房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。
5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。
6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。
参考文献：
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房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性,消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务,上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切,金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期,从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下,国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此,合理制定金融政策,并有效利用其变化可能产生的积极影响,对于控制房地产市场价格的快速上升,引导房地产市场的健康发展,无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的视角,来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。
一、金融政策与房地产需求
(一)利率与房地产市场需求
利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。相反,当利率提高时,住宅需求会必然减少。
住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,也就是说,一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初,当时,政府为了鼓励房地产市场的发展,解决老百姓家有所居的问题,出台了一些相关政策措施,于是,五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款,但效果却并不明显。其中的原因可能很多,比如说大多数居民的资金积累有限,以致住宅购买需求还没有普遍形成;再比如,银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高,而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受;除了这些以外,银行确定的大约10%的高利率,不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后,随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费,住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。
利率对家庭实际支出的影响,可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子,首付20万元,贷款80万元,年限为20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元,利率的增加将使家庭每月多支出741元,支出的增加必将减少对住宅的需求。
回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现,利率对消费者具有重要的影响:提高利率必将减少房地产市场的需求,而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。显而易见,提高利率,将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显,致使国家在一年之内多次提高利率,以抑制房价的过快上涨。
(二)贷款首付比例与房地产市场需求
2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加,进而使住房贷款的坏帐率增加,一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度,银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。
具体到中国当前的房地产市场,我们认为,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励),而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果,在正常的房地产环境下,首付20%之后,银行住房贷款的不良贷款率低于0.5%,但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款,因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率,但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求,所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。
(三)汇率、经济全球化与房地产需求
房地产商品具有投资需求的基本属性,中国处于经济快速增长的阶段,每年国民经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程,城市化进程的快速推进,这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入WTO以后,随着经济全球化进程的深入,资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此,在冷却国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。
(四)楼市与股市的互动效应
从投资的角度分析,股市和楼市具有同样的特征,尤其是在价格快速上涨的房地产市场中,房地产市场的投资属性体现的十分明显。1999年以后整体市场投资渠道的缺乏,特别是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投资者对股市逐渐失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些属性(不动产;销售不出去可以转租;随着经济发展、周围环境优化可以增值等),房地产投资(尤其在大城市)基本成为高回报、低风险投资的惟一渠道,投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等(顾建发,2005)。
需要特别注意的是2006年以来,中国股市一路上涨,致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段,资金并不会明显转向房地产市场,但是,一旦股市进入调整阶段,股市的资金将会迅速转向房地产市场,股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求,此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在2007年表现得非常突出。
二、金融政策与房地产供给
影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率(周伟林、等,2004)。从金融政策的角度,则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中,其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高,将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出,加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。
住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点,其开发往往需要巨额资金投入,离不开银行等金融机构的资金支持。因此,银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款,提高市场利率,这样,住宅开发的借贷成本提高,住宅供给往往会减少。另外,由于银行利率提高,人们储蓄愿望增强,进而减少对房产的消费需求与投资需求,也会影响住宅开发商的供给愿望。相反,国家采取宽松的货币政策,银行扩大放款,市场利率下降,住宅开发成本降低,就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时,利率降低,人们的储蓄愿望随之下降,促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低,又会刺激人们使用消费信贷方式购房,增加住宅需求,推动住宅价格上涨,进而引起住宅供给的增加。
在人民币升值预期的作用下,如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制,也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时,根据股市和房市间的互动影响,可以想象,股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。
三、结论和政策建议
由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,并不是象有人想象的那样简单。
首先,在其他条件不变的情况下,提高住房贷款利率,或者抬高住房贷款门槛,都将抑制购房欲望和实际投资,从而抑制房价的无序上升。然而,需要注意的是,政府出台金融政策的目的,并非简单地降低房价,而是使房地产价格充分反映供给和需求信息,降低房地产商品的投资和投机属性,降低银行的金融风险,促进房地产市场的健康发展。进一步说,银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。
其次,由于房地产商品的特殊性,在使用金融政策调控房价时,必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下,投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下,而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投资仍然不会减少,从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。
(一)房地产金融风险的概念
国内外许多学者都做过如何界定房地产金融的内涵及外延方面的探讨和研究。目前广为认可的说法是,广义的房地产金融是指所有与住房的开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。狭义的房地产金融是指与居民或消费性的非营利住房机构的住房开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中,由于无法确定的各种现实因素,使以银行为代表金融机构的实际收益与预期收益发生了一定偏差,从而具有受到损失的可能性。
(二)国内外研究综述
国外理论实证方面,AllenandGale(1998)提出基于信贷扩张的资产价格模型。在该理论中,银行贷款是形成资产泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一个使房地产业和经济周期联系起来的传播机制,并强调在监管薄弱和外资流入的情况下,该机制的作用可能放大。Hofmann(2003)对20个主要工业化国家的房地产价格与GDP、利率和贷款量的关系进行了研究,指出房地产价格周期的变化在长期中会导致银行信贷周期的变化。DavisandHaibinZhu(2004)选用17个国家的样本数据,对商用房地产价格和银行贷款之间的关系进行了实证分析,得出房地产价格的上涨会导致银行信贷扩张的结论。国内理论实证方面,袁志刚、樊潇彦(2003)分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的临界条件,认为高按揭贷款的比例是产生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)构建了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解进行比较静态分析,得出房地产价格与银行信贷二者之间存在正反馈的作用机制。易宪容(2005)认为中国目前出现了房地产资产泡沫,并且指出我国的房地产市场是完全建立在银行信贷支持基础上的房地产市场。石长丽(2006)对房地产贷款和房地产资产泡沫进行了实证分析,结果表明商业银行房地产贷款与房地产泡沫两者存在很强的正相关关系,商业银行房地产信贷规模对房地产价格产生直接影响。
二、商业银行房地产金融风险状况分析
(一)商品房价格大幅攀升
我国商品房销售面积不断增加,到2012年我国商品房销售面积达到111303.65万平方米,其原因主要是由于宏观经济逐渐复苏。房地产年销售总额也随之大幅上涨,比2003年房地产销售总额7955.66亿元,增长了8倍多,上升到64455.79亿元。其中,住宅销售总额在房地产销售总额中所占比重持续占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民对住宅需求持续旺盛的态势。
(二)融资渠道单一,风险相对集中
在经历了20多年的发展以后,目前中国房地产业的资金来源也有多种渠道,但还是以银行贷款作为主要形式,其他的融资形式提供的资金比例很少,只能满足于少部分大企业的需求。房地产业是典型的资本密集型产业,而在中国,由于中国的国情大部分的房地产企业规模小,资源比较分散,不能形成规模效益。。据资料统计,目前中国拥有80000家房地产企业,而其平均自有资本仅17949力元,企业的自有资金远远不足以完成一般的项日开发。在中国目前的房地产市场中,各个环节中都离不开商业银行的支持和参与,商业银行在承担了房地产业几乎全部环节的风险后,又缺乏有效的风险转移手段和分散机制,造成商业银行集经营风险、市场风险和流动性风险于一身。
(三)金融市场竞争无序,信用风险增加
就商业银行本身而言,部分商业银行和其他金融机构的经营行为也存在不理性和不规范问题。商业银行的资产业务中,由于房地产信贷的规模较大,收益率较高,加之其抵押品相对优质,大多数商业银行都会努力开发与房地产相关的信贷业务,在经营业务时优先做有关房地产贷款甚至出现放松信贷条件的倾向。为了应对相对激烈的金融竞争环境,在发放房地产贷款过程中,有的商业银行为了业务量故意降低资信门坎,简化手续等。再如,对于有政府担保一些项目部分商业银行在处理的过程中盲目乐观,忽视了这些项目所具有的风险性。此外,为了争夺在市场中的份额,银行在个贷业务方面纷纷推出刺激消费的新品种,这些住房抵押产品实际上也隐藏了一定风险。
三、商业银行房地产金融风险的实证研究
1、指标选取与基础数据。本文选取商业银行房地产贷款不良贷款率(NPL)作为商业银行房地产金融风险的衡量指标。不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。不良贷款是指在贷款风险五级分类中次级、可疑和损失三类之和。金融机构信贷资产安全状况的重要指标之一就是不良贷款率的高低,不良贷款率低,说明金融机构收回贷款的风险小,反之则风险大。其计算公式为:房地产不良贷款率=(房地产次级、可疑类、损失类贷款总和)/贷款总量。宏观经济周期,房地产市场价格变化,房地产信贷政策变化等因素均会对房地产金融风险产生影响。本文将选取国内生产总值(GDP),货币供应量(M2),房地产价格指数(P)三个相关指标作为自变量。考虑到数据的可获得性,本文选择全国2003年到2012年共10年各项指标的数据。2、数据处理。为了使数据具有持续可比性,对基础数据进行了处理,商品房销售价格(P)、国内生产总值(GDP)和货币供应量(M2)均以2003年的数据为基数,记作100,处理后的数据整理如表1:实证检验结果用Eviews8.0软件对因变量指标与3个自变量指标进行多元回归分析,以求出因变量与自变量的回归方程,掌握变量之间的函数关系,结果如表2:由上表可以看出,不良贷款率与GDP指数、货币供应量指数、房地产价格指数3个指标相关性较高,其判别P值分别为0.0202、0.0034、0.0093,均小于显著性指标0.050,所以可以认为因变量与自变量之间存在线性关系。判定系数R2为0.95,说明模型拟合效果较好。采用最小二乘法来计量不良贷款率与GDP,房地产价格,货币供应量三者之间的关系,得出如下线性回归方程:由上述回归方程可以看出,货币供应量指数(M2)、GDP指数、房地产价格指数(P)对对房地产不良贷款率的影响较均为显著。房地产不良贷款率和GDP指数、房地产价格指数的关系是负相关性的,房地产不良贷款率和货币工供应量指数具有正相关性。房地产金融风险的高低与宏观经济周期呈反向关系。房地产金融风险的高低与房地产价格指数呈反向变化。
四、防范房地产金融业务风险的对策
(一)稳妥推行住房抵押贷款证券化
抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险,提高资产的流动性,解决银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题,与此同时抵押贷款证券化也对刺激抵押贷款一级市场有积极的促进作用。首先,要培育抵押贷款证券化市场。发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。因此,要制定相关的法律法规,深化金融体制改革。其次,建立完善的抵押市场担保体系。开展住房抵押贷款证券化必须先解决好抵押证券的安全性和清偿能力两个方面的问题,因此必须稳妥推行住房抵押贷款证券化,设立专门的证券化担保机构。最后,探索新的住房抵押贷款的证券化途径。途径的创新关系到住房抵押贷款证券化的可持续发展,是防范流动性风险的长久之计。
(二)发展房地产信托,完善房地产金融工具体系
信托具有独特的制度设计功能,能够起到避税、财产隔离的功能,而且其所具有的创新性、灵活性、收益性三大特点,使信托的应用范围广泛,可用于货币市场、资本市场、产业市场等多种市场,同时信托适合管理长期资金的特点,使其天然地具有了便于和房地产相结合的特性,而广泛的市场兼容性,又为房地产信托开拓了广阔的发展空间。首先,要大力发展“股权+贷款”形式的房地产投资信托基金。其次,要为我国房地产投资信托基金进入实施运作创造必要的法律环境。最后,应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。
(三)完善房地产金融的体系建设与立法工作
（一）非银行金融机构融资
房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停，获得银行信贷条件苛刻且规模受限，因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道，信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。
（二）海外金融市场融资
鉴于中国大陆融资困难，近年来，一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资，不论是股票融资还是债券融资，市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素，因此，在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。
（三）通过创新方式获得银行资金
由于房地产开发商在银行的直接信贷受限，通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作，即银行通过向客户发行理财产品，将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商，该方法于2010年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现：一种是银证信合作，即银行发行理财产品后，将所筹资金交给证券公司，由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划，再将这一资产管理计划对接信托公司，最终投向房地产开发商；另一种方法是找一笔过渡性资金，先成立房地产信托计划，再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外，房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资，比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是：首先，由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同，提供服务或设备，形成建筑商或设备供应商的应收账款；其次，由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行，取得银行的贷款；最后，贷款到期时，要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商，由后者归还贷款，要么建筑商或设备供应商到期不还，由银行向开发商主张债权代位求偿。这样，名义上是给建筑商或设备供应商的贷款，实质上是在为开发商融资。
二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现
随着房地产市场宏观调控向纵深发展，对需求方的调控力度也日渐加大，对购房者的金融限制即限贷政策，成为一种抑制投资需求的有效手段，但目前看来，绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。
（一）非银行借贷机构融资
受限贷政策影响，部分地区二套房商业贷款的首付比例提高，三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大，除自筹之外，还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物，而且成本较高，因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然，如果资金缺口非常小，购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。
（二）以变通方式从银行获得资金
如果购房者资金缺口较大，难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资，或者短期内无法偿还借款，以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房，然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房，只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金，如果资金缺口不大，购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金，此外，一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者，可以直接动用这一授信额度购房。
（三）通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金
购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的，但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向：房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作，搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上，一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补：房地产销售公司提供优质的客户资源，与民间借贷机构或银行的资金资源形成有效互补，大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中，房地产销售公司与借贷机构合作，对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩，转而突出家庭消费、经营周转等功能，⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的，这难道不间接构成为购房人融资？购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房，然后申请此类合作金融产品，获得融资后归还此前借款。此外，此类合作金融产品中，小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松，商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批，循环使用”的授信方式，在资金使用过程中并没有过多监控，这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控，至少有以下两方面原因：其一，在客户选择上，可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜，这类人群净资产较高，往往可以提供其他房产作为抵押物，违约风险低；其二，在融资金额和期限上，可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户，回避风险的同时加速资金周转。
三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑
毫无疑问，不论是房地产开发商还是购房者，在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中，其融资成本总体上要高于银行贷款，究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资？各类资金供给方为什么也愿意贷出资金？
（一）生产者背景下商品房价格上涨的内在机制
“生产者”是一个与“消费者”相对立的概念，是美国制度经济学家加尔布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、设计、开发新的产品，自行安排生产，自行规定价格，然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说，让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品，这就是“生产者”。在生产者市场中，不是需求创造供给，而是生产创造消费，出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构，可以动用规模性的力量，而消费者则是分散存在的，很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者市场，唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上，从买地到设计，从施工到销售，都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的，反观消费者，除了决定买还是不买以外，对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此，房地产市场的生产者特征明显。在一个生产者市场上，价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比，生产者剩余多而消费者剩余少，这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征，虽然房地产开发商数量庞大，但由于商品房是地上附着物，购房者的工作和生活半径是有限的，他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求，而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供，这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者市场还是具有垄断特征的市场，其价格必定比完全竞争市场上的价格高，房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看，即便政府实施金融调控政策，房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本；动态来看，由于房地产市场是一个生产者市场，如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本，房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本，以保证其经济利润。如图2所示，初始状态下，某区域商品房供给为S1，商品房需求为D1，开发商定价为P1，商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升，该区域商品房供给变动到S2，如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润，即经济利润为负数，他们就会涨价至P2，此时商品房超额供给为ED，待售商品房积压严重，不利于开发商的资金周转，于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度，千方百计对消费者进行游说，逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2，开发商又成功地卖出了EC的商品房，待售商品房回到较正常水平CD。
（二）房地产金融市场上的寻租机制
既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升，那么理论上，只要还有涨价的空间，继续上升的财务成本也是可以接受的，除非价格严重透支了消费者的购买力，使出全部游说本领也无法提高商品房需求，价格无法继续上涨，财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润，否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录，具备较强的财务成本承担能力，各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力，面对政府的金融调控政策，供给方自然会合作起来，想尽一切可行的路径，实现对开发商的融资，这不仅有利于解决开发商资金需求，更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者，首先，这部分人资产净值较高，可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押，风险保障程度较高；其次，这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大，期限较短，偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是，房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能：一方面，他们是主要的宣传策划者和游说者，只有更多的人被他们打动进而购房，他们才有获得更大利益的可能；另一方面，如果购房人资金缺口不大，但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资，他们作为信息的掌握者，自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台，在卖出更多商品房获取收益的同时，还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上，资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租，某种程度而言，房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言，这部分资金来源弥足珍贵。
四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响
针对政府的房地产金融调控政策，不论是作为商品房供给方的开发商，还是作为商品房需求方的购房者，都因为各种房地产金融创新而获得了融资，成功地绕开了调控壁垒，这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。
（一）商品房供给不断增加的同时价格不断上涨
房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加，是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显著影响，特别是对那些大的开发商而言，他们不仅融资渠道多，而且融资成本也相对低，这些足以调动他们拿地和建设的热情，因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨，原因有二：其一，在生产者市场上，供给决定需求，在不断增加供给的同时，开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说，使商品房有效需求也不断增加；其二，在生产者市场上，市场定价权较大程度上归于生产者，与传统的银行贷款相比，即便通过金融创新取得的融资成本较高，开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。
（二）房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集
房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下，开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价，根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求，但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求，还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后，有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给，待售商品房大量积压，不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能，届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实，房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面，对开发商的各类融资，包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响，银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降，且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商，贷款成本也相对较低，这部分资金出现问题的可能性较小，因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商，成本较高，违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发，风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播，逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是，在这部分融资中，虽然银行系统表面上看起来相对安全，但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联，比如通过银行发放的委托贷款，以及实际上来自于银行表内或表外的资金，因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面，房价如果出现较大幅度下跌，不排除部分首付比例较低的购房者违约，由于这部分资金主要是银行的按揭贷款，银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产，这又会反过来加剧房地产市场风险。
（三）房地产宏观调控政策效果不明显
房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒，这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣，政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行，还不排除有部分银行打球参与房地产金融创新。这些创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效，调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”，而不大理会政策的规制。近年来，房地产宏观调控政策效果不明显，与这种预期的不断强化不无关系。
五、针对房地产金融创新的优化管理建议
房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显，增加商品房供给的同时推高房价，加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路，采取果断措施，加强对房地产金融市场的管理。
（一）调整房地产宏观调控的政策思路
基于房地产市场是一个生产者市场的判断，宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来，政府主管部门加快了保障房建设，增加了居民住房的供给，但是仍然存在两个突出问题：其一，保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征，这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足，少数地区甚至过剩，[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少，并且往往处地偏远，相当部分有资格的购房者购不到房，成功购房者工作生活存在诸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞，出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象，使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题，政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划，加大一、二线城市的保障房供给数量，特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房，可以采取土地出让配比策略，出让一块地给开发商的同时，紧邻开发一定数量的保障房，既增加中心城区保障房供给，又对普通商品房价格形成压力；另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节，增加对各种违法违规行为的打击力度，充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路，要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期，要强化社会房地产投机的风险意识，稳定房价预期，房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据，特别是风险提示性的数据，并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理，对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说，要加大打击力度，尽最大可能促使购房人理性决策。
（二）调整银行业房地产信贷的管理思路
如前所述，在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中，银行扮演了重要的角色。从表内来看，现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控，但如果把各种表外业务考虑进来，可能结果并不乐观。此外，一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资，或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口，实际上还是在为房地产供需双方融资，并且成本不断推高，风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施，如银监会2010年7月叫停银证合作，2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理，这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资（市场通称“银证信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多，业务多样，由于资本的逐利性，资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断，严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止，反而意味着更高成本的金融创新，因此，必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面，可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。
（三）加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管
关键词：金融市场，住宅融资，预测
近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。
一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展
1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础
我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。
反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。
2、房地产信贷增长空间大，持续时间长
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。
按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。
近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。
3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富
金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。
近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至2002年，该比值达到1：2.75。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。
从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。2001年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。2001年美国MBS发行量达到了16.683亿，是公司债的两倍。
近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元，到了1994年，当年的发行量就达到了120亿美元；1996年达到300亿，1997年454亿，1998年466亿，2000年则为924亿，而在2001年MBS的发行量369亿欧元，比上年全年发行量增长了18%。
日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年(125亿美元)、99年(232亿美元)的增长率都达到了100%，2000年达到了30%；2001年的发行量达到3.2万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有6800亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自于贷款证券化，2001年计划证券化规模为2000亿日元，占计划发行债券的36%。
澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从1984年的300万增加到2004年的1260亿澳元。
房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。
房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。
很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去30年间，房地产信托(REITs)公司数量增长了5.35倍，市场价值增长了103.7倍。如下图所示，REITS和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。
中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。
二、房地产金融发展空间
各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。
1、房地产信贷发展空间预测
各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。中国近年房地产信贷／GDP比率大约在13%。
尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1，为我们的推荐方案)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。
据测算，到2020年，中国GDP预计为467693亿，房地产信贷空间保守估计将达到140307亿，是2004年实际房地产信贷余额23800亿元的5.9倍，年均增长可达到12.6%；乐观估计将达到233846亿，为2004年的9.8倍，年均增长可达16.5%。
2、房地产证券资产发展空间预测
我国2002年整个经济社会证券／信贷比比率为1：2.75，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数1：1.3，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。
由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算2004年房地产证券存量资产的价值为8655亿元(2004年房地产总贷款23800／2.75，实际的数字可能更低)，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则2020年房地产证券资产51021亿，是2004年的6倍左右，年均增长12.5%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2020年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到179881亿，将是2004年的21倍，年均增长22%。
3、我国房地产金融资产发展空间
综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到2020年保守估计将达到191329亿元，相当于GDP的40%；乐观估计将达到413728亿元，相当于GDP的88%。2004年我国住宅金融资产低于GDP的25%，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。
三、结论和启示
我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。
房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金融持续、健康、稳定的发展。文中的某些估算，例如今后15年保守估计房地产信贷年增长应达到12.6%，乐观估计年均增长应达到16.5%；到2020年我国房地产金融资产保守估计相当于GDP的40%；乐观估计相当于GDP的88%，可以为我们在审视房地产金融风险和评估房地产金融政策时提供多维的视角。
关键词：金融市场，住宅融资，预测
近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。
一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展
1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础
我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。
反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。
2、房地产信贷增长空间大，持续时间长
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。
按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。
近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。
3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富
金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。
近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至2002年，该比值达到1：2.75。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。
从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。2001年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。2001年美国MBS发行量达到了16.683亿，是公司债的两倍。
近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元，到了1994年，当年的发行量就达到了120亿美元；1996年达到300亿，1997年454亿，1998年466亿，2000年则为924亿，而在2001年MBS的发行量369亿欧元，比上年全年发行量增长了18%。
日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年(125亿美元)、99年(232亿美元)的增长率都达到了100%，2000年达到了30%；2001年的发行量达到3.2万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有6800亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自于贷款证券化，2001年计划证券化规模为2000亿日元，占计划发行债券的36%。
澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从1984年的300万增加到2004年的1260亿澳元。
房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。
房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。
很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去30年间，房地产信托(REITs)公司数量增长了5.35倍，市场价值增长了103.7倍。如下图所示，REITS和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。
中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。
二、房地产金融发展空间
各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。
1、房地产信贷发展空间预测
各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。中国近年房地产信贷／GDP比率大约在13%。
尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1，为我们的推荐方案)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。
据测算，到2020年，中国GDP预计为467693亿，房地产信贷空间保守估计将达到140307亿，是2004年实际房地产信贷余额23800亿元的5.9倍，年均增长可达到12.6%；乐观估计将达到233846亿，为2004年的9.8倍，年均增长可达16.5%。
2、房地产证券资产发展空间预测
我国2002年整个经济社会证券／信贷比比率为1：2.75，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数1：1.3，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。
由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算2004年房地产证券存量资产的价值为8655亿元(2004年房地产总贷款23800／2.75，实际的数字可能更低)，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则2020年房地产证券资产51021亿，是2004年的6倍左右，年均增长12.5%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2020年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到179881亿，将是2004年的21倍，年均增长22%。
3、我国房地产金融资产发展空间
综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到2020年保守估计将达到191329亿元，相当于GDP的40%；乐观估计将达到413728亿元，相当于GDP的88%。2004年我国住宅金融资产低于GDP的25%，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。
三、结论和启示
我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。
房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金融持续、健康、稳定的发展。文中的某些估算，例如今后15年保守估计房地产信贷年增长应达到12.6%，乐观估计年均增长应达到16.5%；到2020年我国房地产金融资产保守估计相当于GDP的40%；乐观估计相当于GDP的88%，可以为我们在审视房地产金融风险和评估房地产金融政策时提供多维的视角。
一、2008年房地产市场运行状况
金融业和房地产业某种意义上是对孪兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。2008年房地产行业发展面临的宏观环境发生重大转变：一是受国际金融危机的影响，2008年以来全球经济进一步恶化，实体经济与虚拟经济相互拖累加速了世界经济向下的调整过程。在来自国内外的双重压力下，我国国民经济增长出现明显回落。初步核算，全年国内生产总值300670亿元，同比增长9.0%，增速同比回落4.0个百分点。分季度看，一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%，至此，国内GDP增速已连续5个季度下滑。二是房地产行业调控政策悄然转向：从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”；从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求，一系列促进房地产行业健康发展的调控政策将对行业产生重大而深远的影响。
房地产行业对国民经济增长的贡献包括3个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升。近年该比重基本保持在18%左右。房地产行业对GDP增长贡献率在稳步上升。2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。上海市统计局数据显示，2008年上半年上海GDP同比增长10.3%，略低于全国水平，这是上海近年少有的现象。房地产的贡献率为负，导致GDP少增0.4个百分点。从全年视角看，2008年1-12月份，上海房地产开发投资同比增长4.5%；商品房竣工面积同比下降26.8%；商品房销售面积同比下降37.9%，其中住宅下降40.1%；另外，存量房交易也同比下降了三成。而全国其他城市情况虽各有不同，但房地产的贡献率都会或多或少下降。
国家统计局公布数据显示，2008年1-12月，全国房地产开发土地购置面积为36785.4万平方米，同比减少8.6%，比2007年同期减少19.6个百分点；房地产完成土地开发面积为26033.3万平方米，同比减少5.6%，比2007年同期减少了6.3个百分点；2008年1-12月全国房地产房屋施工面积为274149万平方米，同比增长16%，与2009年前几个月相比增幅在继续减慢，且减幅继续扩大，而用于住宅方面的施工面积同比增长16%，达到216671.4万平方米，比2007年同期也减少了6.9个百分点，同期，房地产新开工面积同比增长速度明显放缓，仅增长2.3%，比2007年同期减少了17.1个百分点；2008年1-12月全国房地产房屋竣工面积为58502万平方米，同比减少3.5%，且用于住宅的房屋竣工47749.7万平米，同比减少4.2%，不可销售面积的房屋竣工3503.6万平米，同比减少18.2%，房屋竣工面积2008年比2007年有了一定的萎缩。
图12008年1-12月全国房地产土地开发及销售面积情况
从区域分布上来看，2008年以来房地产开发投资仍然表现为中、西部地区领跑东部地区。具体来看，东部地区完成投资18325亿元，同比增长17.1%，增幅同比下降8.9个百分点；中部地区完成投资6287亿元，同比增长31.7%，增幅同比下降3.7个百分点；西部地区完成投资5967亿元，同比增长22.7%，增幅同比下降16.8个百分点。中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部地区高14.6和5.6个百分点。说明政府在稳定东部及部分省份房地产开发投资的同时，要重点控制中、西部和一些增长过快省份的房地产开发投资。
图22007-2008年各月累计东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况
数据来源：国家统计局
世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。从开发资金来源角度看，2008年1-12月，全国房地产开发企业本年资金来源38146.0亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257.6亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081.3亿元，增长28.1%；其他资金15081.9亿元，同比下降16.4%。其中，个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。在开发资金来源结构中，个人按揭贷款下降比例最大，这部分资金实际上对开发企业现金流非常重要。
表12007年12月-2008年12月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况
单位：亿元，%
资金来源国内
贷款利用
外资外商直接投资自筹
资金自有
资金其他资
金来源定金及预收款
2007年1-12月37256.66961.0650.0502.811772.06991.817872.710628.5
2008年1-2月5653.11536.446.036.81944.41171.82126.31243.1
1-3月9225.62356.3105.584.03350.61941.33413.11997.3
1-4月12022.52896.1148.4112.34440.62530.74537.52732.4
1-5月15099.13423.1246.1194.25630.23176.55799.73548.0
1-6月19173.34058.8345.7286.97464.84165.97304.04508.2
1-7月22252.44571.7407.4342.18693.34886.78580.15289.1
1-8月25102.45048.8449.2385.69808.65523.69795.76084.9
1-9月28082.95562.5486.4419.411163.26346.410870.96754.3
1-10月30699.85960.6534.6466.412273.26968.811931.47384.7
1-11月33404.56416.4601.6527.813444.17611.512942.48017.0
1-12月38146.07256.6726.3644.015081.38688.915081.99286.1
比上年同期增长
2007年1-12月37.329.962.465.936.938.039.829.7
2008年1-2月31.936.9-41.2-27.528.333.335.435.0
1-3月29.533.8-19.6-18.134.336.024.626.0
1-4月25.924.7-6.4-10.635.035.619.923.2
1-5月24.321.510.86.536.735.416.420.1
1-6月22.817.522.524.340.839.911.014.4
1-7月19.115.722.329.937.335.56.39.7
1-8月14.111.521.035.534.532.0-0.13.0
1-9月10.78.614.932.633.432.9-5.2-2.0
1-10月6.46.210.628.831.730.2-11.3-8.2
1-11月4.25.211.624.030.927.8-14.5-11.2
1-12月1.83.413.332.728.124.6-16.4-12.9
数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理
国家发改委、国家统计局联合的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数：1月份上涨11.3%，2月份上涨10.9%，3月份上涨10.7%，4月份上涨10.1%，5月份上涨9.2%，6月份上涨8.2%，7月份上涨7.0%，8月份上涨5.3%，9月份上涨3.5%，10月份上涨1.6%，11月份上涨0.2%，12月份下降0.4%。2008年8月份是房价下降的一个重要时点，从该月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌，且下跌的城市数量不断增加，2008年12月份全国70个大中城市新建住房销售价格环比下降的城市有50个，二手住房销售价格环比下降的城市有52个。
图32007-2008年各月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况
数据来源：国家统计局
伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。多智教育网中国论文下载中心英语听力网考试大——做最好的考试门户站考试大论坛经济学|管理学|法学|理学|工学|计算机|医药|文学|教育|艺术|哲学|文化|政治|社会|英语论文|应用文|论文写作指导联系我们客户投诉信用说明服务报价现成论文编号计算机jsj会计学kjx
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来源：中国论文下载中心[09-07-0416:04:00]作者：陈柳钦编辑：凌月仙仙多智网校诚招全国各地市独家线下商，共同开发网上教育市场。多智教育()！
图4是笔者从易居（中国）最近推出首部全面反映中国房地产行业发展动态的年鉴《中国房地产2008年年鉴》一书中摘出一个图表。从图4可发现，有12个城市的成交量被腰斩，包括宁波、天津、扬州、杭州、乌鲁木齐、南昌、成都、南京、福州、厦门、武汉、上海。其中福州、厦门、武汉、上海等4个城市成交量下滑幅度较大，同比降幅均达到或超过60%，市场成交极度萎靡。其中最受伤的两个城市厦门和福州，同属福建，可谓难兄难弟。
图3全国重点城市2008年1-11月份商品住宅累计成交量同比降幅图
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。国家统计局的社会需求指数和社会收入指数显示，2008年这两个指标出现大幅度下滑，其中收入指数下滑更加严重，已经接近1992年以来的最低点。房地产行业是受市场预期和居民收入增长影响比较大的行业。“买涨不买跌”虽不是中国特有的消费心理，但在房地产这样兼具投资和消费属性的特殊市场，消费心理往往起到决定作用。2008年12月份全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”①)的数据为96.46，比11月份回落2.0点，比2007年同期回落9.99点。这是该指数自2007年以来的最低值，也是该指数连续13个月环比回落，这说明房地产开发已经进入历史低潮期，进入“不景气”区间，企业投资信心和动力严重不足。
图4全国房地产开发景气指数图
受市场销量持续下降影响，全国商品房空置面积大幅增长。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅上升，“一降一升”反映了房地产行业面临巨大的挑战。
二、2009年1-2月房地产继续下行
由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是房地产市场面临的最大威胁。因此，2009年房地产市场的“调整进行曲”将依然继续。由于全球金融危机尚未见底，2009年，国内经济发展困难仍然会比较大，消费信心不足，需求启动缓慢。就房地产行业而言，1/3是经济的问题，1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响，价格下调、成交缓慢、观望情绪严重，典型的买方市场，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。
度过了难捱的2008年，我国的房市并没有在牛年伊始迎来大幅回暖的兆头，反而继续处在价格下行的通道。2009年1-2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅比去年同期回落31.9个百分点。其中，商品住宅完成投资1682亿元，同比增长0.8%，回落21.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。2009年1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积14.21亿平方米，同比增长14.2%；房屋新开工面积1.08亿平方米，同比下降14.8%；房屋竣工面积5651万平方米，同比增长29%。其中，住宅竣工面积4526万平方米，增长28.5%。2009年1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2288万平方米，同比下降30%，降幅比去年全年扩大21.4个百分点；完成土地开发面积2647万平方米，同比下降15.5%。2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，1月份降幅扩大0.3个百分点；新建住宅销售价格同比下降1.8%，比1月份降幅扩大0.4个百分点。2009年2月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.86，比去年12月份回落1.6点，比去年同期回落10.69点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为91.88，比去年12月份回落7.78点，比去年同期回落12.95点；本年资金来源分类指数为92.6，比去年12月份提高1.55点，比去年同期回落11.66点；土地开发面积分类指数为92.27，比去年12月份回落1.2点，比去年同期回落7.07点；商品房空置面积分类指数为95.46，比去年12月份回落4.72点，比去年同期回落16.06点；房屋施工面积分类指数为94.86，比去年12月份回落3.52点，比去年同期回落13.27点。
三、2009年中国房地产面临的五种发展态势
1、全面推进保障性住房建设成为2009年房地产政策调控的焦点。对于2009年来说，保障房无可置疑地成为了一个关键名词，保障性住房建设将成为2009年房地产市场稳定发展的首要突破口。国务院办公厅2008年12月20日在了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。在2009年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2009年要全面推进保障性住房建设。计划以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130万套。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，虽然从2009年到2011年国家计划平均每年新增130万套经济适用房，但是仍有相当部分群众既不符合经济适用房的购买标准，又无力购买商品住房，所以2009年还会借鉴地方经验，酝酿出台解决“夹心层”住房困难问题的政策措施。2009年3月5日，国务院总理在十一届全国人大二次会议作的政府工作报告中对房地产市场2009年工作任务进行了阐述：“要促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。”具体来说，报告对以下两点进行了重点阐述：一是“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设，积极发展公共租赁住房。”二是“促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。”政府工作报告对房地产行业的大篇幅阐述再次表明了政府高度关注房地产健康发展对于我国经济持续稳定增长特别是对2009年经济增长“保8”的重要性，对稳定房地产市场的信心和预期具有较大的促进作用。
2、谨慎松绑二套房贷政策，“70/90”政策或会放松。根据国务院办公厅2008年12月20日的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。与此同时，总理在2009年的政府工作报告中再次提出对符合条件的第二套普通自住房购买者实行相关的优惠政策。目前，部分商业银行已对还清房贷的第二套住房购买者采用基准利率；而部分股份制银行则能享受贷款利率15%的优惠政策。显然，为刺激改善型住房需求的释放，二套房贷政策将成为新一轮楼市提振计划的焦点。
从楼市低迷时期的成交情况看，目前最为坚挺的就是单价实惠的90平方米左右中小户型，“90/70”政策实施至今，加大供应成效已显现出来，楼市大户型产品一手遮天的不合理现象得到了有效遏制，平抑楼价的作用也基本显现。但希望调整“90/70”政策的呼声依然存在，一些开发商认为，目前楼市需求较明显的除了90平方米左右的初次置业需求，还有很多120～130平方米左右的改善性需求。目前经过调整，90平方米的供应量已经不小了，一些楼盘甚至出现了130平方米卖得更俏的现象，就是因为此类房源在新上市的楼盘中反而显得稀缺。因此，在提振房地产市场需求的同时，2006年为调整住房供应结构而出台的“90平方米以下中小户型不得低于70%”的调控政策也有可能放宽。因为目前房地产市场存货价值虽然很高，但其中很大一部分还是土地，处于未开工状态。其中，开发商受规划限制而延缓开工是重要原因之一。更关键的是，今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。一方面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策，符合市场规则。在2009年3月5日召开的全国“两会”上，亦有代表委员在议案中建议“取消有悖于市场经济规律要求的‘90/70’政策限制，提高市场效率”。因此，放宽户型限制政策，推动地产商开发适应市场的产品，加大包括改善型产品和中高端产品在内的各类户型产品的供应，也应是房地产市场刺激计划、调整开发结构的重要组成部分。
3、2009年最大的期待：静待房地产信托投资基金（REITs）出炉。我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解，但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要活下去就只能铤而走险。
为了拓宽其融资渠道，2008年12月13日，国务院《关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出“开展房地产信托投资基金试点”。“国九条”和“金融30条”都明确指出，要“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。房地产信托投资基金，也就是通常所说的“REITs”(RealEstateInvestmentTrusts)，是通过信托或公司方式汇集投资者的资金，再投资于能够产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、写字楼等，还有一些从事于房地产抵押贷款的投资。从本次源于美国的次贷危机导致的全球金融风暴可以看出，房地产业不良贷款是其重要诱因之一。而房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险，也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等系列中间业务的产生，为银行创造新的利润增长点。同时，可以拓宽我国房地产企业的融资渠道，促进房地产资本市场的形成，有利于房地产经营专业化和资源的优化配置。房地产金融多元化的趋势已经很明显，房地产信托这种屡次在地产公司出现融资困境的时候上场救火的现象已经开始引起了重视，如果能在政策上和运作方式上有所改善，改变房地产信托单纯的“救火队”的地位，日后完全可能成长为一种重要的房地产融资方式。由于银行开发商贷款不见松绑，使房地产投资信托基金在2008年一直是热门话题，但处于“呼而不出”的状态。境内首只REITs有望在2009年年内实现“挂牌”。不过，从试点到全面推行，依然有待“发行主体结构、资金募集方式、发行上市渠道以及交易与监管规则”等制度安排方面的落槌定音。
4、房价可望理性回归。对国家或者整个房地产行业，其实不是特别怕价格走高，走低，最怕的是房地产市场没有成交量。什么情况下没有成交量呢，就是房地产价格走势不是十分明朗的时候。虽然2008年以来全国房价涨幅逐月回落，2009年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅创下新低，但不同地区差异较大，相对于居民购买力而言，房价仍然过高。当房价已经超过居民承受能力时，要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难。2009年的房地产市场主动地、自发地高位调整是很自然的、健康的选择。而如果交易量要继续放大，那么，交易价格势必还需要有一个下跌的过程。原因如下：第一、全球经济危机对中国经济带来影响。世界性通货膨胀和通货紧缩交织，全球通货紧缩来临，大量前期境内外的投机资金纷纷撤离资本市场和房地产市场，这些都将对中国的外贸、实体经济和股市带来冲击，从而使广大中低收入老百姓的财产性收入进一步萎缩(2009年股市或将成为鸡肋)，老百姓“囊中羞涩”，房地产市场有支付能力需求和消费意愿将进一步下降。第二、2009年住房供求将趋于平衡且供会略大于求。由于2008年房地产市场出现降温，因此2009年囤房囤地现象或将由于全球经济危机的蔓延而发生逆转。众所周知，在投机需求占半壁江山的情况下，住房已由生活必需品逐渐变成了投资投机品，大量的住房囤积在流通领域(在投机客和开发商手中)，一旦市场和政策出现变动，昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给。第三、住房供应结构将日趋合理。由于我国保障性住房的短缺，以及住房结构的不合理性(主要是小户型的短缺)，使得广大中低收入者要改善住房只能去冲商品房的独木桥，这也加剧了住房供需矛盾。好在政府及时发现了这些问题，出台了一系列包括廉租房和经济适用房在内的住房保障制度，另外，2009年“70/90”政策可能会放松，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整。2009年-2011年的三年里，中央财政将投资9000亿元，用于廉租房、经济适用房和棚户区改造。相信伴随着经济适用房的上市，对缓解住房的供需矛盾会起到一定效果。
近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的是稳定房价，稳定房价的目的主要有两个：一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫，二是要安抚民生，解决低收入阶层的住房保障问题。从2008年的情况来看，挤出“泡沫”的目标已经初见成效，因此，最主要的还是要解决低收入者的住房保障，显然，这样的目标不是靠把房地产的价格迫到“非理性下降”的程度所能解决的，对此，决策者一定要有清醒的认识和把握，实现房地产业“理性调整”。所谓“理性调整”，是指房价、地价合理的下跌，回归理性，或者涨幅大幅放缓，下跌幅度在30%以内；销量下降，但价格下跌后有需求支撑，恢复也较快。
总而言之，高房价不能救中国经济，保经济增长不是保高房价。高房价的理性回归是历史的必然，只有房价理性回归，走上平稳发展的道路，才是购房者乃至整个行业、整个国家的重大利好。
5、房地产行业的洗牌已不可避免。随着房地产市场的进一步回调，以及国家宏观调控政策的改变，房地产企业的分化逐渐加速。2009年，房地产行业的洗牌已经不可避免，而且速度会越来越快。尤其是一批大量天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局，或不得不寻求项目合作。在政策方面，扩大内需十项措施对于房地产企业是个利好；但增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设，将会对部分房地产企业造成冲击。而银行信贷放松，也会让那些信用资质好的房地产企业得到更多资金，或将加速整个市场洗牌的进程。同时业内人士表示，预计政府会继续出台一系列的后续政策，来引导整个房地产市场的并购与整合。
2009年，房地产行业的新格局正在形成：首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等，一批中小开发商被淘汰，优秀健康的企业崛起壮大；其次是人才的集中，今后一段时间，很多优秀的专业人才会由中小企业流向大型正规企业，从而解决大企业的人才瓶颈问题。洗牌后，不具备专业开发能力和管理水平的开发商也将逐步被淘汰，以前开发商只要拿地建房就能赢利的发展模式难以为继。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性，从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化，对产品的品质高度将重于对项目效率的追求，进而推动房地产业进入产品时代。而策划与销售环节企业将面临更大冲击，除中小企业大幅减员外，洗牌影响更为深远，多数的销售将彻底转向二手房中介。而策划业务将与专业研究机构或设计机构整合，未来的项目策划不可能脱离产品设计与研究能力。大型专业设计公司，特别是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台的设计机构，将更具有综合价值。
