房地产市场矛盾中蕴含的法理价值分析
(一)宏观调控中政府权力干预的处境
1。政府宏观调控的必要性
笔者认为，市场一方面在创造利益，另外一方面在破坏利益。对于房地产市场的起伏不定，权力掌控的主体———国家，必须要对市场进行一定的行政干预，如果不采取干预措施，市场失灵，则带来的影响不仅仅是金融风暴所能比拟的，它对整个国民经济的影响和经济发展的破坏难以想象。具体到房地产市场，如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的，则房地产交易价格是竞争性的。而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提，至少目前中国房地产市场还没达到这种水平。［6］从这个意义上讲，在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平。面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。市场缺乏政府宏观政策调控和法律监管犹如一场没有音乐的舞会一样，再好的舞姿也因为没有旋律的指挥而无所适从。
2.政府干预房地产市场的处境
关于政府对市场干预的力度，不少学者提出了很多质疑。因为权力的运用在其宏观调控中有模糊的地带。有的专家认为政策的调控本身没有法律的规范性和强制力，但在具体实施过程中，地方政府甚至将政策依据作为处罚和上位法的解释依据，这本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通过房地产业带动其他产业的发展，以期达到产业链的平衡。但另一方面又行使权力来过度干预市场的发展，既要做到支持、保护、维护房地产投资人的利益，又要采取行政手段遏制他们的利益。令政府感到尴尬的是抑制房地产的发展也是抑制自身的利益。这是一个无法调和的矛盾。因为市场的规律、规则不通过政府干预，那么更多的消费者权利将得不到切实的保护。无论如何，政府都只能牺牲部分利益来成全整体利益。因为公共利益是首位的。笔者认为这是宏观调控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所处的环境。
(二)利益在房产市场主体中的分割
市场经济环境下，参与市场、角逐市场，根本的目的还是获取利益的最大化。有学者说，一个好的市场既要满足市场经济体制的完善，也要满足法治体系的健全，关键的还是要看市场利益机制是否均衡。在房地产行业，无论是房开商还是贷款银行、无论是政府部门还是其他产业链(如建筑业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系;同时还有金融、保险业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业家用电器业、家具制造业、建筑装饰业等)。甚至广大消费者，都希望最大化的减少风险和损失，以期在利益的分配中能占更多的份额，当然有的利益已经被预设。如房价、利率、相关产业的商品价格等。在复杂的利益格局中，被动的消费群体始终处于弱势的地位。但利益的追求不能建立在违法违规和损害公民权利基础之上。无论社会利益格局如何调整和变动，都要保障公民的生存权和发展权。根据社会经济发展水平，及时调整最低生活保障、最低工资、贫困线和其他保障水平，防止利益格局固定化、部门化、权力化。政府之间、政府与市场之间要建立正常的利益协调、博弈机制，使权力与职责、利益相符合。［8］打于强势的银行、房产投资人、政府的利益垄断。最大化的将局部利益转向公共利益。
(三)竞争秩序需建立在道德的逻辑优先性上
竞争必须依赖于一定的市场竞争机制，不能违反法律规范及市场规则。否则将不会形成有序的行业竞争格局。秩序是稳定的首要条件，没有良好的秩序规则就没有和谐发展的基础。针对房地产市场因价格波动带来的不稳定性，政府不断开展整顿市场和规范市场经济秩序的各种举措。这对维系房地产市场秩序、一定程度上遏制房地产价格起到至关重要的作用。一旦市场秩序混乱，规则没有得到遵守，利益的无限追求已经突破了道德可以容忍的底线，那国家的经济发展将是灾难性的，届时再合理地宏观调控措施估计都难以进行及时有效的补救。所以，为了维护房地产市场不至于垄断利益，影响整个国民经济的发展。政府的宏观调控和市场干预有绝对的合理性和必要性，但也不能将这种干预手段作为房地产市场秩序唯一的稳定依据。因为还有一个不可忽略的因素，即道德力量。民生问题是任何一个国家发展的归宿点，市场秩序即便不稳定，也不能以消费者或广大民众的利益做为代价。市场在建立起自身机制的同时，也应该慢慢形成自我的道德体系。竞争无界，道德有底。所以市场不缺乏人性，市场也不能脱离道德。在我国的房地产市场竞争机制中，道德的逻辑性必须置于首要地位。不要形成企业与地方政府联合反调控的行为。因此，市场竞争秩序乃是基于社会共同的道德诉求。由于既不存在一个完备的道德，也不存在完备的法律，道德与法律须臾不可分离。我们既可以从社会的法律活动中去阅读到特定社会的道德状况，也可以通过社会的道德资源去反思它的法律处境。当现代社会孜孜以求的法制追求不足以维持市场秩序时，我们不能忘记，道德具有逻辑的优先性，因而必须寻求和利用现实的道德资源。如此，才能促进繁荣稳定的房地产市场秩序。
(四)房地产市场的健康需要法律体系的规范化
不仅仅是房地产市场，其他任何行业的发展都需要一部相对完善的法律规范来加以调整和保护。法律与社会其他调控手段一样，既有自己的运行方式和规律，也有调整其规范对象的规律。对于房地产市场，由于牵涉到的主体比较多，即便是政府也不例外。这是房地产行业的特殊性质所决定的。但无论有多复杂的参与主体，都必须遵守一定的规则和法律规范。没有完善的法律体系就不可能有完善的健康的行业发展。针对房地产发展的极端不稳定性及与其他行业甚至与整个国民经济的关联性，国家出台了许多规范性文件和政策，但有的如《行政处罚法》、《行政许可法》、《立法法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等规定上内容含混不清，缺乏确定性，经常用一些常识性概念表达专业性问题，缺乏应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。在我国制定的关于房地产的法律法规及相关的政策、制度中，还应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合。“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中，不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定，都是消费者保护法的组成部分”。［9］P220对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现，并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护。况且房地产消费者权益内容庞杂，一部法规难以穷尽，且广泛涉及诸多相关法律，易导致法律适用的竞合。主要是与民法通则或未来的民法典、房地产法、合同法、建筑法等法律的竞合，虽然可以强调对有关公民基本生存权利的规范优先适用的竞合规则，但制订新法和修改法律毕竟要以防止而不是增加竞合为宜。
(五)责任的承担主体模糊
责任的承担既有个人的也有集体的、既有社会的也有国家的。责任是担当。在房地产市场，随着利益主体错综复杂的关系及多元的参与性，使得这一领域凸显的社会问题被弱化，笔者甚至怀疑政策层面的调控措施是否是某些地方政府责任的变相推卸，或者是将弱化的问题迅速提及到保护大众公共利益的高度，使人们忽视了他们自己其实已经遭受的利益损失、权益流失?根据卢梭的社会契约理论，人们的权力已经委托给了国家，则相应的权利保护应该由国家来完成。当人们合法利益受到损害的时候，谁来承担侵权的责任?房地产市场涉及的主体不仅仅是房地产投资人，还有银行、地方政府及国家职能部门等。如果以消费者的利益受到侵害就片面的将房开商提高价格作为唯一的罪魁祸首，那是不公平的。造成这一局面的推手还有政府层面。因为在放任市场和调控市场方面国家必须做到这种宏观调控力度的把握。不同的经济发展区域有不同的特点，将制定的法律法规或者其他规范性文件、政策等全部适用于所有的行政区域值得考量。市场调研不充分的话，责任的担当不可避免。问题是怎样将百姓的损失通过责任承担主体凸显出来。在实践中，基本都是房地产投资人或银行来承担责任，其实我们的政府在某些时候如果确实系自身行为使然的话，也要勇于承担责任，否则既挫伤了投资人的积极性，也不利于我国营造安康的经济环境。
考试方法改革的首要目的是使学生有针对性的去学习。一方面，房地产经济学课程考试方法改革可以提高平时的教学效果，使学生有目的的去学习。学生在刚接触专业课程时怀着好奇的学习心态，但不明确要学习的内容，也不知道学习的方法，通过考核方式的改革，可以使教师更好地安排教学内容，通过不同形式课后作业的安排对重要知识点进行强调，使学生能全面掌握学习重点，并能在完成作业的过程中掌握比较好的学习方法。另一方面，从教育心理学的角度来看，教学不仅是教师教学生学的一个过程，而且是一个让学生在平时学习中体验成功、享受进步的过程。学生对成功的体验不应只有期末考试这一次机会，而应该在平时的学习过程中、在知识的掌握广度和深度上、在学习方法的把握上、在口头表达能力上、在集体合作意识上都有着进步的体验，因此老师在平时的教学中，对学生各方面能力进行培养时，还要结合学生取得的相应成绩给予充分的肯定，调动学生的学习积极性，使他们在经历了专业学习后，逐步成长起来。为此，进行考试方法的改革，改变期末“一考定成绩”的做法，使得学生注重平时学习，在平时的积累中掌握较好的专业学习方法，逐步培养专业分析能力，达到与学与教的教学目的。
二、考试方法改革方案设计
根据对工程管理专业同学的调查，绝大多数同学希望能在平时学习过程中，通过课堂的教学和课后有目的的学习，认识房地产经济发展现状，掌握有效的方法去分析经济问题。因此，房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011－2013年3年间，在房地产经济学课程教学过程中，我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中，考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩(100%)。平时成绩的考核内容主要包括:
(1)平时考勤，平时课堂点名或者点人回答问题不到者，一次扣一分，三次不到，此项考勤成绩为零。
(2)学期论文，课程学习过半后开始专业论文的写作练习，在该学期的最后一堂课上交，并以论文质量为评分标准。
(3)四次大型作业，每次作业最高分为5分，根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主，2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的，也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分，小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开，由老师和其他组的同学进行打分后，取加权平均分计算。
(4)期中口语测试成绩，期中对学生的学习情况进行检测，采用抽题口试的方式，学生随机抽取题库中的习题，现场回答问题，老师给出得分，这些口试习题与课堂回答问题结合在一起，锻炼学生的口头表达能力。但从2013年开始我们取消了此种方式，因为整体90后学生表现出来的风格和80后学生有较大区别，他们勇于表达，表达能力也普遍较强，缺点是言之无物，因此更多的应该针对其逻辑思维能力、归纳整理能力进行锻炼。
三、考试方法改革效果分析与完善思路
将以上改革方案付诸实施后，发现同学们在平时的学习中投入了更多的时间和经历，并且锻炼了同学们集体学习能力和团队合作精神。学生反映，考试方法改革后平时学习时间较过去增加了1/3，学习的积极性更强，对专业课程的理解和相关领域的认识都有提高，逐步掌握了专业课的学习方法。但是近三年的考试方法改革实践中也发现还存在一些问题，亟待进一步完善。
(一)教学形式和作业内容设置应更多元化
考试并不是目的，教学内容、教学形式和作业的安排要从学生掌握专业知识，提高研究分析能力角度进行设计。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教学中加强对学生课堂教学和课外科研的结合力度，另一方面建立起有利于科研创新人才培养的课程体系、教学模式和考试方法，多管齐下促进本科教育质量的提高和人才培养。将本科课堂教学从传统的以教师为主的知识讲授向参与式、讨论式、自学辅助式等多样化教学方法转换，调动学生的学习积极性，使得课堂外教学效果能得以延续，提高教学质量。从作业形式设计上，早期我们的作业形式较多以独立完成为主导，每一次作业针对专业能力培养的一个侧面，虽然学生反映较好，但是缺少集体锻炼，因此后期进一步对作业形式进行探索，力求作业形式的多元化，加大集体作业比例，使得对学生能力的锻炼和培养更为全面。
(二)作业内容设计应更为科学合理
随着2012年所在学院大力推进考试方法改革，很多课程都加大了平时的作业量。特别对于大二下和大三的学生，专业课程比较多，还有很多学生修了双学位或者准备出国考试，因此学生的课业负担明显加重，和2012年前相比，学生普遍反映作业太多了，因此一方面我们将进一步探索作业形式的多样化，另一方面在作业内容设计上将会适当精简化。逐步取消口语考试，随着课程进度的展开，由易到难，由独立完成到集体完成，并使作业内容和作业形式相配合。以学生为主体，实行“边学习、边研究、边实践”的作业过程，培养学生的实践、研究与认知能力，提高创新意识和创造能力，使其在大学期间能培养起终生受益的学习习惯和研究方法。
(三)作业评分标准应更科学化
对独立完成的作业部分，专业任课老师掌握评分标准，对于小组作业部分，由专业老师和其他小组成员共同打分。由于学生对讨论问题难以进行有效的专业评价，因此造成了集体作业打分时具有一定随意性，使得这类作业的考核评分难以真实准确的反映小组成员水平，因此需进一步探讨集体作业评分标准的设定模式，使其更为科学化，能有效反映小组成员的专业水平。后期我们采取过研究生作为助教参与本科课堂教学，对集体作业进行打分，但是由于研究生课堂与本科生课堂教学时间上经常出现冲突，因此这类方式难以有效持续进行，目前还在进一步考虑如何制定科学的评分标准。
(四)期末考试内容应与平时作业结合起来
期末考试是该门课程的总结性考试，试题除了考查学生对该门课程基础知识的掌握情况以外，更要侧重考查学生运用所学课程知识分析问题、解决问题能力和创新能力。因此期末考卷的设计应和平时作业的内容、方法等结合起来。这一方面可以使学生平时作业的积极性提高，重视平时作业的资料收集、专业分析和知识整理，另一方面也使得期末考试的灵活性更强，学生无法通过考前抱佛脚的形式去加强训练，再者也使得学生在期末对一学期的专业知识的学习方法、学习内容有更高层面的总结和回顾。
(五)期末卷面考试也应适当改革
房地产经济学领域的传统研究方法包括定性分析法和计量经济学方法。定性分析法多见于早期研究成果，或从理论层面对房地产经济学问题进行探讨或对房地产市场现象和问题进行描述。计量经济学方法是当前房地产经济学研究最为重要、应用最广泛的方法，学者们使用计量经济学方法开展了大量实证研究。然而，使用计量经济学方法需要以充足的有效研究数据为前提。国内房地产相关的统计数据年限短、偏差大、口径不统一，数据总量少；调研数据往往调研规模小、抽样不合理、数据失真。研究数据的类型、质量和数量上的欠缺，在很大程度上制约了当前房地产经济学研究的选题、深度和广度。中国学者在房地产领域三大期刊（JournalofRealEstateFinanceandEconomics，JournalofRealEstateResearch和RealEstateEconomics）的发文量只占发文总量的比例为4%，远远落后于拥有较丰富数据资源的美国学者的82%的发文量占比。
在研究数据缺乏、短期内又无法大量收集的情况下，实验经济学方法可以在一定程度上为相关研究提供了有效的支持。实验经济学方法一般针对研究问题构造出一个可控的、可观察的、与实际经济系统平行的实验经济系统，挑选真人参与经济活动，并对参与者的行为进行观察、记录和分析，收集大量实验数据，进而利用实验数据和实验结果对所研究的问题进行深入分析。目前，实验经济学方法广泛应用于社会科学研究的各个领域。从学科上划分，实验经济学方法在经济、金融、心理、教育、政治、法律等许多学科都有应用。从研究对象上划分，实验经济学方法在博弈论、个体决策、市场机制设计、资本市场信息问题等许多方面研究中都发挥着重要作用。实验经济学应用于房地产经济学领域的研究起步较晚，研究成果比较少。仅有美国威斯康星大学麦迪逊分校的AbdullaYavas，新加坡国立大学的OngSeowEng和清华大学张红等少数学者进行了探索，研究成果涉及中介微观服务行为[1][2]、土地拍卖[3]、房地产经济学实验教学[4][5][6]和房地产市场信息传递[7][8][9]等问题。
在房地产经济学领域，目前尚未形成标准的、统一的实验研究范式，各国学者基于自己的理解和研究需要，探索和完善房地产经济学领域实验研究的基本路径，所以已有研究的实验设计、实施、工具呈现多样性。本文将基于房地产经济学领域的已有研究成果，结合自身开展实验研究的经验和教训，在归纳总结现有研究成果的基础上，对如何在房地产经济学领域应用实验经济学方法提出一些认识和建议，以期能够为今后的房地产经济学领域的实验研究提供参考，为房地产经济学研究提供新方法和新思路。
二、房地产经济学实验研究的可行性与特殊性
（一）房地产经济学实验研究的可行性
从实践来看，房地产经济学实验研究所取得的成果，在一定程度上说明了在房地产经济学研究领域应用实验经济学方法的可行性。从理论上分析，房地产经济学属于产业经济学的分支，隶属于经济学，而实验经济学方法是在经济学领域应用实验进行研究的方法。实验经济学经历了几十年的发展，逐渐被经济学界所认可，这体现在实验经济学论文呈几何级增长态势，实验经济学家两次荣获诺贝尔经济学奖等方面。从这一点上看，房地产经济学领域理论上是可以使用实验方法的。
此外，学者们对于房地产经济学领域应用实验方法的质疑主要集中在实验环境与现实环境的差异巨大导致实验研究结论不可信方面。客观地分析，当前房地产经济学领域的实验研究确实存在这样的问题，尤其是房地产交易不同于一般商品的交易，房地产价值量巨大，交易频率低等特点，导致交易人在交易时心理存在一定的压力，而被试者在参加实验时，较少有这种心理上的变化，这导致被试行为发生变化，进而导致研究结论可信度不高。然而，当前研究中的困难，并不能否定房地产经济某些实验研究的可行性和理论价值，这只表明房地产经济学领域的实验研究还不成熟，还需要积极地改进和完善。这如同军事演习时参演人员的心理感受不同于实际战争中参战人员的心理感受一样，但不能因此而否定了军事演习的价值，军演中的经验和教训对于提高战斗力具有重要价值。
（二）房地产经济学研究的特殊性
相比较一般商品和市场，房地产商品和市场存在诸多特点，如房地产商品具有投资与消费双重属性、异质性、固定性、唯一性、生产周期长、价值量大，以及房地产市场的周期性、波动性等，这些特点决定了实验经济学方法无法直接被应用于房地产经济学领域，房地产经济学研究具有特殊性。研究人员需要针对房地产经济学领域的这些特点，发展和完善实验经济学方法，探索应用实验经济学方法的新路径和新步骤。
三、房地产经济学实验研究的要点
（一）房地产商品的实验设计
房地产商品一般可分为新建商品房和二手房。无论是新建商品房还是二手房，都具备房地产商品异质性的特征。房地产经济学领域应用实验方法，首先要解决在实验设计中引入房地产商品异质性特征的问题。
在已有的研究中，Northcraft和Neale将现实住房引入实验，要求被试者实地踏勘住房，然后要求被试者对该住房进行估价。由于Northcraft和Neale研究的重点在于锚定效应的检验，住房自身特征对于估价的影响不是研究的重点，所以Northcraft和Neale的实验中并没有涉及在房地产商品中引入异质性的问题[10]。此后，Sahin等基于房地产议价实验设计，开展了中介对议价过程和结果影响的实验研究。他们实际上都没有在实验中真正考虑房地产商品异质性的问题，但巧妙地通过改变买卖双方的底价信息设计来体现房地产商品的异质性[2]。同样，在Ong等研究寡头开发商的市场行为的实验中[3]，以及张红等的研究中都没有涉及房地产商品的异质性，采用了“回避”的策略[8]。
在张红和张洋的研究中，真正地将房地产商品的异质性特征引入实验，他们在实验中设计房地产商品具有A和B两种非价格属性，每种属性从低到高分为10个等级，然后每套住房的价格与A和B属性的等级相关联。在实验中，中介可以选择不同属性A和属性B的住房推荐给买方，住房异质性的特征对于交易的影响被体现出来[7]。
基于已有研究中的房地产商品设计方法和理念，本文认为当房地产商品异质性及其影响不是研究重点时，可以将房地产商品当成一般商品考虑，不需要在实验中体现房地产商品的异质性。当研究的对象会受到房地产商品异质性的影响时，可以考虑采用张红和张洋研究中的设计方法，必要时可以对于房地产商品的属性数量和等级数量进行适当的调整。
此外，可以考虑在实验中引入图片和视频的方法来进一步体现房地产商品的异质性，让被试者对于房屋有充分的感性认识。当然，引入图片和视频的方法可能会给实验带来一系列不易控制的影响因素，如图片和视频对于不同被试者的刺激程度和效果的差异等。
（二）房地产经济学实验的被试者选择
在房地产经济学领域的实验市场主体设计方面，有些主体的身份是个体，如房地产商品的买方、二手房卖方、中介等；有些主体是集体，如开发商、广告公司、银行、中介公司、政府管理机构等。参与实验的被试者如果以个体角色在实验中进行决策，则与现实房地产市场的情况较为一致。相比之下，以集体的角色进行决策，则与现实情况有一定差距，毕竟个体决策行为与集体决策行为之间是有一定的差异的。
在被试者选择方面，房地产经济学领域现有的研究中，普遍采用的是学生被试。Zhang等分别采用学生被试和从业人员被试来进行中介行为的实验研究，对比研究的结果表明：当学生和中介从业人员都在实验中扮演中介角色时，两者之间存在显著的行为差异，学生难以充分理解和胜任具有较大复杂性的中介角色[11]。
事实上，实验经济学领域长久以来一直存在着被试者身份之争，有两种意见，一种是选用学生作为被试人员，不但方便操作，而且成本较低；另一种是选择现实经济中的专业人士作为被试人员，因为他们具有在现实市场中从事操作的经验，也算是现实市场中有代表性的参与者。大多数实验结果表明，学生和专业人士的行为不会有太大差异。目前，房地产经济学领域的实验研究大部分是采用高等院校的本科生或研究生。这是因为学生容易招募，且激励成本较低，有助于实验的组织和降低实验成本。另外，学生具有较强的理解和学习能力，能够充分理解实验规则，可以在实验中做出合理决策和完成实验中的任务。此外，大部分实验研究所涉及的经济学理论、原理和行为规律适用于大部分人群，不是针对某一行业或领域的特殊人群，学生作为正常人或一般人，是可以作为实验被试的，具有一定的代表性。
然而学生被试的缺陷主要在于，有些经济活动，如住房交易，绝大多数学生没有相关的经历和经验。因此，观察学生行为得到的研究结论，可信度受到一定质疑[12]。当然，专业人士进行经济激励的成本远高于学生，还要考虑其前往实验地点的交通成本，另外专业人士的空闲时间较难协调，招募和组织专业人士参加实验比较困难。
综上，笔者建议：买方、卖方等非专业性的市场主体可以由学生被试担任；而对于中介、金融机构从业人员等专业性较强的市场主体则可以由真实市场的从业人员担任；对于论文需要准确度量其行为的主体，可以考虑由计算机程序担任，计算机程序担任被试的好处是能够保持主体行为的稳定性、可度量性和可控性，不足之处是计算机程序缺少变化，往往难以反映现实主体的变化特征。
（三）房地产经济学实验研究的其他方面
房地产经济学实验的其他方面设计，基本可以沿用实验经济学的一般方法。
在实验实施的步骤方面，按实施先后顺序可以将实验流程划分为实验前准备、实验实施和实验后工作三部分。首先，实验前准备工作主要包括招募与确认被试、实验编程、实验材料准备和实验测试四个步骤；其次，实验实施工作主要包括被试报到与组织、宣读实验说明书、演示实验软件、解答被试提问、进行训练实验、进行正式实验、问卷调查、发放现金八个步骤；最后，实验后工作主要包括备份实验数据和分析实验数据两个步骤。
在实验类型的选择方面，一般采用计算机实验方式，不采用手工实验方式。首先，这是由于实验被试以虚拟的身份，匿名在实验中通过计算机进行决策，可以有效屏蔽因实验被试相识、外貌、性别等因素的干扰。其次，计算机实验有助于控制实验中的信息传递。在计算机实验中，被试之间的语言交流被禁止，取而代之的是通过计算机的信息传递，主持人能够利用计算机控制和记录被试之间信息传递的内容和传递方式，也能够通过计算机向被试准确发送一些内幕信息，且不会泄露给他人。此外，通过实验软件，设计出各种信息的显示时间、方式和显示条件，有效控制信息流动过程。再次，计算机实验有助于收集实验数据。实验软件能够自动记录相关的实验数据并生成数据文件，记录全面而且细致，便于在后续研究中被采用。最后，计算机实验有助于保持实验过程的稳定性和提高实验效率。通过计算机和实验软件将实验内容和程序固定下来，减少因个人主观因素对实验过程的影响，有助于实验的重复实施和获得稳定的实验结果。此外，实验内容和程序的固定和标准化，能够大幅提高实验效率。
四、房地产经济学领域实验研究的展望
实验经济学作为一种方法，同样有其适用的范围和局限性。本文根据实验经济学方法特点，展望房地产经济学领域适宜采用实验经济学方法的几个研究方向。
（一）房地产市场主体的微观决策行为研究
实验经济学方法的第一个特点是真实的人参与实验。研究人员从现实社会招募学生、从业人员或其他人员作为被试参加实验，记录被试在实验环境下的决策和表现。也正是由于实验经济学以人为研究对象，能够全方位记录人的行为的特点，这决定了实验经济学方法适宜研究房地产市场个体人的决策行为。房地产市场微观主体的决策行为也是目前房地产研究的成果较少的方向之一，究其缘由，最大的障碍是人们难以观察和记录市场微观主体的行为过程。买方需求与卖方供给之间的搜寻匹配过程较为复杂，交易过程不但持续时间长，而且搜寻的频率也有差异。研究人员不可能时刻跟随着市场微观主体，来观察和记录他们的行为过程，即使研究人员全程跟随某类市场主体进行观察，被观察者也可能会因为研究人员的观察，而调整自己的决策行为，仍然难以深入探讨主体的行为规律。
在实验环境下，被试的行为能够被跟踪、观察和记录，可以获取大量反映微观主体行为的研究数据，相关的研究能够得以深入开展。Zhang等通过实验构建二手房市场，招募二手房中介从业人员参加实验，记录中介的行为，并对其行为特点和影响因素进行分析，进而提出建议。该研究正是利用了实验经济学方法真人被试的特点，获取了传统方法难以获取的关于中介行为（如中介推荐二手房的次数、频率等）的研究数据，有效支持了房地产市场微观主体的研究。本文也是实验方法适宜研究房地产市场微观主体决策的证据之一[11]。
（二）房地产经济学领域的信息问题研究
实验经济学方法的第二个特点是对实验环境的高度可控，这使得研究人员能够控制和研究房地产市场的信息问题，而以往研究信息问题非常困难。首先，在现实的房地产市场中，房地产交易过程常常持续很长时间，在这一漫长过程中，交易主体所获取信息的来源、传递方向、内容和数量等都无法被观察和控制。其次，难以度量交易主体所获取的信息量，由于个人接受信息的能力和意愿不同，政府部门、商业机构所提供的信息服务的效果也不尽相同，在缺乏有效工具来度量交易主体掌握信息量的情况下，很难开展房地产市场信息问题的研究。
采用实验方法能够有效地克服上述困难。首先，在实验中，信息传递的内容、传递方向、传递路径都是受控的。通过实验市场交易机制和信息机制的设计，能够有效控制交易过程中的“信息流”，并能够通过实验软件等工具完整记录“信息流”。其次，通过实验参数设计，可以实现对房地产价值信息的引入和精确控制、度量交易主体对房地产市场的预期。在现实市场中，人们应用各种方法来计算房地产商品的价值，但始终没有统一房地产价值的精确度量方法；而在实验市场中，能够事先设定房地产商品的价值，并将这一精确的价值信息告之交易主体。另外，现实市场中，对人们预期的观察也较为困难，但在实验市场中，可以通过简单的测试手段，获取人们在交易过程中的预期情况。
综上，在受控的实验市场中，能够剖析过去研究难以观察和记录的、非常隐蔽的信息传递过程，获取大量反映信息流动的数据，有效地支持房地产信息问题的研究。在开展研究的过程中，可以多参考资本市场的信息问题研究的实验成果，资本市场有关信息传递、集聚、扩散、传播的成果较多，其有关信息机制的设计思想和案例值得参考和借鉴。
（三）房地产相关政策实施效果的实验检验
实验经济学的第三个特点是具有“政策实验场”的功能。我国房地产政策的实施却常常不能达到预期效果。以我国出台的一系列平抑房价过快上涨的政策为例，尽管政策出台前已经进行了充分的论证分析，预判政策的实施效果，但政策的出台伴随的仍然是房价的快速上涨，甚至起到了与预期相悖的政策实施效果。究其原因，当前缺少对房地产政策实施效果检验的有效工具。对于一些酝酿已久、重大的房地产政策，可以通过试点的办法进行实施效果检验，而对于大部分的非重大房地产政策，逐一在实施前开展试点，不太现实。
实验经济学的兴起，给房地产政策实施效果检验提供了非常理想的工具。通过实验设计，构建房地产市场环境，然后将房地产政策通过实验设计和实验参数设置加载到实验市场中，对政策实施效果进行实验检验。一方面观察房地产政策实施过程中关键指标的数量变化规律，合理确定房地产政策的实施步骤；另一方面重视房地产政策实施过程中的漏洞和各方交易人对此采取的应对性做法，对政策进行优化调整和做好应对可能出现问题的准备，提高政策实施的可行性和实施效果。
这里需要阐明应用实验与应用系统仿真方法检验房地产政策实施效果的优劣对比。目前，应用系统仿真方法和应用实验方法对房地产政策实施效果进行检验的研究逐渐兴起。事实上，两种方法各有特点。系统仿真方法的优势在于构建房地产市场环境的灵活性较大，非常适宜用于研究宏观房地产调控政策的实施效果。在仿真过程中，可以构建大量市场主体参与的宏观房地产市场，定义每个主体的行为法则，然后设定市场环境，让智能主体在不同的市场环境下进行活动。在检验房地产政策实施效果时，可以将政策通过市场环境参数的改变和智能主体行为法则的调整输入到仿真系统中去，然后运行、获取政策实施前后的仿真数据，并进行分析。然而，无论是系统动力学仿真还是基于多主体的仿真等方法，都事先对个体的行为规则进行定义，仿真系统中的个体行为都是严格按照行为规则进行活动，缺少对人的“有限理性、有限利己、有限意志力”等人本特征的反映。而在不确定条件下人们经常使用直观而不是精准的行为规则对复杂的问题进行决策。这种决策行为尽管会产生系统性错误和偏差，却是现实生活中不容回避的常态。
实验方法恰好与系统仿真方法形成互补。实验检验政策实施效果时，会引入真实的人参与实验，让真实的人在实施房地产政策之前之后的环境中进行活动和决策，研究人员直接观察、记录和研究政策的实施效果，既检验政策的有效性又为现实生活中提出更有针对性的政策提供依据。但是，实验方法的劣势在于实验规模不能太大，市场中的主体采用真实的人担任，所以在构建房地产市场规模方面受到限制，比较适合检验规范市场主体行为的管理政策的实施效果检验。两种实验检验政策的方法优劣互补，在今后的研究中除了要注意各自的适用范围外，也可以考虑两种方法的混合适用。例如，先通过实验来研究房地产市场主体的行为，再根据主体行为的特征设定系统仿真中的主体行为规则，进而得到仿真结果。
五、结语
房地产企业成本管理的四步法 随着 中国 房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、 科学 的管理 方法 提升房地产 企业 成本管理的水平？明源根据几年来对房地产企业成本管理的 研究 与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验， 总结 提炼了“成本管理四步法”。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的 分析 ： 1.制定目标——目标成本 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。 许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。 目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。 影响 目标成本制定准确性的原因 1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项 目前 期无法对目标成本进行准确测算。 另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。 “欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。 2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目 发展 、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。 规范的目的： 保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目
【论文摘要】 房地产烂尾项目难于处理，除了项目本身面临的种种困境外，现行法律制度不能为处理工作提供有力的支撑是一个重要原因。对于房地产烂尾项目，政府应当以市场监护人的身份，积极干预，综合运用行政手段和法律手段，分类处理，其中主要应采取司法途径，解决烂尾项目的根本出路问题。为了依法、有效地开展处理烂尾项目工作，至少应在三个方面进行制度创新，并应严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。 房地产烂尾项目是指已经进行前期投入，后来由于受市场、政策等各种因素的影响，工程停滞，并留下大量历史遗留问题的房地产开发项目。从项目外观和现状考察，可以通俗地划分为烂尾楼和烂尾地块。 一、房地产烂尾项目的成因 房地产烂尾项目的大量产生，有着特殊的历史背景。当时，房地产管理制度不健全，市场不规范，监管不到位，产生了过度投机行为，导致市场泡沫。随着泡沫破灭，政策趋严，资金链断裂，建设项目停滞下来。目前，全国很多城市的房地产烂尾项目，基本上都产生于上世纪九十年代经济体制转型时期。这是房地产项目烂尾的最常见原因，所有的烂尾楼和绝大多数的烂尾地块都属于这种情况。 此外，也有少数烂尾地块是由于规划调整（例如，为了保护文物古迹、改造路网）等行政行为造成的。 二、房地产烂尾项目的困境 市场原因造成的房地产烂尾项目，面临多种困境，各种困境叠合在一起，形成了一种绝境。其中，最主要的困境是以下三种： （一）被拆迁户寻求法律保护的困境。房地产烂尾项目，小者牵涉十余被拆迁户、几十人，大者牵涉数百被拆迁户、几千人众。多数被拆迁户经年累月处于临迁过渡状态，长期被拖欠拆迁补偿安置本金（包括被拆迁房屋的补偿费、临迁费或者租金）、滞迁费和违约金。他们手握一纸回迁协议，即使打官司也无济于事──开发商没有可供执行的财产。即使偶尔有幸参与执行分配，又因合同纠纷，属一般债权，没有优先受偿权，几乎“血本无归”。 （二）开发商身陷巨额债务纠纷的困境。除对被拆迁户的债务外，开发商往往还背负银行贷款债务，与材料供应商、承建商等之间存在这样、那样的债权债务纠纷，可谓官司缠身，积重难返。除了逃逸的开发商外，留下来的大多是资不抵债或者濒临倒闭的开发商。 （三）完全依靠市场寻求项目出路的困境。由于建设项目长期停顿，开发商的资质或者项目规划、用地手续等许多方面都存在问题。在严格限制经营性用地加名、改名，以及禁止不采取公开招拍挂方式而私自转让经营性土地使用权等一系列宏观调控政策的背景下，仅仅依靠市场主体的努力，仅仅发挥市场机制的作用，这些烂尾项目几乎只剩下一条绝路。 当被拆迁户持久不断地进行反复、群体性信访、上访，以至严重影响社会和谐安定之际，一些地方政府开始着手处理房地产烂尾项目。可是不久发现，在现有法律制度和政策框架下，处理房地产烂尾项目近似一道无解之题。 三、有关房地产烂尾项目的法律问题 调研房地产烂尾项目，始终无法回避这样一些法律问题： （一）市场和政府的界线究竟在哪儿？政府如何才能不为市场主体的市场行为“买单”？ （二）从法律角度考虑，这些项目的出路在哪里？ （三）怎样保障众多被拆迁户的基本财产利益，从根本上消除危害社会稳定的隐患？ （四）如何清理烂尾项目错综复杂的各种关系，明确各类主体的责任？ 四、思考 （一）对于房地产烂尾项目，必须实行政府干预。 除了行政行为导致房地产项目烂尾的情况外，其他烂尾情况都是市场缺陷造成的后果，诸如资本的逐利性、个体市场行为的微观性和盲目性、拆迁人和被拆迁人获取信息的不对称性、开发商的不诚信行为等等。同时，作为公共产品的法律制度本身的缺憾，也加剧了被拆迁户的弱势群体地位，以至于被拆迁户身为债权人却无力自救、无法自救。其实，这正是市场不能发挥“无形之手”作用的体现。这时候，政府不应该无所作为，而应该积极发挥“有形之手”的调节作用，主动介入、干预。考虑到这些烂尾项目产生的历史背景，政府更应该负起责任来，有所作为。 但是，干预并不意味着政府应当为市场主体的市场行为“买单”。干预的目的，在于尽快消除烂尾项目妨碍社会与经济正常发展的不良影响和消极作用，其中重点是最大限度地保护被拆迁户的基本财产利益；在于弥补市场机制缺陷，恢复市场机制的功能。在实现这一目标的过程中，政府以市场监护人的身份出现，理顺各种关系，帮助市场主体分清责任、落实责任，解决问题，而不应该由政府一律“买单”。不分青红皂白，轻率主张甚至决定政府“买单”，将会给市场经济的发育和发展带来长远后患。 政府干预，采取行政手段和法律手段密切配合的干预方式。只有采取行政手段，干预才有显效；只有采取法律手段，才能分清责任，确定责任主体和责任大小。 （二）应当分类处理，并且主要应采取司法途径，才能解决房地产烂尾项目的根本出路问题。 对于行政行为导致的房地产烂尾项目，自然应由政府负责解决有关遗留问题。对于其他烂尾项目，同样要分别不同情况进行处理： 1．对于开发商已经取得国有土地使用权的烂尾项目，在不违反法律，不规避宏观调控政策，并体现处理结果社会效益最大化的前提下，不排除通过盘活等市场的途径来处理。但是，鉴于前述种种困境，主要还是应该通过司法途径来解决。 所谓司法途径，这里指为被拆迁户提供法律咨询，帮助他们提起诉讼，诉请法院判决开发商支付拆迁补偿安置本金；法院受理了同一烂尾项目一定比例的案件后，查封该项目并强制执行，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿安置本金。显然，采取司法途径，在很多细节问题上需要司法机关和行政机关的相互默契和密切配合。 2．对于开发商因未缴齐国有土地使用权出让金，没有取得国有土地使用权的烂尾项目，可以通过解除国有土地出让合同或者采用闲置土地处置的办法，予以收地，收回后作为储备用地，增强政府的宏观调控能力。当然，对这类烂尾项目，也可以结合司法途径来处理。 司法途径、收地以及盘活等市场途径，都是依法而为，都属于法律手段。 对于不涉及被拆迁户的其他债权债务，不是处理烂尾项目的重点，宜由当事人自行通过诉讼或者其他途径解决。 （三）创新制度，为解决房地产烂尾项目提供合法并且更有力、有效的手段支持。 如前所述，在目前的制度框架内，处理市场原因造成的房地产烂尾项目，几乎没有出路。为了解决长期困扰当地社会与经济发展的房地产烂尾项目，一些地方克服了种种困难，在行政机关和司法机关的密切协作下，出台了一些处理房地产烂尾项目的特殊政策，实践证明行之有效。但是，长远来看，有市场就有市场风险，即使建立了充分的预防机制，也难以完全避免房地产烂尾项目的产生。因此，创新制度，为处理房地产烂尾项目提供法律保障，才更具根本性和长远性。 1．设立拆迁补偿安置本金优先受偿的法律制度。被拆迁户用安身立命之所与拆迁人交换得一纸拆迁补偿安置协议后，依照现行法律，物权就转化为债权，而且是普通债权，没有优先受偿性。为此，可以采取两种办法解决： 第一，通过司法解释，确立拆迁补偿安置本金在法院执行分配顺序上，优先于其他债权受偿； 第二，基于物权优先于债权的民法原则，在物权法上创设一种拟制所有权，规定：“房屋被拆除，所有权人在获得全部补偿安置之前，房屋所有权视为未消灭。”这样，通过诉讼，在法院进行执行分配时，被拆迁户的拆迁补偿安置本金就可以顺理成章地优先于一切债权受偿。 2．建立针对弱势群体的成本低廉的诉讼制度。在民事诉讼法上，把房地产烂尾项目的被拆迁户纳入弱势群体的范畴，针对弱势群体诉讼作出制度安排，主要是缓交诉讼费、诉讼保全费和执行费，免交财产保全担保金等；并且规定，对于经当地政府确认的房地产烂尾项目，财产保全的范围可以是整个项目。 鉴于很多被拆迁户对开发商心存侥幸，从而存在消极行使诉权的情况，可以在将来引入公益诉讼制度的时候，考虑把针对房地产烂尾项目提起的关于拆迁补偿安置本金的诉讼，纳入公益诉讼中来。 3．实行垫付制度和追偿制度。处理房地产烂尾项目，一个根本宗旨在于使被拆迁户得到妥善安置，或者使其拆迁补偿安置本金得到偿付。这是一条底线， 否则不能说处理结果是成功的。为此，实行垫付制度和追偿制度十分必要。例如，遵循司法途径处理房地产烂尾项目，被拆迁户的拆迁补偿安置本金只能得到部分偿付时，通过制度设置对不足部分给予垫付，由垫付主体向开发商追偿。要明确垫付和追偿的主体及其责任。对于政府部门之外的其他垫付主体，政府可以考虑以其他适当的形式给予一定的补偿。 （四）有必要严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。房地产烂尾项目给广大被拆迁人（包括公房所有权人）造成了巨大经济损失，对当地社会与经济发展危害甚重。一些房地产项目之所以烂尾，完全是由于开发商的不诚信行为比如商业欺诈造成的，但是现实中却鲜有不良开发商因此遭受法律的惩处。为了整肃房地产市场秩序，以儆效尤，必须追究这类开发商的法律责任，包括刑事责任。通过完善相关立法包括刑事法律制度,加强执法，可以做到这一点。例如，对违反房地产市场监管规定，导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成重大经济损失的，追究有关房地产公司法定代表人和相关责任人的经济责任或者行政责任；对违反房地产市场监管规定，以抽资、转移监控款、携款潜逃等恶意行为导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成特别重大经济损失的，除追究上述个人经济责任或者行政责任外，还应追究有关房地产公司及其法定代表人、其他相关责任人的刑事责任。
11、保险问题 根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。 所以，土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。 在商品房按揭销售中，按揭银行机构往往要求购房人办理抵押物保险。对于这种抵押风险保险事项，开发商应首先在销售宣传与广告中载明。其次，对于保险方式、费率、提前付款的退保退费等相关事项应当协商一致，以免在办理购房手续过程中发生争议与不必要的讼争。 12、关于房地产抵押权与房地产出租的法律关系 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 即分两种情况，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押与租赁关系互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。 四、房屋产权抵押与土地使用权抵押之间的相关法律问题 1、土地使用权与房屋产权在民法权利上是相互独立的物权： 根据我国现行的立法规定，可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权，以及依国家划拨方式取得的国有划拨土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让，所以一般情形下，农村集体所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用权属于用益物权。所谓用益物权，是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的法律特征表现为：其主体不是所有人而是使用人，其客体具有永久的不可移，其权利经登记公示具有排他性。 以房产设定抵押物时，抵押人得以自己所有或有权处分的房产进行抵押。房屋产权属于民法上的所有权，即自物权。根据《民法通则》第七十一条的规定，自物权是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。该种物权的法律特征：其主体是房屋所有人，其客体也具有不可移动性，其权利经登记公示也具有排他性。 土地使用权和房屋产权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，决定了其抵押是两种不同的财产抵押，两者不具有同一性。 2、土地使用权和房屋产权之间的相依关系： 土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上，抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。 在解放前，城市房屋买卖当事人之间，签订买卖契约时，必须同时签订房产与土地两份契约，房屋买卖才成立。新中国成立后，虽然国家政策与法律法规规定，房屋与土地的权利变更，应贯彻执行的是“房随地走”和“地随房走”的总体原则，但国家并未强制推行这一原则。大概是由于土地和房屋是两类不同的资源和生产资料、生活资料的原因，我国法律规定始终未将房屋产权或土地使用权变更的实际办理手续归入一口，而始终坚持了两个互不相干的相互绝对独立的部门来主管与办理。这样的结果，不但有与“房随地走”和“地随房走”原则相悖，同时也带来了实际中，变更土地使用权而不变更房屋产权，即“两证”严重分离的现象。主管部门的规定也出现了类似的情形，1992年3月8日为贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，（国家土地管理局令（92）第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》作出了“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他 人的行为。”的规定，实质上就是不执行“房随地走”和“地随房走”原则。
二、房屋产权抵押 这里讨论的是房屋产权抵押的有关法律问题。 1、可以抵押的房屋： 应当说，凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。 对于私房、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。 2、抵押合同： 房屋抵押权的设定属于要式行为，抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合《担保法》第三十九条与《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第二十六条、第二十八条的规定。抵押合同自合同双方签署之日成立（抵押合同附成立附加条件的除外），自抵押登记之日起生效。 3、抵押登记： 房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第四章的各条规定。 房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件： （1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； （2）抵押登记申请书； （3）抵押合同； （4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； （5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； （6）可以证明抵押房地产价值的资料； （7）登记机关认为必要的其他文件。 对于集体所有制企业的抵押人需要提交集体企业职代会通过同意抵押的决议；股份制企业、三资企业抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明，但企业章程另有规定的除外。 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。 抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。 4、房物产权抵押无效的情形： （1）、法定不得设定抵押的房屋：1）权属有争议的房地产；2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6）依法不得抵押的其他房地产。 （2）、一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于"一房二卖"，此抵押登记为无效。 （3）、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。 （4）、依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。 5、抵押登记资料中的有关问题： 在抵押登记过程中，首先抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为下列情形：1）、抵押物存在权利争议，如已出售的商品房；2）、不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职代会、董事会、股东大会通过的；3）、未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的；4）、登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的；5）、将未获得"大产权证"或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的；6）、将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的；7）、批量房屋、整体小区房屋抵押中，登记机关没有对应建设规划项目的房屋进行抵押登记的；8）、抵押合同不真实、虚假抵押合同；9）、抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真，虚假评估、10）抵押人未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。其次，抵押登记时，未对抵押房屋按套、户进行特定化，将导致抵押登记无效。第三、有争议的房屋权属进行登记的，抵押登记无效。
