[摘要]随着市场经济的发展，房地产经济与国民经济的联系日益加强。一方面房地产经济既要充分考虑资源配置效率的要求，又要考虑国家宏观调控政策对房地产市场的影响；另一方面还要从微观经济单位（家庭）视角出发评判房地产业的发展水平。
一、引言
知识在工业经济时代只是生产系统中的要素之一，而在知识经济时代，知识作为生产要素提升到生产支柱地位，而且本身也成为了知识产业提供的重要产品。以高科技、信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场史无前例的革命。知识经济的兴起，必将使人们的生产方式、思维方式、生活方式发生根本的改变。对于正在步入市场经济并且参与国际竞争的广大房地产企业来说，认识到知识经济的影响，从而转变观念、调整思维、把握机遇、迎接挑战、求得发展是极为重要的。面对知识经济的严峻挑战，房地产业应采取相应举措进行积极响应。
二、房地产业与国民经济
房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10％，甚至高达20％以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25％左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40％，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。
由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。
三、充分考虑资源配置效率的要求
一是本轮调控政策中，90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70％，只适用普通住房、廉租房和经济适用房，高价地段房不宜采取。因此，应细分市场，实行区别对待或总量控制。对准公共物品由政府调节，对竞争性商品由市场调节，不宜以每个建筑项目衡量建筑面积结构比例。二是注意税收政策的锁住效应。营业税政策由2年改为5年，市场形势变化难以预料。限制投资交易强化了房地产市场的计划色彩，可能降低资源配置效率，进而影响投资与消费循环。三是“两限两竞”（限套型、限房价、竞地价、竞房价）政策会导致地价下跌。短期看有利于抑制房价，长期看是扭曲市场，降低资源利用效率。四是交易环节税收增加和价格控制不利于启动二手房市场，据《中国证券报》提供的信息：“新政”出台一周，北京市二手房交易量比前一周下降21．7％，其中5年内的二手房交易量下降32％，而成交价格出现不到5％的涨幅。
[关键词]房地产虚拟经济重构稳定
在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
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[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.
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[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.
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[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).
房地产经济论文范文一：低碳经济对我国房地产经济的影响
我国是世界上最大的碳排放国之一，越来越严重能源危机使我国开始加快对于低碳经济的发展。而房地产行业一直是高污染行业，所有，为了适应现在社会的发展需求，促进低碳经济的发现愈发的重要。为了促进经济发展，消除资产泡沫，增加就业几率，低碳房地产经济的发展，对于促进绿色生产具有十分重要的意义。低碳经济在房地产方面的展开，离不开国家支持和房地产行业内部对其的关注，当然社会整体对于低碳消费观念的认可，也是实现低碳经济的必要因素。
一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性
对于房地产行业来说，提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标，所以，我们首先要确保，使用的原料必须是无污染，无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求，才能让他们的产品对社会接纳。所以说，房地产行业的低碳发展，最为关键的是可以推动该行业的绿色生产，绿色消费，促进下游实施。而低碳房地产行业的发展，以降低资源的减少浪费，以得到更高质量的生活，节能减排，也是抑制气候变暖的最要措施。
二、低碳经济对我国房地产经济产生的影响
1.低碳经济对房地产经济的不利影响。
1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术，在我国房地产行业发展低碳经济，需要花更多的钱去开发新技术、新设施，同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源，实际上是一种更为昂贵的行为。因此，低碳经济将增加房地产行业发展的成本。
1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前，我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能，短期内很难改变这一特点。例如，在能源和技术上，很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持，而能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下，如果失去了低能量支撑，房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。
2.低碳经济对房地产经济的有利影响。
2.1调整了房地产行业内部结构。目前，中国的房价一直居高不下，一个更重要的因素是投机，有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价，房地产和房地产市场的情况，使消费者太过重视的位置和价格的房子，并忽略了内部质量和舒适的房子。因此，低碳建筑的发展，可以从根本上改善的情况，因此，从长远来看，低碳经济，有利于中国的房地产行业内部结构调整。
2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面可能是泡沫，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展，会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展，更加注重对建筑品质以及质量的提升，而不是只顾经济利益。因此，低碳经济的发展有利于我国房地产行业的长期健康发展。
2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳经济的要求，房地产行业是致力于建设低碳，智能，时间长，建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料，新设备和新技术，这样，可以有效地减少建筑施工的能耗，从而实现低能耗和智能发展的未来架构。
三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施
1.政府应加大政策支持力度。
低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展，也有利于我国经济的长远发展，政府应加强对环境的关注。政府应加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标;应跳出单体建设思维，站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计，应制定相应的奖励政策，对低碳技术的商人提供一定的奖励，并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚;政府还可以改革税收政策，发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构，也有利于我国低碳经济的发展。
2.提高房地产公司的重视。
房地产公司，不能一味的追求经济利益，除了赚钱，他们更应该关注全球的生态平衡，关注社会的未来发展，他们理应更多的去了解低碳文化，低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发，除了使用新的低碳环保材料，例如铝合金材料，生态纳米石材，双层玻璃幕墙，也要有着全新的低碳环境建设技术，提高对于新材料，新能源的使用率，例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展，我们也可以对此加以借鉴。另一方面，住房产业化、工业化生产方法应用于建设，实现节能减排，提高质量，促进低碳经济发展。
3.提高开发技术水准，合理地规划户型布局。
目前，我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式，开发商更注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发，这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量，做好户型的规划布局工作。
4.积极推广使用环保材料和节能技术。
很多房地产在我国的建设，对于玻璃有着大面积的使用，目的也是为了采光的更充分性，但是这也带来了相应的问题，由于玻璃本身的物理特性，使得它的导热性能非常好，所以，往往天气一热，室内的温度就会特别高，为了保持室内温度恒定，人们往往会使用空调降温，在某些方面来说，这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决，我国房地产商，可以适当的使用新型玻璃，譬如，隔热辐射玻璃，它能在为住户提供一样采光需求的同事，还能隔绝因为室外光线照射二导致的房间温度过高的问题，从而减少在因选择空调降温时的电力资源浪费问题。此外，在住宅区更多的去种植绿色植物，提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段，它在美化周围环境的同时，也能吸收一些有害气体，让周围的空气变得更清新，特别是在夏天，树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。
5.积极倡导低碳消费。
随着现代化的进程，房地产行业应该对低碳经济发展有着清楚的认识，同时，对于其的发展，应该有着更大的，更积极的宣传推广，让消费者更深刻地对低碳建筑的认识，对于低碳环保的认识。虽然由于技术以及材料的限制，低碳建筑价格会普遍的概予同类型的普通建筑，但在未来，随着技术的革新，有关低碳建筑的价格自然也会随着降下来的首先，要保持自然环境的可持续发展，保证人类生存环境的质量，发展低碳经济是十分重要的。低碳经济是房地产经济发展的有利和不利的方面，房地产行业应大力发展有利方面，加强现有的优化和改进的缺点，并应采取有效措施，使低碳经济概念发展成房地产经济，为自身在社会和经济上的利益找到一个平衡点，争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境共赢，为我国房地产经济的可持续发展贡献自己的力量。
房地产经济论文范文二：房地产经济发展下市场经济论文
1.房地产经济和市场经济协调发展的措施
市场经济是房地产经济的重要组成部分，尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好，在市场经济中所占比例越来越高，但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素，如果不及时的遏制住，很可能会影响市场经济的正常发展，因此必须有针对性的采取对策，是房地产经济与市场经济能够和谐发展，相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手：
1.1控制好房地产商品的价格
过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾，国家也采取了很多的措施来缓解矛盾，其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。
1.2做好金融监督
无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。
1.3尽快实现房地产经济转型
目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢，甚至有些脱离市场经济的发展走向，因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型，实现低碳环保，不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面：一方面，政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑，在开发的过程中给予更多的优惠，这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多，进而改变这种房地产开发商经济发展模式;另一方面，政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠，进而扩大购买人数，购买人数的增多，又会促进开发商开发智能化的环保的建筑，进而完全的实现了房地产经济的转型，也促进了我国建筑行业的良性发展。
关键词:房地产经济;理论;意义;影响;原由;构想
中图分类号:F29
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0191-02
1 引言
在市场经济中,房地产有三个基本功能:一是为消费者提供居住和工作场所;二是为个人和企业提供投资或投机机会;三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产。然而,在传统经济理论中,房地产一直被认为是一种最重要的实物资产,属于实体经济的研究范畴,房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是,现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的,我们必须从当今经济虚拟化的现实出发,运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
2 房地产业与国民经济
房地产业作为第三产业,在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素,为国民经济发展提供重要的物质条件,改善人们的居住和生活条件,改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大,更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区,房地产业的发展所提供的社会财富,在国民生产总值中所占的比重,都已经超过10%,甚至高达20%以上,它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高,并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。而房地产业作为高附加值产业,利用土地开发,房屋建设,既能为国家提供大量的积累,又能加快城市建设的步伐,推动城市经济的发展。
由于房地产业在现在市场经济的条件下,起着其他产业不可替代的作用,所以,当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点,是国民经济发展的基本要素。因此,研究房地产业的变化和发展,寻求房地产业可持续发展的规律性,这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化,改善消费结构。提高人们生活质量,优化房地产资源配置,促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。
3 从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
(1)房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础――资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。
(2)对房地产自身的稳定性的研究。首先,从虚拟经济的运行特征――强波动性入手,然后,对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。
(3)从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系――房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。
(4)从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系,这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定(波动)之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。
(5)指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预,以促进经济稳定。
(6)案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
4 从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下,研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言,从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点:第一,强调房地产的投资和投机功能,从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产,考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响;第二,强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。
5 宏观调控政策对房地产市场的影响
(1)房地产投资增幅持续减缓,已基本回落到前三年水平;
(2)房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制,土地购置面积增幅明显回落;
(3)房地产信贷投放得到有效控制,开发贷款增速持续下降;
(4)城镇房屋拆迁规模明显缩减,有效抑制了住房的刚性需求;
(5)商品房供求增幅持续回落,销售面积继续高于竣工面积;
(6)商品房控制面积进一步减少,但西部地区有所增加;
(7)商品房价格同比增长较快,但环比增长趋缓。从上述情况表明,中央宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效,房地产市场的发展进一步上升,但总体发展水平是平稳的。这些政策的成效对于房地产开发商来说,并不是件利好的事情。首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响,很多开发企业由于政府宏观调控政策陷入困境,无地无钱、有地无钱、有地受限等种种情况的存在,加速了房地产企业的洗牌,因此,对于现有的房地产开发企业而言,扩大资金的来源渠道,提高自身企业的生存能力成为一个至关重要的问题,迫使房地产开发企业想方设法扩大融资渠道。
6 房地产能拉动经济增长的原由
(1)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料,与之配合发展。我国建筑成本中70%是材料消耗,由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而“波及”、拉动其发展。
(2)房地产业发展结果的房地产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋,能为商业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋,有了房屋为其发展提供了前提,促进其发展。
(3)房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费,波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。总之,住房水平提高和居住环境改善,可促进生活消费的多方面,拉动多方面产品销售和劳务交换。
7 我国启动房地产市场不力的诸多问题
7.1 生产与消费不协调,消费率低
发展房地产业拉动经济是有条件的,就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长,但又有供给效应,并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应,不能实现,对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用,并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应,能顺畅出售,对国民经济的拉动的乘数便大,房地市场供需运行保持良性状态。
7.2 住房融资体制的转换不对称
改革前我国实行低工资制,职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。国家公共融资建房,住房国家所有,职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制,以适应市场经济体制要求。
7.3 “二律背反”和人们心理预期失衡
当今要让人们乐于投资购房和启动房地产,关键在于居民心理预期信心十足,消除购房的心理障碍,对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心,应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系:一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系;二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少,用于近期消费多就用于远期消费少。
7.4 收入分配差距扩大,边际消费倾向下降
在我国一个人均GDP处于低水平的国家,当前最终消费水平58.8%,居民消费水平47.5%的明显偏低情况下,近几年来收入分配差距又不断扩大。
8 启动我国房地产业的构想
关键词：房地产；经济；作用；走向
Abstract: the construction is a pillar industry of the national economy, the real estate industry is an important part of the construction industry, therefore, construction of the whole national economy has an important driving or restricting effects. This paper probes into the real estate economics to our country economy development and the development trend of the role, for reference for the same.
Keywords: real estate; Economy; Action; to
中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：
前言
房地产经济学是以房地产为对象，通过研究房地产资源配置和利用来研究房地产业这一特定经济领域的特殊矛盾的经济关系及其运行规律的一门科学。随着经济的快速发展，人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，这对我国的房地产经济产生巨大的冲击。
一、房地产经济对我国经济发展的作用
近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确 目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：
1 房地产业的发展需要国民经济中许多部门和行业提供
物质资料，与之配合发展发展房地产业需要 国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业 70―220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130～150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加 10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。
2 房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所
房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。
3 住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方面
房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。
4 房地产业的发展与城市建设相辅相成 ，相互促进
随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设 中具有促进作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境；第三，推进小城镇建设。小城镇建设是具有
中国特色的城市发展模式。房地产业依托大城市和新城区，不断开发土地资源，活跃区域经济。如一些城市开发区、卫星城的建设，都是通过加快小城镇建设带动发展起来的；第四，房地产业的蓬勃发展，解决了城市建设的主要资金来源；第五，城市建设的不断完善又促进和支持了房地产的发展，改善了人民的生活水平。
5 房地产业开辟不动产投资新渠道，成为外资青睐新热点
房地产高于国民经济三倍以上的发展速度，成就了其作为国民经济支柱的地位。房地产 的发展，投资与消费，开启了国人消费、投资的新理念，提前实现了部分人的汽车加房子梦想。房地产业是增加 国民财富的重要渠道，也是保证政府财政收入的重要来源。
中国房地产的影响，波及海内外，吸收外资的积极参与，特别是港澳台、海外华人华侨的资金，除外资直接投资外，通过内地人，转投资等方式，规模庞大。目前，外商所拥有的商品房、厂房以及住宅房面积 占我国总房地产面积的多大比例?以加工出口贸易占我国GDP三分之一这一比例来测算，外资在我国所拥有的房地产资产已经相当庞大。看看各大城市周边一些高档别墅区，大部分居住的是外资企业的高管人员。来华经商的外企人员到底消费了多少房地产商品?政府统计部门可能还没有详细的数据，但估计数量一定不少。
二、房地产经济 中存在着非理性的行为
我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：
1 房产市场大起大落，缺乏稳定机制
中国的房地产市场还是一个发展中的市场，还存在诸多非理。市场暴涨一调控一暴涨一调控，周期性地进行，市场力量与政府目标，公众承受力博弈，上演一出出跌宕起伏的大剧。
市场存在的上涨动力，在于这些年里，外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品，还通过直接投资等方式大量“进口”中国的土地和房地产商品，这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。加上国外和国内的一些投机因素，使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌人房地产市场保值升值，使这一稀缺资源充满了投机性；其次是地方政府土地财政需要。我国房屋进入商品领域的时问其实并不长，价格的起点又很低。政府行为及其政策 电存在导致商品房价格上涨的诱发因素。一段时问以来，各地政府都将地价和房价的上涨作为财政收入和预算外收入的重要源泉，d三作为行政管理的重要政绩；最后，也是关键因素是市场缺乏稳定机制，就如股市没有蓝筹一般，市场充斥着浮躁与跟风。市场参与者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的涨势，直至政府进行调控，然而由于房地产资产商品的特殊性，普通的调控措施具有滞后性或失效性，对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定，更是引发投机盛行。
2 以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程
在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者来投资，美其名曰“筑巢引风”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。
其次，农地与建设用地的成本与收益巨大价差，促使各地城市建设不断开疆拓土，新 区、开发区不断涌现，GDP偏好、土地财政 、政绩得到完美的结合。
3 政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热
在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有三：第一，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地；第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”，其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益，其中以形形的房地产开发公司为主。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”；第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合 同和价格，优先照顾追随者，把本来属于社会的财富装入私人腰包。
4 市场中缺乏价格机制的约束作用，造成商品房大量空置
空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决，而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。不合理的空置率导致 了住房严重积压。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价，众多的工薪阶层只能望而却步，大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者。畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾 ，直接导致房地产市场上的供需不平衡，造成房地产资源的大量浪费，不能够有效满足人民日益增长的居住需要，也阻碍了房地产市场的发展。
三、房地产经济发展的走向
城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。
1 合理规划建设用地，搞好“城市经营”
很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的 “城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项 目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。
2 强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化
综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我 国房地产投资目前还处于繁荣期 ，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竞房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。
3 加强住房保障，保持市场稳定
建立完善经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等公共保障住房，发展公共住房建设为中低收入群体解决住房问题，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地产市场的稳定器，一是解决了住房的供需矛盾；二是市场参与者更趋理性；三是房地产的商品属性与住宅必需品属性将会有一个较好的区隔，市场的波动对大众的生活影响降低。
4 发挥各方力量，着力提高保障房建设与配制的效率
现在保障房建设地方政府基本上是依赖企业来做，而企业基本上就是开发 商这么一类。而在很多欧美国家地方政府都是建设主体，甚至地方政府可以委托社会公益组织和非营利组织代替自己做一些这样的工作。但是在中国地方政府主要委托开发商，没有其他机构可委托，所以地方政府基本上把保障房建设按照商品房的模式来建。其次中国目前不允许这种非营利组织介入，如果允许的话可以成立住房协会，由他们成立一个非营利组织代替无房户和政府建房，建房后把房子卖给他们，如果这些住户不再使用房屋了，不可以在市场上转让，要把房子重新卖给政府，由这些组织替政府把房子收回再卖给其他人，这就把社会保障问题解决了。
四、结束语
关键词：房地产；经济；现状；
我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中．房地产业快速崛起并成为我经济产业体系的重要组成部。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。
一、房地产经济管理的现状
国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度，在基本业务管理方面算是有章可循，但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解，这就使得企业经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大，同时缺乏有效的监督机制，导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱，致使会计信息失真秩序混乱，会计监督流于形式，单位负责人违法干预会计工作，扰乱单位会计工作。其次，法人内部监督机构作用不明显，在实际工作中，董事会、监事会的监控作用严重弱化，往往缺乏有效的监督作用。再次，法律意识薄弱，部分人员法律意识薄弱，有法不依，投机取巧，执法不严，姑息将就，拉人情给面子的现象普遍，管理松弛，造成了一系列经济犯罪。最后，企业经营层以及普通员工的素质不高，人力资源政策不健全。
二、房地产经济管理存在的问题
近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰．甚至存在片面性和错误的认识．导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清．短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动．不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者，我国政府对房地产经济管理处于被动的位置．忙于具体的事务管理和救火中，缺乏长期规划，事后调控居多，造成“一放就乱。一放就涨．越管理越升温”局面的出现。
1相关法律法规体系的不健全
从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系．但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理．很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国11条、新国四条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立．但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场．特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严．陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。
2机制不完善．管理流于形式
我国房地产经济管理已跨过了多个年头中。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强，存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位．导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前．我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易．导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政．协调不足，各自决策，决策相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。
三、房地产经济管理建议
1完善相关法律法规体系
法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规．建立起具有中国特色的完整房地产法律体系．实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
1．房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。
开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，有了房屋为其发展提供了前提，促进其发展。
2．房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料，与之配合发展。
我国建筑成本中70％是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而"波及"、拉动其发展。
3．房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。
房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料，世界某著名政治家说?quot;人造房屋，房屋造人"。
因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。就行来说、我国有些人想买车，就愁无停车之所。若住房水平提高，家有车库，想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费，不少家庭苦于住房窄小，想健身消费也不敢购置健身器械。总之，住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多方面产品销售和劳务交换。
正因为房地产业发展有强烈的"波及效应"，有多方面拉动国民经济发展的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加l、5单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加1．479亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。为此，邓小平同志早在改革初期就指出，要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定"九五"与"2010年远景目标纲要"中，也提出将"住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业"的思路。
二、我国启动房地产市场不力的诸多问题
为发展房地产业拉动国民经济，政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施，对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用，但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。
1．生产与消费不协调，消费率低。
发展房地产业拉动经济是有条件的，就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应，不能实现，对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用，并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应，能顺畅出售，对国民经济的拉动的乘数便大，房地市场供需运行保持良性状态。
但投资开发房地产品有需求效应，对拉动经济增长的乘数作用大，必须国民有合理的最终消费率和有货币购买力。然而我国近20年来经济高速增长,虽居民最终消费绝对额也不断增长，但最终消费率呈下降趋势。1996年与1981年比,按1978年不变价格计算下降10.6个百分点。原因在于1986年到1998年城乡居民人均收入的年均增长率比国内生产总值(GDP)年均增长率少4个百分点,比同期人均GDP年均增长率少2.6个百分点。于是导致这个时期居民收入占GDP的比重比"六五"时期的平均水平下降12个百分点；1998年这一比重为41.4％，比"六五"期间平均水平下降近20个百分点。居民消费率的国际平均水平为60％左右。
著名发展经济学家H·钱纳里等人进行一次实证研究表明，在人均(GDP)1000美元左右时消费率一般为61％，1997年我国人均GDP为860美元，但我国的消费率仅为47．5％，比国际平均水平低14个百分点。我国消费率如此之低。是长期以来实行低工资和人们的收入增长率落后于GDP增长率积累而成的。这种情况导致产品积压，影响再生产顺畅进行。就拿开发出的住房讲，改革初城镇人均住房3个多平方米，现在不少城镇人均已超过l0平方米，并且房价翻了几番。然而城镇居民的人均可支配收入从1978年到1997年只增长2．11倍，而现在各地还在大量投资开发。生产与消费不协调，消费率过低，是房地产难以启动的症结所在。
2．住房融资体制的转换不对称。
改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿，实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时"一大二公"的左的思想、体制相适应。产品价值(c+v+m)中的v人为缩小，m人为扩大，职工住房基金等由扩大了的m收归财政，国家公共融资建房，住房国家所有，职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制，以适应市场经济体制要求。
住房基金进入职工工资，由职工个人融资到市场购房消费，政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改，一方面给职工住房补贴，一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调，职工货币购房是马上要将钱拿出来，而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。试想现在除沿海城市外，全国绝大多数城镇的年均职工收入才几千元左右，前几年更低。现在突然一下要拿出几万元、十几万元购房确有困难。就是实行抵押贷款，一个月支付本息几百元，不少职工也望而生畏，银行也不敢贷放。本来消费率过低，加之住房融资体制转换不对称，使房地市场的启动更加困难。
3．"二律背反"和人们心理预期失衡。
当今要让人们乐于投资购房和启动房地产，关键在于居民心理预期信心十足，消除购房的心理障碍，对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心，应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系：一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系；二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少，用于近期消费多就用于远期消费少。
但现在的政策是：一方面鼓励人们投资股票，解决国有企业的筹资问题，变间接投资为直接投资，另一方面又以各传媒宣传鼓励人们到市场购置相对过剩商品，鼓励人们旅游花钱。一方面让人们快花钱，现在就花钱，购买市场当期消费相对过剩商品，另一方面又推出房改、医改、教育改，特别是购房，为远期消费负更多责任。一方面是下岗、就业难，收入预期不容乐观，另一方面支出预期增多，居民对未来收支的心理预期失去信心。政府政策将解决当前国民经济中的重大难题和解决房屋积压问题，都压在银行储蓄存款6万亿上。
这里不谈收入分配差距大的因素，也不谈80％居民只占储蓄存款20％，仅就我国12.5亿人口，人均存款才5000元左右，家平(3.8人)才1.7万元，一般居民家庭户平存款就更少了。在收入预算减少，支出预期增加，就是实行抵押贷款购房，人们对购房也拘谨起来，即使家庭有少量存款，居民为了生活安全，储蓄谨慎功能就起主导作用，不敢贸然取出购房。
4．收入分配差距扩大，边际消费倾向下降。
在我国一个人均GDP处于低水平的国家，当前最终消费水平58.8％，居民消费水平47．5％的明显偏低情况下，近几年来收入分配差距又不断扩大。
据国家统计局1995年对全国3．5万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实，1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元，人均生活费收入3893元，均比1994年实际增长4．9％。1996年的人均可支配收入和人均生活费支出，又均比1995年实际增长4％以上。但与此同时在人均收入增长中居民收入的减收面又不断扩大。1994年上半年全国城镇居民减收面为37．9％，比1993年同期扩大2．7个百分点；1995年全国城镇居民平均收入增长近5个百分点的同时，却有41％居民收入减少，比1994年居民减收面又扩大了。特别是减收面主要集中在低收入群体中。1997年到1998年我国城镇人均收入仍呈增长趋势，与此同时由于经济结构调整和经济不景气导致大量职工下岗，收入减少，减收面仍集中低收入人群，收入差距继续扩大甚至差距悬殊。这种收入差距表现在不同群体间，例如私营企业(包括外资企业)里雇主收入一般为普通工人的10倍，有的高达100倍以上。
有人估计现在我国百万富翁超过百万户，并有10多个超过亿元的富翁。这种过大的收入差距表现在我国的基尼系数上，20世纪80年代为28.8，90年代为38．8，贫富差距扩大。这种过大的收入差距反映在居民储蓄存款中，占人口总数20％的富人，拥有6万亿存款的80％，而占人口总数80％的居民，仅只有6万亿存款的20％。
生活消费支出中呈现规律是低收入阶层的边际消费倾向高于高收入阶层的消费倾向，低收入阶层的货币边际效率高于高收入阶层的货币边际效率。据1996年对36370户和1997年对37890户我国城镇居民家庭基本情况调查结果的分析，也证实以上原理。1996年到1997年我国最低收入户消费支出增长率为0．25％，最高收入户消费支出增长率为12．78％，从纵向可以看出在人们收入提高过程中，消费支出的绝对额相应增长。但是最低收入户和最高收入户收入户的需求弹性系数，即消费支出增长率与全部收入增长率之比，最低收入户为2．5，最高收入户为1．13。这就是说前者增长的收入比后者增长的收入，有更大的比例用于消费支出。而我国由于收入分配差距扩大，近几年减收面扩大，且减收面主要集中在低收入群体中，增收面主要集中在高收入群体。这就导致1981年到1997年我国城镇居民的边际消费倾向由0．84下降到0．64。
就对房地产的购置和房地产的启动而言，住房条件差，急于购房的低收入群体，虽收入需求弹性系数大，边际消费倾向高，但无能力购房，而收入分配中增收主要集中的高收入群体，有购房能力，但他们的需求弹性系数小，边际消费倾向低，住房条件也相对好，不急于购房。于是开发出的房屋难以实现，房地产难以启动。
三、启动我国房地产业的构想
1．继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施。
启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施，应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法；例如降低银行利息率，降低存款准备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股票、债券等等政策措施，对阻止物价继续下跌和低迷，防止国民经济不振和衰退，调节国民经济增长态势和稳定发展，从不同角度起着作用。当然也对房地产经济发展起了不同程度调节作用。因为房地产业与国民经济之间存在"寒暑表"的关系。今后，无论是为国民经济走出低谷，还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。
然而由于存在前述的不利房地产实现的深层次的问题，而且这些多年积累起来的问题也不是短期马上可以解决的，所以启动房地产仅仅依靠前述一般政策措施，不会理想，不会较快见效。例如：由于居民收入增长率长期落后于GDP增长率所形成的过低消费率，造成的居民购房货币支付能力不足，不可能在一两年通过提高工资，增加收入，补足占GDP近14个百分点，达到居民消费率60％的合理比例。因为这需要一个较长时期，要有一个复杂过程。除了逐年提高在职职工工资，还要减少失业和增加就业，还要发展小城镇；要增加就业又有赖于经济结构调整到合理，而经济结构合理调整又有赖政策制定和实施时间和过程。
要较快启动房地产，除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外，还必须从实际出发，有针对性实施一些特别方略。
2．有针对性的启动房地产的近期方略。
(1)抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。目前我国银行6万亿储蓄存款，如果做具体分析，就不能简单说居民无购房能力，或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。
据《经济日报》1999年5月20日头版郭克莎的文章"怎样看待投资与消费的协调增长"所述："目前我国科技教育界已形成了一个规模不小的高收入阶层，他们拥有的银行存款在居民储蓄总额中估计占20％左右。"知识分子的住房条件要改善，政府极为重视，他们自己也企盼住房水平提高和居住环境改善。知识分子的收入不仅稳定且快速增长，对未来收支的心理预期也充满信心。如果政府以优惠价格批租出让一些环境较好土地，开发营建一些高档公寓、连体别墅，并以减免劳务报酬、稿酬、特许权使用费等的个人所得税相配合，他们应会乐意投资购房。这不仅能启动房地产拉动经济增长的乘数大，还能改善知识分子生活工作条件，还有利于高校和科研单位的服务体系社会化。
企业家、私营企业主、演艺明星等更是我国的高收入阶层。住房有显示社会地位的功能。政府若能批租出让一些环境优雅的土地，开发营建出高水平的别墅，并冠以"企业家花园"、"明星别墅苑"，并完善配套"交流中心"、"谈判中心"、"社交场所"、娱乐宫、购物大厦，这里既居住环境优雅，又显示他们名誉和地位，还有利他们进行经营情报交流和社会交往。如果加上政府减免个人所得税、部分私营企业所得税相配合，他们便会乐意投资购置。
(2)抓住高校服务体系社会化，开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。教育部计划今后五年连续扩招，到2005年达到在校学生1000万，赶上高校学习青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服务体系社会化，并到2005年达到师生比例为1：14。这一改革给房地产开发带来了机遇，大有可为。一个大学生每年正常消费(包括学费)1万元，千万大学生计1000亿元。仅就学生公寓讲，每个学生5平方米(包含厕所、洗漱间)，就得兴建、改建5000万平方米；另外还要兴建、改建供千万大学生生活的食堂、洗理、娱乐、购物、通讯的配套房屋以及为他们服务的相关人员的生活用房。学生公寓及配套房屋的开发，是只愁开发营建而不愁销售租赁，不存在房屋价值实现难的问题。
目前国家统计局和中国经济景气监测中心公布的居民储蓄消费意愿调查结果表明，居民储蓄存款的10％准备用于教育支出。武汉市更有高达40％的储户是为了教育而存款。1998年12月武汉某高校房地产专业对该校200名学生进行一次问卷调查，愿选择一室一厅兼卫生间居住的有90人，占47％；愿选择两室一厅兼卫生间居住的有60人，占32％；愿选择单间兼卫生间居住的有30人，占15％；愿选择单间与公用卫生间的有11人，占6％。但该校学生现在普通是6-8人一室，内廊式的布局学生宿舍，长期生活在阴暗潮湿环境之中，急待居住学生公寓。1999年上海菜大学新建学生公寓只能入住180名，而报名要求入住的学生多达1400人，公寓成为抢手货。凡此说明无论是新开发、改造，还是现在空置房的销售，抓住高校后勤服务社会化，对启动房地产拉动经济增长，都大有可为。
(3)用房地产业的广义概念发展房地产业，启动房地产。现在不少人在启动房地产和发展房地产业问题上，思考仅局限于造房与卖房，苦于房屋难实现。若从房地产业的广义概念出发，便思路洞开，别有天地。房地产业性质是商业服务业，本质上属于第三次产业。它是以房地的交换流通为主，兼房地再生产过程的投资开发、消费使用两头，并为房地流通、投资开发、消费使用提供技术、中介、劳务的服务的产业。因而房地产业内部的部门多、行业多、领域广。若从房地产业内涵全面考虑问题来发展房地产业，不仅有利于房地市场的健全完善，有利房地产开发和出售，而且也有助房地产启动发展，拉动经济增长。
就以房屋在使用消费中的装饰行业讲，无论创造的产值还是对国民经济的拉动都不可小视。现在城市搬迁新住房进行装修投资，少则几万，多则十万、十几万元，甚至有个别的装修投资大于购房投资。不少不服新房的家庭，为改善居室环境，也在投资万元、几万元装修。
在武汉"99国际室内装饰博览会"上，湖北省经贸委主任谷玉川算了一笔账说，全省城市有700万个家庭，按每年1／20家庭进行装修，每户平均投资2万元，每年工程总量达60个亿。有关部门负责人说，目前湖北省家庭装饰行业以每年15％一20％速度递增，预计到2010年将达400亿元产值。还应看到由于当前装修市场散兵游勇多、技术水平低、欺诈现象常有，不少家庭想装饰怕花钱买气受，正等待观望。若装饰市场规范，形成大规模高技术有信誉的公司为市场主体，人们出了钱能真正买到装饰享受，装修市场潜力更大。再譬如，现在不少城市居住区，配套设施不全，居住服务缺乏，生活不方便。这些配套房屋开发和居住服务的完善，也是房地产业发展。
凡此等等房地产业活动领域，都是需要资金投入、劳力投入、物资器材投入，对启动房地产业有利，也有助拉动国民经济增长，还可解决就业和增加居民收入。
(4)对货币购房全面理解来启动房地产业，拉动经济增长。货币购房，就是废止单位实物福利分房，职工以自己的货币收入去解决住房问题。其实质是废除福利分房消费，以劳动收入交换住房。至于居民获得住房的形式应是多种多样的，这是另外一回事。他可以以自己的货币到市场购现房或期房，可以以自己的其他财产换取住房，可以买建材和劳力建房，可以合作建房，也可租房，可以单位集资建房。这些形式都是货币购房的具体表现形式，都是对福利分房消费的革命。现在有些单位土地宽阔，职工愿集资建房，只要国家财政不支出，单位不补贴，应可继续集资建房。
