关键词：项目建设；全寿命周期；管理
Abstract: the engineering project whole life cycle management for engineering project is a full life cycle, including construction prophase, construction, and renovation and demolition phases could method of minimizing the total cost. In this paper, the whole life cycle cost analysis, and the project life-cycle cost management is discussed.
Keywords: project construction; Whole life cycle; management
中图分类号：TU71文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
一、建设项目全寿命周期概述
1.建设项目全寿命周期
建设项目全寿命周期,又称建设项目寿命周期,是指建设项目从其寿命开始到寿命结束的时间。对于建设项目的寿命周期的研究和界定，主要有物理寿命、功能寿命、法律寿命和经济寿命四种：
物理寿命。在正常使用的情况下，从建设项目决策阶段到由于物理损坏而导致基本功能无法满足用户的正常使用的整段时间，称为物理寿命。项目的物理寿命难以准确地界定，因为其受到自然灾害、社会灾害、施工质量等各个方面的影响。
功能寿命。任何建设项目都是为了满足业主的某一功能的需要。功能寿命就是建设项目在其决策、实施、投入使用之后到其功能不能满足业主需要之间的期限。
经济寿命。经济寿命是指建设项目从其开始，到继续使用在经济上不合理而被更新所经历的时间。它是由运行和维护费用的提高和使用价值的降低决定的。建设项目使用年限越长，所分摊的年资产消耗成本越少。
2.建设项目全寿命周期选择
建设项目的寿命周期成本，即是建设项目在其寿命周期内发生的所有费用。对项目寿命周期的选择不仅影响到成本构成，而且影响到成本计算。因此，在对建设项目的寿命周期成本分析研究时，首先就要明确其寿命周期的范围，并选用统一的标准作为不同方案或者项目之间的比选基础。从经济角度考虑，建设项目的寿命周期应选择经济寿命。
二、建设项目全寿命周期成本因素分析
广义的建设项目全寿命周期成本是基于全社会的角度，在建设项目的寿命周期内生产者、消费者以及公众所发生的一切费用。影响建设项目全寿命周期成本的主要因素有：
1.项目决策因素
决策阶段影响建设项目成本的主要因素包括：建设项目合理规模的确定、建设标准的确定、建设地点的选择、建设项目工程技术方案
的确定。决策方案的优劣直接关系到项目建设成本的高低及投资效益的实现，所以正确决策是合理确定与控制项目建设成本的前提。
2.项目设计因素
项目决策确定以后，控制建设项目成本的关键在于设计，设计是工程建设的灵魂，是项目正式付诸实施的起点。设计产品是否经济合
理，在设计阶段就基本定型，设计方案很大程度上决定了工程造价。设计图纸一旦完成，建设项目的质式、设备选型、技术方案等基本就确定了。所以，设计阶段工作质量的优劣、设计水平的高低，不仅直接影响到项目造价的高低，而且也将影响项目建成投入运营后的效益。所以要采取措施切实加强设计阶段的造价管理。
3.项目施工因素
建设项目施工阶段影响建设项目成本的因素主要有工期、质量、技术等因素，应遵循工程建设规律，在满足质量及进度的情况下寻求低成本、高质量的施工方法，实现工程进度与投资动态相平衡的施工阶段控制策略。
4.项目建成后费用因素
项目投入运行以后发生的维修费、设备的运行维护费、社会环境保护费、能源节约、项目延长使用寿命节约资源、拆除费用等因素，这些费用水平很大程度上依赖于建设项目决策与设计阶段的控制。
三、工程项目建设全寿命周期成本管理
建设项目全寿命周期成本管理除了沿用建设项目传统造价控制方法的内容外，主要引入系统管理思路。因为，建设项目全寿命周期的成本管理除包括传统的建设期成本控制因素外，还包括建设项目经营费用控制和延长建设项目使用寿命以达到节约社会资源目标的控制因素，是多个相互联系和制约的控制要素构成的有机整体，故要引入系统控制思路。
1.建设项目全寿命周期成本管理思路
工程项目建设过程中，成本管理往往被分为建设期和经营期，建设期成本管理只考虑建设期的投资成本，与经营期成本管理割裂，造成经营期指标差，成本偏高，安全、环保等社会效益降低，设备更新、技改投入加大。但如果片面追求所有建筑、设备、材料的高性能、高可靠性，又会造成不必要的浪费。如何从工程项目的全寿命周期成本核算考虑，对项目设备、材料选型做出指导，找到一个接近最优选择的交点。通常，在一定功能范围内，建设项目的建设成本和运营成本存在着此消彼长涨的关系，如图所示，随着项目功能水平F的提高，建设项目建设成本C1增加，使用维护成本C2降低；反之，项目功能水平降低，其建设成本降低，但使用维护成本C2增加.因此，当功能水平逐步提高时，寿命周期成本C=C1+C2呈马鞍形变化。这就要求我们在项目决策中，要合理确定项目功能水平，甚至是每一台设备的功能质量水平，使整个项目的全寿命周期成本达到最低。
C1—建设成本；C2—运营成本；F —功能水平
2.建设项目全寿命周期成本动态反馈控制
传统的成本管理是对建设项目在建设期内的成本控制，即对项目决策、设计、施工进行控制。由于全寿命周期成本控制具有多主体性和多阶段性、复杂性、系统性的特点，建设项目全寿命周期成本控制的基础应建立在成本、效益、功能、寿命等技术经济指标上，控制的链条延伸到项目建设完成投入运营以后发生的维修费、设备的运行维护费、社会环境保护费、能源节约、延长使用寿命节约资源等。为此，除了应用传统的建设项目成本控制方法外，还要延伸建立建设项目档案长期保存制度，动态跟踪、定时反馈。尽管项目全寿命周期各阶段的管理工作是由不同的组织实施的独立过程，但各阶段之间有着密切的联系，只有有效的信息反馈，才能收集项目建成投入运营行以后发生各项费用和各项节约，反馈给以后建设项目的决策和设计，达到管理的目的。
3.建设项目全寿命周期成本管理的可控阶段
建设项目是刚性产品，项目建成之后造价就全部发生，不可变更，建设产品的后期使用状态也已经基本确定，所以，建设项目全寿命周期成本控制仍然要在建设阶段进行，也就是在建设期对工程造价进行控制。所不同的是：传统的造价控制目标仅仅为了实现项目建设成本的最小化，而全寿命周期成本控制是要实现建设项目的全寿命周期成本最小化，实现环境友好、资源节约、可持续发展的建设目标。
全寿命周期成本控制重要阶段仍是决策阶段和设计阶段。在项目的决策阶段，要搜集与决策相关信息，自决策开始就将一次性建设成本和未来运营维护费用加以综合考虑，取得二者之间的最佳平衡点，在所有外部条件因素都相同的情况下，选择全寿命周期成本最小的方案为人选方案。在建设项目设计阶段应从组织、技术、经济、合同等方面进行全寿命周期成本分析估算，充分重视价值工程原理在设计工作中的应用，重视可施工性规则在设计中的应用，精心设计，正确处理好经济合理和技术先进之间的关系，综合考虑全寿命周期成本，兼顾近期和远期的要求。在建设项目施工阶段，应根据不同的项目选择适当的合同方式和承发包模式，除了传统的工期、质量、技术控制管理外，要做到绿色施工，合理安排施工顺序，结合气候施工，减少施工场地噪音、粉尘干扰、尊重施工周边环境、节约能源，同时应加强工程变更索赔管理，实施造价的动态控制。竣工验收阶段，是最终确定建设造价和考核项目建设效益，办理项目资产移交，进行各阶段造价对比和资料整理分析积累的重要阶段。要全面总结项目投资管理中的经验教训。在建设项目后期使用阶段是不可控阶段，是项目的跟踪验证阶段，项目投入运行以后发生的维修费、设备的运行维护费、环境保护费、能源节约、项目延长使用寿命节约资源等。要求建立专用账户，分账管理，定期反馈，作为项目全寿命周期成本控制考核评价的依据。拆除翻新阶段，应注意可循环使用材料的利用，将废弃物转
化为再生资源，降低对社会环境的影响。
四、全寿命周期工程成本控制评价
建设项目全寿命周期成本控制评价的方法有多种，主要有技术经济评价法、价值分析法和系统分析评价方法等，其中价值分析法是比较容易量化分析的一种方法。价值分析法是对建设项目整个寿命周期中所有有关的支出和收人进行确认和量化分析的一门技术，是建设项目全寿命周期成本控制评价和项目投资决策的辅助工具，通常用来确定决策方案以及对决策方案进行选择。常用的建设项目全寿命周期成本控制评价的价值分析法有费用效率(CE)法、固定效率法和固定费用法、权衡分析法、年使用成本法等。
例如：费用效率(CE)法：费用效率(CE)是指项目系统效率(SE)与项目寿命周期成本(LCC)的比值。其计算式如下：
费用效率(CE)=项目系统效率(SE)／项目全寿命周期费用(LCC)=项目系统效率(SE)／(项目建设成本(IC)十项目后期使用费(SC))
其中：项目系统效率：是建设项目建成投入使用后所取得的效果。通常为经济效益、价值、效率(效果)等。
项目全寿命周期费用(成本)：建设项目全寿命周期成本为项目建设成本和项目后期使用费的合计额，也就是项目在全寿命周期内的总费用。
费用效率(CE)法是非折现的指数比较法，费用效率高者为好，该方法需要系统效率指标，即该建设项目收益指标。若该项建设项目为非经营性或者没有收益的项目，可以采用年使用成本法，进行比较分析，年使用成本低者为好。这里的使用年限是对建设项目全寿命周期的经济使用寿命而言的，而非一些人为设定的时间跨度。
建设项目全寿命周期成本控制评价有许多种方法，然而，建设项目全寿命周期成本控制评价具有重要的作用和意义。在建设项目决策和设计阶段评价过程中，充分考虑建设项目的全寿命周期费用，就要预测未来建设项目对资源的需求，评价潜在的问题或影响因素，支持未来战略性规划，降低未来的建设项目使用成本，节约社会资源，有利于社会的可持续发展，使用建设项目全寿命周期成本控制方法可以达到鼓励这种节能环保的建设项目发展的目的。
结束语
综上所述，可以看出原来的成本控制只关注建设项目建设阶段的成本控制，而对建设项目的运行阶段和拆除阶段的成本控制视而不见。全寿命周期成本控制关注建设项目的全寿命周期，通过对建设项目全寿命周期内各个阶段和各个因素的分析,系统地做出成本控制的措施。从全寿命周期的角度审视建设项目成本控制工作，可以综合考虑建建设项目初始成本和未来成本，从而实现建设项目全寿命周期内资本消耗最低。
参考文献：
[1]任国强,尹贻林.基于范式转换角度的全生命周期工程造价管理研究[J].中国软科学,2003(5).
关键词：全生命周期；造价管理；成本；投资决策；运营维护
Abstract: the construction project total life cycle cost management from the long-term economic benefits, based on the cost optimization is a kind of management idea and method, the goal is to achieve the total project life cycle benefit maximization. At present, the cost management concept has gradually in our country engineering construction project cost control has been applied in. This paper based on the whole life cycle cost control the paper, analysis of China's current the entire process control of fabrication cost model of defect, and focus on the whole life cycle cost control points of each stage is discussed, highlighting) operation and maintenance phase of the cost management.
Keywords: total life cycle; Cost management; Cost; Investment decision; Operation maintenance
中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
一、工程建设项目全生命周期造价控制概述
全生命周期造价控制的目标是实现建设项目全寿命周期成本最优，目的是达到项目投资效益最大化。工程建设项目的全生命周期包括项目设计、招投标、合同签订、工程施工、竣工结算及生产运营等阶段。通常人们只把工程建设项目投资控制的重点放在工程施工和竣工结算阶段的造价控制上，而较少考虑项目在生产运营阶段的使用费用，特别是项目设计对项目建成后运营费用的影响。国内外统计资料表明，工程项目设计方案的费用在整个项目全生命费用中所占的比例不足1%，而正是这1%的费用对整个项目投资额的影响度却有可能达到75%～95%，施工图设计对投资的影响度可达20%～30%左右，到了施工阶段，即使通过各种技术措施努力节约工程造价，影响度仅可能达到5%～10%，为了有效地降低整个工程造价及生产运营费用，必须对工程项目全生命周期进行综合造价控制。
二、我国现行的全过程造价控制模式的缺陷
（一）侧重施工阶段的造价控制
现行的全过程造价管理模式对工程建设全过程的各个阶段进行工程造价控制，将主要的人力、物力、财力投入在施工阶段。投入产出比较低，造成效率不高。
（二）不重视后期的成本维护
只考虑到了建设项目建设期的建设成本，而不重视后期的运营及维护成本，从全寿命周期的角度说，相当于只是对建设阶段的成本进行了管理。
（三）割裂了建设项目各阶段成本的联系
只是针对某一阶段成本进行控制，割裂了建设项目各个阶段成本的内在联系，对各个阶段之间的相互影响和整个生命期成本的影响考虑较少，这就可能造成某一阶段成本控制的效果明显，却造成其他阶段成本增加，使得建设项目整个寿命周期成本较高。如在设计阶段为了控制工程造价，选用材料质量较差，但价格便宜的材料，在这个阶段似乎达到了降低造价的目的，但却使未来的运行和维护费用较大地增加，达不到整个生命周期成本最优。
三、建设项目全生命周期各阶段的造价控制措施
（一）投资决策阶段的造价控制
投资决策是建设项目全寿命周期管理中最关键的环节，投资决策阶段对项目整个寿命周期的影响程度最高。投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对建设工程造价以及项目建成投产后的经济效益，有着决定性的影响。应从以下几方面着重考虑：
1、考虑运营维护阶段的造价费用在投资决策阶段中的影响 大多数造价管理实际操作过程中，还很少有人细致地考量运营维护阶段的造价费用，但实际情况是，运营维护阶段的造价费用对于全生命周期的造价管理有着相当大的影响。所以说，在决策设计阶段进行各种财务评价和社会效益评价时，要加大运营维护阶段的计算的关注力度。
2、考虑环境成本的影响 生命周期环境成本是指工程产品系列在其全生命周期内对于环境的潜在和显在的不利影响。目前看来，暂时还找不到相对定量的指标来衡量环境成本对工程总体造价的影响，但显而易见的是，在一个相当长的历史时期内，节约环境成本将会为工程带来持续不断的经济利益和社会反响，这方面的收效甚至会远远超出工程最初投入的成本资金。如果能够在全生命周期工程的决策阶段就全面估计到地区发展因素和环境变化情况，必会为工程项目带来巨大的利益空间。
3、考虑社会成本的影响 生命周期社会成本是指工程产品在从项目构思、产品建成投入使用至报废不堪再用全过程中对社会的不利影响。一旦项目建成后造成对社会秩序的影响，甚至为社会这来不安定因素，那么该项目的社会成本会大大增加。为保证工程建设的按时按需按规格完成，在全生命周期的决策阶段，就必须提早考虑到计划项目的社会接受程度，预测社会反响，比如说因为项目施工造成的群众迁移会不会带来社会公众的不满，从而造成混乱和不安定。
（二）设计阶段的造价控制
项目造价管理的另一个关键阶段是在设计阶段，设计是建设项目由计划变为现实具有决定意义的工作阶段，拟建工程在建设过程中能否保证进度、保证质量和节约投资，在很大程度上取决于设计质量的优劣。工程建成后，能否获得满意的经济效果，除了项目决策之外，设计工作起着决定性的作用。从国外工程实践及造价资料分析表明，在初步设计阶段，对项目投资的影响度约为75 95％；在技术设计阶段，对投资影响度约35～75％；在施工图设计阶段，对投资影响度约10～35％，由此可见设计阶段的造价控制是何等重要，故在设计一开始就将控制投资的思想植根于设计人员的头脑中，以保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。
设计方案的选择
在设计方案的评价选择上，要处理好经济合理性与技术先进性之间的关系，要在满足使用功能的前提下，尽可能降低工程造价。
可以通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案，通过招标和竞选，有利于多种设计方案的比较与选择，能集思广益，吸收众多设计方案的优点，同时有利于控制建设工程的造价。可以利用价值工程对设计方案进行优化，其目的是以研究对象的最低寿命周期成本可靠地实现使用者所需的功能。需要强调的是，利用价值工程时，应考虑到全寿命周期成本，而不只是建造成本。
利用价值工程，通过功能分析，可以使建筑产品的功能更合理。同时，设计人员参与价值工程，就可以避免在设计过程中只重视功能而忽视成本的倾向，从而在明确功能的前提下，发挥设计人员的创造精神，提出各种实现功能的方案，从中选择最合理的方案，有效地控制了工程造价。
实行限额设计
限额设计是设计阶段控制造价行之有效的方法，也是建设项目投资控制系统中的一个重要环节。限额设计目标是在初步设计开始前，根据批准备的可行性研究报告及其投资估算确定的，设计阶段，成本人员应及时进行造价计算，为设计人员提供信息，使设计与造价形成有机整体，达到动态控制投资的目的。
（三）施工阶段的造价控制
建设项目施工费用占整个建设成本的60%～80%，对项目造价影响程度为5%～10%。对项目建成后的使用及维护成本影响也很大。因此，施工阶段的造价管理也是一个重要环节。在施工阶段，以施工图预算、工程承包合同价等为控制依据，通过工程计量、控制工程变更等方法，严格按照承包方实际完成的丁程量，确定施工阶段实际发生的工程费用。以合同价为基础，同时考虑由物价上涨所引起的造价提高，考虑到设计中难以预计而在施工阶段实际发生的工程和费用，合理确定工程结算，控制实际工程费用的支出。
（四）竣工验收阶段
在竣工验收阶段，要深入施工现场，了解工程变更内容的具体做法，熟悉工程变更、增减工程量情况，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，编制竣工决算，如实体现建设项目的实际工程造价；并总结分析工程建设的经验，积累技术经济数据和资料，不断提高工程造价管理水平；建立严格的审计制度。用严格的办法和程序，保证决算的真实性、严肃性。
（五）运营及维护阶段的造价管理
运营维护阶段的工程造价管理是指在保证建筑物质量目标和安全目标的前提下，通过制定合理的运营和维护方案，运用现代经营手段和修缮技术，按合同对已投入使用的各类设施实施多功能、全方位的统一管理，提高经济价值和实用价值。项目运营及维护阶段，是投资效益的发挥和投资回收阶段。项El的运营和维护通常都要制订长期方案和短期方案。要以全寿命周期费用最低为目标制定合理的运营和维护方案，降低运营和维护费用。项目决策阶段、设计阶段及实施阶段对建筑的运营和维护成本有着很大的影响。为了达到全寿命周期成本最低的原则，在项目前期和实施阶段，要把项目未来的运营和维护成本考虑到项目决策、方案设计及施工技术中，在项目进入运营和维护阶段后，也要根据建设项目特点，合理制定运营及维护方案。
结语
全生命周期工程造价管理是一种先进管理思想和方法，它可以改进现行的工程造价管理模式的缺陷，实现项目全生命周期造价的有效控制，实现项目建设效益的最大化。全生命周期工程造价管理以其独有的优势，必然会越来越广泛地应用于工程建设项目中。
参考文献
[1]周和生，尹贻林.建设项目全过程造价管理[M].天津：天津大学出版社，2008.
[关键词]城市安置房；建设工程周期管理；控制
1中转费和财务费用与安置房项目的建设周期成正比
城市安置房的成本由九大类费用构成，即土地费用、前期工程费用、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、其它费用、不可预见费用和税费。由于城市安置房项目的特殊性，由地方政府或其平台公司统一定价和收购，我们可以视其为已销售房屋。因此，其项目总开发价值是个基本不变的定量，现金流入的不确定性基本可以排除。那么，在城市安置房的成本构成中，哪些因素是由现金流出的不确定性所决定的呢？经过细分，不确定因素主要有两个方面：
（1）拆迁安置补偿费用中的中转费：由拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期所决定，拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期越长，中转费就越高。
（2）财务费用中的土地费用利息、建造费用、专业人员费用、其它费用、管理费用利息、融资费用：这部分费用仍然和拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期密切相关，拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期越长，财务费用就越高。
2房屋开发费用、管理费用和不可预见费用与压缩的施工工期成反比
从取得土地使用权开始到项目竣工验收交付，安置房项目的建设周期可以分为四个阶段，即项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。非常有意思的是，前两个阶段虽然和后两个阶段同等重要，但在现实中却常常为地方政府官员和项目实施者所忽视，从而有意无意地造成了这样一种结果：在项目建设准备阶段、招标投标阶段，即便时间浪费了很多，也没有人重视和督促；但在施工阶段和竣工验收阶段却不顾规律地拼命追求进度、赶工期。
我们知道，建筑的建造期即建筑的施工工期一般而言是能够比较准确地确定的，也是基本固定不变的。因此，在判断安置房项目建设周期的四个阶段对成本的影响时，不难发现：（1）在安置房项目建设周期不变的情况下，项目建设准备阶段、招标投标阶段所花费的时间越长，施工阶段和竣工验收阶段所压缩的时间也会越多；压缩的施工工期越短，项目的房屋开发费用、管理费用和不可预见费用就增加得越多。（2）在建筑的施工工期保持不变的情况下，项目建设准备阶段、招标投标阶段所花费的时间越长，安置房项目的建设周期就越长；建设周期越长，中转费和财务费用就增加得越多。在实际操作中，由于对项目建设准备阶段、招标投标阶段的时间控制不力，即便压缩了施
工工期，也往往在事实上造成了建设周期的延长，使得中转费、财务费用、房屋开发费用、管理费用和不可预见费用全都大幅度增加。正是由于对前两个阶段工作的忽视，不少地方的城市安置房项目往往到了竣工交付阶段，还仍然会出现项目建设准备阶段的相关手续和文件不齐备的情况，影响被拆迁户的安置，在增加成本的同时，还容易激发群体性上访事件。
3施工工期取决于最后竣工的单体建筑或配套项目的进度
安置房的施工工期受“水桶理论”的制约，即对安置房的工程施工进度的控制不能以总工作量完成的时间进度为控制节点，必须以整个项目所有单体建筑的进度或配套项目为时间节点，也就是说，必须以速度最慢的那幢单体建筑和配套项目的进度为标准。
我们知道，根据《建筑工程竣工备案表》所列的必备项目，城市安置房项目的交付标准等同于建筑面积超过2万m2的城市新建标准住宅区及组团的综合竣工验收标准。这个交付标准的主要内容涉及到：（1）城市规划设计条件要全部得到落实；（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设要全部完成；（3）单项工程的工程质量要全部验收合格；（4）拆迁安置方案要落实；（5）物业管理要落实；（6）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除、清运完毕，达到场清地平。
比照上述标准，可以清楚地看出，在一个安置房小区中，只要有一幢楼、一项配套工程没有完工，就无法进行建筑工程竣工备案，也就谈不上施工工期的结束。正是从这个意义上讲，安置房的施工工期取决于最后竣工的单体建筑或配套项目的进度。也就是说，在最后一幢单体建筑或配套工程的完工时间节点已确定的前提下，抢抓其它单体建筑或配套工程的时间进度，除了人为增加成本之外，是没有任何工程施工组织上的意义的。
即便是最传统的工程项目管理模式，对项目经理的要求也是应将主要精力放在开发项目的总体管理上，而不应涉及项目任何部分的具体实施工作，但在实际操作中，项目经理往往热衷于整体工作量完成的百分比，在思路上偏重于进度最快的单体建筑。
4基于竣工备案的施工组织中单项工程或工序的并列和串联
城市安置房建设项目一般都是以总价合同和固定单价合同发包的工程。因此，如果工程能按正常工期推进，项目经理就可不必考虑建设成本；但如果正常工期受到各种主客观原因影响发生变化，如何实现最短工期、最低成本、最优施工质量三者之间关系的平衡，就体现了项目经理水平的高下了。
影响施工工期的可控性较差的主客观原因主要有：（1）基础开挖中发现重要文物；（2）基础工程遇到特殊地质条件；（3）持续的恶劣气候；（4）政府重大决策；（5）某些建筑材料或特殊设备短缺；（6）重大劳资纠纷引发工人罢工；（7）发生重大安全事故；（8）承包商中途无履约能力。上述原因都可能导致安置房工程的停工，致使施工工期延长，引起中转费和财务费用的增加。如果出现了上述原因，又要尽可能科学地在计划时间内完成项目建设，应该注意哪些事项呢？
首先，必须要科学合理地编制工程进度计划，把全部工程内容分解和归纳为并列和串联的关系，找出其各自的逻辑顺序和制约关系，严格排列出施工的先后次序。我们可以用网络图精确地表示出同一类型全部工程内容的并列和串联关系。在这里要强调的是，这种并列和串联关系的厘清是对安置房建设项目整体而言的，并不是各个单项工程简单的叠加组合。
基于以上项目管理思路，我们在工程进度控制上可以明确两点原则：（1）在同一个小区中，所有单体建筑在时间进度上都是并列关系，施工工期取决于速度最慢的那幢单体建筑。（2）所有的配套工程与最慢的那幢单位建筑在时间进度上都是串联关系，都受到这幢最慢的单体建筑进度的制约，与施工进度最快的那幢单体建筑无关。
基于以上工程进度控制的两点原则，我们就可以很快推导出工程成本控制的一条重要原则：在同一小区中，安置房的建设成本和最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差成正比，最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差越大，安置房的建设成本就越高；反之则越低。
其次，在计划工期不变的情况下，必须采取相应的措施，保证工程内容之间的并列和串联关系不被破坏和打乱。打破串联关系，会使正常的工序流程遭到破坏，直接影响进度，一般项目管理人员都能够有意识地加以注意。
为了保证并列关系不被打破，一是要想方设法加快最慢单体建筑的进度，二是要适当控制最快的单体建筑的进度。这两种情况都可以借助下列手段调控：（1）材料、设备的匹配；（2）劳动力的增加或减少；（3）根据气候条件变更工序；（4）创新工艺和新材料的运用。
需要强调的是，项目管理人员都会想方设法加快最慢单体建筑的进度，但对适当控制最快单体建筑的进度却不理解。从成本控制的角度来讲，实现单体建筑之间的进度均衡，应该是项目经理所应承担的最重要的任务，他必须明白，在同一小区中，安置房的建设成本和最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差是成正比的。
5进度控制不当所引发的收益现金流风险和政治风险
进度控制不当主要体现在工程内容之间的并列关系和串联关系被打破。
打破串联关系，其造成的风险比较容易预见，就是直接延长了施工工期，造成建设周期的实际延长，引发中转费和财务费用的增加，进而增加项目实施主体的收益现金流风险。
打破并列关系所引发的风险，笔者在前面已经分析过：在同一小区中，安置房的建设成本和最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差成正比，最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差越大，安置房的建设成本就越高；反之则越低。此外，并列关系的打破，也会间接瓦解串联关系。也就是说，打破并列关系，同样会增加项目实施主体的收益现金流风险。
无论是打破工程内容的并列关系还是串联关系，其导致的最终结果都是延长了项目的建设周期，造成安置房项目无法按计划进度交付安置，延长了腾仓期，对老百姓的正常生活秩序造成极大的影响，如果处置不当，甚至会对政府的信用和当地社会秩序的稳定造成负面影响。这是安置房建设进度控制不当可能会引发的政治风险。
6结语
安置房建设项目的成本控制与造价控制是两个既有一定联系又有所区别的概念，很多人往往将其混为一谈。造价控制侧重于对材料、结构的选择和工作量单价的审核，本质上是一种静态控制；成本控制侧重于尽量避免预算外投资的增加，体现施工组织的科学性和工期的合理性，本质上是一种动态控制。
关键词：全寿命周期、绿色、项目管理
中图分类号：S618文献标识码： A
建筑业作为国家的支柱产业，资源消耗量大，对生态环境造成的污染也较为严重。为保持、增强建筑业与生态环境的协调发展，实现建筑业的可持续发展，应大力推行绿色建筑，并做好绿色工程项目管理工作。
1、绿色建筑
所谓绿色建筑，是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源 （节能、节地、节水、节材），保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。其设计、施工，到日常使用都符合“四节一环保”要求[1]。
2、绿色工程项目管理
2.1 绿色工程项目管理的概念
绿色工程项目管理是将绿色管理引入到工程项目管理当中[2]。根据绿色经济的要求，在传统项目管理理论和方法中融入“绿色”的概念，注重可持续发展，在项目管理的全生命周期内始终坚持“绿色”这一主导原则，采用一系列有效并可操作的评价、控制、分析实施等方法，注重对资源利用和环境保护的管理，通过节约资源和控制污染使每一个工程项目在节约能耗、降低污染、提高效率等思想的指导下，最终实现经济效益、社会效益、环境效益三者之间的和谐统一，从而实现可持续发展。2.2 绿色工程项目管理的意义
实现绿色工程项目管理，从环境、资源、生态、经济、管理和社会学等方面都有着深远的意义:就环境学角度，通过绿色工程项目管理，力求使得工程建造活动达最小的污染程度，甚至达零污染；就资源学角度，绿色工程项目管理力求改变传统建造模式中对资源的浪费，努力实现对资源的适度、综合和充分利用；就生态学角度，对项目进行绿色工程项目管理，力求建造过程中对生态系统的平衡不造成破坏；就经济学角度讲，绿色工程项目管理是实现工程项目的经济效益；就管理学角度讲，在工程全寿命周期内通过绿色工程项目管理尽最大程度实现人、财、物等资源的合理安排和组织，提高组织效率；就社会学角度讲，绿色工程项目管理是工程项目的经济效益、生态效益、社会效益的统一体。总之，实现“绿色工程项目管理”将是社会的进步，也是世界进入生态经济时代的必然选择。3、全寿命周期绿色项目管理
绿色建筑是追求消耗最小的能源、资源与环境代价获取健康舒适高效的建筑环境[3]，为最大程度上实现这一目的，应就建筑工程的全寿命周期进行绿色工程项目管理，即从项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段、验收与运行阶段全方位进行绿色项目管理。
3.1决策阶段
项目的决策阶段重在确定项目定义。注重场地选址，合理选择建设用地，避免建设用地和周围环境的相互影响；对用地量进行较为充分的论证；避免建设在有污染的区域，如大气质量、电磁辐射污染、放射性污染及土壤化学污染等；尽量有效利用周边现有交通设施和市政基础设施，注重与生态环境的协调等。
3.2 设计阶段
设计阶段应对决策阶段提出和确定的“绿色”原则和要求进行衔接和细化。应重在：
（1）在建筑设计上：应该合理控制建筑的规模、单位容积和面积，降低能耗；在材料选择上尽可能使用可再生和可回收利用的结构材料，节省资源；尽量提高建筑围护结构的保温、隔热和通风性能，优化围护结构构造设计，并尽量利用自然通风，合理确定室内热环境参数等，提高室内健康、舒适程度的同时降低在交付后使用中的采暖和空调负荷，缩短能源系统运行时间，减少能耗；保证冬季居住建筑室内充足的光照提高室内环境质量。
（2）在室外工程设计上：加强绿化和园林工程设计，有效发挥绿化的作用，保证二氧化碳固定量，改善微环境；小区道路设计降低对资源的消耗及交通噪声的影响；尽量减少光污染。
（3）在材料与资源利用上：尽量降低建筑物所用建筑材料对天然和矿采资源的消耗，保护生态环境；尽量减少材料运输过程中对环境的影响，促进项目所在地经济发展；鼓励使用可回收利用的旧建筑材料；尽量减少固体废弃物对周边环境的影响，最大限度实现垃圾减量化、无害化、资源化和循环利用；
3.3 施工阶段
基于工程项目的特点，建筑施工过程周期较长，资源和能源消耗量大、而且过程中废弃物的产生量较大。绿色建筑在施工过程中应尽量减少对环境的影响，提倡“清洁生产”，实施“绿色施工”，提倡节约能源、降低消耗、减少污染物的产生量和排放量。
（1）施工阶段要注重环境保护。减少施工活动对施工场地及周边区域土壤环境的负面影响，如现场占用土地的地块选择、总平面的布置、弃土的堆放、不可再生利用废弃物的处理；降低施工现场对大气环境影响，如加强施工现场扬尘的管理，加强围挡，降低运输影响，降低废气的排放；降低施工现场噪声的污染，如从声源上、空间布置、噪声传播途径、严格控制施工时间等渠道等降低噪声；降低施工现场对水的污染，加强对施工雨水、厕所污水、厨房污水、工程污水的处理；降低施工现场对周围区域的光污染，如对电焊、大型照明灯、夜间施工光线等控制；减少施工活动对周围建筑物、道路、管线、人群的安全隐患。
（2）施工阶段应注重能源的利用与管理。尽量节约能耗，如通过对施工人员进行教育，提高节能意识，设置专门的监督管理小组，杜绝无谓的浪费，利用先进、高效的设备与产品、改进施工工艺等提高能源利用效率；注重能源优化，鼓励使用清洁能源和可再生能源。
（3）施工阶段应注重材料与资源的消耗控制。尽量节约材料，如改进施工工艺、缩短工期，维护好周转材料，尽可能回收建筑废弃物，临时设施尽量利用原有建筑或使用便拆卸、可重复利用的材料；在材料选择上，尽量使用对人体健康无害的绿色建材，严格控制施工辅助用材料的有害元素限量；注重资源再利用，加强施工废弃物管理，尽量就地取材，减少材料运输造成的能源消耗和环境影响。
（4）施工阶段注重水资源的节约和利用。
（5）施工阶段要保护施工人员在生产过程中的安全和健康。做好现场管理、卫生防疫等。
3.4 验收与运行管理
规划、设计阶段的乐“绿色”理念、技术策略和措施在贯彻实施后的实际效果，是在建设项目竣工后和使用中体现出来的，可通过竣工验收和检测进行评估和总结。同时，建筑使用过程中的运行管理也直接影响到“绿色”效果的可靠性和可持续性。重在建立可靠、高校的绿色管理制度、管理程序和管理队伍。
（1）绿化。制定绿化管理的规章制度，落实管理人员和措施，保证植物生长状态和成活率，考虑使用没有或者降低环境污染的绿化管理技术。
（2）固体废弃物收集和处理。制定合理的固体废弃物分类方案，人性化布设垃圾收集设施，能够满足使用要求且不影响环境；尽量分类储运；储运过程无遗散，无恶臭；加大生活垃圾回收比例。
（3） 节水管理。可加强节水、环保等技能和知识的宣传；对供水系统定期进行检测；实施节水灌溉措施等。
（4）节能管理。制定有效的节能管理体制和激励机制，优化管理模式，提高管理人员素质，增强用户节能意识，建立良好的用户节能激励模式。
4、结语
为更好实现现代化的“绿色”管理，更好打造绿色建筑，实现建筑与环境、生态、社会、经济的和谐可持续发展，我们要彻底摆脱传统生产经营“高投入、高消费、高污染”管理模式，牢固树立“绿色工程项目管理”的新观念，，并将“绿色工程项目管理”的观念和措施贯穿于工程项目的全寿命周期的各个阶段。
[1] 北京市住房和城乡建设科技促进中心.绿色建筑评价标准[M] .2011.8
为项目提供全生命周期管理
乐华建科技（北京）有限公司总经理罗海雷指出，项目管理软件是从20世纪70年代开始发展的，经历了单机版、C/S、B/S三个阶段。这三个阶段，项目管理软件都以抽象信息管理维护为主，信息过于抽象，难以管理和使用，用户对场景的感知、操作均是通过数字、表格、图表、图形、按钮等来获取，领导与项目相关人员难以用较为直观的方式进行沟通。另外，用户难以平衡集成性与模块化应用，软件对项目全生命周期管理应用支持不足。
项目管理软件正在向可以解决以上问题的第四展。罗海雷介绍，第四代项目管理软件具有以下特点：按照PMI理念将软件设计成组件，可独立或集成使用；多层次、多维度的信息管理与集成，为项目提供全生命周期的支持；可视化应用从独立应用，提升到与工程建设和设施管理交互应用；可实现模拟现实与物联网和WBS（工作分解结构）信息的集成与比较；能为大型、复杂的项目提供数字化交付。
然而，罗海雷指出，目前市场上几乎还没有能够满足项目全生命周期管理需要的项目管理系统，用户在集成相关系统时费用非常高。
针对这种情况，乐华建公司基于国产核心技术研发了第四代项目管理软件，将虚拟现实和四维空间信息集成应用在工程建设和设备管理中。该软件能够很好地与工程设计方成果兼容并满足对浏览带宽的要求。目前该软件已经在海油工程、Anadarko、中国化工集团、中石化国际工程公司得到使用，并取得良好效果。
关注系统实施
PMI（中国）董事总经理陈永涛认为，中海油是目前国内工程行业项目管理做得最好的公司之一，而海洋石油工程股份有限公司是中海油主要的工程总承包商，其项目管理能力代表了中海油的项目管理能力。
海洋石油工程股份有限公司项目总监田玉明在研讨会上指出，工程项目管理软件的实施要以总体咨询规划为前提，以国际管理与先进行业经验的实施单位为依托，在系统建设的同时要重视系统推广。
按照田玉明的观点，在项目管理系统建设过程中，选择实力强劲的实施合作伙伴非常重要。作为海油工程的实施合作伙伴，乐华建公司是PMI认证培训教育机构，也是我国少数能够同时为本土企业和跨国公司提供创新的机构之一。他们在工程行业具备20多年的经验，多年来一直为石油、石化行业提供项目管理服务，既了解国际运作经验，也能与中国企业现实相结合，从而为工程施工企业提供科学合理的项目管理解决方案。
关键词：全寿命周期；成本管理；工程项目；成本控制
0引言
基于全寿命周期工程项目成本管理是指以项目建设整个过程中的耗用为原则，对项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段、运营与维护四个阶段的成本控制管理。我国现阶段的工程项目成本管理主要是在工程项目的施工阶段，而在决策阶段、设计阶段、运营与维护这三个阶段的成本管理上，无论是在经济投入上还是在投资方的关注度上，所占据的比例相对施工阶段来说则是很小一部分的。反观国外的大多数建筑项目的成本管理基本都是基于全寿命周期的系统化的、完整的管理，所取得的效果也是非常显著的。因此工程项目成本管理应从决策阶段开始就充分考虑建设工程项目的整个寿命周期，从全局出发，对项目的整体的造价进行控制管理。
1决策阶段工程造价的管理
本阶段主要目标是评估项目投资的必要性、可行性以及对项目的投资额、实施方法等重大问题进行科学论证和方案比选，从而选择和确定决策投资行动方案，是对投资活动的成果目标做出的总体策划。
1.1决策阶段工程造价管理的重要性
决策直接决定了工程的大概投资额，正确的项目决策是进行合理的工程造价控制管理的前提。有关数据显示，一般工业建设项目决策阶段的产出对总投资的影响的经验数据为60~80%，这说明了决策阶段对工程项目投资起着决定性作用。
1.2决策阶段工程造价的管理的要点
决策阶段和设计阶段主要是通过编制与审核投资估算、设计概算、设计预算来了解项目各组成部分投资比例，对资金的构成和分配的合理性进行分析，然后随多个方案进行技术经济分析，遴选出最佳方案，并把重点控制投资比例较大的部分，为项目工程造价管理提供良好前提条件。项目决策阶段确定的总投资是一个目标值，传统方法是通过目标值和实际值相比较，确定出偏差值，分析差异原因，再确定对策。这种方法对于建筑业而言，只能发现而不能预防和消除差异，缺乏预见性和前瞻性。决策时可先确定质量标准，大致估算出分项的投资费用，在详细设计出来后，对计划费用进行审核，预先发现偏差，再采取一些控制方法消除差异，促进项目经济性。
1.3影响决策阶段工程造价的主要因素
①项目建设地点（地区）的选择。建设地点不同将导致土地费和拆迁补偿费也不同。建设地点的地质条件、地形、交通环境等情况也对项目造价的高低有着巨大影响。②项目建设规模的大小。建设规模大小直接对工程造价高低起着决定性作用。③项目建设标准及规范要求的确定。建设标准高低影响着项目设备、材料、承载等方面的确定，对项目质量也有一定要求，如果质量要求高，工程造价也将相应提高。④政府对项目建设的干预。政府为保证建设项目的质量和执行有关国家政策导向，对建设的安全、节能、抗震等方面做出了强制规定。这些要求都影响着工程造价的变化。⑤社会环境、自然环境对建设的影响。例如社会环境中，市场上人工费、材料费、施工机具使用费等与建设有关的费用的大小和变化影响着建设项目的造价。突然出现的不可预见的自然环境变化也必然会导致造价的增加。
2设计阶段工程造价的管理
设计阶段是项目决策的具体详细化，设计方案的决策很大程度决定了项目工程造价。在工程项目的设计阶段采用投资估算来把握初步设计，用设计概算把握施工图设计。超过控制标准，应立即修改或修正。设计阶段工程造价的影响因素包括建筑结构、建筑类型及使用功能、建筑面积及层高、建筑标准等建筑设计方面等。在设计方案评价、选择应注意到各类工程项目应执行相应合理的设计规范，这样对提高工程设计阶段的投资控制水平有巨大帮助；重视初步设计方案的选择和确定，提高投资估算的合理性，力求将造价和工程量控制在限额范围内；施工图设计是设计单位的最终成果，应将施工图预算严格控制在经批准的设计概算范围内，按照批准的初步设计确定的要求进行，并力求有所节约。
3实施阶段工程造价的管理
施工成本管理就是要在保证质量以及工期满足要求的情况下，采用一定的管理措施，包括合同措施、经济措施、组织措施、技术措施等。把成本控制在计划范围内，并做到最大程度的做到成本节约。施工成本管理任务和环节包括：
3.1施工成本预测
施工成本预测指的是在工程施工前依据工程的各类具体情况，对大致成本进行相应的估算。利用施工图预算，在施工之前对资源做到最佳控制。在项目开工前，根据设计图纸并结合施工方案和有关定额编制整个项目的施工预算，并将其作为指导施工、加强管理的依据。
3.2施工成本计划
施工成本计划是从项目实际出发，选择合适的专业分包单位，选择合理的施工组织方案，合理的指导施工，提高工人劳动产出率，降低材料损耗率，提高机械使用率，合理全面的管理，节约成本。围绕成本计划的数量指标、成本计划的质量指标和成本计划的效益指标三个目标出发，形成分类汇总表，根据对人工费、材料费、施工机具费以及企业管理费进行统计，制定出单位工程成本计划表。
3.3施工成本控制
施工成本控制是指在施工过程中，采取各类措施，对施工成本的相关影响因素进行管理。分别从事先控制、事中控制和事后控制三个方向出发，动态控制和静态控制相结合的控制方法，有效控制工程施工过程的成本。采取动态监控，做好及时反馈，定期计算实际和计划成本之间的差异并进行具体的原因分析，并及时采取相应的措施，减少施工中产生的损失浪费。
3.4施工成本核算
施工成本核算一般以单位工程为核算对象，对人工费、材料费、机械使用费、措施费、等费用进行核算，并且编制工程项目月度施工成本报告。项目经理部应建立一系列业务的核算账单体系，每天、每周、每月、每季度对账单进行分类汇总，做到从核算账单形象反应工程进度和施工产值。
3.5施工成本分析
施工成本分析是对影响施工成本的因素进行分析。通过分析实际成本、目标成本、工程资料，明确成本的具体影响因素。其中影响因素分为有利因素和不利因素，因此施工成本分析需要同时考虑有利因素和不利因素，不能片面的只分析有利原因或者不利原因。
3.6施工成本考核
施工成本考核是指在工程施工完成后，将成本的实际成本和计划成本对比分析和考核。并以此为依据，对工程项目之前所制定的成本计划的完成效果和各责任者的工作绩效进行评定，并以此给予相应的奖励和处罚。施工成本考核是对成本指标完成情况的总结和评价，因此施工成本考核既要虚盈实亏，也要避免实际成本归集差错等的影响。
4项目运营与维护阶段工程造价的管理
项目运营阶段工程造价管理是项目终端把关的环节。在工程项目验收时，未通过验收和验收不合格的工程项目，不得交付使用。运营阶段，要参照工程施工时留下的施工资料对正在使用的各类设施进行合理的、全面的、科学的管理。工程项目在运营阶段的维护需要在确保建筑物质量与安全的前提下，选择适当的维护方式以及修护技能，对建筑物进行相应的维护或者维修，从而降低后期的运营维护工作量，以达到减少运营维护成本的目的。
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【关键词】 工程变更；程序；变更管理
【中图分类号】 tu712.2 【文献标识码】 a 【文章编号】 1727—5123（2012）04—016—03
长期以来，许多地方政府对所投资的建设项目一般都采用由使用单位设立一个临时机构来管理的模式。随着项目通过各项审批后，设计和建造商的重心就转向了使用人，政府投资人对项目实施过程的监管被明显弱化，进而导致超标准、超规模、超预算、拖工期成为常见现象。近年来，随着市场的发展、社会的进步，地方政府在改革政府投资项目建设的实施中也涌现了各种创新模式，“代建制”就是其中相对比较先进的一种。
代建制，是指根据有关规定，通过市场竞争等方式择优选择有相应工程管理能力的企业，作为项目实施期法人，按照合同约定全权负责项目投资管理和组织项目实施的一种工程项目管理模式。
代建制是我国政府投资体制改革和项目管理制度创新的产物，是一种项目组织和合同安排的方式，是一种项目管理模式。它能更好的控制投资，提高管理水平，有助于节约政府投资项目管理的社会成本。
我国各地的代建制大致来说，项目参与者有投资方、使用方、方、设计方、承包商。代建制的运作程序分成以下几个阶段：首先，投资方决定需要投资的项目；然后由使用方提出投资额，经政府审批后，有使用者主管单位选择方；方进行设计招标，确定设计单位；施工图完成后，方选择招标机构进行施工招标，待施工承包商确定后进行项目施工。代建制的管理组织机构大部分是由使用单位的上级行政主管部门与方签定合同。
“代建制”即投资人利用国家非经营性政府投资，委托以赢利为目的的招标公司，选择专业化的项目建设单位负责落实国家投资的建设项目实施，管理项目投资，质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。
在我国，从1993年开始福建省厦门市就通过采用招标或直接委托等方式，将一些政府投资的建设项目委托给一些有实力的专业公司，并在改革中不断地对这种方法加以完善，逐步发展成为现在的项目代建制度。实施代建制通过市场招标选择项目代建人，即政府投资人从市场采购项目管理服务资源，这样既落实了政府投资人对项目监管的深度和力度，提高了政府投资项目的管理水平，又能使政府的项目管理朝着市场化的方向转变，规范了政府自身投资行为，遵循市场规则。
在房价疯涨的背景下，两会上许多代表都提出了加大保障性住房建设来平抑房价的建议，商品房降价之外，越来越多的开发商开始重视并探索适应调控的另一条路径——建设保障房。保障性住房项目的主要形式就是代建，即政府出钱，开发商代建，政府同时会支付开发商一定管理回报。
保障房项目一般具备体量大，施工周期长，施工过程中工程变更将贯穿全程，其中业主方（政府）提出的工程变更是造成项目目标变化的主要根源，且影响是多方面的。代建项目团队（开发商）只有加强了业主方（政府）工程变更的管理，项目的计划目标才能得以顺利实现。本论文的研究目标是通过对保障房项目政府工程变更的分析研究，向代建人（开发商）提供管理业主方（政府）工程变更的有效流程，以优化工程变更管理，利于保障房项目的目标的实现。
工程变更是指在工程项目过程中，对于已有的条件、要求、计划等的改变和修正。由于工程项目在技术、过程、管理等方面的复杂性，工程变更往往是不可避免的。工程变更干扰工作流程，可能造成工期延误、成本超支、质量缺陷等问题。因此，全面认识工程变更的类型、原因及后果，加强工程变更的管理，对于工程项目的有序进行和预期目标的顺利实现是十分重要的。
按照变更的内容，工程变更一般包含设计变更和工程签证两大类。设计变更，是指工程施工过程中为保证设计和施工质量，完善工程设计，纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改工作；一般包括由原设计单位出具的设计变更通知单和由施工单位征得由原设计单位同意的设计变更洽商单两种。工程签证，是指承包商就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，由于施工现场的各种原因，出现了与合同规定的情况、条件和事实不符，需要由建设、监理、施工
单位负责人共同签署的，用于证实施工活动中某些特殊情况的一种书面手续；如施工条件变化或无法预见的情况所引起的工程量变化。
按照提出者不同，工程变更又可分为以下几类：
第一类，由设计部门提出。由于设计部门在原设计时时间偏紧、工作不仔细、工作深度不足、设计基础资料不齐全或不准确，导致与实际情况不相符，造成不合理设计或设计错漏。因设计者本身造成错误设计，以致施工中无法按原设计实施或不能保证工程质量及其功能实现，必须进行设计修改或优化。
第二类，由业主（建设单位）提出。一般是提高设计标准或改变设计方案或业主在合同限定范围内，根据工程投资、建设、进度需要提出变更。
第三类，由监理提出。监理根据工程进展情况和为满足质量要求，认为有必要提出修改设计，或由于原设计过于保守、浪费或施工不便等，对原设计进行优化。
第四类，由施工单位提出。施工过程中遇到不能预见的地质条件或地下障碍，以及为了节约工程成本或加快工程进度等情况下，可提出工程变更。
第五类，由工程相邻地段的第三方提出。为满足地方经济发展，群众生产、生活需要而提出变更。
按照可预见性与否，工程变更可分为可预见的变更和不可预见的变更。可预见的变更属于事先有计划的变更，或打算进行的变更，如项目团队有计划地进行人员调整；而不可预见的变更属于自然发生的变更，并不存在事先人为计划的任何成分，如无法预见的异常恶劣气候所引起的变更。可预见的变更是一种主动的变更，项目团队事先进行周密计划，然后采取必要的步骤或行动实施变更计划；而不可预见的变更是一种被动的变更，一旦发生这类变更，项目团队只能被迫进行应对。对于项目团队而言，主动变更往往意味着机会，而被动变更往往意味着威胁。项目团队应充分利用从以往变更中总结的经验和教训，尽量采取主动的方式，来避免类似问题的发生，进行成功的变更管理。 根据变更引起的后果和影响，变更还可分为有利的变更和不利的变更。有利的变更不仅会在短期内取得正面的效果，而且从长期的角度来看不会造成负面的影响。有利的变更，如改用先进的技术或管理方法，可以创造持续改进的有利环境，从而提高项目的价值，因此应该受到充分的鼓励和支持。相反，不利的变更，如被迫赶工，往往导致管理混乱的不利局面，从而降低项目的价值，因此应当尽量加以防止和避免。
根据可选程度划分，工程变更可分为强制性的变更和可选择的变更。一些工程变更是必须进行的，例如伴随着法令或规范的修改，工程项目的设计和施工需要进行相应的调整，另外一些变更则是可以选择的。
理论上建设工程项目参建各方主体都有可能提出工程变更，包括建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等，但实际工程施工阶段的绝大部分工程变更都是由施工单位提出的，设计单位、建设单位、监理单位很少提出工程变更，并且都要涉及增加投资、延长工期。
通常人们将工程变更描述为“设计变更”，但不是说只有设计方能提出工程变更，之所以称谓“设计变更”，是因为无论哪一方提出工程变更的要求，在技术上、实际中都需要设计单位进行确认，也只有设计进行了确认，各方特别是施工方才能合理的提出增加费用，延长工期。
政治环境主要包括：政府的有关政策发生改变，政府机构办事效率低下，各种许可批准程序繁杂，速度缓慢等。经济环境主要包括：经济动荡，通货膨胀，劳动力、材料及机械设备的价格上涨，市场竞争加剧等。
法律环境主要包括：劳工法、安全法、建筑防火法、环境保护法以及相关的规范和标准等发生变化。
社会环境主要包括：劳动力供不应求，劳动力素质差，工程项目所在地周围公众的反对等。技术环境主要包括：新技术、新材料、新工艺、新结构的应用，工程项目的技术难度和复杂程度普遍加大等。自然环境主要包括：无法预见的不利的现场条件，地震、洪水等自然灾害，异常恶劣的气候条件（风、雨、雪、温度），可持续发展的要求等。
业主引起的变更。由于业主没有明确定义项目目标，改变要求，缺乏资金，没有及时付款，没有及时决策，没有及时提供施工场地等原因，都可能在工程项目中造成工程变更。其中，业主改变要求的情形包括：改变工作范围（新增工作或取消工作），减少预算，缩短工期（要求赶工），提高质量标准等。
设计引起的变更。没有正确理解业主的要求，设计人员缺乏技能，假设条件发生变化，设计失误和疏忽，与现场条件不一致，缺乏可施工性，价值工程实践，所有这些与设计有关的原因都可能在工程项目中导致工程变更。
承包商引起的变更。与承包商有关的变更原因主要指没有正确理解设计图纸和技术说明书，没有制订科学的施工计划（成本、进度、质量计划），现场管理混乱，劳动生产率低下，不良的沟通和协调等原因。另外，分包商也可能引发工程变更，上游分包商的工作延误也可能造成下游分包商的工程变更。
直接影响。①工作范围变化，如新增工作、取消工作；②时间变化，如工作时间延长、赶工；③成本或资源变化，如成本超支、资源浪费；④需要修补缺陷，设计图纸和技术说明书校正、施工返工。
间接影响。①劳动生产率损失；②风险和不确定性增加；③打乱工作流程；④索赔和争端；⑤士气降低；⑥声誉受损。
正面影响。少数的变更能给项目带来正面的影响，如在设计阶段利用价值工程进行方案优化，通过成本效益分析，从若干备选方案中选择最佳方案，而该方案最能使变更带来的效益大于为此付出的费用。
负面影响。大多数的变更只能带来负面的影响，不论是直接的，还是间接的。对于这样的工程变更，项目团队必须加强变更管理，尽量减少变更带来的负面影响。
工程变更控制的管理，应该遵循“必要性、可行性、经济性”的原则，对工程变更的范围、工程变更的内容、工程变更的相关责任方进行必要的界定。
同时，对工程变更的目标进行确认，对工程变更的技术性进行论证，对工程变更的方式进行优化，工程变更的费用进行权衡，对工程变更的工期影响进行评估，对工程变更所带来的风险进行预测。所以对工程建设相关各方提出工程变更，监理工程师对工程变更的内容、必要性、费用变化、工期影响、工程风险进行全面的论证；报建设单位进行审批，进行费用、工期、风险的最终核算，下发设计变更单，按变更单施工。
在处理工程变更时，还应该充分考虑工程变更提出方的目的，往往提出工程变更的主体不同，其对工程变更所要达到目标是不同的，如设计单位是以相关规范及条文为变更底线进行基础性把关，但现在设计人员为了逃避责任往往在满足各种规范条例的前提下，做出非常保守的变更，相应地也增大了费用。而施工单位在提出工程变更申请时，往往是会无中生有，夸大事实，其最终目标是为了修改合同价格，增加工程费用。
作为工程项目管理的建设单位代表及监理程师，应充分考虑到工程变更的必要性、可行性及价值性。
在工程管理的活动中，事前控制是必须加强的工作。变更涉及建设项目的整个寿命周期。根据经验，项目进入施工阶段后发生的大多数变更，均是因为前期决策考虑不周或设计时的错漏，所以一定要在实施以前就要想办法提高决策的科学性及前瞻性，同时也要采取有效手段控制设计质量，从源头上遏制变更的发生，提高变更管理的水平，可采取以下措施：
第一，规范项目管理。如果项目从启动开始就按规范进行管理，真正实行专业的项目管理，在项目决策时就使用科学的项目管理方法和技术，可以在很大程度上减少项目实施过程中的难度，有效的控制变更的发生，进而提高管理水平。
第二，在建设项目作出投资决策后，设计就成为关键。据有关资料显示，项目的设计费用一般只占建设工程费用的1%以下，而这小于1%的费用对投资的影响却高达70%以上。故应当抓住设计这个关键阶段，以取得事半功倍的效果。方案的优劣、设计质量的高低，与设计单位的技术、装备水平、人员配备、专业设计之间相互配合，三级设计审核制度及设计院质量事故责任制度均有密切联系，因此要在设计合同中对设计质量和返工等作约束、考核；同时设计单位为提高竞争能力，在内部管理上应把设计质量同个人效益挂钩，提高设计施工图质量。第三，遵守工程建设管理程序，杜绝“三边工程”。 边设计、边施工、边更改的“三边工程”，往往为保证工期，大部分的设计图纸都是在催促中提交的，出现错漏再所难免，在工程施工过程中发现问题，唯一的解决办法就是变更。而这一类变更通常是在合同外的，这对于工程的投资控制影响是非常大的，如果要保证工期，那么赶工加班费用也是一笔不小的开支。因此，业主一定要按照科学的建设程序，杜绝“三边工程”，将工程
变更的出现频率降到最低，从而使工程投资得到有效控制。
第四，加强设计方案的优化。设计方案的优化是最大的节约，加强变更的全过程管理，对各项技术经济指标的决策，对设备的选择、结构形式的选用等，要与设计院一起研究、管理，否则在设计前业主不知道设计方案能优化到什么程度，同时由于业主参与设计的全过程管理，通过设计阶段限额设计，边设计边算帐，能使设计概算超投资估算的现象得到基本控制。
第五，加强对施工图的审查。每当施工图到时，及时交各专业技术人员审查，对发现的问题及时和设计院联系并交换意见；加强总图的会审和审查工作，做到合理使用，综合布置，节约使用土地，一次考虑到位，杜绝重复投资；加强施工图的设计审查和设计交底工作，还可有效减少设计变更和设计修改。
第六，要加强管理人员的配置、素质和责任心，否则由于专业知识上的限制，对设计方案难以提出优化的方案和意见；而且在工程变更控制的诸多因素中，专业技术人员的作用是十分重要的因素。因此，加强对变更控制人才的培养是一件十分紧迫的重要任务。
第七，提高招标文件的质量，在招标文件与合同条款中对变更引起的费用变化作出明确规定。招标是合同谈判的第一步，对于中标单位来说，招标文件和投标文件对招投标双方具有同等的法律效力，招标文件的质量直接关系着业主的经济利益。如果在招标时没有详细的条款进行约束，那么将会给项目的投资控制带来巨大的困难。所以，变更调价的原则必须详细列入招标文件的组成部分中，为下一步的施工管理提供有力的保障措施，尽量避免低价中标、高价结算的现象出现。
必须制订详细的变更管理制度，并且根据工程的实际情况及特点制定切实可行的变更审批原则。为变更管理提供制度保证，各个部门之间互相制约，使其管理科学化、规范化，堵塞管理上的漏洞，避免发生扯皮现象。在具体的审批过程中，明确审批变更的权限层级，做到有章可循，审批严格，职责明确，做到每一次变更都有完整的审批记录。
从变更管理的程序上看，要有完善严密的审批程序。特别是对施工单位提出的变更在设计院提出方案后，还要再次组织审查会，对新方案进行再一次审查，通过后才进行施工。在施工单位提出变更申请时，必须要求以标准的形式（例如表格） 上报，并且要有完整的内容叙述。
在工程的实施过程中，会发生各种类型的工程变更，给业主和监理在项目管理的过程中带来一些困难，影响项目实施管理的效率。要做到科学、有序地应对各类型的变更，就必须有一个完善的变更管理程序，从变更的受理、审核、审批以及后续工程量的确定、签证、结算等方面要有明确的管理办法，确定变更的管理程序。明确相关管理部门组织职责及各岗位人员的工作职责，坚持原则，按程序审批，杜绝工程变更处理的随意性。对于提出的变更方案要从经济、技术、工期、安全、质量等各个方面综合考虑，在审核的时候一定要对方案的可行性及有效性进行分析，杜绝那些不必要的或是方案没有优化的变更发生，避免不必要的费用和工期损失。
工程变更是项目投资失控和工期延误的主要原因，它对项目的投资、进度和质量三大目标都会产生影响 。工程变更涉及了从设计到施工的整个过程，并且每个项目的变更发生各有各的特点。但变更的产生一定有其共性的一面，所以在项目的管理中须重视对变更的总结研究，不断查找变更产生的原因，寻求有效的管理途径，将工程变更所引发的一系列问题解决好，将其对工程项目的影响控制到最低。
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