關键词：长租公寓;价值决策;规划定位
Key words： long-rent apartment;value decision;building planning
0 引言
随着中国经济快速发展，人们向城市迁移，寻找更好的工作和生活机会，逐渐成为城市的常住居民。近些年，由于大城市住房价格昂贵，加上各种限制外地户口购房的政策，多数外来居民望楼兴叹，需要长期租房居住。一线城市租赁需求庞大，供需矛盾突出，如果长期不能有效解决，将导致城市就业劳动力减少，助推城市老龄化进程，影响城市经济发展和社会繁荣稳定。党的明确房子是用来住的、不是用来炒的定位后，长租公寓作为住房供给侧改革的实验田，被社会各界寄予厚望。产业界、学术界和媒体从不同的角度进行分析和研究，地方政府也出台了诸多鼓励长租公寓建设的政策。房地产开发商纷纷启动长租公寓业务，一些风险投资企业和传统房产中介机构也大胆试水，在一、二线城市收集分散的房源统一租赁。市场的喧闹难掩业务的艰难，负面的声音不时传来，让人莫衷一是。中国长租公寓发展之路将会比较漫长，过去在商品住房大力发展时期积累的产业认知和经营管理经验可能不再适用。本文以一个运营多年的青年公寓项目为例，尝试描述和说明两种不同的价值观在集中式长租公寓的建筑规划和公寓运营中的差异，给致力于开展长租公寓业务的房地产业同行提供借鉴和参考。
1 集中式长租公寓的投资决策
顾名思义，长租公寓是有专业团队提供统一服务和管理的租赁公寓。集中式长租公寓的位置相对集中，规模相对较大。与酒店式公寓相比，长租公寓的租期较长，服务内容较少，价格也较低。目前，在中国一线城市，成规模的集中式长租公寓还比较少，大多租客借助房屋中介服务，租住在遍布全市的居民小区中。近几年，有不少新兴企业看好住房租赁巨大需求市场，通过收集私人家庭闲置或散租的房屋，与业主签订长期包租协议，快速整修后以统一品牌对外租赁。由于房屋地理位置和产权非常分散，这类公寓被笼统称为分布式长租公寓。
房地产开发商拥有丰富的开发经验及管理团队。部分企业企实力很强，无论是融资渠道，或者土地储备资源都非常丰富。这些企业涉足长租公寓业务时，一般会选择自己开发。在做建筑规划和公寓运营模式选择时，企业一般会受到两种不同价值观的约束和影响。
1.1 以财务风险最小化为目标的决策
以财务风险最小化为目标，使项目预期风险完全可控。企业在作长租公寓项目投资规划时，更多地依赖财务模型进行决策。项目的中短期的经营利润和现金流成为企业最为关键的决策指标。当面对一幅目标地块做建筑功能和形态规划时，企业会偏向于选择租售组合的开发策略。有的采用空间组合，即在同一地块或项目中将部分住宅作为商品房建成出售，剩余部分用作长租公寓，以平衡整个项目的资金流，规避或减少长租公寓的运营风险对项目投资收益的影响。有的采用时间组合，在项目竣工后持有住宅对外租赁若干年，待房价上涨或出让条件满足后伺机出售。无论如何组合，开发商都是将长租公寓作为财务投资工具，或者作为获得土地资源的权益之计，公寓建筑的规划和房型设计基本上是基于“可供出售”这个前提，公寓的运营也要受此约束和影响。
1.2 以客户需求为导向的决策
第二种决策思路是以客户需求为导向的决策思路。开发商将将房屋租赁业务作为企业长期发展战略，视公寓建筑为企业长期资产，认可此项资产带给企业的长期价值。因此，企业在项目规划时，会重点关注如何识别、理解和满足目标客户的需求。此种决策思路并非不考虑投资项目的财务指标，而是将单个项目放到企业整体发展战略中进行价值考量，将长租公寓作为企业资产，而不是可供快速出售的成品来看待。在作投资测算周期更长，在资源分配和融资安排方面，对资产所能创造的收益及其价值增长速度有更合理的预估。
2 青年公寓项目的定位和规划
2.1 规划约束
青年公寓项目的初衷是为了响应地方政府号召，帮助功能开发区工作的年轻人解决住房困难，促进区域的招商引资。其目标客户是新进职场的单身白领，他们具有以下特点：①年龄在22至30岁之间，刚出大学校门或初进上海，收入不高。②成长在互联网时代，向往独立而有个性的生活。③多为家中独子，不善或不喜家务。④地域观念和婚恋意识不强，工作时间长，工作单位常有变动。
该项目位于城市新区，距离目标客户群体工作地有6公里多，无公交巴士直達，最近的地铁站在2公里外。项目用地是开发商早期拿到的自有住宅土地。该项目运酿之时，城市商品房交易如火如荼，房价快速上涨。项目周围已建成的多个住宅小区，房屋租金比较低。从投资角度看，这里不是长租公寓的理想地点。事实上，若非政府倡导加上开发商转型战略的驱动，将目标地块开发成普通商品房出售在当时是最顺理成章的选择。
该项目的开发商看好一线城市的租赁市场，认为土地稀缺性和外来人口持续导入决定了一线城市住房供需矛盾将长期存在。客户的支付能力会随城市经济发展逐渐提高，如果产品和服务符合甚至超过目标客户的期望，该项目就一定能为企业带来稳定的收益，资产的市场价值会逐渐提升。在这种观念指导下，开发商非常关注目标客户的特点和租住需求。通过调查分析，得出客户的三个主要需求点。一是安全可靠，管理规范;二是交通出行方便，有基本的生活配套设施;三是租赁价格适中，与其收入水平基本匹配。随后的建筑规划主要围绕这三项需求展开。
2.2 公寓的规划决策思路
青年公寓的目标客户大多是初入职场的大学毕业生，他们走出校门来到陌生的城市，工作和生活环境的安全性是客户本人和家人最为关心的。公寓的安全性由外部环境和内部环境决定。外部安全性受项目所在区域整体环境影响。开发商需要因地制宜制定公寓安全的管理措施。一般来讲，采用严格出入管理的纯租赁小区的安全性优于租售混合小区，整幢租赁公寓建筑的安全性优于商住混用建筑。青年公寓项目规划建筑面积近6万平方米，开发商从安全管理、规模效应和品牌塑造三个方面考虑，决定全部建成公寓出租。在房型选择方面，既要满足目标客户对生活独立性和起居私密性的要求，又要考虑其支付能力。经过反复酝酿，最终大胆地选择一种融合大学集体宿舍和小型家居为一体的单室整租房型。在公寓楼中间有过廊，租户通过走廊进入分列南北两侧的房间。每套公寓仅供一人居住，室内可沐浴、如厕、洗衣和简单炊饮。每个房间有内阳台供晾晒和绿植。项目原计划全部建成25平方米的小面积户型，在前期市场推广时，部分客户强烈要求面积更大一些户型，愿意支付高租金。因此在工程二期装修时，将少部分25平方米房间合二为一，增加了餐客厅，床铺宽度增加。每个房间均配备了基本的家具和家用电器，客户签约当日即可入住。
根据规划，整个将容纳近3000人租住，为确保整个公寓安全运行，小区实行封闭式管理。在小区出入口、每幢公寓大楼入门厅和房间均设有门禁，客户需刷卡进出。考虑到长租公寓公共服务设施的特点，在整体安防监控和消防设施的规划设计方面，也借鉴酒店标准，以完善公寓安全管理手段。公寓建筑材料和机电设备选型也充分考虑长期持有并运营维护的特点。
长租公寓适宜选址在轨交站附近，这样可以吸引更远距离上班的客户。青年公寓项目远离轨交站点，为解决客户出行难的问题，青年公寓开发商协调政府相关部门，由企业出资，在出行高峰时点提供定点接送班车。另外，小区内也规划地下车库和少量地面车位提供租户有偿使用。
青年公寓的租户基本是单身，平日里早出晚归，依赖外部生活配套服务。开发商在小区规划了8000多平方米可灵活组合的沿街商铺，可用于开设餐饮店和超市，也可以做银行网点和健身会所，既满足公寓租户需求，也对周边社区居民开放。
3 集中式长租公寓的运营
3.1 三种运营模式
长租公寓项目在规划阶段就需要考虑未来公寓运营方式。市场上大致有三种模式可供选择：自主运营、半委托运营和全委托运营。
自主运营即开发商组建并依靠自己团队完成公寓的招租、客户服务和物业管理。运营团队既对公寓租赁服务收入负责，也对公寓资产的保值和增值负有责任。运营管理团队与公寓业主的长期利益是一致的。运营团队通过尽心服务塑造客户口碑，通过对公寓建筑物的养护，使建筑物的品质和寿命得以保证。目前，市场上有经验的长租公寓运营管理人才比较稀缺，成本比较高。当如果公寓项目规模小，或者硬件条件先天不足的话，开发商要维持运营队伍的成本会比较高，运营管理队伍也很难稳定。
半委托运营类似于聘请酒店管理团队，公寓业主向受托团队支付基础服务费和一定比例的租金提成，收取公寓租金相关的收入。这种模式借用专业运营服务商的能力和营销渠道快速提升公寓的有效出租率。如果合作紧密，运营团队还可以在公寓设计和建造阶段给业主提供建议，使产品更加贴近目标客户的需求，维修维护更加方便。专业运营服务商非常昂贵，有些业主会纠结其中风险得失，尤其在项目投运初期及市场低迷时期，当业主的期望与实际运营绩效存在差距的时候，双方合作就可能出现嫌隙。另一方面，运营团队如果为了完成短期承诺租赁目标，采用激进的营销手段，放松对目标客户的筛选，或者为了节省运营成本忽视建筑物的日常养护，降低客户服务质量，最终影响公寓的品质和声誉。
完全委托模式是业主将公寓建筑以约定的价格长期委托第三方运营管理。受托方负责租赁并收取租金，受托方享有租金溢价，承担全部经营风险。有的受托方在承租了标的物业后，会根据自己企业品牌风格，进行二次装修改造。采用这种模式的业主大多是将长租公寓作为财务性投资的金融机构，或者为了盘活闲置资产的企事业单位。这种模式对房地产开发企业而言，规避了短期的财务风险同时，放弃了运营服务的收益，难以形成企业自己的公寓品牌。
3.2 青年公寓项目的运营决策思路
青年公寓项目的开发商将一线城市商业地产的开发和长期运营持有作为企业转型战略。公司开发该机写字楼积累一定经验后，主动开展长租公寓业务，并将住房租赁作为主营业务的重要组成部分。在公寓运营模式的选择上，自一开始就坚持招募和培养自己的专业运营队伍。主要基于是以下三方面的价值考量。
一是有利于培养企业的长租公寓运营能力。长租公寓运营仅次于酒店，是一项24小时运转的业务，每天面对不同的客户，处理各种繁杂的事务，需要有一支稳定的有经验作业队伍。开发商希望员工在实战中不断积累经验，表现良好的可以被提升到新的项目，以支持公司长租公寓业务的持续拓展。由于青年公寓的运营团队与公寓业主是利益共同体，因此在项目投运初期的混沌阶段，运营团队愿意本着主人翁的精神，做事主动跨前一步，使项目磨合期间的矛盾冲突减少。如果是委托运营，无论哪种模式均需要借助第三方的专业资源。受托方为了维护自己的长期利益，会设法避免向委托方传授运营相关的技能和知识，对专业人员离职去向也会设置竞业限制条件，防止委托单位挖人。
二是有利于维护长租公寓的品质和寿命。开发商长期持有公寓资产，如果公寓在运营阶段出现质量问题，将直接影响客户满意度和公寓的租赁收入。公寓的质量保障首先体现在開发阶段，如果开发商过分依赖财务模型决策，有时会为了减少项目总投资，降低建筑造价。即在建筑材料和机电设备选型方面，沿用企业内部的一般商品房的建设标准。或者开发商自己缺乏租赁公寓开发经验，又不主动邀请专业运营团队参与前期产品设计及建筑工程阶段验收。公寓设计和建设阶段问题和缺陷迟早会运营阶段暴露出来，纠错改造的成本将更高。长租公寓的质量保障还体现在日常的维修保养。由于运营团队与业主的利益一致，青年公寓项运营团队在公寓建设阶段就参与进来，不遗余力地推广营销，将市场需求信息及时反馈给开发商，使建筑缺陷在投运前就得到改进。运营团队委派有经验的物业人员和机电工程师参与物业验收，制定建筑机电设备和室内家电设备维修保养标准，以延长建筑极为其内部机电设备使用寿命。
三是有利于提高项目长期投资收益。住房租金水平与城市常住居民的收入水平密切相关。居民收入增长是随着城市经济发展的渐进过程，因此公寓的租赁不可能像销售商品房一样，借助豪华样板房和短暂的造势宣传使租金水平快速上升。长租公寓需要借助良好的服务取得客户口碑，并因此获得品牌溢价，提升市场竞争力。这需要运营团队苦练内功，既有真诚服务态度，又具备专业服务能力。同时也需要公寓业主提供价值引导，虚心听取运营团队的意见和建议。任何一方急功近利，都有可能损害长租公寓的声誉，从而影响项目的长期收益。从这方面讲，运营团队如果和业主同属一个公司，容易形成相近的价值观和经营风格。
青年公寓项目规模大，开发商选择了自主运营。通过董事会领导下的经营实体负责公寓的日常经营管理。为增加租赁收入，运营团队还通过董事会向开发商提出合理化建议，将闲置建筑空间改造成可租赁房增加总租赁面积，缩短新老客户交接时间，增加公寓有效出租率。在配套商铺的招商和建筑养护方面能主动考虑公寓的整体服务品质和建筑的长期价值。通过6年多的探索和改进，青年公寓项目的租赁收入稳步增长，客户满意度和公寓资产市场价值也在不断提升。
4 结语
奥体中心建设完成后，具备承接田径、游泳、足球、篮球、排球、羽毛球、乒乓球、台球、拳击、武术、跆拳道、体育舞蹈等高水平比赛和训练条件，同时满足全民健身需求。
目前，体育场、体育馆施工已进入收尾阶段，预计20__年8月投入使用。全民健身活动中心已完成一、二层主体结构施工，预计20__年10月竣工，12月投入使用。运动员公寓项目已完成设计规划方案审批，力争20__年开工建设。项目已完成投资3.22亿元，其中财政完成投资2.95亿元，社会完成投资0.27亿元。
一、政府投资项目建设方式
市政府投资建设的体育场和体育馆实行代建制的管理体制，由市发改委成立的代建办公室进行具体运作。一是由代建办公室通过招标形式确定代建公司。由代建公司招标确定施工单位。代建公司对市代建办公室和市体育局负责。二是市代建办公室负责管理和监督代建公司工作，控制工程质量、工期和概算。三是体育局负责体育功能工艺监督把关，保证项目建设标准。四是代建公司负责资金、进度、质量等项目管理工作。五是由市纪委直接负责项目施工单位、材料采购等招标工作。六是为确保代建制规范运作，市政府成立由纪委、发改、体育、财政、审计、建设、检察院等部门组成的监督审计领导小组，全程负责监督审计工作。
二、项目建设中体育部门开展的工作
根据代建制的要求，我局做为使用单位，主要负责体育功能工艺监督把关工作，同时负责招商引资工作。
（一）监督把关内容。具体为七方面，分别是照明系统、音响扩声系统、智能化系统、计时记分led显示屏系统、场地材料（包括体育场跑道、足球场草坪、运动木地板）、座椅和主要体育器材。
（二）监督把关举措。一是聘请专业技术顾问。聘请国内体育功能工艺权威专家为技术咨询顾问，负责图纸审查、工艺技术规范标准把关、设备选型、招标及工艺验收。二是加强对资格预审文件和招标文件审查。我局对此分两次进行把关。第一次是对资格预审文件和招标文件初稿审查，提出修改意见，要求代建单位按照我局和体育功能工艺专家的意见进行修改完善。第二次是对完善的文件进行确认后，通知代建公司实施。三是安排人员提前进驻现场。为加强对现场施工监督，熟悉掌握设备使用知识。8月，我局安排20名专业人员提前进驻施工现场，学习掌握工程结构、水、电、暖和体育功能工艺等各专业知识，同时做好监督把关工作，对项目建成后顺利移交、加强管理和平稳运营起到了很好的促进作用。三是加强现场检查。及时指出施工中设计存在的不足，要求代建公司进行修改弥补，最大限度保障使用。五是对其他重点环节进行监督把关。对开标结果、外出考察、合同签定、进场施工、工程验收等各重点环节全程参与，全程监督把关。
（三）招商引资工作。一是全民健身活动中心项目。吸引河北华脉集团投资1.2亿元建设全民健身活动中心项目。该项目建设有标准游泳池2个（训练池和比赛池各1个），同时建有乒乓球、台球、保龄球、体操、瑜伽、拳击、武术、跆拳道、艺术体操、、羽毛球、多功能健身房等功能用馆。我局负责该项目的体育功能工艺监督把关，重点是加强对施工图纸设计把关，保障体育项目不减，功能标准不降低。二是运动员公寓项目。吸引我市冯营子村投资1.2亿元建设运动员公寓项目，该项目设计为四星级酒店和配套设施。举办、承办赛事活动期间，为广大运动员、教练员和工作人员提供餐饮、住宿等服务，提高大型赛事活动的接待能力。三是积极协助投资商跑办相关建设手续。为使引资项目尽快开工、尽早建成投入使用，我局积极协助投资商办理项目用地招拍挂、规划方案审批、申请开工许可等各项建设手续，为投资商创造优良投资环境。四是协调解决纠纷。9月，全民健身活动中心项目因总包单位擅自撤离施工现场，导致华脉集团与劳务公司发生工资纠纷，工程全面停工。在市政府的领导下，我局与市政法委、劳动、建设、公安、法院等部门开展大量协调工作，多次组织双方进行造价评估，核对工程量，协助双方进入
司法程序解决纠纷，为今年顺利复工奠定了坚实基础。三、项目建后运营问题
项目建后运营工作，一直是我们重点考虑和研究的方面。在项目谋划阶段，我们制定了“三兼容”、“三结合”的指导思想。“三兼容”即实现全民健身、承办赛事、业余训练三兼容。“三结合”即奥体中心与周边大学体育服务设施相结合，体育产业与旅游产业相结合，公益性事业与体育产业相结合。确定“面向社会，以体为主，以商养体，协调发展”的运作模式，积极探索体育与文化、娱乐、会展相结合的经营之路，努力实现经济效益和社会效益双丰收。
（一）组织考察学习。谋划项目建设时，组织人员到北京和南方六个省市学习体育场馆建设和运营经验。了解到这些体育中心主要收入是商业用房的租赁费用，其次是大型体育赛事、文艺演出和广告等收入，对我们建后运营工作很有帮助和启发。
【关键词】城市综合体；规划设计；原则；重点
城市综合体(英文为HOPSCA )，是酒店(Hotel )、写字楼(Office )、公园(Park )、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention )、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。其将城市中的商业、办公、居住、会展、旅游、会议等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互协同的有机关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体已经成为城市发展的方向之一，笔者认为城市综合体的规划设计是城市综合体项目成功的关键，下面论述城市综合体规划设计方面应该注意的几个问题及规划设计的原则和重点，供同行参考。
1 城市综合体项目在规划设计方面应注意的问题
建筑的规划设计是城市综合体的基础，是未来良好运营的保障。从开发顺序来说首先是要完成一个项目的总体规划方案，即确定建筑基本布局、交通组织、外立面风格，公建配套、项目与周边现存建筑、道路的关系等等。这一阶段，作为城市综合体项目，应该注意几个问题。
1.1 首先，在建筑规划设计单位的选择上，一定要注意规划设计单位的基本设计取向与项目的特征的吻合度，从实践来看，与国外先进的规划设计单位进行合作已经是许多开发企业的共识，但是国外规划设计单位在不同专业领域有不同的业绩和排名，来自不同国家的规划设计单位也会因为较大的文化和生活背景而做出不同的基于项目的价值评判，比如，来自日本的规划设计单位，在设计建筑时往往非常注重建筑的美感，立面风格倾向于较为严肃的设计元素，在住宅的内部户型设计时忽略中国人的居家习惯而按照日本人的居住方式去设计室内空间，而来自欧美的规划设计单位相对关注建筑与自然的互动关系，提倡开放、随意、与自然共融的设计思路，在细节上采用原生的材料或元素较多。东西方文化的差异以及不同种族对于生活方式和审美的理解的不同必然形成对规划设计的差异化指引。但是，选择规划设计单位费时费力，高昂的设计费用和紧张的项目进度往往让开发企业不能多次做出颠覆性的设计修改，所以参照专业排名(例如英国《建筑世界》杂志)的索引按图索骥，对规划设计单位的以往作品进行考察，同时兼顾项目所处区域的自然和人文特质去甄选合作对象，是非常必要的。
1.2 其次，城市综合体的商业往往自持居多，商业价值的最大化是指导规划设计的重要原则，要注意避免一些不利于后期商业使用的现象出现。诸如:商业建筑部分自身的宽度、深度、曲直度等要符合通常使用要求;营业空间的室内要减少立柱的数量，控制立柱的体积，组织立柱的分布形态，柱距设置在一个合理的尺度内(常见的如约6米到10米之间);在室内空间要避免异形空间的出现，将其尽量处理在室外，不得不出现在室内的异形空间尽量避免锐角型，以趋向钝角为佳，确保后期分割商铺时能实现尽大的空间利用率;最后，在水电气等不同的能源供应方面，应有专业人员根据项目的前期业态定位进行分项设计，在向政府部门报批能源接入之前，要掌握全局的现状需求并对未来的业态调整变换留下空间，同时，在能源接入后，随着招商的不断推进，区内的合理分配也是一个重要问题，否则再多的能源接入也无法满足城市综合体的使用要求。
1.3 最后，在城市综合体中，各种物业(商、住、办公、酒店)的和谐共处以及各自价值的最大化是未来运营发展的终极目标，也应作为规划设计的原则。如顺城购物中心，在一个100000平米的购物中心上是近700套城市公寓，如何保证公寓业主既享受繁华的便利又不受繁华之扰呢?为实现互不干扰，顺城城市公寓均采用双层夹胶中控玻璃(中间充有惰性气体)，室内标配BROAN空气净化系统，门窗均采用上等的品牌和材料，让业主实现出则繁华，入则宁静的居家氛围。在建筑上则将住宅的入口与商业区入口分开，电梯分开，楼层分开，停车分开，实现了虽然是一个整体但又合中有分的局面，保障了居住的便利性的同时还确保了基本的安全和功能需求。以上一例可以看出，要将和谐发展作为目标，规划设计必须先知先觉，因为建筑一旦落成，许多改动将根本无法实施，这种一次性的特性要求开发商在规划设计阶段对后期的使用及分类人群需求作出精确的判断和趋势分析，进而实现对规划设计的真正指导。
2 城市综合体规划设计的基本原则
价值链管理的作用就是节约成本和提高交付速度，当组织砍掉价值链的那些低效率的和不增加价值的工作后，组织就会在不同的工作和领域中降低成本;而当价值链中的成员在分享信息和重要活动上合作时，交付速度就会提高。应用到城市综合体的规划设计中，就是“先招商、后设计”的大原则，先招商可以通过先接触了解不同商家(或企业)的需求进而进行项目的指导，通过谈判提前确定下来的主力商家更可以直接指导各项设计的深化方向。先招商后设计这一重大原则具有科学性与合理性，开发商应努力以这一思路开展工作，组织好专业的招商团队、以招商先行的方式首先把招商启动起来，解决好商业资源不足带来的种种困难。因为在实践中，要做到100%的先招商后设计几乎是不可能的，但是主力店可以做到，大的企业可以做到，除去能力的问题，认识与态度是基础，因此要非常重视以这一思路来开展工作。
3 城市综合体规划设计的重点
3.1 城市综合体，其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑与周边城市规划的协调发展，则很难保证持久的生命力。二者之间矛盾的激化会关系到一个商业地产项目的兴衰存亡。例如对于一个几十万平米的大型综合体项目，其周边道路系统的车流容量是否能够支撑就变得非常关键。如果城市规划道路容量不够，这一巨大的项目一旦开业将使得周边道路系统拥堵瘫痪，而交通的不便又将成为这一商业项目长远发展的硬伤。同时市政配套系统如果难以提供足够消费群体的支持，企业的资源整合能力又满足不了在这一次中心实现招商计划，盲目的上马必然影响其自身经营和发展，甚至对开发商带来危害。
一、启动学生生活区建设
1、力争3月中旬前拟定设计招标文件、设计任务委托书和设计招标（比选）的发改委备案，于3月底前完成设计单位比选工作；
2、力争4月底前完成方案总平设计
，暑假前完成规划选址报批；
3、暑假前根据方案总平完成场平土石方挖运施工招标工作；下学期开学前（秋季开学前）完成其挖运施工；
4、力争9月底前完成地勘招标和地质勘探工作；
5、力争10月底完成首期新建学生公寓施工招标工作，11月开工。
二、完成实验教学大楼前期工作
1、力争3月底前与新建学生公寓同步拟定设计招标文件、设计任务委托书和设计招标（比选）的发改委备案，于3月底前完成设计单位比选工作；
2、力争4月底前完成方案总平设计，暑假前完成规划选址报批；
3、暑假前根据方案总平完成场平土石方施工招标工作；下学期开学前（秋季开学前）完成其挖填施工；
4、力争10月底前完成地勘招标和地质勘探工作；
5、年底前完成施工图设计并完成施工招标公告上网。
三、积极协助市政公司完成海棠路2号天桥建设
1、协助完成前期用地测量、地勘、方案设计等工作；
2、协助、协调施工场地布置和女神苑占用地的使用；
3、完成天桥建成后投入使用前的辅助设施建设工作。
四、完成女神苑小区后续全部工作
1、力争1月底前请求开发商和王河建司完成房屋建筑工程的分户验收工作；
2、1月底前完成小区生活用电的全部用电手续办理并供电到户；
3、春节前完成门禁监控系统安装、出入口电动门安装和验收工作；
4、力争3月底前督促后勤集团完成女神苑小区全部绿化工程。
五、促成开发商启动“海棠学府”教工住宅小区建设
1、积极协助国资处（住房办公室）提供必要的技术支持；
2、对开发商提供的平面布置及户型设计方案提出合理化建议，合理维护教职工利益。
六、专项维修
根据学校立项安排，按期完成项目维修方案制定、现场施工管理和工程决算初审工作。
七、其它工作
1、年底前完成有关基建规范性文件的“废”、“改”、“立”工作。
一、启动学生生活区建设
1、力争3月中旬前拟定设计招标文件、设计任务委托书和设计招标（比选）的发改委备案，于3月底前完成设计单位比选工作；
2、力争4月底前完成方案总平设计
，暑假前完成规划选址报批；
3、暑假前根据方案总平完成场平土石方挖运施工招标工作；下学期开学前（秋季开学前）完成其挖运施工；
4、力争9月底前完成地勘招标和地质勘探工作；
5、力争10月底完成首期新建学生公寓施工招标工作，11月开工。
二、完成实验教学大楼前期工作
1、力争3月底前与新建学生公寓同步拟定设计招标文件、设计任务委托书和设计招标（比选）的发改委备案，于3月底前完成设计单位比选工作；
2、力争4月底前完成方案总平设计，暑假前完成规划选址报批；
3、暑假前根据方案总平完成场平土石方施工招标工作；下学期开学前（秋季开学前）完成其挖填施工；
4、力争10月底前完成地勘招标和地质勘探工作；
5、年底前完成施工图设计并完成施工招标公告上网。
三、积极协助市政公司完成海棠路2号天桥建设
1、协助完成前期用地测量、地勘、方案设计等工作；
2、协助、协调施工场地布置和女神苑占用地的使用；
3、完成天桥建成后投入使用前的辅助设施建设工作。
四、完成女神苑小区后续全部工作
1、力争1月底前请求开发商和王河建司完成房屋建筑工程的分户验收工作；
2、1月底前完成小区生活用电的全部用电手续办理并供电到户；
3、春节前完成门禁监控系统安装、出入口电动门安装和验收工作；
4、力争3月底前督促后勤集团完成女神苑小区全部绿化工程。
五、促成开发商启动“海棠学府”教工住宅小区建设
1、积极协助国资处（住房办公室）提供必要的技术支持；
2、对开发商提供的平面布置及户型设计方案提出合理化建议，合理维护教职工利益。
六、专项维修
根据学校立项安排，按期完成项目维修方案制定、现场施工管理和工程决算初审工作。
七、其它工作
1、年底前完成有关基建规范性文件的“废”、“改”、“立”工作。
两项公寓是解决创业人才（大学毕业生）和外来务工人员居住问题的政策性租赁用房，必须坚持政府主导、市场运作、社会参与、政府适度保障和“只租不售”的原则进行建设和管理。
二、责任主体
以各区政府、开发区管委会为责任主体组织建设并落实拆迁和配套工作。具体建设主体由责任主体提出意见，经市建委、发改委、规划局、国土资源局联合审查报市政府批准后确定。
（一）创业人才（大学毕业生）公寓建设项目由各区政府、开发区管委会提出并组织建设，其选址一般应为创业人才相对集聚的区块。
（二）外来务工人员公寓建设项目主要由各区政府、开发区管委会组织建设，通过新建和改（扩）建闲置建筑两种方式实施。新建外来务工人员公寓的选址一般应为外来务工人员相对集聚的区块。
（三）在实施“撤村建居”农转居公寓建设和城中村改造时，各区政府、开发区管委会可按一定比例配建外来务工人员公寓。
（四）对利用集体所有的存量土地新建两项公寓的，须按规定程序办理土地征收手续；对利用10％留用地新建两项公寓的，项目用地不受招拍挂的限制。
市、区、镇（街道）有关部门要加大两项公寓建设的拆迁安置力度，并将此项工作列入重要议事日程，为两项公寓的开工建设创造有利条件。
三、优惠政策
（一）新建两项公寓的建设用地性质规划为住宅，纳入保障性住宅用地，可采取划拨方式供地；
（二）新建两项公寓（不含单位自建自用的宿舍）涉及需缴纳行政事业性收费和政府性基金的，参照经济适用住房政策予以免缴；
（三）两项公寓建成后承租人的用水、用电、用气等费用按照居民标准收费；
（四）单一产权的两项公寓可免缴物业维修基金。
四、设计标准
（一）户型设计以集体宿舍形式为主，每间建筑面积在40平方米左右。原则上创业人才（大学毕业生）公寓按每人20平方米建筑面积、外来务工人员公寓按每人10平方米建筑面积标准建设。设置符合标准的卫生间和盥洗室，不单独设置厨房，一半房间满足大寒日2小时的采光要求。
（二）在住宅用地上新建两项公寓的，可按照不超过地上总建筑面积30％的比例配置少量建筑面积在50平方米以下的成套户型，设置符合标准的卫生间和单独设置厨房。
（三）在住宅用地上新建两项公寓，可配套建设不超过地上总建筑面积10%比例的公共服务设施，包括公共厨房（或食堂）、文化设施及其他公共活动室等与租赁者相关的设施。
（四）新建两项公寓的机动车停车位按照每间（套）0.18个车位的比例配置，非机动车位按照每套（间）不少于3平方米的标准配置。
（五）单一产权的两项公寓按照地上总建筑面积3％0的比例配置物业管理用房。社区管理工作纳入属地管理。
五、审批程序
为加快推进项目前期工作，由市建委牵头，市发改委、规划局、国土资源局配合建立两项公寓项目联合审查制度，按照简化手续的原则，将两项公寓建设审批纳入绿色通道。
（一）新建程序。
在符合城市规划的前提下，由区政府（不含开发区管委会）向市建委提出两项公寓建设申请，市建委会同市发改委、规划局、国土资源局等部门进行现场联合审查，报市政府批准后，按照基本建设程序（可参照拆迁安置房的审批程序）办理相关手续并组织建设。
（二）改（扩）建审批程序。
1.建设单位向所在区政府提出改（扩）建申请。
2.区政府组织工业部门或招商部门审查后，向市建委申报。
3.市建委会同市发改委、市规划局、市国土资源局进行现场踏看并联合审查。
4.市建委报请市政府批准后，由市发改委立项。
5.办理规划审批手续。建设单位凭市政府的批准文件到市规划局办理相关规划审批手续，并承诺因城市建设需要对改（扩）建的外来务工人员公寓实施拆迁时，仍按原有的用地性质进行补偿。市规划局根据市发改委的立项意见，按基本建设程序进行规划审批。外来务工人员公寓建设涉及改变现有建筑物使用功能的，建设单位和设计单位应对结构安全负责，做好居住功能等方面的设计工作。市规划局应根据情况征求消防、环保、卫生防疫等有关行政主管部门的意见，并在15个工作日内办结。
6.办理施工许可证。建设单位凭原有用地批准文件、规划审批意见、质量安全监督书、施工图审查意见等（国有投资需施工招投标），向市建委申领施工许可证，市建委应在5个工作日内办结。
（三）验收程序。
新建两项公寓的验收可参照住宅项目的有关规定进行操作。改（扩）建工程竣工后，进行规划、消防、环保等竣工验收并备案。
一、项目进展情况
（一）土地征用
征地补偿款已全部拨付给农户，市国土局已下达建设用地批准书，确保施工正常进行。
（二）土石方网格状测量
完成实地测量工作，3月下旬已经收到完整的纸质资料。
（三）土地平整工程
4月8日全部完工。
（四）地震安评
已经于4月23日收到__工程防震研究院的《__师专__校区扩建工程场地地震安全性评价工作报告》和自治区地震局的《__壮族自治区地震局关于确定__师专__校区扩建工程抗震设防要求审批的函》（桂震函【20__】140号）。
（五）施工用水用电
1、施工用电：委托市供电局编制用电安装工程方案已经市评审中心审定，现已确定由__广信电力建设有限公司负责施工。目前施工正在进行中，预计于5月中旬完成用电安装工作。
2、施工用水：4月26日施工用水安装工程经市评审中心评审，下达了《__市__师专__校区施工给水安装工程预算审定通知书》（崇财预审[20__]074号）。由我校后勤服务中心负责从市职校工地引接水管的施工给水安装工作预计于5月中旬完成。
（六）建设资金
4月20日，市政府下文（《关于尽快落实__师专__新校区建设经费筹资任务的通知》崇政办[20__]108号）要求各县（市、区）将20__年应负担的经费（共计1000万元）于20__年4月30日前划入我校建设经费专户。目前，大部分县（市、区）的款项已经到位，经核实，已经到位803万元。
（七）各单体建筑的施工招投标工作
1、办公楼
（1）4月10日获得市评审中心颁发的《__市__师专__校区扩建工程（一期）行政办公楼工程量清单及工程预算控制价审定通知书》（崇财预审[20__]073号）。
（2）完成施工单位公开招标工作，4月16日开标。我校已向招投标工作组提交确定施工单位的请示文，并于4月26日经市政府性投资建设项目领导小组审定通过。4月28公示期满，现正在签订施工合同。预计5月中旬施工队进场施工。
（3）完成施工监理单位招标工作，并于4月26日经市政府性投资项目领导小组审定确认了施工监理单位。
2、专家住宅楼：3月19日出施工图，已经完成审图，正在进行工程预算编制，招标文件和招标公告已于4月26日由市政府性投资建设项目领导小组审定通过，并于4月28日了招标公告。
3、艺术楼、信息楼、化工楼：4月下旬，艺术楼、信息楼、化工楼的施工图已经全部出图，现正在进行审图和工程预算编制工作；招标文件和招标公告已于4月26日由市政府性投资建设项目领导小组审定通过，预计5月底招标公告。
4、图书馆、教学楼：已经完成报建文本上报工作，已经收到市规划局颁发的《建筑设计方案审查结果通知书》（崇城规方案[07]022号），现正在进行施工图设计，预计将于5月底出施工图。
（八）社会引资部分（学生公寓和食堂）
1、4月份，学校多次组织相关人员讨论修改学生公寓和食堂社会引资合同的具体条款，合同内容已经基本成型。
2、经多方联系，已有多个单位和个人有投资意向，现正在进一步商讨合作的具体事宜。
二、存在问题
我校的施工用水引自市职校工地，而市职校工地用水则租自卜利村村民的自掘水井，目前，该水井可勉强维持该校目前主教学楼施工所用，如该校的其他单体建筑相继开工建设，则我校将很可能出现施工用水紧缺的情况。
三、下一步采取的措施
1、社会引资建设的学生公寓和食堂问题：我校将进一步抓紧多方联系、广集信息，与有投资意向的单位和个人商讨合作具体事宜，争取在5月份取得实质性进展。
2、自筹资金建设的教师公寓问题：目前正在制定实施方案报市委市政府审定。
