时间：2023-07-02 09:22:37
序论：在您撰写房地产法律法规时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
【关键词】房地产；法律；法规
1 房地产法律法规的综述
1.1 房地产法律法规体系的组成
房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人（主要包括房地产的管理人、修建人、使用人）之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易（主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让）、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：（1）综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》；（2）针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等；（3）相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。
1.2 房地产法实施应遵循的基本原则
（1）坚持国家土地的公有原则；我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。
（2）坚持国家土地的有偿使用原则；国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。
（3）坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则；合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。
（4）坚持房地产的综合开发原则；房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。
（5）坚持城镇住房的商品化原则；为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。
（6）坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则；房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。
2 针对房地产业融资风险的相关法律法规
2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限
作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。
2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度
在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。
2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度
目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。
3 针对预售商品房的相关法律法规
在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。
在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。
4 结束语
房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。
参考文献
[1]王俊安.招标投标与合同管理[M].中国建筑工业出版社，2002
[2]郭梅珍、翁玉江.谈商品房预售有关法律问题.河南：中国法院网，2003
关键词：房地产经营与估价；说课；职业教育
说课是教师面对同行和专家，以先进的教育理论为指导，将自己对课程标准、教材的理解和把握、课堂程序的设计和安排、学习方式的选择和实践等一系列教学元素的确立及其理论依据进行阐述的一种教学研究活动。实践证明，说课活动有效地调动了教师投身教学改革，学习教育理论，钻研课堂教学的积极性，是提高教师素质，培养造就研究型、学者型青年教研究师的最好途径。本文结合高等职业教学的特点，是对房地产经营与估价专业的“房地产法律法规”课程为对象的一次说课。
一、说课程目标
1．课程性质
在确定课程目标前，首先分析课程的性质。根据房地产经营与估价人才培养方案，《房地产法律法规》课程的性质是专业基础课，它有两个方面的作用，一是通过它的学习为专业课打下基础，同时起到链条的作用，将房地产经营与估价专业的三大技能：经纪、评估和营销串联起来，让学生从宏观上把握专业内容。二是培养学生房地产法律意识，为学生的职业发展打下基础。
2．课程目标
对课程性质和人才培养方案的分析确定课程目标。该课程要求为学生的专业课和职业发展打下基础，因此需要帮助学生建立房地产法律法规体系。结合人才培养方案，房地产经营与估价专业是以房地产中介服务为导向，因此帮助学生建立房地产法律法规体系的同时，突出以房地产中介服务为核心，从而让学生能够知法、用法和守法，成为房地产从业的高素质人才。
知法、用法和守法是课程目标的三个层次。知法为知识目标，让学生能够掌握相关法律法规。用法为能力目标，让学生能够运用法律知识分析解决问题。守法为情感价值观目标，让学生将法律意识转化为自觉行使权利和履行义务的法律行为。
二、说学情及学习方法指导
1．学情分析
《房地产法律法规》课程开设在大一的第一二学期，总课时为72个。该课程面对的是大一的学生，学情分析重点放在知识结构和学习方法上。大一的学生，对房地产专业知识了解相对较少，这就要求教师在讲授相关知识的时候，注意知识的衔接，对相关概念做适当的解释和阐述，帮助学生建立感性和理性的认识。在学习方法上，大一的学生学习较主动，但文化基础薄弱，学习的自主性较差，因此教师在上课的时候应注重培养学生正确的学习方法。正所谓，授人以鱼，仅供一饭之需，授人以渔，则终身受益。学生知道怎么学，比学什么更重要，学习方法的好坏，直接影响到学生的学习成绩。
2．学习方法指导
根据《房地产法律法规》的特点重点培养学生三种学习方法，自主学习法、合作学习法和反思学习法。
房地产法律法规变化多，更新快，需要培养学生自主学习法。我国以商品房为主的房地产行业的发展历程不长，但发展速度快，很多法律法规都是在实践中不断完善。房地产行业由于关系到民生，国家将它作为宏观调控的重点对象，因此房地产相关的法律法规变化多，更新快。比如房地产开发企业的资本金制度，即投资项目的资本金占总投资的比例，从最初的20%，调整到30%，再调整到35%，由于08年的全球金融危机，为了加快经济复苏，国家将资本金比例调回30%。这就要求学生养成自主学习的习惯，不断更新相关法律法规的知识，适应社会的发展。自主学习法的培养，是通过在课堂上以学生为主，根据课程目标，设置思考题，促使学生独立思考和分析，在课堂外布置拓展型题，让学生在业余时间自学。
房地产法律法规的综合实践性强，需要培养学生合作学习法。房地产法律法规案例或者项目调查常常涉及多个知识点，比如对房地产开发类型的调研，就会涉及到房地产开发公司，房地产开发楼盘，房地产开发资质等相关知识，综合实践性强，单个学生完成学习任务比较困难，因此培养学生合作学习法，让学生以小组为单位共同完成学生任务。在这个过程中，教师和学生，学生和学生之间形成积极交流信息的合作关系，调动学生学习的积极性。
反思学习法促进自主学习和合作学习的效率。根据原认知理论，通过培养学生的反思学习法，让学生选择能达到目标的最适当的学习，检测达到目标的情况，必要时采取补救措施，总结达到目标的成功经验和失败教训，及时调整自己的学习方法，提高学习效率。
三、说课程内容
根据教学目标，结合学情分析，确定课程内容。教学目标要求学生建立房地产法律法规体系，突出房地产中介服务，因此课程内容上涵盖房地产开发主要环节，即从土地取得，到房屋拆迁、房地产开发、房地产市场，到物业管理，并以房地产中介服务为导向。
根据课程内容，从而组织教学资源。教学资源包括教材和其他参考资料。教材是课程内容最主要的资源，课程内容的实现离不开教材。根据课程内容的要求，选择戚瑞双主编的《房地产法律法规》，它也是高职高专房地产类规划教材。其他资源包括（1）文献资料，辅助建立课程理论框架，（2）视频资源，帮助建立感性认识；（3）案例资源，提供案例分析材料；（4）网络资源，提供课程扩展材料。（下转第104页）
（上接第20页）
四、说教学设计
1．课程设计理念
课程设计的理念是与专业能力结合，缩短教学与专业的距离；以能力培养为中心，应用为目的；以学生为中心，激发学生学习兴趣。
2．课程设计思路
与专业能力相结合，即根据房地产中介服务技能细化出具体能力，以该能力培养为核心，组织教学。激发学生学习兴趣，通过导入案例引出法律法规，再进行知识应用，最后总结和反思，达到能力的培养的目的。在这个过程中，让学生能够知法、用法和守法的目的。
3．说教学方法
怎样展开法律法规这就涉及到教师的教学方法。本门课教师主要的采用的教学方法是启发式教学和案例教学启发式教学主要有两种形式，问题设置和现状分析。问题设置即将问题摆在学生面前，通过问题的分析，引出法律法规。现代教学论研究指出，感知不是学习产生的根本原因，产生学习的根本原因是问题。问题能够激发学生求知欲，激发学生活跃的思考；没有问题学生就感觉不到问题的存在，也就不会去思考。现状分析即将现状摆在学生面前，通过对现状的分析引出法律法规。比如在讲解房地产开发类型的时候，以学校附近某楼盘为例，通过分析投资商和建设单位，引出房地产开发类型法律法规，让学生得到了感性认识，同时也将理论联系实践。
案例教学在法律法规教学中应用较为普遍，本门课也以案例教学为主要教学方法，通过组织学生对案例的阅读、思考、分析、讨论和交流，甚至包括调查等活动，教给学生分析和解决问题的方法，进而提高分析和解决问题的能力。作者将案例分为导入型案例和分析型案例。导入型案例与该节知识紧密联系，或者能够帮助学生有直观的认识。比如在讲解房地产估价公司时，以某房地产估价公司的视频介绍为导入，让学生建立感性的认识。分析型案例，主要是让学生利用所学的知识进行案例分析，也有文字和视频材料。比如在讲解转让实质时，学生对转让实质感性认识少，认识不深刻，通过视频的方式让学生运用理论知识，解决问题，帮助学生加深认识，激发学生的兴趣。
五、课程评价
有效的评价能够及时了解教学状况，也是教师反思和改进教学的有力手段。本门课主要通过形成性评价和终结性评价来实现。形成性评价包括：（1）学习参与度，（2）学生知法、用法的能力，（3）学生之间的自评和互评。终结性评价即为期末考试测评。
【参考文献】
[1]黄敏，刘娜.《高职课程说课内涵浅析》[J].广东交通职业技术学院学报．2009，（3）．
[2]程永华.《说课在高校教育中的应用》[J].平顶山学院学报．2008，（3）．
[3]谭冰，王阳，徐国东.《关于说课内容的理论探索》[J].长春理工大学学报（高教版）．2009，（3）．
关键词：房地产经营与估价；说课；职业教育
说课是教师面对同行和专家，以先进的教育理论为指导，将自己对课程标准、教材的理解和把握、课堂程序的设计和安排、学习方式的选择和实践等一系列教学元素的确立及其理论依据进行阐述的一种教学研究活动。实践证明，说课活动有效地调动了教师投身教学改革，学习教育理论，钻研课堂教学的积极性，是提高教师素质，培养造就研究型、学者型青年教研究师的最好途径。本文结合高等职业教学的特点，是对房地产经营与估价专业的“房地产法律法规”课程为对象的一次说课。
一、说课程目标
1．课程性质
在确定课程目标前，首先分析课程的性质。根据房地产经营与估价人才培养方案，《房地产法律法规》课程的性质是专业基础课，它有两个方面的作用，一是通过它的学习为专业课打下基础，同时起到链条的作用，将房地产经营与估价专业的三大技能：经纪、评估和营销串联起来，让学生从宏观上把握专业内容。二是培养学生房地产法律意识，为学生的职业发展打下基础。
2．课程目标
对课程性质和人才培养方案的分析确定课程目标。该课程要求为学生的专业课和职业发展打下基础，因此需要帮助学生建立房地产法律法规体系。结合人才培养方案，房地产经营与估价专业是以房地产中介服务为导向，因此帮助学生建立房地产法律法规体系的同时，突出以房地产中介服务为核心，从而让学生能够知法、用法和守法，成为房地产从业的高素质人才。
知法、用法和守法是课程目标的三个层次。知法为知识目标，让学生能够掌握相关法律法规。用法为能力目标，让学生能够运用法律知识分析解决问题。守法为情感价值观目标，让学生将法律意识转化为自觉行使权利和履行义务的法律行为。
二、说学情及学习方法指导
1．学情分析
《房地产法律法规》课程开设在大一的第一二学期，总课时为72个。该课程面对的是大一的学生，学情分析重点放在知识结构和学习方法上。大一的学生，对房地产专业知识了解相对较少，这就要求教师在讲授相关知识的时候，注意知识的衔接，对相关概念做适当的解释和阐述，帮助学生建立感性和理性的认识。在学习方法上，大一的学生学习较主动，但文化基础薄弱，学习的自主性较差，因此教师在上课的时候应注重培养学生正确的学习方法。正所谓，授人以鱼，仅供一饭之需，授人以渔，则终身受益。学生知道怎么学，比学什么更重要，学习方法的好坏，直接影响到学生的学习成绩。
2．学习方法指导
根据《房地产法律法规》的特点重点培养学生三种学习方法，自主学习法、合作学习法和反思学习法。
房地产法律法规变化多，更新快，需要培养学生自主学习法。我国以商品房为主的房地产行业的发展历程不长，但发展速度快，很多法律法规都是在实践中不断完善。房地产行业由于关系到民生，国家将它作为宏观调控的重点对象，因此房地产相关的法律法规变化多，更新快。比如房地产开发企业的资本金制度，即投资项目的资本金占总投资的比例，从最初的20%，调整到30%，再调整到35%，由于08年的全球金融危机，为了加快经济复苏，国家将资本金比例调回30%。这就要求学生养成自主学习的习惯，不断更新相关法律法规的知识，适应社会的发展。自主学习法的培养，是通过在课堂上以学生为主，根据课程目标，设置思考题，促使学生独立思考和分析，在课堂外布置拓展型题，让学生在业余时间自学。
房地产法律法规的综合实践性强，需要培养学生合作学习法。房地产法律法规案例或者项目调查常常涉及多个知识点，比如对房地产开发类型的调研，就会涉及到房地产开发公司，房地产开发楼盘，房地产开发资质等相关知识，综合实践性强，单个学生完成学习任务比较困难，因此培养学生合作学习法，让学生以小组为单位共同完成学生任务。在这个过程中，教师和学生，学生和学生之间形成积极交流信息的合作关系，调动学生学习的积极性。
反思学习法促进自主学习和合作学习的效率。根据原认知理论，通过培养学生的反思学习法，让学生选择能达到目标的最适当的学习，检测达到目标的情况，必要时采取补救措施，总结达到目标的成功经验和失败教训，及时调整自己的学习方法，提高学习效率。
三、说课程内容
根据教学目标，结合学情分析，确定课程内容。教学目标要求学生建立房地产法律法规体系，突出房地产中介服务，因此课程内容上涵盖房地产开发主要环节，即从土地取得，到房屋拆迁、房地产开发、房地产市场，到物业管理，并以房地产中介服务为导向。
根据课程内容，从而组织教学资源。教学资源包括教材和其他参考资料。教材是课程内容最主要的资源，课程内容的实现离不开教材。根据课程内容的要求，选择戚瑞双主编的《房地产法律法规》，它也是高职高专房地产类规划教材。其他资源包括（1）文献资料，辅助建立课程理论框架，（2）视频资源，帮助建立感性认识；（3）案例资源，提供案例分析材料；（4）网络资源，提供课程扩展材料。（下转第104页）
（上接第20页）
四、说教学设计
1．课程设计理念
课程设计的理念是与专业能力结合，缩短教学与专业的距离；以能力培养为中心，应用为目的；以学生为中心，激发学生学习兴趣。
2．课程设计思路
与专业能力相结合，即根据房地产中介服务技能细化出具体能力，以该能力培养为核心，组织教学。激发学生学习兴趣，通过导入案例引出法律法规，再进行知识应用，最后总结和反思，达到能力的培养的目的。在这个过程中，让学生能够知法、用法和守法的目的。
3．说教学方法
怎样展开法律法规这就涉及到教师的教学方法。本门课教师主要的采用的教学方法是启发式教学和案例教学启发式教学主要有两种形式，问题设置和现状分析。问题设置即将问题摆在学生面前，通过问题的分析，引出法律法规。现代教学论研究指出，感知不是学习产生的根本原因，产生学习的根本原因是问题。问题能够激发学生求知欲，激发学生活跃的思考；没有问题学生就感觉不到问题的存在，也就不会去思考。现状分析即将现状摆在学生面前，通过对现状的分析引出法律法规。比如在讲解房地产开发类型的时候，以学校附近某楼盘为例，通过分析投资商和建设单位，引出房地产开发类型法律法规，让学生得到了感性认识，同时也将理论联系实践。
案例教学在法律法规教学中应用较为普遍，本门课也以案例教学为主要教学方法，通过组织学生对案例的阅读、思考、分析、讨论和交流，甚至包括调查等活动，教给学生分析和解决问题的方法，进而提高分析和解决问题的能力。作者将案例分为导入型案例和分析型案例。导入型案例与该节知识紧密联系，或者能够帮助学生有直观的认识。比如在讲解房地产估价公司时，以某房地产估价公司的视频介绍为导入，让学生建立感性的认识。分析型案例，主要是让学生利用所学的知识进行案例分析，也有文字和视频材料。比如在讲解转让实质时，学生对转让实质感性认识少，认识不深刻，通过视频的方式让学生运用理论知识，解决问题，帮助学生加深认识，激发学生的兴趣。
五、课程评价
有效的评价能够及时了解教学状况，也是教师反思和改进教学的有力手段。本门课主要通过形成性评价和终结性评价来实现。形成性评价包括：（1）学习参与度，（2）学生知法、用法的能力，（3）学生之间的自评和互评。终结性评价即为期末考试测评。
【参考文献】
[1]黄敏，刘娜.《高职课程说课内涵浅析》[J].广东交通职业技术学院学报．2009，（3）．
[2]程永华.《说课在高校教育中的应用》[J].平顶山学院学报．2008，（3）．
[3]谭冰，王阳，徐国东.《关于说课内容的理论探索》[J].长春理工大学学报（高教版）．2009，（3）．
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
《城市房地产转让管理规定》
第五条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十二条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
《城市房地产转让管理规定》
第五条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十二条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。
1.房地产业总体规模越来越大
我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的情况。据国家统计局出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。这表达的是2003年的事。2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比2004年同期增长23.9%。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%。这些数字说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投入的资金来看，房地产业也远远超过其他大部分行业。可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。
2.房价问题是房产市场的核心问题
住房不是简单的商品，具有很强的“公共产品”的属性。老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两年，我国的房价飞速上涨把约70%的民众隔离在市场之外，从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。
二、房价居高不下的原因分析
国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动房地产市场需求。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。三、对规范房产市场的法律规制建议
1.调控房价涨幅的必要性
关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。据我国主流媒体一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴”。中国开发房地产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对整体经济的影响程度也就更深。
2.明确房产市场的发展模式
目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。这是对目前国内房地产市场的清楚定位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。
3.多种调控手段相结合
要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制，单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门的监管机构，专门收集市场的不诚信，不规范的行为和现象，提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做出建议甚至立法的提案最初来源。
参考文献：
[1]杨波:《影响房地产价格的宏观因素——以北京、深圳为例》中国物价2008.
关键词：房地产；房地产金融风险；法律规制
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02
一、我国房地产金融风险
房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。
二、我国房地产金融存在的法律风险
房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。
1.商业银行之法律风险
一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。
2.个人住房贷款之法律风险
个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。
3.土地贷款法律风险
房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。
三、我国房地产金融风险的法律完善
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。
1.商业银行风险之法律规制
（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。
（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。
2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制
（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。
（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。
（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。
3.房地产土地贷款之法律规制
（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。
（2）严格贷款担保法律审查。要针对土地贷款担保措施的特殊性，从担保人主体资格、履约能力，担保物合法性、流动性方面加强审查。一是对担保主体资格和履约能力的审查，严禁机关、事业单位做为保证人，对财政部门出具的保证担保承诺仅可做为其他有效担保的补充。严格审核担保人实际担保能力，防止担保虚置。二是对抵押物的审查要探究其实际所有人和用途，充分考虑贷款出现风险后抵押资产的可执行性和可流通性，对公益性财产坚决排除抵押范围，防止因法律禁止而导致抵押无效。三是以土地使用权设定抵押的，尤其是以储备土地抵押的，应实际考查土地使用权的取得是否依法定程序，审批手续是否齐备，有无权属争议，是否缴纳土地出让金等。
