时间:2023-08-29 16:28:15
序论:在您撰写合同管理的目的和意义时,参考他人的优秀作品可以开阔视野,小编为您整理的7篇范文,希望这些建议能够激发您的创作热情,引导您走向新的创作高度。
关键词: 合同管理;项目管理;房地产开发企业
目前我国房地产企业在项目开发过程中普遍存在着履约意识不强、项目合同管理水平不高、管理机制不健全的现象。在房地产开发过程中,每个开发楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。提高房地产开发企业建设项目合同管理水平是十分必要的。
一、项目合同管理在工程项目中的意义与作用
(一)合同对整个工程项目的设计计划和实施有决定性作用。
合同分配着工程任务,具体地规定着工程任务相关的各种问题,工程所涉及到的生产材料和设备供应、运输,各专业设计和施工的分工协作关系由签订的各合同协调并统一工程各参加者的行为;合同确定了项目的组织关系,规定着项目参加者各方面的经济责权利关系和工作分配情况,直接影响着整个项目组织和管理系统的形态和运作;合同作为工程项目任务委托和承接的法律依据,是工程项目各参加者之间经济关系的调节手段,也是工程实施过程中双方的最高行为准则和解决双方争执的依据。
(二)合同管理在项目管理中居于核心地位
建设项目点多、面广、战线长,合同标的涉及的范围宽、内容复杂、金额巨大,通过合同管理,能够落实项目的目标和计划,将项目的工期、成本、质量目标有效统一起来。工程项目管理的制度化要求严格合同管理,无论是设计、施工还是项目的运营,只有严格合同管理,才能按期保质地完成工程项目。
二、建立项目合同管理系统
房地产项目在开发过程中会涉及建设单位、设计部门、监理公司、材料设备供应商、银行、保险、政府职能部门等众多错综复杂的关系,妥善处理和协调各种公共关系是房地产项目开发成功的关键。因而需要一些专业扎实、业务精通的合同管理人员在充分了解房地产开发企业的业务流程后,识别企业各职能部门合同管理要素,系统地分析各要素相互间的关系,建立合理科学的合同要素网络,合同要素网络要确保建设项目合同在谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等一系列过程中能妥善处理好与各关系人之间的经济关系与法律关系,是建立项目合同管理体系的依据。建设项目合同管理体系的设计应能确保提供对合同文本和条款的拟定、研究、审查、谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等的总体原则和操作方案,合同管理体系的框架应能有效保证在合同“两期”内合同要素网络的协调性和一致性。
(一)合同形成期
坚持“遵守、补充、审核”相结合的原则,保证签订的各类合同从过程体系上维护企业的根本利益。1)遵守各类合同标准文本的合同条款,结合房地产开发企业项目的特点,保证签订合同的总体方向,维护合同各方基本的责、权、利关系;2)补充合同条款要具体情况具体分析,以保证不同工程项目、不同时期、不同签约方签订合同的差异性,最大限度地维护公司的利益;3)审核补充条款由合同管理部门负责,合同责任人提出,项目部等职能部门参与会签,以保证合同补充条款在合同日后顺利履行。
(二)合同履行期
建立合同目标管理责任体系,全面落实合同标的,实现合同目标。
1.确定合同执行责任人,明确责任人在合同实施过程中不同时期的管理目标,并要求合同责任人根据目标制定完成管理目标的工作计划。
2.建立合同责任部门定期汇报和合同管理部门定期检查制度,从宏观上监督责任人按计划履行合同的情况,保证合同管理工作计划的落实和合同目标的最终实现。
3.建立合同考核制度,把合同考核标准和指标纳入企业部门绩效考核体系中,激发合同责任人的工作潜能,保证合同网络各要素之间的协调性。
三、完善合同管理制度
制度化和标准化是合同管理的基础。建立一套适应企业目前发展状况的比较完善、切实可行、合理合法、能有效调动各合同管理责任人积极性的管理制度,通过管理过程中的各类管理标准强化管理制度的执行力,能够有效堵塞各类漏洞,避免企业在签订、履行、变更合同时遭受经济损失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法转变成工作程序,有利于将合同和合同分析文件下达到责任人;在项目组织和项目管理体系的建立过程中,落实各合同规定,有利于协调各合同关系,明确合同规定的各项权力,执行合同档案管理,监督合同实施过程,调解合同争执,处理索赔与反索赔,从而对工程实施跟踪诊断,来实现对工程进度、成本、质量控制。
1.合同台账及档案管理程序:在程序的设计上除要考虑按标准编号收发、归档、保存合同外,还要记录合同从谈判、签订、履行、变更、终止、争议解决等一系列过程,为合同后评价提供原始素材;
2.合同签订管理程序:要明确各类合同实施的目的,充分考虑合同在执行过程中可能发生的各种情况,坚持程序化管理和例外管理相结合的原则,制定合同签订管理程序,从源头上控制合同执行的方向,保证签订的合同最大限度地维护企业的利益;
3.合同履行管理程序:为及时预测、发现合同在履行过程中出现的各种问题,监督、追踪、反馈各类合同信息,必须在坚持全面履行原则的前提下,坚持合同目标管理与合同考核管理相结合的原则,设计并优化合同履行管理程序,保证项目相关的各个合同按计划高效率地执行,保证房地产开发项目按期保质地正常实施;
4.合同变更及索赔程序:由于合同的变更和索赔发生后,意味着企业在运作过程中偏离了预测的方向,因而在程序设计方面要明确合同变更及索赔的提出方、决策权属的相互关系,明确企业处理变更和索赔的原则,保证按程序办事既能有效减少变更和索赔的发生,又能及时处理变更和索赔对企业经营活动的影响,为企业管理者的决策提供依据。
关键词:房地产公司;合同风险管理;优化
中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:
引言
西方谚语说: “财富的一半来自合同”,合同是房地产公司投资开发建设取得经济效益的桥梁和纽带,同时也是开发过程中产生一系列纠纷的根源,因此房地产公司应根据本企业的实际情况,以充分了解工程合同管理特点及存在的合同风险为前提,有效防控合同风险,理顺与之相关的“法律线”、“利益线”、“管理线”,堵住合同管理漏洞,优化合同风险管理,达到降低成本、防范经营风险及提高公司经济效益的目的。
1 房地产公司工程合同管理的特点
(1)合同主体的多元性
一个房地产开发项目的建设从开发报建到最终完成实体项目涉及的合同类型众多,合同主体也是多元性的,房地产项目通常要签订的合同有:土地使用权出让合同、设计合同、监理合同、勘察合同、施工合同、材料设备供应合同、租赁合同、项目贷款合同、广告合同等,因此在项目开发过程中,需要与不同的主体进行合同洽谈。
(2)合同条款的专业性
房地产开发建设经过了专业化的运作后,模式已经比较成熟了,所以项目开发过程中涉及到的大多数合同都有通用(固定)条款或者直接以格式合同来体现。例如在合同条款中对业主及承包商各自的权利和义务进行了详细地规定,且还规定了合同执行过程中工程师处理问题的职责和权限,包括由停工、变更、延误、索赔、争议、违约等原因造成的问题。
(3)合同期限的长期性
房地产开发通常有一个较长的周期,一般工程合同履行的时间跨度较大,有的甚至可以横跨整个项目开发周期,比如设计合同、施工合同、监理合同等。
(4)合同履行的复杂性
由于合同期限比较长,在合同履行过程中,市场、国家政策、法律法规、项目所处地域规划或地理条件随着时间的推移都有可能发生变化,这样就会导致各种突发性事件的发生,虽说可以依据相应的合同条款进行协商解决,但是由于房地产项目的合同标的额通常都比较大,一旦有利益冲突的发生,就会出现各方因维护自身权利而展开尖锐谈判的局面,合同履行的难度大。
2 合同风险构成要素
在合同的缔结、签订及履行的过程中,由于工程建设的长期性及复杂性,造成建设环境及各种外部条件多多少少会存在一些不确定的因素,事先难以在合同中完全规定,可能使已固定的合同条款发生变更,已约定的权利及义务关系出现偏移,合同风险由此产生。构成合同风险的要素主要有以下几个方面:
(1)不可抗力。是指合同双方都无法预测和控制的客观事件,包括自然灾害、政治、市场变化、战争等,比如有关政府管理机构延误项目审批;工程项目与建设环境发生冲突,必须停工进行处理等。
(2)工程设计不当。主要有:由于设计错误或者设计水平不高,导致施工图纸出现较大纰漏;结构设计太保守,导致桩基础、配筋设计较浪费;各专业设计之间沟通协调不足,导致总体设计方案“筛子当水桶”——漏洞百出;设计太粗略,标注不细致,导致工程量清单编制失误等等。
(3)地质勘察报告失实,造成基础设计存在偏差,施工工期的拖延。
(4)国家政策及法律法规变化。由于项目建设周期通常比较长,建设过程中与房地产相关的国家政策及法律法规的变化可能时有发生,比如商品房预售的要求由正负零变为封顶,住宅的消防验收标准发生改变、地下人防工程标准发生变动等。
(5)合同文件的错误、含糊。由于房地产公司的忽视或工作中失误造成合同文件本身存在很多错误和含糊不清的地方。比如:合同工期的约定太粗略;工程量清单不详实,缺项漏项;合同条款漏洞百出,用词不严谨;合同价款的支付及结算程序和时间约定不完善;对于物价上涨在合同文件中没有约定相应的调整条款等等。
(6)承包商选择不当。由于实际的承包商与投标时所报的不是同一个人,房地产公司又容易被承包商“忽悠”,如果实际承包商的资质不够、信誉不好、施工能力不强、对资金不善管理、抗风险能力较差,工程变更频繁,那么必定会给房地产公司带来巨大的风险。
(7)监理工程师选择不当。所聘用的监理工程师工作上如果出现失误或者不作为,势必给承包商钻管理空子的机会,必定会导致工程成本的增加,也很难保证工程质量。
3 优化房地产公司的工程合同风险管理
3.1 建立企业合同综合管理体系
合同风险管理体系的完善可以说是整个合同风险管理的良好开端,也是优化房地产公司工程合同风险管理的重要前提。而合同风险管理体系存在于合同综合管理体系中,所以开发商可以从建立和完善合同综合管理体系入手,建立健全合同风险管理体系,实行全员、全过程、全方位的合同风险管理,达到杜绝合同失误、避免合同纠纷、提高经济效益的目的。
3.2 理顺法律、利益、管理三条“线”
对于合同风险管理一般的做法是风险识别风险估计风险驾驭风险监控,而从合同管理的特点和合同风险构成要素可以看出,除了建立合同风险管理体系外,还必须理顺法律、利益、管理这三条“线”,对合同风险进行有效防控,最终达到优化房地产公司的工程合同风险管理的目的。
(1)理顺“法律线”
少了法律的保障,企业的经济活动将面临着合同纠纷与管理失控的局面,会导致合同无法继续履行,严重的甚至无法达到合同的目的。所以,是否合法成为了合同风险防控的重要前提。首先要自觉接受法律的约束,按照法律的正常轨道运行,合同条款必须按照《民法通则》、《合同法》及其他单行法律规范的规定进行严格约定。其次,清楚地了解合同风险防控的主要节点,完善必需的条款,明确重要的条款;必须健全合同成立和生效的要件,规范整个操作流程;以“合法、平等、公平”为基本原则,设定双方权利及义务,约定违约责任和救济渠道等。
(2)理顺“利益线”
可以说,与合同有关的一系列经济活动都受利益的驱使,并以利益为最终目标。因此,利益是合同的核心内容,是双方合同缔结的内在驱动力。理顺“利益线”,必须对以下问题有清醒地认识:①我方的利益目标是什么?②权利义务在合同相关条款中是否有明确的约定?③合同内容中是否隐藏着利益的“漏洞”或者“定时炸弹”?事实证明,利益诉求的实现必须要以双方当事人对权利义务的明确约定为基础——双方当事人应积极地进行谈判商洽,修改并完善合同,将各方利益诉求落实于权利义务的具体条款中,使合同遵循约定步骤有序进行。
(3)理顺“管理线”。
加强合同管理,确保合同的立项审批、签订、履行按程序进行,是风险防控的第三道关口。理顺“管理线”,要充分发挥相关法规部门的作用,切合实际地完善合同内部审批流程,严格把关合同的授权签订规则并加强合同的文本管理。坚决杜绝“先签订后审查”以及“先履约后补约”的“风险裸奔”行为。把管理线延伸至合同行为的每一个过程,一方面,要确保合同的审批程序完整、符合规定,另一方面,也要使合同的后续履约处于持续监控之中。当然,这种管理绝不是一个企业的单个部门所能实现的,而需要构建一个完整的体系架构以及相关部门协力配合的监督机制作为支撑。
4 结语
总而言之,优化房地产公司的工程合同风险管理对降低公司成本、防范公司经营风险、加快资金周转速度以及提高公司经济效益意义重大。在国家调控政策不松懈的情况下,房地产公司一定要重视合同风险管理,并建立起一整套切实有效可行的合同综合管理体系;法律为先、立足利益、管理保障,有效防控合同行为的风险,才能保证房地产公司立于不败之地。
参考文献
[1] 叶安华.房地产企业合同风险管理在成本管控中的思考,价值工程,2012年 第10期.
[2] 何宏.房地产企业项目合同的风险管理,《当代经济》,2009 年7 月(下).
[3] 宋尧熙.优化房地产公司工程合同风险管理体系,建材与装饰,2008 年5月.
[4] 朱江.业主方工程合同风险管理研究,西安建筑科技大学硕士学位论文,2008年5月.
关键词:工程技术、施工管理;房地产
中图分类号:TU71文献标识码: A
引言
改革开放以来随着我国经济的持续快速增长和社会的发展,城市化水平不断提高,同时新农村建设发展迅速。受益于这些利好因素的影响,房地产工程行业取得了巨大的发展成就,已成为国民经济的重要支柱产业。施工技术管理是整个房地产工程项目管理中的重要部分,直接关系到房地产工程的质量、工期和成本控制,同时有效的施工技术管理是建筑企业稳定发展的重要基础和实现良好经济效益的重要措施。本文简要论述了房地产工程施工中的施工技术管理,以供探讨。
1施工技术管理对房地产工程的意义
施工技术管理的最终目的是为了实现工程项目的经济效益最大化,施工技术管理对工程成本、工程质量以及工程进度的控制作用,对房地产工程项目来说意义非凡。施工成本的降低、施工进度的加快可以有效地缓解承建方的资金压力,同时对工程质量的把控可以建立施工单位的企业形象,所以加强施工技术管理工作对房地产工程施工来说是一举多得的。
2技术管理的具体内容
2.1完善技术管理工作标准制度
施工技术管理工作标准制度的制定,是保证房地产工程项目的施工质量和施工安全的基本要求,在房地产工程领域起到技术法规的作用,在施工过程中要认真贯彻执行。技术管理工作标准制度的主要内容包括以下七方面:(1)施工人员在施工前要对施工图纸进行熟悉、阅读和会审;(2)根据工程实际情况编制施工组织设计与施工场地总平面图;(3)召开技术交底会议,施工图技术交底制度;(4)施工质量管理制度;(5)隐蔽工程的检查和验收制度;(6)工程质量检验与评定制度;(7)工程结构检查、验收与竣工验收制度。
2.2现场施工人员综合素质培训
施工技术管理的根源在于对人的管理,由于现场施工人员的文化程度、专业素养、工作能力等各不相同,针对不同施工人员的综合素质应该采取因人而用,首先,加强对施工管理人员管理水平和综合素质的不断提高;其次,定期对基层施工人员进行技术技能培训,树立敬业爱岗、精细施工的施工精神。施工管理人员应明确自身职责,杜绝现象发生,对于施工环节的质量验收要承担责任,直至工程整体验收合格;最后,施工技术管理工作强调对新技术、新工艺的应用,施工单位需不间断地对施工人员进行专业技能培训与新施工技术的掌握运用能力的培训。只有科学合理的施工技术管理,才能实现施工现场的资源优化配置,同时以先进的管理方法为指导,进而达到提高工作效率、降低工程成本、加快工程进度、提高工程质量的目的。
2.3设计图纸会审
施工图纸作为整个工程的施工依据,施工技术人员在进行施工前要熟悉施工图纸,明确设计师的设计意图以及工程关键部分施工的质量要求,与建设单位委托的监理单位、设计单位,三方一起对图纸进行会审。对自审、互审中提出的图纸中存在的问题和有待解决的技术性难题,通过设计部门、建设单位、监理单位等协商,在不改变房地产产品使用功能并保证工程实体质量的前提下,制定出合理可行的解决方法,并写出会审纪要。在图纸审查的过程中要结合施工现场实际情况,对设计的合理性提出有突破性的建议,尽可能降低工程施工难度,加快工程进度。
2.4施工图绘制
房地产工程在施工过程中通常需要使用钢结构,但是设计部门所提供的图纸往往是技术阶段的设计图纸,由于钢结构同种编号的多种构件的长度与构造都不同,一个构件的制作可能需要几张设计图纸才能确定其具体长度与内部构造,可能导致构建在制作过程中参数出现误差、对构件的具体标识无法确定、构件安装难度增加等问题。所以为了方便后期施工,有必要把设计图纸转换成施工图纸,转换图纸可能会增加绘图的工作量,但是技术管理人员可以通过施工图纸的绘制对设计图纸进一步熟悉,还能对施工难点以及技术要点有进一步了解。
2.5机械设备管理
从施工现场的实际情况和整个工程的房地产结构形式及施工工艺出发,综合考虑各方面因素,经济合理地选择现场施工所需的机械设备,及时对进场设备进行检测养护工作,确保机械设备在施工中处于最佳状态。
3施工技术管理优化措施
3.1完善施工技术管理组织机构建设
房地产工程施工企业必须高度重视房地产工程项目施工技术管理组织机构的建设,使其高效的运转。并实行严格的技术责任制,将各级技术管理人员的权、职、责进行明确,充分地发挥技术管理人员、技术工人对于技术管理工作的重要作用。房地产工程施工企业应该将国家和上级主管部门颁发的各项规范、规程、标准和规定作为依据,建立技术管理的标准体系。通过加强技术监督和检查,将技术标准和规范具体化,建立和健全各项管理制度,明确管理目标,具体的内容和严格的制度,从而增强技术活动的可操作性和可检查性,并根据施工的具体特点,在生产实践中不断完善和补充。
3.2完善施工现场技术材料管理
在房地产工程施工现场各种施工材料随意堆放、材料分类混乱、具体材料数量统计不完善等问题普遍存在。施工材料关系到施工秩序和工程质量,施工过程中一旦出现材料使用错误,具体施工材料数量不足等现象,可能导致工程停工,对工程质量造成影响致使工期拖延。为了防止这一现象的出现,需要加强对施工现场的材料管理,根据设计方案对进场材料的具体参数进行检测,在检验合格后根据材料的用途、型号以及规格进行合理堆放,对危险性高的物品要采取特殊保护措施,对各种材料的具体数量进行统计,根据施工进凭材料出库单发放使用,对各种材料进行登记造册,对发放使用的材料要进行追踪,杜绝出现材料丢失和浪费现象。
3.3做好成本控制
房地产工程的施工中,部分企业为了加快施工进度,对整个工程的经济效益缺乏考虑,导致施工成本加大。为了防止这一现象的发生,施工技术管理人员需要把整个工程的施工进度和实际施工进度相结合,对项目控制性阶段的施工计划进行完善,预防并处理好工期索赔,务必保证实际施工进度和计划施工进度相匹配。要求施工技术管理人员在重视施工进度的同时要充分考虑到市场效应。争取做到低投入高产出,通过先进技术管理措施,在保证工程质量的同时,确保工程施工进度符合设计要求。具体工作上,我们需要对施工组织方案所需的机械、人力进行实时检查,及时纠正不切实际的安排和作法,检查材料及半成品的进场情况,对于出现的问题要早发现早解决,避免造成工期延误以及施工成本加大。
3.4做好安全管理工作
安全问题一直是项目施工技术管理工作的重中之重,安全管理的根本目的在于保护施工人员的生命安全及健康的同时,保证工程项目施工顺利进行。在房地产工程施工中,经常出现重视事后教育轻事施前防御,只有发现问题后才去解决问题的情况发生,没有科学的管理技术作为指导,采用粗放的管理手段,只重视面子工程不去寻找问题产生的根源,直接导致安全事故频频发生。对于安全事故频发问题,需要管理人员对事故产生的原因进行分析,找出事故发生的规律,消除潜在事故发生必然因素,从根源上防止安全事故问题发生。此外,由于房地产安全生产管理具有系统性、复杂性、连续性的特点,导致施工单位需要投入大量的人力、物力和财力,且安全事故从表面上看具有一定的偶然性,部分施工企业为了节省开支,对施工安全措施安装不到位,也是导致安全事故频发的主要原因。安全无小事,为了进一步防止安全事故的发生,施工技术管理人员有必要加大对安全文化基础建设的重视程度,广泛开展安全生产的宣传教育工作,保证全体施工人员能够真正认识到安全生产的重要性和必要性。加大安全防护措施建设力度,按照施工要求,各项安全防护措施必须安装到位,由专人进行检查监督。
3.5科学控制工程质量管理
房地产工程中对工程质量产生影响的因素很多,可以说只要是在施工过程中参与到工程施工的人、材料、机械设备以及施工方案等都可能对工程的质量造成影响。所以工程质量管理也是一个相当复杂的工作。目前在房地产工程存在的质量问题,在工程完工后从表面上看不出质量存在缺陷,但工程内部的混凝土可能已经不具有强度,钢筋可能已经被锈蚀得完全失去了作用,像这些内存在的质量问题需要通过专业的仪器和工具进行检测,一旦仪器也检测不出来可能对后续房地产的使用带来困扰。为了避免这种情况的发生,在整个工程的建设周期内所采用的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等都要符合施工要求,严格按照施工标准来执行。施工技术管理人员在房地产工程的施工质量管理过程中要真正做到,从客观实际出发,要有恪尽职守,尊重科学,遵纪守法,严格自律,秉着科学、公正的工作态度,认真做好房地产工程的施工质量管理工作。
3.6施工过程中的技术管理措施
(1)重视施工技术交底工作
对于施工技术交底工作必须以制度的形式予以规定。技术交底应在单位工程和分部分项工程之前进行,使接受交底者了解施工任务的特点、施工工艺、劳动组织、技术组织、安全措施、控制消耗、规范要求、质量标准等内容,以及特殊、复杂工程或新结构、新工艺的特殊要求等。
(2)强化现场管理措施
房地产工程施工阶段,技术管理人员需要对施工项目的质量水平承担应有的责任,包含处理与参与监管牵涉到施工周期的技术相关问题与施工项目成品质量水平高低的每个施工步骤、阶段。施工技术管理人员应及时发现并采取有效的处理方式解决好工程施工现场出现的各类施工技术方面的问题,且能在施工现场中准确无误地根据设计图纸进行施工。与此同时,还必须对各类测量计算数据进行仔细反复核查,并且参与各个施工环节、各种施工半成品、施工现场材料检测等方面的质量监控。
(3)工程施工进度控制措施
房地产工程施工技术管理应按照预定的进度目标,全过程执行施工进度计划。施工过程中应及时检查实际施工进度与计划的执行情况,并根据现实情况有效地调整资源和计划安排。施工技术管理机构应全过程掌握各分部、分项工程的实际施工进度及其施工技术水平、机械设备状态、材料供应情况等。对设有分包施工的建筑工程项目,应充分协调好各层有工序衔接关系的施工工作面的施工配合,确保工程整体工期目标的实现。
3.7完善评比制度
评比制度一定要完善、有效,不能够仅仅限于形式上的,要以赏罚分明为原则,这样才能够有效的提升施工质量。针对具有很多组成单元的分类项目工程,则需要在工程竣工之后组织进行施工总结会议,对施工作业中曾经出现的技术问题提出最佳的处理方案,同时进行对应的技术评价,为今后同类工程积攒成功经验。
在开展有效的工程质量掌控下,房地产工程从施工设计到工程完全竣工需要很长的一段时间,为保证工程各个项目能够按照原有工序顺利开展,就一定要对每道工序进行跟踪调查,检查具体的施工技术方案,保证房地产施工质量及进展情况。房地产施工质量有效措施通常有以下几个方面:加强房地产施工管理,一定要将房地产工程施工安全、施工质量科学掌控作为第一重要的工作,杜绝因超赶工程进度、降低施工成本,出现违规施工或偷工减料的问题。房地产施工开始到完全竣工验收需要分配专业人员对施工质量进行监控,对于施工作业中有可能会出现的问题要提前做好应急方案,保证可以及时的找出切实可行的技术解决方案。
在房地产施工当中,施工工艺自始至终是一项重要的投资,在房地产工程当中,若想提升施工工艺,就需要把握好工程设计工作,挑选最佳的设计方案,进行科学的事前设计掌控,依据不同竞争方的特征来挑选最为合适的工艺流程,充分调动施工工作人员的积极能动性,依据房地产施工过程中材料的选配及设备的采购进行有关市场调查,争取能够采用最佳的施工技术方案。
结束语
工程的技术管理的特点,实际上这几个层面是彼此关联、互为条件的,首先各阶段的技术管理要点有助于工作的放矢,是技术管理工作的基本职能,是面向全过程的技术管理的基础;组织架构的建立是贯彻全过程技术管理的组织保证,而项目日志的建立则为面向全过程的技术管理提供了坚实的信息平台,三者缺一不可,共同构成了面向全过程的技术管理的基石,并通过管理与技术结合,为房地产创造良好的综合效益。
参考文献
[1]管明增,浅论房地产开发的项目管理[J]。建设科技,2011,(09).
[2]安枫林,房地产开发项目管理研究[J]。房地产工人,2011,(07).
GIS技术不断增强得对空间分布及其有关信息进行存储管理、分析。GIS 技术可以将属性数据与相应的图形数据相连接,可以方便地进行属性数据、图形的拓扑查询,可以方便地调取图库中任一种类、形式的图形,还可以快速地制成专题地图等。GIS 应用领域不断扩大,应用研究不断加深。GIS已经在许多领域得到了非常广泛的应用,特别是地理、教育、文化、军事等方面。GIS应用的重点也不仅局限在制图和空间数据管理上,而且开始加强制图、模拟等功能,如地图再分类、叠加和简单缓冲区的建立等,侧重应用模型的分析和模拟等。GIS 应用社会化、网络化、集成化由于重视对GIS人才的培养,GIS 的用户数量以每年2-6倍的速度增长,而各部门、企业越来越重视GIS 的应用,而WEBGIS的发展更使GIS的应用普及化,而不仅局限在专业技术人员中。许多专业的GIS网站都提供用户在线服务,如查询、最佳路径选择、模拟现实等应用。我国也已经建成了一比一万国家基础地图库和一比二万五地形数据库,这些多为我国GIS的建设提供了坚实的基础。
地籍管理信息系统GMIS是一种空间管理信息系统,其最终目标是以地理信息系统技术为核心,并运用计算机网络和可视化技术等,建立土地地籍管理信息库等,在此基础上对地籍信息的管理、查询和维护,提供一个良好的决策支持系统。
地籍管理信息系统目前是实用性比较强的应用系统,直接为地籍管理工作服务;。系统的最终用户是国土管理部门的各级领导与工作人员,得到他们的认可是衡量系统实用性的重要标准。因此,系统的建设应当紧紧围绕着日常的地籍管理业务,针对不同的业务特点和业务流程,设计操作简便、结构合理、运转流畅、适应性强的办公自动化系统;考虑到地籍管理工作对图形数据和属性数据的依赖性,系统设计应当考虑将图形与属性的操作、浏览、查询、分析等复杂的功能操作起来简便化,要求能够融汇在办公自动化的流程之中,基本做到鼠标点到,事务办好。
在系统的总体架构上,要采用国际上先进、成熟、可靠的技术;网络环境、硬件产品、软件平台应选用主流的先进产品;系统设计、软件开发需要遵照软件工程标准与管理规范,采用面向对象的理论,组件式开发技术,并吸纳软件构造的最新方法,保障系统建 设的高起点,充分发挥信息系统在管理工作中的作用;只有实用先进的系统,才是用户需要的,才能受到用户的欢迎与认可,同时,也会进一步促进地籍信息系统的不断完善、提高。
为适应现代社会的发展,特别是我国加入了WT0,客观上要求政府管理机构必须提高工作效率。国土管理部门所承担工作量大、任务重、情况复杂,利用现代化技术使工作人员从繁忙的手工作业中解脱出来,是建立地籍管理信息系统的重要目标;因此,系统设计与建设,需要考虑系统的运行效率与速度,确保系统投入运行之后,与传统的工作模式相比,具有显著的优势。
系统运行的稳定性是衡量系统建设成功与否的重要标志;其一,要求系统在提交使用前,需要严格的按照系统开发的质量控制标准进行严格的测试,力争将系统的不稳定因素和系统缺陷减少到最低程度,保障系统高效稳定的运转;其二,系统必须具备良好的抗干扰能力,在发生不可预见故障的情况下,首先要能够保障数据的安全性,其次系统能够具备良好的恢复运行机制;其三,对操作过程中的错误,系统可能出现的软、硬件故障,系统能够给出错报告及处理的方法。
由于地籍管理工作涉及到土地所有者和土地使用者的合法权益,合法拥有的土地权益一经注册登记,其数据便具有法律效力,数据变更必须经过法定的程序;因此,系统的安全性是系统建设中必须考虑的问题之一,数据的分布式管理、分级权限设定、数据保密措施、数据备份功能、系统操作日志、病毒防范手段、恶意破坏追查及系统自身的安全机制等方面,都是系统安全性所要考虑的问题。
地籍管理信息系统的建设涉及到一系列的法规、政策、标准、规范,国土管理部门与软件开发单位的有机配合,管理人员与开发人员的有效沟通,项目的组织管理与进程的控制手段,程序的开发过程与软件的测试集成,系统的操作使用与系统的维护升级等方面,需要制定系统工程管理、开发、文档编写、验收规范, 目的是保障系统按照设定的目标、计划实现系统的设计思想。
地籍管理工作起步较晚,法规、政策与规范、标准相对滞后,在实践中需要不断的完善。系统的建设也需要适应地籍管理业务的变化,具有一定的灵活性,尽可能的提供可定制的流程、表单及数据库的修改功能,先进的程序编写机制与规范化接口定义方式,良好的二次开发工具与多种数据交换格式,满足系统的上接下联、横向沟通、业务流程自定义的需要。
表现优良的信息管理系统应当采用人性化的界面设计,赋予电脑虚拟的情感,把紧张繁忙的工作转化成轻松休闲的人机对话,逐步提高人对电脑控制性和依赖性,使操作人员对电脑爱不释手,真正把电脑作为工作中的得力助手和伙伴。
现将国土资源部、国家经济贸易委员会《关于和实施〈限制供地项目目录〉、〈禁止供地项目目录〉(第一批)通知》(国土资发〔1999〕357号)转发给你们,请认真执行。
执行《限制供地项目目录》、《禁止供地项目目录》是一项政策性、法律性很强的工作,各地要根据国家两部、委通知的精神,切实加强建设项目用地供地的管理,建立必要的监管制度,严格建设项目的供地审查;要按照国家的产业政策和供地政策,引导建设项目科学、合理、有效地利用土地;要认真履行国家规定的有关供地审批程序,严禁违反“目录”提供项目建设用地。对列入《限制供地项目目录》,要求在批准供地前须经国土资源部许可和省级土地行政主管部门许可的项目,必须逐级上报许可后,方可申请建设用地。对列入《禁止供地项目目录》,在禁止期限内,各级土地行政主管部门不得受理其建设项目用地申请。
对应取得国土资源部许可并由省级人民政府批准用地的单独选址限制供地项目,省级土地行政主管部门在将建设用地项目报请省人民政府批准前,应将建设项目可行性研究报告、立项文件、初步设计批准文件、建设项目供地方案及其它有关文件,报国土资源部申请用地许可,经国土资源部审查同意批复后,省级土地行政主管部门持批复文件及其它建设用地项目审查报批文件资料,报请省人民政府批准项目用地。
对应取得国土资源部许可的城市建设用地范围内限制供地项目,市、县土地行政主管部门在将建设用地项目报请市、县人民政府批准的同时,须将建设项目立项、初步设计批准文件和供地方案及其它有关文件,经省级土地行政主管部门报国土资源部,经审查同意后,由国土资源部批复省级土地行政主管部门并抄送有关市、县人民政府。根据批复文件,市、县人民政府方可批准限制供地项目用地。
对依法应由国务院批准的建设用地项目属于限制供地项目的,国务院批准建设项目用地的同时,该项目即取得建设用地许可。
对列入《限制供地项目目录》,按规定应由省级土地行政主管部门严格监督管理的建设用地项目,属单独选址的,在报请建设用地审批前,由市、县土地行政主管部门报省土地行政主管部门办理用地许可。属城镇建设用地范围的,在市、县人民政府批准供地前,由市、县土地行政主管部门持有关文件报省土地行政主管部门办理用地许可。根据批准许可文件,市、县人民政府方可按规定申请或批准限制供地项目用地。
林地、林木是森林资源的主要组成部分,对于调节气候、涵养水源、防风固沙、减少污染、改善生态等具有重要作用。多年来,本市坚持实施首都绿化规划,加强森林资源保护,强化林业管理,改善生态环境,取得了明显成绩,全市林木覆盖率现已达到43%,但与建设现代化国际大都市的要求还有较大差距,森林资源保护和管理还存在薄弱环节。为了加强本市工程建设征占用林地和伐移林木管理,加大森林资源保护力度,巩固首都绿化美化成果,根据《中华人民共和国森林法》(以下简称《森林法》),现就有关事项通知如下:
一、本市工程建设要严格遵守不占或少占林地以及少砍伐林木的原则
近几年,本市因工程建设征占用林地和伐移林木的数量增加较快。有些工程建设单位事先没有按规定征求林业主管部门的意见,就进行规划选址、用地申请、设计施工,在工程建设过程中,需要砍伐林木时才向林业主管部门提出林木采伐申请。有些施工单位,在林业主管部门尚未批准时,便开始采伐林木。为了保护本市绿化成果,顺利实施《北京市生态环境建设规划》,根据《森林法》的规定,本市工程建设必须严格遵守不占或少占林地以及少砍伐林木的原则,能够移植的林木一律不得砍伐。今后,本市工程建设单位在报批大量砍伐林木时,必须说明移植和保留树木的详细情况,否则,林业主管部门不予审批。
二、本市工程建设项目在立项时,必须征求林业主管部门意见
本市计划、规划等部门在进行工程建设项目立项和选址规划时,要充分考虑本市林业总体规划,尽可能地保护林地和林木资源,并征求林业主管部门的意见。本市道路新建、改建和扩建工程,在立项、选线、施工等各个阶段,都要尽量保护林木,确需伐移林木的,要报经林业主管部门审批。工程建设单位在项目规划时,要在项目概算中明确列出绿化资金,按规定留出绿化用地,并在申请林木伐移的同时,上报绿化的具体方案、实施责任人及完成日期。绿化方案应由具有绿化设计资格的单位进行专业设计,绿化任务原则上在工程竣工后当年或次年春季完成。
三、本市工程建设确需征占用林地的,必须按法定程序办理有关手续
根据《中华人民共和国森林法实施条例》的规定,本市工程建设征占用防护林林地或者特种用途林林地面积10公顷以下的,用材林、经济林、薪炭林林地及其采伐迹地面积35公顷以下的,其他林地面积70公顷以下的,用地单位必须向林地所在区(县)人民政府林业主管部门提出用地申请,依法缴纳森林植被恢复费,经市人民政府林业主管部门审核同意后,到土地行政主管部门办理建设用地申请。工程建设征占用林地面积超过上述规定数量的,由市人民政府林业主管部门初审后报国务院林业主管部门审核。
四、本市工程建设伐移林木,应尽量安排在林木采伐期内进行
根据《北京市森林资源保护管理条例》,本市工程建设伐移林木的采伐期确定为每年10月15日至次年3月31日。在林木采伐期内,林木因季节因素生长趋缓,采伐的林木可以利用,同时还有充足的时间对采伐迹地进行造林前期准备工作。另外,在林木采伐期内移植林木,成活率较高,有利于绿化成果的保护。今后,本市工程建设确需伐移林木的,原则上都要安排在确定的林木采伐期内采伐施工,非采伐期内不准进行采伐。
五、本市工程建设采伐林木,必须在年森林采伐限额内申请林木采伐许可证
1. FIDIC合同条款中D-B模式与EPC模式风险分担的差异
1.1 在FIDIC合同条款中,阐述D-B模式的是黄皮书《生产设备和设计-施工合同条件》(Condition of Contract for Plant and Design-Build),阐述EPC模式的是银皮书《设计采购施工(EPC)/交钥匙工程合同条件》(Condition of Contract for EPC/Turnkey Projects)。该两种模式大致相近,其中最主要的差异在于承发包双方风险分担的方式不同。按17.3款的规定,雇主在D-B模式中比在EPC模式中多承担的风险为:
1.1.1 雇主使用或占用永久工程之任何部分,除非合同可能如此规定;
1.1.2 由雇主人员或雇主对其负责的其他人员提供的工程任何部分的设计(如果有);
1.1.3 不可预见的,或不能合理预期一个有经验的承包商应已采取适当预防措施的任何自然力的作用。
1.2 正是因为承发包双方承担的风险不一样,FIDIC建议,有如下情况之一的,应采用D-B模式,不采用EPC模式:
1.2.1 如果投标人没有足够的时间或资料,以仔细研究和核查雇主要求,或进行他们的设计、风险评估和估算;
1.2.2 如果建设内容涉及相当数量的地下工程,或投标人未能调查的区域内的工程;
1.2.3 如果雇主要严密监督或控制承包商的工作,或要审核大部分施工图纸;
1.2.4 如果每次期中付款的款额要经职员或其他中间人确定。
1.3 另说明,D-B模式中雇主的风险与我们熟悉的FIDIC红皮书《施工合同条件》(Condition of Contract for Construction)是一样的。在此,如果仅从承发包双方承担的风险看,D-B模式更靠近C模式(施工承包)。
1.4 从本文1.1.3可以看出,FIDIC最主要的划分风险的原则(承包商承担风险的范围以一个有经验的承包商能否合理预见为限)在EPC模式中失效。进一步,结合银皮书中的4.12款和5.2款看,实际上,EPC模式要求承包商对项目的可行性研究负责,并承担由此而引起的风险。
2. 工程总承包企业的界定
2.1 指导意见对工程总承包的界定是:“指从事工程总承包的企业受业主的委托,按照合同约定对工程的勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程的或若干阶段的承包”。该概念界定存在如下问题:
2.1.1 以工程总承包企业界定工程总承包,难免有概念循环之嫌。
2.1.2 全过程承包自然是工程总承包,若干阶段的承包就未必如此,比如,只承包勘察或设计或采购任务就很难被认定为总承包。
2.2 与总承包概念相对的是分承包。实际上,与FIDIC的银皮书、黄皮书和红皮书相对应的承包都是总承包,三者的共同点是承包方承包了施工。
2.3 建设项目展开的阶段一般为:计划、设计、施工、运转。(此处的计划主要指可行性研究,不包括勘察设计。)从此阶段划分看:
2.3.1 EPC模式承包的阶段包括计划、设计、施工;
2.3.2 D-B模式承包的阶段包括设计、施工;
2.3.3 本文1.3中的C模式(施工承包)仅包括施工。
2.4 应说明,总承包概念容易引起的误解是人们喜欢将之等同于建设全过程承包,指导意见亦未能完全避免该误解。若立足于建设全过程,则唯有EPC模式可堪称总承包;若立足于项目的全过程,即考虑2.3中项目的运转,则可能只有BOT及其派生模式可堪称总承包。
2.5 因此,工程总承包的概念宜界定为:承包方受业主委托,按合同约定对项目的诸阶段-计划、设计、施工、运转-之全过程或至少包括施工的若干阶段的承包。除此之外的其他承包可称为阶段或分项承包,但按承包的应有之义,只承担项目的可行性研究任务不应属于专项承包。
2.6 与2.5相应,工程总承包企业可界定为:具备相应资质,能对项目的诸阶段-计划、设计、施工、运转-之全过程或至少包括施工的若干阶段进行承包的企业。
2.7 2.5中对工程总承包的界定与指导意见有所不同,按指导意见,不包含施工的承包,比如设计-采购(E-P),也属于工程总承包之列。但是,这种不同不应该影响到工程总承包企业的界定(请参见本文4.2.2)。
3. 工程项目管理企业的界定
3.1 指导意见对工程项目管理的界定为:“指从事工程项目管理的企业受业主的委托,按照合同的约定,代表业主对工程项目的组织实施进行全过程的或若干阶段的管理和服务。” 该概念界定存在的问题如下:
3.1.1 与2.1.1相似的问题;
3.1.2 “代表业主对工程项目的组织实施进行全过程的或若干阶段的管理和服务”,并不能与指导意见对总承包的界定区别开来,比如,承担项目的方案设计或初步设计任务(指导意见中的项目管理承包PMC),到底是工程项目管理还是总承包?
3.2 在指导意见中,工程项目管理与工程总承包应是相对的,即工程项目管理总是在代表业主对工程总承包(指导意见中的总承包)进行管理。如果我们不这样理解,按指导意见对工程项目管理的界定,则工程项目管理完全可以回到业主自营的时代。另外,指导意见已明确同一企业或有隶属关系或其他利害关系的两企业不可同时承担一个工程的项目管理和总承包,-这即说明,工程项目管理与工程总承包之所以相对,是要力求二者互补。
3.3 明确工程项目管理与工程总承包系相对互补的关系,则按本文2.5的界定,不论是工程总承包或是专项承包,都可需要项目管理的介入。但是,对于项目可行性研究,则可能构成例外,即,对于包括可行性研究的EPC模式,需项目管理的介入,应不会有过多的质疑,但对于只承担可行性研究的项目管理服务,是否需要另一项目管理企业介入项目管理,则是值得质疑的。
3.4 考虑到项目管理的目的是受托方代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制(按指导意见的陈述),而控制和管理最原初的依据即是可行性研究,因此,0对只承担可行性研究的项目管理服务,应不需要另一项目管理企业介入项目管理。-FIDIC在本文1.2.3中的建议也即是此理。
3.5 有鉴于此,工程项目管理宜界定为:受托方受业主的委托,按照合同的约定,代表业主对工程项目的总承包或专项承包进行管理并提供相应的服务。
3.6 与3.5相应,工程项目管理企业可界定为:具备相应资质,可对工程项目的总承包或专项承包进行管理并提供相应服务(包括承担工程项目的可行性研究,以及做作为可行性研究之必要结果的方案设计或初步设计)的企业。
4. 二企业的比较及市场培育
4.1 对比以上分析,我们可以看出:
4.1.1 工程项目管理与工程总承包力求一种相对互补的关系;
4.1.2 工程总承包以施工为主导,工程项目管理以可行性研究为主导;
4.1.3 在总承包EPC模式中,工程总承包与工程项目管理在可行性研究方面可能会有所融合(后者对前者更多的是参与而非管理)。
4.2 4.1中的分析不是绝对的,但是,对于目的是要培育发展工程总承包企业与工程项目管理企业而言,以此界分工程总承包企业与工程项目管理企业应是适当的。理由如下:
4.2.1 不具备施工能力的工程总承包企业与不具备可行性研究能力的工程项目管理企业一样,都缺乏核心竞争能力。
4.2.2 工程总承包企业与工程项目管理企业在一个具体的项目上,可能只侧重一二方面任务的承揽,比如,工程总承包企业可能只进行设计-采购(E-P)承包,而工程项目管理企业可能也只承担设计和采购管理,但具体的承揽任务的方式不应该影响两企业的界定。在指导意见中,之所以会出现2.1.1和3.1.1中的循环,也是出于此种意识。
4.3 以我国目前的现状看,在项目的诸阶段-计划、设计、施工、运转-中,设计与施工都有实力较雄厚的企业来完成,但计划与运转环节则相对乏力。因此,
4.3.1 加强企业对项目可行性研究的能力几乎既是行业界所期,也是指导意见的一个侧重。在指导意见中,无论是项目管理服务(PM),还是项目管理承包(PMC),可行性研究都是其中的重要内容;而指导意见将EPC模式作为工程总承包的第一推荐,也无非是要强调可行性研究。人们易于将工程总承包等同于项目的全过程承包,更像是出于这种行业期待。但是,
4.3.2 以目前的情况,培育发展工程项目管理企业以加强企业的可行性研究能力为重点,应无可非议,但不宜急于以行政的力量将EPC模式作为培育发展工程总承包企业的重点,因为这里不仅涉及到一个资源配置的问题,同时,培育发展工程项目管理企业的可行性研究能力在一定程度上是与EPC模式相适应的工程总承包企业得以诞生的前奏。
4.3.3 涉及项目运转环节的总承包,比如BOT,只是在EPC模式的基础上再加一个融资问题(FIDIC出版其银皮书的目的之一就是要适用于BOT项目或类似投资模式下的设计采购施工合同),可与EPC模式的总承包一并考虑,并可以此藉市场需要来促进与EPC模式相适应的总承包企业的发展。
4.4 鉴于4.3的分析,工程总承包企业以培育发展适应D-B模式的总承包为宜,这可以通过勘察设计企业或施工企业的改造和重组,或通过二者的结合,得以便捷地实现。-在这一点上,指导意见是十分中肯的。但是,指导意见同时鼓励勘察、设计、施工企业发展与工程项目管理相应的能力,还需注意两点:
4.4.1 按指导意见,工程项目管理企业承接业务的最大范围是项目管理承包(PMC),因此,即便勘察设计或施工企业具备工程项目管理的能力,它们也更愿意承包设计或施工任务本身。另外,勘察设计或施工企业也不能界承包失败之后再承接工程项目管理业务,因为一般而言,后者发生在前者之前。
4.4.2 以4.3.2的分析,如果勘察设计或施工企业还没有发展成为与EPC模式相适应的工程总承包企业,则其在能否发展具备可行性研究能力方面可能会受到局限。如此,按4.2.1的分析,该企业在工程项目管理上必然缺乏核心竞争能力。
4.5 因此,培育发展工程项目管理企业,宜通过建筑业中的中介机构,比如咨询公司、监理公司等,经整合而完成。但值得强调的是,在此整合过程中吸收建筑师的加入应系十分必要。
4.6 应说明,指导意见的目的之一,是意欲通过建筑行业结构的调整,以使其更加适应市场发展的需要。本文从FIDIC合同条款中D-B模式与EPC模式风险分担的差异入手,分析界定工程总承包企业与工程项目管理企业,目的就是要廓清二企业在市场中的定位。但是,一种企业能否发展,还需具备制度层面上的发展空间。以本文对二企业的分析界定,届制度空间充分时,二者之间的相对互补关系即可组合成为国际上通行的各种工程管理和承包模式。
「参考文献