一、统一思想认识，进一步加强管理，努力提高房地产贷款管理水平和贷款资产质量。现代商业银行的竞争，是管理水平的竞争，是经营效益的竞争，贷款资产质量的优劣，反映了这种竞争的结果。各级行一定要树立商业银行经营意识，采取有力措施，狠抓管理，提高房地产贷款的管理水平和经营效益，优化房地产贷款的资产质量，增强我行在房地产金融领域的竞争实力。
二、全面实行贷款风险管理，切实防范贷款风险。各级行要按照总行关于贷款风险管理方面的统一要求，全面推行房地产贷款风险管理。一是要根据《中国人民建设银行贷款风险管理办法》，在总结试点经验的基础上，结合本地区实际和房地产贷款特点，制定房地产贷款风险管理实施细则，使工作开展有所遵循；二是要结合风险管理开展信用评定工作，为风险管理提供基础数据；三是要进行房地产贷款存量的风险界定工作，要测算出每笔存量贷款的风险度及各级行的房地产贷款综合风险度，对处于高风险状态的存量贷款，要制定风险转化措施和进度，汇总分析后于7月底前报总行，作为核定贷款审批权限的依据；四是新发放的贷款都要实行风险管理，首先做到优化贷款增量。今后，凡属高风险贷款，未经有权行批准，一律不得发放。
三、消除不良贷款资产，努力盘活资金存量。要在全面清理贷款资产的基础上，区别不同情况，采取相应措施，把资金存量盘活。要努力压缩现有逾期贷款比重，控制新的逾期贷款形成。今年，各行贷款逾期率都要在上年度基础上有所压缩，年末全行房地产贷款逾期率力争控制在13.2％以内。要加大对呆滞贷款的回收力度，必要时应采取法律手段，以维护银行自身权益。要做好呆帐贷款核销工作，对符合条件的呆帐贷款，要按照规定尽快核销。到今年6月底止，凡不良贷款比例超过25％的行，要制定转化方案，于7月底前报总行；凡不良贷款比例超过30％的行，一律不得发放新贷款，确需发放的贷款，必须报总行审批。
四、狠抓贷款利息清收工作，提高经营效益。贷款利息的虚收严重影响银行的经济效益，制约银行自身的积累和发展。各行要在清收不良贷款的同时，逐户摸清贷款利息欠收情况，制定计划，确定重点，采取措施，积极组织催收。对欠息不还的借款户，一律不发放新贷款。今年，各行房地产贷款应收利息实收率要达到85％。
五、采取有效措施，做好贷款资产保全工作。一是要逐步减少信用贷款的比重。新发放的房地产贷款都要采取担保方式，特别是要提高抵押贷款发放的比重。对存量中的信用贷款，也要力争补办担保手续；二是要保证担保的有效性。对保证贷款，要加强对保证人担保能力和信誉的审查，取消一般保证，全面实行连带责任保证方式。对抵押贷款，要严格按规定办理抵押登记，确保抵押行为的合法、有效；三是要重视贷款后期管理。要密切注视企业的贷款使用情况和经营状况，对贷款企业的转制或破产工作，要主动提前介入，采取有效措施，保证我行贷款资产的安全。
六、努力优化贷款结构，合理把握贷款投向。房地产贷款实行效益优先原则，重点支持经济效益好、发展潜力大、还本付息能力强、资信等级高的企业和项目。当前，房地产贷款的重点是国家安居工程、“经济适用房”和各类普通居民住宅及其配套设施的开发建设。严禁向高档宾馆、高级写字楼、高消费娱乐设施、豪华别墅等国家限制的房地产开发项目发放贷款。要大力发展个人住房贷款业务，逐步提高其在整个房地产贷款总量中的比重。今年，各行新增的贷款和盘活的贷款，要优先用于发放个人住房贷款。
七、实行贷款限上报批制度，全面推行房地产贷款工作达标考核。各级行要严格按照规定权限审批发放贷款，限额以上的贷款必须报有权行审批，不得将贷款划整为零，越权审批，否则，核减乃至取消其房地产贷款审批权。各省级分行要按规定核定今年所属地（市）级行和县级行的房地产贷款审批限额，并于7月底前报总行备案，凡不核定或核定后不报总行备案的，明年不对其核定房地产贷款审批权；要实行审贷分离制度，建立贷款的评审、决策、发放、回收等各环节的工作责任制，建立贷款监测制度，对贷款业务进行全过程的监控，并对信贷资产质量的变化趋势作出预警信号，及时发现问题，采取防范措施；要全面开展房地产贷款达标考核工作，各级行要认真做好达标考核的各项准备工作，按照规定的时间和权限，对今年的房地产贷款工作达标等级进行评定。
【关键词】房地产调控 房贷市场 调查 思考
2013年以来，为进一步促进房地产市场平稳健康发展，遏制城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国家再次针对房地产市场进行宏观调控。国务院于2013年2月20日出台了五大房地产调控政策。即“新国五条”。“新国五条”房地产调控政策的出台，对房地产市场再次产生了较大影响。同时，为了深入贯彻落实国家房地产调控的相关政策，切实防范房地产信贷风险，各金融机构也针对房地产业发展出台了相关政策措施，以进一步完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。
从保山的实际情况看，目前，在新一轮房地产调控下，保山的房地产业发展正面临着新的博弈，如何在房地产调控下，充分发挥金融支持作用，从而实现保山市房地产经济全面、协调和可持续发展是一个值关注的问题。
一、新国五条房地产调控措施出台背景
2010年以来，为促进房地产市场平稳健康发展，遏制城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，中央针对房价过快上涨问题展开了密集的房地产市场调控，分别在1月、4月和9月分别出台了国十一条、国十条和九月新政等房产调控措施，开始实施新一轮房地产宏观调控。随后，在2011年1月26日，国务院办公厅出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》即“新国八条”的房地产调控政策。新“国八条”的出台拉开了新一轮更加严厉的房地产调控的序幕，释放出强化地方政府责任，遏制投资投机性住房需求，逐步解决城镇居民住房难的强烈信号。
从各轮房地产调控措施实施的效果看，自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。特别是进入2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头，如不及时采取针对性措施，会加剧今后调控工作难度。在此背景下，针对房价上涨趋明显等问题，国务院于2013年2月20日出台了五大房地产调控政策，以此来促进房地产市场健康有序发展。
二、新国五条房产调控下保山房贷市场发展现状
根据政策精神，保山市各金融机构不断调整信贷结构，加大了差别化信贷政策执行力度，严格执行商品住房限购措施，严控“二套房”贷款，个人住房贷款利率严格实行差别风险定价，进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。受房地产宏观调控政策措施的影响，全市房地产贷款结构呈现出积极变化，新一轮房产调控效果初步显现。
（一）房地产贷款整体呈现回升趋势，房市整体回暖
根据新国五条的相关规定，地方政府要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标。从实际情况看，虽然地方政府的住房价格控制目标如何制定还不确定，但由于房地产对地方经济的影响很大，地方政府将会采取积极措施支持房地产业合理发展。受此影响，保山市各级金融机构认真按照调控措施的相关要求，不断调整信贷结构，积极支持全市房地产业健康有序发展。据统计：2013年3月末，全市房地产业贷款余额为49.05亿元，比上年末增加2.22亿元，增长4.75%；同比增加4.75亿元，增长10.71%。
（二）个人住房贷款增速有所回升，住房需求合理增长
根据新国五条的相关规定，各地要严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，要按照统一要求不断完善限购措施。即限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。按照此项要求，保山市目前在住房购买上还没有过多限制，同时，新的房地产调控规定地方政府要不断完善稳定房价工作责任制，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这在一定程度上为居民购房建立了价格保障机制，引导居民合理购房。受此影响，保山市各金融机构采取措施积极支持居民购买住房。据统计：截止2013年3月末，全市个人住房贷款余额为35.63亿元，比上年末增加0.39亿元，增长1.11%；同比增加1.92亿元，增长5.69%。其中：新建房贷款余额为33.01亿元，比上年末增加0.34亿元，增长1.05%；同比增加2.12亿元，增长6.89%。
（三）商业用房开发贷款同比增速呈现上涨趋势
根据新国五条的相关规定，各地要增加普通商品住房及用地供应。即2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。同时，要切实加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。受此影响，保山市各级金融机构严格执行房产调控的相关政策，积极支持符合调控范围的房地产开发贷款需求，有效促进了全市房地业健康有序发展。据统计：2013年3月末，全市商业用房开发余额为1.51亿元，同比增加0.92亿元，增长1.57倍。
（四）政策性住房贷款业务发展较快
在新一轮房地产调控下，保山市根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（[2011]1号）和国家四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》精神，结合实际情况，积极调整相关政策，不断完善住房公积金管理制度，加强住房公积金信贷业务管理，有力促进了住房公积金贷款业务健康快速发展，充分发挥出了住房公积金制度等政策性住房贷款支持的民生保障作用。据统计：2013年3月末，全市政策性住房贷款余额为16.87亿元，比上年末增加0.89亿元，增长5.59%；同比增加3.7亿元，增长28.13%。其中：住房公积金贷款余额为16.85亿元，比上年末增加0.89亿元，增长5.61%；同比增加3.7亿元，增长28.19%。
三、新国五条房产调控下保山房贷市场发展存在的问题
近几年来，保山市各级金融机构认真按照房产调控的各项要求，积极调整信贷结构，不断加强对房地产贷款风险的防范和控制，在支持房地产业健康有序发展中起到了积极作用。但在新形势下，特别是在国家实施新一轮房产调控措施以来，全市房贷市场发展将面临着一系列新问题。
（一）房地产市场的规律性变化特点极易给房贷市场带来冲击
从目前全国房地产业发展趋势来看，新国五条房产调控措施实施以来，全国房地产业正处在一个敏感时期，房价后期走势的不确定因素增加。同时，过去几年存在的房地产市场投资增长过快、结构性矛盾和价格虚增等问题及易暴露和激化，这些因素的存在将会使房贷市场的发展面临着一定的风险。从保山房地产业的发展实际情况看，目前，保山市房地产业总贷款余额达到了49.05亿元，占各项贷款余额的比重达14.72%，占有一定的比例。如果加上住房公积金等政策性贷款，这一占比还会扩大。由于保山市各房地产开发企业融资渠道较少，对商业银行信贷资金依赖性突出，因此，一旦房地产企业资金链断裂及房价大幅缩水，将会使深陷其中的银行信贷资金受到冲击。
（二）房地产融资渠道过度依赖银行，加重信贷风险
目前，保山市绝大部分房地产开发资金都直接或间接来自金融机构贷款，没有一家房地产开发企业采用股权和债权方式进行融资。各金融机构通过开展住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等业务直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。截止2013年3月末，保山市金融机构房地产开发贷款余额达到了4.39亿元。其中：地产开发贷款4500万元；房产开发贷款3.94亿元。房地产融资过度依赖银行，也使得房地产市场潜在的风险过度集中于银行，在当前其他融资渠道不畅的情况下，如果房地产企业的资金链出现断裂，这将会对银企双方造成不利影响，从导致房地产金融风险。
（三）房地产贷款存在潜在风险
一是房地产贷款大多为中长期贷款，还款时间长，不确定因素较多。特别是个人住房贷款的还贷能力主要取决于不可预见的长期收入水平，居民对未来收入预期的不确定因素增加。二是从业务类型看，个人住房贷款业务其实质是一种“贷长存短”业务，储蓄存款作为个人住房贷款的主要资金来源，其期限结构与高达5-20年的贷款期限不匹配，有其内在的流动性缺陷。三是个人投机炒房所形成的个人住房贷款风险也不容忽视。这部分贷款本身很容易“断供”，从而形成不良贷款。
（四）部分商业银行经营行为不理性，存在一定的经营风险
由于房地产信贷资产质量相对较高，各商业银行普遍将房地产信贷作为一种优良资产大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向，特别是在个人住房贷款业务方面，存在着部分商业银行通过降低贷款条件、审查不严格来抢占市场等问题，将贷款发放给那些信誉差、资质低的客户。这将会对商业银行的经营产生风险。
四、新国五条房产调控下保山房贷市场发展的对策与建议
在新一轮房地产调控措施下，保山市房贷市场发展既面临着困难，又面临着机遇。在新的形势下，为了充分发挥信贷支持作用，促进房地产市场健康有序发展，防范和化解房贷市场风险，特提出以下几点建议：
（一）建立房地产市场总量监测体系，不断提高房地产市场风险防范水平
借鉴国内外房地产市场监测调控的成熟经验，结合保山市房地产市场和金融现状，各级政府及相关调控部门应重点建立和完善房地产市场总量监测体系，为房地产市场和房地产金融总量调控提供依据。通过建立房地产市场总体运行监测指标，密切监测房产价格波动幅度、住房面积比例、商品房销售中的自住比例等相关房产经济指标。切实为开发商、商业银行、消费者理性投资、经营和消费决策提供信息平台，减少信息不对称所造成的盲目市场行为，引导房地产市场良性发展。
（二）加强房贷市场结构调整，防范和化解房贷市场风险
一是各金融机构要加大房地产调控措施的贯彻落实力度，加大对房地产贷款管理力度，不断调整信贷结构，在防范和化解房地产金融风险的前提下，积极促进房地产业健康有序发展。二是控制房地产贷款占金融机构全部贷款的比重以及房地产开发贷款占房地产全部贷款的比重。三是拓宽房地产融资渠道。加快发展股票、基金、信托、债券等房地产融资渠道，让全社会共同承担风险，减少风险过度集中给银行和企业带来的震荡。
（三）认真落实住房贷款差别化信贷政策，切实防范个人住房贷款潜在风险
一是各金融机构要进一步贯彻落实住房贷款差别化信贷政策，不断提高对个人住房贷款风险的防范和化解水平。二是加快发展住房信贷抵押二级市场，尽快研究抵押贷款证券化的操作办法，弥补个人住房贷款业务中的流动性缺陷。三是各金融机构要增强个人贷款中的风险防范意识，避免因过度竞争而降低贷款条件，要加强对贷款申请人的贷前调查、资格审查以及对应项目和开发商的审查。四是加强经济适用住房、廉租房等各类保障房的建设步伐，切实解决中低收入家庭住房问题。
（四）加强房贷市场风险防范的制度环境建设，为房贷市场的发展提供制度保障
一是建立和完善房贷市场运作的法律法规，尽快推出与房贷市场有关的法规实施细则，为房贷市场的发展提供有力的法律保障。二是加快建立健全相应的社会住房保障体系，不断完善社会住房保障机制，确保房屋被拍卖后个人的基本生活能得到必要的保障，个人的基本人权和银行的债权得到维护。
参考文献
[1]宋巧玲.我国个人住房贷款的风险分析与防范.重庆：西南大学学报，2011.6.
[2]张冰冰.探析我国房地产信贷政策对房地产行业的影响.昆明：经济问题探索，2010.10.
关键词: 房地产市场开发贷款风险控制封闭运行管理
中图分类号: F830.572文献标识码: B文章编号: 1006-1770(2008)09-056-03
商业银行对房地产开发贷款进行全过程监控，实现封闭运行监管，可以有效防范房地产贷款风险和提高业务综合效益。封闭运行管理模式实际上是以“项目”为中心的监控模式，即指对房地产开发贷款按具体项目进行监控，而且按照“一个项目对应一个账户”的原则设置监控专户作为封闭管理平台。现阶段，我们有必要重新审视和认真落实房地产开发贷款封闭运行管理模式，切实有效防范房地产市场调整和企业资金链紧张可能导致的行业系统性风险。
一、封闭运行监管是房地产开发贷款风险管理的基础性工作
房地产开发是资金密集型行业。改革开放以来，一方面我国商业银行房地产贷款已经渗透到土地储备、项目开发贷款、建筑施工、住房按揭等各个环节；另一方面由于市场竞争激烈，贷款标准实际上有所降低，最突出的表现就是商业银行在贷款过程中没有加强项目资金监管工作，对开发贷款项目运行过程监管实际上是半失控状态。因此，完善对房地产贷款的监控机制必须从项目资金封闭监管这一基础性工作抓起，并抓好抓实，抓出成效。
（1）从房地产企业产品循环周期看，跟踪资产转换进程实际上就是落实资金封闭监管。众所周知，房地产企业的产品虽然是“商品房”这个不动产，但仍属于“现金―产品生产―产品销售―现金”的资产转换短周期，与固定资产转换长周期有很大的不同，项目资金的流动速度较快。这样，在房地产企业以销售不动产为手段并在一个循环周期分期回笼资金的情况下，如果不对“商品房”生产与销售过程的资金循环进行有效监控，那么对房地产贷款风险就不可能得到有效的防范和化解。
（2）从房地产企业资金筹措渠道看，落实资金封闭监管本身就是在防范信贷资金风险。虽然目前我国房地产企业规模有所扩大，但企业经营管理模式仍较单一，基本上处于“土地＋资金＋房价”的盈利模式，竞争力的差距基本上仍体现在获取土地和资金的能力上。房地产项目筹资渠道主要来源于项目资本金、银行贷款和其他外来资金（包括施工单位垫资和住房预收款等）。由于项目资本金来源较难核查，其他外来资金受市场环境变化大，导致房地产项目融资相当大程度集中于房地产贷款，商业银行承载的信贷风险较大。因此，商业银行通过资金专户，加强项目资金封闭运行监管，认真监控项目资金使用和项目建设进度，在项目土地抵押基础上及时增加在建工程抵押，有效控制商品房销售款回笼。这样不但有助于化解房地产市场风险，而且能够防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险，保证房地产开发贷款实现良性循环。
（3）从房地产项目资金回笼方式看，搞好资金封闭监管本身就是在落实贷款第一还款来源。房地产项目资金封闭运行监管是建立在银企间达成共识、互相约束的基础上的监管手段，商业银行通过开发贷款与按揭贷款捆绑营销、加强资金支付和产品销售回笼的过程管理，能够最大可能地确保还贷资金来源。由于房地产项目销售回笼的形式多样、结算期限较长，因此，商业银行在监控住房的销售与资金结算过程中，一方面落实项目在建工程抵押，防范重复抵押风险，并通过在建工程抵押分批解押，有效监控销售收入回笼情况。另一方面通过定期核对房地产销售明细、销售回笼总量和按揭业务量，检查银企双方合作协议的履行情况，及时查找销售资金去向，落实第一还款来源，能够保障销售回笼自动还贷。
二、封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段
近几年，商业银行房地产贷款封闭监管工作落实不尽到位的一大误区，就在于把封闭监管主要当成贷后监控的一项内容，没有细化到贷前调查、贷时审查、额度使用等环节上，前流程工作不深入，基础不牢固，后流程监控措施必然无法到位，监管效率得不到保证。因此，从项目的全过程监管角度来看，房地产项目封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段。
（1）在贷前调查阶段，银企双方应充分沟通达成共识，为构建项目封闭运行监管方案打好坚实基础。银行经营部门除核实开发贷款的基本要素外，还需要引导房地产企业落实与项目封闭运作监管相关的具体事项：①项目主要结算账户及未来监控账户安排；②拟开发项目总投资构成情况及其前期已支付费用情况；③项目资金筹措渠道及自有资金落实情况；④项目“四证”和投资核准文件情况及规划建设要求；⑤项目建设施工单位、施工合同与项目监理单位资质情况；⑥项目建设资金支付方式及计划进度；⑦项目建设进度计划及预售管理制度；⑧项目销售策划、中介和销售合同管理；⑨项目土地抵押及在建工程抵押政策等。
在充分论证房地产企业和开发项目总体风险的基础上，项目融资额度原则上不得对项目总投资留有缺口，以保证项目资金落实和项目按期建成销售。同时，要确定是采用独家承贷还是参与银团（联合）贷款，商定主办（独办）银行和项目监管专户，主办（独办）银行负责监管账户运行情况，各参与行按比例办理按揭业务，落实贷款偿还事宜。在此基础上，银行经营部门应对项目专户的开立、开发贷款的使用、销售资金的回笼及按揭贷款的办理等提出综合监控意见，并初步确定贷款封闭运行（合作）协议框架。贷款封闭运行（合作）协议的主要内容应包括但不限于：①收支专户开立；②贷款使用条件；③贷款发放进度；④专户监管流程；⑤按揭业务合作；⑥销售资金回笼；⑦贷款自动扣收比例及归还方式等。
（2）在项目授信审查阶段，银行内部应加强风险要素审查，明确房地产贷款封闭运行管理要求和实施方案。主要包括：①规范项目监控专户的确立标准。对于单一项目开发公司，应针对单一项目设置唯一监管专户；对于同时开发多个房地产项目的综合类房地产公司，应根据开发贷款对应的开发项目分别设置专户，一个项目对应一个专户，确保项目资金封闭运行与循环；②明确开发贷款的使用条件。一般应先办妥项目土地抵押手续，并根据工程进度和监理报告实施分笔提款；③细化项目预售与监管措施。要积极跟进项目建设进度和预售许可证办理情况，掌握楼盘的销售明细和销售进度；④落实按揭贷款的办理要求。对于独家贷款项目，原则上应要求按揭贷款全部在开发贷款承贷行办理，在他行办理的按揭贷款必须回笼项目专户；对银团（联合）贷款项目，按开发贷款所占比例办理按揭贷款；⑤明确销售回笼资金的监管要求。对独家贷款项目，要求所有销售回笼资金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部纳入项目专户管理；对共同（银团）贷款项目，要求各银行开发贷款对应项目的销售回笼资金（按揭贷款）全部归集到项目专户进行管理和按比例分配还贷；⑥明确开发贷款的归还要求。对没有资金缺口的项目销售款到账一般应立即归还开发贷款；对开发资金确有缺口的项目，允许留存一定比例的售房款用于项目后续建设，但需事先约定并审核其用途、比例、金额，剩余部分立即用于归还开发贷款等。
（3）在授信额度提用阶段，要加强合同合规合法性审核，落实各项授信条件和签署封闭运行监管合作协议。主要包括：①在审查借款与担保合同的同时，应审查房地产业务合作协议是否包含了项目贷款审查审批要求的内容，并落实此协议应作为借款合同的补充文件，或者在借款合同附则中加注项目封闭管理事项和项目开发贷款的还款要求等条款。②应根据项目建设进度办理授信额度提用手续。在房地产开发企业的自有资金得到落实并先行使用后，根据项目书面用款申请及付款依据，由客户经理实地察看工程实际进度并符合资金监管协议要求的，填写《授信额度使用申请表》，实施分期放款。③对授信条件不落实、协议要点落实不到位甚至可能危及贷款安全的，应要求银行经营部门应停止办理贷款手续；对开发贷款封闭管理协议要点落实有争议的，应书面要求授信审查部门签批确认。
（4）在项目贷后检查阶段，要通过项目专户结算为监控平台，全面落实开发贷款封闭监管要点。主要包括：①严格落实项目专户管理制度。项目专户设立和启用前，要对项目已投入资金进行全面核实，确定专户后要将项目的营运过程通过收支余额及业务明细进行严密监控，并与项目投资预算及建设进度进行核对，及时纠正偏差，防范风险。②认真执行贷款使用审批制度。项目客户经理应根据项目书面用款申请，事先审核付款依据（主要是施工合同、购置清单和项目监理公司月度监理报告），由客户经理实地察看并办妥相关认定审批手续后，柜台会计人员才能转出贷款。同时，客户经理还要按月填写《授信业务用途监控表》，加上定期实地勘察，确保工程施工进度与资金使用情况相吻合。③有效落实项目建设进度监控。应通过实地检查如实填报《授信客户查访报告》，一方面认真审核项目资金支付与项目实际进度的吻合程度，检查是否存在工期延长和投资超预算等情况；另一方面注意收集付款凭证、发票、项目监理意见等单证留档保存，发现问题，及时交涉和纠正。④切实加强项目销售收入监控。要积极跟进项目预售许可证办理情况，加强销售明细登记、核对和销售合同备案管理。定期到企业核对银行存款日记帐和销售收据发票，逐笔与销售明细进行勾对。开发贷款主办（独办）银行应确保项目所有销售回笼款回笼到项目专户上。⑤认真落实按揭贷款业务联动。严格按照银企合作协议，及时收集已签订购房合同和拟申请按揭贷款的相关资料，按要求抓紧办理按揭贷款的审批手续。并定期核对专户回款额、拟按揭贷款额与项目销售总额和进度是否相符，确保实现对公开发贷款与对私按揭贷款联动。⑥严格执行项目开发贷款还款管理。按揭贷款发放后，应立即划入项目专户，并连同项目其他回笼款包括项目订金、首付款、全额付款等资金，严格执行项目开发贷款的还款要求。⑦认真做好项目专户延伸管理工作。在项目开发贷款清偿完毕后，应及时与企业办理项目专户的延伸管理工作，包括专户资金核对、结转、后续投入等，在做好延伸服务的基础上，挖掘后续市场机会和收益。
三、封闭运行监管是我国房地产行业稳健健康发展的现实需要
现阶段，房地产市场调整风险不断加大，银行业和房地产业均面临前所未有的压力。因此，从房地产业内外部发展因素看，封闭运行监管都是我国房地产行业稳健发展的现实需要。
（1）从宏观调控政策来看，双轨制住房政策导向必然强化不同类型房地产项目封闭运行监管要求。
2007年，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，促进商品房市场和保障房市场的健康发展。在强化保障性住房建设和实施信贷紧缩政策的同时，无论是规范不同类型住房建设资金来源，还是防止住房建设资金挪用，都必须实施和强化对不同类型房地产开发项目封闭运行监管措施，而且只有在银行、房管、规划等部门共同对房地产项目资金进行有效监管，引导自住消费资金，抑制投资投机资金，才能有助于形成健康有序的房地产市场。
（2）从客户选择标准来看，房地产企业信用分类结果必将推进不同资信房地产企业资金封闭监管工作。
在目前持续货币紧缩和防止通胀加剧的情况下，房地产市场下行风险越来越受到金融监管部门和各家商业银行的关注。为防止房地产信贷违约率上升，商业银行一方面提高授信准入标准，扶优汰劣并加强房地产业的监控，深化房地产信贷结构调整；另一方面不断加强房地产企业资信评估和全国征信系统建设，全面评价房地产企业资信和能力。鉴于此，商业银行必然细化房地产项目的评估指标和资金监控措施，从而将房地产项目封闭运行监管工作不断向纵深推进，监管针对性和监管效果将大大提高。
（3）从行业发展长远来看，房地产企业应当加强约束与合作，自觉接受和配合项目资金封闭监管工作。
从2003年开始，我国房地产业经过快速发展后，开始进入以调整结构、稳定价格、加强保障和规范市场为主基调的调控发展阶段。但由于各项调控措施不够配套，房地产价格呈现出边调边涨的特点。在此期间，房地产企业利用有利的市场优势和银行竞争加剧的时机，一方面争取融资金额最大化，一方面要求融资条件最低化，导致部分银行房地产贷款标准实际上有所降低，商业银行逐渐失去了商业谈判的对等条件，只能在监管部门明确要求的自有资金、首付比例及“四证”等基本条件方面坚守最低的防线，房地产贷款项目封闭监控的诸多措施实际上远未落实到位。但正是这样，在房地产市场波动和调整风险不断加大的时候，商业银行在加强房地产贷款风险管理的同时，必然严格各项紧缩政策措施，细化贷款准入标准，调整项目授信条件，确保新增贷款质量，从而对房地产企业产生负面影响。无论在银根紧缩环境下，还是在房价上涨周期，银行业都应接受美国次贷危机的教训，探索和细化房地产贷款的封闭监管措施，逐渐形成贷款监管必须坚持的行业规范和营商习惯。房地产企业从本身长远利益和可持续发展战略考虑，应兼顾相关行业特别是金融服务企业的监管要求，切实规范项目开发操作标准，主动配合落实投资人和债权人的监管措施，通过加强合作、配合监管，才能实现可持续发展。毕竟没有约束的企业无法持续久远，只有将一时之便转化为永久之利才能立于不败。
关键词：住房公积金；管理制度；完善措施
现阶段，由于住房公积金管理制度缺失，导致住房公积金贷款存在较大风险，覆盖范围相对较小，部分地区资金利用率较低。这就要求必须对住房公积金管理制度缺失导致的问题进行分析，并采取针对性的措施进行完善。因此，本文针对住房公积金管理制度的缺失与完善措施的研究具有非常重要的现实意义。
一、住房公积金管理制度缺失导致的问题分析
（一）缺乏风险管理，存在较大的贷款风险
现阶段，我国住房公积金管理制度尚未创建关于抵押物评估、贷款者信用评估、偿贷能力、内控机制以及监管机制等方面制度，导致住房公积金管理过程中存在极大的贷款风险，主要包括以下三个方面：其一，借贷者抵押物风险。如果借款者无法顺利偿债，则贷款者根据相关法律可以采用对贷款者的资产进行拍卖、变卖的方式进行偿债，但是，如果对贷款者的抵押物或者资产评估不准确，当出现借款者无力偿还现象时，通过拍卖或者变卖抵押物所得依然无法偿还所欠款项；其二，职工信用风险，根据相关法律，住房公积金贷款需要提供担保，以起到约束借款者的作用，但是，我国尚未创建完善的信用体制，信用问题频频发生；其三，借款者偿债能力风险。因为不同地区、行业的发展水平不同，由于职工个人原因或者区域发展不平衡原因不具备偿债能力，或者由于突发状况，不能够如期偿还贷款，导致住房公积金存在贷款风险。
（二）住房公积金覆盖范围相对较小
现阶段，住房公积金缴存对象大部分地区尚未将个体经营户、自由职业者以及进城务工人员等纳入缴存范围，尤其是进城务工人员群体，根据我国的基本国情，进城务工人员占据非常大的比例，住房公积金缴存范围未覆盖进城务工人员群体，主要是因为进城务工人员群体的收入水平相对较低，人员流动性大。由于制度设计缺陷，目前未完全将上述群体纳入覆盖范围，在购买、修建或者翻建住房时未享受到住房公积金政策红利，需要以高额的利率贷款购房。
（三）缺乏统一的资金融通体制，导致公积金利用效率较低
由于我国各地区的经济发展水平不平衡，并且缺乏统一的资金融通机制，经济欠发达地区公积金缴存相对有限，经济发达地区公积金缴存正常。部分地区住房消费热度较高，积极的申请公积金，特别是公积金利率上调之后，公积金越来越受到广大购房者的青睐。相反，部分地区居民住房消费观念较差，很少使用公积金购房，这就导致全国范围出现公积金流动过剩与不足的矛盾现状，公积金综合利用率相对较低。
二、完善住房公积金管理制度的有效措施
（一）强化住房公积金贷款风险管控
由于我国住房公积金贷款规模不断的扩大，贷款呆坏账数量不断增加，给住房公积金管理带来了很大的贷款风险。针对该种现象，如何做好住房公积金贷款风险管理工作，并实现“有贷必应、贷出必还”，已经成为住房公积金管理中心首要解决的问题之一。为了提高住房公积金贷款风险管控水平，需要对导致贷款风险的原因进行分析，并采取针对性的措施进行处理，具体表现为如下三个方面：其一，借贷者抵押物风险管控措施，对借款者的抵押物进行科学、准确的评估，建立评估专家小组或者队伍，并加强培训，以此提高对抵押物的评估能力。及时将存量公积金住房贷款的“预抵押”转为“转持证抵押”管理，当出现借款者无力偿还贷款时，通过拍卖或者变卖抵押物的方式，确保公积金住房贷款得到优先清偿；其二，职工信用风险管控措施，对职工信用状况进行强化管理，在借款者提出贷款申请时，需要和员工所在单位进行沟通交流，了解借款者的信用状况和偿债能力，并以此为依据，最终确定是否给予贷款，或者确定贷款的额度；其三，借款者偿债能力风险管控措施，对借款者的偿债能力进行实地调查和分析，并根据借款者的偿债能力，最终确定相应的贷款金额，从而防范贷款风险，确保资金安全。
（二）扩大住房公积金覆盖范围
通过扩大住房公积金制度的覆盖范围，能够有效提高住房公积金覆盖率。随着城市化进程的加快，许多外来务工人员进入城市，对城市建设和发展做出了巨大的贡献，但是其居住环境非常恶劣，完善对进城务工人员、个体经营户、自由职业者等群体缴存、使用住房公积金相关制度措施，提高其可适用性。将外来务工人员纳入住房公积金覆盖范围，保证外来务工人员能够与城市居民享有同等水平的住房保障优惠政策，体现社会分配的公平性，这对于实现社会的稳定与和谐发展具有至关重要的作用。
（三）创建完善的资金融通机制，不断提高住房公积金的利用率
为了提高住房公积金的利用率，需要不断的完善资金融通机制，具体包括如下方面：其一，扩大住房公积金的使用范围，职工可以提取住房公积金用于物业管理费、房屋维装修以及住房租金支付、重大疾病支取等方面；其二，降低住房公积金提取条件，通过降低住房公积金提取要求，使更多低收入家庭能够使用住房公积金，保证经济发达地区和经济欠发达地区，购房者都能利用公积金购房，解决全国范围公积金流动性过剩以及不足的矛盾现状；其三，对住房公积金的提取程序进行简化，充分利用“互联网+公积金”发挥公积金综合服务平台，能够方便、快捷的提取与使用住房公积金，显著的提高住房公积金利用率。
三、结束语
针对住房公积金管理制度缺失导致的问题，应该强化住房公积金贷款风险管控，扩大住房公积金覆盖范围，提高住房公积金的利用率，进而保证住房公积金制度能够更好的发挥自身政策优势，惠及更多人。
参考文献：
[1]胡彦.对我国住房公积金管理制度的思考[J].现代商业，2014（18）：116-117.
过去的一年，在市委、市政府的领导下，在市住房公积金管理委员会的决策监督下，我市住房公积金管理系统扎实开展了"规范与归集年"活动，全市住房公积金工作取得了明显的进展和成效，圆满完成了全年的工作任务。
今年，我市住房公积金归集额、贷款发放额、增值收益、非公企业扩面等四项主要指标创历史新高。一是住房公积金归集。全市归集住房公积金6.07亿元，比上年同期增加1.6亿元，增长35.70%，累计归集突破21亿元，当年归集额超过前10年归集总额的三分之一。全市住房公积金余额已达到14.70亿元，比年初增加3.34亿元。二是住房公积金贷款。全市向4170户职工家庭发放住房公积金贷款5.50亿元，贷款发放户数比上年同期增加1243户，同比增长42.47%，发放金额比上年同期增加1.76亿元，同比增长46.96%，住房公积金贷款支持职工购买住房55万平方米。全市住房公积金贷款余额已达到12.60亿元，存贷比率为85.17%。其中市区贷款余额达到8.41亿元，存贷比率达到97.26%。三是住房公积金增值收益。全市共实现住房公积金增值收益为2583.24万元，比去年同期增加522.25万元，增长25.36%。其中市区1752.35万元，比去年同期增加338.75万元,增长25.95%。四是住房公积金扩面工作。2003年下半年以来，特别是今年以来，我市率先在全国系统地开展了非公有制企业实施住房公积金制度工作，并取得了突破性进展。一年多来，全市非公企业住房公积金扩面新增2万多人，其中今年完成17900多人，净增6000人。
归纳起来，今年工作有以下几个特点：
㈠归集扩面工作取得了突破性进展。通过认识启动、行政推动、政策带动、氛围促动、服务互动，有力地推动了非公企业建立住房公积金制度的工作。在"丝物联"、"美欣达"试点企业的示范引导下，去年全市有400多家非公有制企业新建了住房公积金制度，有1.7万名非公企业职工建立了住房公积金，扭转了过去五年归集人数持续下降的局面，使归集人数首次实现了正增长。积极探索和扎实开展非公企业建立公积金制度工作，对统筹城乡发展，加快城市化进程和构建和谐社会，对健全住房保障体系，解决职工住房难的问题，发挥了重要的作用。
㈡资金管理更趋规范化、制度化。针对湖州市住房公积金工作没有综合性的规范性文件这一情况，通过调研和拟订，市政府颁发了《湖州市住房公积金管理办法》。同时，制订了三个实施细则，还出台了加强内部管理的20多项制度，进一步规范了公积金归集、支取、贷款等业务政策。规范了行政管理办法。一个用制度管资金、管工作、管人的工作氛围正在形成。
㈢防范风险的措施更加落实。防范风险是公积金管理工作的永恒主题。机构调整后，进一步健全了公积金贷前、贷中、贷后的管理措施，建立健全了贷款风险控制三级警示制度。发放那么多贷款，没有出现一笔逾期贷款和呆帐，连续7年保持了优良资产率100%的记录。
㈣良好的工作氛围正在形成。在市政府领导的重视和协调下，理顺了公积金管理中心开展工作的关系，解决了我市公积金事业发展的主要困难和问题。同时，积极做好宣传工作。一年来，报刊、电视、网络和党委、政府办公室信息简报已宣传了100多次，特别对我市非公企业和农民工建立公积金制度的做法，《人民日报》、新华社、中央电视台、《浙江日报》等国内主流媒体都作了重点报道。于2003年11月8日开通的"湖州住房公积金网"，已有7万多人登陆观看，提出各类问题800多个，做到在两个工作日内有问必答，受到了群众的好评。一个有利于做好住房公积金工作的外部工作环境正在形成。
㈤机构调整和自身建设取得成效。经过一年多时间的努力，我市率先在全省全面完成了住房公积金机构调整工作，由于调整工作的指导思想和工作措施到位，使整个机构调整工作有条不紊。一个单位，有什么样的领导班子，就有什么样的精神面貌和工作业绩。为此，我们十分重视班子自身建设，做到了"三个坚持"：即坚持民主集中制、坚持团结协调、坚持以身作则。我们经常想到，中心是一个为老百姓管资金的单位，工作上定位应该高标准，生活上做到尽量低调、简朴。在队伍建设方面，坚持抓教育、抓制度、抓管理。在效能建设中，针对公积金工作与群众关系密切的特点，推出了实行一柜式服务、延长服务时间、对行动不便的贷款户上门服务等为民、便民、利民措施。现在，从班子成员到干部职工，精神状态良好，凝聚力、向心力强，形成了积极向上，齐心协力，勤奋工作的局面。
㈥加大了对廉租房建设的支持力度。通过住房公积金的安全运作和增值，在历年提供廉租房建设资金1150万元的基础上，2003、今年提供廉租房建设资金743万元，累计提供廉租房建设资金1893万元。
回顾一年来的工作，我们的主要体会有：
一是要在服从和服务全局中找准自己的定位。我们坚持围绕大局开展工作，注意把住房公积金工作放到全局工作中去考虑。譬如：我们把整个公积金工作，放到落实科学发展观，坚持以人为本、维护人民群众切身利益中去考虑；把非公有制企业和进城务工人员建立住房公积金制度的工作，放到统筹城乡发展，加快城市化进程中去考虑；把发放公积金低息贷款，放到解决中低收入职工家庭住房难，构建和谐社会中去考虑，对引进人才公积金贷款实施优惠政策，放到配合贯彻"人才强市"战略中去考虑，等等。我们体会到，部门工作虽然职责不同，分工有别，但都应该懂全局、管本行，象公积金中心这样相对专业性强、工作单纯的部门，也可以在为全局服务中找准自己的定位。
二是本着以人为本、关注民生的要求完善住房公积金制度。我们在考虑问题、制订政策时，坚持维护最广大人民群众的切身利益，设身处地为中低收入职工着想。如非公企业职工约占职工总数的五分之四，是一个低收入群体。为了让这部分职工享受公积金制度的优惠政策，采取了低门槛进入的政策，同时为了更好地解决中低收入家庭住房难的问题，出台了延长贷款期限到30年、提高贷款限额到20万元、允许五年冲还一次贷款的政策。又如针对部分国有企业非在编职工没有建立公积金制度的问题，制定了凡要求给正式职工提高缴存额，必须全员建立住房公积金制度的措施。又如针对特困职工的实际情况，出台了特困职工用住房公积金交纳房租的办法。
三是必须争取领导重视和有关部门支持。在争取领导重视和部门支持这个问题上，我们注意把握三条：第一、积极争取；第二、注意方法；第三、关键还是要把自己的事情做好。通过争取领导重视，市政府将公积金工作列入政府为民办实事项目，并与县区政府签订目标责任书，对推进非公企业建立公积金制度发挥了重要的作用。同时，通过协调和沟通，县区政府、市总工会、财政、审计、人事、劳动保障、建设、房管、金融等部门，对公积金工作给予了充分理解和大力支持。
对我们所做的工作，市委、市政府和上级主管部门给予了充分肯定。市住房公积金管理中心被省建设厅、省房改办评为年度目标责任制考核先进单位。
在肯定成绩的同时，还应清醒地看到，我市住房公积金制度的覆盖面还不广，住房公积金缴存人数仅占养老保险参保人数的40%；行政执法工作尚未正常展开，影响了住房公积金制度的实施力度；全市住房公积金管理系统的信息化建设滞后，制约了我市住房公积金管理工作的进一步提高；班子、队伍建设也存在一些薄弱环节，等等。
二、2006年工作总体思路
㈠突出一个主题。进一步贯彻落实科学发展观，围绕实施"456"民生工程，加大实施住房保障制度的工作力度，提高住房公积金制度的覆盖面，更好地为大局服务，更好地解决中低收入职工住房难的问题，努力促进住房公积金工作再上新台阶。
㈡实现五项目标。一是年全市归集住房公积金6.70亿元，增长10.79%；二是向4000户职工家庭发放住房公积金贷款6.2亿元，贷款金额增长12.74%；三是实现增值收益为3347万元，增长29.58%；四是全市年计划新增非公企业住房公积金缴存人数1万人；五是确保全年住房公积金贷款逾期率低于1‰，资产优良率保持100%。
过去的一年，在市委、市政府的领导下，在市住房公积金管理委员会的决策监督下，我市住房公积金管理系统扎实开展了"规范与归集年"活动，全市住房公积金工作取得了明显的进展和成效，圆满完成了全年的工作任务。
今年，我市住房公积金归集额、贷款发放额、增值收益、非公企业扩面等四项主要指标创历史新高。一是住房公积金归集。全市归集住房公积金6.07亿元，比上年同期增加1.6亿元，增长35.70%，累计归集突破21亿元，当年归集额超过前10年归集总额的三分之一。全市住房公积金余额已达到14.70亿元，比年初增加3.34亿元。二是住房公积金贷款。全市向4170户职工家庭发放住房公积金贷款5.50亿元，贷款发放户数比上年同期增加1243户，同比增长42.47%，发放金额比上年同期增加1.76亿元，同比增长46.96%，住房公积金贷款支持职工购买住房55万平方米。全市住房公积金贷款余额已达到12.60亿元，存贷比率为85.17%。其中市区贷款余额达到8.41亿元，存贷比率达到97.26%。三是住房公积金增值收益。全市共实现住房公积金增值收益为2583.24万元，比去年同期增加522.25万元，增长25.36%。其中市区1752.35万元，比去年同期增加338.75万元,增长25.95%。四是住房公积金扩面工作。2003年下半年以来，特别是今年以来，我市率先在全国系统地开展了非公有制企业实施住房公积金制度工作，并取得了突破性进展。一年多来，全市非公企业住房公积金扩面新增2万多人，其中今年完成17900多人，净增6000人。
归纳起来，今年工作有以下几个特点：
㈠归集扩面工作取得了突破性进展。通过认识启动、行政推动、政策带动、氛围促动、服务互动，有力地推动了非公企业建立住房公积金制度的工作。在"丝物联"、"美欣达"试点企业的示范引导下，去年全市有400多家非公有制企业新建了住房公积金制度，有1.7万名非公企业职工建立了住房公积金，扭转了过去五年归集人数持续下降的局面，使归集人数首次实现了正增长。积极探索和扎实开展非公企业建立公积金制度工作，对统筹城乡发展，加快城市化进程和构建和谐社会，对健全住房保障体系，解决职工住房难的问题，发挥了重要的作用。
㈡资金管理更趋规范化、制度化。针对湖州市住房公积金工作没有综合性的规范性文件这一情况，通过调研和拟订，市政府颁发了《湖州市住房公积金管理办法》。同时，制订了三个实施细则，还出台了加强内部管理的20多项制度，进一步规范了公积金归集、支取、贷款等业务政策。规范了行政管理办法。一个用制度管资金、管工作、管人的工作氛围正在形成。
㈢防范风险的措施更加落实。防范风险是公积金管理工作的永恒主题。机构调整后，进一步健全了公积金贷前、贷中、贷后的管理措施，建立健全了贷款风险控制三级警示制度。发放那么多贷款，没有出现一笔逾期贷款和呆帐，连续7年保持了优良资产率100%的记录。
㈣良好的工作氛围正在形成。在市政府领导的重视和协调下，理顺了公积金管理中心开展工作的关系，解决了我市公积金事业发展的主要困难和问题。同时，积极做好宣传工作。一年来，报刊、电视、网络和党委、政府办公室信息简报已宣传了100多次，特别对我市非公企业和农民工建立公积金制度的做法，《人民日报》、新华社、中央电视台、《浙江日报》等国内主流媒体都作了重点报道。于2003年11月8日开通的"湖州住房公积金网"，已有7万多人登陆观看，提出各类问题800多个，做到在两个工作日内有问必答，受到了群众的好评。一个有利于做好住房公积金工作的外部工作环境正在形成。
㈤机构调整和自身建设取得成效。经过一年多时间的努力，我市率先在全省全面完成了住房公积金机构调整工作，由于调整工作的指导思想和工作措施到位，使整个机构调整工作有条不紊。一个单位，有什么样的领导班子，就有什么样的精神面貌和工作业绩。为此，我们十分重视班子自身建设，做到了"三个坚持"：即坚持民主集中制、坚持团结协调、坚持以身作则。我们经常想到，中心是一个为老百姓管资金的单位，工作上定位应该高标准，生活上做到尽量低调、简朴。在队伍建设方面，坚持抓教育、抓制度、抓管理。在效能建设中，针对公积金工作与群众关系密切的特点，推出了实行一柜式服务、延长服务时间、对行动不便的贷款户上门服务等为民、便民、利民措施。现在，从班子成员到干部职工，精神状态良好，凝聚力、向心力强，形成了积极向上，齐心协力，勤奋工作的局面。
㈥加大了对廉租房建设的支持力度。通过住房公积金的安全运作和增值，在历年提供廉租房建设资金1150万元的基础上，2003、今年提供廉租房建设资金743万元，累计提供廉租房建设资金1893万元。
回顾一年来的工作，我们的主要体会有：
一是要在服从和服务全局中找准自己的定位。我们坚持围绕大局开展工作，注意把住房公积金工作放到全局工作中去考虑。譬如：我们把整个公积金工作，放到落实科学发展观，坚持以人为本、维护人民群众切身利益中去考虑；把非公有制企业和进城务工人员建立住房公积金制度的工作，放到统筹城乡发展，加快城市化进程中去考虑；把发放公积金低息贷款，放到解决中低收入职工家庭住房难，构建和谐社会中去考虑，对引进人才公积金贷款实施优惠政策，放到配合贯彻"人才强市"战略中去考虑，等等。我们体会到，部门工作虽然职责不同，分工有别，但都应该懂全局、管本行，象公积金中心这样相对专业性强、工作单纯的部门，也可以在为全局服务中找准自己的定位。
二是本着以人为本、关注民生的要求完善住房公积金制度。我们在考虑问题、制订政策时，坚持维护最广大人民群众的切身利益，设身处地为中低收入职工着想。如非公企业职工约占职工总数的五分之四，是一个低收入群体。为了让这部分职工享受公积金制度的优惠政策，采取了低门槛进入的政策，同时为了更好地解决中低收入家庭住房难的问题，出台了延长贷款期限到30年、提高贷款限额到20万元、允许五年冲还一次贷款的政策。又如针对部分国有企业非在编职工没有建立公积金制度的问题，制定了凡要求给正式职工提高缴存额，必须全员建立住房公积金制度的措施。又如针对特困职工的实际情况，出台了特困职工用住房公积金交纳房租的办法。
三是必须争取领导重视和有关部门支持。在争取领导重视和部门支持这个问题上，我们注意把握三条：第一、积极争取；第二、注意方法；第三、关键还是要把自己的事情做好。通过争取领导重视，市政府将公积金工作列入政府为民办实事项目，并与县区政府签订目标责任书，对推进非公企业建立公积金制度发挥了重要的作用。同时，通过协调和沟通，县区政府、市总工会、财政、审计、人事、劳动保障、建设、房管、金融等部门，对公积金工作给予了充分理解和大力支持。
对我们所做的工作，市委、市政府和上级主管部门给予了充分肯定。市住房公积金管理中心被省建设厅、省房改办评为年度目标责任制考核先进单位。
在肯定成绩的同时，还应清醒地看到，我市住房公积金制度的覆盖面还不广，住房公积金缴存人数仅占养老保险参保人数的40%；行政执法工作尚未正常展开，影响了住房公积金制度的实施力度；全市住房公积金管理系统的信息化建设滞后，制约了我市住房公积金管理工作的进一步提高；班子、队伍建设也存在一些薄弱环节，等等。
二、2006年工作总体思路
㈠突出一个主题。进一步贯彻落实科学发展观，围绕实施"456"民生工程，加大实施住房保障制度的工作力度，提高住房公积金制度的覆盖面，更好地为大局服务，更好地解决中低收入职工住房难的问题，努力促进住房公积金工作再上新台阶。
㈡实现五项目标。一是年全市归集住房公积金6.70亿元，增长10.79%；二是向4000户职工家庭发放住房公积金贷款6.2亿元，贷款金额增长12.74%；三是实现增值收益为3347万元，增长29.58%；四是全市年计划新增非公企业住房公积金缴存人数1万人；五是确保全年住房公积金贷款逾期率低于1‰，资产优良率保持100%。
关键词：住房公积金贷款为解决广大缴存人的住房需求起了很大的作用，但是，在贷款发放的同时，也存在着多种风险，因此，必须采取各种有效措施来降低风险，保证住房公积金中心和贷款人的利益。
住房公积金个人贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。住房公积金是我国住房保障体系的重要组成部分，贷款政策自启动实施以来,以其较低的利率、灵活的贷款方式、简便的办理程序等受到广大职工的青睐。但是,在加大贷款发放工作的同时,也存在着多种风险，因此,采取并选择切实可行和采取积极有效的措施化解抵御贷款风险,确保住房公积金贷款的安全,避免不必要的损失，是目前住房公积金贷款管理工作一项十分必要而又紧迫的任务。
一、住房公积金贷款存在的风险
如同银行发放贷款存在风险一样，发放住房公积金贷款同样存在一定的风险性，但是虽然同为放款，面对风险的内容不尽相同：
1、由借款人带来的风险
（1）由于住房公积金贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物在还款期间有可能发生变化，可能由于失业，伤残等丧失还款能力，或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。
（2）借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人经各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款，还有的因为不是公积金缴存人，借用正常缴存住房公积金的人做购房贷款申请人，日后出现纠纷，影响贷款的偿还。
2、由开发商带来的风险
由于目前房地产市场的不完善，很多楼盘都存在证件不齐全就开发或无证开发的现象，而有些单位进行团购去申请公积金贷款时，一般都由开发商来做保证担保。
(1) 开发商取得银行划给的购房人贷款后,挪作它用或卷款潜逃。
(2) 开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其他原因,导致楼盘无限期拖延交房;
(3)开发商恶意欺诈,住房面积缩水,以次充好,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪,而拖欠贷款。
3、由公积金管理中心内部管理不完善带来的风险。
（1）住房管理中心内部制度不完善，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批等环节过程中责任心不强、工作疏忽等因素,对不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。还有，是中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。
（2）征信系统不完善。在许多城市，住房公积金管理中心自主放贷的模式下，在人民银行的征信系统中,公积金中心委托发放的贷款未被纳入其中,同一借款人可以在异地公积金中心贷款而无法被查到,形成潜在风险，为违规贷款留下漏动和机会。
二、住房公积金贷款风险的防范措施
针对住房公积金贷款存在的风险，住房公积金管理中心必须采取积极有效的防范措施，以降低公积金贷款风险。
1、建立严格的的贷前审核制度。
（1）针对借款人，要着重考察借款人的实际情况、购房需求是否适当、是否存在假按揭行为，同时还要根据借款人的住房公积金缴存情况及对借款人所在单位及从事的职业等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来的偿付能力。
（2）加强对开发商的考察,防止欺诈行为。首先要了解开发商的信用情况，其次要了解开发商的经营情况，第三要了解开发商的开发项目的情况，看开发商是否取得了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等,是不是存在一房多售的情况，第四，在开发商提供担保的情况下，要求开发商在中心的账户内存入一定金额的保证金，这样，即使有个别借款人不按期还款，也可从保证金账户内扣除，这样，就降低了贷款风险。
（3）对于提供担保的自然人，最好是正常缴存公积金且公积金账户内的余额不少于一定金额，一般不少于二人，同时，还要将担保人的公积金账户进行冻结，直到借款人提供抵押担保或还清贷款后方可解冻。
2、建立健全贷后管理工作。
贷后管理是贷款管理工作的一个重要环节。贷款发放以后，建立贷后催收责任制，实行跟踪管理，通过对还款人还款过程的监督、检查，有利于中心及时发现隐患，提醒和督促借款人及时履行还款义务，保证逾期贷款的及时收回，从而降低贷款风险。
3、完善住房公积金管理中心内部制度
（1）提高贷款人员的素质。中心要求贷款工作人员不断提高服务意识，强化学习意识、规范意识，使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化；强化风险意识。严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关。强化责任意识，严格落实责任追究制，使中心全体职工增强责任明确目标，提高认识，把各项工作落实到实处。
（2）建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。住房公积金贷款遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。中心建立审贷委员会，对项目贷款完善了审批机制，严格实行贷款责任制，建立并完善了个贷风险预警机制与应急应变机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。
（3）加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部稽核必须在形式上和实质上保持独立，确保内部工作的独立性和权威性。要制定年度稽核项目和项目的实施方案。要加大内审力度，实行稽核处罚制和稽核告戒制。
