的制度设计来严格区分合法融资和非法融资,改革审批制为核准制。采取统合性的法律法规措施,建立一个组织机构多元化、市场体系多层次的房地产融资市场,规范市场内金融组织发展与制度创新。
再次,依法构建房地产融资市场的退出机制。在市场经济条件下,竞争一方面可以提高效率和优化资源配置,但另一方面也不可避免地会产生不适应经济发展的主体退出市场。因此,在确立各融资主体合法地位的同时,要根据不同的融资类型分别适用相应的破产机制。我国房地产融资因规模小和发展时间短,并不具备天然的信用基础,对于符合法定条件成立的房地产融资金融组织,要按照一定比例向保险机构交纳保费,在这些金融组织出现危机或破产时,保险机构通过提供贷款、紧急资金援助、赔偿保险金等方式,保障这些融资机构清偿能力。[12]
最后,依法完善房地产融资的信用制度等平台建设。我国现在无法全面实现房地产融资体系多元化的一个重要原因是房地产企业信用体系的缺乏,以及信用担保制度的不完善。一方面,要充分发挥银行信贷登记咨询系统和工商管理、税务、技术监督等部门的优势,建立一个集中的征信机构,实现资源共享;另一方面,要制定措施,大力支持商业化资信机构发展,资信机构要利用计算机网络等先进技术,建立信息、信息共享的无形信用监督体系,在法律允许的范围内,实现信用资料查询、交流和共享。[13]另外,建立房地产市场信息数据库,包括房屋产权档案资料的整理、保管和共享。各地区房地产估价行业协会应尽快建立二手房交易的数据库和信息平台,对行业评估做出指导和服务。数据库的建立,将有利于房地产估价信息化和科学化,使保障房地产评估质量的重要手段,从基础资料上保证房地产评估的真实性,从而提高房地产放贷质量,有效的控制金融风险,保障房地产业的健康发展。
(三)制定和完善与房地产二级市场相关的法律法规
一个发达的房地产融资市场必须由相互衔接的一级市场和二级市场组成,即住房资金初级交易与住房信用再交易、再流通的两级市场。由于一级市场的风险度高,而且受经济周期的影响较大,我国现在房地产融资的风险主要集中在一级市场,因此必须对这种风险进行有效的分散。这就是要建立和完善房地产抵押贷款的二级市场,其不仅为房地产融资注入了更多的资金,提供了安全可靠、流动的运作环境,而且为长期房地产资金的保值提供了可靠的投资环境。在现阶段应优先制定以下几类法律法规:
首先,为了稳定和扩大现行住房抵押贷款一级市场,保障贷款机构的利益,应制定与抵押贷款一级市场有关的法律法规如:《住房抵押贷款法》、《住房贷款保险法》等。
其次,完善现有的法律法规,提高法规的针对性和可操作性。在二级市场刚建立的过渡阶段,如果立法时机不成熟,可以由有关部门统一颁布一些临时性的法规。在立法的同时,还应该加大执法的力度,使各项业务有序发展。现在特别需要完善个人住房抵押贷款证券化的相关法规支持,如:《中华人民共和国破产法》、《中华人民共和国信托法》和《中华人民共和国票据法》,等到时机成熟时修改《公司法》来满足特殊目的公司成立的条件或制定专门的相关法律。
最后,制定维护二级市场稳定性的相关法律法规。由于房地产具有保值增值特性,投资性买房的人很多,其对市场租赁和出售价格的变动就会变得更加敏感,投机性就会日益彰显。因此,应借鉴发达市场经济国家二级市场的房屋买卖做法,如投资性购房实名制,确保一户只能购买一套房屋等有效措施,有效抑制房地产投机行为,对房地产融资的整体稳定性发挥良好的作用,[14]使一级房地产融资市场的风险得以有效化解。
(四)建立完善的房地产融资监管法律制度
首先,房地产融资监管立法体系的完善。就我国现阶段已经出台的金融法而言,金融监管方面的规定极为欠缺,应当加强对复杂多变而又专业性较强的房地产融资监管方面的问题进行立法。涉及人民基本权利保障、全国统一金融市场形成的重大立法由国家立法机关制定狭义的法律法规,但关于具体房地产融资监管制度、操作规程等方面的问题,应由行政立法。在行政立法的过程中不仅应有主管部门参加,更应有一定制度和程序保证被监管单位、金融服务的消费者、专家学者的参与、认证或听证,以加强民主立法 、科学立法。如《证券法》在2005年修订后,增强了对上市公司和券商的监管,特别规定违规上市公司的保荐人将承担连带责任,这样房地产上市公司的融资风险也就减少了一些。但是在如何建设保护投资者基金的来源、赔偿范围、管理运作模式等方面都存在一些问题。在日本设立证券经纪商协会(JSDA)负责提取保护基金,监管市场风险,并在出了问题就把协会基金发放给投资人。[15]在我国,也可以建立房地产融资监管协会,来对房地产融资各市场主体进行监管并收取风险基金,平滑风险。
其次,要严格执法,独立司法。法制,不仅仅是法律制度的制定与完善,更重要的是严格执法。我国房地产融资监管调控机构和从业人员法律观念不强,往往是“欺软怕硬”、“欺小怕大”,对监管对象搞无原则、无法律依据的迁就,使我国金融业面临很大风险。因此必须严格执法,真正树立法律的权威。比如由于土地储备制度不完善, 而国土资源部多次强调的逾期两年不开发收回土地的规定迟迟不能落实,再加上银行监管不到位,缺乏有效的担保措施等问题,向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。
最后,还要建立起法律监管、行政监管、自律性监管、房地产融资参与者和国际上共同努力监管相结合的监督体系,从而减少房地产融资市场的风险。
总之,房地产融资的风险防范涉及到方方面面的协作,在法制建设方面,我们一方面要有远景目标,即制定出一个整体的法规规划体系,也就是要形成严密的管理网,既要保证各法规之间的衔接,又要避免法规之间的交叉重叠或遗漏空白,甚至相互抵触。另一方面要制定为建立房地产融资多元化、化解房地产融资风险迫切需要的法律法规,以使参与房地产融资的主体和客体以及融资市场的运行有法可依。只有这样才能使我国的房地产业健康有序地的发展,避免大的波动。
注 释:
①例如全国几万家房地产开发企业中,上市公司可谓凤毛麟角。目前,我国共有89家房地产上市公司,总市值1642亿,股权融资额非常小。特别是2008年9月以来,证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制,股权融资的渠道也渐行渐窄,在未来几来房地产开发企业面临着更严峻的资金考验。参见刘晓艳,杨森.我国房地产融资渠道多元化叹惜[J].企业家天地.2009(6)。
②主要有:1999年8 月20日和10月12日,人行先后下发的《证券公司进入银行间同业市场管理规定》和《基金管理公司进入银行间同业市场管理规定》;2000年2月13日,人行和证监会的《证券公司股票质押贷款管理办法》;2001年7 月4日,人行颁布的《商业银行中间业务暂行规定》以及2006年8 月1日实行的《证券公司融资融券试点管理办法》等。
③按照担保法规定,土地使用权和在建工程一旦抵押,抵押权人就获得了抵押物的担保物权,优于一般债权;合同法第二百八十六条规定,建筑工程承包人在发包人未按照约定支付价款时,既可以协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,并从中优先受偿。因此就出现这种情况,当工程既被抵押又需要优先偿还承包人的价款时,两种“优先”权利如何兑现?根据最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,购房户的优先受偿权优于承包人的优先受偿权和抵押权。这就意味着无论怎样银行等融资机构的权利在房地产主体的“空手道”中都是受害者。因此如果不对法律加以完善,房地产融资中银行的风险将很难改变。参见罗重海,谷国文,夏琼瑶.房地产开发“空手道”行为的调查与思考[J].经济法、劳动法,2006(5).
④央行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》规定,每个信托计划限卖200份,并且需要提供齐全的项目手续文件,融资总额受到一定限制。
主要参考文献:
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The Property Financing Risk of Laws and Regulations
Zeng Fanchang
Abstract: The property development financing in China is inflicted with such
problems as the lack of a comprehensive financing system, high-degree reliance on banks as the financing source, inefficient operation of macro adjustment and control policies and information asymmetry, which
从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
由于房地产融资信托刚刚兴起，众多信托产品还未到期，而且市场初期信托投资公司把关较严，房地产融资信托的风险尚未显现，迄今为止没有因上述法律规避行为产生纠纷。换言之，法律规避的弊端在实证中尚未体现。但是从法学和经济学理论分析，上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策。对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策-购买该信托产品。但当“承诺保底”与“预期收益”不能兑现时，委托人的权利如何救济？
《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第二十一条：“信托投资公司违反本办法规定的，由中国人民银行按照《金融违法行为处罚办法》及有关规定进行处罚；情节严重的，暂停或者直至取消其办理资金信托业务的资格。对有关的高级管理人员，中国人民银行可以取消其一定期限直至终身的任职资格；对直接责任人员，取消其信托从业资格。”
从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
由于房地产融资信托刚刚兴起，众多信托产品还未到期，而且市场初期信托投资公司把关较严，房地产融资信托的风险尚未显现，迄今为止没有因上述法律规避行为产生纠纷。换言之，法律规避的弊端在实证中尚未体现。但是从法学和经济学理论分析，上述法律规避行为无疑将影响投资者的决策。对于非专业知识的投资者来讲，极可能基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖做出投资决策-购买该信托产品。但当“承诺保底”与“预期收益”不能兑现时，委托人的权利如何救济？
《信托投资公司管理办法》第七十五条：“信托投资公司违反本办法第三十二条规定的，由中国人民银行责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，并由中国人民银行取消高级管理人员的任职资格和从业人员的从业资格。构成犯罪的，由司法机关予以追究刑事责任。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第二十一条：“信托投资公司违反本办法规定的，由中国人民银行按照《金融违法行为处罚办法》及有关规定进行处罚；情节严重的，暂停或者直至取消其办理资金信托业务的资格。对有关的高级管理人员，中国人民银行可以取消其一定期限直至终身的任职资格；对直接责任人员，取消其信托从业资格。”
