关键词：经济周期；商业银行；信贷
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）08-0058-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.08.13
经济周期是宏观经济在长期增长中不可避免的现象，其对经济体系中的各类经济主体有着深刻而广泛的影响，商业银行作为经济主体之一也不例外。一方面，商业银行作为宏观经济体系的有机构成部分，其经营活动势必会受到宏观经济周期的影响；另一方面，商业银行又不是被动地适应宏观经济波动，其经营活动也会加剧或平滑宏观经济的波动。事实上，商业银行的信贷业务已成为现代宏观经济波动的重要驱动因素之一[1]。
一、经济周期与商业银行信贷业务相互关系的理论分析
（一）经济周期对商业银行信贷业务的作用机制
经济运行的周期性变化对商业银行信贷业务的影响主要从微观、中观和宏观三个层面发挥作用。
从微观层面看，在宏观经济处于上行区间时，企业和个人等微观经济主体受预期影响调整投资或消费决策。企业对未来发展充满信心，预期产品需求量会增加，因而增加当期投资并增加周转资金，此时企业更偏好于债务融资，从而有信贷需求[2]。个人预期未来收入增加，因而增加当期消费需求，也会因此而产生信贷需求。换言之，宏观经济处于上行区间时，投资和消费主体有更大的信贷需求，为商业银行扩大信贷投放提供了条件。在宏观经济处于下行区间时，企业和个人也会根据预期减少投资和消费需求，削减对商业银行的信贷需求，商业银行信贷发放将面临供过于求的局面。
从中观层面看，不同行业对经济周期的反应存在差异，部分行业为顺周期行业，部分行业为逆周期行业。在宏观经济形势好转时，顺周期行业的运营态势会随之好转，行业的投资规模更大产出更多，从而有信贷需求。逆周期行业对商业银行信贷业务的作用机制则与此相反。在经济周期作用下，中观层面的因素对商业银行信贷业务的影响主要看顺周期行业和逆周期行业的力量对比，如果顺周期行业的总体规模和实力大于逆周期行业，则在宏观经济形势看好时商业银行面临扩大信贷投放的有利时机，反之则相反。
从宏观层面看，一是在宏观经济上行时期，商业银行有更多的信贷投放，宏观经济见顶回落后商业银行的信贷风险会逐步暴露，银行贷款质量变化的主要原因是经济环境恶化导致客户贷款违约率的周期性变化，从而使得商业银行在不同时期采取不同的信贷投放策略[3]。二是宏观经济形势的变化直接影响中观和微观主体，进而通过后者影响商业银行的信贷业务发展。三是宏观经济中的进出口也会影响商业银行信贷投放的结构，出口增加时商业银行的信贷投放会偏向出口部门，进口增加时商业银行的信贷投放则会侧重进口部门。
（二）商业银行信贷业务对经济周期的作用机制
在宏观经济学中，欧文·费雪最早提出信贷因素放大经济周期的观点[4]。商业银行的信贷业务通过信用机制以及货币乘数影响社会资本总量，同时也影响商业银行的经营收益，进而作用于宏观经济周期。
商业银行的信贷投放具有内在的顺周期特点，通过信贷投放影响其他经济主体进而作用于宏观经济周期[5]。在宏观经济处于上行区间时，各类经济主体的信贷需求增加，抵押物也会趋于更加足值，商业银行出于对未来经济形势看好的预期，放松风险管理标准，降低客户准入门槛及贷款价格，扩大信贷投放以满足各类经济主体的资金需求，此举不仅会加快宏观经济复苏的步伐，甚至可能会演变为通货膨胀。而在宏观经济处于下行区间时，借款人未来发展及清偿能力不被看好，抵押物也会趋于不足值，商业银行会出现惜贷甚至拒贷行为，提高贷款定价水平，直接导致部分经济主体难以获取资金支持。因大多数经济主体并不能在银行惜贷时迅速找到其他融资方式补充资金，企业面临资金链断裂经营失败的风险，消费者不能通过信贷平滑各期的消费，从而对宏观经济产生负面冲击，这也会加剧宏观经济的衰退甚至是进入萧条阶段[6]。
商业银行的信贷违约率具有明显的顺周期特点，直接影响商业银行的经营效益进而作用于宏观经济周期[7]。在宏观经济形势看好时，风险因素不易暴露，商业银行的信贷违约率较低，商业银行自身经营效益较好，可以助推宏观经济更好地发展。在宏观经济形势较差时，经济繁荣时期积聚的风险会集中爆发，商业银行的信贷违约率集中爆发，商业银行自身经营效益较差，从而恶化宏观经济形势。如2012年宏观经济形势整体低迷，银行业净利润的增速由2011年的36.3%降至2012年的18.9%，不良贷款余额同比净增647亿元。
二、经济周期与商业银行信贷业务相互关系的实证检验
根据经济周期与商业银行信贷业务相互关系的理论分析，本部分利用宏观经济的相关指标及商业银行贷款余额对二者的相互关系进行实证检验。其分析思路是：首先，利用总量数据指标，采用格兰杰因果检验方法验证宏观经济总量与商业银行贷款余额之间的因果关系；其次，利用增长率指标，分析经济周期与商业银行信贷业务之间的关系，表明商业银行信贷业务具有明显的亲周期性特点。
在经济周期的不同阶段，经济增长速度迥异，宏观经济政策政策也大相径庭，对企业经营和外部融资环境产生重大影响，进而影响企业的投融资。
（一）经济周期与宏观经济政策的关联性研究 王风云（2005）等认为经济波动频繁的主要原因是宏观经济政策的频繁调整。付一平（2005）等通过对财政政策与经济周期波动之间关系的判断，描述结构VAR模型中财政政策的作用和反馈过程，结果发现我国积极财政政策操作过程中体现出了一定程度的相机选择性和对经济周期阶段的依赖性。而杨召举（2007）从经济周期角度考察货币政策对经济的影响，实证研究发现：货币政策不是经济周期产生的原因，经济周期也不是货币政策变动产生的原因；但货币政策变动会对经济产生影响，剧烈的货币政策波动将使得经济也产生同向的波动。刘士宇（2007）围绕总需求角度，运用多种时间序列分析方法研究改革以来引起我国经济周期波动的因素，以及这些冲击对经济系统的影响。其分析结果表明：在总需求的三大构成要素中，投资波动是引起我国经济波动的主要原因。虽然学者的结论并非完全一致，但本文认为经济周期通过宏观经济政策的调整对企业投融资产生了影响。
（二）经济周期与企业投融资行为的研究 基于宏观经济环境，从经济周期角度解析企业投融资问题得到了诸多学者的关注。Altman（1983）发现，在经济衰退时期，公司更容易陷人困境，经济增长、股价指数和货币供给量对公司陷人困境的可能性有显著影响。Bae（2002）以亚洲金融危机为背景，证实宏观经济状况通过银企关系影响公司财务困境的可能性。Myers & Majluf（1984）分析了不完美资本市场对企业融资的影响，基于逆向选择提出了融资偏好理论。沿着此思路，Levy & Hennessy（2007）从管理者利益角度研究了经济周期中管理者的投融资决策。为避免冲突，管理者多数持有较多权益，但在经济收缩时期，管理者倾向于用债务代替权益来维持管理者权益，在经济扩张时期则正好相反。围绕经济周期的变化，许多学者也从实证角度验证了宏观经济政策对公司投融资行为的影响和公司价值的意义（Deangelo & Masulis，1980； Nejad
malayerz，2002；Korajczyk & Levy，2003；Drobetz et al，2006）。
（三）经济周期与宏观经济政策对企业投融资行为影响的研究 我国目前专门针对宏观经济政策与经济周期对企业投融资行为影响的研究成果比较少见。一些学者对宏观经济因素与企业投融资的关系进行了描述（王强，2002；原毅军、孙晓华，2006）。蔡楠、李海菠（2003）认为企业投融资行为不仅要考虑微观经济因素形成的技术约束影响，还要考虑宏观经济因素形成的市场约束的影响，并验证了宏观经济因素对我国上市公司资本结构有着显著影响。Chen等（1986）认为，宏观经济因素的变化会影响公司的股票收益率，即不同公司的股票收益率对于宏观经济形势变化的敏感程度不同。而Beaver（1966）认为，公司的股票收益率越高，其陷入财务困境的可能性就越小。鉴于我国企业的特征不同，可能对经济周期波动的敏感程度不同，企业投融资行为也不同。王克敏、姬美光、赵沫（2006）的研究表明，宏观经济环境对公司陷入财务困境有一定的影响，特别是公司对于工业增加值和实际利率水平等变化越敏感，就越容易受到弱化的公司治理结构的影响而陷入财务困境。应惟伟（2008）研究认为在经济周期的不同阶段，经济增长速度迥异，政府实施的财政货币政策大相径庭，这些对企业的经营和外部融资环境产生重大影响，对企业投资产生显著影响。这些研究都认为宏观经济政策与经济周期是影响企业投融资政策的重要因素，这对于理解我国企业的投融资行为具有积极意义。
（四）企业投融资行为与企业价值之间关系的研究 有学者围绕融资结构对企业价值的影响进行研究，如刘星、杨益民（2006）以我国上市公司为样本，研究发现整体样本融资结构与投资支出显著负相关，融资结构对企业投资行为的影响在不同成长机会的企业中存在显著差异。郝颖、刘星（2009）的实证研究结论表明，股权融资的依赖程度越大，企业投资水平对股票市价的敏感性越高；股权融资的依赖程度小，则内部人控制下的企业投资行为倾向于大规模扩张。围绕融资结构对企业价值影响的研究成果主要有：债务比率与企业价值负相关（李洪波、赵宇、杨秀苔，2002；皮毅，2004），股权集中度与企业价值的关系（Boyle & Eckhold，1997；Frank & Goyal，2003；Hirota，1999；Booth，2001；Harold Demsetz & Belen Vilialonga，2001），研究结论并不一致。
论文摘要：经济周期的活动变化是根据国民生产总值的增加与减少而变化的，国家货币政策又是根据经济周期的活动变化进行宏观调控的。作为金融部门主体的银行业就要根据国家货币政策的宏观调控，不断调整改变自己的经营管理策略，这样，才能在激烈的经济市场竞争中立于不败之地。文章围绕经济周期活动变化的规律与国家货币政策宏观调控的政策，阐述了银行业经营管理的发展思路，目的是促使银行业的经营管理不断发展创新。
论文关键词：经济周期 货币政策 经营管理 宏观调控 银行业
经济周期又称商业循环或商业周期，是指经济活动沿着经济增长的总体趋势而出现的有规律的扩张与收缩。在一般情况下，一个完整的经济周期总是包括四个阶段，即复苏、繁荣、衰退和萧条。
一、由盛转衰到由衰转盛的经济周期
在经济复苏阶段，舒缓的货币政策起了作用，GDP增长率加速，并处于潜能之上。然而通胀率继续下降，因为空置的生产力还未耗尽，周期性的生产能力也变得强劲。企业盈利大幅上升，债券的收益率处于低位，但由于央行仍保持货币宽松政策，所以这个阶段是股权投资者的“黄金时期”，这个时期买股票是最佳选择；在经济繁荣时期，企业生产能力增长减慢，开始面临产能约束，同时，通胀抬头。怎样缓解以上情况呢？中央银行通过加息以求将经济拉回到可持续的增长路径上来，此时的GDP增长仍坚定地处于潜能之上，收益率曲线上行并变得平缓，这时的债券表现却非常糟糕，股票的投资回报率取决于强劲的利润增长与估值评级不断下降的权衡比较。在这个阶段，大宗商品是最佳选择。在经济衰退阶段，经济增长停滞。超额的生产能力和下跌的大宗商品价格驱使通胀率更低，企业盈利微弱并且实际收益率下降，这时，中央银行削减短期利率以刺激经济恢复到可持续增长路径，进而导致收益率曲线急剧下行。在这个阶段，购买债券是最佳选择。在经济萧条阶段，GDP的增长率降到潜能之下，但通货膨胀却继续上升。经济学家指出：通常这种情况部分原因归于石油危机。因为产量下滑，好多企业为了保持盈利而提高产品的价格，导致工人工资与价格螺旋上涨。这样，只有通过失业率的大幅上升才能打破僵局，只有等通胀过了顶峰，央行才能有所作为。这就限制了债券市场的回暖步伐。企业的盈利恶化，股票表现非常糟糕，这个阶段，现金是最好的选择。
通常，经济周期的认定源于朴素的市场经验。人们把经济上升阶段称为繁荣，最高点称为顶峰。随后，顶峰也是经济由盛转衰的转折点；此后经济进入下降阶段——衰退。衰退严重则经济进入萧条，衰退的最低点称为谷底，而这时也是经济由衰转盛的另一个转折点。能找到由盛转衰到由衰转盛的这两个“关键点”确实是一道让经济学家们着迷的研究课题。
二、防物价过快上涨，促经济平稳增长的货币政策
货币政策是一国中央银行为影响经济活动所采取的货币调控措施。通过控制货币供给等各项措施来影响市场上的资金流动进而起到经济信号，起平稳经济波动的作用。2010年底我国提出实施稳健的货币政策，取代持续了两年之久的适度宽松政策。央行的货币政策工具使用由此进入到一个相对频繁的时期。在经济周期衰退萧条阶段释放货币，采用扩张的经济政策；在经济复苏繁荣阶段采用收缩措施，让货币条件回归常态。这是我国央行一贯调控思路，也是我国宏观经济政策逆经济周期调控的主要特征。较过去宽松的货币环境而言，当前稳定的货币环境对于稳定物价总水平，促进经济保持平稳健康发展具有十分重要的意义。在我国相关部门一系列平抑物价措施作用下，2010年下半年以来形成的通胀压力已有所遏制，但种种迹象表明，至今物价上涨过快的压力并没有明显缓解。所以，稳定物价仍是当前我国宏观调控的首要任务。
货币学派大师弗里德曼认为，通货膨胀其实就是货币现象。在我国现阶段，物价上涨的背后确实有比较明显的货币因素。根据中国社科院金融所研究员殷剑锋的观察，近年来我国物价走势与经济周期、货币供应增减之间，存在着相当直接的关联。往往在货币供应出现快速增长后，物价走势亦会跟着抬头向上，期间二者时滞大约相差半年至一年。
目前，根据经济周期变化我国实施稳健的货币政策已经见到成效，但现阶段的任何松懈只会造成信贷快速反弹，进而造成通胀反弹的风险。温家宝总理2011年4月13日在国务院常务会议上明确指出：实施稳健的货币政策，是中央综合分析国内外形势作出的重要决策。要处理好总量与结构的关系，抑制通货膨胀和促进经济增长的关系，综合运用好市场操作、存款准备金率、利率、汇率等多种价格和数量工具，消除通货膨胀的货币因素，提高直接融资比重，加强经济实体的支持。因为，货币既可以表现为经济危机的诱发因素，也可以成为促进危机后经济复苏和经济稳定发展的积极力量。
那么，作为宏观调控重要手段的货币政策与经济周期之间又有着怎样千丝万缕的联系呢？著名经济学家凯恩斯认为：经济是不稳定的，必须采取反周期的货币政策或财政政策来稳定经济。众所周知，我国经济在2009年一季度触底后快速上升，进入复苏阶段。但新一轮经济周期随之展开。这个时期，稳健的货币政策抑制了经济周期的波动性。合理的货币政策通过对通胀的控制缓解了经济波动性，货币政策又通过控制通货膨胀减少了经济的波动性。而且，货币政策又引起了信贷波动性，信贷波动性的趋势减缓了经济周期带来的物价波动性。因为，信贷波动率通常会领先GDP波动率。综上所述不难看出，经济周期的活动变化是根据GDP的增长或下降而变化的，当GDP的增长数字处于正数时，即显示该地区处于经济扩张阶段；反之，如果处于负数，即表示该地区的经济进入衰退期了。 既然国家货币政策是根据经济周期的活动变化来进行宏观调控的，那么，作为金融机构的主体——银行业就要根据国家货币政策的不断调控来改变自己的经营管理策略。这样，才能在瞬息万变的经济活动变化中立于不败之地。
三、银行业经营管理策略
作为银行，怎样制定自己的经营管理策略呢？笔者认为：银行业应跟踪调查金融市场的经济活动与金融机构之间的联系，特别要关注“高增长、低通胀、低利率”环境下，宽松的流动性格局所造成的过高的杠杆率和金融工具的期限错配。银行业应开发更多的调控手段，加强与其它金融监管的协调，从而弥补将利率作为单一政策的不足。从宏观审慎监管的角度，评估整体活动情况。宏观调控更加关注资产价格，并引入相应的逆周期机制，抑制金融投机。当一般物价稳定而资产大幅上升时，加息会加大产出缺口，此时，可启用更有针对性的调控资产部门的手段，提高资本充足率要求，降低杠杆率。只有这样的政策组合，才能在经济周期的变化中依据国家货币政策搞好银行业的经营管理。
1.根据经济周期波动调整经营管理。业内同行都清楚，经济周期性是客观存在的，只有认识规律、掌握规律、合理利用规律才能有效促进银行业经营管理的创新与发展。笔者在长期做银行经营管理工作中深深感到：经济周期与银行业经营管理的关系可以概括两个方面，一是当经济运行呈繁荣时期，企业的投资需求增长，社会资金加大，货币供应量增加，银行相对放松信贷准入条件，信贷投放速度加快，持续的信贷增长会导致信贷膨胀，从而引发通货膨胀产生的经济泡沫。二是当经济运行开始转向衰退趋势时，银行的贷款投放速度也开始放缓，此时，企业的经营收益减少，向银行再融资出现困难。银行应该这样调整自己的经营管理：（1）在经济繁荣时期加快贷款周转速度，提高收益率。银行领导应加强当前宏观经济形势的研究和预测，根据央行货币政策和各个季节的实体经济要求，自觉控制信贷总量，谨慎安排信贷计划，以保持信贷适度均衡增长。同时，通过盘活存量，做大流量来加快贷款周转进度，提高资金运用效率。银行还可以通过与一些有过剩资金，但贷款创造能力不强的银行联手合作，进行贷款转让，将有限的贷款资源进行盘活。（2）在经济衰退时期，银行可通过深入研究利率结构调整对存款品种和期限结构的影响，采取措施调整负债结构，以降低负债成本。例如，可以通过存款结构调整降低人民币存款平均成本，还可以抓住资本市场发展的有力契机大量吸收低利率的保险公司活期存款，力争在利率整体上升时期保持较低的存款付息水平。（3）银行业还应紧密监测各行业的企业效益走势，及时转移资金，以优化资产的行业分布结构，规避行业系统性风险。
2.加强金融品牌建设，提高银行竞争能力。金融品牌建设是银行挑战竞争的利器。随着金融体制改革发展的日益深入，经济全球化、金融一体化的逐步加大，外资银行纷至沓来涌入国内，他们凭借先进的技术，现代化的管理与雄厚的资金实力，对国内银行形成强有力的冲击，我国银行业竞争更为激烈。所以，只有建立强势品牌，才能增强银行市场竞争能力，有效维护原有的市场份额。才能增强银行拓展能力，不断扩展市场空间的渗透力。
关键词：房地产业；周期波动；发展方向
一、房地产业周期波动研究的理论基础
1．凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。
萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。
2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。
自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。
3．新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。
在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。
新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。
二、房地产业周期波动研究现状
早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺乏经济学基础理论的支撑。主要集中探讨房地产业周期的影响因素，实际上着重于房地产业周期波动指标的研究与应用。Mitchell（1927）认为：由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动。Moore（1961）指出，住宅开工量受财政条件、建造成本、社会结婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影响，因此如果要了解房地产建造量，就可以从财政条件（主要是抵押贷款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood（1977）提出，经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产业周期波动。Grebler＆Burns（1982）以GNP循环为基准循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化。
随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。
除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动进行实证分析和研究，也成为房地产业周期波动研究的重要组成部分。Wenzlick（1980）以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795年~1973年共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。Case赞成美国房地产长期周为18年的观点，进而指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响”。Barrast和Ferguson（1985、1987）从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4年~5年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为9年，主要反映生产过程的落后状况。Kaiser（1997）利用78年的数据分析了美国房地产业的长周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。WheatonandRossoff（1998）则利用1969年~1994年的数据分析了工业不动产的周期波动。
在中国，对房地产业周期波动的研究开始于20世纪90年代中期。张元端（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。相对而言，梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了从1986年~1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。何国钊等（1996）利用商品房价格等8项指标，在按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1981年~1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。在此基础上，作者们着重探讨了中国房地产业周期与宏观经济周期在不同周期阶段的相互关系，并选择投资与政策两个因素，分析了中国房地产业周期的原因。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征。中国社会科学院财贸经济研究所“房地产业周期波动研究”课题组（2004）利用中国1979年~2002年的数据进行，对房地产行业的运行轨迹和特征进行分析，并在此基础上分析了影响中国房地产业周期波动的经济因素。
三、亟待解决的问题
现有的研究尤其是中国的房地产业周期研究无论在理论上还是在实践上都存在很多不足之处，至少需要在以下方面进行扩展：
1．结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。房地产作为一种独特的产品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空间固定性、不可分割性、复杂和多重异质性、市场的分散性、生产的非凸性、信息的非对称的重要性、交易成本的重要性、缺乏相关的保险及期货市场。这些特征很多都对房地产业周期波动有着重大影响，但现有研究基本上套用经济周期理论或做一些变形，没有体现出房地产产业和产品的独特性。这些独特的特征对周期波动的影响如何并没有得到足够的重视。如市场的分散性和空间固定性造成了房地产业区域垄断的市场结构，这种市场结构对房地产业周期有怎样的影响几乎没有理论涉及。
2．应进一步深入考察房地产业周期波动的微观影响及对策分析。房地产业周期波动对宏观经济包括相关产业的影响已经有大量理论及实证的文献，但其微观效应还没有得到充分的发展。对此应主要从房地产业周期对开发企业战略规划和投资者的投资策略的角度出发，研究在房地产业周期的不同阶段，开发企业以及投资者应该采取什么样的措施来应对，这个研究主题在国外近几年才刚刚出现的，而在中国几乎是一片空白。
3．应进一步加强对中国区域性房地产市场周期波动的研究。房地产业具有显著的区域性特征，不同城市之间的房地产业发展可能具有巨大的差异性。从总体上研究中国的房地产市场可能低估一些问题的严重性。例如总整体上分析，中国的房地产市场在大多数情况下是不可能出现严重的泡沫的，但在某些区域性市场是可能存在的。目前中国几篇具有代表性的文献大多是对中国整体房地产业的周期波动进行实证分析，其中只有谭刚（2001）研究了深圳市1987年~1998年间房地产业周期式发展历程。可以看出，中国的房地产业周期研究很少对区域市场尤其是城市的数据进行分析的，尤其对不同城市之间周期的形态、成因等进行分析及比较的文献几乎没有。
参考文献：
1．何国钊，曹振良，李晟．中国房地产业周期研究．经济研究，1996，（12）．
2．梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究．经济研究，1996，（7）．
3．谭刚．房地产业周期波动——理论、实证与政策分析．北京：经济管理出版社，2001．
关键词：房地产业；周期波动；发展方向
一、房地产业周期波动研究的理论基础
1．凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。
萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。
2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。
自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。
3．新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。
在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。
新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。
二、房地产业周期波动研究现状
早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺乏经济学基础理论的支撑。主要集中探讨房地产业周期的影响因素，实际上着重于房地产业周期波动指标的研究与应用。Mitchell（1927）认为：由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动。Moore（1961）指出，住宅开工量受财政条件、建造成本、社会结婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影响，因此如果要了解房地产建造量，就可以从财政条件（主要是抵押贷款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood（1977）提出，经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产业周期波动。Grebler＆Burns（1982）以GNP循环为基准循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化。
随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。
除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动进行实证分析和研究，也成为房地产业周期波动研究的重要组成部分。Wenzlick（1980）以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795年~1973年共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。Case赞成美国房地产长期周为18年的观点，进而指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响”。Barrast和Ferguson（1985、1987）从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4年~5年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为9年，主要反映生产过程的落后状况。Kaiser（1997）利用78年的数据分析了美国房地产业的长周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。WheatonandRossoff（1998）则利用1969年~1994年的数据分析了工业不动产的周期波动。
在中国，对房地产业周期波动的研究开始于20世纪90年代中期。张元端（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。相对而言，梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了从1986年~1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。何国钊等（1996）利用商品房价格等8项指标，在按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1981年~1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。在此基础上，作者们着重探讨了中国房地产业周期与宏观经济周期在不同周期阶段的相互关系，并选择投资与政策两个因素，分析了中国房地产业周期的原因。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征。中国社会科学院财贸经济研究所“房地产业周期波动研究”课题组（2004）利用中国1979年~2002年的数据进行，对房地产行业的运行轨迹和特征进行分析，并在此基础上分析了影响中国房地产业周期波动的经济因素。
三、亟待解决的问题
现有的研究尤其是中国的房地产业周期研究无论在理论上还是在实践上都存在很多不足之处，至少需要在以下方面进行扩展：
1．结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。房地产作为一种独特的产品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空间固定性、不可分割性、复杂和多重异质性、市场的分散性、生产的非凸性、信息的非对称的重要性、交易成本的重要性、缺乏相关的保险及期货市场。这些特征很多都对房地产业周期波动有着重大影响，但现有研究基本上套用经济周期理论或做一些变形，没有体现出房地产产业和产品的独特性。这些独特的特征对周期波动的影响如何并没有得到足够的重视。如市场的分散性和空间固定性造成了房地产业区域垄断的市场结构，这种市场结构对房地产业周期有怎样的影响几乎没有理论涉及。
2．应进一步深入考察房地产业周期波动的微观影响及对策分析。房地产业周期波动对宏观经济包括相关产业的影响已经有大量理论及实证的文献，但其微观效应还没有得到充分的发展。对此应主要从房地产业周期对开发企业战略规划和投资者的投资策略的角度出发，研究在房地产业周期的不同阶段，开发企业以及投资者应该采取什么样的措施来应对，这个研究主题在国外近几年才刚刚出现的，而在中国几乎是一片空白。
3．应进一步加强对中国区域性房地产市场周期波动的研究。房地产业具有显著的区域性特征，不同城市之间的房地产业发展可能具有巨大的差异性。从总体上研究中国的房地产市场可能低估一些问题的严重性。例如总整体上分析，中国的房地产市场在大多数情况下是不可能出现严重的泡沫的，但在某些区域性市场是可能存在的。目前中国几篇具有代表性的文献大多是对中国整体房地产业的周期波动进行实证分析，其中只有谭刚（2001）研究了深圳市1987年~1998年间房地产业周期式发展历程。可以看出，中国的房地产业周期研究很少对区域市场尤其是城市的数据进行分析的，尤其对不同城市之间周期的形态、成因等进行分析及比较的文献几乎没有。
参考文献：
1．何国钊，曹振良，李晟．中国房地产业周期研究．经济研究，1996，（12）．
2．梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究．经济研究，1996，（7）．
3．谭刚．房地产业周期波动——理论、实证与政策分析．北京：经济管理出版社，2001．
【关键词】非周期性工业；转型；工业经济
回顾近几年焦作市经济的运行轨迹，有一个特别突出的表象，那就是：焦作市经济大起大落。2000年，焦作市地区生产总值居河南省第12位，2007年上升到河南省第4位，2012年又下降到河南省第8位；2000年，焦作市公共财政预算收入居河南省第9位，2005年上升到河南省第3位，2012年又下降到河南省第7位。原因分析如下。
一、焦作与河南、全国经济运行周期的比较
从解放以来焦作市经济的发展历程看，焦作市经济运行呈现了“螺旋式上升，曲折性前进的态势”，即，随着社会的发展，焦作市的经济总量在逐年增大，经济发展的速度呈现周期性的波动。对比全国、河南解放以来经济运行的轨迹，我们可以得出：一是1984年以前焦作市的经济周期长度短，河南省和全国经济周期相对较长，1984年以后焦作市的经济周期长度与河南省和全国基本一致；二是焦作市经济周期的振幅大，河南省和全国的经济周期的振幅相对较小，即，在全国和河南省经济较快增长的时候，焦作市经济增长的速度更快，在全国和河南省经济下行的时候，焦作市经济下行的更深，这说明焦作市经济运行的波动性更强；三是焦作市经济运行周期的波峰和波谷（即经济周期的最大值和最小值）的到来时间滞后于全国和河南省，这说明焦作市经济运行的周期具有滞后性；四是1984年以后焦作市和河南省、全国的经济运行出现周期拉长的趋势，这说明焦作市经济运行的稳定性在增加。
对比2008年国际金融危机以来，焦作市与全国、河南省月度和季度经济数据的运行轨迹看，也印证了上述结论。
二、焦作经济波动的内在原因分析
从三次产业角度分析，国民经济的增长是三次产业共同作用的结果。一是从三次产业增速分析。分别对比近20年焦作市第一产业增加值增速与地区生产总值增速、工业增加值增速与地区生产总值增速、第三产业增加值增速与地区生产总值增速，我们可以很明显的看出，工业经济增速的运行轨迹与地区生产总值增速的运行轨迹具有高度的一致性。二是从三次产业的总量分析。分别对近20年焦作市三次产业增加值的总量和地区生产总值总量进行相关性分析，我们可以得出，地区生产总值与三次产业均高度的正相关，与工业最相关。三是从三次产业的贡献率分析，焦作市地区生产总值的增长主要依靠工业的贡献。从这三个方面的分析我们可以得出：工业经济的波动主导了焦作市经济的波动。
从经济增长的“三架马车”分析，国民经济的增长是投资、消费、进出口共同作用的结果。我们依然从增速、总量和贡献率这三个方面的分析进行分析，我们可以得出：固定资产投资的波动主导了焦作市经济的波动。
通过上面两个层面的分析，可以得出：工业经济和固定资产投资的波动主导了焦作市经济的波动。从焦作市工业经济发展的历程看，工业经济是依靠外延式的规模扩张发展的，即工业经济的增长依赖于投资的增长。从固定资产投资构成分析，工业投资占据主导地位，所占比重在逐年增加。因此，固定资产投资促进了焦作市工业经济的增长，工业经济的增长又带动了固定资产投资的增长，固定资产投资和工业经济的相互作用，导致了焦作市经济的波动。
三、焦作工业经济波动的内在原因分析
从焦作市工业经济运行的外部因素分析，宏观需求的波动导致了焦作市工业经济的波动。在开放式经济的环境中，任何一个地方的经济不可能独善其身，全国经济的上行或下行必然传导到焦作，从而影响焦作经济运行的轨迹。
从焦作市工业经济内部构成分析，周期性行业比重过大导致了焦作工业经济的波动。周期性行业是指和国内或国际经济波动相关性较强的行业。工业类周期性行业包括有色金属、钢铁、化工、水泥、电力、煤炭、石化、工程机械、航运、装备制造等。当整体经济上升时，这些行业迅速上升；当整体经济下行时，这些行业也迅速萎缩。与之对应的是非周期性行业，包括食品、医药等为人们提供生活必需品的行业，非周期性行业是生产人们必需品的，不论经济走势如何，人们对这些产品的需求都不会有太大变动。粗略划分，在规模以上工业中，2012年，焦作市周期性行业的工业增加值占81%，这种周期性工业的结构决定了焦作市工业的强周期性。
周期性行业的周期循环常常沿着产业链按一定的顺序地依次发生。通常复苏始于汽车、房地产、基础设施建设、机械、装备制造等下游行业，然后传导至化纤、非金属矿制品、有色金属冶炼压延、黑色金属冶炼压延等中游的加工制造业，最后是上游的有色、石油、煤炭、石化等行业。衰退也是从下游行业开始，依次传导至中游、上游行业。由于焦作市的主导工业产品70%以上属于基础性原材料产品，处于产业链的最前端即上游，所以就造成了焦作经济是被传导、被影响的经济，焦作经济运行的周期滞后于全国和河南省。
四、近十年来焦作市经济结构的变化情况
从三次产业分析，第一产业和第二产业比重下降，第二产业尤其是工业的比重快速上升。2012与2000年相比，焦作市第一产业增加值占地区生产总值的比重由2000年的17.8%下降到2012的7.8%，第三产业增加值占地区生产总值的比重由2000年的31.7%下降到2012年的24.0%，第二产业增加值占地区生产总值的比重由2000年的50.5%上升到2012年的68.3%，其中，工业增加值占地区生产总值的比重由2000年的46.9%上升到2012年的64.3%。因此，工业经济的增长决定了焦作市经济的增长。
从工业的内部结构分析，焦作市周期性工业行业增加值占全部规模以上工业的比重，由2000年的86%下降到2012年81%。周期性工业行业增加值比重的下降，优化了焦作市经济运行的轨迹，使全市经济运行的周期拉长、波动的幅度减小。
五、积极承接非周期性工业，促进工业经济转型发展
目前，无论是经济增长，还是财政增收，焦作市均高度依赖于工业。要实现经济平稳增长、财政的持续增收，就要求工业必须平稳较快增长。当前，焦作市工业经济运行的主要问题就是波动性太强。尽力消弱工业经济运行的波动性，减小工业经济对整体经济的冲击力，努力实现工业的平稳较快增长，应是焦作市工业经济转型发展的主要目标。
优化工业经济结构，是一个的过程，比较现实的选择就是以增量调结构。即，焦作市在发展具有竞争优势的周期性战略支撑产业的同时，大力发展食品、医药、烟酒类、纺织、服装等非周期性和弱周期性行业，使全市工业经济的增长主要依靠周期性行业拉动，转变为依靠周期性和非周期性行业共同拉动。因此，在当前招商引资承接产业转移的过程中，要大力发展非周期性工业。
一是转变思想认识，高度重视承接非周期性工业。非周期性工业不仅能稳定经济的增长，同时，由于非周期性工业大多是劳动密集型产业，也能有效地增加社会就业。我们要站在工业转型发展的高度，来正确认识非周期性工业。
二是抢抓机遇，积极承接非周期性工业。当前，无论是国外和东部地区的产业转移，还是一些跨国公司、央企和行业龙头企业的战略性布局，这其中有相当一部分是非周期性产业，我们要抢抓机遇，积极承接。
三是引大招强，积极承接非周期性产业。未来我国经济的增长方式中，投资的拉动力会逐步减弱，消费的拉动力会逐步增强，这为非周期性工业提供了较大的发展空间。非周期性企业规模越大，辐射的区域也越大，在生产地的稳定性也越强。因此，要坚持引大招强，要瞄准名牌企业和引领未来消费的龙头企业强力招商。
四是创新承接方式，积极承接非周期性产业。要着眼长远的发展，区别不同的转移企业，大胆采用代建制、代建回购制、“飞地经济”等方式积极承接。
关键词：房地产业；周期波动；发展方向
一、 房地产业周期波动研究的理论基础
1． 凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。
萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。
2． 新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。
自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其中特别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。
3． 新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。
在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。
新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。
二、 房地产业周期波动研究现状
早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺乏经济学基础理论的支撑。主要集中探讨房地产业周期的影响因素，实际上着重于房地产业周期波动指标的研究与应用。Mitchell（1927）认为：由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动。Moore（1961）指出，住宅开工量受财政条件、建造成本、社会结婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影响，因此如果要了解房地产建造量，就可以从财政条件（主要是抵押贷款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood（1977）提出，经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产业周期波动。Grebler ＆ Burns（1982）以GNP循环为基准循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化。
随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如Peter Chinloy（1996）在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。
除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动进行实证分析和研究，也成为房地产业周期波动研究的重要组成部分。wenzlick（1980）以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795年~1973年共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。case赞成美国房地产长期周为18年的观点，进而指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响”。barrast和ferguson（1985、1987）从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4年~5年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为9年，主要反映生产过程的落后状况。kaiser（1997）利用78年的数据分析了美国房地产业的长周期。clayton（1997）利用1982年~1994年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。wheaton and rossoff（1998）则利用1969年~1994年的数据分析了工业不动产的周期波动。
在中国，对房地产业周期波动的研究开始于20世纪90年代中期。张元端（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。相对而言，梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了从1986年~1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。何国钊等（1996）利用商品房价格等8项指标，在按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1981年~1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。在此基础上，作者们着重探讨了中国房地产业周期与宏观经济周期在不同周期阶段的相互关系，并选择投资与政策两个因素，分析了中国房地产业周期的原因。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征。中国社会科学院财贸经济研究所“房地产业周期波动研究”课题组（2004）利用中国1979年~2002年的数据进行，对房地产行业的运行轨迹和特征进行分析，并在此基础上分析了影响中国房地产业周期波动的经济因素。
三、 亟待解决的问题
现有的研究尤其是中国的房地产业周期研究无论在理论上还是在实践上都存在很多不足之处，至少需要在以下方面进行扩展：
1．结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。房地产作为一种独特的产品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空间固定性、不可分割性、复杂和多重异质性、市场的分散性、生产的非凸性、信息的非对称的重要性、交易成本的重要性、缺乏相关的保险及期货市场。这些特征很多都对房地产业周期波动有着重大影响，但现有研究基本上套用经济周期理论或做一些变形，没有体现出房地产产业和产品的独特性。这些独特的特征对周期波动的影响如何并没有得到足够的重视。如市场的分散性和空间固定性造成了房地产业区域垄断的市场结构，这种市场结构对房地产业周期有怎样的影响几乎没有理论涉及。
