(一)项目地理位置及总价值
楼盘是地产公司即将推出的楼盘，位于，大道以北、东路以东、大道以西，路以南。年，公开投标价高达亿元人民币。
(二)楼盘自然景观介绍
(略)。
(三)楼盘设计师、建设团队介绍
(略)。
(四)楼盘经济指标(如下表所示)
楼盘经济指标一览表
经济指标 指标数据
总占地面积 万平方米
总建筑面积 万平方米
幼儿园 平方米
总户数 约户
户型 一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫，户型建筑面积～平方米
户型特点 板式结构建筑，采光、通风性能好，一梯两户，建筑密度小，无对视，私密性好
预计上市时间 年月～月
二、目标市场分析
(一)本地住宅市场状况分析
1.本地区楼盘销售状况分析(略)。
2.同定位楼盘特点分析(略)。
3.本地区楼盘售价分析(略)。
(二)楼盘SWOT分析
经过对本地区住宅市场及各大楼盘的调查，从优势、劣势、机会、威胁这四个角度总结楼盘，具体分析结果如下表所示。
项目SWOT分析表
优势(S) 劣势(W)
1.自然环境优势
2.中高档景观房产定位，紧邻学院，区块升值与发展潜力较大，交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷
3.本项目周边区域是本市规划的大学城，文化气息浓厚，此特点可作为本案一大卖点，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势
4.专业服务：由受过严格培训的置业顾问，为顾客提供挑楼、买楼到入住后的全程服务 1.本案所在地区离市区稍远
2.不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案的形象推广
3.本案是招商引资项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程
4.缺少商业配套设施
机会(O) 威胁(T)
1.市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成;房地产市场也已发展至较成熟阶段，特别是本年度市房地产价格增势强劲，全年度房产价格增幅近%，预示着市的房地产市场进入一个快速增长的阶段
2.市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进市正在向一个现代化的大城市方向发展，这对本案也是一个利好
3.市距著名旅游城市市仅1小时车程，处于该市1小时交通圈范围内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本项目广告宣传范围，广泛传播本项目形象
4.本项目在市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在市楼盘项目的卓越品质，使本案有了塑造品牌的基础 1.与本案处于同一区位的有A、B、C三个竞争楼盘，其中A项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明对比，给本案造成了一定的竞争压力
2.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度
3.市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险
4.作为市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区还需要一段时间，消费者对该地块的认同也需要一段时间
(三)项目广告目标市场
根据本项目的特点及上表SWOT分析的结果，初步确定本项目的广告目标包括以下两大市场。
① 第一目标市场为市本地(包括城区和郊县城镇)。
② 第二目标市场为市周边地区(如市等具有潜在购买力的地区)。
(四)目标消费群定位
在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。
① 按购房动机划分为居住者、投资者。
② 按地理位置划分为下列两类人群：市本地人及在市工作的外地人;周边地区(如、、等地区)想将本项目作为第二居所的人士。
三、楼盘广告目标
(一)总体目标
根据本楼盘的营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出宣传重点，彰显楼盘特点，提高本项目的知名度与美誉度，支持本楼盘的销售工作。
(二)广告目标
① 树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。
② 保证楼盘销售顺利进行，配合2009年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。
③ 树立本企业形象及本案的楼盘形象;强化本楼盘的居住理念及推广主题。
四、本项目广告宣传策略
(一)广告诉求重点
结合本项目特点，在本项目的不同销售阶段，将精心宣传本项目的主题，着力形象介绍与展示，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告诉求重点包括以下六个方面的内容。
1.项目的整体优势
可着重突出中高档景观楼盘、本市规模较大的楼盘。
2.地貌布局
本项目遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。
3.生态环境景观
独特的景观生态环境是本项目的一大亮点，在推广时应着重强调。
4.人文气息
毗邻学院，同时这一区域将逐渐发展成为市的文教区，是本省最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息浓厚，为本项目营造了一种强烈的文化氛围。这是本项目最珍贵的诉求点，应着重突出。
5.居住理念
本项目所营造的是一种的居住理念，彰显人与自然和谐相融的都市人居住品质，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。
(二)广告表现
1.广告主题
围绕本项目这一居住理念，在本项目的不同营销阶段设置不同的推广主题。包括上述几大诉求点以及本项目销售进展情况。
2.广告主导概念
秀丽的自然风光条件与浓厚的人文气息完美结合。
3.电视广告画面创意
(1)开盘前期广告创意
① 宣传企业品牌诚信建家，恒心服务。
② 宣传楼盘品牌市顶级人文社区。
(2)实景拍摄
实景拍摄楼盘周边景色，合理安排平面构图，充分展现广告诉求重点。
在实施此方案时，由于楼盘正处于初步建设中，所以不能完美地实施。
(3)楼盘系列电视广告创意
体现楼盘的舒适、惬意、亲近自然与高贵品质。
4.报纸广告文案
体现本楼盘的居住理念。
5.刊登要素
各种媒体的广告中必须刊登的要素包括楼盘的投资商、开发商、销售、物业管理、地理位置图、售楼热线。
(三)广告媒介计划
电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本项目可选择的广告宣传媒介，形成全方位的强大的推广媒介组合。在本项目销售的不同阶段，不同媒介的组合情况如下表所示。
本案销售各阶段媒介组合情况表
销售阶段 各种媒介组合情况
引导期 首期推向市场，广告以运用一些新闻报道、大型户外媒介和售楼处的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点
公开期 楼盘正式推向市场，广告媒介的安排转向以报刊媒介为主，同时可配合一定的促销活动
强销期 各种媒介攻势互相配合，全面展开，宣传重点围绕销售进展情况展开
在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售量迅速提升
持续期 广告媒介的投放减少，销售方面的广告宣传主要依靠前期余下的户外媒体和印刷媒体维持
(四)广告分期计划
本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取分阶段的广告活动，使广告受众全面透彻地了解本案相关信息，同时可节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，本年度广告分期建议如下表所示。
楼盘广告分期计划表
阶段 期限 媒介运用 广告主题
导入期 3月中旬至7月中旬 置业顾问选拔大赛 在《日报》、电视台上刊播楼盘的置业顾问招聘选拔大赛广告 1.预告开盘日期
2.本案总体规划优势
3.重点主推本案形象和感性概念诉求，强调本楼盘的整体品牌形象和企业形象
户外大型广告牌 设置在市区主干道上，引导型广告，建议尺寸在20m10m
现场看板 在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛
墙体广告 在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况进行尺寸设置
报纸广告 在《日报》上软新闻方式为主的广告，使受众基本知晓或了解本案，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施
灯箱广告 在环城北路的主干道两旁，每50m设置一对路牌，共80对
道旗广告 沿市主干道布置
售楼中心广告 售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕
公开期(导入期后1周左右) 7月底～10月中旬 报纸广告 主要以《日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施 各个主题以系列方式连续展开
1.开盘信息，楼盘形象宣传
2.本项目的规模优势
3.本项目优越的自然环境景观及浓郁的学区文化氛围
4.本项目配套优势
夹报 每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象
电视媒体 市电视台专题报道，开盘电视新闻，另开盘时向各大媒体开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象
公关活动 在开盘当日可举办开盘庆典仪式
强销期 10月底～春节前后 报纸广告 整合公开期的报纸媒介投放策略，《晚报》与《报》配合进行，每月投放两次 1.本案价格优势
2.本案热销进展情况
3.与公开期相似的规划优势、环境景观优势、配套优势等
广播 在主要广播媒体，选择早晨及晚上八点左右
电视媒体 市电视台专题报道
海报 定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面
活动 举办促销活动，加强本案影响力;同时还可参加房交会
持续期 11月中旬 报纸广告 每半月投放一次广告 销售单位信息、价格优势、热销情况
电视媒体 电视台专题报道
(一)项目地理位置及总价值
楼盘是地产公司即将推出的楼盘，位于，大道以北、东路以东、大道以西，路以南。年，公开投标价高达亿元人民币。
(二)楼盘自然景观介绍
(略)。
(三)楼盘设计师、建设团队介绍
(略)。
(四)楼盘经济指标(如下表所示)
楼盘经济指标一览表
经济指标 指标数据
总占地面积 万平方米
总建筑面积 万平方米
幼儿园 平方米
总户数 约户
户型 一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫，户型建筑面积～平方米
户型特点 板式结构建筑，采光、通风性能好，一梯两户，建筑密度小，无对视，私密性好
预计上市时间 年月～月
二、目标市场分析
(一)本地住宅市场状况分析
1.本地区楼盘销售状况分析(略)。
2.同定位楼盘特点分析(略)。
3.本地区楼盘售价分析(略)。
(二)楼盘SWOT分析
经过对本地区住宅市场及各大楼盘的调查，从优势、劣势、机会、威胁这四个角度总结楼盘，具体分析结果如下表所示。
项目SWOT分析表
优势(S) 劣势(W)
1.自然环境优势
2.中高档景观房产定位，紧邻学院，区块升值与发展潜力较大，交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷
3.本项目周边区域是本市规划的大学城，文化气息浓厚，此特点可作为本案一大卖点，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势
4.专业服务：由受过严格培训的置业顾问，为顾客提供挑楼、买楼到入住后的全程服务 1.本案所在地区离市区稍远
2.不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案的形象推广
3.本案是招商引资项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程
4.缺少商业配套设施
机会(O) 威胁(T)
1.市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成;房地产市场也已发展至较成熟阶段，特别是本年度市房地产价格增势强劲，全年度房产价格增幅近%，预示着市的房地产市场进入一个快速增长的阶段
2.市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进市正在向一个现代化的大城市方向发展，这对本案也是一个利好
3.市距著名旅游城市市仅1小时车程，处于该市1小时交通圈范围内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本项目广告宣传范围，广泛传播本项目形象
4.本项目在市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在市楼盘项目的卓越品质，使本案有了塑造品牌的基础 1.与本案处于同一区位的有A、B、C三个竞争楼盘，其中A项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明对比，给本案造成了一定的竞争压力
2.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度
3.市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险
4.作为市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区还需要一段时间，消费者对该地块的认同也需要一段时间
(三)项目广告目标市场
根据本项目的特点及上表SWOT分析的结果，初步确定本项目的广告目标包括以下两大市场。
① 第一目标市场为市本地(包括城区和郊县城镇)。
② 第二目标市场为市周边地区(如市等具有潜在购买力的地区)。
(四)目标消费群定位
在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。
① 按购房动机划分为居住者、投资者。
② 按地理位置划分为下列两类人群：市本地人及在市工作的外地人;周边地区(如、、等地区)想将本项目作为第二居所的人士。
三、楼盘广告目标
(一)总体目标
根据本楼盘的营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出宣传重点，彰显楼盘特点，提高本项目的知名度与美誉度，支持本楼盘的销售工作。
(二)广告目标
① 树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。
② 保证楼盘销售顺利进行，配合2009年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。
③ 树立本企业形象及本案的楼盘形象;强化本楼盘的居住理念及推广主题。
四、本项目广告宣传策略
(一)广告诉求重点
结合本项目特点，在本项目的不同销售阶段，将精心宣传本项目的主题，着力形象介绍与展示，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告诉求重点包括以下六个方面的内容。
1.项目的整体优势
可着重突出中高档景观楼盘、本市规模较大的楼盘。
2.地貌布局
本项目遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。
3.生态环境景观
独特的景观生态环境是本项目的一大亮点，在推广时应着重强调。
4.人文气息
毗邻学院，同时这一区域将逐渐发展成为市的文教区，是本省最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息浓厚，为本项目营造了一种强烈的文化氛围。这是本项目最珍贵的诉求点，应着重突出。
5.居住理念
本项目所营造的是一种的居住理念，彰显人与自然和谐相融的都市人居住品质，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。
(二)广告表现
1.广告主题
围绕本项目这一居住理念，在本项目的不同营销阶段设置不同的推广主题。包括上述几大诉求点以及本项目销售进展情况。
2.广告主导概念
秀丽的自然风光条件与浓厚的人文气息完美结合。
3.电视广告画面创意
(1)开盘前期广告创意
① 宣传企业品牌诚信建家，恒心服务。
② 宣传楼盘品牌市顶级人文社区。
(2)实景拍摄
实景拍摄楼盘周边景色，合理安排平面构图，充分展现广告诉求重点。
在实施此方案时，由于楼盘正处于初步建设中，所以不能完美地实施。
(3)楼盘系列电视广告创意
体现楼盘的舒适、惬意、亲近自然与高贵品质。
4.报纸广告文案
体现本楼盘的居住理念。
5.刊登要素
各种媒体的广告中必须刊登的要素包括楼盘的投资商、开发商、销售、物业管理、地理位置图、售楼热线。
(三)广告媒介计划
电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本项目可选择的广告宣传媒介，形成全方位的强大的推广媒介组合。在本项目销售的不同阶段，不同媒介的组合情况如下表所示。
本案销售各阶段媒介组合情况表
销售阶段 各种媒介组合情况
引导期 首期推向市场，广告以运用一些新闻报道、大型户外媒介和售楼处的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点
公开期 楼盘正式推向市场，广告媒介的安排转向以报刊媒介为主，同时可配合一定的促销活动
强销期 各种媒介攻势互相配合，全面展开，宣传重点围绕销售进展情况展开
在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售量迅速提升
持续期 广告媒介的投放减少，销售方面的广告宣传主要依靠前期余下的户外媒体和印刷媒体维持
(四)广告分期计划
本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取分阶段的广告活动，使广告受众全面透彻地了解本案相关信息，同时可节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，本年度广告分期建议如下表所示。
楼盘广告分期计划表
阶段 期限 媒介运用 广告主题
导入期 3月中旬至7月中旬 置业顾问选拔大赛 在《日报》、电视台上刊播楼盘的置业顾问招聘选拔大赛广告 1.预告开盘日期
2.本案总体规划优势
3.重点主推本案形象和感性概念诉求，强调本楼盘的整体品牌形象和企业形象
户外大型广告牌 设置在市区主干道上，引导型广告，建议尺寸在20m10m
现场看板 在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛
墙体广告 在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况进行尺寸设置
报纸广告 在《日报》上软新闻方式为主的广告，使受众基本知晓或了解本案，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施
灯箱广告 在环城北路的主干道两旁，每50m设置一对路牌，共80对
道旗广告 沿市主干道布置
售楼中心广告 售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕
公开期(导入期后1周左右) 7月底～10月中旬 报纸广告 主要以《日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施 各个主题以系列方式连续展开
1.开盘信息，楼盘形象宣传
2.本项目的规模优势
3.本项目优越的自然环境景观及浓郁的学区文化氛围
4.本项目配套优势
夹报 每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象
电视媒体 市电视台专题报道，开盘电视新闻，另开盘时向各大媒体开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象
公关活动 在开盘当日可举办开盘庆典仪式
强销期 10月底～春节前后 报纸广告 整合公开期的报纸媒介投放策略，《晚报》与《报》配合进行，每月投放两次 1.本案价格优势
2.本案热销进展情况
3.与公开期相似的规划优势、环境景观优势、配套优势等
广播 在主要广播媒体，选择早晨及晚上八点左右
电视媒体 市电视台专题报道
海报 定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面
活动 举办促销活动，加强本案影响力;同时还可参加房交会
持续期 11月中旬 报纸广告 每半月投放一次广告 销售单位信息、价格优势、热销情况
电视媒体 电视台专题报道
作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
XX园XX庭，XX阁开盘期间的现场跟进。
XX村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
XXX花园II-9，IV-3，IV-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。 参观了XX广场，XX花城，XX新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。 参加了 九月份的“房展会”，“XX园国庆看房专线车”，XX节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。 从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。 协助其他同事接待办理产权证的客户等。
10、处理销售部有关营销策划方面的事务等。
近半年的工作中，我通过实践学到了许多房地产的相关知识，通过不断的学习逐步提高了自己的业务水平。但是作为新人，我深深知道，自己经验还是相对欠缺的，需要不断的学习和磨练。因此，在新的一年里，我希望通过到销售第一线的不断学习和实践，做好个人工作计划，在现场不断增加自己的经验和见识，争取使自己的业务水平提到一个更高的高度，为公司多做贡献。
撰写人：___________
日
期：___________
xx年4月销售员试用期转正工作总结
作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
xx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。
参加了
九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。
从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。
协助其他同事接待办理产权证的客户等。
10、处理销售部有关营销策划方面的事务等。
近半年的工作中，我通过实践学到了许多房地产的相关知识，通过不断的学习逐步提高了自己的业务水平。但是作为新人，我深深知道，自己经验还是相对欠缺的，需要不断的学习和磨练。因此，在新的一年里，我希望通过到销售第一线的不断学习和实践，做好个人工作计划，在现场不断增加自己的经验和见识，争取使自己的业务水平提到一个更高的高度，为公司多做贡献。
通过切实、有效的广告安排，合理安排广告频率和费用，突出重点彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。1、树立楼盘销售形象，对市场客户及潜在客户传播销售信息；
2、保证楼盘销售顺利进行；配合20__年全年度的项目开发，并实现预期的销售目标；
3、树立开发商海杰德房产的企业形象及S项目的楼牌形象；强化本案“聆天籁之音，闻学院书香”的居住理念及推广主题。
第二部分产品特点及目标市场分析
一、项目SWOT分析：
1、优势
A、本案定位为中高档景观房产，紧邻林学院，区块升值潜力与发展潜力较大；交通迅捷，独具珍稀的景观生态优势，天际线优美。居者既能享受山水又能随时步入都市，享受都市生活的便捷，这在一定程度上为本案的推广起到了促进作用。
B、本案周边区域将是L市未来的大型学区，文化氛围浓厚，人文气息可以说是本案较大的卖点之一，良好的景观设置和深厚的文化内涵是将来商品房住宅的两大重要优势，本案正是拥有了这两点。
2、不利方面
A、本案所处区在当地人看来离市区稍远。
B、虽然重新规划后的建筑单体及户型已得到有效改善，但项目的总体规划基本没有改变，项目内不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态仍显得繁杂，在一定程度上会影响到本案形象推广的统一性。
C、本案是L市房地产业招商引资引进的第一具有外资背景的房产项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程，同时发展商的知名度与信誉度都还有待加强。这一问题在推广过程中，应该引起充分重视，合理引导并加以解决。
3、市场机会点：
A、近年来，L市经济的持续增长将促使消费形态发生变化，恩格尔系数有望在今后进一步降低，人们的居住消费观念也日渐形成；L市的房地产市场经过一段时间的发展，已经进入了一个较为成熟的阶段，特别是20__年L市的房地产价格增势强劲，全年度房产价格增幅近40，预示着L市的房地产市场进入一个快速增长的阶段；同时消费群体在市场的引导下已经成熟，这为本案创造了一个有利的推广时机。
B、L市距杭州仅一小时车程，处于杭州市“一小时交通圈”内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广外延，广泛传播本案形象。
C、L市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进L市正在往一个现代“大L市”的方向发展，这对本案是一个利好。
D、本案在L市属于大规模景观楼盘，具有不可多得的秀美景致与规模优势，成就了本案在L市独一无二的卓越品质，使本案具有了塑造品牌的优秀基础。
4、市场威胁点：
A、本案对面有“__2050”等其他竞争楼盘，与本案处于同一区位；且“__2050”建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明的对比，给本案构成了一定的竞争压力。
B、除此之外，本案周边也有一些楼盘，这些楼盘虽然可以促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度。
C、L市城市不大，人口有限，且多年来L市房地产市场的蓬勃发展已经消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险。在推广过程中，应当充分挖掘本案的潜在市场，小步快走，充分利用现在L市良好的市场机会，加快本案的开发进程，尽可能规避市场风险。
D、作为L市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区块还需要一定的时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程。
二、广告目标市场
经过严谨的市场调研与分析，本案目标市场可包括：
第一目标市场：L市本地（包括L市城区和L市郊县城镇）
第二目标市场：L市周边地区（如杭州市等具有潜在购买力的地区）。
三、目标消费群定
第三部分广告推广计划
一、广告诉求重点
在本案的不同销售阶段，要精心推广本案主题的轮流展示，保持本案诉求点的常新常亮，通过形象的着力介绍，让本案尽快为目标客户群所了解和接受。
1、项目的整体优势：本案为中高档景观楼盘，总占地面积176.8亩，在L市本地属于一个规模较大的楼盘，在推广方面具有一定的吸引力，可以着重突出。
2、地貌布局：·S项目遵循自然生态法则进行布局，根据地块南高北低的走势，竖向排布，小区地貌独具特色，天际轮廓线错落有致，这是本案的一大特点。
3、生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。因为象本案这样既具有珍稀的自然景观同时又适合居住的区块，即使是在生态资源丰富的L市也是不可多得的，这也是极利于本案推广的一大方面，因此，建议在推广期内在此方面大做文章。
4、配套：本案具有大型现代化购物商厦，大型景观休闲广场等完备的生活配套；与此同时，本案的智能化系统在L市本地也将是比较先进。因此，项目成熟的配套亦可作为本案的诉求点之一突出。
5、人文氛围：本案近临中国最大的林学院之一——浙江林学院，同时这一区域将逐渐发展成为L市的文教区，是L市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本项目营造了一种强烈的文化氛围，在L市的众多楼盘中尚数少见，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。
6、居住理念：本案所营造的不仅是秀美的居住环境与浓厚的文化氛围，更是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式亦是本案的感性诉求点之一。
二、广告表现
1、广告主题
围绕“闻学院书香，聆天籁之音”这一主题，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题。包括上述几大诉求点以及本案销售进展情况。
2、广告主导概念
优越的自然风光条件与林学院人文气息的完美结合。
3、广告表现原则
A、诉求单纯形象力突出
产品品牌与产品本身的形象应以较显著的表述，忌空洞、陈式化的描述，文字感性而具说服力。
B、风格统一化
从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩、编排样式。
C、系列化
在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节 奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重地展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案独具的优势与品位。
D、广告诱导重点
在楼盘的实质功能介绍外，应着重分阶段提示“某项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身的价值、生活阶层、生活品味等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，诱导其采取最终的购买行为。
三、广告媒体计划
1、媒体分类：
A、报纸：报纸流通性大，时效性强，阅读群体广泛且具有相当的说服力；以软广告形式进行的新闻炒作和以硬广告形式出现的集约型（即系列）广告，都可以在报纸媒体上发表，从而达到广泛推广目的。但因其保存时间短、质量不高，对于本案形象的宣传和推广在一定程度上缺少稳定性与统一性。同时现在L市的地方报纸已经取消，全部统一成《杭州日报》，虽然这样一来提升了报纸的印刷质量，但同时也大大增加了报纸广告的投入成本，再加上本案执行的是“少而精”的广告策略，因此，报纸广告在本案的市场推广中不做最主要的传播媒体来选择，一般是在楼盘开发的关键节点时间才采用报纸广告。
B、广播：广播受众面积广泛，制作简单，投入成本低，但广播信息不易保留，传播的信息量也不可能很大，且吸引力不如电视和报纸，在L市，建议视具体情况选择广播的推广方式。
C、电视：电视观赏性强，视听冲击力大，具有强大的影响力，传播信息广泛，是最易吸引受众的推广方式。不足之处在于费用较高，目标受众的可选择性较弱。
D、网络：网络覆盖面广，成本较低，制作精美。现在互联网已经普及，建议可采用网络的形式作为重要的辅助工具。
E、户外广告：户外广告传播面广，费用较低，持久性强，且具有较大影响力，因此，本项目的市场推广，户外广告将是最重要的传播形式。
2．媒体组合与配合
当地的房地产广告媒体还是比较发达的，电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的宣传推广媒体，成为“·S项目”全方面推广的一个强大媒体组合。
在媒体配合方面，我们需要动静结合，相辅相成。充分利用灯箱、大型户外广告牌、道旗、车体和销售部等固定式广告宣传媒体，有机结合电视、广播、报纸等节奏式的广告宣传媒体，从而达到优势互补的效果，有力地提升项目的知名度和美誉度，提高目标消费群的关注率，实现销售目标，为项目后继开发奠定良好的品牌基础。<R>各阶段媒体配合如下：
1、引导期：首期推向市场，广告运用为一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主，结合项目奠基为市场机会点。
2、公开期：楼盘正式推向市场，广告媒体的安排转向以报刊媒体为主，同时可配合一定的促销活动。
3、强销期：楼盘销售进入强销阶段，各种媒体攻势互相配合，全面展开，推广重点围绕销售进展情况展开。在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售迅速扩大。
4、持续期：各类广告媒体的投放减少，销售上的广告宣传主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体来维持。
四、广告分期
本年度广告排期以多梯队、多层次开展推广活动，即依据市场销售情况及销售周期采取各阶段不同的广告活动，既可以使受众掌握的信息更为全面透彻，亦能节省一定广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，在本年度内建议广告分期由导入期至持续期。
如下表所示：
阶段日期媒介运用广告主题其它活动
导入期3月中旬∣7月中旬①户外大型广告牌：设置于L市市区主干道上，此处交通流量大，大型户外看板的设置是大区域明显的引导广告。建议尺寸在20米×10米。②现场看板：在工地搭设大型看板。营造现场气势及销售气氛。同时也是作为项目的标志性建筑表征着项目的客观存在。③墙体广告：在工地现场设置墙体广告，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况进行尺寸设置。④报纸广告：在《杭州日报》上广告，广告形式以软新闻方式为主，使受众对本案有一个基本的概括了解，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施。⑤灯厢广告：在环城北路的主干道两旁，每50米设置一对路牌。共38对。⑥道旗制作：沿L市市主干道布置道旗，强化企业形象及楼盘形象的宣传。⑦接待中心：售楼处及样板房设计布置完成，营销道具（包括看房车，售楼处横幅、售楼处广告牌、楼书的印制、内部展板及挂旗）的准备完毕。
预告开盘日期。本案的总体规划优势。着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企业品牌形象，使消费者对本案有一个整体的把握与了解。重点是感性的概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业形象。
公开期（导入期后1周左右）7月底∣10月中旬①报纸广告：主要以《杭州日报》为主。时间配合项目的开发进程来实施。②夹报：每个月一次，以夹报形式进行推广，加深受众印象。③电视媒体：L市电视台专题报道，开盘电视新闻。各个主题以系统方式连续展开：①开盘信息，楼盘形象宣传②本案的规模优势③本案优越的自然环境景观及浓郁的学区文化氛围④本案配套优势公关活动：在开盘当日可举办开盘庆典仪式。向各大媒体开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，在各大媒体上软新闻，强化楼盘形象。
强销期（公开期后一周左右）10月底∣春节前后①报纸广告：整合公开期报纸媒介投放策略，《L市晚报》与杭州市《都市快报》配合进行。每月二次投放报纸广告。时间仍以每周三、四为主。②广播：在杭州及L市主要广播媒体上投放广告，时间段选择在早晨及晚上八点左右，因为此时段听众较多，传播面可以加强。③电视媒体：L市电视台专题报道④海报：定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面。①本案价格优势②本案热销进展情况③与公开期相一致的规划优势、环境景观优势、配套优势等。①可举办促销活动，加强本案影响力。②房交会
持续期11月中旬∣①报纸广告：在报纸媒体上每半月投放一次广告。②电视媒体：L市电视台专题报道①本案销售单位信息②本案价格优势③本案热销情况
第三部分广告费用的预算
整个项目开发和市场推广的总费用，根据我们本项目的广告策略，应该控制在总的销售额的1。5左右比较合适。如果房地产市场发生较长时间持续的低迷状态，则本案总的广告预算将作相应的追加调整。
以下是部分常规媒体的估算费用，有部分的媒体费用，因甲方与相关媒体的谈判结果不同而有相应的出入。
广告类别媒介细分广告次数广告费用总计
媒体广告户外广告牌20米×10米×2块15万/年/块30万元
灯厢广告38对4000元/对1520__元
道旗20__0元
《杭州日报》（4次整版、4次半版）共8次16万/整版90万
《都市快报》（4次整版、4次半版）共8次16万/整版90万
夹报3次20__0元/次60000元
海报
广播媒体待定
营销配合销售道具楼书、看房车约50万元
现场看板制作
现场墙体喷绘
售楼部租金及装潢开盘庆典、房交会
网站虚拟主机的租金及域名注册和运作的事宜20__0元/年
机动费用100万元
由于目标买家对于本案的广告推广有着直接的指导意义，因此，目标消费群的挖掘是在市场定位与项目定位相结合的基础上来进行的，并以此作为制定本年度广告推广策略的根本依据。
1、按购房动机：A、居住者；B、投资者
2、按地理位置：
一、政府决策的好参谋
打造服务型政府是转变政府职能的一个重要方面。鉴于房地产业对国民经济的带动作用，如何服务好房地产业，促进房地产业持续健康发展，成为政府主管部门必须关注的一大课题。要服务好房地产业，首先就要以真实可靠的房地产市场分析数据为基础，进而因地制宜、因时制宜地制定房地产市场政策、调整管理和服务方向、调节行政手段，最终实现房地产业发展和群众生活水平共同提高。为此，六盘水市房地产信息网的开通就显得意义重大。
数据中心栏目定期市中心城区房地产市场分析报告，年度预售房屋供应统计，新建商品房当日、上月、本月、本年度销售套数、均价、销售排行、价格走势等即时成交信息以及二手房交易情况统计；楼盘项目汇集市中心城区商品房开发项目，房屋可售、签约、备案、限制等信息，项目预售许可证、土地使用证、施工许可证、规划许可证、价位走势、楼盘地图等信息。
通过以上数据的，六盘水市房地产信息网为政府主管部门掌握本市房地产市场真实情况，加强房地产市场监管和服务，制定符合本市实际的房地产行业政策，提供实时、准确的参考。
网站新闻资讯频道的房产资讯、行业动态和通知公告栏目，公共服务频道的服务指南、下载中心栏目，为政府主管部门把握本市房地产市场动态、信息提供传播力更强、传播速度更快的新渠道。
公共服务频道的查询中心提供房屋登记办证进度、商品房买卖合同备案情况、预售许可情况查询，做到办理进度公开透明，便于群众监督，有利于促进职能部门提高办事效率，提高群众满意度。
网上办公通道提供商品房网上签约、二手房网上签约、预售申报系统、测绘成果管理系统、从业主体管理系统网上办公通道，实现签约、申报、受理、审批等业务网络化管理，提高为企业服务的效率。
二、企业宣传的好平台
传统媒体对企业产品的宣传推广功不可没，但随着网络技术发展和网民人数不断增加，人们越来越习惯于从网络上获取信息。作为本市第一家也是唯一一家专门的房产服务门户网站，六盘水市房地产信息网必将成为企业宣传形象、展示产品的制高点。
与房地产开发企业最为相关的要数楼盘中心频道。楼盘中心频道包括楼盘项目、热门户型、看房日记、热门楼盘、楼盘地图、视频看房等栏目，通过文字、图表、视频等多种方式，360度全方位展示新建商品房各类信息。
楼盘项目汇集市中心城区商品房开发项目，一方面房屋可售、签约、备案、限制等信息，另一方面公示项目预售许可证、土地使用证、施工许可证、规划许可证、价位走势、楼盘地图等信息。
热门楼盘和视频看房以独立专题对房地产开发项目进行个性化的宣传推广，企业可以定制有公司特色的、体现项目优势的推广方案，全面展示房地产开发企业、楼盘项目、企业文化，可使该项目从众多竞争对手中脱颖而出。
二手交易频道主要为中介机构提供平台，简单注册一个账户即可出租出售房源和求租求购信息。
公共服务频道开办的从业主体栏目房地产开发企业、中介机构、测绘机构、评估机构企业信息、从业人员信息、诚信记录等，各从业主体可以方便地了解其他企业的信息，促进行业内部交流，并方便企业选择合作伙伴。
查询中心提供房屋登记办证进度、商品房买卖合同备案情况、预售许可情况查询，输入身份证号、业务号等关键字，即可查询到相应的办理情况；服务指南房屋登记、测绘审核、税费征收、网签办理、预售许可等办事指南；下载中心提供各类合同、业务表格、培训教程等资料下载。企业办理以上相关业务时，可以直接从网上获取信息，不必预先指派专人到相关部门查询，帮助企业节省人力成本，提高办事效率。
家居装饰处于房地产下游行业，其发展情况与房地产业息息相关。装修公司、建材厂家等依托六盘水市房地产信息网，可以最大限度地与本市房地产市场紧密结合，拉动业务。
最后，网站在首页和二、三级页面显著位置设定了广告位，企业可以根据目标客户群使用习惯，自主选择广告投放位置，增强宣传效果。
三、公众置业的好帮手
衣食住行与咱老百姓的生活休戚相关，六盘水市房地产信息网专门为 “住”的需要而服务，真正为普通购房者的需求着想，提供从选房到装修的一站式服务，是公众置业的好帮手。
1.新闻资讯
新闻资讯频道的房产资讯、行业动态、房产时评和楼盘置业栏目，帮助公众了解国家房地产政策动向和本市房地产市场重大事件。
数据中心栏目的市中心城区房地产市场分析报告，年度预售房屋供应统计，新建商品房今日、上月、本月、本年度销售套数、均价、销售排行、价格走势等即时成交信息以及二手房交易情况统计，让公众清晰直观地了解本市房地产市场行情，帮助购房者做到心中有数，理性置业。
2.楼盘中心
公众可以利用楼盘地图查找目标区域的商品房项目或者快速定位意向楼盘。楼盘项目详细信息中，项目预售许可证、土地使用证、施工许可证、规划许可证、价位走势、已售套数、未售套数等信息一目了然，甚至能具体查到每套房屋的签约、备案、限制等状态。
看房日记以普通购房者的视角，实地考察楼盘项目，全面介绍项目区位、交通、配套、规划、工程进度、售价等，让购房者省时、省力、省心地了解项目情况。购房者可以足不出户地挑选项目、房屋，“货比三家”之后，真正选到合适的房屋。
3.二手交易
公众只需轻松注册一个账户，就可出租出售房源和求租求购信息；还可按房源所在区域、价格、面积、信息来源、房屋用途等搜索感兴趣的房源。
另外，二手交易中的认证房源专区，专门提供经网站工作人员核实的真实房源信息，使公众租房、买房更加放心。
4.公共服务
提供房屋登记办证进度、商品房买卖合同备案情况查询，公众输入身份证号、业务号等关键字，即可查询到相应的办理情况。
从业主体中，公众可按区域、名称、资质等级、地址等，查找房地产开发企业、中介机构、物业公司、评估公司的信息。
服务指南房屋登记、测绘审核、税费征收、网签办理、预售许可等办事指南；下载中心提供各类合同、业务表格等资料下载，公众可以方便地了解相关办理程序和要求，并合理制定购房预算。
房产报纸广告基本由图、文两个部分构成。其中，文案部分承担了反映一个楼盘的定位和销售策略、传达诉求的作用。图片的内容要与文案一致，因为图片的视觉效果远好于文字，因而它是吸引受众的重要部分。现代房地产报纸广告的表现形式和文案都有一些显著特点：画面表现形式方面：房产的报纸广告现在版面的运用上越来越灵活，为了在众多的广告占得先机，更多地用整版做广告。现在也逐渐打破原来直接表述的创作理念，多运用含蓄、带有文化气息的创意，让整个画面很有文化底蕴。在色彩方面也不拘泥于中性的色彩，也大胆采用对比强烈的色彩，使画面更显活力。
文案表述方面：文案更明晰，分得更明确，包括标题性的文字、创意性的文字和信息表述性文字。广告中他们每一个都不可或缺：标题性的文字是整个广告主要诉求点；创意性的文字是增添整个画面气氛的，是解释标题性文字的内容；信息表述性文字是介绍整个楼盘的环境、位置等一些辅助的信息。近年来，房地产广告量大归大，但广告做的并不是水准很高，主要体现在整体画面视觉效果冲击力不大、概念不清晰、广告用语重复、同质化严重等现象。这是没有主题概念和缺乏理性的体现，对营销和楼盘推广并没有太大意义和效果。房地产广告整体效果要和其他楼盘有概念性的差别之处，要增强视觉效果，除此之外广告语也要有其核心内容，比如好地段、好户型、好环境、好社区、好物业等等，要很好地做到纳文化之经典，集人之精华，宣楼之优势的作用。我利用假期，参加了子泉工作室的一个策划案——碧水豪庭•丽景苑的品牌推广，我参与的是报纸广告的策划和投放，我们从市场调查开始到最后完成整个策划设计案，深刻的体会到整体策划的重要性，没有前期的调查和创意碰撞阶段，后面的设计工作便无法开展，同时也体现了创造性思维的重要性。下面按先后顺序介绍这个楼盘的报纸广告整体策划和推广情况：
1．探索期
全国房地产市场的发展非常蓬勃，在欲购房人群当中，近期的购买行为非常旺盛。而且，在户型方面，70～150平方米的住宅最受广大购买者的欢迎，尤其是80～100平方米住宅预购人群远远多于其它户型的购买人群。在山东地产界，碧水豪庭•丽景苑是一个新生命。她以景致，优雅的高姿态，推崇精神与物质生活的高品位。在广告推广上，她的多期广告既坚持了统一的唯美风格，更以不同主题和文化内涵个领意识。2004年，碧水豪庭•丽景苑发展商华宇房产委托子泉工作室做广告全面。该项目位于潍坊市商业中心，前临刚刚扩建的新人民公园，后依白浪河广场，左靠白浪河畔，河对岸是一片田野，九座17层的小高层沿河排布，共约375个单位。项目命名为“碧水豪庭•丽景苑”。令项目无形中濡染了几许浪漫人文气息。由于项目规模不小，共投资1.5亿人民币，发展商投入的整体广告费用（包括报纸平面广告，户外广告，现场包装，电视广告等一系列制作及投放）都很宽裕，但要求质量高，创意新，且一炮打响。项目从策划，兴建到销售完毕需要2年半的时间。但是前期要求很高，如何让受众接受，如何激起他们的购买欲望，对楼盘日后销售额是至关重要的一环。我们工作室面临的要求也十分具有挑战性，发展商用“广告精，见效快，费用少”九字箴言，浓缩了对此次推广活动的要求，从我们做地产广告的经验来看，这几乎是一切楼盘广告主梦寐以求的广告标准了。经过现场踩盘，我们发现：楼盘位置在市中心繁华商业区，交通比较方便，在地块的一端，已经有几座楼开始施工了，周围有系列墙体广告包围，周围的环境显得十分安宁、和谐。就楼盘本身而言，碧水豪庭•丽景苑定位为水景豪宅，目标人群为25～45岁的白领人士，能接受智能化生活。这些事前调查分析为我们迅速找准广告定位，意态语调和沟通渠道策略奠定基准。对于碧水豪庭•丽景苑来说，广告最重要的是有强大的促销功能，同时又必须有创意，在风格上还要有目标消费群认同的高尚、唯美。由于可以善加利用的切入点除了产品本身，还有开发商本身品牌的号召力，于是我们很快确立了渠道策略：面向公众的新闻媒体与面向小区业主的售楼部包装，公关活动、DM二者并重，以吸引新客源，把火力聚焦在短期内爆发。
2．另辟捷径——切入“古典版诗情画意”
策略既定，接下来，主创小组迅速召开了脑力激荡会，在争鸣中寻找一鸣惊人的表达形式：白领，品味，唯美……似乎是中档精品楼盘共同的旗帜，那要用一种什么样的方式能令碧水豪庭•丽景苑以较少预算突出重围呢？围绕项目本身的特点，大家进行广泛的广告创意联想。最终，焦点聚焦在“碧水”和“豪宅”，有关河畔，绿树环绕，共享美景的画面出现在我们的脑海中，但这些画面若用写实图片来表现，存在着几个不利因素，一是没有实景可以利用，负面的影响在于画面缺少生机，缺乏新意，此外还有模特和摄影费用。因此我们针对白领和成功人士的特点，并且为了表达一种意境，大胆采用古典版诗情画意的笔触勾勒效果，颜色陈而高贵，同时把露盘的特色如建筑风格、园林、社区文化等融进画面。随着表现形式的确立，项目的形象定位在大家心目中日益清晰起来：浪漫而简约，现代而古典，就是我们目标客户追求的感觉，也是我们要赋予项目的个性。
3．品位和促销——需要精细的结合
首先是LOGO设计，LOGO是对项目特点最直接的表达。创作小组以具象图和抽象图来考虑，以河水，建筑，河地为元素，一工做了14款设计，最终以如意造型和浪花元素结合的方案获得大家得一致通过，该方案大方而不失洒脱，意境加寓意精妙绝伦。如意的完美造型，有那种富贵家族的血统，外加几朵浪花的点缀，把外环境形象勾勒，碧水豪庭•丽景苑几个字分两行排开，大小对比，色彩采用绿橙临近色，高雅精致，形象的传递出“碧水”和“豪宅”的含义。此外，我们对售楼部及门前空地进行包装，如旗海，吊幅，户外广告等等，我们以LOGO和赋予诗情画意的美丽诗句结合，如“是谁，让你一见倾心？”等等，采用深红的典雅色彩，或者激情的绿色，营造一种浪漫而沉静的氛围。针对碧水豪庭•丽景苑原业主，我们特意设计了一款DM，以胶卷为创意出发点，把胶卷以淡淡的底纹效果出现，把我们375个单位突出表现、颜色和LOGO一致，倾心淡雅，排版疏密结合，对比强烈，印刷采用优质纸张，所有这些销售辅料，在报纸广告见报前全部做好。作为重头的报纸广告，我们运用水彩画效果处理画面。并且采用系列广告，为了能在激烈的竞争中脱颖而出，媒介计划采用头版包烟和特殊竖半版象组合的形式，以共有15个不同的版本，半版展开形象诉求，用简练的文字说明项目特点；由于楼盘短期促销性，在三个竖半版形象宣传结束后，我们用全版广告传达公开发售的信息，这时寻找一个画面唯美又直接表达促销的IDEA，成为一个挑战。经过几次磋商，我们用豪华的室内效果做背景，女主人公穿古典旗袍，画面只采用人物的一半身体，女主人公的嫣然一笑把我们带进了贵族式的殿堂，要珍惜把握美好生活的良机。在这之后，碧水豪庭•丽景苑启动轻松供款计划，我们抓住这个卖点，又做了一个报眼，以一片轻松的羽毛比喻供款轻松，在硬广告结束后，针对当时市场上三房单位较两房单位畅销的情况，又以半版广告的软性文章，立足年轻目标客户，用感性文字和秀丽的现场实景图片，详细介绍项目特点，促进二房单位销售，保持媒体曝光率。
