时间：2022-02-23 23:33:12
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原告：某小区开发商
被告小区业委会和物业公司
案由：小区内车库车位产权不清，开发商与业委会发生产权之争。
开庭时间：2007年5月10日
审判结果：择日宣判
今年4月中旬，某小区业委会及其聘请的“管家”某物业公司突然收到法院传票，双双被开发商告上法庭，他们的“罪名”是“侵权”。
去年12月，在没有通知业委会的情况下，开发商进入小区张贴公告，出售、出租许多业主正在使用的地下车库。开发商的这一行为立即遭到小区业委会阻拦。并且小区业委会和物业公司在小区内张贴公告，再三提醒业主“为保护自身合法权益不受损害，不要将停车费用交给他人，更不要购买产权不明的车位。”
一时间，早已习惯按时向物业公司缴纳停车费的业主非常困惑：为什么要向开发商缴纳费用？一个车位，竟然出现开发商和业委会(业委会委托物业公司代收停车费)两个卖家，这样的混乱场面让业主陷入了云里雾里。一段时间后，有人为避免麻烦，把地下车库使用费交给开发商，但更多人坚持只认业委会，继续把钱交给业委会。开发商出租出售地下车库车位的计划被迫搁置。
于是，开发商将业委会及其聘请的物业公司告上法庭。原告认为，由于两个被告多次张贴公告，致使许多业主对购买原告正在销售或租赁的地下车位心存疑惑，导致销售和租赁业绩很差，原告希望被告能尽快消除这种影响，同时，原告声称，该小区3万多平方米地下车库车位所有权归原告所有．如何处置与两个被告无关。
收到传票，业委会和物业公司并不感到惊讶，他们认为，正是因为开发商在小区开发过程中，没有将车库车位的产权分割清晰，才导致小区地下车库车位权属问题一直悬而未决。对此，早在2005年6月，由小区业委会、开发商和物业公司共同召开了一次会议，当天的“会议纪要”记录中有这样的约定：车库车位产权争议搁置，由业委会统一管理，业委会委托物业公司对小区所有车库车位代收代缴停车费；即使在产权明晰之后，本小区的一切管理事务也必须按程序由业委会授权物业公司进行，不允许出现第三方擅自介入的情况。
由于受到业委会和物业公司的阻拦，开发商迅速想出对策，在小区不断打电话、上门向业主推销地下车库车位，并在车位上安装地锁。部分已付该车位租赁费给物业公司的业主因此无法停车。
业委会和物业公司得知情况后，继续张贴公告，提醒业主不要向开发商缴纳车库车费使用费，并多次找开发商交涉，但均无结果。之前，小区停车一向井然有序，业主的车位费一直交给物业公司。今年2月10日入驻的物业公司证实，公司被业委会聘用后就一直延续着2005年“会议纪要”的约定和做法。
矛盾在小区愈演愈烈，造成地下车库车位管理混乱。正在业委会和物业公司寻求对策之际，不意开发商将他们推上了公堂。
5月10日，在法庭上，自认为被扰乱了生活和工作秩序的业委会、物业公司以及坚持自己是在合法经营的开发商，大家各执一词、争执不下。由于案情复杂，法庭表示将择日宣判结果。
主要法律关系
开发商：原告，主张自己享有小区车库车位的产权。
业委会及物业公司：被告，坚持与开发商之间的“会议纪要”，认为小区车库车位权属不清，具有对车库车位的管理权，开发商无权过问。
业主：已缴纳停车费，由于车库车位产权不明，自身权益可能受侵害。
矛盾焦点：矛盾焦点是车库所有权归属问题，也可以说是车库是否属于房屋共有建筑面积。
律师说案
开发商被告“侵权”不妥
开发商告二被告“侵权”不妥有两个重要原因：第一，如果车位属于房屋共有建筑面积，则车库的所有权归全体业主，业委会行使管理权是有法律依据的，不存在违法行为，侵权行为无法认定。如果说开发商在销售房屋时，没有把地下车库列入房屋共有建筑面积，没有向业主分摊建筑面积，地下车库产权应是归开发商。因此，开发商欲主张自己的权利正确，就必须向法庭举证，证明地下车库没有列入房屋共有建筑面积。对这事实，开发商光凭当初的房屋测量报告很难向业主说清楚。
第二，2005年6月，由业委会召集开发商，物业公司三方召开的协调会，其最大成果就是达成了一个先由业委会统一管理，业委会委托物业公司对小区所有车库车位代收代缴停车费的会议纪要，这也足以证明，业主委是与开发商对地下车库有过事实协议，是取得了开发商的同意后进行的管理，而物业公司也是通过与业委会的委托合同进行的日常管理，双方并不存在违法行为，主观上也没有过错，很难认定是一种侵权行为，从这个角度看，业委会及物业公司也不构成侵权。
车库车位产权如何确定
原告开发商声称，该小区3万多平方米地下车库车位所有权归原告所有，如何处置与两个被告无关。
但是该小区在2005年6月，曾由业主委召集开发商，物业公司三方开过一次协调会，对地下车库车位的权属问题是搁置另议，形成了一个历史遗留问题。按照《物权法》第33条规定：对权属不清的，应该是当事人向人民法院请求确权，待法院经过审理查明后，对有争议的地下车库或车位做出所有权归属判决。
按照《物权法》第74条规定，取得土地使用权的单位，建造的建筑物，构筑物或其他设施除了相反的证据以外，归土地使用权人所有，据此可以推定车库车位产权归开发商所有。
其次，也靠看车库车位是什么时候建的，如果是业主购买物业之前建成的，按照上述原则，产权还是归开发商。如果是业主购买物业以后建的，可以推定为车库产权归全体业主。
第三，如果开发商对在建筑区划内停放汽车的车位、车库，通过出售、附赠或出租等方式转让给业主，这些地下车位就不属于开发商了，产权则归业主所有。
《物权法》实施之前，按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等规范性文件规定，地下室是列入房屋共有建筑面积部分，由业主分摊了公摊面积，交付了费用，是共有共同部分，其所有权是全体业主。只有作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚才不计入公用建筑面积，业主没有分摊公摊面积，没有付钱，其所有权才属于开发商。
因此，这些地下车位所有权争议的关键点是小区地下室是否列入了公用建筑面积，这需要看业主与开发商间的商品房买卖合同及房屋测量报告书中，对此是否有明确规定。显然，正是因为小区车库车位产权不清，才发生了开发商诉业主委员会、物业公司侵权的案件。
业主是最大的受害者
从本案看，开发商与业委会关于车库车位之争，已经触及到了小区每个业主的自身利益。
随着开发商委托的经纪公司在小区不断打电话、上门向业主推销等活动频繁地出现，打破了整个小区的宁静，影响了业主的日常生活。同时也会给业主带来一笔车位费付两家的局面，或者面临因没有找到适合的债权主体，被真正的债权主体的风险。如果业主要扭转这种局面，业主委就应主动站出来，代表全体业主向法院，请求对这些地下车库确权，弄清楚地下室是不是公用建筑面积。
开发商与业委会车库车位之争，可以说是立法的滞后或不完善造成的，也可以说是开发商与业主在签订商品房买卖合同时约定不明，疏漏造成的，不管什么原因，都给我们留下了思考、遗憾。这些问题，即将实施的《物权法》明确了对车位车库的立法宗旨，增加了政府规划主管部门审批把关，预防纠纷，让消费者购买放心房。
自7月初在王家井镇全面开展农房发证扩面试点工作以来，诸暨市农房发证扩面试点工作领导小组努力克服集体土地使用情况复杂、测绘力量不足、发证手续完善难等困难，坚持“四项保障”，不断加快发证进程。截至8月17日，全镇20个行政村已完成土地初始登记收件2620户，房屋初始登记收件3932户，房屋测绘4884户，房产登记公示1313本，扩面试点工作取得阶段性成果。
一、坚持组织保障。在成立市级农房发证扩面试点工作领导小组、设立农房发证扩面试点领导小组办公室的同时，从联系镇乡的市级机关抽调37名工作人员加入到试点工作组，和镇联系领导、包村干部、大学生村官及行政村负责人及文书同步开展工作，为确保工作的展开打好基础。
二、坚持制度保障。制定出台了《诸暨市集体土地范围内房屋登记实施细则》、《关于加快农村宅基地确权登记发证工作的意见》、《王家井镇农房发证扩面试点涉及继承、析产等有关问题的协调会议纪要》、《集体土地范围内土地及房屋登记须知》等系列文件，对未批先建、批少建多、房屋移位、权证遗失、权属继承、分家析产、房证不一、有批文未登记等不同集体土地使用情况进行分类处置，破解农房发证中存在的制约瓶颈，妥善处理好历史遗留问题。同时通过建立工作倒计时牌、日汇总制度、联席会议出具联审意见等形式切实简化手续，加快发证流程。
三、加强技术保障。一是加大人员培训。分别在7月4日、7月24日分两次组织农房发证扩面试点工作组全体人员特别是自然村支书、行政村文书和村干部的业务培训。二是确保设备到位。配合试点镇完成房屋登记及土地登记网络系统铺线及电脑、打印机等设备的采购、安装、调试，确保申请材料建档及公示后的出证。三是规范测绘结果。加强对不同测绘队伍的业务培训，统一按照《地籍调查规则》及《房产测量规范》出具测绘成果，制作《宗地图》及《房地产平面图》，确保测绘成果正确性。
四、加强宣传保障。在工作组进驻后，重点加强了对镇、村及广大农民群众的宣传。并根据工作进度安排了系列宣传计划，充分利用电视、报纸及镇乡广播电台等媒体进行宣传，共电视新闻报道3次，《诸暨日报》以图片形式2次，同时在集镇主要道路及试点行政村悬挂宣传横幅，提升农户对农房发证的认知度。
无偿划转的方式、内容、基准日期
鸡泽县人民政府将鸡泽县供电公司全部资产和人员（按现有身份）整体一次性无偿划转至省电力公司。
资产、负债、权益最终数据以双方认同的中介机构审计结果为准。划转人员最终数据以鸡泽县人民政府与省电力公司共同核定认可的数据为准。
无偿划转基准日期为2011年12月31日。
实施步骤和程序
1、县政府冻结鸡泽县供电公司的重大资产处置、变卖、转让、出租、抵押，或向任何第三方借入资金或为任何第三方提供借款、担保、质押等。
2、4月10日前，鸡泽县电力公司向县政府报送“关于无偿划转”的请示，经批复后实施。
3、4月10日前，县供电公司完成资产、财务和人员清查，编制清册。
4、4月10日前，完成土地、房屋等资产的确权工作。
5、4月15日前，中介机构完成现场审计及法律调查。
6、4月18日前，县政府出具相关批复、核准文件，并上报市国资委审核。
7、4月20日前，县政府与省电力公司签订无偿划转协议书。
8、4月20日前，对整个划转过程核查，出具法律意见书。
9、4月20日前，报请市国资委就鸡泽县供电公司无偿划转申请，出具书面批复。
10、4月20日前，按双方认同的中介机构审计结果和共同核定认可的数据，办理资产、财务和人员划转移交。县电力公司将划转资料上报市电力公司。
11、4月25日前，办理完成县市级国有产权报批和产权变更登记手续。
保障措施
为确保无偿划转工作平稳过渡、顺利完成，成立划转工作协调小组，组长由主管副县长担任，各单位工作职责如下：
1、县供电公司
（1）成立内部工作小组，制定具体工作计划；
（2）负责起草无偿划转请示文件；
（3）负责编制清产核资基础报表及相关报告材料，提供清产核资、法律尽职调查和法律审核工作所必要的资料；
（4）对清产核资、法律尽职调查工作中发现的重大问题应及时汇报，提出处理方案和措施；
（5）负责与上级电力公司沟通协调，配合、支持中介机构审计和法律调查工作；
（6）负责向县财政局申报与核批清产核资工作结果；
（7）按照划转工作所需要，提供各项文件资料，做好划转移交、档案管理工作。
（8）制定划转过程中的维稳工作方案，保证顺利实施。
2、县财政局
（1）负责对省电力公司选聘的中介审计机构予以备案；
（2）对中介机构出具的审计结果进行审核；
（3）向县政府报送国有资产无偿划转请示；
（4）协调完成国有产权划转、报批和产权变更登记等工作。
3、县建设局
负责办理县供电公司无偿划转房产的《房屋产权登记证》，确实无法办理的要出具房屋产权所属权确权证明。
4、县国土局
负责办理县供电公司无偿划转土地的《土地使用权证》，确实无法办理的要出具土地产权所属的确权证明。
5、县人社局
负责办理划转人员的劳动人事和社会保险转移手续。
6、县政府办
关键词：集体土地房屋 拆迁安置房 登记
在中国城市化建设的进程中，涉及广大农民的集体土地房屋拆迁工作，一直是关系民生与社会和谐的工作热点之一。造成集体土地房屋拆迁安置房登记难的问题，既有体制性的原因，也有拆迁过程中拆迁部门工作失位的原因。
1.集体土地房屋法律关系多样性
由于各地农民的知识文化水平与其法制意识的不一，导致当前集体土地房屋法律关系的多样化。其一，产权合法权属法律关系。对于那些建房时间不长，且产权人产权意识较强的农民，他们相对而言手续较为完备，依法办理了建房审批手续，并按规定办理了《集体土地使用证》及《房屋所有权证》，这种情况则属于产权合法权属法律关系。其二，事实权属法律关系。在农村大多数老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供当时地方主管部门出具的建房证明，很多的则没有任何手续。这种在农村目前表现为大多数，房屋所有权登记的很少，大部分持有的是《集体土地使用证》，到拆迁安置时，现被拆迁人又是经过继承、受遗赠等方式取得被拆房屋的产权，所以很多农民的房屋在拆迁后出现了各种纷繁复杂的法律问题。[1]
2.集体土地房屋拆迁安置房登记存在的问题
鉴于集体土地使用者自身的文化素质、相关农村房屋产权法律的不健全与集体土地房屋事实权属现象的广泛存在，直接造成了集体土地房屋拆迁安置房登记存在诸多的困难。
2.1原房屋产权法律关系模糊
一是，原房屋存在隐性共有人。众所周知，我国农村真正进行过房屋所有权登记的很少，因从未以法律的形式确认过产权，权利人经过多次转移，例如分割、离婚析产等形式，房屋可能存在隐性共有人。二是，遗产性房屋产权继承人模糊。这种情况可以分为三类：一类是孩子较多的家庭，遗产按乡规民俗往往分割给儿子，出嫁的女儿认为自己根据继承法的规定也是合法继承人，从而导致继承人之间的纠纷；二类是在对父母赡养不均的情况下，父母对房屋产权遗嘱分配导致纠纷；三类是父母生前与某个子女有遗嘱，或与他人存在房屋交易现象，在房屋转移涉及相关法律程序不健全的情况下导致的纠纷。这些存在纠纷的房屋往往缺少有效的法律文件，权利人之间的纠纷只有通过法律的途径才能得到最终的解决。
2.2拆迁前产权确认工作失位
拆迁前产权确认是做好拆迁安置房登记工作的最基础最扎实的第一步，但由于房地产建设的趋利性以及地方政府对地方发展建设的迫切性，导致拆迁前的产权确认工作失位。其成因可能程序不到位，调查不仔细。拆迁部门一方面由于拆迁任务重很难在短时间内认真仔细完成大批量的调查摸底，另一方面由于联系当事人困难等原因，无法完成相关确权资料的搜集，就匆忙予以认定，被拆迁人相对而言文化程度不高，法律意识比较淡薄，对拆迁政策不是很了解，从而导致产权确认出现误差。[2]
2.3 拆迁过程具体执行有偏差
由于参与拆迁的工作人员其专业、知识水平与业务职责的不同，及对相关法律法规及房产登记方面的知识较为缺乏，与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时存在两个方面的问题：一是，难以做到审查继承、受遗赠等的相关法律关系，直接由某个继承人或人直接签订拆迁补偿安置协议。二是，对存在产权纠纷的房屋疏于纠纷的处理，只要关系人方谁对拆迁工作有利就倾向于谁，从而导致缺少相关法定的材料。
2.4拆迁安置房登记缺少必要的材料
拆迁前与拆迁过程中工作的失位，其直接结果就是拆迁安置房登记时缺少相关规定的材料要件。一是，原产权来源依据材料缺乏。在事实权属广泛存在的情况下，原产权来源依据显然是缺少的，与拆迁前产权确认工作的失位，导致被拆房屋缺失重要的相关来源材料，等拆迁后被拆迁人申请安置房登记时，根据房屋登记的相关规定，无法办理安置房的登记。二是，产权转移材料缺乏。对于一些原被拆房屋是通过继承、受遗赠等方式取得的，而未办理相关的法定手续，拆迁后被拆迁人拿到安置房申请办理登记时，因原权利人（被继承人）与被拆迁人（继承人）之间存在转移的形式，由于缺失法定的继承材料，不符合《房屋登记办法》的规定，而不能办理安置房的登记。
3.集体土地房屋拆迁安置房登记问题解决办法
根据当前集体土地房屋拆迁安置房登记工作的实践，由于现实情况的复杂性，房屋登记部门只有立足工作的实践，积极向建设主管部门建言献策，促使拆迁部门拆迁前不断完善各方面工作以及拆迁后的程序缺失的补救措施。现从以下二方面来探讨予以解决与完善：
3.1不断完善拆迁前的确权工作及依法办理拆迁安置工作
其一、按规范做好拆迁前的确权工作。首先，拆迁部门做好宣传工作，让被拆迁人意识到对房屋的确权会直接影响到今后的拆迁补偿工作，关系到每个人的切身利益，提醒被拆迁人需提供房屋的所有合法来源依据。其次，是拆迁部门进场确权时必须走访、联系到被拆迁人本人，充分听取他的意见，收集房屋的来源资料，接下去才能对产权进行客观的予以确认。最后，确权工作完成后，需在房屋所在地集体经济组织张贴公告，征询无异议后方可进行拆迁补偿安置协议的签订。其二、依法办理拆迁安置工作。拆迁部门应引导被拆迁人因继承、遗赠等方式取得的房屋需按规定办理相关的继承公证等必要的手续。在办理拆迁安置工作时，拆迁部门应严格把关，签订拆迁补偿安置协议时需严格按照继承法等法律法规的规定办理，为以后的拆迁安置房登记做好基础工作。
3.2拆迁安置房登记时对登记要件的完善与补救
事实权属无争议的被拆房屋，因被拆迁人是经过继承、受遗赠等方式取得的，因缺失法定的继承关系证明，对此类缺失登记要件的可以从以下三种途径予以完善与补救：一、现取得安置房的被拆迁人可以到公证机构办理相关法定继承关系的公证，被拆迁人取得公证材料后可办理安置房的登记；二、被拆迁人还可以通过人民法院或者仲裁委员会申请司法确认的形式，被拆迁人凭人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书可办理安置房的登记；第三、拆迁部门牵头组织建设、土地、司法、税务等部门组成专门的调查小组，对拆迁安置中涉及继承、受遗赠等情形案例特殊通过以上两种途径也难以解决的，通过调查小组对他们的法律关系进行审查，根据继承法等法律规定，需补充材料的按规定进行补充，经确认无产权纠纷的以参会相关部门的联审会议纪要的形式进行确认，被拆迁人凭联审会议纪要可办理安置房的登记。[3]
结语
集体土地房屋建设农民的自发性、产权意识薄弱性以及地方政府主管部门工作的不足，需要地方政府创新开展工作化解各种矛盾，做好拆迁安置房登记这项工作，切实保障集体土地房屋被拆农民的合法权益。
参考文献
[1]王太高，姚俊，赵杰，赵坚. 城市规划区内集体土地房屋拆迁制度研究[J]. 中国人口资源与环境，2010（5）
一、房屋“两证”办理现状
此次调研的对象为：新《房产登记条例》规定的1993年11月1日之前和1999年1月1日新《土地管理法》之前建造的房屋，且为各级政府开发、建造、出售的房屋和转制前由集体企业建造、出售的房屋。此次调研共涉及全区单位个，其中有立项批文的个，当时具备建设审批手续的个，有土地使用证的个，具备房屋安全鉴定的个，其中属于国有土地的个，属于集体土地的个；已申领房产证的户，未申领房产证的户；属于住宅的有平方米，属于非住宅的有平方米。其中，新《房产登记条例》规定的1993年11月1日之前，各级政府、原国有、集体企业尚未办理初始登记的房屋约平方米，1999年1月1日新《土地管理法》之前约有平方米；1993年11月1日之前，各级政府、原国有、集体企业已办理房产证，尚未办理转移登记的房屋约平方米，1999年1月1日之前约有平方米。
二、存在的问题
在此次调查中，有立项批文的仅占%，当时具备建设审批手续的仅占%，有土地使用证的仅占%，其中属于国有土地的占%，属于集体土地的占%，尚未办理初始登记的房屋占%，已办理房产证，尚未办理转移登记的占%。
存在的主要问题可以归纳为以下几点：一是房产市场不规范。1999年前，部分开发商采取“先上车后买票”的方式建房，部分国有企事业单位自建职工住房、私人自建房，因相关手续难以完善，导致确权办证难。这类房屋在全区有万多平方米，户，占住房总面积的%。一套“两无”房产进行私买私卖，在市场上无序无数次流转，扰乱房地产市场秩序，损害居民物权，坑害购房者利益，甚至危及其生命安全。二是资金支付压力大。完善房屋建设手续、具备办理“两证”条件的一个重要制约因素是资金，主要集中在支付征地费用方面。在征地费用方面，全区1999年以前建设的房屋，共有未完善用地手续和无用地指标的用地宗亩，若要办理用地手续，按每亩万元的成本计算，需万元。在缴纳大修理基金方面，1999年前立项建设的房屋，建筑面积达万平方米，按元/平方米计算，需万元。综上所述，1999年以前的房屋办理“两证”按现行规定，需土地费用和大修理基金约万元。三是建房土地指标缺口较大。由于土地指标难以落实，迫于安置的压力，未批先建问题依然十分突出。全区共有未批先建房屋建筑面积万平方米。四是综合竣工验收缺项多、难度大。从办理房屋“两证”情况看，前期手续中立项、用地规划许可和土地征用批复的办理率较高，但多为补办手续；后期由于相关部门主动提前介入，建筑施工质量监管、安全监督工作基本到位，但为了满足建设审批要求，各地上报的施工图都是小户型，与实际建设的户型不一致，存在图不符实的现象。另外，按照国家对建筑节能的强制要求，不论是已建或新建的安置小区，在建筑节能、污水管网建设和雨污水分流等方面都难以做到全面达标，导致相关职能部门无法验收。
造成此类房屋“两证”办理困难的主要原因为：1、原建房单位没有审批手续，擅自建造并出售；2、将职工宿舍以商品房或房改房的形式出售；3、土地性质原为国有划拨或集体土地，在没有改变土地性质的情况下，以商品房开发的形式交易；4、将企业用房作为商品房交易等等。
三、解决对策
（一）统一思想认识，加强舆论宣传。如果房屋“两证”办理工作不及时跟上，不仅会给今后的征地拆迁工作带来一定的负面影响，而且会严重影响党委、政府的形象和信誉，还更容易引发社会不稳定因素。因此，各级党委、政府要高度重视办理房屋“两证”工作，增强责任感和紧迫感，把这项事关人民群众切实利益，事关建筑市场规范，事关社会稳定的工作抓好抓实。要认真吸取社会矛盾后移而带来严重社会问题的深刻教训，把办证工作作为践行“三个代表”重要思想、展现执政为民理念、维护社会安定团结的重要举措扎实推进，采取综合措施，把办证工作落实到位。区政府要专门召开政府常务会议，专题研究“两证”遗留问题，在深入调研的基础上，制定了《解决房屋‘两证’遗留问题实施细则》，做到办理“两证”的对象及范围、遗留问题的处理原则和相关部门职责、申办程序、分类处理办法、特殊问题处理办法、配套措施等六个明确，使“两证”遗留问题的处理规范有序。并将相关行政、事业性规费和各项中介服务性收费，一律按现行收费标准减半收取，让利于民。为抓好宣传发动，区政府要采取张贴广告、新闻公告、入户宣传等多种形式，使政府制定的解决方案和具体要求家喻户晓，增强群众参与的主动性。对“两证”办理所涉及的土地、地址、测绘面积、办证费用等相关信息，用宣传资料方式宣传到户，实行阳光操作，接受群众监督。
（二）加强组织领导，搞好协调服务。要组建由区政府分管领导牵头，区发展和改革局、国土分局、规划分局、建设局、房管局、财政局、劳动和社会保障局、监察局等单位主要领导组成的房屋“两证”办理工作领导小组，明确各自职责和工作目标，主要领导要亲自部署、亲自过问、亲自参与，抽调人员必须专职专责，到岗到位，相关单位必须密切配合，形成强大合力，及时研究解决办证过程中存在的问题，确保办证工作的顺利推进。要将户型结构未按审批方案施工，建筑节能、雨污水分流不达标等作为历史遗留问题，进行专题研究，实事求是地提出一次性处理意见，并形成会议纪要，以便政府职能部门和乡镇（街道）进行操作。同时，从现在起，凡新开工的房屋建设项目，区直部门及各镇（街道）要严格履行程序和规范，完善各项配套，走出“穿新鞋，走老路”的怪圈，确保房屋建设的手续质量全面达标。区各职能部门要切实加强对房屋建设的指导和服务，实行联席办公的办法，在区房管局设立“两证”办理窗口，使办证工作实现“一站式服务”，帮助乡镇（街道）解决实际困难，履行好监管职责，让群众在最短的时间内把“两证”拿到手，从而使全区的房屋建设走上健康轨道。
（三）明确工作要求，抓好工作落实。按照新《房产登记条例》规定，一是要明确责任主体。根据市、区有关文件精神和我区的实际情况，应明确各镇（街道）是房屋建设与管理的责任主体，必须严格按照有关规定、规范和标准施工建设本区域的房屋，负责房屋的审查报批和“两证”办理工作。对照房屋综合验收的要求，本着缺什么补什么的原则，负责提供综合验收的各项材料，邀请区相关职能部门逐项审核，在手续齐全后，向区建设局提供综合验收报告。
二是要尽快完善用地手续。在目前我区用地指标日益紧张的情况下，建议通过向上借重点工程的名义争取一点、土地整理挂钩指标和批而未用土地指标异地置换一点以及在每年下达到区的土地指标中适当安排一点等途径，妥善解决房屋土地指标问题。已建成的房屋地块中，凡缺少建设用地批准文件的，有关镇（街道）要主动与区国土分局联系，尽早完善用地手续，以确保“两证”的正常发放。今后新建房屋项目必须依法完善用地手续后方可开工建设。
三是要集中开展办证工作。压迫坚持尊重历史、尊重政策、尊重事实，逐区域、逐项目开展“六查”工作（查文件、查审批、查工程、查合同、查交费、查两证），全面摸准情况，对症下药。区政府及相关部门要为镇（街道）办理“两证”工作提供服务和支持，简化综合验收工作流程，明确操作方法，办证中涉及的部分规费能免则免，能减则减；要提供一个集中办公场所，从区各职能部门抽调业务人员进驻工作，建立快捷高效的手续办理“绿色通道”，并将办理工作纳入年终机关作风与效能建设工作考核。要以“产权明晰，房屋安全，符合规划”为标准，区分有无债务纠纷、违规建筑等情况，最大限度地提高办证效率和工作质量。“两证办”工作人员要深入小区住户家中现场测绘，进行质量安全鉴定，查询产权来源，确保把老百姓的实事办好、好事办实，不再产生新的历史遗留问题。
四是要明确时间要求。区各有关部门、各镇（街道）要从现在开始，集中精力立即着手1999年以前已建成的房屋的“两证”办理工作。按照“先易后难”、“边完善手续、边办证”的原则，力争用较短时间，按照办证要求完善规划许可、建设工程许可以及其他所有手续。在此基础上，区房管局、国土分局尽快全面办好房屋“两证”。对1999年以后建设的房屋项目，各项办证手续要及时跟上，成熟一批办理一批。
（四）合理安排资金，减轻基层负担。按照“谁建设，谁负担”的要求，区直部门、各镇（街道）要采取有效措施，确保房屋征地补偿费用、大修理基金以及其它有关规费的按时足额缴纳到位。同时，区政府要研究制订相关政策规定。
一是要落实征地补偿费用。根据新的规定，办理房屋建设用地手续的相关费用要一次性缴纳到位。其中预征万元/亩的被征地农民的补偿基金，建议根据补偿对象是否已纳入历年被征地农民保障范围来区别对待，以缓解资金压力。
二是要一次足额计算、分期缴纳大修理基金。建议区政府立即出台大修理基金的使用管理意见，在此基础上对1999年以前建成的房屋大修理基金统一收费标准，分年偿付，不计利息，办证面积按安置分配的实有面积为准。在综合验收结束后，区房管局要与各镇（街道）签订大修理基金分期还款协议。在第一期大修理基金缴纳到位后，区房管局开始办理“两证”，以后各镇（街道）每年按还款协议分期付清，由区财政局监督执行。
( 一) 理论争议对小产房买卖合同的效力，主要有有效说、部分有效说和无效说。
1. 有效说
主张小产房买卖合同有效主要是因为买卖合同并没有违反法律的强制性规定，在目前农村房屋逐步确权的情况下，农民对于自己的个人私有财产，当然有权处分。因此，实践中，对已经出卖的小产权房，本着尊重现状、维持稳定的原则，承认买受人对房屋占有、居住和使用该房屋的权利。
2. 部分有效说
在房屋转让过程中，我国虽然实行房地一体主义，但房屋和土地毕竟分属于不同的标的物，所以房屋所有权和宅基地使用权也是不同的财产所有权，不能混为一谈。房屋买卖合同有效，而宅基地的转让无效。
3. 无效说
现行法律规定，集体土地是严禁买卖的。如果允许宅基地流转，将会导致农民房屋的再次修建，而农民房屋的再次修建可能会占用耕地，而占用耕地明显与法律政策相违背。但是，无论观点如何激烈，实践当中，由于小产权房廉价的价格，居民对小产权房仍然是趋之若鹜。之所以出现上述原因，主要是房屋所在的土地使用权受到限制，不具有城市商品房那样的流通性。
( 二) 域外立法考察
关于土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况，大陆法系国家(地区)多采用租赁权的立法模式，如日本及我国台湾地区等。
1. 日本日本《假登记担保契约法》第10 条规定: 土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。与此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。
2. 我国台湾地区我国台湾地区民法债编1999 年修订后，增订的第425 条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。综上，无论从现实需要和法理论分析，还是从比较法角度分析，在土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况下，对房屋的使用均作了不同的规定。
二、小产权房诉讼的现状及存在的问题分析
( 一) 小产权房诉讼的现状
小产权房纠纷案件出现增多的趋势。审判实践中，对于买卖小产权房的合同效力问题，各地法院的审理思路基本一致。山东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》【鲁高法〔2011〕297 号】中明确对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡 海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见( 试行) 》中亦规定城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担 北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于2013 年12 月23 日下发了《关于对涉及小产权房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定小产权房屋买卖合同有效。法院在掌握小产权房执行手段上，一是在双方当事人协商一致的情况下，由债务人自行将涉案小产权出卖，用出卖房屋的价款偿还债权。二是当事人双方达成以物抵债协议，由法院出具以物抵债裁定书，确认所有权的转移以及债权人债权的实现。如果债务人不同意时，法院可根据最新修订的《民事诉讼法》第247条之规定，委托有关单位拍卖或者法院自行变卖。
( 二) 问题分析
1. 恶意毁约多。之所以出现小产权房诉讼纠纷，是由于当事人恶意毁约。往往出卖者以极低的价格出卖后，房屋涨价，进而以小产权房买卖合同无效提起诉讼。
2. 案件执行难度大。在被执行人不同意以房抵债的情况下，小产权房因为不能流通，所以不能进行评估拍卖，当然，不排除有个别法院依然进行评估和拍卖。
3. 对买受人的权利救济不足。一旦确认房屋买卖合同无效，法院会基于诚信原则及双方的过错程度来判决出卖方返还买受人部分钱款，但是，买受人执行起来困难重重，又会陷入执行难的怪圈。
三、完善我国小产权房的建议
为了充分保障房地产市场的交易秩序，应当针对目前司法实践中存在的执行混乱问题对小产权房问题进行完善，便于统一司法裁判尺度，引导人们更多自由选择。有鉴于此，笔者提出如下建议。
( 一) 小产权房买卖合同的效力问题
在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，可认定其买卖有效; 向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效，如本文开头列举的案例，因为宋某与陈某非同一集体组织内部成员，因此，宋某与陈某签订的房屋买卖合同应系无效合同。在审理此类案件时，应当结合房屋买卖的时间、是否支付价款、交易的目的及房屋的现状等判断房屋交易的真实性，在执行程序中避免被执行人借执行异议之诉来转移财产。
( 二) 规定法定租赁权
利用债权法中的法定租赁权来解决买房人合法占有房屋的法权状态。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地( 或集体建设用地) 及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定。
( 三) 不宜评估拍卖小产权房
因为买受人的主体涉及社会人员，比较复杂，往往与出卖人非为同一集体经济组织内部成员。如果非同一集体经济组织内部成员竞买了涉案房产，势必与法院审理时适用的法律相互矛盾。因此，虽然《民事诉讼法》第247 条之规定了评估拍卖程序，但是不宜适用。在此情况下，应由双方当事人协商或者由被执行人自行变卖涉案房产以抵偿债务。
( 四) 暂不受理小产权房纠纷案件
小产权房的买卖是双方明知的，基于维护交易和诚信原则，法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理，以惩罚恶意毁约者，同时避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响，影响司法权威。
( 五) 不宜将小产权房列为执行标的
在目前的法律政策下，司法审判小产权房纠纷案件既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。因此，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。如果法院将小产权房列为执行标的，买受人在要求房产管理部门登记发证时会遭到拒绝，一方面势必使司法权威陷入尴尬的境地，另一方面买受人会迁怒于法院，使法院陷入被动局面。
【关键词】征地；拆迁；审核
Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly
Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang
【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.
【Key words】land; demolition; review
随着城市建设的迅猛推进，拆迁范围也伴随建设项目规模的扩展而越来越大，巨大的征地拆迁补偿费用已成为领导关心、百姓关注的重点、难点和热点问题，这些资金的测算、发放和管理直接影响到人民群众的切身利益，关系到地区社会经济的和谐发展。征地拆迁是工程建设的第一道工序，在具体实施过程中，由于拆迁实施程序不够规范、工作经费支出没有统一的标准，加之拆迁人员在实施过程中不注重资料的收集、手续的完善，经常给征地拆迁费用审核工作带来比较大的难度，征地拆迁费用资金审核至今还没有形成比较成熟的具有现实指导性的实施方法和方案。因此，加强征地拆迁业务知识的学习，提高征地拆迁费用审核工作质量，已势在必行。
1.费用审核内容
征地拆迁安置费用审核包括对征地费用补偿、地上附着物费用补偿、拆迁费用补偿、安置房或定销商品房购买（建设）费用、复垦费用、各种规费、管理工作经费等费用的审核，重点审查其真实性、合法性和合理性。审核依据于国家、省市有关拆迁方面的法律、法规、规章制度以及项目的拆迁安置实施细则、会议纪要等，并注意政策的时效性。
1.1 征地费用重点审查征地是否符合程序、征地补偿是否按规定标准，征地补偿费和安置补助费是否按群众基本生活保障试行办法缴纳专户或进行分配，评估价格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定被征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（2007年修正）中明确规定，被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。评估应当采用市场比较法。
1.2 拆迁费用重点审查房产权属、面积是否真实，房屋性质认定是否合规，确权手续是否完整，签订协议是否经过充分协商，内容是否详实可信。如在城市拆迁中经常遇到直管公房非住宅承租户的问题，按照相关的规定，拆迁人按房屋评估价价值的50%给予货币补偿；而私有的营业用房，拆迁户得到的赔偿是评估价格的100%。又比如非住宅类房屋审核时，仓库、办公用房、营业用房的拆迁评估价，要结合土地使用性质调节。行政划拨土地的非住宅房屋拆迁评估时，调节系数为－0.05到－0.25，一般情况下取－0.2。改制时保留行政划拨、土地转为租赁和土地使用权剥离的非住宅，调节系数为－0.4。
1.3 安置费用重点审查安置房及定销商品房的应收房款是否正确，是否有欠收或多收现象，过渡费是否按实结算，安置房源能否按期交付，安置房的购买费用是否正确等。在审核建设项目配套的新建拆迁安置房，通常拆迁安置房需重新单独立项，由此该安置房费用是否应列入本项目概算中是争议的焦点。在实际操作中，由于考虑两个项目之间会计的借贷平衡原则，一般建议列入项目概算。
1.4 征地拆迁规费主要包括按规定办理征地手续支付给国土资源等部门的管理费、手续费以及办理征地拆迁需要交纳的其他费用，重点审查收费是否符合规定。征地拆迁管理工作经费主要是各级征地拆迁工作机构开支的经费，包括评估服务费、拆迁服务费、项目推进奖励费、招标费等，重点审查是否符合开支范围、标准和审批权限。
1.5 当地各自出台的政策引起的增加费用，如住改非补助、小于46平米（浙江省规定是36平米）补助等。我市规定当被拆迁房屋小于46平米时，为保障低收入家庭的权益，政策规定需补助至46平方米。被拆迁房屋面积至46平米建筑面积之间的部分，如果拆迁用房属于本市唯一住房的，按评估价格减去安置房屋重置价。
2.审核思路及要点
征地拆迁费用审核工作主要分为两类：一类是项目立项前期投资估算阶段审核。此阶段征迁单位除能大致提供征用土地规模和拆迁安置户户数外，基本上都不能详细说明征用地块基本情况，如地块地上基础设施等附着物数量、拆迁安置户房屋规模、装修标准和安置方式等等，各类费用计费基础数据不实，也无条件加以准确核实，地块征迁经费审核工作准确性不高；另一类是征地拆迁工作基本结束阶段审核。此阶段征迁工作已基本完成，征迁单位与被征迁人的相关补偿协议也已基本签订完毕，各类数据基本完全，但协议中不合规、不合理条款难以调整，给审核数据的最终确定带来一定困难。从我们的工作实践中，认为征地拆迁费用审核工作重点，应注意以下几个关键点：
2.1 全面了解征地拆迁相关政策
在农村集体土地征地拆迁过程中，与群众利益最紧密、矛盾最突出、难度最大的是房屋拆迁补偿以及安置补偿费用标准问题。因此，为了做好这项被称为“天下第一难”拆迁工作，作为经费审核工作人员必须全面了解、熟悉征地拆迁相关政策，坚持按政策办事，以理服人，才能确保在不损害国家、集体利益基础上，兼顾被城镇居民、征地农民既得利益，同时也不助长漫天要价的不法行为，合理确定征地拆迁费用。
2.2 深入拆迁现场获取第一手资料
房屋拆迁工作量大，涉及范围广，人口多，各拆迁户房屋结构不一，面积不一。为保证证据的客观性，相关性，充分性和合法性，审核人员要不断加强相关业务学习，并深入拆迁现场，走访群众，要详细了解拆迁的范围，拆迁的内容，安置补偿的标准，认真做好取证材料，记好工作底稿，有必要时还可采用摄像的方式，记录一些图象资料。
2.3 认真核实地上基础设施等附着物数量
被征用土地地上基础设施等附着物赔偿费用是征地拆迁经费重要组成部分，也是经费审核工作一个难点。一方面地上附着物赔偿政策依据和赔付标准尚没有明确的标准，另一方面地上附着物纸质基础资料少，附着物品种、规格多且不统一，成新率难以确认，大部分都需现场丈量和清点，工程量核实难度较大。为此，在审核工作中需踏实做好现场核实工作，尽量保证工程量准确性。
2.4 灵活处理基层地方政府出台的激励政策
为加快征地拆迁工作进度，各区县基层地方政府往往出台相关激励政策，如拆迁安置协议签证奖励费、按时征地和交地工作奖励费等，此类激励政策一般与省、市政府出台征地拆迁政策有一定重复和冲突，而政策涉及的奖励经费未明确来源，而实际执行中都由征地单位承担。因此，在经费审核中我们应灵活处理，关键是把握此类政策执行效果。如通常情况下，被征地村、镇集体以发展其集体经济为由，往往提出要求带征一定数量农户房屋拆迁安置，该项费用一般金额较大，也不符合相关征地拆迁政策规定，原则上不宜计取。
2.5 认真复核拆迁房屋的评估报告
根据现有征地拆迁补偿政策的规定，被拆迁房屋的赔偿费标准一般以具有相应资质房屋评估中介机构的房屋评估价为准。但是，由于缺乏有效监督和行业自律，目前评估的客观性、公正性和真实性都无法保证。因此，我们在复核拆迁房屋的评估报告时，应重点关注拆迁建筑是否按产权性质列入拆迁赔偿评估范围和房屋装修费用赔偿费用计价依据合规性两个方面。
3.分析评论
众所周知，征地拆迁是工程建设的第一步，俗称天下第一难，它涉及各级地方政府、集体到千家万户的切身利益和社会稳定问题，因此，征地拆迁费用的审核工作也是审核工作的难题。在充分了解征地拆迁相关政策和仔细核对、分析已签订的各项补偿和安置协议基础上，把征地拆迁费用分成征地费用、地上基础设施等附着物拆迁补偿费、被拆迁房屋拆迁安置费用和征地拆迁过程中相关服务费四大块。由于土地征用采用统一征地方式，即由所在地土地管理部门负责统一征地工作，征地费用也是按照现有相关政策收缴，该项费用只需按照相关政策进行核对方可。征地拆迁过程中相关服务费其费用总额相对较少，工作经费支出没有统一的标准，主要根据各有关单位在拆迁工作中所占的工作量大致比例进行分配，各类中介服务费都有相应收费政策标准。我们需要关注的是地方政府为了加快征地拆迁工作而出台的各种激励机制经费，如工作经费、加班费等是否转嫁到征地拆迁费用中即可。审核过程中，应本着合法、合规、合情的原则，在政策规定范围内，重点关注各项补偿内容、工程量、补偿标准的真实性、准确性和合理性，最终确定总补偿费用。
参考文献
［1］ 胡信彪.土地征收与房屋拆迁.北京：中国民主法制出版社，2006.12
［2］ 郑耀.财政项目支出案例审核.浙江省财政项目预算审核中心. 内部资料2010.8
［3］ 浙江省城市房屋拆迁管理条例 （2007年修正）
