房地产业是一个资金高度密集的行业,投资一宗房地产,少则几百万,多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因: 一是土地开发的高成本性。 由于土地的位置固定,资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性,土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点,作为要价的依据,收取较高的报酬;同时作为自然资源的土地,不能被社会直接利用,必须投入一定的资本进行开发,所有这些因素都使土地开发的成本提高。 二是由于房屋建筑的高价值性。 房屋的建筑安装成本,通常也高于一般产品的生产成本,这是由于房屋的建 房地产投资相关书籍
筑安装要耗费大量的建筑材料和物资,需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员,要使用许多大型施工机械。此外,由于建筑施工周期一般较长,占用资金量较大,需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时,由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式,使房地产的投入资金回收缓慢,因此,也增加了房屋建筑物的成本量。 三是房地产经济运作中交易费用高。 一般而论,房地产开发周期长、环节多,涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中,包括广告费、促销费、公关费都比较高昂,从而也增大了房地产投资成本。
关键词：房地产开发；投资风险；成本控制
Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.
Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control
中图分类号：[F235.91]文献标识码：A文章编号：
引言
随着市场经济的快速发展，房地产的项目开发还有待完善。为了提高房地产投资的有效性，必须对投资风险因素进行详细分析，以有针对性地提出成本控制措施，在降低开发成本的基础上，实现房地产开发项目的经济效益最大化。
1房地产投资项目风险分析
因房地产开发行业的特殊行业性质，其行业风险具有一定的客观性、多样性与可预测性，具体包括以下几个方面：
1.1自然风险与意外风险。主要是指因自然因素与不可抗力因素对房地产在开发经营过程中所造成的不利影响，从而给开发商造成一定的经济损失。
1.2财务风险。主要是指投资者在使用财务杠杆的情况下，在扩大投资范围的同时，也给房地产投资开发造成了不确定性因素的增加，即增长的经济效益不足以偿还未来到期的债务增长。
1.3经营风险。该风险因素主要是指在投资经营决策上的失误而造成的投资风险，从而导致实际的经营状况偏离了预先设定的期望值，这种风险因素主要包括经营不善、管理水平低下等。
1.4市场风险。是因市场行情的不确定性波动给房地产投资所带来的投资风险，主要包括材料价格上涨、材料供应紧缺以及房地产市场竞争激烈等因素造成的。
1.5政策风险。主要是指政府机关有关房地产政策的变化而给投资者造成的经济损失，这种因素的产生主要是由法律手续、城市规划政策、土地政策等因素的变化而产生的。
对于以上谈到的这些风险因素，多是投资者无法控制的，但投资者可以通过减少决策失误的方式来对财务风险与经营风险进行合理控制，从而确保投资项目能获得既定的经济效益。
2房地产开发投资项目进行风险管理的有效措施
对于房地产投资项目而言，因其具有跨领域多、专业技术性强等特点，是房地产行业非常关键的经营管理活动。为降低风险给项目投资造成的影响，使企业生产获得最大的经济效益，必须采取合理的经营策略加强对风险意识的控制与管理，主要包括以下几个方面：
2.1加强风险识别
对于该环节而言，是风险管理中的关键要素，指对风险发生可能性的判断。在此过程中，应对风险性质进行科学归类，并弄清各种因素之间的关系，寻求合适的方式来进行风险识别。在具体的分析识别过程中，可运用问询法、财务报表法与现场视察法等。
2.2增强投资风险意识，完善风险管理机制
对于一些房地产开发企业而言，往往缺乏高度的风险意识，从而导致以片面的角度进行项目投资与评估。为此，应首先建立起完善的投资风险管理机制，强化投资者风险意识。对于房地产企业的管理者而言，应树立起正确的投资观念，对管家政策、投资环境、项目规划合理性、企业实际情况等诸多方面进行合理的考虑与分析，不断总结投资经验，以有效避投资风险现象的出现。值得一提的是，必须按照国家政策与地方政府相关规定进行开发，以确保房地产投资项目的合法性。
2.3转移项目投资风险，强化投资布局
为有效降低房地产开发的投资风险，可以考虑将投资项目风险进行合理转移。为此，参加项目保险是实现风险转移的一种有效途径。同时，在投资项目的布局过程中，应注重布局的合理性，针对不同的项目采取不同的投资组合方式，以在满足房地产投资合理性的同时，有效实现投资风险防范的目的。
2.4强化投资风险控制
在房地产的投资开发过程中，往往有些企业忽略了房地产行业的实际供求，从而使投资项目与市场需求出现了矛盾。因此，要避免房地产投资过程中的风险因素，就必须强化供求变化的调查与预测，对调查结果进行充分总结、分析，以在满足社会需求的同时，实现房地产投资效益的最大化。与此同时，在房地产项目开发过程中，开发商应对工期、项目指标等内容进行详细制定，并加强对项目施工过程的监督，避免因成本与质量问题而造成投资风险的产生。
3房地产投资项目在开发过程中的成本控制措施
在房地产项目投资开发过程中，在注意投资风险因素控制的同时，还应采取合理的措施，加强项目成本的控制，有效降低项目成本，增加企业经济效益。
3.1设计阶段的成本控制
3.1.1实行投招标制度，选择优秀的设计单位
在项目设计阶段，应使用建筑方案与经济方案相结合的方法，以多家竞标，组织专家进行综合评比的方式来选择设计单位，这样既能选择具有相关资质的设计单位，还能促使项目设计方案在整体布局、造型、使用功能等方面开拓创新，实现对工程造价的有效控制。笔者所参与的本项目因受到市区标办监管，必须进行进场交易。同时，根据标办要求，需通过严格的资质审核来确定最终投标单位，并且只向资格预审合格的投标方发出投标邀请。资格预审方式的运用有效简化了招投标工作量与程序，并且有效避免了对社会资源的浪费，能有效对招投标的成本进行优化。同时，笔者参与的该项目使用了合格制审查方式来确定资审合格的单位，并能根据项目的规模、结构形式等来设置必要的审查条件与附件合格条件，并最终确定合格的投标人。
【关键词】房地产企业；项目投资；成本；控制；管理
房地产行业在我国经济建设中具有非常重要的地位，在国家宏观调控的大背景下，房地产市场由于市场变化、紧缩地根和紧缩银根等原因，使得房地产行业在新时期面临新的挑战。房地产项目投资成本控制与管理对房地产行业的有序发展有着非常积极的促进作用，通过更高效的手段来对房地产市场的投资成本进行管理，能够有效的规避市场风险，在激烈的市场竞争中获得有利地位。房地产行业基本模式的建立也是以成本分析与造价计算为基础的，运用科学的管理手段，在强大的技术支撑下，最大化产品价值。只有这样，才能在当前的房地产行业当中占据有利位置，开拓更广阔的市场。
一、项目决策阶段的投资成本控制与管理
在房地产项目实施的过程中，投资决策阶段是非常重要的阶段，是对房地产项目工程的整体把握。在决策投资阶段中，工程造价对项目建设会造成决定性的影响，在建筑项目中工程的总造价直接关系到项目是否能够建立起来，并且在决策阶段必须对房地产项目的建设标准、建设地点、建筑工艺以及设备等诸多方面进行考量，这些都会形成预算在工程造价的表格中体现出来，形成工程总造价，进而使得投资人在决策阶段就能够对某个环节进行调整和安排。工程总造价就是房地产工程项目所投入的资金总额，而相对完善的投资成本控制与管理能够帮助投资者计划投资数额，对判断项目选择与实施具有非常重要的参考价值。在房地产项目当中，必须在先期投入时候进行精确的计划和准备，才能保证项目在实施过程中的资金投入，也直接影响到投资者的投资预期，对投资的效果有着重大的影响。工程造价管理人员必须核准和提供完整的工程造价估算，已达到控制总投资的目的。通常情况下，决策阶段投资成本控制与管理对项目经济性造成的直接影响达到95%以上，这也从另一个角度说明了投资成本控制与管理在房地产工程项目中的重要作用。因此，投资成本控制在决策阶段发挥着非常重要的作用，能够直接影响后续环节的进行，保证工程施工的科学性与合理性。
二、项目设计阶段的投资成本控制与管理
设计阶段是在项目工程造价确定后，进行项目设计的阶段，也是工程项目建设的另一个重要环节。在设计阶段中，成本控制与管理也更为细分化，对项目成本的控制主要体现在建筑风格、建筑方案、建筑设备以及施工工艺几个方面，在保证设计完整性的同时，通过成本控制与管理，对各个方面的投资行为进行限制。在存在多种方案选择时，也可通过成本控制来选择方案的最优化，正确定位项目以保证资金的使用，同时能够使提高项目设计的质量，最后通过专家评定的方式对工程造价进行核对与评审。在设计过程中对施工图设计所需投入要进行限制，其明确限额的指标通常由以下几点：
（1）每平方米消耗钢材的钢筋含量指标；
（2）每平方米消耗砼的砼含量指标；
（3）整体与各部分施工图的预算指标；
（4）发生设计变更所导致的费用限额指标。
通过对以上指标的和旋，能够在很大程度降低设计变更，有效缩短设计的周期，并能对施工图预算的准确性进行把握，防止超资的现象发生。
三、招投标过程中的投资成本控制与管理
招投标在房地产项目中比较常见，招投标也是市场经济中重要的交易方式之一，在以房地产为首的大型项目中普遍存在。招投标在房地产项目建设过程中有非常重要的地位，而在招投标过程中针对投资成本控制与管理需要做好以下几点：
（1）对标底的编制要准确合理。目前，在建筑安装工程中的招投标的标底主要有工程概算、工图预算、综合定额以及平方米造价包干等方法进行编制，同时也存在以市场价格来报价的情况，这些针对标底的编制要准确合理，并且注意都要在可控的投资范围内进行；
（2）对投标的报价要规范认定。在投标过程中可以通过市场竞争的方式进行，选择三家以上的招标单位，实现“货比三家”；
（3）对评标的过程要公正公开。评标过程要坚持“三公原则”，在专家的指导下，形成严格的管理与监督机制，规避市场上的不公平竞争行为，保证项目的顺利开展。
四、项目施工阶段的投资成本控制与管理
项目施工阶段是房地产项目实施最为重要的阶段，在通过招投标确定施工团队后，通过签订合同等手段达成施工协议，并在施工过程中强化管理，规范投标方的施工作业情况。在施工过程中要严格投资成本的控制与管理，避免发生“三超”现象，若发生“三超”现象，就必然会对企业的利润造成损失，如果失控则更可能是企业亏本。因此，房地产行业在市场经济条件下运行，其主要仍然是以盈利为目的，因而必须做好项目施工阶段的投资成本控制与管理，其具体工作主要表现在以下几点：
（1）对合同实施有效管理 尽量避免工程索赔
施工阶段中的成本控制具体是在工程变更的情况下，对工程变更所产生的投资成本进行成本管理。在工程量清单报价中，有部分开发商形成一种低价中标，通过合同索赔的方式实现盈利的方式。因此，在施工过程中要严格按照合同内容来进行施工，对施工过程进行监控，对工程变更的情况进行严格审核，通过核算工程变更的费用支出，进行有效的成本控制，避免出现投资失控的现象。除此以外，对材料供应商和施工单位进行反索赔，能够在一定程上有助于实现成本的有效控制。
（2）加强施工过程管理 形成完善的监理制
在项目施工阶段，要加强对项目施工过程的管理，按照监理规定与实施细则进行施工，通过责任制严抓工程质量，在管理层面实现施工过程中的投资成本控制。同时，要加强对工程款的使用用途进行审核，经过监理审批通过合同规定的款项及内容，进行工程进度款的划拨。
（3）在技术层面上对投资形成的有效控制
在技术层面上要对施工方案进行论证分析，通过新方法、新材料和新工艺的引进，实现成本的有效控制。技术层面的革新是唯一可以在不改变投资成本的前提下为企业创造更多里热闹的方法。据统计，工程款中有70%是材料费，因而采用新方法新工艺提高生产效率，能够缩短工期以保证项目进度。
（4）在经济措施上对投资形成有效控制
在整个项目建设的过程中，会产生如费、广告费、销售成本等各种费用，因而在具体的成本控制中要降低静态投资。
五、竣工结算阶段的投资成本控制与管理
在竣工结算阶段中，成本控制与管理的主要内容是根据合同预算与在施工过程中所形成的其他费用进行决算。通过合同和法律对工程款的使用情况进行核定，核实工程量并落实联系单，对工程的实际造价进行计算。
（1）认真核对合同条款，防止重复计算；
（2）对施工日志、隐蔽的验收记录和验收手续进行仔细检查，确定是按图施工；
（3）核对设计变更以及签证部分，检查变更流程是否符合程序，防止出现重复签证的现象发生；
（4）按照设计图纸与设计计划对工程量进行核实；
（5）以合同为基础执行投标中的所报单价，杜绝高套单价的情况发生；
（6）对施工过程中产生的费用按流程进行统计；
（7）复查复核，防止出现误差。
六、结束语
总而言之，房地产开发项目从项目策、项目实施到销售完成，直至最后的交付使用，这才是房地产开发项目完整的流程，而投资成本控制与管理需要贯穿与整个房地产开发这个系统性的工程当中，需要通过各部门的通力合作、相互配合，形成有效的成本控制与管理机制。只有这样，才能体现出成本控制对企业利润所产生的影响，真正降低成本，进而提高企业在项目中所获得的利润。
参考文献：
[1]郑忠毅.房地产建设项目的投资管理[J].上海企业，2008（06）.
[2]范婉梅.浅议房地产开发项目成本控制[J].陕西建筑，2010，10.
关键词：房地产；项目；成本；管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
随着社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑领域的竞争日渐激烈，企业竞争目标的实现不得不更加依靠房地产投资成本的管理和控制，也可以在获取利润最大化的同时占据市场竞争中的长期优势。其重点和核心是房地产投资成本管理。房地产投资项目成本是指在房地产投资项目上发生的全部费用的总和，包括直接成本和间接成本。而房地产投资成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，每个环节都离不开成本管理工作。以下就房地产投资成本管理问题展开探讨研究。
1.房地产项目经营管理概述
1. 1房地产项目属性
（1）建设投资大。房地产业属于资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
（2）开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的对象，其一般工程规模较大。本身需要一定的开发周期，同时，由于客观条件的不可预测性、以及应政府要求，经营房地产开发项目需要办理许多相关部门的繁杂手续。从项目获取施工许可证、预售许可证到竣工验收，所需要的时间都不太可控，都影响着项目开发周期。完成一个开发，甚至更长的时间。
（3）受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发项目的过程中，涉及到社会生产生活多个方面。房地产行业己经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。其生产过程，必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须严格遵守国家产业政策、法律法规，响应城市统一规划等。
1. 2房地产项目经营管理简述
1. 2. 1房地产开发项目成本管理
（1）成本管理意识匾乏。更多注意产品成本的事后核算，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想，对导致成本发生的作业一一“合约”缺少事前控制的意识。
（2）无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。由于伴随项目的开发，时刻发生着成本，成本也在时刻的变化当中。最新动态成本，需要项目内外部多方面的配合才能核算出来，因此动态成本情祝经常滞后。
1. 2. 2房地产开发项目销售管理
（1）年度销售任务是公司根据对市场的预测及工程的进度预计估算的，销售计划很难做准。
（2）团队管理粗放，常常重结果而轻过程，缺乏精细化的销售管控。
（3）定价管理上，销售价格受诸多因素影响，销售率缺乏管控，外部应变能力差。
（4）费用管理上，营销投放缺乏规范和价值分析，而营销策划是一项创造性的工作，其效果无法完全预测。
2.房地产成本管理中存在的问题
2.1不重视决策阶段的成本控制
许多房地产商做前期策划仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达到顺利筹集到资金的目的。这样导致了前期做的策划报告可操作性大大降低。很多策划报告显得虚无缥缈，远未达到“指导企业投资决策”的基本要求。在收集材料的代表性和广泛性，分析指标选择的合理性，逻辑推理的严谨性，计算过程的规范性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样消极的投资决策下，房地产开发企业的过失在有增无减地出现，大量的开发资金损失在有形和无形之中。
2.2不重视图纸设计阶段的成本控制，只重视实施阶段的成本控制
房地产开发商普遍对项目工程实施过程中的施工阶段成本控制非常重视。一般的房地产公司均设有土建安装工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工质量、进度等进行直接的监控。房地产开发企业普遍存在一个认知错觉：工程成本主要花在工程建设阶段的“一砖一瓦一水泥”中，加强过程监控就可节约大量的施工成本。为了切实落实到实际中，开发商经常费尽心血，采取多项控制措施。
2.3不重视控制计划，导致成本失控
长期以来房地产开发企业缺乏认识成本控制计划的重要作用。计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划几种。很多房地产企业认为长期计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的规划、制定和实施。这一错误认识的直接影响是企业生产经营发展前景，没有长远规划，走一步算一步。往往使企业投资经营失去连续性，甚至又“断层”现象的出现。企业的资源远没有得到合理规划和利用。我们在评估成本支出时，往往只看重一些表面的显性的支出，而实际上，由于企业资源得不到合理的利用而造成的隐性成本支出却往往更加令人触目惊心。
2.4工程招投标工作没有起到真正的成本控制作用
建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大变革，有利于降低促进公平竞争，提高工程质量，降低工程造价，缩短工期，防止产生腐化现象。特别是在现阶段，不完全统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60%，招投标工作推进不理想的具体原因十分复杂。客观地讲，目前招投标工作实际存在一个困惑点就是施工单位投标的依据是各省市统一的《建筑安装工程预算定额》，而不是企业内部各自的“企业定额”。
3.房地产开发成本的控制
3.1实行设计招标或设计方案竞选
工程设计的优劣对工程项目建设的成败有着重要的影响，所以，在确定设计方案时，必须坚持设计方案的评价，择优确定设计单位和方案。 设计方案的评价包括民用建筑设计评价和居住小区设计评价。 民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则，小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。择优选取设计方案招标或设计方案竞选两种方式优选设计方案，达到拟建工程项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。
3.2做好施工过程中的成本控制
施工阶段是投资资金使用最为集中的阶段，基本上为总投资费用的 90%以上，因此，发挥技术优势，做好施工阶段的工程投资控制对于实现建设工程全过程成本控制有极其重要的作用。
（1）工程变更。由于工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。 因此，出现工程变更成为不可回避的问题。 工程在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。 所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模， 提高设计标准，增加建设内容等，实行“技术管理、分级控制、限额签证”的制度。 对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，应尽早尽快解决，减少损失，否则，势必造成重大变更损失。 工程变更分为设计变更和其他变更两大类。 为严格控制工程投资，无论是哪一种变更，必须严格按变更程序、限额审批实现变更，否则，很难实现投资的控制。
（2）施工组织及技术措施的控制。 施工技术措施对工程造价有很大的影响，因此，施工技术措施的审查，除监理单位和建设单位审查外，还可邀请设计人员参与审查，这样施工技术方法就和设计意图做到了有机的结合，从而使施工技术措施更有针对性和时效性。
（3）工程资金筹措支付及施工进度控制。大多数房地产开发企业都会面临资金筹措问题，资金筹措的方式多为银行贷款。 工程资金的筹措、支付情况对工程的开发成本将产生很大的影响。 资金充足、支付及时，就能保证承包单位的施工进度，进而保证整个工程的交、竣工时间和房屋的销售，使建设资金按计划回笼，减少建设资金的贷款利息。
4.结语
房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。
参考文献：
[1] 吕萍.房地产开发与经营.北京：中国人民大学出版社，2002年
房地产开发项目是一个周期性较长的项目，因此在此期间无论是居民消费、市场需求还是国家宏观调控政策都会有很大变动，一旦决策分析和成本控制失误均会给开发企业带来重要影响，采取有效的措施来做出正确决策、有效控制成本是目前房地产开发企业确保收益、减少损失来说十分必要。
一、房地产开发项目决策分析失误对成本造成的影响
(一)经济形势影响着开发成本
之所以说房地产开发企业受到经济形势改变的影响，是因为经济形势的不稳定导致房产开发产生巨额亏损。例如：消费者需求、市场需求和人民币汇率等都对开发成本产生影响。由于房地产开发商从开始研究该项目的可行性，到最后楼盘上市期间隔的时间较长，在该时间段内，市场需求这种不定性因素，极有可能有很大的更懂变。消费者购买力、银行汇率等各类要素的变动必然会造成投资收益预期与目前状况相差甚远。比如二线城市开发房地产，购买的地皮位置较好，并且估算上市必然会卖到6000元/平米，然而受到上述因素的影响，房价是以4000元/平米出售，这必然会影响房地产商的收益。
(二)国家的相关法律政策影响着开发成本
财政和金融两大政策是决定房地产开发成本的直接要素。一个国家的国内国际政治局势变化以及相关政策法律更动被称之为法律政策风险，法律政策风险一旦出现必然会使房地产商承受巨大经济亏损。宽松或者紧张的货币政策会对项目开发产生直接影响，这主要是影响房地产商开发项目的成本。
二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施
(一)构建科学的评估指标体系
建筑密度、土地面积、绿地率、交通是否方便、容积率以及公共性的配套设备等要素均是评估指标规划时应当予以考量的要素。在评估设计方案时必须要对经济性、性价比、格局和环保等细枝末节给予充分的评估。在展开经济评估时应当从财务评估和综合性就评估两个方面给予全方位考量，里面包含在任何一个评价指标要素都会对房地产开发直接或者间接的影响房地产开发项目成本。恰当的将建筑楼层的高度提高和增加密度、恰当的控制其容积率、均是降低每平米房地产开发成本的有效措施。同时还会在很大程度上节省建筑用地，这样就在相应的节约了部分开发成本。
(二)优选规划方案
想要提高控制工程造价的有效性，必然要对市场展开充足的调研后，与项目详实的实际状况相结合，才能确保在符合消费者使用功能和生产需求的基础上，有效的整合经济和技术把多种方案设计出来再展开对比，进而在方案中选出最佳方案。在对最佳方案展开选择时，先保证各类开发方案间有可比性，同时应以项目现实状况为根据，采用的评价参考指标必须保持其合理性，不能有所偏颇。
(三)尽最大可能使项目抗风险力提升
作为资金密集型的房地产行业，决定了要投入巨额资金才能满足开发需求。由于调整国家政策和市场变动均严重影响着房地产项目的收益。这就需要房地产商在投资决策环节均要对社会、环境、经济、市场和政策等各种影响着投资项目成效的因素进行充分分析，掌握各种因素对项目产生的影响以及各种要素属性，能够起到帮助开发商衡量项目风险的特点和大小正确性的作用，进而保证投资收益水平的合理性，将卓有成效的控制风险方案设计出来，加大防控重点要素的投资风险力度。
(四)采用多样化方式进行组合投资
开发房地产的企业在选择开发项目时，应注意把资金投入到各种不同类型的项目，对于各种收入层次的居民进行差异化的建设类型，即建设层次不同的写字楼、住宅区和文化娱乐场所等，从而达到降低未来不确定风险的目的。房地产开发项目的类型不同，在开发时也会出现不同风险，进而收益上也会有很大区别。通常，高风险投资就有高收益回报，而低风险投资项目相对于高风险项目而言，其收益相对较低。假如把资金投入到各种不同类型的项目中去，就会使整体企业的风险系数降低，最后获取的收益也较为均衡，如果有一个开发项目决策失误，也会有另外项目补足，这就是用的“把鸡蛋放在不同篮子里”的策略。
三、有效控制房地产开发项目成本的方式
(一)转嫁风险
第一，利用向保险公司投保的方式把风险转嫁给保险公司，这需要企业提前缴纳保费到保险公司，而真正遭受损失时由保险公司承担。值得注意的是，虽然保险公司是一种有效、及时且能够科学实行的弥补损失方法，但是在开始缴纳保险费时数额较大且在使用方位上有较大限制。因此通过投保来转嫁风险不能解决所有的投资风险。第二用合同的方式把风险向另外的经济主体转嫁。例如，在项目在施工时，可以把少数高风险性的工程外包给有丰富经验的施工主体，这样就会降低该部分风险。
(二)透过目标成本控制方案进行投资决策
【关键词】：房地产开发，价值工程，投资风险，成本控制
Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.
Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control
1前言
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。
2房地产投资风险
2.1房地产投资风险的多样性
在房地产投资活动过程中收益与风险是同时存在的。房地产开发投资潜在着各种风险。这些风险直接会影响到房地产开发的成本，影响开发收益的提高。房地产投资风险涉及政策风险、利率风险、经济风险、社会风险、购买力风险、市场供求关系变化风险等。
2.2房地产开发投资风险的防范
进行充分的市场调查分析，认真进行可行性研究论证。风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，就是通过市场调查获得尽可能详尽和准确的信息，取得了相当数量的第一手资料和数据后，对其进行科学的综合分析，把不确定性降低到最低限度。通过可行性研究论证，使不确定因素提前得到控制防范。首先完善项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制，即项目前期市场可行性研究工作要做到位，如果前期对市场研究不充分，没有详细的项目可行性研究报告，使得项目的初步设计没有设计依据，即使勉强进行了多方案的比较，也会因为市场研究不充分，心中无底，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是不断变化的”为借口不重视前期的项目调研。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，最后匆忙进行上马，导致项目在施工、销售环节出现问题，在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，导致项目停工，成本和进度受到严重影响。
在工程实施过程中，应有风险监控和应急措施，能及时地发现风险，及早作出反应，控制风险的影响程度以减少损失。
3房地产开发项目管理成本控制
3.1房地产开发成本的构成
房地产开发成本的构成要素主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、费用，贷款利息、税费以及其他费用等。
3.2房地产建设工程项目的成本控制
房地产业作为国民经济的支柱产业，是近年来消费和投资的热点，市场竞争日趋激烈。房地产的开发成本控制已成为房地产企业在竞争中取得优势的重要因素。在相同的开发环境与条件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外，谁能在开发中既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，谁就能以最低的项目成本获取最大的效益。要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节。
项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的80%以上。房地产项目设计阶段一般可以分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。
营销环节控制主要是销售费用的控制。销售费用包括售楼处、广告宣传、样板房、楼盘资料、推广活动、营销人员工资、办公费用等与销售有关的费用。销售费用不但关系到开支的多少， 成本的高低，还影响楼盘的销售。搞得不好，钱花了，预期效果没达到，成本上升，销售又不理想，资金流形成恶性循环；而广告、促销费用花得恰当，则会起到四两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。由于对广告的效果难以准确评价，所以一个简单的办法是按销售额的比例总量控制销售费用。当然销售方面的制度还得建立和完善，费用支出仍然要审批。特别要对营销负责人建立有效的激励和约束机制，并对每次的推广活动做内部评价。有的开发商把销售这块工作交给商，虽然减少了很多事情，但实际情况看大都合作不好，不欢而散的情况多，而且成本比自己操作高。所以如果项目不是很小，还是自己掌握销售的好。
建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
抓好合同管理，避免工程索赔是加强合同管理。让参与项目建设的工程、预算、财务人员了解合同，也可以将合同发给相关部门和人员，明确双方权责，使大家对合同的内容做到心中有数。在合同执行期间密切注意双方履行合同情况，以维护我方权益，并避免合同违约，是加强合同管理。
工程管理人员严把工程质量关。工程管理人员要始终把施工工序的质量检查和管理工作贯彻到整个过程中，采取防范措施，应对工程建设对象的施工过程实施全面的质量监督、检查与控制，包括事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制，以及某个单项工程及整个房地产项目完成后，对建筑施工及安装产品质量的事后控制，既要杜绝返工现象的发生，又要对存在质量隐患部分及时返工，避免后期造成更大的人、财、物的投入而加大工程造价，而且由于工程质量问题造成不能交工、维修、业主索赔等问题会给项目造成不可预见成本的增加。
对施工进度款的拨付要严格签字制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。
要重视材料供应商的资源整合和管理，把供应商视作双赢的伙伴；建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。要尽量减少甲方的分包项目，对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统化进行建设合同管理。
要从项目整体运作上真正重视项目收尾阶段的各项管理工作。在项目收尾阶段必须建立一个由领导牵头、整合工程、销售、财务、预算、物业管理等内部人员组成的项目收尾临时机构，共同完成项目收尾阶段的工程决算、税务清算、移交工作。
项目投资决策是选择和确定投资方案的过程,该过程要求对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证,并对不同建设方案进行技术经济比较及作出判断和决定。房地产投资项目收益高,风险亦大,为了避免巨额投资化为泡影,投资者在投资前期必须对项目进行实地考察研究,从项目所处位置的人文历史、文化环境等多重角度出发。目前,业界人士已研究出多种确定投资方案的方法,如田建林运用AHP方法来进行房地产投资决策分析和投资风险分析;刘明芳等,采用DEA方法建立了房地产投资决策中相应的输入—输出指标模型;李杰等采用RO法来确定房地产投资方案。项目决策合理与否,直接关系到项目建设的成败、工程造价的高低以及投资效果的好坏。在进行前期实地考察的过程中,投资者应充分关注大众的需求,力求在建设过程中以最低的成本生产出最能满足大众需求的功能产品。
1 贵阳花溪地区背景
花溪区位于黔中腹地,距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主,具有高原季风湿润气候的特点,冬无严寒,夏无酷热,无霜期长,雨量充沛,湿度较大,有着丰富的水资源和生物多样性,森林覆盖率达41.53﹪。花溪地区的生产总值、固定资产投资、工业增加值、公共财政预算收入、旅游总收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等指标绝对数均位列全省前10位,总人口数至2010年约为360054,人口密度为每平方公里402人。
贵昆、湘黔铁路贯通花溪区内,北有贵阳西站及货场,西有湖潮站和磊庄机场,东北部有贵阳机场;贵花高等级公路直通市区,312国道和101省道贯穿全境。花溪的教育产业近来也是蓬勃发展,自2009年规划出3200亩地扩建贵州大学的同时,规划聚集区内的花溪区孟关也将规划出7500亩地,建成贵阳市的高校园区,首期工程完工后,将容纳坐落在贵阳的5所高校。而花溪区大学规划用地由北区贵州大学和贵州民族大学组成,南区则位于贵安新区党武镇范围内,分别由贵州师范大学、贵州财经大学、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院、贵州民族大学和贵州亚泰职业学院、贵州民族大学人文科技学院等8所高校组成,南区即为俗称的“花溪大学城”。
除了高等学府之外,花溪的基础教育机构也是数不胜数。花溪景区面积222平方公里,占全区面积的25%。有景物景观81个。其中,自然景观56个、人文景观25个。有部级特等景观4个、国内一等景观18个、国内二等景观32个、国内三等景观27个,以花溪国家城市湿地公园、花溪公园、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。花溪文物古迹丰富,青岩古镇已列为全国历史文化名镇。全区有12处文物被贵州省人民政府公布为省级文物保护单位,有甲定洞葬等13处文物被贵阳市政府列为市级保护单位,马铃石拱桥等48处文物被花溪区人民政府公布为区级文物保护单位。贵阳市花溪区现以“生态”、“旅游”着称,但相比于我国其他着名旅游风景区,其开发程度尚处于较低水平,换句话说,花溪的旅游产业有着较大的发展空间。
2 投资分析
2.1 市场分析
2.1.1 公寓 通过实地考可见察,贵阳花溪地区山清水秀、气候宜人,远离城市的喧嚣与烦扰,极其适宜居住,尤其适合老年人安养天年。花溪的居住人口为360054人次,人口密度为每平方公里402人,其中,花溪公园附近较为繁华,有着浓厚的生活气息。根据市场调查,笔者了解到不少外来人口在花溪买房用来给父母养老,花溪的居民也多为中低层收入者,由此看来,若要在花溪投资房地产住宅项目,中小户型应占大头。
2.1.2 别墅 花溪有着独特的自然风光,与造型优美的别墅搭配相得益彰。或许会有部分中高层收入者愿意来享受这里纯净的空气和迷人的风光,但是这里距离市中心较远,周边的公共设施不如市区内完善,工作繁忙的高层人士可能更情愿购买市中心的别墅或花园洋房。
2.1.3 旅游地产 花溪地区众多的旅游资源,也吸引了不少全国各地闻讯而来的游客。花溪的建设相对落后,旅游产业发展不够,与我国其他旅游地区相比差距较大。贵阳是全国闻名的避暑胜地,再加上花溪地区高校众多,每当夏季,来各大高校进行培训的外地人士无不选择在花溪留宿,然而花溪地区固有的旅馆稀缺,许多外来人士只能选择在当地居民的私人客栈里借宿,住宿条件十分有限。因此,房地产投资者可以从旅游的角度出发,大大挖掘花溪地区旅游产业的潜力。
2.1.4 商业地产 由图1、2可见花溪一直以来缺少集中的大型商区,商业用房的供应仅占全市的1.25%,商业用房的成交仅占全市的0.25%。花溪公园周边的步行街虽然店铺较多,但总体来说其档次偏低、规模较小,花溪丰富的旅游资源会拉动该地区的消费水平,带动商业发展,因此花溪的商业发展也有较大潜力。然而,已有一些大型房地产企业在这里规划了商业用地,其中,中铁城计划要建设一座15万方的大型购物中心,若要与其竞争,还需深入考察研究。
2.1.5 写字楼 从地图上可以看出,花溪区处于贵阳市较偏位置,离市中心较远,交通相对来说较为不便,不太合适发展办公用地,受大盘个案影响,写字楼市场形成以老城区、金阳
新区为主要的两大热点供求板块,其他区域除乌当区有少量成交外,市场均无变化。整体市场销售量较低。 成功写字楼的共性有:位置应该居于城市商务中心或商业聚集区,交通要十分便利,四通八达的交通、浓厚的商务气氛是写字楼价值的重要支撑;写字楼项目周边必须要有较大的建筑体量和规模化的配套设施,形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间,才能称得上是真正的甲级写字楼。
从目前市场来看,花溪并不具备成功写字楼的条件。
2.2 风险分析
2.2.1 政策风险 限贷政策不仅会毫不动摇地执行,而且还会进一步深化和加强。唯有不折不扣地执行,甚至继续深化和加强限贷政策,才能确保房地产市场合理回归。此外,房产税将尽快在全国开征,这可能会导致房价下跌,并在潜移默化中达到限购的目的。
2.2.2 市场风险 市场风险来自在三个方面:一是市场供需实际情况与预测值发生偏离;二是项目产品市场竞争;三是项目产品和预测价格发生较大偏离。
2.2.3 技术风险和工程风险 主要由于科技进步、技术创新及其相关变量的变动可能带来的损失;以及由于工程量预计不足、或设备材料价格上涨导致投资增大;由于计划不周或外部条件因素导致建设工期拖延。
2.2.4 项目管理方面的风险 项目管理涉及项目的全过程,包括投资管理、进度管理、质量管理和财务管理。
2.2.5 外部环境风险 包括自然环境、经济环境、政策环境和社会环境因素的影响,如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革等。其中影响最直接的是金融政策和财政政策。
2.2.6 市场风险 要对整个房地产市场进行全方位的调查,了解其中潜在的规则;通过分析房地产的开发周期来预测其可能会发生的变动,从而预估出最佳的开发时机;选择地块时,要充分分析该区域的潜在价值;要了解国家政策,分析其对房地产行业会带来的潜在影响;同时,要了解并分析社会对房地产市场的需求类型和需求量;要利用一切可能得到的信息资料,了解潜在的竞争者的情况,做到知已知彼,百战不殆。
2.2.7 技术风险和工程风险 项目的建设需要切实解决工程建设特别是环境整治和生态环境保护问题;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等等。
2.2.8 项目管理方面的风险 要求项目管理人员要具备较强的业务技术水平、职业道德素质、以及各项专业能力;同时加强目标管理,落实考核责任制;制订相应的激励制度,调动项目管理人员工作积极性,从而提高企业管理水平和整体竞争力。
3 成本控制分析
随着房地产市场的逐步发展,有效的成本控制也为房地产企业在市场竞争中获得优势地位提供了契机,降低产品成本就是为企业增加利润,房开商各有着自己独特的控制成本的方法。
笔者认为,建设项目的功能直接关系到是否能有效满足消费者的需求,从而影响企业的收益。因此,功能设计成本控制是房地产规划成本控制中所占比重最大的环节。其方法是:在成本控制中应首先列出项目所具有的主要功能评价指标,根据各个功能评价指标的重要程度来划定它们的权重,接着确定项目的总费用,再根据各个功能评价指标的权重来预估其相应部分的开销。
本文从功能设计的角度出发来对贵阳市花溪区贵州大学附近某地开发经济型酒店项目进行成本质控分析。该项目建设用地800平方米,建筑规模为6400平方米,主体部分总投资额为1920万元。
①首先列出该项目所具有的主要功能评价指标,并对各个功能评价指标的重要程度进行评分,最终确定权重。
确定权重可采用0-4强制评分法,分别将不同的指标进行两两对比并评分,如:若A比B重要得多,则A得4分,B得0分;若A比B重要,则A得3分,则B得1分;若A与B同样重要,则A、B各得两分,如表1所示。
②根据权重来预估相应功能评价指标的开销,见表2。
③成本分析结果:由表1、表2可以得出该项目成本控制点应在平立面设计及施工、供水排水,供电供气,分别占项目总成本的30%、23%、22%,三项合计占项目总成本的75%,以此为该项目成本设计提供控制依据。
