（南京交通职业技术学院，南京211188）
（NanjingCommunicationsInstituteofTechnology，Nanjing211188，China）
摘要：随着越来越多的专业物业公司陆续走进校园，高校后勤在物业服务方面也越来越社会化，面对多种形式的变化与追求自身的可持续发展，在日常管理上的精益求精被凸显的尤为重要，如何将物业精细化管理成了我们必须探讨的问题，本文着重探讨南京交通职业技术学院弘毅楼的物业精细化管理。
Abstract:Asmoreandmoreprofessionalpropertymanagementcompaniesenterintothecampus,thecollegelogisticsinpropertyservicesisbecomingmoreandmoresocialized.Duetothechangeofavarietyofformsandforthesustainabledevelopmentofitself,keepingimprovingindailymanagementisparticularlyimportant.Howtoachievepropertyfinemanagementhasbecometheproblemthatmustbediscussed.ThispaperfocusesonthepropertyfinemanagementofHongyiBuildinginNanjingCommunicationsInstituteofTechnology.
关键词 ：物业；精细化管理；后勤
Keywords:property；finemanagement；logistics
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1006-4311（2015）21-0205-02
0引言
高校物业服务跟小区物业服务相比，在服务对象、服务内容及服务要求上都存在很大差异，其刚脱离粗放式管理模式迈入社会化改革的轨道，专业性不强，在管理方法及观念上落后于校外物业公司，在整个物业服务行业趋于管理精细化的浪潮中，我们只有率先领悟物业管理中的“精细化”内涵，将精细化尽快深入管理及服务，才能最大程度的开源节支，提高服务水平，增强核心竞争力，得到师生们的肯定，形成自己的优势。
1高校物业服务实施精细化管理的必然性
物业管理这一行业在我国发展近30年，2002年前后各校成立后勤集团也有十多年，行业本身就带有准入门槛低和技术含量低、经验推广快、胜人一筹难的特质，现有的管理及服务模式、技能和手段等也大都同质化。同时高校的物业管理在计划经济的体制下存在一定的问题，长期依附于高校教育体制下的物业管理部门，对高校未来的发展形成了相应的约束，这使得高校物业管理无法适应新时期下社会发展的需要[1]，种种问题迫使我们必须重视向细节竞争转变。
实施物业精细化管理是受社会大环境的影响，也是我们自身想要谋求稳定生存和发展的需要，比拼细节，方可区分优劣一决高低，以细节制胜，才可抓住服务行业本质，符合社会发展需要，有效的塑造自身管理特色才能从众多管理团队中脱颖而出，这其中最为突出的莫过于“细节”和“特色”。
2精细化分解出的“细节”和“特色”的辩证关系
“细节”即强调出“细节决定成败”，其重要性是绝对不可忽视的，说到细节我们的第一反应一定是一线员工劳作过程中所要关注的注意点，这仅仅是“细节”中的一个分支，在日常的管理和工作过程中我们需要总结涵盖的细节之处可不单只有这一个。所以我们借鉴了南京交通职业技术学院食堂“7S精细化管理”，结合弘毅楼实际情况绘制了弘毅楼7S管理关联图（图1）。
2012年下半年，自后勤服务中心正式承接南京交通职业技术学院弘毅楼的物业服务工作开始，我们一直在实践中探索如何才能从根本上为广大师生提供最优质的服务，确立以赢得他们的认知为目标，秉承轻不言弃、勇于尝试的宗旨，在我们不断积累并集思广益的基础上不懈努力，渐渐形成了一套为该栋楼宇量身订做的物业管理方案，在慢慢实施物业精细化管理时，除去大同的即成主流经验，也发现了许多带有鲜明特点的创新手法。
3如何在日常管理中落实精细化
“精细化是一种管理理念和管理文化，一般以‘精、准、细、严’为基本原则”[2]，我们要解放思想，避免重管理、轻服务的传统做法，平衡好两者的关系，就如何于该校行政楼明确的、系统的实现物业精细化管理是从以下几方面入手的：
3.1细化管理体制①构建制度框架，方法上采用了一些管理上的通用技术方法，引入行业标准和准则，按照ISO9001标准质量管理体系和7S管理运行要求，建立起一整套规章、制度、职责，覆盖到所有岗位及设施设备，以书面化的管理模式，使各项工作都在有序组织下，分层次推进（图2：7S推进层次图）。
②做到人本管理。在整个提供服务与接受被服务过程中，主体都是人。提升服务人员的综合素质，我们从意识形态和技能技巧两方面入手。
意识形态方面，第一道门槛即为人员招聘，我们对应聘者以往的从业背景、教育程度、性格特点等多方面考察，根据不同岗位及工种进行区分，利用独到的眼光发现应聘者身上的优点将其适用到相关岗位。例如安保人员的招聘，因为行政楼是校领导和学校行政机关对外办公的地方，经常会有外来人员入内，就对我们的礼仪形象要求特别高，所以对这个岗位进行招聘时，我们打破先例不同于教学楼，将此岗位的招聘条件之一设定为年轻女性，女性相对要更有耐心，回答重复的问询时更亲和、详细，给人一种亲切、优美的感觉。在新时期，我国社会的各个方面已经发生巨大变革，高校广大师生和物业管理也要不断转变观念，树立现代化物业管理新理念[3]，才能促使高校物业管理健康、长足发展。
技能技巧方面，我们最多用的方法就是培训，自物管工作正式步入轨道之后，也陆续发现了不少员工们操作方法上的缺失，面对不断出现的漏洞，我们也不能胡乱一把抓，必须逐一分类和统一弥补。例如，对行政楼提供的服务中，与领导接触最多的会议服务工作，我们招聘的员工个别是没有接受过类似系统的培训，在迎宾、整理内务、添加茶水等方面都是不专业的，这就要求我们不得不通过后期的突击培训及长期再教育来提高自己的专业素养。还有一些固定的常识，例如防火、防盗、防爆等，我们也都请保卫处的专门人员对我们进行了认真的普及，强化了我们的应对能力，保证了师生的人身安全及楼宇内的财产安全。
3.2量化业绩考核①建立完善的考核制度，以日常考核为依据实行绩效考核与员工的薪酬相挂钩是提升物业服务质量的必要措施之—。对于评上“优秀”的职工给予月度工资30%左右的奖励，对于表现优异、受到表扬及其他拾金不昧行为，都给与一定精神和物质奖励。②强化监督、严格考核是物业管理人员的主要工作内容，我们物管部根据楼宇性质又添设了“站长”一职，使得考核程序又多了一个环节。从岗位职责和工作标准出发，我们排查工作流程制作出了针对各个工种的考核办法，在完全熟悉工作内容和区域划分的基础上，将考核表中的明细细化到最细，每一项都有具体的分值，比如我们制定实施的《会议服务人员考核表》、《门卫人员考核表》及《会议室设施设备日统计表》等，这样在今后的考核中，方便我们继续补充考核条例，让考核更全面外，还有效的防止员工与管理人员发生扯皮现象逃避责任，对于考核上墙制公示出来的分值也有迹可循，具有说服力。③考核的有效运作是我们物业服务质量的根本保证，所以我们也高度重视人为因素在整个考核中的影响，就考勤这一点，我们采用现代管理方法，不再由管理人员去手动地填写，而是于楼宇内部安装了多功能指纹采集机，在指纹机和管理人员填表双重作用下。
3.3标准流程化运转①说起运转，莫过于执行力，为了摆脱执行力不够的困境，我们从考核出发，对我们的员工每日工作内容都作了固定的计划，从每月的安排表中，我们的员工可以清晰地了解除了日常清洁内容外今天我们需要特别做什么，我们的管理人员知道今天应该重点检查什么，这样就不存在这个窗户这周三天擦一次，下周一周都没擦的类似情况。②最有说服力的评价一定来自于我们的广大师生，他们才是监督考核群的集大成者，所以我们会定期发起问卷调查，内容包括所有我们提供的服务及精神面貌和言行举止等，所谓“旁观者清”，作为我们最根本的服务对象，师生的批评给我们指引改进的方向，师生的满意是我们的归属，流程的标准和运转都是为了更好的为他们服务。每个月度满意度调查方面，弘毅楼物业服务满意率一直都在90%以上。
3.4发扬协同精神摒弃表面文章实际上，不少物业管理企业只重视单一的管理，而服务意识、经营意识十分淡薄，只重视外在形象的宣传，不重视服务质量和自身素质的提高[4]。承接学校行政楼物业服务两年来，我们从不做表面工作，都是真心实意的做好自身的本职工作，为师生想，为师生做，去年为了解决早晨教职工打水滴水地面的脚印及茶渍问题，我们还特地购买了专门的洗地机，用高科技手段去解决兼顾不了的问题。为了清除电梯上难以擦除的印记，我们试了很多种清洁用品，用遍了各渠道收集的所谓妙计，最终让我们找到了彻底清除污垢的方法，让我们的电梯里外光亮如新。我们一直在研究，一直在钻研，一直在精细化管理的道路上前行。
4管理成效
通过精细化管理，后勤服务中心物管部维持着良好的服务声誉，近几年，没有一起因为服务不到位造成师生的投诉；因为物业服务人员高度的责任心和拾金不昧的精神，有多次受到院领导和老师的表扬；2名物业管理人员获得年度考核“优秀”等次，受到嘉奖；《物业服务合同》续签率达到100%。
完善精细化管理过程一定要实事求是、由浅入深、循序渐进，绝对不可急于求成[5]。正如《细节决定成败》、《精细化管理》的作者汪中求所言，“精细化是我国企业（包括有管理属性的公共机构和政府）必须迈过的一道坎，不管是何种行业，不论是哪家企业，离不开精细化，要想在日益激烈的国际化竞争中立于不败之地，无异于缘木求鱼”[6]。因此，在面对日益竞争激烈的物业服务市场，企业必须严格执行精细化管理工作规程，完善绩效考核制度，不断提升自身的核心竞争力，才能得到长足的发展和壮大。
参考文献：
[1]姚群清.浅析高校物业管理的模式及特点[J].科技展望，2014.
[2]张凯.浅议企业精细化对标管理[J].商场现代化，2014.
[3]张红新.浅谈新时期高校物业管理[J].现代物业·新建设，2014.
[4]乐欣.浅谈物业管理存在的问题及未来发展趋势[J].科技创新与应用，2014.
【关键词】 高科技楼宇 设备管理 现状
高科技楼宇在竣工验收并且投入使用以后，设备必须正常运行是实现高科技楼宇各项功能、保障高科技楼宇日常运作的首要条件。因此，高科技楼宇的设备的运行以及它的维护和管理的质量将直接影响到该高科技楼宇的后期使用价值。高科技楼宇的设备的良好管理可以保障高科技楼宇的设备的安全运行并且能够延长高科技楼宇的设备的使用寿命，从而达到为业主提供满意服务的目的。高科技楼宇的设备管理要从设备的定性化向设备的定量化、指标化以及目标化三个方向发展；同时对楼宇设备还要从集散控制的模式向分布式控制的模式发展。
1 高科技楼宇的设备自动化系统概述[1]
高科技楼宇是将建筑技术与传感技术、控制技术以及计算机信息技术多方面相结合的产物，是当今社会经济发展和建筑发展的需要。目前高科技楼宇的自动化系统主要由楼宇设备自动化、通信自动化以及办公自动化三大自动化系统组成。
高科技楼宇的设备自动化系统的功能一般由四个部分组成，分别是：（1）物业管理；（2）节能控制；（3）安全防范；（4）综合控制。
2 高科技楼宇的设备管理的现状
第一，高科技楼宇缺乏完善的管理系统。设备管理在楼宇的整个物业管理中占有举足轻重的地位，但是目前大多数的企业还不能适应高科技楼宇设备管理的要求，主要表现为：（1）管理人员素质水平低下；（2）高层管理者较少了解甚至不了解高科技楼宇设备的基本情况，缺乏专业管理知识。
第二，高科技楼宇的开发商不重视楼宇设备的前期管理。高科技楼宇的设备的前期管理是楼宇设备管理的重要组成部分。楼宇设备的前期管理是指从楼宇设备规划阶段到设备的安装调试并且投入运行这一阶段的管理工作，这一阶段主要包括规划决策、选型采购、安装调试和评价反馈四个基本环节。高科技楼宇设备的前期管理是楼宇设备一生管理的基础，一旦设备的前期管理出现失误，必然会给设备的功能带来缺陷，还将给整个楼宇的开发带来巨大的经济损失。通常，整个楼宇设备全部寿命的90%都取决于设备的前期管理。但是许多开发商并不重视设备的前期管理：首先在设备的购置方面走盲目减少投资成本或者是盲目追求最好两个极端；其次在楼宇设备安装调试以及验收两个方面不按规范要求把关。
第三，高科技楼宇的设备管理人员的素质偏低，高级人才短缺。通常情况下，高科技楼宇都会配备有大量高智能化的设备，这些高智能化的设备囊括自动控制、电子、机械等许多专业技术。这就要求高科技楼宇的设备管理人员必须具有扎实的理论水平，还要有丰富的维修经验。
3 现高科技楼宇的设备管理需要现代企业的质量保证模式
高科技楼宇的设备管理具有以下特点[2]：（1）经济性差，高科技楼宇设备一次性投资大，但是使用年限短更新换代快，运营服务和维修保养费用都很高；（2）专业技术要求高，高科技楼宇的设备系统集中了当今社会各个领域先进的科学技术成果，并且每一种设备都具有非常鲜明的专业特点；（3）综合性强，高科技楼宇中的设备不但涉及的学科和专业比较多，而且高科技楼宇还是一个具有综合使用功能的有机体，整个系统的各类设备要保证协调工作。
4 高科技楼宇设备管理与ISO9001
高科技楼宇的设备如果光具有先进的设备硬件而没有对其科学的管理方式效益是不能提高的。为了达到提高对高科技楼宇的设备的管理水平的目的，必须提高所有管理人员的工作效率、必须对设备管理的各项工作进行规范化管理。只有做到设备管理工作的规范化，才能通过规范化的操作对管理人员进行指导，提高管理人员的工作效率与专业技能，并且还能减少人事变动给整个高科技楼宇的设备的管理带来的损失、降低新的管理人员的培训成本。
ISO9001标准系统性强调不断改进，可以指导设备管理人员用系统管理的思想来建立完善的质量体系，并对设备管理形成全过程的控制。根据设备管理的工程理论和经验，可以制定高科技楼宇设备管理的ISO9001质量保证体系文件并且将制定的文件落实到具体的高科技楼宇的设备管理的工作中。制定的高科技楼宇设备管理的ISO9001的质量保证模式强调所有的楼宇设备管理活动都应该有相关文件规定，所有的规定都应该按照相关文件执行，具体的执行情况必须要有客观的证据加以证实，并有一定的可追溯性。ISO9001质量管理体系强调不断进行质量策划、质量改进和质量体系的完善的做法，实际上又为探索高科技楼宇的设备管理规律提供了—种科学有效的方法和途径。
5 高科技楼宇设备管理必须以设备管理软件为手段
高科技楼宇的设备管理包括：设备的规划、设备的购置、设备的安装、设备的使用、设备的维护、设备的维修、设备的改造、设备的更新一直到设备的报废这整个寿命周期内进行的设备以及相关技术的管理；还包括高科技楼宇设备的最初投资、使用费用以及设备的维修支出、折旧、更新改造与设备的经济管理。由于高科技楼宇设备投资大、数量众多、种类繁多、加工工艺功能不尽相同，因此在日常维护管理中会耗费大量人力和物力，如果不运用楼宇设备管理软件进行更高层次的设备管理，要实现高科技楼宇设备的管理是很困难的。高科技楼宇的设备管理涉及到每一个员工、每一项设备、每一件工作、每一分钱和每一分钟，因此仅凭几个设备管理人员和传统的管理经验是无法管理到每一个环节的。设备管理软件则可以帮助管理人员进行高质量的楼宇设备管理，从而提高楼宇设备管理效率。使用物业设备管理软件的优点在于：（1）楼宇设备管理软件能够合理分配管理人员提高管理效率；（2）可以把楼宇设备的使用管理和财务管理紧密结合；（3）楼宇设备管理工作可以数量化；（4）可以及时向楼宇的管理层提供管理和财务报表以及统计数据。
6 美国的管理方式对我国楼宇管理的几点启示[3]
（1）美国的楼宇设备的管理注重物业经营服务，楼宇设备管理的内涵比较广泛。除了以楼宇设备的管理为主外，还涉及到房屋的中介、咨询评估、出租出售以及房地产行业的开发销售等多个领域。而我国楼宇设备的管理企业大多数都是单纯地从事简单的楼宇设备管理基本业务内容，这与美国的具体状况形成了巨大的反差。美国企业的经营，一方面，注重楼宇设备管理本行业经营扩大了楼宇设备管理的领域；另一方面，通过多样化的经营扩展了利润空间还能规避行业风险。美国的楼宇设备管理企业有大约40%的收入是来自于楼宇设备管理以外的行业经营活动，而这对我国目前利润水平很低，经营管理举步维艰的楼宇设备管理企业是个重要启发和思考；除此之外，涉足比较高端的房地产开发行业，能够有效地提高管理队伍的人员素质，从而转变管理人员仅仅从事简单劳动的形象。要提高我国楼宇设备管理行业人员的素质与水平，首先要提高本行业的吸引力，扩展本行业的利润空间和业务空间。
（2）美国的楼宇设备管理行业高度职业化，这保证了美国的楼宇设备管理水平能够保持在较高水平上。从楼宇设备管理本行业来说，高度职业化、严格监督注册资格的筛选程序、从严限制该行业的注册人数等措施，是保证注册物楼宇设备经理等资格的整体质量与素质的重要措施，这大大提高了美国物业管理研究院在全美楼宇设备管理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。
（3）美国的楼宇设备管理非常注重环保与节能。例如，美国的6500Wilshire Boulevard大厦，该大厦的业主和设备管理者对该大厦环保节能有明确的目标与计划，业主投入大量的资金用于6500Wilshire Boulevard大厦节能的改造，逐年投入资金进行大厦的各项改造，使大厦的能效最低提高10%、最高提高75%，有效地达到了节能环保的目的。
7 结语
目前，我国高科技楼宇设备管理还有很大的提升空间，从高科技楼宇的施工建设到完工以后的设备维护、从整个管理人员的素质和业务水平的提高到高科技楼宇设备管理的企业化规范化，以及对美国同行业企业的学习，都将大大的提高我国高科技楼宇设备管理的水平。
良好的高科技楼宇的设备管理水平的提高还需依靠现代企业制度、管理人员的素质和敬业精神。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理制度，推广先进的管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。
参考文献：
[1]郑晓冰.高科技楼宇设备管理的现状及内容[J].工程管理，2011，10，（1）：71.
随着城市化的推进，楼宇经济渐出水面，如何创新工商行政管理模式，以适应经济发展的需求，并更好地为地方经济服务，便成为新形势下工商行政管理面临的一个新课题。
所谓楼宇经济，是以商务楼为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动城区经济发展的一种经济形态。它是城市经济和市场经济的必然产物，具有依托性、聚集性和高效性等特点，是城市发展到一定阶段，人流、物流、信息流、资金流等的相对集中。
传统的工商行政管理模式偏向于关注道路沿街等平面经济体，而对高楼之内的众多各种类型的市场主体缺乏有效的监管。无锡市南长区已建有凯燕环球中心、沃尔玛超市商业群、家乐福超市商业群、茂业百货楼、数码大厦、永丰大厦等现代化楼宇17幢，正在筹建和在建的还有世贸中心、九龙仓高端商务楼、燕莎商务中心等，应该说楼宇众多，楼宇经济初显端倪。而经各基层工商所的初步调查显示，工商行政管理在楼宇中尚显薄弱、相当一部分进楼单位未办理营业执照，且更换频繁，无照经营、异地经营、商标侵权、广告违法等不规范行为较为普遍，工商部门掌握的楼宇企业信息很少且毫无体系可言，这已经引起了我们的警觉，并努力探索使之规范的有效途径。
事实上，楼宇经济是城区经济的亮点，从发展极的理论来讲，一个智能化的高端楼宇，就是城区的发展极，它的兴起和繁荣，势必带动一定范围内的经济同步发展。如果我们能够有效地把握好对楼宇的监管，既使行政管理的效能得以发挥，促进城市经济发展，又能改革并改善区域内的工商行政管理。
二、工商监管楼宇经济的可行性及优势特点
首先，楼宇作为一个大型建筑，在地域上具有垂直性和固定性，同时，各种各样的经济实体汇聚在一起，具有局部规模性，这都给工商行政管理带来便捷，一旦工商部门以楼宇为单位进行相关指导、检查和服务，可以获得很高的工作效率，成效显著。
其次，入驻高端楼宇的往往是一些国际国内享有盛誉的大型规范化企业，如凯宾斯基、沃尔玛、家乐福，这些企业本身有着良好的管理规范，内部制度健全而严格，部门众多且分工细致，能够较快地与工商行政管理部门的监管要求相衔接，并且这一衔接能够建立在较高、较新的平台上，对周边地区的市场主体具有示范和带动作用。
再次，大型楼宇一般都有专门的物业管理或由楼宇的主要承租单位负责对整幢楼宇的管理，工商行政管理部门可以直接与此类单位联系挂钩，建立联系人制度(专管员制度)，提前介入楼宇的招商引资，互通有无，随时掌握楼宇内经营户的变更情况，并可以很自然地将工商行政管理渗透进企业经营管理的过程中。
三、工商部门对楼宇企业的重点监管方向
1、以行政指导为特色，行政审批为形式，全面介入楼宇企业的发展
登记注册是企业最先与工商行政管理部门接触的一个必需的流程，企业只有获得了合法的主体资格，才能有效地进行经营活动。工商部门应当充分运用指示、警示、建议、协助等手段，对楼宇企业的登记注册进行全程的行政指导，提高行政审批效率，帮助并促进其及时市场准入。窗口前移是近年来注册部门的服务理念，在楼宇企业管理中更加需要。工商部门应当密切关注辖区内楼宇兴建的状况，及时与楼宇企业接洽，介入楼宇企业招商引资，拓宽服务层面，提供行政注册指导，简化审批流程，提高登记效率，在为楼宇招商提供行政有利因素的同时，也能获得我们想要的注册管理效果，使我们能够及时掌握楼宇内企业的进出变更情况。并且，在楼宇的发展过程中，为了能使这一开放式窗口有效保留，应当建立完善的联系人制度，使得指导和服务的针对性、有效性全面提升。建立长期而有效地监管，才是最合理的监管，并能真正促进楼宇的良性发展。
2、协助商标注册，帮助审查广告，运用监管优势服务楼宇企业
在知识产权的重要性和价值性越来越得到体现的今天，商标这一无形资产已经成为企业发展过程中的必需。本着服务企业的宗旨，近年来，工商部门逐渐加大了协助企业进行商标注册、帮助企业参与知名、著名、驰名商标的认定以及打击商标侵权等的力度，受到广大企业的欢迎。而广告，更是现代企业经营的必然内容，市场经济的丰富发展，再也不是好酒香飘万里的年代，企业形象的展示离不开广告的作用。但是，企业稍有不慎，就会踩上虚假宣传、误导消费者的地雷，这就需要工商部门给予指导，帮助审查，才能有效避免。
楼宇企业，尤其是大型企业对商标、广告服务的需求是很大的。前二年就曾发生过一家国际知名企业竟忽略了其商标在中国的注册，而与本地另一单位的名称发生侵权纠纷的教训。工商部门在对楼宇企业的监管中，对企业商标广告的指导服务是很有必要的，是我们服务企业、服务地方经济的重要体现。
3、运用消费者投诉处理机制，指导楼宇企业规范经营，获取良好声誉
这主要是针对楼宇企业中的大型超市、卖场。随着经济的发展，超市、卖场越来越规模化，商品品种包罗万象，顾客群相当庞大。不可避免地出现大量的消费者投诉，工商部门必须严格站在中间立场，公正处理投诉。一方面要努力维护消费者的合法权益，另一方面也要为企业解除恶意投诉的麻烦。一般而言，消费者的投诉往往暴露出企业经营管理上的缺漏和不足，一起投诉的成功解决，不仅能使企业意识到自己的问题所在并加以改进，也能让消费者对企业更有信心，提升企业形象，为企业带来长远的商机。同时，企业对工商部门的信任，使得我们正在大力推进的食品安全、商品准入等工作在企业的接受和自我管理下，得以充分开展。
4、规范依法行政，执法办案，为楼宇企业的发展指明方向
这幢办公楼是今年6月刚刚入住的一幢智能楼宇，它采用了许多最先进的节能技术，包括太阳能电池板和风电机组，用来满足7%的办公楼用电。项目经理Masoud Vafaei说：“我们的目标是，为纳税人省钱，并教他们如何提高能效。”
这幢楼宇是能源与环境设计先锋白金奖（LEED Platinum）的候选者，其能耗比采用传统设计的同类建筑少32%。与许多智能楼宇一样，SFPUC的总部也是使用计算机技术来管理、优化和控制该楼宇运营的方方面面。但平日能效的提升主要得益于从该楼宇所有管理和控制系统获取数据的中央数据库，以及使用分析工具来研究这些数据，从而确保所有系统配合运行，尽量减少能耗、优化楼宇运营。
像旧金山公用事业委员会总部这样的智能楼宇在全球越来越多。实际上，绿色、节能正在成为越来越多的新建楼宇的重要目标，为了实现节能，IT正在发挥日益关键的作用。不仅如此，专家们表示，这种IT驱动的设计方式同样还可以应用于已建成的楼宇，只需优化现有系统的运行方式，至少可以将能耗节省5%～10%。
IT融入楼宇管理
美国的设计、工程和咨询公司Smart Buildings LLC的执行负责人Jim Sinopoli说：“楼宇业主面临大好的机会，可以像其他行业多年来所做的那样进行数据挖掘。只要使用分析工具，楼宇管理者就能预测何时会出现故障、何时需要进行预防性维护。”
实际上，过去的几年来，楼宇管理和控制系统一直在与传统的IT基础设施逐步融合。如今在硬件层面，开放标准是主流：基于行业标准的通信协议让传感器和阀门等数据采集点的数据得以通过企业的IP主干网，传送到基于服务器的楼宇管理系统，这些管理系统又控制着从暖通空调到照明、电力、消防、安全、电梯以及楼宇门禁的各个方面。
江森自控公司（Johnson Controls）提供SFPUC楼宇所使用的自动化系统，该公司营销副总裁James Dagley说：“楼宇所使用的传感器变得更好、体积更小，最重要的是变得更便宜。”
这家厂商正在测试使用以太网为LED灯供电的一种技术，每只LED灯里面有12个不同的环境传感器，可以测量灯光、湿度、温度和运动等物理参数。Dagley说：“每个传感器的成本仅为2美分左右。”所有这些数据都可以传送到位于旧金山办公楼里面的江森自控楼宇自动化系统。
主攻智能楼宇领域的工程设计公司Hartman 公司负责人Tom Hartman说：“从硬件的角度来看，业界已实现了集成这个目标。但是从软件的角度来看，还没有取得太大的进展。”
Vafaei说：“要将所有这些数据汇集到一个平台中，以简化楼宇管理，这些目前还做不到。”不得已，旧金山公用事业委员会开发了一套集成楼宇管理系统（IBMS），这个定制的SQL Server数据库可以从每一个监测和控制系统获取数据，包括负责调控供暖和照明设备、电梯、发电机、太阳能电池板，调节自然光的内部遮光帘及外部百叶窗，以及控制装在屋顶上的气象站的那些系统。Vafaei说：“IBMS在传统的控制机制上提供了一个管理层。”该系统还在数据整合的基础上提供了一个信息仪表板：通过装在主大厅40英尺宽的媒体墙，信息仪表板可为楼宇管理员、主管、员工以及公众全方位地显示所有系统。
Smart Buildings公司的Sinopoli负责开发IBMS。他说：“现阶段，我们可以集成楼宇中的这些子系统，而IT基础设施实际上遍及所有楼宇系统。”一旦数据被整合起来，那些系统的所有功能都可以联系起来，那样一个系统出现的事件可以触发另一个系统，使其有所响应。
比如，在SFPUC办公楼，IBMS将实时分析结果与来自百叶窗、照明设备、暖通空调、气象站和占位传感器的数据进行关联分析，以确定百叶窗的位置对冷却和照明系统的负载会有怎样的影响，从而可以自动调整百叶窗。
不只是适用于新建筑
微软房产与设施部门的运营主管Darrell Smith表示，现有楼宇也能得益于类似IBMS这样的系统。微软的节能智慧楼宇（Energy Smart Buildings）项目现正在华盛顿州雷德蒙园区的118幢楼宇中开展，它使用了IBMS和分析工具，针对7个楼宇管理系统，优化运营和能效。IBMS从负责跟踪暖通空调、照明设备、功率监测仪、发电机、配电装置和电路监测器的那些系统中获取数据。
Smith表示，由于很复杂，与IT部门进行合作至关重要。“IT部门与我们一起查看了协议以及我们如何从这些系统获取数据。”
微软的公园园区共有200万个机械和电气数据点（SFPUC楼宇有1.35万个数据点），每天生成5亿个事务，即每天数据要更新5亿次。如果更换从功率监测、照明到暖通空调的所有管理系统，虽然有望提高能效，但那要投入5000万～6000万美元的成本。房产与设施部门决定从现有系统获取数据，并传送到公用的SQL Server数据库，然后在这里对数据加以分析，并使用关键绩效指标（如每个人的用电需求和每平方英尺的平均用电需求）以及每种楼宇类型（比如实验室或办公室）的楼宇效率指标，来评估每幢楼宇的运营效率。
微软为设施工作人员生成了运营仪表板，很快将为其“可持续发展冠军（Sustainability Champion）”计划提供直接来自插座的用电数据，这让员工可以看清每个人的节能工作收到了怎样的成效。
能效优化和故障检测及诊断都基于通常针对每个项目定制的规则集，这些规则确定了设备是否在高效运营。一旦发现问题，系统就进行测试，查找根源。
SFPUC的规则集用一款名为eQuest、基于电子表格的能源分析工具来制定，它还可以计算运行不符合规范的系统所带来的更高成本。Sinopoli表示，出现重大事件时，IBMS可以在设施管理系统里面自动生成工作单。
微软的工程师共制定了195条规则，使用SQL Server的Stream Insight事件引擎和爱康诺（Iconics）的分析软件，执行识别故障、监测效率的计算工作。Smith说：“我们不仅可以发现故障，还可以节省成本。”比如说，可变风量（VAV）设备控制空调系统里面的气流。如果两万个VAV设备中有一个没有调好，系统就会向设施部门发出警报，从而为员工提供更为舒适的工作环境。利用规则还可计算出，出现问题得到解决后可以省下多少能源成本，从而让设施部门得以确定工作的优先级。Smith说：“以前我们巡视、弄清楚什么设备有异常，现在我们不仅能弄清楚什么设备有异常，还能知道谁所消耗的成本最高。仅此一项，我们就省下了100多万美元。”
该系统还让微软得以开始采用适时维护和调整时间表，这一趋势被称为连续调试（continuous commissioning）。按照传统的维护时间表，每个季度就要更换2.6万多个过滤器，800余套楼宇空调系统每套都要在5年内轮流予以调整。Smith表示，采用新系统后，他们能够极其深入地分析数据，调整所有3万笔资产，而不仅仅是大型楼宇系统。另外，每年调整20%还要考虑一个问题：与汽车一样，楼宇系统的效率和性能也会随着时间逐渐下降。现在，微软可以使用分析工具，根据实际使用情况来更换每个过滤器。
Smith说：“不是按时间表来更换，而是在必要时更换过滤器。这就是我们所谈论的智能化——楼宇自行生成工作单。而通过确定维护需求的优先级，设施部门就能持续调整公司园区。”他补充说：“通过这种办法总共省下了100万美元。”
雷德蒙园区项目目前完成了约20%，这已经让微软得以降低用电高峰时期的能源需求。Smith说：“现在总部楼宇的运营方式使得能源需求量峰值得到降低，因为新投入的楼宇系统缓解了用电需求。”在试点阶段，微软迄今为止已把能源成本减少了6%～10%，预计应用分析工具来发现和诊断故障每年有望省下100多万美元。他说：“我们在这方面的投资见效期大概是18个月。”不过，这个投资见效期比在其他州来得短，因为华盛顿州的电价在全美各州排名倒数第三。
获得领先优势
让智能楼宇实现较高级别的数据集成被认为是一个大趋势。爱康诺公司专业开发及销售工厂和楼宇自动化管理软件，其总裁兼首席执行官Russell Agrusa说：“发现故障的分析工具在市面上相当新，微软率先大规模运用了诊断和故障发现技术。”他表示，楼宇需要至少占地10万平方英尺才能收回成本，它还应该在每一层楼起码有监测系统，才能充分利用这项技术。
加拿大安大略省渥太华大陆自动化楼宇协会的发言人Rawlson King表示，包括IBM、微软和Tridium在内的几家厂商提供的工具有助于数据驱动的集成设计，从而全方位地显示楼宇控制系统的情况。但是，要在新建筑实现这种级别的集成并非易事。他说：“你可能仍与集成商签有合同，却还是无法让系统按照你的规范来运行，尽管对方是专家。”
一个原因是，传统的施工方法并不是为这种级别的集成而优化的，参与方往往各行其事，包括建筑师、工程师、总承包商和分承包商等。建筑师、设计工程师和总承包商与从事实际工作的人并不沟通，彼此也不沟通。Hartman表示，每个人都是向楼宇业主报告，各自眼里的工作优先级都不一样。
他说，如今美国几乎每一家冷却水工厂都是由一批完全不同的人来设计、规划、调试和运营的，他们很少彼此交流。结果是，大多数冷却水工厂的能耗量是合理值的两倍。Hartman补充说：“正由于如此，不应该提高控制系统的复杂程度。问题倒不是没有更好的技术或产品，而是没有合理的流程。”
SFPUC打破了这个传统，采取了更加注重团队协同的方法。Vafaei说：“幸运的是，我们的设计团队和施工团队协同工作，这是取得成功的关键。”但是他也承认，让大家都进入到这个阶段需要时间。
Vafaei还建议让厂商签署一份合规声明，表明他们支持开放的通信和数据库协议。这确保了旧金山公用事业委员会得以顺利地从每个系统获取它所需要的数据。
Smith说：“说到控制和自动化，一切都应该是开放的。那样我们更换系统时，就不需要担心兼容问题。”
微软和SFPUC还为所有控制系统上的数据点采用了统一的命名约定，目的是为了将数据导入到IBMS时，避免名称转换这一步。微软颇有先见之明，多年前就要求厂商采用其32进制的命名约定，同样，旧金山公用事业委员会也要求每家厂商都使用它的命名约定。
酝酿4年之久的阶梯电价，将于7月1日起试行。政府终于迈开从“能源高消费”向“依据市场进行资源性产品价格改革”的步伐。
其实节能政策不仅倾向于电价的管制。近期住建部还颁布了一个数据，截至2011年底，我国城镇节能建筑仅占既有建筑总面积的23%。“十二五”期间，将继续降低新建建筑能耗，并对全国4.5亿平方米既有建筑实施节能改造。
建筑节能市场夏至已至。
借此东风，北京恒业世纪科技股份有限公司董事长刘燕生带领恒业世纪联合中国合同能源管理网，以及智能建筑行业内的企业、高等院校、科研机构等共同发起建立“建筑能效运营管理技术创新战略联盟”，向智能建筑能效运营管理与服务模式创新进发。
逆境
建筑节能往往是从楼宇自动化控制系统开始的。
在上世纪80年代，楼宇自控技术引入中国。面对中国这片广阔的商业蓝海，西门子、霍尼韦尔、Johnson Controls、Dalta等世界知名企业抱团涌入中国市场。它们一方面给中国带来了世界前端的智能化技术，一方面也牵动了中国楼宇自控技术的动脉，打开了中国楼宇自控市场的大门。
机遇就这样来了。刘燕生经过一段时间的技术攻关后，毅然决定进入楼宇自控市场。他并没有抱试试看的态度，而是拿出了相当一部分家当，“豁出去了”！
但是，幸福并没有来得那么快。
中国的楼宇自控市场发展远不如想象中的乐观，尽管我们的建筑投资和数量有着惊人的增长，但是建筑本身的实际内容存在着诸多问题。
就在刘燕生要全身心投入楼宇自控市场之时，建设部的一项调查显示：在1999年-2001年间，以深圳为例，每年房地产开发面积在600-700平方米，其中楼盘具备智能化的就占96%，而这些早期的社区住宅楼宇自控系统，为了达到卖点的效应，信息化系统配套设施并不齐全。在建成后，难以启用。有的地方，楼宇自控系统运行正常，但能够起到正常作用的只占20%，尚可使用的系统占45%，有35%的系统不能使用，或运行一段时间后出现故障，最终因无人修复而废弃。
导致这一系列情况的原因在于当时的工程建设水平不高，工厂质量不能令人满意，楼宇自控系统不能正常工作。
不仅如此，在准确把握智能化楼宇的设计定位、高质量的工程实施与系统有效运行管理方面，中国与国外发达国家相比也存在一定的差距。由于缺少相应的规范，楼宇智能化设计方面也存在缺乏全面性和长远性的情况，施工质量难以保证，造成一些应用楼宇智能化系统的建筑缺少各系统整体运作，结果事倍功半，造成投资的浪费。
即便在今天，我国十个楼宇建筑中仍然有八至九个楼宇耗能高于发达国家。这还不是问题的关键，关键在于我们的专家、教授积累了大量统计数据，更有诸多论文、书籍详细介绍了建筑物的耗能状况，并推出了许多切实可行的设备改造方案，但我们的建筑仍在耗能。特别是我国已经推出了合同能源管理这个发达国家已经验证过的成熟商务方案，并得到相关政策的倾力支持，但节能不节效制约了很多节能改造方案的实行，因为缺乏经济发展的动力，光靠政策挤奶终究不能可持续发展。此外，建筑节能市场也未能走出困境，技改项目的多样性及零散性，使得节能与收益之差并不明显，加之即有的管理体制的制约，建筑节能行业举步维艰。
在这样的十年里，刘燕生并没有在楼宇自控市场上得到太大的收益，但他坚持一条道走到黑，终于等来了这阵东风。
初见曙光
曙光终究是要来的。
最近几年，尤其是进入“十二五”以来，随着世界性的节能、低碳的大潮流大趋势的发展，中国建筑节能事业发展逐渐成为重点和热点。在未来建筑产业的发展中，应用信息化技术开展建筑节能是其发展的主攻方向。
刘燕生说，经过多年的一线经验总结，许多业内人士已经意识到，通过对机电设备的科学管理运营也能达到节能的目的。这为建筑节能市场增加了可运作的活力，设备改造加上运营，其节能效益将明显高于投资。这将是中国建筑节能落地最好的契机。
在2012年5月23日举办的中关村创新论坛上，刘燕生与大家分享了这一最新研究成果——建筑能效运营管理体系（BEEM）。在此之前，我国大部分工程部都在围绕运维而工作，实际工作中更多的应该是维护大于运营。而建筑能效运营管理体系的出现打破了传统工程部的运维模式，使新的机电设备的运维模式向节能运营发展。节能运营包含着多项技术管理属性，很多节能策案都是根据负荷变化、气候变化、本地季节工况来调整运营的，这是一种创新的动态的运营。法国专家提出的“会呼吸的房子”就是动态运行建筑的很好实例。
但是，当前中国现有体制已经远远不能适应建筑能效运营的要求。困难与阻力有时也许是件好事，刘燕生在困境中突然萌发出了成立创新联盟的意念。联盟将绕建筑行业重大节能需求和突出问题，集合各方优势，协同攻关，通过技术创新、管理创新以及营销模式创新这三个方面共同推动建筑节能方案落地。
一、楼宇经济工商综合监管服务系统的建设背景
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进企业、引进税源带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态，具有依托性、聚集性和高效性等特点，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”。
楼宇的发展为企业正常经营提供了便利条件，也对区域经济提升发展起到促进作用。但因为商用楼宇隐蔽性很强、物业保安又自成体系，不利于职能部门的巡查监管，因此也容易成为违法经营场所。当前，楼宇经济监管存在以下难点：一是楼宇企业底数不清。大型的商用楼宇聚集了很多企业。由于租期和经营情况不同，迁入迁出变动较大，可谓企业众多且流动性大，极易形成擅自变更经营地址、擅设分支机构和无照经营等情况。二是楼宇巡查难度较大。由于商务楼宇存在相对的封闭性，楼宇的承租主体构成又复杂，存在个体户、公司、办事处及仓库等多种形式，造成进门检查难、发现问题难、与物业协调难等种种情况。给巡查监管带来不便。三是楼宇监管缺乏手段。针对楼宇企业存在的复杂情况，当前还没有一套有效的监管体系和高效手段。没有明确的监管责任人、缺乏针对性的监管计划、监管力度不大等现状的存在，带来楼宇企业的注册率低等各种问题。因此，加强调查研究，积极探索一条切实可行的楼宇经济监管与服务新途径，成为当前的重要课题。
杭州市工商局决定由市局本级和下城分局共同在下城区先行开展“楼宇经济工商综合监管服务系统”的创新试点工作，搭建集信息查询、统计、监管、服务为一体的“楼宇经济工商综合监管服务系统”，运用信息化手段，实行内外网连通和多系统对接，全面掌握辖区楼宇资源和入驻企业的动态情况，充分发挥工商职能作用和相关部门合力，助动杭州楼宇(总部)经济健康发展。
二、楼宇经济工商综合监管服务系统的主要内容和平台框架
(一)“楼宇经济工商综合监管服务系统”的基本构思
依托“市场主体准入系统”，结合下城区政府“楼宇信息系统”，建立汇集辖区电子地图、楼宇整体信息、楼宇企业及动态发展信息、监管信息、品牌建设、信用评价等信息数据资源的“楼宇经济工商综合监管服务系统”，形成以工商注册登记数据为基础、以责任区监管动态采集的楼宇企业信息为补充、以街道及物业公司等部门的数据资源为辅助、以区域地理空间数据(电子地图)为支撑，为政府决策、招商引资、监管服务及企业投资等提供全方位、多功能的综合性管理平台，实现对楼宇经济发展状况的信息查询、统计分析和动态情况的全面掌握，并据此开展精细化监管和“零距离”服务，体现了寓服务于监管的行政管理新模式。
(二)“楼宇经济工商综合监管服务系统”的总体框架
1、系统由五部分构成：工商监管及系统管理后台，楼宇经济外网服务平台(楼宇信息平台)，内外网数据交换平台(安全隔离与交换系统)，楼宇物业信息平台，街道信息平台。
2、系统总体框架示意图：
(三)“楼宇经济工商综合监管服务系统”的主要内容
1、内网平台(工商信息管理平台)：通过对工商系统中企业的基本数据与物业和街道提供的相应数据进行综合分析，能够及时掌握各个楼宇中企业的注册及运行情况，充分运用户口管理、巡查管理等手段，结合责任区监管工作，及时掌握楼宇企业动态。对楼宇经济企业开展跟踪服务和行政指导，并加强对楼宇企业违法违章行为的预警和查处。此外，系统展示品牌建设、信用管理及楼宇企业入驻率、注册率、行业分布等情况的统计分析，为领导决策提供依据。
2、外网服务平台(楼宇信息平台)：突出体现“服务”二字，面向互联网全体用户，以内网部分功能为基础，提供辖区内楼宇分布地图、楼宇内企业分布图、楼宇企业概况等，提供由内网分析出的楼宇经济统计数据，并链接工商在线办事窗口系统，提供工商办事指南。
3、内外网数据交换平台：系统中有统一的用户管理，能够根据不同的类型设置用户，并赋予不同的权限。此外，系统针对物业用户和街道用户登录系统设置了数字证书认证过程，管理人员给每个物业用户和街道用户分发唯一的数字证书，只有安装了数字证书的电脑通过指定的账户才能登录相应的系统，从而保障系统安全。
从网络安全方面考虑，系统将设置两台web服务器，一台面向互联网提供服务，主要是运行楼宇信息平台和物业信息平台、街道信息平台：另一台面向内网提供服务，主要是运行工商信息管理平台。同时在对外的web服务器和内部网络之间将添加一个安全隔离与信息交换设备(即网闸)，从而既能为内外系统提供数据交换，同时又能使内外网之间处于物理隔离状态，从而最大限度降低安全风险，保障内部网络的安全。
4、楼宇物业信息平台：物业公司通过该系统录入楼宇企业信息，开展对楼宇企业数据的日常维护。楼宇物业信息作为工商监管楼宇经济的辅助数据和参考依据，形成“楼宇经济工商综合监管服务系统”数据资源的补充和共享。该系统还具有物业管理维护功能，为物业管理和楼宇招商提供平台，同时为物业提供楼宇企业工商注册信息、监管反馈信息。系统设置“入驻企业信息录入及查询、物业管理、楼宇房间管理、信息”等子模块。
5、街道信息平台：街道通过该平台录入楼宇企业信息，对税源企业进行标注，作为工商监管楼宇经济的辅助数据和参考依据，形成“楼宇经济工商综合监管服务系统”数据资源的补充和共享；同时系统为街道提供楼宇企业工商注册信息、监管反馈信息，为街道招商和管理企业提供平台。系统设置“入驻企业信息录入及查询、街道管理、楼宇管理”等子模块。
三、楼宇经济工商综合监管服务系统的主要功能和预期效益
(一)通过多渠道实现数据对接，全面掌握楼宇企业入驻和注册情况，有利于加强对楼宇经济信息的整合和掌控
“楼宇经济工商综合监管服务系统”基于“一个依托”、“两个窗口”、“三个数据来源”，展现楼宇企业信息的整合和共享功能，能有效解决政府部门对楼宇企业的底数不清问题。“一个依托”即依托全省工商统一的登记注册数据系统，通过与准入系统的数据对接，达到楼宇企业登记数据即时比对，能准确掌握楼宇企业的注册率；“两个窗口”即该系统分外网和内网两部分，内网系统由工商部门维护，外网系统由街道、物业公司等部门补充和辅助，通过内外网数据交换，能准
确掌握楼宇企业的入驻率；“三个数据来源”即市场主体准入系统的基础数据，各工商所通过实地核查，录入系统的“户口管理”模块，形成非库企业数据；楼宇物业在“物业信息平台”即时录入入驻企业、物业管理等信息：街道招商部门在“街道信息平台”即时录入招商登记、税源管理等信息。通过三个来源数据的比对，能准确掌握楼宇企业的入驻率、注册率和税收贡献率。
(二)通过工商监管及系统管理后台实施责任区监管，有利于促进工商监管职能到位
“楼宇经济工商综合监管服务系统”设置的重要内容是“工商监管及系统管理后台”。“监管后台”全面体现工商责任区监管工作内容，通过对接市场主体准入系统的基础数据，有计划、有步骤、有重点地开展责任区巡查监管，可以清晰地反映出楼宇企业是否正常经营的动态情况，进而加强监管执法。通过工商监管后台系统，实现“楼宇经济的监管与服务”从单纯的管制型监管向服务企业、服务发展的服务型监管提升，从单纯的惩戒型监管向“帮、促、引”指导型监管提升，从工商单一型监管向部门协同、多方合力型监管提升。
(三)通过楼宇信息平台全面展示辖区楼宇基本情况，有利于创业者“择楼而商”，推进政府招商引资
“楼宇经济工商综合监管服务系统”的建成，将通过楼宇经济外网服务平台，展现辖区楼宇的电子地图定位功能和楼宇信息查询功能，形成一个强大的区域楼宇情况“外网信息平台”，社会大众可以从中了解区域楼宇总体情况、楼宇分布情况、人驻企业情况、楼宇招租情况、特色楼宇情况等各类信息，对企业确定入驻楼宇的目标定位起到引导帮助作用。
(四)通过链接工商在线办事窗口系统，全面推进网上政务，有利于促进行政效能提升
“楼宇经济工商综合监管服务系统”设置的外网服务平台体现“服务”二字，链接工商在线办事窗口系统，提供相关的工商办事指南和内容齐全的办事功能，包括网上咨询、网上名称申请、网上注册、网上年检、年检短信提示服务、网上互动业务培训、12315企业互动等等各项工商服务业务。该平台为行政审批、企业办事、企业信用展示等搭建了一个高效便捷的信息化平台，具有传统办事大厅无可比拟的优势。通过该系统的建设，将进一步推进工商电子政务，大大提高工作效率。
(五)通过强大的统计分析系统全面掌握辖区楼宇企业分布。有利于推进产业集聚、优化产业结构、促进产业层次提升
“楼宇经济工商综合监管服务系统”具备了强大的“楼宇数据统计及图形展示”功能，该项功能包含“企业数量分类统计”和“行业分类统计”功能，能根据整合的数据对楼宇入驻企业开展全面系统的统计分析并形成图表，从而较全面地掌握辖区楼宇综合情况、楼宇特色和入驻企业行业分布、产业集聚情况，为政府进一步统一规划提供准确的基础数据资料。
“众所周知，神经中枢在人体中起到了连接、协同、调节及控制的作用，以保证人体健康、协调。在智能楼宇中，SmartStruxure 楼宇管理解决方案通过将各个子系统进行跨平台融合，实现了系统智慧集成、软件智慧管理的互联互通，带来智能用户价值，助力打造创新的‘建筑绿色生产力’。” 施耐德电气能效及楼宇事业部建筑能效中心总监孙靖表示。
系统智慧集成
不同于传统楼宇自控系统的各子系统独立运行，SmartStruxure 楼宇管理解决方案智慧集成配电、照明、安防、暖通、监控、能源管理等多种子系统，通过统一平台便可对楼宇进行综合管理。不仅提高了楼宇系统全局处理能力，实现一体化服务，而且对建筑物能效进行优化与动态管理。
其中，通过智能配电设备联网，SmartStruxure 对能源供给与需求进行双向管理，兼顾了供电质量/ 用电安全及能效管理，实现智能配电系统集成。通过暖通空调、安全防范、智能照明三大系统集成，对建筑能耗按需优化，并将所有优化策略通过能效指标予以显示和评估。比如安防视频监控显示楼宇无人时，空调、灯光等电气设备会自动关闭，从而实现节能。
除了子系统之间的智慧集成，SmartStruxure 还可以通过与行业应用（如酒店客房管理系统、数据中心管理系统、工厂车间管理系统、民航航班信息系统等）集成，使建筑智能化真正服务于业务需求。
软件智慧管理
SmartStruxure 楼宇管理解决方案在大数据、云时代下深度融合楼宇管理与信息化，通过智慧的“大脑”——软件实现楼宇各子系统、楼宇系统与第三方系统、楼宇与智能终端之间的数据分享，让楼宇更智能，管理更简捷。SmartStruxure 兼容ISO 标准通信协议，无需硬件网关即可无缝集成LonWorks，BACNet，Modbus，Webservice等第三方设备，调试便捷，降低了调试及集成成本，实现各种专业应用。SmartStruxure 智能终端远程控制支持智能手机、平板电脑，通过手机可查看系统情况，实时观察现场情况，及时得到系统报警。
SmartStruxure 提供基于云的楼宇智能管理服务，包括故障检测及诊断、远程监控与分析、报告及维护，在满足日常楼宇操作和运维需求的同时，是工程优化计划的完美助手。
用户智能价值
施耐德电气倡导“建筑绿色生产力”的理念，致力于打造绿色、智慧、以人为本的建筑，为楼宇投资者提升楼宇的资产与品牌价值，为楼宇管理者提供安全、可靠、高效的运维手段，为楼宇使用者创造健康舒适的环境和智能体验。
SmartStruxure 凭借基础系统集成、软件智能管理，平衡、连通绿色生产力的三大驱动力，是对“建筑绿色生产力”的最佳诠释和践行：
投资绿色生产力
SmartStruxure 通过一体化综合管理平台和全生命周期的整体解决方案，简化管理流程，减少设备及人工成本，确保楼宇效益最大化；通过部署节能、环保、可持续的绿色建筑战略帮助楼宇管理者提升资产价值并延长资产寿命。运维绿色生产力
施耐德电气提供楼宇管理产品线，保证设备兼容性，增加调试便捷性。SmartStruxure 拥有易用、人性化、精美的操作界面，易于上手，提升运营水平；通过远程能效管理及能效服务、IT、云技术等，实现整个集团的参数对标及决策管理，达到能源与运营效率双提升。
