傲景观澜项目经过前期对天津市及滨海新区现有项目的市场调研分析表明，目前天津房地产的整体市场进入了“非常时期”，由于政策的多种原因，客户购买比例明显下降，成交量下滑，持币待购的现象增多，使天津的房地产的市场正向“低糜时期”发展。综观滨海新区区域房地产市场，对于它的房地产市场未来的发展及趋势，在天津市政府明确作出要“全面加快建设滨海新区的建设”，相关利好政策的引导下，区域市场状况形势利好，未来滨海新区的土地稀缺性将日趋明显，区域内楼盘销售价格将有大幅度上涨趋势，势必带动了区域内整体房地产的发展。使得整个滨海新区的区域房地产产品价值得到提升，必将引来消费者对滨海新区房地产市场的高度关注和青睐。二、7月份营销推广思路
1、7月份营销推广思路
通过分析目标客群的购买心理，得出其对产品的诉求点，价格已经不再成为购买产品的主导因素。市场的变化、消费客群的变化，使傲景观澜后期营销推广策略进入了品牌营销阶段，傲景观澜将借助活动以及项目产品推介会加大全方位营销推广，对天津市的高端目标客户进行项目营销推广宣传，扩大项目知名度，为泰丰集团顺利进入天津市场奠定良好基础。
7月份主要的营销推广思路如下：
（1）提升品牌形象，打破区域堡垒，进入天津市房地产市场，扩大产品认知度；
（2）充分挖掘唯一性，在激烈的市场竞争中，保持绝对产品优势和竞争优势；
（3）巩固产品忠诚度，提高推荐量，实现老业主带新业主；
（4）快速进入天津市场，以项目独有景观优势，公园居家有氧的生活方式，吸引天津市内目标客户投资，居住；
（5）以“快、速度”反映市场适应市场，以“稳”求得市场的伸缩性。
2、7月份整体推广重点
后期销售的推广主线，结合当前的大势销售重点，深挖产品的核心价值，重新搭建市场平台，提高产品的认知度。傲景观澜以“纯居住景观大宅”为品牌目标的媒体诉求点，展开综合性的策略思考。项目市场推广应对下列问题予以清晰的解释:
重点清晰了解以下三要素：
（1）市场立足点，即傲景观澜绝对竞争优势。
A、品牌形象的树立，对区域堡垒的良性冲击；
运用：合理分析调整广告档期，结合媒体引导，保持市场的持续竞争力，对媒体的选择结合时间节点，适当作以调整，建议在天津市内投入全方位的广告宣传，扩大项目宣传力度，促进项目销售。
、规避区域市场大量同质化产品影响
运用：深挖产品优势，以绝对竞争力规避区域竞争项目的影响，一方面，突显区域地块的稀缺性，傲景观澜地段优势的绝对性；另一方面，强调周边良好的人文环境，优良的配套设施，提升文化品位社区形象，得到广泛消费者的认同。
C、气势磅礴的100000平米的“极少主义建筑群”。
运用：项目体现的理念更多应该落到实处，软硬结合，整合各方面资源，打造“傲景观澜——极少主义建筑”这一全新的市场品牌形象。
（1）目标客群的认知及体现，与其产生共鸣。
（2）巩固老业主对项目的忠诚度，通过后期活动提高推荐量。
（3）通过项目产品推介会，作为项目进入市区的切入点，扩大泰丰集团的知名度。
3、7月份媒体策略：
对于7月份媒体宣传本案有所调整，加大对泰丰傲景观澜项目宣传攻势，转入天津市场市内主流媒体，进行广告宣传推广，增强泰丰集团专业地产品牌知名度，以及傲景观澜项目品牌认知度，提前为泰丰集团进入天津市场创下良好的美誉度。
报广媒体的投入
天津今晚报（6月23日或6月24日）整版
宣传主题：傲景观澜6月28日盛大开盘 项目推介会
每日新报（6月23日或6月24日）整版
宣传主题：傲景观澜6月28日盛大开盘 项目推介会
户外媒体配合
天津主要路牌选择：黑牛城道与紫金山路交口路牌(270平方米)
因为选择此路段的路牌广告，主要是为了对梅江区域的客户购买群，进行阻隔，吸引此地区的高端客户群体，产生对本案购买买欲望。
天津主要路牌选择：卫津南路嘉利大厦对面路牌（203平米）
选择此路段的广告牌，主要是地处和平区、南开区的交界区域，吸引此区域的高端的客户群体。
天津主要路牌选择：南京路国贸中心围档户外广告路牌（100平米20*5）
位于小白楼商圈CBD，毗邻滨江购物中心,是市中心的繁华地段
4、项目宣传活动配合
太太研究生活会
打造魅力女人，构建尊贵生活……
一、活动目的：
提升产品影响力
邀约国内的知名色彩专家于茜蔓女士进行讲座，展现泰丰集团强大的社会影响力；
通过活动前后的新闻推广宣传，推广泰丰集团及傲景观澜项目的形象，扩大、滨海新区以外的地区、天津市区的知名度。
推动品牌建设
通过新闻推广宣传，提升品牌形象，树立品牌美誉度；为泰丰集团顺利进军天津市市场，开展项目推广打下坚实的基础。
二、活动的时间
20__年7月1日上午13：30—15：30
三、活动的地点：暂定天津喜来登大酒店会议厅或水晶宫酒店
四、讲座主题：女性色彩魅力搭配
五、主讲老师于西蔓女士
针对人群：
天津市白领 、金领女性。年龄在26—40岁之间。具有消费潜力及可感性引导消费的人群，她们在安居置业和消费投资方面有一定的意见主张。追求生活品位，塑造完美个人形象的成功女性群体。
目标效果：推广泰丰家园四期项目在购房者心中的良好形象定位，起到在第一时间留下第一印象的告知性引导作用。让女性朋友知道选择泰丰是生活品位和社会地位的象征。倡导成功女性的时尚工作、生活。
媒体配合：
1）新滨海周刊（滨海版6月24日）半版广告
宣传主题：太太研究生活会宣传告知
2）今晚报（6月23日或6月24日）半版
宣传主题：太太研究生活会宣传告知
3）每日新报（6月23日或6月24日）半版
宣传主题：太太研究生活会宣传告知
4）北方经济时报（6月22日或6月24日）半版
宣传主题：太太研究生活会宣传告知
十、销售道具
销售人员事先准备好楼盘的宣传手册（提袋、楼书、户型图等）
注：通过此次活动借此树立泰丰集团品牌形象和傲景观澜项目良好的形象。
泰丰家园四期——傲景观澜项目介绍会
十年铸就品牌泰丰今朝再造观景豪宅………
泰丰·傲景观澜激扬入市
一、活动目的：
1、提高泰丰集团知名度，提升傲景观澜产品形象；
2、打破区域堡垒，进入天津市房地产市场，扩大产品认知度；
3、充分挖掘傲景观澜产品的唯一性，在激烈的市场竞争中，推介产品优势；
4、巩固产品忠诚度，提高推荐量，实现老业主带新业主；
5、快速进入天津市场，以项目独有优势景观，公园居家有氧的生活方式，吸引天津市内目标客户投资，居住。
二、活动时间：20__年7月1日下午
自助冷餐式项目推介酒会：16：30——18：30（负责人：泰丰集团、锋华兴业、活动公司）
三、活动地点：天津大礼堂2号会议厅
四、主办单位：天津泰丰集团、
协办单位：锋华兴业、广告公司
五、邀请单位：泰丰集团领导；锋华兴业领导；五合国际设计集团；泰丰工程部、规划部；泰丰集团万洁物业公司；房地产专家。
六、活动内容：
a)主讲人：泰丰集团领导
内容：泰丰集团形象介绍
b)主讲人：泰丰集团——工程部、规划部
内容：傲景观澜项目介绍和产品介绍
c)主讲人：五合国际设计集团——刘力
内容：傲景观澜景观规划介绍
d)主讲人：泰丰集团万洁物业——负责人
内容：物业管理公司提供金牌服务
e)主讲人：房地产专家——刘玉录博士
内容：滨海新区未来房地产投资走势分析
嘉宾人员
注：现场委派销售员对傲景观澜项目进行详细楼盘的讲解和发放宣传品（楼书）
七、参加人员：泰丰集团领导；锋华兴业领导；五合国际设计集团；泰丰工程部、规划部；泰丰集团万洁物业公司；房地产专家。
八、新闻媒体配合（项目推介会的现场跟踪宣传报道）
媒体工作人员、各大报纸记者。（新滨海周刊记者姜培、北方经济时报记者刘树强、今晚报记者张同、孙中伟、每日新报郑永霞搜房杨定坤
注：（以上所有记者暂定）
售楼处工作人员（全体销售人员）
八、参加人数：200-300人
九、媒体配合：
3）新滨海周刊（滨海版6月24日）整版广告
宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会宣传告知
4）今晚报（6月23日——6月24日）
宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会宣传告知
5）每日新报（6月23日或6月24日）
宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会宣传告知
4）北方经济时报（6月22日或6月24日）
宣传主题：项目开盘广告 傲景观澜项目推介会
十、销售道具
销售人员事先准备好楼盘的宣传手册（提袋、楼书、户型图等）沙盘模型
注：主题围绕每次内容，介绍一下泰丰集团的实力及这次推介会的意义，借此树立泰丰企业和傲景观澜项目良好的形象。
傲景观澜温州推介会初步方案
前言：
目前，整体房地产市场销售的多元化演变，越来越多的房地产项目不单单局限于当地的区域市场消费，就象东北的购房团光顾威海及珠海的房地产市场，北京的房展会亲临山西的房地产市场一样，很多区域的房地产项目也开始面对全国推介。由于地区于地区之间的房地产市场的差别，未来市场的潜量的掌握程度不一，这就为房地产市场的全国性投资蕴涵了无限的商机，从而涌现出了许多房地产的投资者，多年的房地产投资使得这些青睐房地产事业的投资者越来越专业化，就象我们熟知的“温州炒房团”一样，哪个地区的房地产市场升值潜力大，哪里就有他们活跃的身影，“长三角”版块、“珠三角”版块以及“京津冀”版块等都成了众多房地产投资者的投资热区。
就本项目而言，我公司建议的“傲景观澜温州推介会”，不单单是为了销售而推介，就泰丰公司的长期发展战略看，温州推介会的宗旨是通过投资者将项目推向全国，打出续列的品牌目标，未来的泰丰不只是天津的泰丰，而是全国的泰丰。
推介会初步构思：
具体步骤：
一、市场初探
计划利用我公司的既有关系，联系温州政府机构及民间组织、炒房团，将傲景观澜项目资料、泰丰集团背景资料、天津及滨海新区近期和远期的战略发展前景、项目市场地位、投资情况分析等文件一并快递，先小范围对市场进行摸底。在根据小范围市场探测反应，我公司再制定下一步详细推介计划。（负责人XX）
二、联系场地
如果市场初探反应良好，我公司将派人到温州考察当地市场，并联系当地高档消费场所，如市中心五星级酒店等并对现场消费人群进行考察、场地测量。（负责人__）
三、安排布展宣传
联系当地展示单位对既定场地进行布置、安排当地主流媒体档期、运送资料等（__）。
四、现场推介
了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.
二:调查的方法,资料的来源,方法:
观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站,报纸,
三:调查研究的主要发现
1,*房地产市场投资活跃,销售虽然增长,但积压依然增加.
资料显示*年1-9月份,随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展,令投资再度活跃,开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月,全市房地产开发完成投资达192.35亿元,同比增长32.9%,比去年同期增幅提高20.6个百分点,为今年以来的最高增幅(一季为23.7%,上半年为30.5%),其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元,占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米,同比增长10.2%,增幅上升9.6个百分点.1-9月,全市房地产开发项目新开工面积大幅上升,达670.17万平方米,同比增长39.9%,新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中,住宅为541.79万平方米,同比增长40.8%,增幅比去年同期提高28.7个百分点,新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加,全市1502家房地产开发企业中,新开工面积超5万平方米的企业达40家,同比增加14家,新开工规模达394.21万平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长,使商品房施工进度加快,竣工量增大,带动1-9月交楼面积同比增长50.8%,为223.78万平方米,其中住宅销售(交楼)201.8万平方米,办公楼5.68万平方米,商业营业用房12.95万平方米,其他房屋3.35万平方米.另据统计,*全省积压商品房已达1200万平方米,而另一方面,全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量,全省当前积压的商品房不但难以减少,还可能进一步增多.
2,广州商品房向外地扩散,大户型和别墅型成为主流.
原番禺市和花都市正式撤市改区后,广州市房地产开发投资形成新格局,市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元,同比增长32.2%,占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元,同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头,投资总量分别居十区的第一,二位,完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元,同比增长均为1.2倍,特别是番禺区住宅投资大幅增长,完成投资额为23.41亿元,同比增长1.2倍,占本区房地产开发投资的84.3%,比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计,1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人,约占全市人口总量12%,这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德,又是法律规定.在将来,由于计划生育和人口寿命的提高,每对夫妇很可能要照顾两对老人,而养老园还未成风,因此,新婚夫妇与老人同住极为可能,购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温,"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".
3.各地产商为推销楼盘各出奇招,推广费用庞大.
为推楼,地产商想出各种"概念"作为买点,先后出现"体育概念","山水概念","生态概念","地铁概念","教育概念","智能概念"等,并以巨额资金在电视,报章等媒体推销其概念.就*年10月10日-10月16日间,由于国庆过后,楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后,开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个,较上周骤降了25%,但广告额也达到859.4万元,其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元,康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二,第三位.这些广告费用中,绝大部分是电视广告,广告传单以及报章杂志的形式.另外,不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车,也是一笔不小的费用.
·如何写调查报告·市场调查报告的格式·农村调查报告·中学生手机消费调查报告
·高中生调查报告·暑假调查报告·新农村建设调查报告·大学生调查报告参考题目
4,二手楼市将渐趋活跃.
据经济日报*-10-12报道,房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展,还有福利分房的尾班车的开出,相当部分人已经手中有房,甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大,"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.
5,房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.
在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪","网易"这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房","安家"等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站,更多的目的在于建立,丰富项目形象,增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多,但真正能为置业者排忧解难,可提供详尽的房地产信息,再售物业信息的专业网站并不多,几乎全是提供以下几条内容:一,二手房租售信息(多为文字描述地址,大小,联系方式,极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修,家具风格文献资料;供楼利息计算.
6.现有房地产网站极具区域性.
现有房地产网站多立足本地,只起到互联网广告的作用,未能发挥互联网无地域的优势,这可能是由于互联网技术所决定的,由于HTML表现手法有限,极大地制约了房地产网站的跨地域发展.
7.房地产网站表现形式.
A,HTML超文本文件格式.运用图片,文字和超级连接表现楼盘,这是现在房地产网页主要表现形式.B,360度环景技术.能表现东南西北四方位景物,可拉近观察,表现事物真实,可做少量互动,如超级连接,但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现,但还没普及,应用此技术网站极少.C,VRML虚拟现实技术.应用电脑三维技术,能表现物体空间结构,浏览者可任意游走,有置身其中的感觉,但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.四:结论
1.*房地产将出现买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加,积压有所减少,但*整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品,一般都有50年使用寿命,而且每户多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的.去年受房改"末班车"等因素影响,购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐,有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定,地方经济差距正初步减少,而且经济发展重心正向西北转移,*外来人员用房需求也将有所减缓.另外,按1500元/平方米计算,全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用,房地产买方市场初步显露.这一点从*-11至*-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.
2.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上,消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用,因此需要关于该商品房更全面的了解,而不单局限于对其位置,大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散,导致得到这些信息,将耗费不少时间与精力.
3.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟,大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本,从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性,他们注重的将是商品房的实用性和舒适性,单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新,需要低成本,高效,实用的销售手段.
4.二手市场将相对活跃城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的.
5.现今房地产网站信息远未达到消费者要求,需要技术创新.如上所说,单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求,网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息,网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.
五:建议
房地产推广是一个高利润行业,如果互联网是计电视,广播,报章杂志后的一时代传媒,那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站,定位在一手楼盘的销售,利润来源主要定在地产开发商,而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告,究其原因,为以下几点:
1:认为电视,报章等广告是主动的,不管消费者是否接受,都难以拒绝,至少要看一眼,才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的,消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的,而忽略了广告的效果和效率,这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上,互联网广告是有针对性的,有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站,而且在网上做广告是无地域限制,无时间限制的.
2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑,未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.
3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确,用传统超文本格式(HTML)表现房地产信息,远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.
据保守估计，今天广州至少有40万人参加免费的看楼旅行团，参观考察全市在售的100多个楼盘。房地产销售在“五一”期间出现成交高峰，几个大型楼盘的销售经理纷纷表示，销售量比平时增长三成。在风头最劲的“ 星河湾”，记者见到交定金的人排起了队，销售部经理说：今日一天就签订了50多套销售合同。
去年底止，广州市人均居住面积13平方米，位居全国大城市之首，八成以上家庭拥有所住房屋产权，基本实现了“居者有其屋”。广州对生活质量的追求转向改善居住质量，二次置业成为消费热点。一名姓郝的市民说，住房可以说是消费与投资最完美的结合。买套房子，既改善自己的生活，也有保值升值的潜力。
“五一”长假正是市民获取楼盘信息的大好时机。广州市房地产协会主办的“广州首届房地产博览会”今天起连续三天在广交会会址举行，100多个楼盘参展，各大房地产商展开了假日争夺战。房地产商提供的看楼接送车，在全市各大商业中心设立了候车点。《羊城晚报》报业集团开辟了“看楼专线”，把分散于全市各区的楼盘中类型、价格档次接近的分门别类，组成“一日游”线路，每半小时出团。所有的看楼车一律免费。
先不说这些“奥”字楼盘或借“奥运”营销的房产项目如何侵犯了奥组委的知识产权，只看所谓“奥运地产”的价格、品质、服务就有很多让人质疑和警惕的地方，为此，笔者在奥运倒计时一周年之际，深入北京奥林匹克公园周边的楼盘进行了调查采访，以求揭开这些“奥运地产”的真相。
质疑“奥运地产”报道之一
8月骄阳似火，京城楼市日益躁动难安，入夏以来，更是持续“高烧”，众多楼盘涨幅超过千元。随着2008年北京奥运会的临近，不知何时被命名的“奥运地产”――这一地产商们精心打造的金字招牌，已是炙手可热。
楼市“带头大哥”
在所谓的“奥运地产”中，主打奥运景观与题材的楼盘表现尤为抢眼。位于国家奥林匹克森林公园(下称国奥森林公园)北端的世茂奥临花园，以30000元平方米的天价成为了该地区楼市新的标杆，同时又因为前期入住的业主通过媒体声讨它存在诸多问题的说法而成为质疑的焦点。
8月9日，进入北京奥运会倒计时一周年的第一天，世茂奥临花园6号楼“内部认购”报出26000元平方米的均价。“按照计划，8月底开盘，面对国奥森林公园的6号楼均价将涨到3万元，到今年年底均价将上调到3.5万元，到明年年初结束销售。”售楼小姐如是说。
单就价格而言，从最初开盘的12000元平方米一路上涨，到26000元平方米，世茂奥临只用了一年多的时间。入夏以来，其价格上涨步伐明显进一步加快。今年5月，世茂奥临房价还曾停留在18000元平方米左右，如今，其6号楼价格最高已卖到30000元平方米的该区域从未有过的天价。
“近一年前就有人告诉我他拿着钱想买6号楼的房子，你们为什么不卖？不是发了销售许可证按政策规定三天后就应该卖吗？”笔者问，售楼小姐回答说，规定多了都去执行吗？慢慢卖嘛。
8月9日下午，笔者再次以购房者的身份光顾了这座楼盘。站在世茂奥临6号楼17层样板间的落地窗前，国奥森林公园、“鸟巢”、“水立方”尽收眼底。“住在这个房子里，让您有君临天下的感觉！”售楼小姐说。与此同时，她还向笔者陈述了世茂奥临的种种优势与好处。
在亚奥地区别的楼盘采访，谈起房价，笔者听到最多的便是销售人员习惯拿这些楼盘房价与世茂奥临房价比较一番。实际上，周边许多楼盘都将世茂奥临视作标杆，以此为参照上调自己的价格。
上元君庭是位于国奥森林公园东北侧的另一楼盘。上元君庭C4楼开盘时均价仅7500元平方米。C2楼上个月刚刚开盘，开盘时均价12000元平方米，不到一个月的时间，如今就已经上涨2000元，达到14000元平方米。而且，这也不是一成不变，8月9日，其销售人员告诉笔者，他们刚刚接到上面通知，8月13日该楼盘还会涨价。“每次我们上调价格幅度都在300～500元之间，价格上调最快的C3楼曾经一个星期调一次。”销售人员说。
与世茂奥临和上元君庭一样，亚奥・观典也是主打奥运景观与题材的楼盘。该楼盘销售人员对笔者表示，所谓“观典”，就是“观看奥运盛典”的意思。“对视鸟巢，盛世观礼”、“坐阵奥运主场”、“亚奥核心”、“依属繁华，俯瞰奥运”、“奥运地产冠军”等等，从这些令人眼花缭乱的广告词中，不难看出，亚奥・观典在做足奥运题材方面不遗余力。
但实际情况又怎样呢？8月10日上午，笔者在亚奥・观典不同楼层实地进行了体验和考察，结果发现，在亚奥・观典销售的众多房子中，只有从西边一栋楼很少部分房子窗户可以看到“鸟巢”，而且所看到的“鸟巢”也不是其全部，只是很小的一部分。所谓“纵揽三大体育场馆”、“尽享680万平方米奥林匹克森林公园”以及“坐拥122万平方米波澜壮阔龙形水系”的说法更像是一种噱头。“如果这也算奥运景观住宅，简直太忽悠人了！”一位附近的居民说。
尽管如此，亚奥・观典借助奥运题材，还是卖出了很好的价钱。去年10月，亚奥・观典开盘价12000多元平方米，眼下，其一期剩下为数不多的几套房子价格已上涨至16000～25000多元平方米，其中小户型房价从开盘时15000元平方米，至截盘时同样也卖到了25000元平方米，价格涨幅在4000～10000元以上不等。上述楼盘价格如此快速和大幅地上涨对周边楼盘价格的上涨起到了明显的拉动作用。
“奥运地产”领涨楼市
根据销售人员提供的价格，笔者算了一笔帐：在亚奥・观典，买一套能看见部分鸟巢(仅仅是一小部分)的房子，需要大约290～340万元。而在世茂奥临，按照售楼小姐的说法，在这里买房的人一般都是身家过千万的有钱人，一套奥运观景住宅动辄就是四五百万元。在这些楼盘，百万富翁不一定买得起房子。
但在卖这些“奥运楼盘”时，销售人员总是只讲“奥运题材”的优势和好处，不讲存在的缺陷。上元君庭的销售人员告诉笔者，世茂奥临楼盘南边有一处国奥森林公园的垃圾处理站；而且将来，楼盘南边的马路还将连通八达岭高速，成为一条交通干道，小区的私密性及安静的环境将因此会大打折扣。但在以购房者身份在世茂奥临看房时，其销售人员就不曾向笔者说明这些情况。
而世茂奥临花园业主如今已面临着一大堆的问题。“买房时的承诺与入住后的情况截然不同！”近日，世茂奥临花园部分业主就曾向媒体投诉：精装修房硬伤百出、天花板渗水、小区内“景观湖”变成了“污水湖”、“豪宅”面积不对、恒温、恒湿是骗局、开发商事先许诺的“星级酒店”服务未兑现等。
目前借奥运东风推销楼盘的开发商不在少数。据媒体报道，北京现有“奥”字楼盘14个，除了中体奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、国奥村获得相关授权外，其他11个借奥运东风、“搭奥运车”的项目占到近八成。甚至一些离奥运场馆很远的房地产项目，也纷纷攀上奥运这块金字招牌。
统计数据显示，2001年北京申奥成功之前，亚奥地区的平均房价为4000～5000元平方米之间。目前，该区域内有的项目单价已高达12000～20000元平方米。一些“奥运地产”项目作为“带头大哥”直接拉动了周边房价的上涨。
我爱我家控股公司副总经理胡景晖表示，单就亚奥板块的房价而言，这一区域市场已经存在一定的泡沫。“在亚奥地区，投资(机)者比重已经占到了40%左右，奥运会后预计房价会有10%～15%的回调，届时，在这一数字的背景下，谁来接盘？这个市场能不能在高位撑住？”
十月，省内主要城市的房地产市场正不断释放出一些房价下行的信号。
在10月21日～22日在广西考察时表示，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。
年底将近，面对工程结算、利息支付、业绩报表等压力，开发商的资金链无疑将承受一次巨大的考验。“年关”前后，各开发商和房产中介的表现无疑将为明年的房价走势定调。
直降7000元，平方米：假摔?
9月30日，一则广告引爆了沉寂许久的厦门楼市――厦门岛内湖边水库融景湾在开卖10个月之后，做出降价举动，部分单元起价已从开盘时的23000元／平方米降至16000元／平方米，直降7000元／平方米，降幅达30％以上。
据融景湾售楼处售楼人员介绍，目前楼盘的对外报价是20000元／平方米起，均价约220002元／平方米，最近没有其它优惠。享受16000元／平方米特价的房源仅是其中两栋的低层单元，与此同时，售楼人员还透露，想买到优惠的房子，必须要一次性付款，且已经售光。
尽管售楼人员否认全面降价，不过，厦门市房管局网站数据显示，融景湾自去年12月22日取得预售许可证至今年10月22日，10个月只售出36套住宅，仅占总批售房源329套的十分之一左右。而融景湾的备案登记拟售价格显示，该楼盘售价最低的房源为16000元／平方米，据记者粗略统计，80％左右的备案房源售价都在20000元／平方米以下，主要价格集中在16000-18000元／平方米，主要楼层多集中于7-24层(总高31层～35层)。从房源位置和备案价格来看，该楼盘对外报价明显虚高。
据了解，融景湾所在的湖边水库片区，高端楼盘云集，能看一线湖景房源的售价大多在20000元／平方米以上。片区内的世茂湖滨首府、金山湖景大厦等楼盘的价格均在2000元/平方米以上，万科湖心岛的售价甚至已经突破3万元／平方米。相比之下，位于湖边水库西北角的融景湾，项目规划的7栋高层住宅沿湖排开，景观资源优越。
考虑到此番所谓“直降7000元／平方米”推出时间正在国庆节前，市场人士多认为，这只不过是个别商家在当前低迷市场氛围下促销、吸眼球的“小把戏”。而众多市民更认为，这类“假摔”的出现恰恰是一个信号：厦门房价已经开始进入下行通道。
“银九金十”泡汤
继9月一手房签约量环比下跌三成后，“黄金周”福州楼市签约量再爆冷，7天仅签约169套，同比下滑35％，“银九金十”彻底泡汤。
近几个月来，记者的手机时常收到开发商发送的楼盘信息。各种媒体上，开发商也连续实施广告轰炸，并推出各种促销手段：一次付清打折，开盘前存入诚意金可抵扣数倍房款，当日签约即可优惠若干万元……尽管这些促销手段遮遮掩掩，似乎房价依旧高企，但已留出一定的议价空间。
然而，据海都房网的数据显示，今年传统的“银九”，福州五城区一手房签约不足千套，仅签约944套，环比下跌30.33％，而“十一”黄金周福州五城区签约169套，比去年同期下跌35％。与之相对的却是，2009年大量成交的地块，历经两年的开发建设周期，大批量商品房开始集中上市，据海都房网的数据，仅9月19日-9月25日这一周，福州市区新增可售房源132208.4平方米，新增房源2223套。
福州知名地产策划人林祥认为，伴随着楼市成交量下滑，观望情绪弥漫，原来迷茫的楼市方向却变得越来越清晰：只要调控政策不松，成交量难恢复，房价还得下调。“买涨不买跌，对房价下跌的预期，让不少购房者对楼市持观望态度。”
“购房者到楼盘，都会先咨询价格”，金山一楼盘售楼人员告诉记者，购房者最关心的是打折信息，多是自住需求，小面积和改善型套房较受青睐，但客户普遍出手谨慎。
开发商与中介再度联手
在二手房市场，成交量持续下滑，一些中介无法承担租金，不得不关闭门店。“十一的成交量较去年少三成左右”，双安房产总经理郑爱新告诉记者，今年“黄金周”交易量比较惨淡。他认为，“这一波预计有三四成的门店将关闭”。
在楼市低迷时，各家中介选择瘦身过冬。据了解，今年时间，不少中介门店倒闭，其中不乏一些品牌中介的身影：市中心房价相对稳定，且有租赁市场和商铺交易支撑，尚能维持运营；而金山郊区的门店，没有了成交量，租金都交不起，只有关店。
龙岩新罗区某房产中介经理张冬莲告诉记者，今年以来，她甚至没能成交一单二手住宅买卖，如果不是商铺成交火爆弥补了住宅成交的冷清，店铺早都关张了。
9月，记者接到来自福州双安房产中介的电话，其推介的房源并不是二手房，而是福州万科的一手房源。万科作为福州房地产市场的“龙头老大”，口碑甚佳，一向不缺乏购房者的支持，而万科的此番举动让市场猜测四起。
同时，这意味着，一二手房联动自2008年后再度重现楼市。
第一阶段：项目开发前期准备阶段
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
1初步考察，掌握项目基本情况和信息，对项目的可操作性作出初步结论，包括对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划进行了解熟悉，确定初步印象；根据项目的状况，开发进度，初步拟定考察内容、范围；您订考察计划，成立项目组赴实地进行初步调研；进行分析，针对其可操作性，并提出总体思路。
2 签署工作协议，洽谈合作事宜，明确合作双方、合作内容、时间、权力、衣物、相关费用等。
3 开展房地产市场调查
3.1 市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏看经济特点、人口规模、城市特色、消费水平、法律环境、土地资源和房地产市场进行考察。
3.2 区位条件调查分析
对项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势进行分析，掌握相关数据，为以后工作的开展做好铺垫。
3.3 房地产市场态势调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道进行具体调查。
3.4 分析项目所在位置的土地资源优劣情况、地块地形、地貌、工程进度、资金投入与进度、建筑建设规划与实施现状等。
3.5 项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
3.6提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：专家论证，完善策划
针对项目整体发展战略、开发内容及模式、项目主题、项目规划、园林规划、装修设备、服务功能、物业管理等专家给出意见，并结合对市场调查所得的原始资料、信息、数据进行整理，撰写报告，开论证会，完善策划，促使项目成功。
第三阶段：项目开发实施阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；
3.7 开展房地产市场动态调查。
深进了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
3.8 开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析。包括竞争楼盘扫描、替在竞争对手进行可能扫描、供给量分析、竞争对手的产品分析（包括房型、规划、土地、综合配套）、竞争对手的市场定位及趋向、竞争对手的价格基准分析、竞争对手的背景和实力。
3.9 进行消费者调查，明确项目的目标客户群。
3.9.1 消费者的二手资料分析
3.9.2 竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)
4 明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路。
4.1 类比竞争楼盘调研。包括类比竞争楼盘基本资料、项目户型结构详析、项目规划设计及销售资料、综合评判。
4.2 项目市场定位。包括区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑风格定位。
根据市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路，首先进行产品分析，其次对本项目的SWOT分析(优劣势分析)，包括项目地块的优势、项目地块的劣势、项目地块的机会点、项目地块的威胁及困难点。基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略。
5 战略分析与规划，包括项目卖点回纳、营销总策略、销售价格总策略、总推案分阶段策略、公关与宣传总策略、营销推广项目的策划（各阶段推广主题策划、各阶段营销分析与总汇、各阶段市场动态分析与对策、各阶段客户总体分析与推盘策略）、渗透式策划、强销策划、促进策划对本项目进行分析。
6 最终确定销售渠道选择，包括①自售②：
通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司，对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告，组织公司相关人员对《营销策划报告》进行评审，选取最优方案，确定物业公司。签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。
第四阶段：资源整合完善销售所需手续蓄势待发预备销售
6.1 完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；
6.2 制定销售模式、设计销售组织的架构；
6.3 其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；
第五阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率。
6.4 制定详尽可行的营销策略并组织实施
①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明。销售的总体战略思路和目标的制定、销售模式的选择和设计、销售阶段的划分和时机选择；②推盘策略。选择时机、选择房源；③销控计划。总体均价的制定、制定一房一价的价目表、单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等；④付款方式。优惠政策、分期、分类的动态价格策略、内部认购的数量和价格政策、市场预期的价格政策和数量控制、开盘价格的动态策略、SP(销售推广)活动价格策略和销售控制、调价计划和调价技术、整体价格和房源调价技术；⑤广告策略。主题制定房地产营销策划流程详细说明、品牌形象定位、媒体计划、广告创意、现场包装设计（1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念）。
6.5 制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整。
非常高兴能为云南浩宇房地产开发有限公司提供金海岸．华庭市场推广合作建议书！
我们提供的本建议书，是基于《营销策划案》的策略，本着热情负责的态度，配合专业技能和精神，为最终达成配合贵公司的业务发展策略而专门拟订的，如对计划书中有任何问题或不详之处，请及时提供意见或进一步深入探讨。
项目形象与VI系统的建立
1、 项目形象特征及概念确定；
项目形象远景：让生活有了全方位、新层次的自然、尊贵体验；
项目品牌特性：领先的、创新的、能实现自我价值的成就感；
金海岸．华庭——罗平首座大型山水生态型高尚别墅区
广告语：
金花银瀑陶醉乡
青山绿水栖居地
仁智之士乐山乐水
地杰人灵择水而居
山水间尊贵显
诗意海岸精彩生活
2、 项目案名LOGO的设计
3、 标准色及标准字及标准组合。
4、 扩展运用
媒介组合
目标群体简析：
年龄在35-45岁之间，多为私营企业主和个体工商户（还有部分政府官员），年收入在15万以上。购买行为多为二次置业。
目标群体媒介接触习惯：
报纸、电台接触较少，电视接触率相对较高；由于工作关系，户外活动较多。
消费行为特点和媒体选择：
对于消费者来说，别墅的特点就是昂贵，是需要投入大的资金的，因此现场考察外，通常还需多方收集信息资料、反复权衡；所以是一种理性消费，他必须有足够的信息支撑其购买行为。
对发展商来说，房地产销售最大的好处是客户的本地性强、“作业面”窄、最大的压力是时间紧迫，几千万元资金的投入必须在一年甚至短短几个月内实现回笼，因此不仅需要压迫性的高强度广告攻势，更需要广告媒体能将别墅优势、卖点如孔雀开屏一般充分展示，迅速激发消费者的购买热情。
所以说印刷媒体是地产广告的最佳媒体。
广告大师奥格威说：“你介绍得越详细，销售得也就越多。”因此售楼书不宜过于简陋，更重要的是，一定要让消费者得到尽可能多的信息。
具体媒体选择：
户外是重点——%26gt;展示、告知
活动为关键——%26gt;互动、加深内涵
从地产广告的特性和金海岸华庭针对的目标群体的媒介接触习惯来看，户外广告作为首选媒体，电视、报纸广告媒介作为辅助媒介，具体媒介选择：
一、户外路牌：在罗平县繁华商业区和交通要道上挑选3-5块大中型路牌，充分展示楼盘形象；
二、《曲靖日报》：通过硬性广告传播信息，通过软性新闻在其上树立权威性和可信度，并且针对一部分政府官员的消费群体；
罗平县电视台：创作一条30秒的电视广告，并和其合作进行《金海岸华庭-佳片有约》栏目，每天黄金时段播放精彩电视剧并插播广告；
出租车：在其上张贴广告，通过其每天在罗平县城运营进行流动传播；
整合广告宣传服务
总体构想：针对罗平县的县城情况和金海岸华庭的楼盘性质，我方建议整个广告推广活动中围绕“山水好景观，楼盘高品质”的核心，做足“山水”的文章，体现出楼盘性质又传递文化气息，略举几例：
在售楼现场接待客人用的茶水采用“青山绿水”，符合案名又体现档次，加上印有楼盘名称的茶叶桶就成为精美的小礼品；
在售楼部播放的背景音乐是《高山流水》、《春江花月夜》、《蓝色多瑙河》、《水边的阿狄丽娜》……等与山水有关的中外经典音乐，对楼盘引起美好的联想；
……
第一部分：现场包装
1、 围板：遮挡工地施工杂乱现场，同时大面积展示楼盘形象；在文笔路沿街一线全线设置；
2、 工地及主要城市干道路牌：在繁华路段和交通要道上树立3-5块；
3、 楼体招示布、楼层进度牌：表明建设施工的进展情况，可在小区成型建筑物上悬挂；
4、 导示牌：引导购房者、参观者路线，分小区外和内部导示牌；
5、 立柱挂旗：建议在文笔路和九龙大道两侧的电杆设置广告牌，起到扩大气势和指引人流双重作用；
6、 欢迎标牌
7、 看楼专车
8、 气球、挂旗：设置在售楼部和一些内部设施中，渲染气氛；
第二部分：卖场包装：
1、 形象墙：设置于售楼部主体背景上，内容为楼盘LOGO和主体广告语；
2、 实体展板：将要发售的各种户型、单位作一个全面的介绍展示；
3、 售楼书：内容：
楼盘概况：占地面积、建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积、建筑覆盖率、容积率、绿化率、物业座数、车位数、物业结构、发展商、投资商、建筑商、物业管
理人……
位置交通：楼盘所处具置图、交通路线图及位置、交通情况文字详细介绍。
周边环境：自然环境介绍、人文环境介绍、景观介绍。
生活配套设施：介绍周边学校、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮服务业、娱乐业、邮政电信……
规划设计：包括楼盘规划人、规划理念、规划特点、楼盘建筑设计者、设计理念、建筑特色、环艺绿化风格特色等介绍。
户型介绍、会所介绍、物业管理介绍、此外还有建筑装饰材料、保安管理系统、新材料新科技成果运用等等根据楼盘自身优势卖点而侧重不同的介绍。
4、 折页：楼书的一个简化和补充；
5、 价格单页落格、付款方式清单落格
6、 手袋设计
7、 销售人员工作牌
8、 信封信纸、名片、纸杯
第三部分：样板间形象包装
1、 楼梯氛围布置
2、 楼梯间欢迎牌
3、 展示中心导示牌
4、 户型标牌
5、 展示空间功能标牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等）
6、 免费赠送标牌（洁具、橱具等）
二.广告推广阶段策略
导入期
成长期
成熟期
以悬念导入，广泛全面的宣传积累消费者关注度，最短时间内打出高知名度。
整合推广活动全面带动，有目的的针对目标消费群宣传自己的生活方式，形成品牌知名度和积累品牌美誉度并促成销售。
重点在于金海岸华庭社区文化的营造，强调金海岸生活的文化内涵，自然、个性、自在、回归自我的生活。
悬念导入
强势推广
营建品牌
媒体推广方案（暂略）
1、 第一阶段推广的策略计划
2、 第一阶段推广的媒体计划
3、 第一阶段推广费用预算
4、 软广告/新闻及新闻事件炒作：按实际需要进行操作。
五、 PR（公共关系）%26amp;SP（促销）活动粗拟了以下几个构想：
1、 组织罗平县和附近加油站（高速公路收费处），对（过路）进站加油的车辆进行餐巾纸赠送（包装盒上印上金海岸华庭广告）；
2、 和县城各个洗车点合作，制作印有金海岸华庭广告的免费洗车卡在县城发放；
3、 组织“吃住云商饭店、游玩帝景华庭”的准业主联谊活动；
4、 工程进行到一定程度，可组织省内著名书画家“金海岸华庭”的采风活动；
（按实际销售进程实施），
结束语：
非常荣幸将此建议书提交给云南浩宇房地产开发有限公司，并期望能和贵公司共同按时按质完成本次市场推广任务，我们将会尽心尽责，期待和贵公司同心同力，共同发展！
如对本建议书有何异议和建议，请联系并共同商讨，谢谢！
顺颂
