一、对创业投资计划书之基本认识
(一)投资计划书是创设新事业时筹措资金必备的文件
台湾地区工商界人士，大家都很忙，有潜力的投资者更忙，尤其要向大老板解释投资构想，大约允许1小时左右，在这1小时当中，仅能做摘要报告，引起他的注意，让他了解交给何单位，何人办理而已。因此必须准备好详细的投资计划书交给大老板，让他带回去给幕僚评估，有了正面的评估意见后，能作出投资决策。目前中国大陆地区私人或各类企业想要向外界筹募资金，有90%以上缺乏投资计划书，这些没有投资计划书的投资案，筹募到资金的概率很底很底。
(二)投资计划书是节省时间的利器
创设新事业投资构想通常相当复杂，要以口头解释让投资者完全清楚，可能要好几天，很少投资者有这耐性，但不完全清楚整个投资构想，投资者又不敢投资。最轻松理想的方式是请投资者吃个饭，稍加解释，交给投资者已写妥之书面“投资计划书”，俟一段时间后，再问有什么不清楚的地方，再征询投资的意愿，省时又省力。
(三)投资计划书是沟通协调的利器
投资计划书如需要较多的资金，势必接触可能投资者的数目会超过20个，因并非百发百中而要将众多投资者召集在一起，不但时间不容易找，且与会人数众多，会前未有共识，会中讨论容易失控，无法达成决议。对众多投资者于短时间内达成共识的方法，便是准备一份清楚易懂的“投资计划书”同时发给众多的投资者，再个别稍加解释。让有共识的人聚集在一起开会，才能很快达成决议。
创设新事业筹划者应了解投资计划书是沟通协调的利器，如不用此工具面对众多的投资者，可能无法负荷，深感疲累，这也是让许多创设新事业计划踏不出第一步的原因。
(四)好的投资计划必须正确、清楚
所谓正确，即必须注意数字品质，只要提到数字必须有根据，如为参考别人的数据，注明出处;如为假设，必须说明假设条件。例如，某项产品现在台湾市场为2亿元，必须注明出处。投资计划书中如第一年销货收入预计为2千2百万元，必须说明如下的假设：该产品在台湾市场的增长率为10%，且市场占有率假设为10%，即2亿元×(1+10%)×10%=2200万元。
所谓清楚就是容易懂，让拿到投资计划书的人不必再经口头解释，就可以容易地了解整个投资构想。要清楚，需注意下列三项。
投资计划书要有目录，目录里要指明各章节及附件、附表之页数，以方便投资者很快就可以找到他所要的资料。此外，必须有“投资案汇总”章，这是专门给大老板或高阶人员看的，让他们了解投资计划的大概构想，并知道交给哪个单位或哪个人去评估。
此外，段落要有标题才能清楚，最好每500字以内就要有个标题，让投资者只看标题就约略了解下面500个字是要说什么，并决定要不要看详细内容。例如本段主要在说明“好的投资计划书必须正确清楚”。
段落之结构要清楚，一般秩序是“一”，(一)、1、(1);甲、(甲)。亦即“一”里面要分段落时用(一)(二)(三)……;(一)里面要分段落时用1.2.3.……;1、里面要分段落时用(1)(2)(3)，以此类推。本书之附件5-1可做为参考。
(五)投资计划书最好委由有经验的财务顾问或投资专家撰写
常看到许多创设新企业的投资计划书，简直不知从何看起，顶多只能了解产品或技术是什么，即使有简单的财务预算，数字大部分来自直觉，没有根据，不足采信，表达的名词不符合财务会计术语，易生混淆，投资条件不容易了解，即使了解亦不符合商业习惯。这样的投资计划书引不起投资者兴趣，筹募不到资金是不足为奇的。
最好的解决之道便是委由有经验的财务顾问或投资专家撰写。将拟好之“现金流量表及附表”提出来当作参考资料交给财务顾问或投资专家操刀。有经验的财务顾问或投资专家不只被动代拟，更可积极为创设新事业投资计划位定，拟出投资者可接受投资条件，并可进一步代为寻找投资者。
私人创业者应不吝惜给财务顾问或投资专家适当的报酬。所谓“天下没有白吃的午餐”，私人创业者由于仍然穷或不富有，处处都要省钱，但这笔钱是必须且值得付的。行行有专业，创设新事业往往是人生的重大抉择，不宜拿这种事自行摸索，而应该减少决策失误到最低。
通常必须付给财务顾问或投资专家之报酬，一般系由他们所花的时间乘于每小时应计算费用而得，但因为较难客观计算，也有采取每个字新台币2～5元为计算基础作为代撰“投资计划书”之酬劳。写出来的“投资计划书”所有权为委托者所有，他们可以拿出来向投资者作报告，因此无论该投资案筹募资金成功或失败，都必须支付这些酬劳。
另外，财务顾问或投资专家可能要求全部或部分投资者由其代找，如筹募资金成功时必须付佣金(中间介绍服务费)，佣金的计算可能是所有投入资金的1～5%，或无偿取得新公司某个比例之股份，或取得创设新事业者所得权益之10～20%。
(六)创设新公司投资计划书必须以电脑作辅助工具
投资计划书之修改乃是必然的，无法一次就拟妥，较大的投资案，必须集合众人的意见，更需多次的修改。当策略改变时，整个投资计划书全部改变。例如本来要做两样产品，改为一样产品;或本来自行销售，改为仅接受委托制造，皆会使投资计划书改变。此外，资讯不断地明朗化，计划书内容亦会不断地更新，例如投资组合与经营组合渐渐确定，市场、销售渠道渐渐更清楚等等。
透过不断地沟通协调并修改投资计划书，可集结众人智慧，使投资构想更合理，更实际，更可行。估计这样的文字修改达50次以上，才能使一家公司创设。
这种性质的文件唯有电脑处理，才能减轻负担。个人电脑的使用已相当普遍，在文字方面可由其中的文书处理之电脑软件如Wordstar,PE2来处理，在数字方面可用电子试算表软件来处理，如Lotvs-1-2-3。
财务顾问或投资专家如涵蓄接受委托撰写“投资计划书”的业务，最好使用个人电脑处理，否则将会苦不堪言或则工作效率奇差。
二、创业投资计划书之撰写步骤
这里虽然是对帮忙撰写之财务顾问或投资专家的建议，但创设新事业者仍应了解本节并充分配合。
步骤一取得创设新事业者认可的现金流量表及全部附表。
步骤二首先请创设新事业者提供有关销货收入的背景资料。产品是什么?产品给谁用的?产品的市场区隔在哪里?全世界的市场?销售目标是如何估算出来的(亦即其假设条件为何)?
步骤三请创设新事业者提供关键技术说明书;产品生产制造及质量管制流程图，竞争者资料，并逐一检视厂房投资、生产或实验设备等与所列数字来源合理否?
步骤四研拟生产成本，包括直接人工，直接材料、工厂费用之估算是否合理?
步骤五研拟销售及管理人员之人事费用。
一、对创业投资计划书之基本认识
（一）投资计划书是创设新事业时筹措资金必备的文件
台湾地区工商界人士，大家都很忙，有潜力的投资者更忙，尤其要向大老板解释投资构想，大约允许1小时左右，在这1小时当中，仅能做摘要报告，引起他的注意，让他了解交给何单位，何人办理而已。因此必须准备好详细的投资计划书交给大老板，让他带回去给幕僚评估，有了正面的评估意见后，能作出投资决策。目前中国大陆地区私人或各类企业想要向外界筹募资金，有90%以上缺乏投资计划书，这些没有投资计划书的投资案，筹募到资金的概率很底很底。
（二）投资计划书是节省时间的利器
创设新事业投资构想通常相当复杂，要以口头解释让投资者完全清楚，可能要好几天，很少投资者有这耐性，但不完全清楚整个投资构想，投资者又不敢投资。最轻松理想的方式是请投资者吃个饭，稍加解释，交给投资者已写妥之书面“投资计划书”，俟一段时间后，再问有什么不清楚的地方，再征询投资的意愿，省时又省力。
（三）投资计划书是沟通协调的利器
投资计划书如需要较多的资金，势必接触可能投资者的数目会超过20个，因并非百发百中而要将众多投资者召集在一起，不但时间不容易找，且与会人数众多，会前未有共识，会中讨论容易失控，无法达成决议。对众多投资者于短时间内达成共识的方法，便是准备一份清楚易懂的“投资计划书”同时发给众多的投资者，再个别稍加解释。让有共识的人聚集在一起开会，才能很快达成决议。
创设新事业筹划者应了解投资计划书是沟通协调的利器，如不用此工具面对众多的投资者，可能无法负荷，深感疲累，这也是让许多创设新事业计划踏不出第一步的原因。
（四）好的投资计划必须正确、清楚所谓正确，即必须注意数字品质，只要提到数字必须有根据，如为参考别人的数据，注明出处；如为假设，必须说明假设条件。例如，某项产品现在台湾市场为2亿元，必须注明出处。投资计划书中如第一年销货收入预计为2千2百万元，必须说明如下的假设：该产品在台湾市场的增长率为10%，且市场占有率假设为10%，即2亿元×（1＋10%）×10%=2200万元。
所谓清楚就是容易懂，让拿到投资计划书的人不必再经口头解释，就可以容易地了解整个投资构想。要清楚，需注意下列三项。
投资计划书要有目录，目录里要指明各章节及附件、附表之页数，以方便投资者很快就可以找到他所要的资料。此外，必须有“投资案汇总”章，这是专门给大老板或高阶人员看的，让他们了解投资计划的大概构想，并知道交给哪个单位或哪个人去评估。
此外，段落要有标题才能清楚，最好每500字以内就要有个标题，让投资者只看标题就约略了解下面500个字是要说什么，并决定要不要看详细内容。例如本段主要在说明“好的投资计划书必须正确清楚”。
段落之结构要清楚，一般秩序是“一”，（一）、1、（1）；甲、（甲）。亦即“一”里面要分段落时用（一）（二）（三）……；（一）里面要分段落时用1.2.3.……；1、里面要分段落时用（1）（2）（3），以此类推。本书之附件5-1可做为参考。
（五）投资计划书最好委由有经验的财务顾问或投资专家撰写
常看到许多创设新企业的投资计划书，简直不知从何看起，顶多只能了解产品或技术是什么，即使有简单的财务预算，数字大部分来自直觉，没有根据，不足采信，表达的名词不符合财务会计术语，易生混淆，投资条件不容易了解，即使了解亦不符合商业习惯。这样的投资计划书引不起投资者兴趣，筹募不到资金是不足为奇的。
最好的解决之道便是委由有经验的财务顾问或投资专家撰写。将拟好之“现金流量表及附表”提出来当作参考资料交给财务顾问或投资专家操刀。有经验的财务顾问或投资专家不只被动代拟，更可积极为创设新事业投资计划位定，拟出投资者可接受投资条件，并可进一步代为寻找投资者。
私人创业者应不吝惜给财务顾问或投资专家适当的报酬。所谓“天下没有白吃的午餐”，私人创业者由于仍然穷或不富有，处处都要省钱，但这笔钱是必须且值得付的。行行有专业，创设新事业往往是人生的重大抉择，不宜拿这种事自行摸索，而应该减少决策失误到最低。
通常必须付给财务顾问或投资专家之报酬，一般系由他们所花的时间乘于每小时应计算费用而得，但因为较难客观计算，也有采取每个字新台币2～5元为计算基础作为代撰“投资计划书”之酬劳。写出来的“投资计划书”所有权为委托者所有，他们可以拿出来向投资者作报告，因此无论该投资案筹募资金成功或失败，都必须支付这些酬劳。
另外，财务顾问或投资专家可能要求全部或部分投资者由其代找，如筹募资金成功时必须付佣金（中间介绍服务费），佣金的计算可能是所有投入资金的1～5%，或无偿取得新公司某个比例之股份，或取得创设新事业者所得权益之10～20%。
（六）创设新公司投资计划书必须以电脑作辅助工具
投资计划书之修改乃是必然的，无法一次就拟妥，较大的投资案，必须集合众人的意见，更需多次的修改。当策略改变时，整个投资计划书全部改变。例如本来要做两样产品，改为一样产品；或本来自行销售，改为仅接受委托制造，皆会使投资计划书改变。此外，资讯不断地明朗化，计划书内容亦会不断地更新，例如投资组合与经营组合渐渐确定，市场、销售渠道渐渐更清楚等等。
透过不断地沟通协调并修改投资计划书，可集结众人智慧，使投资构想更合理，更实际，更可行。估计这样的文字修改达50次以上，才能使一家公司创设。
这种性质的文件唯有电脑处理，才能减轻负担。个人电脑的使用已相当普遍，在文字方面可由其中的文书处理之电脑软件如Wordstar,PE2来处理，在数字方面可用电子试算表软件来处理，如Lotvs-1-2-3。
财务顾问或投资专家如涵蓄接受委托撰写“投资计划书”的业务，最好使用个人电脑处理，否则将会苦不堪言或则工作效率奇差。
二、创业投资计划书之撰写步骤
这里虽然是对帮忙撰写之财务顾问或投资专家的建议，但创设新事业者仍应了解本节并充分配合。
步骤一取得创设新事业者认可的现金流量表及全部附表。
步骤二首先请创设新事业者提供有关销货收入的背景资料。产品是什么？产品给谁用的？产品的市场区隔在哪里？全世界的市场？销售目标是如何估算出来的（亦即其假设条件为何）？
步骤三请创设新事业者提供关键技术说明书；产品生产制造及质量管制流程图，竞争者资料，并逐一检视厂房投资、生产或实验设备等与所列数字来源合理否？
步骤四研拟生产成本，包括直接人工，直接材料、工厂费用之估算是否合理？
步骤五研拟销售及管理人员之人事费用。
世界经理人办公伙伴将为您详细介绍对商业计划书的基本认识以及如何撰写商业计划书：
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一、对创业商业计划书之基本认识
(一)商业计划书是创设新事业时筹措资金必备的文件
台湾地区工商界人士，大家都很忙，有潜力的投资者更忙，尤其要向大老板解释投资构想，大约允许1小时左右，在这1小时当中，仅能做摘要报告，引起他的注意，让他了解交给何单位，何人办理而已。因此必须准备好详细的商业计划书交给大老板，让他带回去给幕僚评估，有了正面的评估意见后，能作出投资决策。目前中国大陆地区私人或各类企业想要向外界筹募资金，有90%以上缺乏商业计划书，这些没有商业计划书的投资案，筹募到资金的概率很底很底。
(二)商业计划书是节省时间的利器
创设新事业投资构想通常相当复杂，要以口头解释让投资者完全清楚，可能要好几天，很少投资者有这耐性，但不完全清楚整个投资构想，投资者又不敢投资。最轻松理想的方式是请投资者吃个饭，稍加解释，交给投资者已写妥之书面“商业计划书”，俟一段时间后，再问有什么不清楚的地方，再征询投资的意愿，省时又省力。
(三)商业计划书是沟通协调的利器
商业计划书如需要较多的资金，势必接触可能投资者的数目会超过20个，因并非百发百中而要将众多投资者召集在一起，不但时间不容易找，且与会人数众多，会前未有共识，会中讨论容易失控，无法达成决议。对众多投资者于短时间内达成共识的方法，便是准备一份清楚易懂的“商业计划书”同时发给众多的投资者，再个别稍加解释。让有共识的人聚集在一起开会，才能很快达成决议。
创设新事业筹划者应了解商业计划书是沟通协调的利器，如不用此工具面对众多的投资者，可能无法负荷，深感疲累，这也是让许多创设新事业计划踏不出第一步的原因。
(四)好的投资计划必须正确、清楚
所谓清楚就是容易懂，让拿到商业计划书的人不必再经口头解释，就可以容易地了解整个投资构想。要清楚，需注意下列三项。
商业计划书要有目录，目录里要指明各章节及附件、附表之页数，以方便投资者很快就可以找到他所要的资料。此外，必须有“投资案汇总”章，这是专门给大老板或高阶人员看的，让他们了解投资计划的大概构想，并知道交给哪个单位或哪个人去评估。
此外，段落要有标题才能清楚，最好每500字以内就要有个标题，让投资者只看标题就约略了解下面500个字是要说什么，并决定要不要看详细内容。例如本段主要在说明“好的商业计划书必须正确清楚”。
(五)商业计划书最好委由有经验的财务顾问或投资专家撰写
常看到许多创设新企业的商业计划书，简直不知从何看起，顶多只能了解产品或技术是什么，即使有简单的财务预算，数字大部分来自直觉，没有根据，不足采信，表达的名词不符合财务会计术语，易生混淆，投资条件不容易了解，即使了解亦不符合商业习惯。这样的商业计划书引不起投资者兴趣，筹募不到资金是不足为奇的。
最好的解决之道便是委由有经验的财务顾问或投资专家撰写。将拟好之“现金流量表及附表”提出来当作参考资料交给财务顾问或投资专家操刀。有经验的财务顾问
或投资专家不只被动代拟，更可积极为创设新事业投资计划位定，拟出投资者可接受投资条件，并可进一步代为寻找投资者。
私人创业者应不吝惜给财务顾问或投资专家适当的报酬。所谓“天下没有白吃的午餐”，私人创业者由于仍然穷或不富有，处处都要省钱，但这笔钱是必须且值得付的。行行有专业，创设新事业往往是人生的重大抉择，不宜拿这种事自行摸索，而应该减少决策失误到最低。
通常必须付给财务顾问或投资专家之报酬，一般系由他们所花的时间乘于每小时应计算费用而得，但因为较难客观计算，也有采取每个字新台币2～5元为计算基础作为代撰“商业计划书”之酬劳。写出来的“商业计划书”所有权为委托者所有，他们可以拿出来向投资者作报告，因此无论该投资案筹募资金成功或失败，都必须支付这些酬劳。
(六)创设新公司商业计划书必须以电脑作辅助工具
商业计划书之修改乃是必然的，无法一次就拟妥，较大的投资案，必须集合众人的意见，更需多次的修改。当策略改变时，整个商业计划书全部改变。例如本来要做两样产品，改为一样产品;或本来自行销售，改为仅接受委托制造，皆会使商业计划书改变。此外，资讯不断地明朗化，计划书内容亦会不断地更新，例如投资组合与经营组合渐渐确定，市场、销售渠道渐渐更清楚等等。
透过不断地沟通协调并修改商业计划书，可集结众人智慧，使投资构想更合理，更实际，更可行。估计这样的文字修改达50次以上，才能使一家公司创设。
财务顾问或投资专家如涵蓄接受委托撰写“商业计划书”的业务，最好使用个人电脑处理，否则将会苦不堪言或则工作效率奇差。
二、创业商业计划书之撰写步骤
这里虽然是对帮忙撰写之财务顾问或投资专家的建议，但创设新事业者仍应了解本节并充分配合。
步骤一 取得创设新事业者认可的现金流量表及全部附表。
步骤二 首先请创设新事业者提供有关销货收入的背景资料。产品是什么?产品给谁用的?产品的市场区隔在哪里?全世界的市场?销售目标是如何估算出来的(亦即其假设条件为何)?
步骤三 请创设新事业者提供关键技术说明书;产品生产制造及质量管制流程图，竞争者资料，并逐一检视厂房投资、生产或实验设备等与所列数字来源合理否?
步骤四 研拟生产成本，包括直接人工，直接材料、工厂费用之估算是否合理?
步骤五 研拟销售及管理人员之人事费用。
1.效益与费用计算的一致性原则。采取旅游项目的效益与费用计算的一致性原则能够正确评价旅游投资项目。如果在某旅游项目投资估算中包含了一项工程，那么因建设该工程而获得的增加效益就应该予以考虑，否则就低估了项目的总体效益；反之，如果起初考虑了该工程对某旅游项目效益的总体贡献，但投资成本却未计算在内，那么该旅游投资项目的效益就可能被高估。所以，只有将收益与投入的估算限定在同一范围内，计算出来的净效益才是投入的真实回报。
2.基础数据准确可靠原则。准确可靠的基础数据对于财务评价结果的准确有着决定性作用。财务评价的大部分基础数据都是通过估算和预测得来的，具有不确定性。基础数据准确可靠原则，可以在最大程度上稳妥地确定和选取基础数据，使财务评价结果的可靠性实现最大化，避免过度乐观估算带来的巨大风险，更好地满足旅游投资决策的需要。
3.静态与动态分析相结合，动态分析为主原则。世界上比较通行的财务评价是以基于资金时间价值理论的动态分析法为主，估算某一项目全部计算期内每年的费用和效益，同时采取现金流量分析的静态分析方法，计算净现值和收益率评价指标。
(二）旅游项目投资财务评价的作用
1.旅游投资项目财务评价可以说是旅游投资项目决策分析与整体评价中不可或缺的重要组成部分。旅游项目评价应从多方面、多角度进行，从旅游项目的前评价、中间评价到后评价，贯穿始终，旅游项目的财务评价都是不可或缺的重要内容。在旅游投资项目的项目建议书、机会研究报告、可行性研究报告中，财务评价都是其不可缺少的重要组成部分。
2.在旅游项目或方案选取比对时，旅游投资项目财务评价也起着十分重要的作用。这种方案比选可以说是旅游投资项目财务分析与评价的精髓。通过方案的比选，适当优化工程、技术、规模等各方面内容，最后的财务分析结果反馈到方案的建设中，以优化旅游项目整体。
3.在旅游投资项目决策过程中，旅游投资项目财务评价的结论是该项目决策的重要依据。在某一旅游项目中，该项目的发起人决策、权益投资人决策、债权人决策、审批人决策等等，都要依据财务评价的结论。对于需要政府审核的项目，审核部门在决策时，也都要以相关财务数据为该旅游项目经济与社会影响力的判断基础。
二、旅游项目投资财务评价的内容与步骤
由于旅游项目的目标和性质不同，旅游投资项目财务评价内容也有所不同。对以经营为目的的旅游项目而言，旅游项目财务评价内容应包括财务费用与效益的估算、偿债能力分析、营利能力评价和财务生存能力分析等；为社会公众提供公共产品和服务的非经营性项目，财务评价有其专门的体系。
（一）旅游项目投资财务评价的内客
1.明确旅游项目评价范围，根据旅游投资项目的融资方式和性质选取适宜的评价方法。
2.通过基础数据对财务费用与效益进行估算，主要包括成本费用、营业收入和相关税金的估算等，并制作相关辅助财务报表。这些估算是旅游项目财务分析与评价的基础准备工作，即对旅游项目财务分析基础数据的确定、分析与估算。
3.进行旅游项目投资财务评价，即计算财务分析指标并编制财务分析报表，主要包括偿债能力分析、营利能力分析和财务生存能力分析。4.在对某旅游项目初期方案进行财务评价后，还需要进行不确定性的分析，主要包括敏感性分析和盈亏平衡分析。这需要将财务分析的结果进行反馈，优化原方案，甚至进行重大调整。
（二）旅游项目投资财务评价的步骤
财务评价的步骤与各组成部分之间的关系，主要包括财务评价与融资方案、投资估算之间的关系。财务分析的基础是融资方案和投资估算，但在实际操作的过程中，三者互有关联，相互影响，这可以体现在财务评价的指标体系设置与方法上。首先要分析融资前的项目投资现金流量，分析结果可以体现出项目方案设计的合理性，以用于未来投资决策或项目方案的比选。这是考察项目是否具备可行性，对项目发起人、债权人、投资者和政府部门有很大用处。假设财务评价的第一步分析结论为“可行”，然后才能继续考虑融资方案，进行该项目的融资后分析，其主要包括项目偿债能力分析、资本金现金流量分析和财务生存能力分析等，它是融资方案必选、融资决策和投资者出资的重要依据。
三、旅游项目投资财务评价的指标计算
1.基础数据的估算基础数据的估算是旅游项目投资财务评价的重要依据，在整个项目的财务评价中起着关键性的作用。基础数据的估算主要包括六个方面：旅游项目总投资的估算、项目经营期的确定、总成本费用的估算、销售收入及销售附加的估算、总利润及分配的估算、借款的本金与利息的估算。2.财务报表的编制财务报表是旅游项目投资财务评价的基础数据源和核心。财务报表一般可分为基础报表和辅助报表两个类别，二者层次不同，互为补充，在编制报表栏目时要充分考虑到二者之间的关联。基础报表是依据辅助报表提供的各要素资料编制而成，用来计算或分析旅游项目的经济评价指标，主要包含利润表、现金流量表、资金负债表、资金来源与运用表和外汇平衡表等。基础报表是旅游项目评价中不可或缺的一套完整报表，并可以通用，适应于各类其他项目的需要。辅助报表则是在调研考察而确定基本数据的基础上，对旅游项目的资产、权益、负债、成本、费用和收入等基本组成部分进行汇总计算而编制出的基本数据估算表，其包括流动资金估算表、建设投资估算表、总成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、销售收入和税金估算表等。辅助报表可以因旅游项目的特点和性质的不同而有不同的编制与计算方法。
一、我国房地产企业资产规模估算步骤
估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：
1 根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。
2 利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。
3 利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。
4 将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。
二、我国房地产企业资产规模估算
1 我国房地产开发企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产开发企业总数
根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：
将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。
(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量
2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。
(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值
首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。
其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。
最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。
(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值
将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。
2 我国物业管理企业总资产值估算
(1)估算2009年我国物业管理企业总数
根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。
估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。
(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量
2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。
(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值
2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。
在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。
由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。
(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值
将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。
3 我国房地产中介服务企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数
根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。
估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。
(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量
2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。
(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值
2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。
销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。
由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。
(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值
将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。
三、我国房地产企业资产规模估算
【关键词】蒙特卡罗；风险价值；估计；实现
一、蒙特卡罗Monte Carlo的概念、形式与一般步骤
蒙特卡罗（Monte Carlo）方法，又称随机抽样或统计试验方法，以概率和统计理论方法为基础的一种计算方法。将所求解的问题同一定的概率模型相联系，用电子计算机实现统计模拟或抽样，以获得问题的近似解。为象征性地表明这一方法的概率统计特征，故借用赌城蒙特卡罗命名。又称统计模拟法、随机抽样技术。由S.M.乌拉姆和J.冯・诺伊曼在20世纪40年代为研制核武器而首先提出。它的基本思想是，首先建立一个概率模型或随机过程，使它们的参数，如概率分布或数学期望等问题的解；然后通过对模型或过程的观察或抽样试验来计算所求参数的统计特征，并用算术平均值作为所求解的近似值。
（一）积分形式
做Monte Carlo时，求解积分的一般形式是：
X为自变量，它应该是随机的，定义域为（x0， x1），f（x）为被积函数，ψ（x）是x的概率密度。在计算欧式期权例子中，x为期权到期日股票价格，由于我们计算期权价格的时候该期权还没有到期，所以此时x是不确定的（是一随机变量），我们按照相应的理论，假设x的概率密度为ψ（x）、最高可能股价为x1（可以是正无穷）、最低可能股价为x0（可以是0），另外，期权收益是到期日股票价格x和期权行权价格的函数，我们用f（x）来表示期权收益。
（二）一般步骤
我将Monte Carlo分为三加一个步骤：
1、依据概率分布ψ（x）不断生成随机数x， 并计算f（x）
由于随机数性质，每次生成的x的值都是不确定的，为区分起见，我们可以给生成的x赋予下标。如xi表示生成的第i个x。生成了多少个x，就可以计算出多少个f（x）的值
2、将这些f（x）的值累加，并求平均值
例如我们共生成了N个x，这个步骤用数学式子表达就是
3、到达停止条件后退出
常用的停止条件有两种，一种是设定最多生成N个x，数量达到后即退出，另一种是检测计算结果与真实结果之间的误差，当这一误差小到某个范围之内时退出。
4、误差分析
Monte Carlo方法得到的结果是随机变量，因此，在给出点估计后，还需要给出此估计值的波动程度及区间估计。严格的误差分析首先要从证明收敛性出发，再计算理论方差，最后用样本方差来替论方差。在本文中我们假定此方法收敛，同时得到的结果服从正态分布，因此可以直接用样本方差作区间估计。详细过程在例子中解释。
二、投资组合风险价值的蒙特卡罗模拟的原理
投资组合风险价值的蒙特卡罗模拟法不同于历史模拟计算模型，由于证券市场上股票价格是千百万化的，过去的股票价格并不能代表未来的股票价格，而对投资组合的未来一段时间内的风险价值，对任何投资者来说都是非常重要的。因此，这就需要对股票价格的未来变化进行估计，以便为投资组合未来的风险价值进行估计。
利用蒙特卡罗模拟法对投资组合风险价值进行估计的方法和步骤是：
（1）首先利用下面的股票价格的模拟模型来估计未来某一时期内股票的价格：
式中，―为t时刻的股票价格；―为t+1时刻的股票价格；―为股票价格对数变动的均值；―为股票价格对数变动的标准差；―为要计算的时间间隔（以年为单位）；z―为服从标准正态分布的随机数。
（2）根据得到的未来股票价格利用上一节介绍的投资组合风险价值的历史数据模拟计算模型方法估计投资组合的风险价值。
需要注意的是，股票价格对数均值和标准差必须与计算的时间间隔对应起来，如果计算的时间间隔为1天，那么股票价格对数均值和标准差必须是以日股票价格为基准；如果计算的时间间隔为7天（1周），那么股票价格对数均值和标准差必须是以周股票价格为基准。
三、模型结构设计
模型.xls”的工作簿，在当前的sheet1上设计模型的结构，如图1所示。
图1 投资组合风险价值的蒙特卡罗计算模型
模型由下述三部分组成：
（1）已知数据区域，要求用户输入投资组合的投资额、证券数量、未来计算总期数、计算时间间隔、置信水平和总模拟计算个数。此外，在单击[准备数据]按钮后，模型将对工作表进行格式化，生成一个要求输入各证券的投资比例、股票价格对数均值、股票价格对数标准差、以及目前股票价格的已知数据区域。
（2）命令按钮区域，包括一个[准备数据]按钮、一个[开始计算]按钮和一个[清除表格]按钮。[准备数据]按钮的功能是在用户输入证券数量后，模型自动对工作表进行格式化，以方便用户输入各证券的投资比例、股票价格对数均值、股票价格对数标准差、以及目前股票价格。[开始计算]按钮则完成计算功能，并输出投资组合中各证券的价格均值、期收益均值、投资组合单位、投资组合收益、以及投资组合的风险价值的计算结果。[清除表格]按钮则完成数据清除的功能，使工作表返回到图1所示的界面。
（3）计算结果区域，是在单击[开始计算]按钮后，模型计算结果的输出区域，包括最终计算结果区域和中间计算过程区域（在单击[开始计算]按钮才会出现。）
四、模型应用举例
例 某投资者用10万元进行一个由3个股票构成的投资组合，股票的有关数据如表1所示，若以周为单位，试确定在95%的置信水平下该投资组合的风险价值。
利用“投资组合风险价值的蒙特卡罗模拟计算模型”的计算过程如下：
（1）在单元格B3中输入投资额“100000”，在单元格B4输入投资组合中的证券数量“3”，在单元格B5输入未来的总期数（周）“52”，在单元格B6中输入需要计算的时间间隔（以天计算）“7”，在单元格B7中输入置信水平“95%”，在单元格B8中输入需要模拟计算的次数（比如1000次）。
（2）单击[准备数据]按钮，对工作表进行格式化，格式化后的工作表如图2所示。
图2 格式化后的工作表
（3）按照格式化后的工作表输入各个证券的有关数据。
（4）单击[开始计算]按钮，计算结束后，模型弹出“模拟计算结束”信息框，如图3所示，并将计算结果输出到工作表的有关单元格中，如图4所示。其中股票价格及收益等为最后一次的模拟计算结果。
若利用“投资组合风险价值的蒙特卡罗黑箱计算模型”进行计算，同样进行1000次模拟计算，则计算时间只要20秒左右，其计算结果如图5所示。
图5 蒙特卡罗的黑箱计算模型的计算结果
可见，该投资组合的周价格为13.36元，周收益均值为0.09元，1年的投资组合收益为623.19元。在95%的置信水平下，该投资组合第2个最坏的周收益为-0.07，该投资组合1年内的风险价值为4771.56元。
由于随机数的原因，每次运行模型所计算的结果是不一样的。当进行足够多次模拟运算时，则每次运行模型所计算的结果差别应该是不是很大的。
参考文献：
创设新事业者透过现金流量表检核投资计划可行性后，并对合资条件（如技术股）、投资策略（计划定位）、股权安排等有了盘算之后，再来就是请财务顾问或投资专家撰写“投资计划书”，以作为向投资者筹募资金的工具。本章依次介绍对投资计划书的基本认识，如何撰写投资计划书，最后以永辉投资股份有限公司为创业者所拟订的投资计划书为参考格式。
一、对创业投资计划书之基本认识
（一）投资计划书是创设新事业时筹措资金必备的文件
工商界人士，大家都很忙，有潜力的投资者更忙，尤其要向大老板解释投资构想，大约允许1小时左右，在这1小时当中，仅能做摘要报告，引起他的注意，让他了解交给何单位，何人办理而已。因此必须准备好详细的投资计划书交给大老板，让他带回去给幕僚评估，有了正面的评估意见后，能作出投资决策。目前中国大陆地区私人或各类企业想要向外界筹募资金，有90%以上缺乏投资计划书，这些没有投资计划书的投资案，筹募到资金的概率很底很底。
（二）投资计划书是节省时间的利器
创设新事业投资构想通常相当复杂，要以口头解释让投资者完全清楚，可能要好几天，很少投资者有这耐性，但不完全清楚整个投资构想，投资者又不敢投资。最轻松理想的方式是请投资者吃个饭，稍加解释，交给投资者已写妥之书面“投资计划书”，俟一段时间后，再问有什么不清楚的地方，再征询投资的意愿，省时又省力。
（三）投资计划书是沟通协调的利器
投资计划书如需要较多的资金，势必接触可能投资者的数目会超过20个，因并非百发百中而要将众多投资者召集在一起，不但时间不容易找，且与会人数众多，会前未有共识，会中讨论容易失控，无法达成决议。对众多投资者于短时间内达成共识的方法，便是准备一份清楚易懂的“投资计划书”同时发给众多的投资者，再个别稍加解释。让有共识的人聚集在一起开会，才能很快达成决议。
创设新事业筹划者应了解投资计划书是沟通协调的利器，如不用此工具面对众多的投资者，可能无法负荷，深感疲累，这也是让许多创设新事业计划踏不出第一步的原因。
（四）好的投资计划必须正确、清楚
所谓正确，即必须注意数字品质，只要提到数字必须有根据，如为参考别人的数据，注明出处；如为假设，必须说明假设条件。例如，某项产品现在台湾市场为2亿元，必须注明出处。投资计划书中如第一年销货收入预计为2千2百万元，必须说明如下的假设：该产品在台湾市场的增长率为10%，且市场占有率假设为10%，即2亿元×（1＋10%）×10%=2200万元。
所谓清楚就是容易懂，让拿到投资计划书的人不必再经口头解释，就可以容易地了解整个投资构想。要清楚，需注意下列三项。
1、投资计划书要有目录，目录里要指明各章节及附件、附表之页数，以方便投资者很快就可以找到他所要的资料。此外，必须有“投资案汇总”章，这是专门给大老板或高阶人员看的，让他们了解投资计划的大概构想，并知道交给哪个单位或哪个人去评估。
2、此外，段落要有标题才能清楚，最好每500字以内就要有个标题，让投资者只看标题就约略了解下面500个字是要说什么，并决定要不要看详细内容。例如本段主要在说明“好的投资计划书必须正确清楚”。
3、段落之结构要清楚，一般秩序是“一”，（一）、1、（1）；甲、（甲）。亦即“一”里面要分段落时用（一）（二）（三）……；（一）里面要分段落时用1.2.3.……；1、里面要分段落时用（1）
（2）（3），以此类推。本书之附件5-1可做为参考。
（五）投资计划书最好委由有经验的财务顾问或投资专家撰写
常看到许多创设新企业的投资计划书，简直不知从何看起，顶多只能了解产品或技术是什么，即使有简单的财务预算，数字大部分来自直觉，没有根据，不足采信，表达的名词不符合财务会计术语，易生混淆，投资条件不容易了解，即使了解亦不符合商业习惯。这样的投资计划书引不起投资者兴趣，筹募不到资金是不足为奇的。
最好的解决之道便是委由有经验的财务顾问或投资专家撰写。将拟好之“现金流量表及附表”提出来当作参考资料交给财务顾问或投资专家操刀。有经验的财务顾问或投资专家不只被动代拟，更可积极为创设新事业投资计划位定，拟出投资者可接受投资条件，并可进一步代为寻找投资者。
私人创业者应不吝惜给财务顾问或投资专家适当的报酬。所谓“天下没有白吃的午餐”，私人创业者由于仍然穷或不富有，处处都要省钱，但这笔钱是必须且值得付的。行行有专业，创设新事业往往是人生的重大抉择，不宜拿这种事自行摸索，而应该减少决策失误到最低。
通常必须付给财务顾问或投资专家之报酬，一般系由他们所花的时间乘于每小时应计算费用而得，但因为较难客观计算，也有采取每个字新台币2～5元为计算基础作为代撰“投资计划书”之酬劳。写出来的“投资计划书”所有权为委托者所有，他们可以拿出来向投资者作报告，因此无论该投资案筹募资金成功或失败，都必须支付这些酬劳。
另外，财务顾问或投资专家可能要求全部或部分投资者由其代找，如筹募资金成功时必须付佣金（中间介绍服务费），佣金的计算可能是所有投入资金的1～5%，或无偿取得新公司某个比例之股份，或取得创设新事业者所得权益之10～20%。
（六）创设新公司投资计划书必须以电脑作辅助工具
投资计划书之修改乃是必然的，无法一次就拟妥，较大的投资案，必须集合众人的意见，更需多次的修改。当策略改变时，整个投资计划书全部改变。例如本来要做两样产品，改为一样产品；或本来自行销售，改为仅接受委托制造，皆会使投资计划书改变。此外，资讯不断地明朗化，计划书内容亦会不断地更新，例如投资组合与经营组合渐渐确定，市场、销售渠道渐渐更清楚等等。
透过不断地沟通协调并修改投资计划书，可集结众人智慧，使投资构想更合理，更实际，更可行。估计这样的文字修改达50次以上，才能使一家公司创设。
这种性质的文件唯有电脑处理，才能减轻负担。个人电脑的使用已相当普遍，在文字方面可由其中的文书处理之电脑软件如Wordstar,PE2来处理，在数字方面可用电子试算表软件来处理，如Lotvs-1-2-3。
财务顾问或投资专家如涵蓄接受委托撰写“投资计划书”的业务，最好使用个人电脑处理，否则将会苦不堪言或则工作效率奇差。
二、创业投资计划书之撰写步骤
这里虽然是对帮忙撰写之财务顾问或投资专家的建议，但创设新事业者仍应了解本节并充分配合。
步骤一 取得创设新事业者认可的现金流量表及全部附表。
步骤二 首先请创设新事业者提供有关销货收入的背景资料。产品是什么？产品给谁用的？产品的市场区隔在哪里？全世界的市场？销售目标是如何估算出来的（亦即其假设条件为何）？步骤三 请创设新事业者提供关键技术说明书；产品生产制造及质量管制流程图，竞争者资料，并逐一检视厂房投资、生产或实验设备等与所列数字来源合理否？
步骤四 研拟生产成本，包括直接人工，直接材料、工厂费用之估算是否合理？
步骤五 研拟销售及管理人员之人事费用。
步骤六 销售及管理费用是否低估？一般技术人员都会低估此项费用。
步骤七 上电脑建立电子试算表或修改创设新事业者所提供在磁碟上之电子试算表，并不断拟修正找出可行的投资计划。
步骤八 重新确定资本金额。请参考第三章之五。
步骤九 编出未来5年预计损益表及股东权益变动表，未来5年预计资产负债表。
步骤十 依照投资机构法人所规定的格式或本书建议之投资计划书格式（附件5-1）撰写本文。
三、实例研讨：创设新公司投资计划书格式
（一）背景
永辉投资股份有限公司系一家资本额新台币2亿元之公司，专门从事对策略性工业之投资，该公司为帮助投资案之进行，特拟定“创设案投资计划书格式’给创设新事业者作参考。该格式适用于制造业，其他行业可自行删减某些项目后即可适用。
（二）说明
XX股份有限公司内部拟定之“投资计划书格式”如附件5-1附件5-1XX股份有限公司投资计划书（格式）
XX股份有限公司投资计划书目录
1.投资案汇总
2.创设公司基本资料
3.公司组织
4.股权结构
5.业务内容
6.技术与生产
7.财务预估
