第一条为加强政府征地拆迁补偿资金的审计监督，提高资金使用效益，依据《中华人民共和国审计法》及其实施条例、《政府投资项目审计规定》、《县人民政府关于进一步加强征地拆迁补偿评估监督管理工作的通知》文件等有关规定，并结合我县实际，制定本办法。
第二章审计范围及对象
第二条政府征地拆迁补偿资金审计，是指审计机关依照法律法规规章规定的职责、权限和程序，根据县政府指派或采取随机抽取征地拆迁补偿评估项目、随机选派审计人员、随时实地勘察(双随机一随时)方式，对县本级征地拆迁补偿资金（包括国有土地上房屋征收补偿、国有土地收购储备、征地地面附着物和青苗补偿）进行适时审计监督。
第三条审计对象主要包括负责征地拆迁工作的实施主体、被拆迁对象、拆迁补偿资金管理部门、评估机构、机构、审计机构等,涉及征地拆迁补偿的相关单位和个人。
第三章审计内容
第四条征地拆迁补偿资金审计主要内容包括征地拆迁范围内各类房屋、地面附着物和附属物的确认、政策落实、拆迁成本、资金筹集和使用、拆迁程序等情况。
（一）征地拆迁的勘测丈量及房屋权属等地上物的确认。评估机构或测量机构等单位在进行现场勘测丈量及房屋权属的确认时，审计机关委派的中介审计机构同时进驻现场收集相关资料进行确认。
（二）征地拆迁政策落实情况的检查。主要是审查征地拆迁补偿标准、相关政策、安置补偿方案是否合理和合法及落实情况。
（三）征地拆迁成本审计。以项目征地拆迁补偿安置的相关政策、规定、方案等为依据，审核征地拆迁范围内的土地征收补偿、房屋征收补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费，以及征地拆迁工作经费、拆除回收资金、房屋评估费等费用的情况。
重点检查评估机构、咨询机构等服务单位出具的结论，并提出审计意见。
（四）征地拆迁资金的筹集和使用情况的审计。以项目单位的财务收支为基础，审查项目单位征地补偿资金筹集、使用等情况，必要时延伸至被征收人、中介服务机构等。
第四章审计资料
第五条项目单位应积极配合审计机关或中介审计机构的工作，提供必要工作条件和下列文件资料，并对资料的真实性、完整性作出书面承诺：
（一）可行性研究报告；
（二）立项及批准性文件；
（三）规划及设计文件；
（四）征收土地公告或征收冻结公告；
（五）征收补偿方案和费用预算；
（六）与相关单位或部门签订的委托评估合同、安置补偿协议或地上附属物补偿协议；
（七）实施单位和国土部门（房屋征收部门）编制的房屋征收补偿补助统计表、分户摸底表、收购土地费用统计表、地上附属物补偿费用统计表及土地权属和房屋权属、房屋用途的有关证明（土地证、房屋所有权证、房屋租赁协议、完税证明、营业执照等复印件）；
（八）房屋评估报告、土地使用权评估报告、土地测绘图、房屋测绘图等；
（九）财务报表、银行对账单、会计凭证和账簿等会计资料；
（十）与拆迁补偿有关的文件和会议纪要等；
（十一）其他需要提供的有关资料。
具体项目需提供的资料，以县审计机关的通知要求为准。
第五章中介机构的聘用及服务费用支付
第六条县审计机关根据项目实际情况聘用中介机构进行审计，征地拆迁工作的实施主体与评估单位所签订的委托评估协议，应约定聘用中介审计机构进行拆迁补偿审计，中介审计机构对拆迁补偿出具审计意见。
第七条县审计机关通过公开招标方式建立中介机构备选库，或者直接聘请中介机构和相关专家进行审核，聘用合同中应明确审计机关与聘请中介机构及相关专家之间的义务与责任。
第八条中介机构服务费支付标准通过招标确定或按照国家行业部门颁布的现行标准70%执行，审计服务费用由县财政部门审核后拨付，列入征地拆迁补偿成本。
【关键词】城际轨道交通；征地拆迁；包干模式
珠三角城际轨道交通项目有利于实现珠三角地区城市群的一体化和同城化。加快珠三角城际轨道交通发展对实现珠三角一体化、从根本上解决广东省内区域发展差距等问题都具有重要战略意义。目前，珠三角城际轨道交通共有广佛肇城际佛山至肇庆段、莞惠城际、穗莞深洪梅至深圳机场东站段、穗莞深城际新塘至洪梅段等9个在建项目，在建总里程388公里，总投资额1311亿元。探索行之有效的征地拆迁工作推进模式，切实加快推进征地拆迁工作，对于确保珠三角城际轨道交通投资建设进度具有重要意义。本文在中国铁路总公司在客运专线项目推行的征地拆迁包干模式基础上，结合珠三角城际在建项目征地拆迁工作推进实际情况和经验，探讨提出珠三角城际轨道交通项目征地拆迁包干工作推进模式。
1.土地房屋征收资金筹措
1.1总体原则
新开工的珠三角城际轨道项目土地房屋征收按属地原则，应由沿线地级以上市政府根据项目初步设计批复的征地拆迁数量及单价，暂列相关费用开展全线征地拆迁工作。待下步分别完成征地拆迁、“三电”及管线迁改等包干内容的各项总包干费用测算，并经第三方审价上报中国铁路总公司和广东省政府共同审批后，签订征地拆迁包干补充协议。沿线市政府以总包干形式负责完成全部土地房屋征收、安置补偿等工作，按项目建设进度要求交付建设用地。
沿线市总包干费用原则上由沿线市自己筹集和拨付，按照专款专用的原则建立专用资金账户进行管理。土地房屋征收工作经费应控制在项目土地房屋征收费用总额的3%以内，由沿线市严格控制使用。
1.2总包干费用的确定
（1）在项目可行性研究阶段完成规划选址和方案稳定后，项目建设单位在开展用地预审的同时，应组织设计院与沿线市政府沟通联系，把可行性研究阶段的土地房屋征收范围、数量提供给沿线市政府。沿线市政府应在1个月内研究确定土地房屋征收估算标准和估算费用，并函告项目建设单位。项目建设单位组织设计院编制投资估算。
（2）在项目可行性研究批复后15天内，项目建设单位向沿线市政府报送可行性研究阶段的用地红线图、土地房屋征收数量，沿线市政府据此制定实施方案和补偿标准，开展土地房屋征收相关费用测算和资金筹措，并在2个月内把土地房屋征收相关费用测算结果函送项目建设单位，项目建设单位按照沿线市测算的补偿标准和有关费用组织设计、咨询单位进行审核评估后，编制初步设计概算。
（3）广东省发展改革委在批复项目初步设计时，单独列出沿线市的总包干费用，沿线市政府据此落实土地房屋征收资金。
（4）在项目初步设计批准后15天内，项目建设单位根据项目工期和进度安排向沿线市政府报送初步设计阶段的土地房屋征收红线图、土地房屋征收数量和控制性工程用地交付计划表，沿线市政府据此开展用地报批工作和土地房屋征收准备工作。
（5）在项目施工图设计审核完成后15天内，项目建设单位根据项目工期和施工组织安排向沿线市政府报送施工图设计阶段的土地房屋征收红线图、土地房屋征收数量和工程用地交付计划表，沿线市政府按项目建设单位提供的用地计划及时、分批向项目建设单位交付建设用地。
2.土地房屋征收实施
2.1 土地房屋征收实施方案
土地房屋征收实施方案应由沿线区（县）级人民政府制定，按规定履行程序后报沿线市政府核准或审批。经批准的土地房屋征收实施方案应作为验工计价的依据之一。
2.2 落实土地房屋征收主管部门和实施机构
项目沿线市政府应根据本市的实际情况，指定土地房屋征收主管部门，落实项目土地房屋征收实施机构。有关部门和实施机构应严格执行国家、省及市关于土地房屋征收方面的法律法规、补偿标准、程序及相关政策，补偿范围原则上应按项目建设单位提供的经批准的初步设计和施工图设计用地红线范围确定，特殊个案补偿按省、市有关政策及程序办理，并在实施前报项目建设单位和市主管部门确认。
2.3土地房屋征收包干协议
土地房屋征收包干协议应由项目建设单位尽早与沿线市政府或其指定的实施机构协商，并在初步设计批复后1个月内完成签订，以确保项目建设用地报批工作的顺利开展。包干协议至少应明确土地房屋征收的范围、数量、标准、进度要求、各方的权利和义务、包干费用等。
2.4土地房屋征收总体目标
原则上初步设计批复后6个月内应完成建设用地报批工作；施工图审核批准后2个月内应提供控制性工程用地，并按计划分期分批向项目建设单位移交建设用地，12个月内基本完成项目的土地房屋征工作。
2.5土地房屋征收资金管理
实施机构应设立土地房屋征收资金专用帐户，报市主管部门和项目建设单位。沿线各市政府是出资主体，应及时筹足土地房屋征收资金，并根据实施机构提出的资金需求申请及时足额拨付至实施机构设立的专用账户。其中第一批资金须满足缴交用地报批各种规费和预存征地款的需要。
实施机构仅可将专用账户中的资金，用于实施协议范围内的土地房屋征收费用的支付或支出，不得挤占、挪用或通过虚假征收补偿等行为非法使用土地房屋征收资金。
实施机构应接受有关部门和实施协议各方不定期的对土地房屋征收补偿及安置费用使用情况的监督和检查，按规定接受有关部门的监督与审计。
2.6 验工计价与结算
实施机构应于每年度末编制当季土地房屋征收完成统计报表和验工计价表，于当年结束后十个工作日内提交项目建设单位和主管部门，作为统计项目投资完成的依据，验工计价表应附相关合同协议等支持材料。
项目建设用地范围的土地房屋征收工作全部完成后6个月内，实施机构应完成编制土地房屋征收最终结算文件，结算费用应与总包干费用的范围、实际完成数量一致。结算文件经第三方审价后送项目建设单位和主管部门，按程序办理概算清理和出资确认工作。在实施土地房屋征收财务决算或审计过程中，各方应在各自职责范围内做好配合工作。
2.7 项目建设用地确权办证
项目建设用地确权办证应由项目建设单位和所在地政府及国土部门共同办理，应确保在土地房屋征收工作全部完成后12个月内，完成项目建设用地确权办证工作，建设用地确权办证的费用由项目建设单位负责。
3.土地房屋征收工作有关要求
3.1落实工作责任
沿线市政府作为城际轨道交通项目土地房屋征收工作的责任主体，应对本行政区域内土地房屋征收工作和建设环境负总责，按项目建设进度要求及时交付工程建设用地。
项目建设单位是项目建设的实施主体，应按规定及时与沿线市政府签订土地房屋征收协议；项目实施过程中配合实施机构共同做好土地房屋征收的实施工作，牵头各方按规定做好土地房屋征收的现场核定、确认工作，督促施工单位做好安全、文明施工，及时对施工造成沿线房屋、地方道路、水利设施等损坏进行补偿或修复；组织第三方审价单位对各市土地房屋征收费用进行第三方审价并牵头办理确认工作。
“三电”和管线迁改等迁改工程由项目建设单位负责；迁改工程所需用地的土地房屋征收及项目建设期临时搬迁工作由沿线市负责，费用由项目建设单位纳入工程费用在迁改补偿费用中列支。电力线路迁改工作应由广东电网公司负责协调推进；临时用地由施工单位向相关部门提出申请，经批准后办理使用手续，施工完成时，应由项目建设单位负责督促施工单位按水保、环评方案进行复垦。
广东省有关部门应加强对土地房屋征收工作的指导，广东省国土资源厅、住房城乡建设厅应根据职责分工，督促各市及时解决用地预审、用地报批和土地房屋征收工作中存在的问题；广东省发展改革委应加强综合协调，建立项目建设和土地房屋征收联络沟通机制及例会制度，负责项目建设和土地房屋征收工作的协调、监督和检查，重大问题要及时报省政府研究解决。
3.2加强组织领导
广东省各有关部门和各地级以上市政府的主要负责同志应作为第一责任人，对本部门、本级政府职责范围内的城际轨道交通建设协调管理工作负总责；沿线市应切实加强对土地房屋征收工作的组织领导，进一步健全制度，落实责任，强化保障，确保按计划完成土地房屋征收工作。应严格按照《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规规定，规范土地房屋征收管理工作，切实维护群众合法权益。
3.3加强督促检查与考核
广东省发展改革委要加强对各地、各部门、各单位的工作进行检查和督查；沿线市应确保土地房屋征收资金足额到位，并保证土地房屋征收总体目标的实现，土地房屋征收工作目标完成情况应纳入沿线市政府绩效考核评价指标；沿线市未能及时足额筹土地房屋征收资金，影响土地房屋征收工作开展、未能按计划提供建设用地的，由广东省发展改革委进行督办；对于督办后仍没有改观的，由广东省发展改革委报请广东省政府领导约谈问责相关单位主要负责人。对在土地房屋征收工作成效显著的市，广东省政府在重要基础设施建设项目审批上给予优先安排，并在建设时序、资金投放等方面优先照顾；对在土地房屋征收工作中做出突出贡献的工作人员，沿线市可采取多种方式给予奖励并作为绩效考核的依据。
4.结束语
推行征地拆迁包干工作推进模式，有利于科学有序推进珠三角城际轨道建设，有利于进一步深化城际轨道交通建设省市合作机制，更好发挥沿线市政府作为征地拆迁实施主体在组织实施、协调、监管等方面工作优势，依法合规推进征地拆迁工作，维护社会和谐稳定，提高城际轨道投资效益和资金使用效率。
在推行征拆包干模式的实际工作中，应加强与沿线市政府的沟通协调，全力争取配合和支持，充分调动相关各方的主动性和积极性，切实加快推进珠三角城际轨道交通项目征地拆迁工作。
参考文献：
[1]孟禹繁. 合资铁路项目征地拆迁筹融资与投资控制的探讨. 价值工程，2012（12）.
一、监督的必要性
1.维护群众利益的需要。新征收条例将百姓利益放在首位，突出百姓参与性与政策透明性，保证其知情权。在房屋征收过程中，各区级政府往往具体负责补偿安置、履行征收程序工作，对其实施有效监督，有利于国家新征收条例在实际房屋征收操作过程中得到贯彻落实，真正做到依法执政、阳光征收、公平补偿。
2.制度建设的需要。当前，全国房屋征收主要有三种模式，一是市级政府作为征收人，二是区级政府作为征收人，三是重大项目及跨区项目由市级政府作为征收人，其他项目由区级政府作为征收人。后两种模式都涉及市级政府对区级政府实施有效监督问题。从实际工作来看，将征收权力下放各区级政府后，一定程度上调动了其工作的积极性，但随之也暴露了一些问题，如程序不规范、补偿标准不统一、缺少全市征收工作“一盘棋”思想、压力增加等。分析上述问题产生的原因，主观上，各区级政府为了加快房屋征收进度，在“制度”与“速度”面前选择了后者；客观上，还是现有制度不规范，市级政府对区级政府监督管理措施缺失。
3.预防腐败发生的需要。与原有房屋拆迁相比，房屋征收工作是一次彻底变革。政府要面对新的工作方式，由原来的监管者、裁判员，直接走到前台，变成运动员，各项措施制度重新建立完善需要时间和过程。在这种情况下，数额庞大的财政拨付补偿安置资金存在一定安全风险，市级政府应及时指导监督区级政府查找管理漏洞，为预防腐败加装一道“防火墙”。
二、监督的几个环节
在对区级政府进行监督过程中，市级政府应摆好自身位置，要做“教练员”，而非“运动员”，在充分调动区级政府积极性的同时，应整体把握房屋征收工作全局，监管重点环节。
1.房屋征收补偿资金。房屋征收工作中，最核心的任务就是对被征收人的补偿，市级政府一是要把好征收补偿资金的入口关，确保资金足额到位、专户存储；二是把好征收补偿资金的出口关，使补偿款及时发放到被征收人手中，避免中间出现克扣、挪用、冒领行为。
2.补偿安置标准。各区级政府作为房屋征收主体，负责具体的征收与补偿安置工作后，因各自经济实力、执政水平方面差距必然导致补偿标准的不统一，各自为政的后果是不同地区之间被征收群众相互攀比，阻碍全市总体征收工作进行。
3.房屋征收程序。新征收条例无论从符合公共利益的设定，还是履行征收决定前的各项规划、调查登记、评估机构产生、拟定征收补偿方案、组织论证、征求公众意见及征收决定作出后的补偿决定、司法强制执行申请等必要程序，最终目的都是为了依法行政，维护群众合法权益，这也是市级政府对区级政府进行监督的根本所在。
4.问题处理。房屋征收拆迁带来的问题由来以久，在城市案件数量中占到了很大部分。按照工作“区域负责制”要求，这些矛盾纠纷应由所在区政府妥善解决。而现实中， “越级访”情况依然存在，市级政府应进一步督促各区级政府努力提高办事效率，加大调处力度，保持社会和谐稳定。
三、监督的方法和措施
房屋征收工作中的关键环节，也是问题多发领域，市级政府应该在不违背国家新条例征收决定、补偿决定、司法强制执行申请等各项程序基础上，研究设置可行的监督程序，对区级政府实施有效监管。
1.建立征收资金成本审核制度。在市级房屋征收主管部门成立房屋征收成本审核委员会，将凡由政府投资的建设项目征收成本全部纳入审核范畴。即征收项目启动前，各区征收部门在对拟征收范围内的房屋基本情况调查摸底后，测算出基础征收成本金额。征收成本审核委员会对各区征收部门报送的基础征收成本金额及相关数据运用技术规范，科学审核，通过集体决策方式最终确定该征收项目补偿安置资金额，按房屋征收进度向各区征收项目划拨资金。
2.加强对房屋征收从业人员的培训。市级房屋征收主管部门可以定期组织从业人员进行业务培训，对征收部门人员发放考核证，对征收实施单位人员发放从业资格证，同时建立上岗证件审核、注销办法，实施对从业人员的日常管理。
3.利用信息化技术实施全程监督。市级房屋征收管理部门可以根据工作需要建设房屋征收管理数字化系统，监察、审计、财政、税务等部门相互配合，运用信息化手段，使房屋征收工作步入“依法有序，规范管理”正轨，实现从调查摸底、成本审核、征收方案、公告征收、合同签订、资金发放、补偿决定、司法搬迁、资金审计、税费减免，甚至安置房屋建设、分配的整个过程实时监控，排除人为因素影响，最大程度减少违规操作行为发生。
4.建立征收程序审查批准制度。市级政府可以在征收补偿安置方案、补偿决定、司法强制执行申请设置审查批准环节。审查征收补偿安置方案即对全市各区征收项目补偿方案中的补偿标准、征收资金、安置房源等履行审查批准程序，统一评估制定符合该项目的补偿标准，平衡区域征收工作，避免区与区之间、项目与项目之间的攀比，合理控制全市征收成本。审查补偿决定、司法强制执行申请即对这两项行政行为作出的依据、履行的程序、提供的材料合法性给予确定。
有了这些审查环节，一是监督区级政府做到房屋征收工作程序合法，要件齐全。二是监督区级政府的行政行为，避免权力扩大化，杜绝借房屋征收之名做非公共利益拆迁之事。三是维护被征收群众利益需要，对审查过程中发现的损害群众利益行为，及时改正，化解矛盾纠纷，妥善解决问题，消除社会不稳定因素。
5.对特殊类型房屋补偿实行审批制度。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。除了未经登记建筑，房屋征收过程中还存在一定数量的公有、宗教团体、住宅改非住宅等特殊类型房屋补偿，因为法律、法规中没有明确的认定条件、操作程序、补偿标准，往往成为腐败案件的高发区。市级政府应将这一领域纳入重点监管范围，赋予市级房屋征收管理部门审批权限。
5月5日，__南路沿线改造房屋征收项目__房屋征收动态栏显示:区审计局分团累计完成任务数5户，已完成任务总数的50%，并且全部为私房。这一成绩在整个__，乃至全区所有片区中都名列前茅。作为分团团长、一局之长的__在一边要做好对接市审计局对我区开展的任期经济责任审计工作，另一边还要按照区征收总指挥部的统一部署，有序、深入、稳步推进审计分团的房屋征收工作的情况下，能带领审计分团取得如此骄人的成绩，这离不开她的强有力领导，离不开全分团上下的齐心协力。正是在梁局长的带领下，全局干部用实际行动展示了我们审计干部征之能战，战无不胜的形象，体现了审计干部特别能战斗、特别能吃苦、特别能奉献的精神。
俗话说：“火车跑得快、全靠车头带”，作为局长，要求干部做到的，她首先要求自己做到，局内制定的房屋征收实施方案中规定的宣讲工作中实行的首问负责制，她带头示范。她已成为全局审计干部的学习楷模。为提前使自己更加熟悉房屋征收政策，有一段时间，即使已经下班很久，但我们总能够看到她仍在办公室研读征收政策。她教导我们：“只有你自己非常熟悉征收政策，宣讲时才能更有底气，被征收户才会更加信任你，信任是我们宣讲工作的法宝”。为了提高宣讲成效，她结合我分团被征收对象的实际情况，经常在晚上8点带领审计干部上户入户开展宣讲工作，并且总是冲在宣讲队伍的最前面，与被征收户谈心，耐心听取他们的诉求。合理的诉求，她及时向征收指挥部反映，并促诉求得到及时有效的解决；不合理的，通过她耐心解释，以取得被征收户的理解。被征收户生活、小孩上学确有困难的，她时刻牵挂于心，并尽其所能，帮助他们解决困难。她的行动不但感染了我们审计干部，也感动许多被征收户。由于梁局长亲自入户宣讲，许多被征收户对我分团的宣讲工作更加信赖，对政策的理解也更加透彻。同时，也拉近了我们宣讲员与被征收户的距离，建立起良好的互信、沟通、协调机制，为打开我团征收工作局面奠定了扎实的基础。
房屋征收工作是一项艰巨而持久的工作，有人称之为天下第一难做的工作。每当想起电视或报纸中报道的关于“钉子户”的那种场景，我们这些从未经历过房屋征迁工作的干部还真是心有余悸。此次房屋征收工作是我区今年的中心工作之一，当然也是区审计局的中心工作，作为业务部门，我们审计干部决不能在这项工作中拖后腿。面对十户的征收任务，梁局长很坦然，并信心十足地鼓励审计干部，相信我局审计干部一定能打好这场攻坚战，展示出审计干部的精神面貌，发扬审计干部特别能战斗、特别能吃苦的作风。在鼓舞士气的同时，她也清醒的意识到目前局内工作任务特别繁重，还需要我们干部见缝插针，用好八小时以外的时间。为此，她要求我局审计干部提前把宣讲工作做细、做实，多向其他单位有房屋征收工作经验的同志学习，力求提前做到工作心中有数，才能有的放矢、游刃有余。自预征收工作启动以来，在梁局长的带领之下，我审计分团一马当先，在预征收工作启动的第一天就率先签约3户，截止5月5日，已预签约5户，还有2户有签约意向的被征收户正在做好搬迁前的准备工作。当然，这些成绩也是对我们审计分团辛勤付出的最好回报。为做好提前动迁工作，特别是打好征收工作第一枪，梁局长都亲自精心挑选、精心策划，并与相关人员积极沟通、协调，打消被征收户的疑虑，力促搬迁，取得了我分团房屋征收工作的开门红。
梁局长时常对我们说：“我局审计业务人员少，审计任务重的矛盾一时还很难得到彻底解决，这就需要我们干部要学好用好统筹学原理，学会十个指头弹钢琴，唯有这样，才不愧对我们审计人的神圣使命”。此次房屋征收工作，可以说对我局审计干部来说是一项全新的、极具挑战性的工作，之前我局还没有真正参与过征收工作的干部，面对局内现状，梁局长必需两手都要抓，而且两手都得硬。为确保我审计分团工作有序深入推进，我审计分团及时制定了征收实施方案，明确对宣讲干部实施首问负责制，并提前启动了干部双休日一律听从局房屋征收办公室随时调遣机制，使全局审计干部始终处于一级战备状态。自区启动征收工作以来，由于她工作繁忙，爱人经常出差在外，读高中的儿子学习生活也经常无人照料，有时她也表现出对小孩的愧疚，但一投入工作中，她就顾不了这一切。最近这段时间，她只有到晚上十点才能抽出时间来布置第二天的工作，在电话中传达会议精神，及时掌握局内各项工作动态。白天，她还要与市审计组搞好对接好工作，协调审计工作事项，以确保市局开展的经济责任审计工作得以顺利实施。
面对我分团十户私房的困难现实，梁局长从不气馁，带领审计干部不厌其烦地深入被征迁户家中，用审计人的智慧和行动去破解难题、攻克难关，用真心去体会被征迁户的实际困难。例如：有一被征收户，其妻子身患重病，小孩还在上大学，家庭经济比较困难。刚开始动迁宣讲时，夫妇俩对我们的工作不是很支持，有时还躲着我们。针对这种状况，梁局长始终坚持以情动人，得知其妻子患病，便吩咐干部不要过多地去打扰人家，并买来水果登门看望。每当在宣讲时遇到他们夫妇俩时，梁局长总是嘘寒问暖，从不主动提起房屋征收的事情，以便给他们家带来他们压力。她还时常告诫我们：“征迁工作中，我们要以情动人，学会换位思考，多从被征收户的角度考虑问题，把工作做细做实，切实帮助他们解决搬迁工作中所面临的实际困难，相信我们的真心一定会感化他们，取得他们的理解与支持。”果不其然，他们夫妇俩被我们的真心所感化，并主动跟我们沟通、洽谈搬迁事项。目前，梁局长正带领审计干部给他们家寻找合适房源，可以像姊妹一样和他们拉家常。
为依法有序推进房屋征收工作，确保各项工程项目顺利实施，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《市人民政府关于贯彻实施的意见》，结合我市实际，提出如下意见：
一、主动对接，完善条件，加快推进征收准备工作
各区政府，各有关部门应当依据市政府批准的年度棚户区改造、路桥改造、地下轨道交通、“三沟一河”综合治理等实施计划，各司其职、各负其责，相互支持、相互配合，切实做好相关征收准备工作。
（一）办理征收相关手续。区政府作为房屋征收主体，应当依据市政府下达的各类工程项目实施计划，主动与市发改、城乡规划、国土资源、征收等有关部门对接，并按计划安排及时向有关部门书面申办征收相关手续。各有关部门要依据各自法定职责，及时办理相关征收手续，并向区政府出具行政文书及附属资料。
1.市发改部门向区政府出具项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见，对项目是否符合国民经济和社会发展规划予以审查，并明确界定项目的公共利益性质和名称。
2.市城乡规划部门向区政府出具项目符合城乡规划和专项规划的审查意见和项目征收范围图，对项目是否符合城乡规划和专项规划予以审查，并明确界定项目四至范围。
3.市国土资源部门向区政府出具项目符合土地利用总体规划的审查意见，对项目是否符合土地利用总体规划予以审查，并明确界定项目用地中的国有土地四至范围。
对征收需求迫切，确需集中办理相关手续的，区政府可书面提请市征收办组织有关部门集中协调、统一办理。
（二）核发房屋征收通告及暂停办理相关手续通知。区政府在取得市发改、城乡规划、国土资源等部门相关手续后，向市征收办书面申请房屋征收通告。市征收办在受理区政府申请、审查相关手续并实地踏查后，对符合条件的，依法快速核发房屋征收通告，并在征收范围内和《日报》上予以公布；对不符合条件的，市征收办指导区政府尽快完善、尽快。
市征收办在核发房屋征收通告的同时，制发暂停办理相关手续通知，由区征收办送达有关部门，并负责将回执送返市征收办备案。
（三）选定房地产价格评估机构。区征收办在办理房屋征收通告时，向市征收办提报关于确定××项目房地产价格评估机构的申请，明确项目所需房地产价格评估机构数量、条件和要求；市征收办在市住房局网站《关于参选××项目房地产价格评估机构的通知》，已在我市登记备案的房地产价格评估机构在规定期限内向市征收办书面提报参选申请；报名截止后，市征收办组织区征收办共同审查确定合格参选机构名单，并在市住房局网站公布；区征收办在征收范围内公布合格参选机构名单、机构基本情况、选定方式和期限等相关事项；当地社区组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构;在规定时间内协商不成的，由区房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。市征收办、区监察部门现场监督，公证机构现场公证。区征收办应当在征收范围内公布选定结果，并报市征收办备案。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》前已确定房地产价格评估机构的，区征收办应当现场公示房地产价格评估机构名单和征求意见通知，被征收人可到房屋征收现场向区征收办提出意见。无重大反对意见的，可继续承担房屋评估工作；有重大反对意见的，由市征收办会同区征收办按照上述程序重新选定。
（四）组织房屋拆除企业招投标。房屋征收通告后，区征收办向市征收办提报关于招标确定××项目房屋拆除企业的申请，明确项目设置标段数量、参加房屋拆除企业条件和要求；市征收办在市住房局网站《关于实施××项目房屋拆除企业招投标的通知》，已在我市登记备案的房屋拆除企业在规定期限内向市征收办书面提报招投标申请；报名截止后，市征收办组织区征收办共同审查确定合格投标企业名单，并在市住房局网站公布，同时公布招投标方式、时间、地点和投标书编制要求等事宜；合格投标企业编制投标文件，并在规定时间内送区征收办；市征收办、区征收办和项目提报单位共同确定标底，组织合格投标企业现场招投标；合格投标企业现场抽签确定本企业投标标段，同一标段内投标报价最接近标底价的为该标段中标企业。区监察部门现场监督，公证机构现场公证。区征收办对中标结果存档，并报市征收办备案。市征收办在市住房局网站公布中标结果。
（五）组织房屋调查登记。房屋征收通告后，区征收办应当组织征收实施单位和房地产价格评估机构，对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并在征收范围内公布调查结果。对征收范围内未经登记的建筑物，区征收办应当报请区政府协调市城乡规划、国土资源、住房、行政执法、监察等部门联合调查、认定并处理。
对需在年内实施房屋征收但尚未纳入年度征收计划的项目，由项目所在区政府或项目提报单位向市征收办书面提报房屋征收申请，市征收办组织有关部门论证项目征收法定条件。论证通过后，市征收办报请市政府批准，区政府按照上述程序申办相关征收手续。
二、以人为本，尊重民意，精细制定征收补偿方案
各区政府应当依据房屋征收有关政策规定，紧密结合项目实际，做细、做实、做好征收补偿方案，切实维护被征收人合法权益。
（一）拟定征收补偿方案。区征收办根据调查登记结果拟定征收补偿方案报区政府。征收补偿方案内容包括：征收范围、补偿方式、补偿政策、补助奖励、产权调换房屋地点及户型面积、搬迁过渡方式及期限等内容。其中，合理确定产权调换房屋地点及户型、面积是征收补偿方案的核心内容，区政府应当会同有关部门提前明确并落实到位。
（二）组织论证征收补偿方案。区政府应当将区征收办拟定的征收补偿方案，提前抄送给市发改、财政部门书面征求意见；邀请市征收和市驻区城乡规划、国土资源部门召开“××项目征收补偿方案论证会议”，就项目性质和征收范围是否准确、土地权属是否清晰、补偿标准是否合理、产权调换房屋是否落实、补助奖励标准是否合适、被征收人能否接受等内容进行分析论证，区政府应当形成论证决议，报市征收办备案审核后公布。
（三）公布征收补偿方案。区政府应当在征收范围内全文公布征收补偿方案，并在《日报》征求意见通知（同时明确征求意见情况及方案修改情况公布方式、地点及时间等），征求公众意见。区征收办应当指定专人（至少2人）在征收现场办公室收集整理反馈意见。市征收办和区监察部门现场公布投诉举报电话予以监督。
在公布征收补偿方案、征求公众意见的同时征求被征收人补偿选择意向，并由区政府组织区征收办、街道办事处、社区委员会和派出所等单位开展社会稳定风险评估，市征收办和区局负责指导、监督。
（四）测算并存储征收补偿资金。区征收办依据征收补偿方案编制项目征收补偿资金测算，报市征收办和市财政部门；市征收办依据区征收办提报的征收补偿资金测算及征收补偿方案，编制项目征收补偿资金概算，确定征收补偿资金存储额度;区政府或相关部门按照市征收办确定的征收补偿资金存储额度，按时足额存入市征收办征收补偿专户。
（五）修改征收补偿方案。区征收办根据收集整理的公众意见，修改征收补偿方案报区政府，并报市征收办备案审核后在征收范围内公布征求意见情况和方案修改情况。
对旧城改造，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收条例规定的，区政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。
（六）征收补偿方案备案。征收补偿方案修改公布后，区政府应当将修改后的征收补偿方案报市征收办备案。
三、依法行政，严格程序，及时作出房屋征收决定
各区政府应当坚持“依法行政、公平补偿、决策民主、程序正当”的基本原则，依法作出房屋征收决定。
（一）社会稳定风险评估备案。区政府根据社会稳定风险评估情况，综合形成《××项目社会稳定风险预测评估报告》报市征收办，视情制定社会稳定风险规避方案及应急预案；市征收办综合评价后报市局、市维稳办备案。
（二）产权调换安置房源落实。区政府根据被征收人补偿意向，组织落实产权调换房屋，并将征收安置地修建性详细规划和建设工程设计方案，或易地产权调换证明资料报市征收办备案。
（三）补偿资金存储足额到位。区政府或相关部门应当及时足额存储征收补偿资金。
（四）作出房屋征收决定。上述条件具备后，区政府作出房屋征收决定报市征收办备案审核后，在征收范围内和《日报》公告。
四、深入动员，公平补偿，依法推进房屋征收工作
（一）召开征收动员大会。房屋征收决定公告后，区征收办组织被征收人召开征收动员大会。市征收办和区行政执法局、街道办事处、社区委员会、派出所等单位参加。
（二）签订征收补偿协议。区征收办应当在征收补偿协议上加盖法人章、法定代表人章、经办人签字；被征收人本人应当在补偿协议上签字。如被征收人本人不能到场签字，需加盖名章并按指纹。区征收办在签订补偿协议后，收回被征收人国有土地使用权证和房屋所有权证。
（三）依法作出补偿决定。对区征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区征收办报请区政府依照征收条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内公告。补偿决定报市征收办备案。
（四）全面履行补偿协议。对实行货币补偿的，区征收办应当将房屋征收补偿费用使用申请书和征收补偿费用发放明细表等报市征收办审核；市征收办审核同意后向银行出具房屋征收补偿费用转款发放通知单，区征收办通知被征收人到银行自行取款。产权调换房屋的，区征收办应当将产权调换房屋公开自选房号工作方案和房源明细等有关资料报市征收办备案，区征收办组织被征收人公开选定房屋。
第二条凡在本县境内转移土地、房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照《条例》规定申报，缴纳契税。
下列行为属于转移土地，房屋权属行为：
（一）国有土地使用权出租；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖、赠与和交换。
第三条契税税率为4%。
第四条契税计税依据按下列方式确定：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，按成交价格计算。
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出让、房屋买卖的市场价格核定。
（三）土地使用权交换和房屋交换，按所交换的土地使用权、房屋的价格差额进行计算。
买卖双方提供的成交价格明显低于市场价格，并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由房屋评估中介机构参照市场价格核定。
第五条应纳税额计算方法为：
应纳契税税额=计税依据×税率
第六条契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
第七条全县契税征收机关为邵阳县契税耕地占用税征收管理局。各乡镇财政所协助本乡镇区域内的契税征收工作。根据工作需要，全县范围内的房地产契税由县房产局统一，地点设县房产局。
第八条收验资料及办事流程：
（一）收验资料：1、房屋权属证书；2、身份证件或法人资格证明；3、房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议，法院司法文书、房地产继承公证书等）和房地产买卖契约。4、房地产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告及房产机构出具的房屋现值评估报告（评估报告附后）。
（二）用户凭房地产评估报告，到县房产局交纳契税，并分别到县地税局交纳相关税收及县政务中心交纳房地产交易过户手续费及其他费用。办事流程：收件—外勘—稽查—评估—初审—复审—审批—收费—发证。
第九条契税的减征和免征按下列程序审批：
（一）由纳税人向县契税耕地占用税征收管理局提出书面申请。
（二）县契税耕地占用税征收管理局按规定权限负责审批，在“契税耕地占用税征收管理局意见”栏签具意见，加盖征收专用章交纳税人办理土地，房屋权属转移手续。房产、国土资源部门将《契税减免审批申请表》作为办证存档资料。按《省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干规定》第八条规定：契税减征免征额在5万元以下的，由县、市（区）契税征收机关审批；减征、免征额超过5万元的（含5万元），报地、市、州契税征收机关审批；减征、免征超过40万元的（含40万元），报省契税征收机关审批。
第十条财政、房产部门要严格贯彻执行契税政策，做到依法征税，依率计征，坚决制止违反规定擅自缓征、减免或不征契税的行为。要加大执法检查力度，对有关单位和个人实行定期或不定期检查，特别是对现行契税优惠政策要进行全面清理，凡不符合国家有关政策规定的文件，应立即停止执行，造成税款流失的应及时补征税款，根据需要可追溯检查到以前年度。要严格规范契税减免程序，对有关部门工作人员、、不征或少征税款，导致国家税收流失的，按有关规定追究相关人员经济或法律责任。
第十一条本办法未尽事宜，按《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定执行。县内以前出台的相关政策与本办法不符的，以本办法为准。
一、主动对接，完善条件，加快推进征收准备工作
各区政府，各有关部门应当依据市政府批准的2011年度棚户区改造、路桥改造、地下轨道交通、“三沟一河”综合治理等实施计划，各司其职、各负其责，相互支持、相互配合，切实做好相关征收准备工作。
（一）办理征收相关手续。区政府作为房屋征收主体，应当依据市政府下达的各类工程项目实施计划，主动与市发改、城乡规划、国土资源、征收等有关部门对接，并按计划安排及时向有关部门书面申办征收相关手续。各有关部门要依据各自法定职责，及时办理相关征收手续，并向区政府出具行政文书及附属资料。
1.市发改部门向区政府出具项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见，对项目是否符合国民经济和社会发展规划予以审查，并明确界定项目的公共利益性质和名称。
2.市城乡规划部门向区政府出具项目符合城乡规划和专项规划的审查意见和项目征收范围图，对项目是否符合城乡规划和专项规划予以审查，并明确界定项目四至范围。
3.市国土资源部门向区政府出具项目符合土地利用总体规划的审查意见，对项目是否符合土地利用总体规划予以审查，并明确界定项目用地中的国有土地四至范围。
对征收需求迫切，确需集中办理相关手续的，区政府可书面提请市征收办组织有关部门集中协调、统一办理。
（二）核发房屋征收通告及暂停办理相关手续通知。区政府在取得市发改、城乡规划、国土资源等部门相关手续后，向市征收办书面申请房屋征收通告。市征收办在受理区政府申请、审查相关手续并实地踏查后，对符合条件的，依法快速核发房屋征收通告，并在征收范围内和《日报》上予以公布；对不符合条件的，市征收办指导区政府尽快完善、尽快。
市征收办在核发房屋征收通告的同时，制发暂停办理相关手续通知，由区征收办送达有关部门，并负责将回执送返市征收办备案。
（三）选定房地产价格评估机构。区征收办在办理房屋征收通告时，向市征收办提报关于确定××项目房地产价格评估机构的申请，明确项目所需房地产价格评估机构数量、条件和要求；市征收办在市住房局网站《关于参选××项目房地产价格评估机构的通知》，已在我市登记备案的房地产价格评估机构在规定期限内向市征收办书面提报参选申请；报名截止后，市征收办组织区征收办共同审查确定合格参选机构名单，并在市住房局网站公布；区征收办在征收范围内公布合格参选机构名单、机构基本情况、选定方式和期限等相关事项；当地社区组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构;在规定时间内协商不成的，由区房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。市征收办、区监察部门现场监督，公证机构现场公证。区征收办应当在征收范围内公布选定结果，并报市征收办备案。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》前已确定房地产价格评估机构的，区征收办应当现场公示房地产价格评估机构名单和征求意见通知，被征收人可到房屋征收现场向区征收办提出意见。无重大反对意见的，可继续承担房屋评估工作；有重大反对意见的，由市征收办会同区征收办按照上述程序重新选定。
（四）组织房屋拆除企业招投标。房屋征收通告后，区征收办向市征收办提报关于招标确定××项目房屋拆除企业的申请，明确项目设置标段数量、参加房屋拆除企业条件和要求；市征收办在市住房局网站《关于实施××项目房屋拆除企业招投标的通知》，已在我市登记备案的房屋拆除企业在规定期限内向市征收办书面提报招投标申请；报名截止后，市征收办组织区征收办共同审查确定合格投标企业名单，并在市住房局网站公布，同时公布招投标方式、时间、地点和投标书编制要求等事宜；合格投标企业编制投标文件，并在规定时间内送区征收办；市征收办、区征收办和项目提报单位共同确定标底，组织合格投标企业现场招投标；合格投标企业现场抽签确定本企业投标标段，同一标段内投标报价最接近标底价的为该标段中标企业。区监察部门现场监督，公证机构现场公证。区征收办对中标结果存档，并报市征收办备案。市征收办在市住房局网站公布中标结果。
（五）组织房屋调查登记。房屋征收通告后，区征收办应当组织征收实施单位和房地产价格评估机构，对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并在征收范围内公布调查结果。对征收范围内未经登记的建筑物，区征收办应当报请区政府协调市城乡规划、国土资源、住房、行政执法、监察等部门联合调查、认定并处理。
对需在2011年内实施房屋征收但尚未纳入年度征收计划的项目，由项目所在区政府或项目提报单位向市征收办书面提报房屋征收申请，市征收办组织有关部门论证项目征收法定条件。论证通过后，市征收办报请市政府批准，区政府按照上述程序申办相关征收手续。
二、以人为本，尊重民意，精细制定征收补偿方案
各区政府应当依据房屋征收有关政策规定，紧密结合项目实际，做细、做实、做好征收补偿方案，切实维护被征收人合法权益。
（一）拟定征收补偿方案。区征收办根据调查登记结果拟定征收补偿方案报区政府。征收补偿方案内容包括：征收范围、补偿方式、补偿政策、补助奖励、产权调换房屋地点及户型面积、搬迁过渡方式及期限等内容。其中，合理确定产权调换房屋地点及户型、面积是征收补偿方案的核心内容，区政府应当会同有关部门提前明确并落实到位。
（二）组织论证征收补偿方案。区政府应当将区征收办拟定的征收补偿方案，提前抄送给市发改、财政部门书面征求意见；邀请市征收和市驻区城乡规划、国土资源部门召开“××项目征收补偿方案论证会议”，就项目性质和征收范围是否准确、土地权属是否清晰、补偿标准是否合理、产权调换房屋是否落实、补助奖励标准是否合适、被征收人能否接受等内容进行分析论证，区政府应当形成论证决议，报市征收办备案审核后公布。
（三）公布征收补偿方案。区政府应当在征收范围内全文公布征收补偿方案，并在《日报》征求意见通知（同时明确征求意见情况及方案修改情况公布方式、地点及时间等），征求公众意见。区征收办应当指定专人（至少2人）在征收现场办公室收集整理反馈意见。市征收办和区监察部门现场公布投诉举报电话予以监督。
在公布征收补偿方案、征求公众意见的同时征求被征收人补偿选择意向，并由区政府组织区征收办、街道办事处、社区委员会和派出所等单位开展社会稳定风险评估，市征收办和区局负责指导、监督。
（四）测算并存储征收补偿资金。区征收办依据征收补偿方案编制项目征收补偿资金测算，报市征收办和市财政部门；市征收办依据区征收办提报的征收补偿资金测算及征收补偿方案，编制项目征收补偿资金概算，确定征收补偿资金存储额度;区政府或相关部门按照市征收办确定的征收补偿资金存储额度，按时足额存入市征收办征收补偿专户。
（五）修改征收补偿方案。区征收办根据收集整理的公众意见，修改征收补偿方案报区政府，并报市征收办备案审核后在征收范围内公布征求意见情况和方案修改情况。
对旧城改造，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收条例规定的，区政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。
（六）征收补偿方案备案。征收补偿方案修改公布后，区政府应当将修改后的征收补偿方案报市征收办备案。
三、依法行政，严格程序，及时作出房屋征收决定
各区政府应当坚持“依法行政、公平补偿、决策民主、程序正当”的基本原则，依法作出房屋征收决定。
（一）社会稳定风险评估备案。区政府根据社会稳定风险评估情况，综合形成《××项目社会稳定风险预测评估报告》报市征收办，视情制定社会稳定风险规避方案及应急预案；市征收办综合评价后报市局、市维稳办备案。
（二）产权调换安置房源落实。区政府根据被征收人补偿意向，组织落实产权调换房屋，并将征收安置地修建性详细规划和建设工程设计方案，或易地产权调换证明资料报市征收办备案。
（三）补偿资金存储足额到位。区政府或相关部门应当及时足额存储征收补偿资金。
（四）作出房屋征收决定。上述条件具备后，区政府作出房屋征收决定报市征收办备案审核后，在征收范围内和《日报》公告。
四、深入动员，公平补偿，依法推进房屋征收工作
（一）召开征收动员大会。房屋征收决定公告后，区征收办组织被征收人召开征收动员大会。市征收办和区行政执法局、街道办事处、社区委员会、派出所等单位参加。
（二）签订征收补偿协议。区征收办应当在征收补偿协议上加盖法人章、法定代表人章、经办人签字；被征收人本人应当在补偿协议上签字。如被征收人本人不能到场签字，需加盖名章并按指纹。区征收办在签订补偿协议后，收回被征收人国有土地使用权证和房屋所有权证。
（三）依法作出补偿决定。对区征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区征收办报请区政府依照征收条例规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内公告。补偿决定报市征收办备案。
（四）全面履行补偿协议。对实行货币补偿的，区征收办应当将房屋征收补偿费用使用申请书和征收补偿费用发放明细表等报市征收办审核；市征收办审核同意后向银行出具房屋征收补偿费用转款发放通知单，区征收办通知被征收人到银行自行取款。产权调换房屋的，区征收办应当将产权调换房屋公开自选房号工作方案和房源明细等有关资料报市征收办备案，区征收办组织被征收人公开选定房屋。
