以山东为例连锁专卖店超过10“间”以上的就有20家之多，连锁专卖店超过20“间”以上的就有10家之多，网点覆盖一个或者几个地级城市。目前专卖店超过20“间”以上的店铺老板开始筹划店铺的“双百计划”，成就百家连锁做百年老店！把店铺事业发扬光大是很好的事情，根据目前专卖店的发展水平和积蓄的资金实力来看，“双百计划”还面临诸多的挑战，有些挑战在三五年甚至更厂时间内都无法逾越。
企业文化：既然要做百年名店一定要有先进的企业文化，一个人如果没有文化或者文化层次低就没有“前途”，企业也是同样的道理一个没有文化的企业同样很难做大做强做长久。现在具备一定基础和发展平台的店铺，提出“双百计划”的原因是这几年积累了约二三百万的资金，有些可能还没有这么多积蓄。仅凭这点钱就要模仿国际巨头连锁经营模式“跑马圈地”，走快速扩张的路子成功的可能性很小。现在的专卖店有些还没有企业文化，有些企业文化是残缺不全还很不成体系，例如：企业经营理念是什么？不能准确描述企业到底要做什么，从哪里来要到哪里去？企业的终极目标是什么？顾客在店铺会获得什么样的服务？员工在企业会获得怎样的成长？对社会承担什么的责任？这些问题店铺都没有解决店铺要做大做强谈何容易！
其实很多老板自己对企业文化也是一知半解，（心里想我没受过教育店铺也做得不错，钱也赚了不少。）把企业文化当成摆设或者当成对外宣传的工具而已，向同行证明我不是土雹子我的店有企业文化，把文化“写”在纸上“挂”在墙上对企业发展起不到积极的推动作用！
营销战略：店铺要发展壮大没有营销战略怎么能够稳固发展呢？战略是店铺的发展方向和目标，要有明确的目标定位，店铺要服务的目标顾客群体是哪些？有了方向和目标以后再设计战术方案，营销战略是店铺发展的纲领，有了纲领还要有营销策略，例如要在一个或者几个城市开多少家店，确定先占领高端城市向低级城市辐射；还是先从低端城市向高端城市挺进；营销方案是目标确定后确定在城市竞争最激烈的地段开店还是在向中心渗透；确定开旗舰店、形象店还是能赚钱就行的店这些都是问题。有很多店铺的老板觉得这样太麻烦，管不了那么多目标是开店开店还是开店，开一家是一家先干着在说。根据调研和观察到目前为止，在山东境内的连锁店到新区域新城市开店的还没有一家，能够做到新店超越当地的龙头店铺的，这种“非强龙不压地头蛇”的现象表明连锁店铺根本就没有“竞争力”，只是店铺数量多点而已。缺乏竞争优势的这种“机帆船拖驳船”的发展模式是无法壮大是行之不远的！
竞争优势：店铺扩张没有核心产品不具备专业的营业员队伍，专业管理团队和科学的管理制度以及先进营销策划能力，店铺还停留在原始的“人治”的层面上，店铺的在促销和营业推广方面（所谓营业推广就是随风潜入夜无处不在却润物无声，不象广告那样拼命的吆喝强制灌输。）还存在诸多的不足和挑战，有些店铺是想在总部所在地开直营店，在城市和比较远的城市开加盟店，是个很好的想法利用店铺的产品向加盟店配送，但是店铺经营的“品牌”缺乏竞争力，尤其是店铺的优势的终端品牌会受到区域的严格限制，一些没有实力的缺乏竞争力的小品牌不受限制，产品（品牌）竞争力不强加盟店的发展和经营业绩就会成为关键性问题，如果经营不善加盟店不能盈利最后就会反受其累，如果总部能够帮助加盟店发展，当加盟店积累到一定的经验的时候就会脱离本部，加盟店“做得好与做不好”都会脱离连锁总部的束缚，因为加盟店脱离后会获得更高的利润和更广阔的发展空间，连锁加盟要谨慎为之。
也就是说连锁加盟之路是一条蜿蜒曲折之路，适合生产厂家发展的模式，（为什么娇兰佳人和杭州铂莱雅坚持走连锁加盟店模式的原因）零售店走连锁加盟的路子只能在“小范围”发展，因为店铺的终端优势品牌扩张会受到严格的区域限制！的不具备竞争优势的小品牌虽然不受区域限制，但是品牌的拉动力不强，陷入营业员“推则动不推则止”的尴尬局面。连锁模式加盟店赚到钱会脱离母店摆脱束缚，如果加盟店赚不到钱更会脱离母店，除非是做得不好不坏店铺脱离比较少！但是不好不坏的现状缺乏竞争力也不可能成为“百年老店“。
山东最早走连锁加盟之路的店铺，所有的加盟店铺在两年之后“全部脱离另起炉灶”的案例就是“前车之鉴”。胶东有家连锁店铺做的不好不坏一年内约二十多家加盟店关门大吉。连锁总店没有品牌优势（店铺品牌缺乏影响力产品没有竞争力品牌价值太低，经营的品牌市场上一抓一大把）缺乏空间优势，总店以五折的价格供给加盟店，所供应的品牌在厂家2.5折或者更低的折扣都可以拿到。形式上连锁加盟模式“真实面目”就是一个大批发商，一些没有行业经验的人在这里可以把店铺所有货都可以配齐全，加盟店初期比较省心而已。连锁总部也不具备服务优势，连锁总部在加盟店开业时组织店铺的营业员前去帮助开业，没有专业的促销团队，经常到加盟店巡视的是“检查”人员，（不能让加盟店接受外来品牌）只管理不服务把加盟店当成自己的“赚钱机器”，如此模式走双百之路到底能走多远呢？
经营者现状：目前经营者的整体素质并不高，最初的一批是在百货公司上班，企业职工分流没有专长了解洗化不得以开店的，有些是因为没有固定职业没有办法开洗化店的，还有些是受亲戚朋友影响开店的，当然还有觉得化妆品赚钱开店的，2005年以后开洗化店的多为业内人士（经销商、商、批发商、业务员与促销员和其它人士）和具备一定资金实力的人士，当初大家多数是出于无奈，是“依托行业的发展与经销商的帮助和厂家的大力支持”才有今天的成果，到目前为止很多店铺的自我运营能力还很差，老板的经营管理能力还亟待提升，有的老板店铺数量刚刚过10家就已经管不了，向厂家求助订几万的货给你出一套中看不中用管理模式，这样的水平也要大干快上走双百之路，真让人担心！
小学文化初中文化高中水平学历不高能力不强，（因为店铺的老板设计促销活动方案想三天，还是无从下笔）刚刚达到小康水平就要快速扩张，没有学历做不成事业有点太绝对，但是既没有学历又不具备经营管理能力要成就百年名店谁敢相信？也许有很多老板会说可以请“高人”相助，高人可以管理好店铺但是高人很难影响老板的思维，易经云：直方大不习而无不利。（大致意思是只要具备了大地润万物而不争的德行，即使不学习也可以成事）现在的专卖店老板有大地般的“胸怀”吗？所有花钱的事情都要亲历亲为之，疑人也要用用人也怀疑！聘请高人“花钱”太多自己“能干”为什么要把钱“送给”外人呢？国际连锁店经营者具备很高的职业水准，懂经济善管理思路正确眼界开阔，与国际连锁店铺相比，在老板的层面上已经先输一局。
店铺管理之现状：绝大多数的专卖店在用人方面所采取的原则是听话和放心，工作时间稍微长一些具备一定经验或者是非常会“卖货”的营业员被提拔成店长，从老板的出身就决定了管理方式的优劣，创业之初店铺小员工少眼睛可以看过来，后来店铺多了员工多了眼睛看不过来，开始采用店长负责的管理制度，店铺没有成型的管理制度，还停留在“人治”的层面，店长对经营管理和店铺营销知之甚少，也没有经历专业的店务管理培训，只是受老板的委托管理营业员工作好好干别偷懒，这样的以“管住人”为目标的管理方式怎能具备竞争力呢？
员工没有节假日没有社会保障！店铺没有给员工做职业生涯规划（可能老板自己也不了解什么是职业生涯规划，只知道多开店多赚钱）员工看不到自己的未来和希望，缺少培训没有发展的机会。管理的模式是人走了再招、走了再招，招聘员工成为日常工作，老板还没有意识到员工流失问题的严重性，只知道人有的是离了谁都行！这样的思想走“连锁加盟”之路成功的可能性不大。
店铺的治理结构：在山东绝大多数的店铺的经营体制是老板一人说了算，因为店铺是老板自己的，所有的员工都是打工的，在专卖店老员工和新员工没有区别，老员工是底薪+提成新员工也是底薪+提成，老员工和新员工的唯一区别是老员工经验比新员工多，其它方面没有区别。老板已经车房都有过着无忧无虑的小康生活，员工还在为生计发愁，科学的店铺治理结构是老板要和优秀的员工一起“创富”，带动员工共同富裕“，而非“百穷一富”的局面。员工职业素质低店铺缺乏竞争力，员工工资低同时缺乏成长的机会与发展的机会，员工的向心力差凝聚力差战斗力也会很差，由于店铺老板的短视行为，店铺的员工队伍建设步履缓慢，开新店选店长都成问题，这些挑战和隐患并没有阻挡开店的“步伐”！
现在的市场现状化妆品利润比较高，开店比较容易（现在的化妆品店铺就向草一样栽上就活。只要选址准确赚钱不是问题），数量的激增已经凸显店铺之间的竞争矛盾，促销活动风起云涌此烽烟不断，会员争夺战、价格战在天天打。如果老板不能“转变思路”，走吸引人才留住人才重用人才打造一流的员工队伍，与员工走共同发展共同富裕的发展模式，店铺的“双百计划”将成为一种设想。走连锁加盟之路如果老板不能“改变思路”，优化店铺的产品结构实施名牌战略建立自主品牌优势，建立店铺的形象优势品牌优势、完善员工的成长激励体系，打造一流的营销管理团队和完善的连锁加盟管理模式，连锁加盟之路很可能会“半途而废”。
现在很多店铺在模仿国际连锁巨头走连锁加盟之路，想法和初衷都很好把自己的事业做大，打造自己的化妆品零售“王国”，但是国际连锁巨头的背后是资金实力雄厚的大财团，无论是经营管理水平还是员工队伍素质，店铺品牌影响力非常深远品牌含金量很高，（店铺的MI、BI、VI系统方面非常专业）店铺的形象设计、柜台设计与品牌规划以及服务水平方面国内的店铺均不能同日而语，差距甚远。国际连锁店的营销战略优势与目标消费群体定位，可持续发展的动力以及核心竞争力方面的优势，国内的连锁店铺无法企及。例如屈臣氏的经营战略是自主品牌为主流通品牌为辅的经营模式不受区域的限制。仅这一点国内的店铺十年时间都解决不了，区域性连锁店铺受“品牌”所困，因区域范围的限制而影响店铺的发展。目前发展比较快的连锁店都是因为了终端优势品牌原因（象婷美、欧诗漫、自然堂、铂莱雅、雅丽洁等），是品牌的发展推动了店铺的 发展。
目前的区域性连锁店铺的发展是因为行业的推动，店铺的老板是因为选择正确相当于抓住了一次机会，因为市场增长每年以25%以上的速度在增长，随着专卖店渠道的发展消费者也逐渐习惯了专卖店消费模式，而国际巨头正是看到中国专卖市场的成熟性和发展潜力才进军中国市场的，凭他们的实力可以早早进入中国开拓市场，他们非常明智的是当“市场成型”以后再来开店，这样就不用耗费资金与时间“培育”市场了。
国际连锁店铺只所以稳健快速发展的秘诀是：一、国际连锁店铺的名字是一块“金字招牌”店名就可以“罩住”加盟店让加盟店快速发展；二、供应（或配送）的产品是加盟店发展的源泉；三、管理模式是加盟店发展的保障；四、人才输出是加盟店发展的动力！五、营销策划助力加盟店创造利润；所以国际连锁店铺稳健快速发展。这些正是国内走连锁加盟之路店铺的“弱势和软肋”。双百之路谈何容易？
国内的店铺要走连锁加盟之路大家提出的“双百计划”，如果不能解决以上的五项关键问题以及品牌的竞争优势（包括店铺品牌的影响力和化妆品品牌的竞争力）与可持续发展的动力，先进的营销方案科学的管理制度还有竞争的核心“人才储备”等等，可以说“双百计划”就是一条不归之路或者是培养竞争对手的计划！
目前有几个国际化妆品连锁店铺在国内发展很快，和国际巨头相比国内的店铺在各个方面都存在巨大的差距，国际巨头市场定位或立足高端（高端品牌、高端消费、大中城市为主要市场）服务于白领与高知消费群体和时尚女性群体，或服务于工薪大众，或服务于新新人类年少一族，雄厚的资金实力科学规范的管理制度优秀的营销队伍和超前的营销方式，都决定国际巨头具备全球扩张的竞争优势，国际巨头的经营模式为研发，生产，店铺销售为一体的营销模式，在流通品牌方面连锁巨头全球采购或者采购数量比较大价格比较低，具备利润空间优势，国内的区域性小型连锁店铺和他们相比劣势比较多差距比较大，同场竞技输多赢少。
一、铺货：实行地毯式铺货方式
对于终端零售店非常多的日用品、食品店等，在新产品、新品种上市时，实行地毯式铺货方式是一种很有效的营销策略。在产品入市阶段，企业协同经销商主动出击，将货物送达终端，通过实行地毯式铺货的方式迅速提升终端的铺货率。
(一)地毯式铺货方式白酒营销计划方案的特点：
1、集中营销计划。集中人力、物力、财力实行地毯式营销计划铺货，其气势宏大，对每一片区域的短期影响力很强，容易让终端客户和消费者记住所推广的品牌。
2、快速营销计划。实行地毯式铺货，铺货时间非常集中，高效快速地在目标区域开拓批发商、零售商，一个目标区域市场完成80%的铺货一般不超过30天。
3、密集营销计划。采用地毯式铺货方式白酒营销策划方案，在目标区域市场密集开拓食杂店、夫妻店、中小型超市、连锁店等零售店和酒店、餐饮店、即一个门店挨一个门店，铺货不留空缺，从空间上达到密集覆盖。
4、系统营销计划。实行地毯式铺货期间，工作系统而细致，且要求一步到位。
(二)实施地毯式铺货成功的白酒营销计划方案关键：
地毯式铺货只能成功，不许失败。如果铺货失败，将会打击业务员和经销商推广产品的积极性，增加后续工作的难度。要使地毯式铺货能成功，必须做好以下几点：
1、认真挑选经销商
要在短期内迅速将产品铺到零售终端，必须有经销商的协作，以经销商为主，同时厂方配合经销商主动出击，充分发挥经销商的网络优势。
经销商要有吃苦耐劳的实干精神，要有学习愿望及销售经验丰富的业务员。
挑选经销商时，要选择有终端经营意识，有发展愿望的成长型经销商。营销策划不能选择坐等顾客上门的“坐”商。
2、制定明确的铺货目标和计划
在“铺货”之前，应由业务员进行踩点调查，掌握目标
区域批发市场和零售市场的特征，包括产品批零差价，货款支付方式，同类产品的促销方法，消费趋势及其共性等，掌握铺货对象的分布状况。
根据调查结果，制定详细的铺货目标与计划，让业务员有章可循。具体明确如下项目：
A、要在哪一块区域铺货;
B、要花多少时间;
C、要铺多少个点;
D、铺货率要达到多少;
E、终端店的宣传要达到什么标准;
F、给各级客户的供货价格和铺货优惠方式是什么;
G、预估铺货产品的数量;
H、制定出具体的广告和促销计划。
在制定铺货目标和计划时，白酒营销计划方案要遵循以下法则：
(1)、明确。“铺货目标”不能笼统，必须具体明确。如：超市铺货――家，酒店――家，二批――家，县级网点――家，公关直销单位――个等等。
(2)、可达成。根据人力、物力、财力作出合理分配，使目标可以实现。
(3)、目标向导。以铺货目标来确定奖励标准。在第一次“铺货”时，着重点是“铺货面”而不是销量，考核的主要标准是成交数量(客户数量)。以此对业务员的奖惩制度，提高其工作的积极性。
(4)、时间表。确定各类客户“铺货”完成的具体时间期限。
3、铺货人员的选拔、训练
户口所在： 荔湾区 国 籍： 中国
婚姻状况： 已婚 民 族： 汉族
培训认证： 未参加 身 高： 173 cm
诚信徽章： 未申请 体 重： 55 kg
人才 测评： 未测评
我的特长： 求职 意向人才 类型： 普通 求职
应聘职位： 销售管理：营销总监/经理，客户经理/主管：
工作年限： 11 职 称： 无职称
求职 类型： 全职 可到职日期： 一个星期 公司性质： 私营企业 所属行业：服装/纺织/皮革/鞋业
担任职位： 营销总监
工作描述： 广州捷艺服装有限公司运作品牌：意大利时尚个性女装Excellence？Nee，全国店铺从发展初期30家发展至目前150家
（1）入职职位：直营经理
工作职能：自营店铺销售、货品、人员的管理和优化，建立和维护直营销售渠道网络，期间增设直营店铺20家和进行店铺整合、区域划分，有效提升店铺业绩
（2）中期职位：兼管商品经理
工作职能：商品管理，每一季度货品开发计划、上市时间的建议、直营店铺货品订单确定、货品生产、物流的监控。跟踪货品上市每一阶段的店铺销售情况进行汇总报告，快速有效制定滞销货品的处理方案，平衡货品库存压力-店铺销售-品牌市场定位三方面，进一步巩固品牌的健康发展。
（3）目前职位：营销总监
工作职能：管理品牌直营、加盟、商品、策划、培训5个部门，整合资源充分发挥各部门的优点进行互补配合，组建成为一支团结进取的队伍。品牌市场定位、发展方向定位，产品风格定位，整体营运策划方案制定。重点工作是全国宣传推广、整体加盟招商部署：加盟招商政策制定-条件洽谈-店铺审核-合同签订-后续跟进，期间成功打开北京、成都、山东、河南、新疆、广西等地区。
离职原因： 公司性质： 民营企业 所属行业：服装/纺织/皮革/鞋业
担任职位： 客服经理
工作描述： 德尔惠是国内知名体育运动品牌,任职其广东分部客户经理。工作内容：客户支援、货品的组织调配、销售情况的信息回馈、货款的跟进追收、指导客户销售达致公司的销售目标等。
离职原因：
万宝广告有限公司 起止年月：2004-06 ～ 2005-08
公司性质： 私营企业 所属行业：广告
担任职位： 经理
工作描述： 万宝广告有限公司是本人设立的针对运动行业,提供服装设计、店铺设计、平面广告制作、活动策划等项目的设计工作室。
离职原因： 公司性质： 民营企业 所属行业：服装/纺织/皮革/鞋业
担任职位： 销售主管
工作描述： 骏业服装公司是我入行的第一步，广告平面设计及服装设计助手是我在服装行业的第一份工作，经过不断的在工作中吸取经验和不懈努力，成为该公司的设计部主管。工作内容包括：品牌策划推广、服装设计及店面设计，这些工作为我以后的发展路途打下坚实的基础。
因发展取向问题，后调职销售部主管，协助销售部经理工作，协调和管理整个品牌的销售营运及加盟客户沟通、管理和监督、讯息反馈等工作。
离职原因： 志愿者经历教育背景毕业院校： 省旅游学校
最高学历： 中专 获得学位: 毕业日期： 1997-07
专 业 一： 旅游 专 业 二：
起始年月 终止年月 学校（机构） 所学专业 获得证书 证书编号
1994-09 1997-07 广东省旅游学校 烹饪 - -语言能力外语： 英语 一般 粤语水平： 优秀
关键词：连锁便利店 发展战略 配送系统
日本连锁便利店体系构成
（一）连锁便利店的概念
连锁便利店归属于零售业态的一种，为了便于商业数据统计分析，日本经济产业省从经营内容、店铺面积、营业时间、服务形式等方面对其概念进行了界定。将连锁便利店定义为经营饮料食品为主，营业店铺面积在30-250平米，营业时间每天在14小时以上的自选服务形式的卖店。现在除少部分特殊店铺外，营业时间几乎是年中无休24小时营业。
（二） 连锁便利店的商圈体系及客户层
零售业是一个立地产业，需要以地理位置和顾客层作为基础来构筑自己商圈体系。店铺的立地环境好、所处位置适当，就会加大顾客来店购物的吸引力，从而增加店铺的营业收益机会。日本连锁便利店的商圈范围根据地域而不同，都市部商业街半径300米、住宅区500米、郊外1000米的徒步范围内。这样的商圈范围每天约1000位顾客来店，人均消费600-700日元，固定客户较多、来店频率周3-4回，80%的顾客店内购物停留时间为5分钟之内。为了能满足顾客购物的需求，在营业面积约30平米的店铺里摆放近3000品目的商品。其中食品、饮料等占70%，日用品、杂志等占30%，此外还提供代收各种公共缴纳费用等服务。24小时便利店不仅是囊括各种各样的日常用品，同时还展开多样的服务项目，尽量满足商圈内顾客的需求，确立了在零售业中不可替代的位置。
（三）连锁便利店的物流体制及信息系统
1.物流配送系统。由于连锁便利店的面积较小、经营商品品种多，为了提高商品的销售量，就需要尽量扩大卖场的有效使用面积，省去商品的储存场所，所有商品必须通过配送中心得到及时补充。因此，可以说便利店的可持续发展依靠的是小批量的频繁进货体系，背后还需要有完善高效的物流系统作为支撑才能得以实现。如图1所示，针对便利店的上述特点，根据各类商品需要保障的外部条件，确保食品的味道和鲜度等方面符合质量管理上的要求，实现了4温度带的配送体制。担当商品配送的共同配送中心，实行365天24小时运营的JIT配送管理制度，承担依据订单分拣商品并实施向店铺配送的任务，确保对应小批量多频度的便利店进货体制。
2.补货信息系统。连锁便利店年中无休24小时营业，为了对应来店的顾客，既要减少由商品缺货带来的销售机会损失，又要避免积压带来有效期短的商品废弃损失。这就需要通过使用高精度的信息技术，把握店铺的商品销售状态，并对消费者的购买行为进行详细的分析，从而提高每次商品订单数量的精度。日本最大的连锁便利店行业株式会社7-11自1978年8月第一次导入商品补货终端机器以来，经历了1982年10月店铺POS信息的应用，不仅提高了订货的精度，同时也推进了共同配送系统的发展。通过实际应用不断进行磨合，至2006年11月为止已经进行了6次信息系统进化，构筑了公司专用的高精度信息系统。各店铺依据动画和静止画面确认总部传来的商品信息、核对各种商品销售状况，利用各种销售数据进行辅助分析，最终决定补货订单。
总之，物流配送系统与补货系统是便利店正常运营的重要支撑体系，及时配货JIT体系不仅严格要求交货时间，同时也包含以最快的方式通过信息网络从各店铺收到订货信息，再按照每张特定的订单最有效率地收集商品的技术。可以说，日本便利店的成功，有赖于一个非常先进的物流配送体系和精确的补货系统支持，如图1所示，使店铺与总部、物流配送中心、制造商之间形成信息共享、物流可视化的供应链管理体制，从而达到物流配送管理与订单信息匹配的最佳程度。
日本连锁便利店行业的现状
（一）连锁便利店的发展状况
从1974年日本最初的连锁便利店开始营业，至今已有近40的历史，虽然经历了上世纪70年代第一次、第二次石油危机，80年代日本泡沫经济的消费高腾期，90年代泡沫经济崩溃后的消费不振时期，但连锁便利店以便利为服务宗旨与其他行业展开竞争并得到快速发展，现在已成为广大消费者生活中不可缺少的部分。
就其发展进程来看，可以用业态发展理论定位分为四期，即导入期（1969年-1973年）、成长期（1974年-1991年）、重组再编期（1992年-1997年）、更新期（1998年以后）。另外，从地铺数量来看，由1974年的1家店铺开始到2013年的5万家店铺规模，营业额达到9兆日元（如图2所示）。从经营角度来看，各连锁便利店集团以美国的经营模式为基础，从人、财、物等经营资源上下工夫，如推进店铺建筑以及店铺内部设施标准化、导入信息化、整备物流共同配送系统、延长营业时间、开发新品种迎合顾客的需求、增加各种费用代收业务等项目提高服务质量，最大限度突出便利性的特点，吸引商圈内周边住民的光顾。但是，近年来店铺数量的增长率、营业额度开始放缓，再加上信息化进展不断加快，电子商务的网络贩卖业务增加，给实体店铺带来一定的影响。因此，国内5万家店铺即将到达饱和状态，随着市场竞争的激化，中小型便利店集团逐步被吸收合并，出现大型便利店集团寡占市场的趋势。
（二） 连锁便利店行业的经营竞争状况
日本连锁便利店行业之间不断以各种方式扩大店铺数量，抢占地理优势，争取店铺数与营业额成正比，拓展生存空间。据2013年2月份的结算报告来看（见表1），连锁便利店7-11、罗森、全家、圆凯・桑库斯、迷你岛的前五位公司中，前3位公司的营业额达到迄今为止最高，另外两家连锁便利店的营业收益与上年相比出现下滑状况，分别减少16.9%和34.2%，与前三位拉开了明显的距离，市场寡占的趋势越来越明显。为了应对激烈的国内市场竞争，增加生存环境，五大连锁便利店集团预计2014年在全国范围内增设4800家店铺。其中，7-11投入900亿日元、增设1600家店铺；罗森预计增加1000家店；全家预定增扩1500家店。另外，从经营战略方面逐步转向，为了应对少子高龄化的现实问题，店铺向小型超市化发展，目的是增加老人与女性的利用率。全家迄今为止都是以都市圈为中心的店铺计划，下一步计划是以5万人以上的地方都市展开出店计划，同时与药店等相互协同，预定开设200家融合型便利店铺。罗森预计将其旗下的健康型便利店由首都圈的出店形式推向全国，突出自己经营的特点，获得不同需求的顾客层。
日本连锁便利店行业的海外进出状况
（一）连锁便利店的海外店铺设立的现状
伴随着1988年12月全家连锁便利店在中国台湾地区开设了第一家分店，拉开了日本连锁便利店行业的海外进出的序幕。此后，1990年迷你岛在韩国设立了首家店铺，罗森和7-11也分别于1996年和2004年在上海和北京设立了店铺。如图3所示，日本连锁便利店从走出国门至今，以亚洲为中心向世界扩展，不仅在北美、欧洲、澳大利亚设立分店，迷你岛2012年又进军哈萨克斯坦开设了5家店铺。近年来，由于日本已经进入少子高龄化社会，市场成长及社会消费呈现低迷状态。另一方面，中国及东南亚的各国仍然处于经济成长期，消费市场仍有开发的余地及适合零售业成长的空间和土壤。为此，各大型连锁便利店总部加快了向东南亚各国进出的速度，目前印度、柬埔寨、缅甸、蒙古虽然没有设立店铺，但也只是时间问题，已经纳入开店计划范围之内，只待这些国家的外资加盟条件缓和、时机成熟。
（二）连锁便利店的海外扩张计划
基于日本国内连锁便利店行业间竞争呈现饱和、经营拓展空间受限并出现寡占趋势，各便利店集团推出了加速冲出国门、立足亚洲、面向世界的中长期行动计划。4大连锁便利店（7-11、罗森、全家、迷你岛）计划到2015年度末，预定在东南亚为中心开设店铺数达到24000家店、约为现在的2.5倍。要达到这个预期的目标，需要提高3倍的开店速度。其中，全家计划在中国本土预计2015年增加4500家店铺，2020年实现在中国5个区域24个都市展开8000家店的长期战略计划。迷你岛也计划店铺增加3倍，预计在2015年达到海外店5000家。另外，在中国上海拥有300余家店铺的罗森在向北京扩张店铺计划的同时，希望向越南、印度尼西亚等国家扩张，计划达到3000家店铺的经营方针，远期目标是2020年达到10000家店的扩张计划。日本最大的便利店集团7-11，海外15个国家和地区的店铺已经超过了48000余家店，约为日本国内的3倍，2004年在北京成立子公司，以北京、天津、上海3个大都市扩张店铺为基础，逐步地开拓了青岛、广东省、成都市场，2014年1月重庆市第一号店开业，预计3年内开设300家店铺。这种通过与当地合资的经营方式，导入日本的技术与经验进行店铺的管理，以优质服务体系迎合了顾客需要，在海外具有极强的竞争力，这也是日本便利店海外进出成功的关键因素所在。面对中国及东南亚所拥有的巨大消费市场，今后海外扩展战略仍将成为日本连锁便利店重要的经营方针。
结论
依据日本国内便利店激烈竞争的状况来看，我国本土便利店行业首先必须从服务质量上下功夫，延长服务时间，增加服务项目，比如代收各种费用、设置ATM机、销售各种无形商品等，从而吸引顾客来店的机会，真正成为商圈内住民信赖的便利店。第二是注重商品品种经营策略，根据顾客的需求调整商品结构。第三要保证商品的质量、开发新商品，提升物流配送与补货信息系统。第四需要学习和了解日本便利店的形式和服务项目，不断进化和充实自己服务体系。第五要占据有利的商业地形，不失时机的扩充店铺数量，拓展生存空间，这是竞争的基础，只有这样才能应对市场行业之间的竞争。
参考文献：
1.川边信雄.コンビニエンス？ストアの经营史.早稻田筒字第400号，2004.9
2.永井知美.コンビニ业界の现状と课题.经营センサ，2010.10
3.日本经济新闻.朝刊.コンビニ、国内4800店出店、大手5社14年度、过去最多、消耗战に，2014.1
4.朝日新闻.コンビニ上文3社が最高益「ミニスパ化进む，2013.4
5. 川边信雄.日系コンビニエンス？ストアのグロバル战略.经营论集第22卷第1号，2012
步行街商业策划书一
项目运作策略及构思
(一)、项目运作策略
1、成立商业经营管理团队，获得统一经营权
在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。
2、定向招租，龙头店铺带动
在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。
3、放水养鱼，培育商业氛围
降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。
4、以点带面，吸引人气
在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。
(二)、项目定位及业态规划
项目定位
观澜区域首个特色风情商业街
定位诠释：
观澜区域突出本项目的地理位置和地域优势。
首个突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。
特色风情观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。
1、一层业态规划
通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目皇家英里路的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。
酒吧街特点
此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了皇家英里路这一定位。
特色餐饮街特点
特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。
家电体验街特点
近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。
服装服饰、体育用品街特点
商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。
2、二层业态规划
二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。
项目执行案
(一)、成立项目运作小组
为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：
(二)、收集资料
建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。
与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人：)
与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。(执行人：)
与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人：)
通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。(执行人：**、)
(三)、召开业主恳谈会
除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人：**、)
拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人：项目部)
(四)、条件的确定
为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定期限，租金支付方式等条款，确定条件。
对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。 (执行人：**、)
采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。(执行人：项目部)
拟定协议，考虑到商业氛围的培育，期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50%市场租金，第三年80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。(执行人：项目部)
签订协议，取得统一经营权。
步行街商业策划书二
*广场步行街商业策划书前言**广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
一、背景分析
一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准病灶对症下药。据考察和分析，**一期商业步行街主要存在先天与后天两方面原因。
(一)、商街设计先天不足
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼**街、**路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、简易花坛，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。**街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，**一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、**街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街策划后天失调
1、**广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。**广场商业街最早定位是**街(很好)，后来又定位于***很好，只是推广很费力)，如今准备冠以**广场步行街(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上我是谁、我为谁服务的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、**广场是一处很好的市民广场，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的广场文化，例如象***路、***广场、***步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，**广场的磁场效应不佳，所以商街难热。
3、打造商街，服务缺位。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的老皇历。事实上，经营**广场商业街，物业管理代替不了商业管理，商业街由冷到热需要专业策划管理机构来操盘运作，此所谓泛商业地产运作。**广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象炒作，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：**广场时尚丽人街
2、概念：**广场**街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的***。
3、广告语：**广场/时尚丽人街与**相约，与**同行
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
**广场时尚丽人街的招商，属于突破困局的举措，招商需从下列几个方面入手：
(一)、招商公告我们计划于4月中旬在《**晚报》、**电视台招商公告，突出介绍**广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息会该招商信息会拟于4月20日在毗邻的**饭店举行，出席的商户为**及周边城市的时尚品牌经销商，以及**国贸市场有意入驻**广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将的主要信息是：
1、**广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;
2、*****街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)、整合店铺资源**一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金价格(或称返租报价)?举办招商信息会和对外招商公告之前，须由**房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使**一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策**一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主招商前，必须做好两项重要工作：
第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明**一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开天价。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。
第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。
当前，**一期店铺比较合适的租金是：外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。如该类店铺以800～900元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)
(五)、商户入驻优惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将放水养鱼，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;
第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场时尚秀活动;
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予**广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商街硬件改造建议
1、**北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、**一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临**街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
步行街商业策划书一
项目运作策略及构思
(一)、项目运作策略
1、成立商业经营管理团队，获得统一经营权
在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。
2、定向招租，龙头店铺带动
在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。
3、放水养鱼，培育商业氛围
降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。
4、以点带面，吸引人气
在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。
(二)、项目定位及业态规划
项目定位
观澜区域首个特色风情商业街
定位诠释：
观澜区域突出本项目的地理位置和地域优势。
首个突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。
特色风情观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。
1、一层业态规划
通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目皇家英里路的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。
酒吧街特点
此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了皇家英里路这一定位。
特色餐饮街特点
特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。
家电体验街特点
近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。
服装服饰、体育用品街特点
商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。
2、二层业态规划
二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。
项目执行案
(一)、成立项目运作小组
为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：
(二)、收集资料
建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。
与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人：)
与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。(执行人：)
与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人：)
通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。(执行人：**、)
(三)、召开业主恳谈会
除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人：**、)
拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人：项目部)
(四)、条件的确定
为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定期限，租金支付方式等条款，确定条件。
对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。 (执行人：**、)
采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。(执行人：项目部)
拟定协议，考虑到商业氛围的培育，期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50%市场租金，第三年80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。(执行人：项目部)
签订协议，取得统一经营权。
步行街商业策划书二
*广场步行街商业策划书前言**广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。
一、背景分析
一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有钻石级市口的商业街，当前缘何一时难热?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准病灶对症下药。据考察和分析，**一期商业步行街主要存在先天与后天两方面原因。
(一)、商街设计先天不足
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼**街、**路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众眼球、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的旱式喷泉、简易花坛，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、假山成了绊脚石。步行街南入口处的假山景观，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的绊脚石。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。**街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，**一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的幽巷，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、**街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街策划后天失调
1、**广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的灵魂，即战略定位和商业主题。**广场商业街最早定位是**街(很好)，后来又定位于***很好，只是推广很费力)，如今准备冠以**广场步行街(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上我是谁、我为谁服务的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、**广场是一处很好的市民广场，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的广场文化，例如象***路、***广场、***步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，**广场的磁场效应不佳，所以商街难热。
3、打造商街，服务缺位。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的老皇历。事实上，经营**广场商业街，物业管理代替不了商业管理，商业街由冷到热需要专业策划管理机构来操盘运作，此所谓泛商业地产运作。**广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户婚姻自主，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象炒作，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：**广场时尚丽人街
2、概念：**广场**街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的***。
3、广告语：**广场/时尚丽人街与**相约，与**同行
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
**广场时尚丽人街的招商，属于突破困局的举措，招商需从下列几个方面入手：
(一)、招商公告我们计划于4月中旬在《**晚报》、**电视台招商公告，突出介绍**广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息会该招商信息会拟于4月20日在毗邻的**饭店举行，出席的商户为**及周边城市的时尚品牌经销商，以及**国贸市场有意入驻**广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将的主要信息是：
1、**广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;
2、*****街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)、整合店铺资源**一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金价格(或称返租报价)?举办招商信息会和对外招商公告之前，须由**房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使**一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策**一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主招商前，必须做好两项重要工作：
第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明**一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开天价。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。
第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。
当前，**一期店铺比较合适的租金是：外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。如该类店铺以800～900元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)
(五)、商户入驻优惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将放水养鱼，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;
第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场时尚秀活动;
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予**广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商街硬件改造建议
1、**北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、**一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临**街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
管理商铺的工作计划
1、店长的素质要求
店长作为一个店铺的主管者和经营者，无论从哪个方面来说，对店铺内外都有重要影响。作为一个主管者，至少具备以下三个条件：
(1)能否带给部属“信赖感”?
(2)能否激发部属的工作欲望?
(3)是否具备领导、统御能力?
作为一个经营者，店长不仅对店面经营风格有着深刻的理解，发展的前景有清醒的认识，另外也要求对经营的各个环节了如指掌。同时店长还应具有相应的知识储备，这样才能在经营中做到厚积薄发，游刃有余，概括起来有以下十点：
①具有能观察出消费者变化的知识。
②具有关于零售业的变化及今演变的知识。
③具有关于零售业的经营技术及管理技术的知识。
④具有关于公司的历史、制度组织、理念的知识。
⑤具有关于业界的变化及今后演变的知识。
⑥具有关于交易商,进货商有来往公司等的知识。
⑦具有关于教育的方法,技术之知识。
⑧具有关于店铺的计划策定方法的知识。
⑨具有计划及理解店内所统计的数值之知识。
⑩具有关于零售业的法律之知识。
此外，对成功的体验中表现出的优良行为特征加以确认，则将衍生出“自信”，而同时带动“挑战力”的提升。对于一名成功的店长，要提升自我的“挑战力”。
2、店长的能力要求
每天面对林林总总、千千万万使人眼花缭乱的商品，繁繁杂杂、千头万绪的事情，川流如涌、摩肩接踵的顾客，形形色色、忙忙碌碌的员工，如何抓住重点，保证商场有序运作，实现经营目标，最大限度地提高公司业绩，是每个店长须具备的能力。
(1)管理能力
店长是终端店铺的管理者，是店老板委派到一个终端店铺的运营的人。他的任务繁重，概括来说就是完成公司制定的营业目标、实行有效的工作计划。那么如何来完成公司制定的营业目标，实行有效的工作计划，就需要店长分解目标，从管理每天的营业活动开始。营业活动就是制定计划、实施、总结的重复循环的动作。其实店铺的营业活动，无论是按月、季度或年来计算，都应遵循计划、实施、总结的程序。在这个过程中，店长要具有一定的管理能力，学会用“人”和“数字”来管理。
用“人”来管理
管理，简单地说就是让人把你想做的事情做好。在店铺管理过程中，店长需要更多的伙伴来协助工作，更出色地完成工作，同时激发团队成员的主人翁精神。在此环节中店长要注意既要给下级权利也要明确责任。一方面让下级充分发挥，完成交代的任务，一方面监督过程，给予下级指导、训练、充分发挥人的作用和潜能。切勿凡事事必躬亲。
用“数字”来管理
用“数字”管理是依据店铺目标分解的数字来指导和考核店铺的日常管理。店铺也可以为各类时间制定一定的标准。比如：标准的时间分配要求员工的工作时间，60%花在售货上，28%花在非销售活动上，5%的闲散时间，7%的时间可以不在销售场所。对这些标准时间的任何偏离，应当进行了解，如有必要，应当采取纠正措施。在店铺的管理过程中，管理是个综合的过程。管理手段亦应根据实际需求灵活采用不同的方式。
具有条理性、良好的时间管理能力、情绪管理能力
一个店长的工作内容非常庞杂，所以需要良好的条理性来保证本店各项工作都能有条不紊进行;需要有效管理自己的时间，保证工作效率;也需要有效管理自己的情绪，以积极应对工作和业绩的压力，保持整个团队的良好状态和氛围。
(2)领导能力
解决问题的能力
良好的沟通能力
良好的执行能力
丰富的销售与客户服务经验
服装店店长应掌握的管理知识及运营技巧，作为店长要掌握的东西有很多，包括非凡的口才营销技巧，以及对商品运营的管理。
1、产品销售模式的管理
根据不同的服装品类、款式消费特征，有不同的导购销售技能，服装产品有其特殊性，不同的产品品类、不同的组合、不同的款式风格等都有不同的需求功能重点，服装零售管理软件项目也因此需要有不同的销售管理模式。 比如：商务男装的衣橱销售法、和身份销售法，成熟女装的体型销售法、时尚女装的风格搭配销售法等等。
服装零售管理软件这些销售方式机密贴合顾客购买需求，让导购员的销售互动成交过程有了更高的成交率和连带销售率。 目前，一个服装店长这方面工作，通常是一个服装店长的前身是一个优秀的导购，后来被提拔为店长，而店长对导购的销售辅导培训，也通常是自己的经验。所以会出现每一个导购都有自己的销售风格的现象。严重的品牌门店还会出现一旦导购员工有变动，产品就会滞销，面临库存亏损的现象因此服装店长需要具备的第一个核心商品运营能力就是销售模式管理能力。
2、商品组合计划
一个门店的商品组合可以分为：主销品类、辅销品品类、配销品类，每个品类中又分形象款、畅销款、平销款、辅助款等，考虑陈列展示角度通常会以风格系列、核心风格组合、不同时间波段展示为单位。而每个组合中还包括价格带构成：主销价格带、辅销价格带、形象价格带、竞争价格带等。
