关键词：房地产；市场调查；制约因子
房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也各有很深的地域特征。因此，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
一、房地产市场调查的作用
房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现，根据市场调查的认识功能和信息功能，市场调查的作用是多方面的，主要有以下几点：
1.市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会
通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，包括市场的供给情况、竞争对手的活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场现象中探求企业生存和发展的立足点。
2.市场调查有助于房地产项目的正确定位
通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调查能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，包括市场定位和目标消费群体定位，这些正是一个项目成功与否的关键。
3.市场调查有助于房地产企业制定正确的营销策略
只有通过市场调查，才有可能了解市场供需情况，进而组织生产，才有可能制定出正确的产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略。
4.市场调查有助于房地产企业规避风险
房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调查，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。
二、房地产市场调查的内容
影响房地产市场营销的因素有很多，对于不同的房地产开发项目，各个因素影响大小也不一样，一般来说房地产市场调查有下面几个部分：
1.房地产市场环境调查
包括政治法律环境调查、经济环境调查以及社区环境调查。
2.市场需求和消费者行为调查
包括消费者对某类地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；房地产市场需求影响因素调查；需求动机调查；购买行为调查等。
3.市场竞争调查
一般来说房地产竞争楼盘可分为两种情况，一是与所在项目处在同一区域的，另一是处于不同区域但定位相似的楼盘。对竞争对手的调研主要是对营销策略组合调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面的调查。
4.房地产产品调查
包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；现有客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；本企业产品的销售潜力及市场占有率等。
5.房地产价格调查
包括房地产市场供求情况和供给弹性的大小；开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；开发个案所在城市及片区房地产市场价格；价格变动后消费者和开发商的反应等。
6.房地产营销渠道调查
包括房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；商的数量、素质及其情况；房地产客户对商的评价。
7.房地产促销调查
包括房地产广告的时空分布及广告效果测定；房地产广告媒体使用情况的调查；房地产广告预算与公司的调查；人员促销的配备状况；各种公关活动对租赁绩效的影响；各种营业推广活动的租售绩效。
三、房地产市场调研的制约因子
在房地产市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位，然而，房地产市场调研受到一些来自客观和主观因子的制约，具体如下：
1.时间的制约
提供给市场调研人员的时间一般很短，在较短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调研人员做好充分的筹备工作，包括和开发商的联系，明确调查的目的和流程，并争取开发商最有力的支持。
2.技能的制约
经验丰富的市场调研人员和没有经验的市场调研人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。
3.费用的制约
所有的研究报告都有其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏见的制约
每一个人都会有主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此遇事不冷静、容易激动以及情绪化的人不太适合做市场的调查与研究工作。
四、房地产市场调研的程序
营销调研和科学调研的其它形式一样，需要一系列相互关联的行动。系统性的市场调查需要一条主要线索，要经过周密计划和有秩序的调查。调研阶段经常遵循一般化的模式，有以下三个阶段：
第一阶段调查准备阶段。
本阶段确定的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如调查方式及进度、收集信息的范围与种类，经费预算、组建队伍及人员培训等）。
第二阶段正式调查阶段。
本阶段确定调研资料来源及收集方法。直接资料要采取访谈、问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。
第三阶段结果处理阶段。
将调查收集的资料进行交叉分析分类统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。
房地产市场调查研究对于房地产开发商，是至关重要的。它不仅仅关系到项目本身的成败，更关系到房地产开发商形象和口碑，进而影响到房地产商开拓新市场效果和今后发展。
参考文献：
[1]尹军，尹丽.房地产市场营销.北京：化学工业出版社
【关键词】房地产 市场调查 经营决策
市场调查是企业按照一定程序。采用一定方法搜集、整理、分析和市场有关的各种信息的工作过程。其目的在于为企业进行市场预测做出经营决策，确定经营目标，制定经营计划提供依据。以保证企业的产品在市场上适销对路。市场调查是随着商品产生和交换的发展而产生的。市场调查形成一门学科是20世纪初首先在美国发展起来的。中国真正意义上的商业市场调查则始于80年代中期。现在，中国的市场调查是一个极具增长潜力的行业，一个更规范化的行业，一个面向国际的行业。
一、市场调查的特征
(一)市场调查具有明显的目的性。一是了解市场现实。认识市场；二是为经营决策提供依据。
(二)市场调查是一个搜集、整理和分析市场资料的过程。是动态的具有实践性的。它不仅是一种理论。在营销中更重要的是一种操作，一种实践。
(三)市场调查的对象是与市场相关的各种问题。它包括消费者需求现状研究，同时也对潜在需求进行研究分析，还可用于营销主体产品、企业分析、竞争对手、营销渠道、广告推广等研究，并涉及消费行为、购买方式、外在影响要素、宏观环境分析研究。
(四)市场调查具有较强的科学性。科学的市场调查是遵循科学性与客观性的原则来组织调查活动、选择调查方式的。
二、房地产市场调查及重要性
房地产市场调查是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测。中国的房地产市场是在改革开放之后随着城镇住房制度和土地制度改革的进展复苏并活跃起来的。现在房地产业正成为我国国民经济的重要支柱产业之一。
现代营销理论认为：房地产开发企业，在投资决策过程中。土地开发潜力分析，投资可行性研究；营销策划、销售规划、广告推广计划、规划设计方案编制等，都是以市场调查为基础的。近年来，房地产开发企业越来越重视市场调查，将其放在特别重要的位置。
房地产市场调查的重要性主要体现在以下几个方面：
(一)识别市场机会，理解持续变迁的市场环境。
市场环境是不断变化的，房地产企业面临的市场机会也会随之变化。市场环境的变化既给企业带来发展机遇，也会带来生存的危机。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场风险。
(二)分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划。
房地产企业在项目开发前必须对潜在客户的需求特征和规模进行调查，以便培育市场，挖掘市场潜力，在合适的时机配合营销将产品推向市场，是完成营销计划的根本保障。
(三)判断某种产品或服务的盈利性。
房地产的产品设计十分重要。产品设计市场潜力大，意味着其潜在的高盈利性。如何找到富有成长性、潜在高盈利的产品类型，可以通过市场调查来估算。财务分析的基础数据主要依靠市场调查，这样才能准确把握市场供求关系和价格水平。
消费者对产品的满意是产品和服务赖以生存的必要条件。随着房地产市场由卖方市场转向买方市场，竞争尤为激烈。房地产作为社会消费者一项重要的消费和投资行为，消费者的需求对房地产市场有着较大的影响。
根据马斯洛的“需求层次论”。人们的需求也是不断改变的。刚开始对住房的需求能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就满足了。随着生活水平的提高。经济条件的改变，人们对住房提出了一些功能需求：厨房、卫生设备齐全，房间布局合理，朝向、位置较好。随着科技的发展，新材料的出现，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化，今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且更看重空间体系的利用，家庭住房的多功能性。室内家俱、装修的和谐一体化。所以，企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求以及对现有住房的改进意见，找到住房开发的最佳市场切入点。不断拓展市场，提高产品在市场中的占有率。
(四)评价某种产品或服务的满意度，提出改进的关键点。
只有通过市场调查，才能了解消费者需求什么样的住房，需要多少，进而组织生产经营。销路畅通企业才能达到预期的效益目标。
(五)评价某种市场决策或管理决策的效果。
市场调查可以从多方获取市场情报资料。敏感捕捉信息，分析企业生产与市场需求之间的内在联系。周密分析和研究市场需求变化的规律，用以指导企业的经营决策，有预见地安排市场营销活动，提高企业的经营管理水平，促进企业更好地生存和发展。
企业通过对市场调查和分析，取得市场营销方面的资料，能够及时把握消费者对产品价格变动的反应。制订产品的定价策略，设计销售促进方案，加强推销活动，使企业在市场中获取更多的利润。
现代营销理论中，消费者需求决定一切。各知名地产企业，在产品开发前无不进行详细、周密的市场调查。对消费者需求的实现能力。反映了一个企业的市场竞争力。
三、市场调查的作用
(一)市场调查是了解市场的重要手段。
因为房地产市场供求规律受商品供应量与商品购买力两个因素的影响。一方面通过现有房地产存量、每年竣工量的调查了解供应总量和供应结构：另一方面，对购买力、人口、消费水平及其他因素的调查，了解房地产需求总量和需求结构。
(二)市场调查是经营决策的基础。
现代企业管理的重心在经营，经营的重点在决策，信息是经营决策的前提。房地产商品投资巨大，不慎重的决策将会给企业带来巨大的损失。
(三)市场调查是调整、修正计划的重要依据。
由于市场是瞬息万变的。通过市场调查取得的相关情报资料。及时了解市场供求的实际情况，可以检查房地产开发企业的战略计划是否得当，以便对经营决策做出调整、修改。
(四)市场调查是改善经营管理的重要工具。
企业经营的好坏和经济效益的高低是要通过市场来检验的。在竞争日趋激烈的条件下，房地产企业必须关注市场变化。研究消费行为和消费心理，分析供求关系，才能制定符合市场规律的营销策划。
四、房地产开发不同阶段调点分析
(一)购地前的宏观调查。
因为房地产具有不可移动性的特点，房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是该地块周边的市场供需情况要进行详细的调
查分析。房地产项目开发量是多少。消化量、存量、空置率和租售水平。对各类房地产项目租售价格走势进行预测分析。根据供需的宏观调查分析结果，确定该地块的产品地位。是住宅、写字楼还是商铺；然后确定项目的档次是高档、中档、低档以及客户群的范围：之后进行相应的经济预测，即征地拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用估算与预计收入之间的综合盈亏分析。只有在合理成本利润率的条件下才能做出是否购买的决策。这一阶段的市场调查结果最为重要，据此做出的决策直接关系到项目开发的成败。
(二)购地后的项目产品定位。
购地后要依据产品的宏观定位，对同档次的项目市场供给情况及消费群体的需求进行调查。根据消费群体的职业特征、购买偏好、消费水平确定什么样的户型为主打户型，各类户型的建筑比例、产品定价及装修标准等。
(三)配合产品设计进行的调查。
进入设计阶段。应选择该地区同档次的明星楼盘(竞争楼盘)进行重点调查，分析在设计上的优劣势，包括户型设计、景观设计以及项目外立面的设计风格、色彩等。由于房地产的建设周期长。在设计中必须有超前意识。
(四)配合市场营销进行的调查。
为配合市场营销，必须对周边的竞争楼盘进行长期的跟踪调查，尤其是销售策略要密切关注，使企业能随时采取相应的对策。在竞争中保持自己的优势。
(五)其他方面的调查。
对建筑中的新材料、新产品、新技术的运用，物业收费及服务标准。停车位的租售价格及配置进行调查，为企业的经营决策提供参考依据。
五、市场调查对经营决策的影响力
市场调查可以客观、全面地收集有关被调查对象的信息，对调查的信息进行分类整理，运用一些分析方法和分析软件对信息进行总结提炼，形成有说服力、理论与实践相结合的结论和建议，对企业决策有非常大的辅助作用。有调查才有发言权。“知己知彼，百战不殆”。因此市场调查是决策的有力保证。
市场调查必须做到认真、充分，不能走形式，不能简单化。应根据目标市场的大小确定调查的范围，正确抽取调查样本，采取实地考察、现场采访、问卷调查、收集媒体信息、掌握消费者需求及竞争对手的情况等原始资料数据，然后采取数理统计，分析预测给出调查方案。根据市场细分，选择目标市场和产品定位、定价，选择促销组合等一系列营销活动。
一、房地产市场调查在项目中的地位
我国房地产市场进入21世纪后，房地产企业开始面对激烈的市场竞争和差异化、区域化的市场需求。市场调查开始受到房地产企业的重视，特别是在项目拿地、规划设计和营销阶段，房地产企业都需要经过深入的市场调查，理清项目所在市场的脉络和发展方向，根据市场状况抓住有利时机，使项目内部收益率达到最大化。由于房地产产品、市场不同于其他行业，所以房地产市场调查在整个房地产项目运作阶段所体现的地位也有所不同。
1、房地产市场调查是获取市场信息的重要渠道根据西方经济学理论，市场经济受供求关系的影响，商品的买方和卖方共同决定市场。房企通过房地产市场调查，一方面可以了解到产品的供应结构、存量、去化周期、年竣工量等重要的市场供应信息。另一方面，可以掌握市场购房者的需求偏好、购买力及居住习惯等因素。
2、房地产市场调查是项目决策的重要依据随着房地产市场竞争越来越激烈，房地产企业对每个项目的决策都将影响着企业未来的发展，所以项目的决策将日益谨慎。房地产市场逐渐转向买方市场，了解市场真实情况成为决策的重要一步。另外，房地产市场具有多样性和实效性，不同的时间、城市房地产市场均呈现出异质性，所以在项目开发过程中必须时时掌握市场情况，时刻根据市场变化调整开发、销售策略。
3、房地产市场调查贯穿项目营销全程房地产企业开发的最终目标是企业盈利，将生产出来的产品销售出去，而房地产营销往往是房地产企业工作中的重点。房地产市场调研贯穿于市场营销管理全程，如图1。
二、STP策略对房地产项目的作用
随着房地产市场的发展，业内专家逐渐把房地产概念营销划归为STP策划，形成一个完整的房地产项目STP策划。
1、市场细分(S———Segmentation)对项目的作用市场细分需要根据市场调查的结果，对城市内潜在消费群体进行划分，细分出若干个市场。如万科根据不同的维度将客户细分为五大类，核心型家庭、注重自我享受的社会新锐家庭、关心健康的幸福晚年家庭、价格敏感的务实家庭和彰显地位的成功家庭。企业对市场细分的准确与否将影响后期项目客群定位的准确性和后期项目销售进度。
2、目标市场选择(T———Targeting)对项目的作用目标市场的选择是企业根据市场调查，对细分市场进行评估之后，决定项目要进入的某一细分市场。开发商根据确定细分市场，对项目销售策略进行系统的制定。目标市场选择的成败决定项目未来销售成败，并且在项目策划过程中，对项目决策起着至关重要的作用。
3、产品定位(P———Positioning)对项目的作用房地产项目产品定位主要从项目的案名、使用功能、档次、主题、价位等进行确定，每一个维度都能体现出项目针对的目标市场。产品定位的主要功能是吸引潜在客群购买项目产品，通过各种策略提高项目附加值、溢价率，增加项目销量。
4、概念营销对项目的作用概念营销主要是通过对房地产项目卖点提炼，赋予项目一定的概念吸引消费者，引导消费观点。在信息爆炸的年代，产品之间的差异性逐渐缩小，概念营销不仅可以为项目在销售过程中提供依据，保证销售方向不发生偏离。另外，概念营销还能体现产品的综合设计创意，使产品赢得买家的认同，提高项目附加值。
三、房地产市场调查对项目STP策划的影响
房地产市场调查对项目的影响是持续的、全程的，其中项目STP策划前和策划过程中对市场调查依赖度更高。
1、房地产市场调查影响市场细分准确性市场细分是对影响房地产市场的因素进行重新归类的过程，需要进行大量的市场调查。由于不同的产品市场对市场调查的要求不同，本文以常见的住宅市场为例，讨论住宅市场细分过程中市场调查的重要性。住宅产品在市场调查过程中需要详细的调查细分市场中的人口、区位、消费心理与行为。其中，人口调查是市场细分的基础，包括年龄、家庭结构、收入水平、文化程度等。这些因素决定购房者的住房偏好，如果市场调查数据不准确将使细分市场出现偏差，影响项目准确定位。
2、房地产市场调查决定目标市场选择目标市场选择受市场规模、区域社会经济条件、风险性因素和政策性因素的影响，这些因素的获取和分析均需要通过市场调查获取。而在选择目标市场的过程中需要遵循四项原则①:①能够系统地考察各个细分市场，从而了解全局，更好地把握市场机会。②能够系统地考察一个项目，就其满足特定的细分市场需要进行项目策划。③能够从技术、经济、管理角度，对项目策划方案进行全面的论证与评估。④能够对项目投资及投资方案做出科学的决策。四项原则中前三项要以房地产市场调查为前提，第四项间接以房地产市场调查为前提。无论是影响目标市场选择的因素，还是目标市场选择遵循的原则均以房地产市场调查为前提。
【关键词】房地产；市场；统计调查
统计调查是根据调查的目的与要求，运用科学的调查方法，有计划、有组织地搜集数据信息资料的统计工作过程。市场统计调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场统计调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。
房地产市场统计调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
一、市场统计调查的意义
1、狭义的统计调查
狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。
对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、广义的市场调查
广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料，并予以分析研究的方法。
对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
二.市场统计调查在房地产行业中的应用
1、前期
这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观，主要有：
（1）宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析，了解房地产市场的现状及动态。
相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。
（2）房地产产品统计调查
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。
（3）消费需求趋势统计调查
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查，这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。
2、中期
开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
（1）项目定位统计调查
考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的统计调查，结合周边竞争项目和区位特征的调查，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
（2）消费需求统计调查
通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。
（3）竞争楼盘统计调查
了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
（4）产品测试统计调查
在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括：1社区配套设施与功能需求测试；2、建筑类型与容积率之间的匹配关系；3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯；4、对装修的意见与个性化实施；5、朝向/采光与居室功能之间的关系；6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
（1）楼盘媒体宣传统计分析
对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。
（2）销售现场统计调查
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道；2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯；3、楼盘评价以及与竞争产品对比；4、对销售中心以及人员的评价；5、看房满意度调查等等。
（3）销售监测统计调查
随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。
（4）业主满意度统计调查
[关键词] 市场调研 营销策划 房地产
一、引言
市场调研是在19世纪中期伴随市场营销的产生而问世的，随着统计分析软件的进一步发展，市场调研也受到了理论和实践上的重视，从而在之后进入了一个快速的发展时期。
房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化营销服务，从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式。营销策划是连接产前市场和产后市场之间的一种行为方式。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，衔接产前市场和产后市场。市场是策划的出发点和归宿点。所以说，营销策划的灵魂在于把握市场。房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。
二、开发阶段的市场调研
房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性，所以房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是对该地区周边的市场供需情况进行详细的调查研究，这一区域各类房地产项目的开发量、消化量、现存量、空置率及租金等情况进行调研，再结合该地区近两年各类房地产项目的营销情况，对各类房地产项目的租售价格走势进行预测。同时进行市场需求方面的调查，了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位――是做哪一类房地产项目，即：住宅、写字楼、商场或其他类型建筑。以居住性项目为例，首先，要调查消费需求的满足状况。包括某一时期该城市现有多少家庭住房已得到满足，有多少无房户和困难户，未来几年还会产生多少无房户。其次，有需求欲望者其家庭结构和规模怎样，他们需要的住房结构和面积。再次，他们的收入水平，受教育状况以及会买什么样的住房，愿以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。类型确定之后，对所确定的类型项目进行更为细致的调查，以确定是做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围，再进行相应的经济测算，即：进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入之间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下，才能做出决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的，因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。
三、项目产品定位分析
在项目定位之前都要进行详细、充分有重点的市场调查，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况以及主要客户层的具体需求进行调查，给即将开发的产品提供更为细致的定位指导。要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建设比例，采用的装修标准等。通过对户型、家庭、人口变化、户籍等调查以测试消费者对户型、面积的需求，为产品定位提供数据支持；通过对价格承受力、价格弹性、家庭收入、个人收入、收入预期、大宗消费品拥有量、消费心理指标等调查以测试消费者支付水平及支付动机，为价格定位策略提供数据支持；通过对建筑风格、层高、楼层偏好、朝向选择、颜色等调查来测试消费者对建造本体的外观造型、风格、颜色的偏好，为建筑设计提供数据支持；通过对景观风格、植物偏好等调查以测试消费者对小区内环境景观的需求特点，为环境景观设计提供数据支持；通过对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务类型的偏好程度以及支付倾向，为物业管理运作提供数据支持。
例如：广州××花园，为了更好的为小区项目的市场定位，找准其购买对象，在项目调查阶段进行了一次市场调查和消费者访谈调查。调查中共发出问卷468份，消费者访谈调查共完成2O0份卷。其调查结果显示：
1.31％以上的受访者表示可接受价位在2000～3000元／m2，客户对建筑面积需求以100～150m2为最多。
2.在同样可接受价位下，客户的首选户型是二室二厅和三室二厅。
3.调查中69％的受访者的年龄在20～40岁之间。
4.73％的受访者学历大专以上。
通过以上的数据资料分析，进行了项目产品定位。经过对周边同档次项目进行供给调查，发现所提供的三居以150m2以上为供应量最大。供需两方面综合对比，可得出以下结论：即在该地区价位在2000～3000／m2的项目中，120～15Om2的三居室为市场供需的一个空白点。如果我们的项目确定在这一价位内，就可以在项目户型比例中给予考虑。
四、配合产品设计进行的调研进入设计阶段
进入设计阶段，市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查，分析其在设计方面的优劣势，以便在设计时有所依据，因为房地产建设周期长，所以在设计中必须具有超前意识。比如：2000年某“凤凰城”项目之所以在短短几个月内取得了销售几万m2的骄人业绩，就是其充分利用市场调查这一有利工具辅助设计的结果。该项目的发展商在规划设计之前，就进行了有重点的市场调查工作，通过对大量购房潜在客户进行详细的需求调查后发现，对高档公寓项目的潜在客户而言，小区的环境是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外，对其购买行为影响最大的因素之一。因此在社区整体规划设计中，充分考虑了小区内的环境，特别聘请德国规划师进行园林景观的规划设计，整体环境自然、宁静、优雅，使“凤凰城”成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的项目，大大提升了该项目的品质。在户型设计时根据市场需求调查的结果，客户对朝向有着非常强烈的偏好，而朝向是塔楼设计中一个比较难解决的问题。经过仔细推敲，在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积，而尽可能保证所有户型的良好朝向。正是由于在设计中充分考虑了市场调查的结果，使其设计符合客户的心理，且具有超前特性，使得该项目在周边众多的楼盘中脱颖而出，令人耳目一新，成为京城最热卖的楼盘之一。
五、配合市场营销进行的调研
为配合房地产项目的市场营销，要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。房地产项目的特点之一是地域性。周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手。因此要对其进行长期的跟踪调查，尤其是对其营销策略更要给予密切关注，以便公司随时采取相应的对策，在竞争中处于不败之地。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。比如经过跟踪调查，发现周边同档次项目采取了降价促销策略，在项目的近期营销策划中要考虑此情况，及时采取对策。如果缺乏相关的调查。等到竞争对手营销策略已对市场造成影响，再事后做反应。就会十分被动，失去十分宝贵的商机。
六、其他方面的调研工作
在项目开发过程中，还应根据公司对某些具体方面的特殊要求，进行一些专门性、一次性的调查。如：对新材料、新产品、新技术的调查，对物业管理收费标准及提供的服务的调查等，为公司的一些具体决策提供依据。比如中关村地区的某个项目，经过认真的调查分析后。在外装修方面采用干挂磁板等新技术，使该项目颇具吸引力。就目前的房地产领域，许多房地产开发商已经认识到市场调查的作用，并从中获取了巨额利润。然而也有一些房地产开发商对市场研究的意识比较淡薄，他们不相信市场调查的存在价值，对市场调查方式和调查结果持怀疑态度，造成这种状况的原因有它的历史背景。但随着房地产市场化运作的逐步深入，市场调研的重要性会逐渐被房地产行业认识到。
综上所述，房地产开发离不开市场营销，而市场调研则是房地产营销策划的基础和关键，有良好准确的市场调研为基础，房地产投资才能够开发出适合社会需要的房地产商品，才能为开发商带来预期的收益，这样的房地产企业才能长久的立于不败之地。随着我国经济的发展和世界经济一体化进程的推进，各行各业在迎来更多市场机遇的同时，也将面临更为激烈的市场竞争和挑战，因此营销管理者要学会科学地认识和研究市场，了解和满足消费者的需求，以求在竞争中求得生存和发展！
参考文献:
[1]贾士军:房地产全程策划[M]．广东：广东经济出版社，2002．
[2]叶剑平:房地产市场营销[M]．北京：中国人民大学出版社，2000
[3]叶雉鸠尉焕李伟:房地产经营销售与购房实务全书[M]．北京：中华工商联合出版社，2002
[论文摘要]本文主要描述了市场调研在企业营销管理中具有重要作用，以房地产营销策划为例，随着房地产市场的成熟与竞争的日益剧烈，房地产营销策划需要在先进的营销理论的指导下，运用各种营销手段、营销工具兑现房地产价值，实质上是一个从了解市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是熟知顾客的需求。
一、引言
市场调研是在19世纪中期伴随市场营销的产生而问世的，随着统计分析软件的进一步发展，市场调研也受到了理论和实践上的重视，从而在之后进入了一个快速的发展时期。
房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化营销服务，从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式。营销策划是连接产前市场和产后市场之间的一种行为方式。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，衔接产前市场和产后市场。市场是策划的出发点和归宿点。所以说，营销策划的灵魂在于把握市场。房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。
二、开发阶段的市场调研
房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性，所以房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是对该地区周边的市场供需情况进行详细的调查研究，这一区域各类房地产项目的开发量、消化量、现存量、空置率及租金等情况进行调研，再结合该地区近两年各类房地产项目的营销情况，对各类房地产项目的租售价格走势进行预测。同时进行市场需求方面的调查，了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位——是做哪一类房地产项目，即：住宅、写字楼、商场或其他类型建筑。以居住性项目为例，首先，要调查消费需求的满足状况。包括某一时期该城市现有多少家庭住房已得到满足，有多少无房户和困难户，未来几年还会产生多少无房户。其次，有需求欲望者其家庭结构和规模怎样，他们需要的住房结构和面积。再次，他们的收入水平，受教育状况以及会买什么样的住房，愿以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。类型确定之后，对所确定的类型项目进行更为细致的调查，以确定是做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围，再进行相应的经济测算，即：进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入之间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下，才能做出决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的，因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。
三、项目产品定位分析
在项目定位之前都要进行详细、充分有重点的市场调查，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况以及主要客户层的具体需求进行调查，给即将开发的产品提供更为细致的定位指导。要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建设比例，采用的装修标准等。通过对户型、家庭、人口变化、户籍等调查以测试消费者对户型、面积的需求，为产品定位提供数据支持；通过对价格承受力、价格弹性、家庭收入、个人收入、收入预期、大宗消费品拥有量、消费心理指标等调查以测试消费者支付水平及支付动机，为价格定位策略提供数据支持；通过对建筑风格、层高、楼层偏好、朝向选择、颜色等调查来测试消费者对建造本体的外观造型、风格、颜色的偏好，为建筑设计提供数据支持；通过对景观风格、植物偏好等调查以测试消费者对小区内环境景观的需求特点，为环境景观设计提供数据支持；通过对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务类型的偏好程度以及支付倾向，为物业管理运作提供数据支持。
例如：广州××花园，为了更好的为小区项目的市场定位，找准其购买对象，在项目调查阶段进行了一次市场调查和消费者访谈调查。调查中共发出问卷468份，消费者访谈调查共完成2O0份卷。其调查结果显示：
1.31％以上的受访者表示可接受价位在2000～3000元／m2，客户对建筑面积需求以100～150m2为最多。
2.在同样可接受价位下，客户的首选户型是二室二厅和三室二厅。
3.调查中69％的受访者的年龄在20～40岁之间。
4.73％的受访者学历大专以上。
通过以上的数据资料分析，进行了项目产品定位。经过对周边同档次项目进行供给调查，发现所提供的三居以150m2以上为供应量最大。供需两方面综合对比，可得出以下结论：即在该地区价位在2000～3000／m2的项目中，120～15Om2的三居室为市场供需的一个空白点。如果我们的项目确定在这一价位内，就可以在项目户型比例中给予考虑。
四、配合产品设计进行的调研进入设计阶段
进入设计阶段，市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查，分析其在设计方面的优劣势，以便在设计时有所依据，因为房地产建设周期长，所以在设计中必须具有超前意识。比如：2000年某“凤凰城”项目之所以在短短几个月内取得了销售几万m2的骄人业绩，就是其充分利用市场调查这一有利工具辅助设计的结果。该项目的发展商在规划设计之前，就进行了有重点的市场调查工作，通过对大量购房潜在客户进行详细的需求调查后发现，对高档公寓项目的潜在客户而言，小区的环境是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外，对其购买行为影响最大的因素之一。因此在社区整体规划设计中，充分考虑了小区内的环境，特别聘请德国规划师进行园林景观的规划设计，整体环境自然、宁静、优雅，使“凤凰城”成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的项目，大大提升了该项目的品质。在户型设计时根据市场需求调查的结果，客户对朝向有着非常强烈的偏好，而朝向是塔楼设计中一个比较难解决的问题。经过仔细推敲，在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积，而尽可能保证所有户型的良好朝向。正是由于在设计中充分考虑了市场调查的结果，使其设计符合客户的心理，且具有超前特性，使得该项目在周边众多的楼盘中脱颖而出，令人耳目一新，成为京城最热卖的楼盘之一。
五、配合市场营销进行的调研
为配合房地产项目的市场营销，要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。房地产项目的特点之一是地域性。周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手。因此要对其进行长期的跟踪调查，尤其是对其营销策略更要给予密切关注，以便公司随时采取相应的对策，在竞争中处于不败之地。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。比如经过跟踪调查，发现周边同档次项目采取了降价促销策略，在项目的近期营销策划中要考虑此情况，及时采取对策。如果缺乏相关的调查。等到竞争对手营销策略已对市场造成影响，再事后做反应。就会十分被动，失去十分宝贵的商机。超级秘书网
六、其他方面的调研工作
在项目开发过程中，还应根据公司对某些具体方面的特殊要求，进行一些专门性、一次性的调查。如：对新材料、新产品、新技术的调查，对物业管理收费标准及提供的服务的调查等，为公司的一些具体决策提供依据。比如中关村地区的某个项目，经过认真的调查分析后。在外装修方面采用干挂磁板等新技术，使该项目颇具吸引力。就目前的房地产领域，许多房地产开发商已经认识到市场调查的作用，并从中获取了巨额利润。然而也有一些房地产开发商对市场研究的意识比较淡薄，他们不相信市场调查的存在价值，对市场调查方式和调查结果持怀疑态度，造成这种状况的原因有它的历史背景。但随着房地产市场化运作的逐步深入，市场调研的重要性会逐渐被房地产行业认识到。
综上所述，房地产开发离不开市场营销，而市场调研则是房地产营销策划的基础和关键，有良好准确的市场调研为基础，房地产投资才能够开发出适合社会需要的房地产商品，才能为开发商带来预期的收益，这样的房地产企业才能长久的立于不败之地。随着我国经济的发展和世界经济一体化进程的推进，各行各业在迎来更多市场机遇的同时，也将面临更为激烈的市场竞争和挑战，因此营销管理者要学会科学地认识和研究市场，了解和满足消费者的需求，以求在竞争中求得生存和发展！
参考文献:
[1]贾士军:房地产全程策划[M]．广东：广东经济出版社，2002．
[2]叶剑平:房地产市场营销[M]．北京：中国人民大学出版社，2000
[3]叶雉鸠尉焕李伟:房地产经营销售与购房实务全书[M]．北京：中华工商联合出版社，2002
房地产市场统计调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。
一、市场统计调查的意义
1、狭义的统计调查
狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。
对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、广义的市场调查
广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。
对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
二.市场统计调查在房地产行业中的应用
1、前期
这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。
相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品统计调查
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势统计调查
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。
2、中期
开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位统计调查
考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求统计调查
通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘统计调查
了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试统计调查
在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传 统计分析
对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场统计调查
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。
(3)销售监测统计调查
随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。
(4)业主满意度统计调查
