【商业地产项目可行性研究报告内容】
第一部分 项目总论
第二部分 项目建设背景、必要性、可行性
第三部分 项目产品市场分析
第四部分 项目产品规划方案
第五部分 项目建设地与土建总规
第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分 项目组织和劳动定员
第八部分 项目实施进度安排
第九部分 项目财务评价分析
第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分 项目风险分析及风险防控
第十二部分 项目可行性研究结论与建议
第一部分 商业地产项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、商业地产项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的
财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使
审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、商业地产项目建设背景
(一)国家或行业发展规划
(二)项目发起人以及发起缘由
(三)……
二、商业地产项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商业地产项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 商业地产项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、商业地产项目产品市场调查
(一)商业地产项目产品国际市场调查
(二)商业地产项目产品国内市场调查
(三)商业地产项目产品价格调查
(四)商业地产项目产品上游原料市场调查
(五)商业地产项目产品下游消费市场调查
(六)商业地产项目产品市场竞争调查
二、商业地产项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品
未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报
告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
(一)商业地产项目产品国际市场预测
(二)商业地产项目产品国内市场预测
(三)商业地产项目产品价格预测
(四)商业地产项目产品上游原料市场预测
(五)商业地产项目产品下游消费市场预测
(六)商业地产项目发展前景综述
第四部分 商业地产项目产品规划方案
一、商业地产项目产品产能规划方案
二、商业地产项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、商业地产项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定
销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 商业地产项目建设地与土建总规
一、商业地产项目建设地
(一)商业地产项目建设地地理位置
(二)商业地产项目建设地自然情况
(三)商业地产项目建设地资源情况
(四)商业地产项目建设地经济情况
(五)商业地产项目建设地人口情况
二、商业地产项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序
和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总平面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商业地产项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、商业地产项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、商业地产项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、商业地产项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、商业地产项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、商业地产项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 商业地产项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、商业地产项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、商业地产项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训及费用估算
第八部分 商业地产项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、商业地产项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、商业地产项目实施进度表
三、商业地产剂项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 商业地产项目财务评价分析
一、商业地产项目总投资估算
图：项目总投资估算体系
二、商业地产项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、商业地产项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、商业地产项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来
的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不
确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商业地产项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设
项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财
务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投
资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准
收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计
算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，
项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现
率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态
回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现
正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可
行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前
利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总
投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利
润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑
接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润
(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利
能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民
经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计
算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析
和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要
也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现
值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进
行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 商业地产项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 商业地产项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、 厂址选择报告书
4、 资源勘探报告
5、 贷款意向书
6、环境影响报告
7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、 引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、 厂址地形或位置图(设有等高线)
2、 总平面布置方案图(设有标高)
3、 工艺流程图
【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析
自20世纪80年代末，房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来，经过近30年的发展，房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展，使得商业配套面积严重不足，商业资源配置不均衡，这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面，迫使商业地产加速发展。
近年来，有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进，为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压（主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策），导致大量民间资本涌入商业地产行业，为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略，大举进入商业地产领域的动力，为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素，可以预期在未来10年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。
商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容，提高可行性分析质量，避免投资的盲目性，助力于民间中小资本涉足商业地产领域。
一、可行性分析的概念
为了降低风险，对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证，被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性，为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程，又是多方案比较研究的过程，它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。
由以上概念可见，可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科；也可以理解为在投资决策阶段，综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。
二、可行性分析的作用
可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用：
（一）开发商投资决策的重要依据
（二）政府主管部门立项和行政审批的依据
（三）向金融机构融资的依据
（四）各投资方谈判的重要依据
（五）项目后评价的依据
商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用，还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路，成为项目开发纲领性文件。
三、可行性分析的依据
商业地产项目可行性分析依据主要有：国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。
可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定，指导我国可行性分析研究工作。
四、可行性分析的内容
依据可行性分析的概念，商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面，其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素，这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是，技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果，另一方面必须符合城市规划强制性要求；建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见，商业地产项目技术分析具有较强的专业性，本论文中不着重研究。
五、结语
商业地产在国外起步较早，发展至今已经形成了架构完善、内容充实，包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系，国内有针对本土特色的相关研究，且商业地产交易的实例丰富，这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。
参考文献
[1]肖彦，路立敏，张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略，2007.
[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006.
[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学，2012.
关键词：商业地产 项目评价 社会评价 城市
项目社会评价，主要 应用 社会学、人类学、项目评估学的一些理论和 方法 ，通过系统地调查、收集与项目相关的各种社会因素和社会数据，分析项目实施过程中可能出现的各种社会问题，提出尽量减少或避免项目负面社会影响的建议和措施，以保证项目顺利实施并使项目效果持续发挥。近10年来，我国城市商业的 现代 化在给我国公众在带来生活品质提升的同时，相关利益群体也承受诸多负面效应和代价。如城市中小商业的发展因为大型业态过度发展而受到抑制，大型连锁 企业 对其供应链上上下游企业的利益压榨问题等等。如何基于我国国情现实和 经济 、社会发展需要，围绕 科学 和谐新型发展观，构建城市商业开发项目的社会评价体系，具有日趋重要的现实意义。
项目社会评价理论研究回顾
项目社会评价的理论研究，在我国建设和谐社会作为国家发展新型目标的 时代 背景下，正在成为多个学科，包括社会学科、管 理学 科、以及技术经济学科研究的中心之一。在这一研究领域，近年来相关研究 文献 的研究重点，主要集中于三个方面：即关于项目社会评价发展阶段的研究、关于项目社会评价内容的研究、关于项目社会评价方法和范式的研究。
（一）关于项目社会评价的发展阶段
（二）项目社会评价的内容
在项目社会评价的内容上，国内外学者、专家的观点不尽一致，所提出的项目社会评价体系的纬度与内容存在着显著的差异。有代表性的观点是：
戚安邦（2004）认为项目社会评价指标体系的内容，包括：项目对社会经济的贡献；项目对资源利用的影响；项目对文化教育的影响；项目对社会环境的影响。王朝纲（2004）提出的项目社会评价内容为：对与投资项目相关的利益相关者的评价；对项目地区人口生产活动社会组织的评价。对项目的文化可接受性及其预期受益者需求的一致性的评价。徐莉（2003）提出的项目社会评价指标，包括：项目提供的社会效益。项目的社会分配效益。项目与社会环境、生态环境的协调程度。世界银行（2002）提出的项目社会评价指标体系内容，包括：社会多样性和性别；机构、角色及行为；利益相关者；参与；社会风险。
（三）项目社会评价的研究范式
中西方学者和机构在项目社会评价中采用了不同的研究范式。欧美学者和机构的社会分析或社会影响分析，是以社会学为基础，提出“项目社会”的理念，因而引入社会学家参与分析，应用社会学的方法进行对项目的社会评价；我国的项目社会评价，是以经济学或技术经济学作为理论基础，因而把项目社会评价作为项目国民经济评价中的社会效益分析，项目社会评价成为经济评价的“附属品”（陈阿江，2003），表2。
商业地产开发项目社会评价的必要性
关键词：商业地产 项目评价 社会评价 城市
项目社会评价，主要应用社会学、人类学、项目评估学的一些理论和方法，通过系统地调查、收集与项目相关的各种社会因素和社会数据，分析项目实施过程中可能出现的各种社会问题，提出尽量减少或避免项目负面社会影响的建议和措施，以保证项目顺利实施并使项目效果持续发挥。近10年来，我国城市商业的现代化在给我国公众在带来生活品质提升的同时，相关利益群体也承受诸多负面效应和代价。如城市中小商业的发展因为大型业态过度发展而受到抑制，大型连锁企业对其供应链上上下游企业的利益压榨问题等等。如何基于我国国情现实和经济、社会发展需要，围绕科学和谐新型发展观，构建城市商业开发项目的社会评价体系，具有日趋重要的现实意义。
项目社会评价理论研究回顾
项目社会评价的理论研究，在我国建设和谐社会作为国家发展新型目标的时代背景下，正在成为多个学科，包括社会学科、管理学科、以及技术经济学科研究的中心之一。在这一研究领域，近年来相关研究文献的研究重点，主要集中于三个方面：即关于项目社会评价发展阶段的研究、关于项目社会评价内容的研究、关于项目社会评价方法和范式的研究。
（一）关于项目社会评价的发展阶段
项目社会评价理论和方法随着社会发展观的演变而逐步产生和发展，大致经历了4个发展阶段（朱东恺，2004），见表1。项目财务评价阶段。在20世纪50年代以前，只进行项目的财务评价，其特点是寻求项目利润最大化。项目SCBA评价阶段。20世纪50年代以后，在凯恩斯经济理论的影响下，欧美国家政府实行福利政策，大量增加公共支出，对许多文化、教育、医疗卫生、水利和环境等社会公共福利事业进行投资。西方经济学家逐步形成了一种适应评价公共项目的社会费用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是从国民经济角度，站在国家立场出发进行评价。项目环境评价阶段。20世纪70年代以来，投资项目的环境评价的理论与方法逐步得到形成并得到发展。但“以物质为中心”的经济评价没有反映分配效果，不能保证项目的最优选择；环境评价经常忽略社会经济影响评价，虽然它能减轻一些项目的主要不利影响，但在引导公众参与、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺。项目社会评价阶段。随着发展观从“以物质为中心”到“以人为中心”，再到20世纪90年代的“以人为中心的可持续发展”，投资项目社会评价(Social Assessment，简称SA)在国际社会越来越受到重视。项目评价从经济评价发展到环境、经济、社会等方面的评价。社会评价在项目评价体系与决策中扮演越来越重要的角色。
（二）项目社会评价的内容
在项目社会评价的内容上，国内外学者、专家的观点不尽一致，所提出的项目社会评价体系的纬度与内容存在着显著的差异。有代表性的观点是：
戚安邦（2004）认为项目社会评价指标体系的内容，包括：项目对社会经济的贡献；项目对资源利用的影响；项目对文化教育的影响；项目对社会环境的影响。王朝纲（2004）提出的项目社会评价内容为：对与投资项目相关的利益相关者的评价；对项目地区人口生产活动社会组织的评价。对项目的文化可接受性及其预期受益者需求的一致性的评价。徐莉（2003）提出的项目社会评价指标，包括：项目提供的社会效益。项目的社会分配效益。项目与社会环境、生态环境的协调程度。世界银行（2002）提出的项目社会评价指标体系内容，包括：社会多样性和性别；机构、角色及行为；利益相关者；参与；社会风险。
（三）项目社会评价的研究范式
中西方学者和机构在项目社会评价中采用了不同的研究范式。欧美学者和机构的社会分析或社会影响分析，是以社会学为基础，提出“项目社会”的理念，因而引入社会学家参与分析，应用社会学的方法进行对项目的社会评价；我国的项目社会评价，是以经济学或技术经济学作为理论基础，因而把项目社会评价作为项目国民经济评价中的社会效益分析，项目社会评价成为经济评价的“附属品”（陈阿江，2003），表2。
商业地产开发项目社会评价的必要性
商业地产，是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式、以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。
MALL(音译“摩尔”)，被誉为“商业地产最高形式”。它起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺，集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。在美国，MALL的消费额占消费总额的60%多，在欧洲是29%，在日本是17%，在我国台湾地区是9%。
2002年以来，以大型购物中心为代表的城市大型商业地产开发建设热潮席卷了中国各个主要城市，呈现前所未有的“井喷”行情。据中国商业网点建设管理联合会2005年公布的调查结果显示（见图1），目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。目前世界上最大的10个shopping mall中国就已占有五个（见表3）。
以大型购物中心为代表的城市大型商业设施开发，对我国城市商业的发展和城市社会系统的变迁产生了复杂而深刻的影响，直接改变了我国城市商业的格局和城市发展空间布局。在促进我国商业发展和社会城市化的同时，也带来了一系列的负面影响（见表4）。从投资项目社会评价理论和我国构建和谐社会国家发展目标的角度看，目前我国城市商业开发项目中存在着显著的不和谐现象，有必要开展城市商业开发项目的社会评价工作。
商业地产开发项目的社会评价体系
从项目社会评价理论的发展，以及建设社会主义和谐社会需要的角度看，结合我国实际，构建科学的外资商业发展项目社会评价体系，具有十分重要的意义。
商业地产开发项目社会评价应当从以人为本的原则出发，设计评估内容和指标体系。具体评估内容包括：商业地产开发项目的社会影响分析、商业地产开发项目与所在地区的社会适应性分析和商业地产开发项目的社会风险分析。
(一)商业地产开发项目的社会影响
商业地产开发项目的社会影响分析（social impact analysis，简称sia），旨在分析预测商业地产开发项目可能产生的正面影响(通常称为社会效益)和负面影响。其主要内容有：
商业地产开发项目对所在地区居民收入的影响。分析预测由于商业地产开发项目实施可能造成当地居民收入增加或者减少的范围、程度及其原因。
商业地产开发项目对所在地区居民生活水平和质量的影响。分析预测商业地产开发项目实施后居民居住水平、消费水平、消费结构、人均寿命的变化及其原因。
商业地产开发项目对所在地区居民就业的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地居民就业结构和就业机会的正面影响和负面影响。正面影响是指增加新的就业机会，吸纳就业人员；负面影响是指可能排挤掉的原有就业机会及人数，以及由此引发的社会矛盾。
商业地产开发项目对所在地区不同利益相关者的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营使哪些人受益，哪些人受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。
商业地产开发项目对所在地区弱势群体利益的影响。分析预测商业地产开发项目的建设和运营对当地妇女、儿童、残疾人员利益的正面影响和负面影响。
商业地产开发项目对所在地区文化、教育、卫生的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间可能引起的当地文化教育水平、卫生健康程度的变化和对当地人文环境的影响，提出减小不利影响的措施建议。
商业地产开发项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营期间，可能增加或者挤占当地原有的基础设施，包括道路、桥梁、供电、给排水、供气以及服务网点的影响。
商业地产开发项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响。分析预测商业地产开发项目建设和运营是否符合国家的民族和宗教政策，是否充分考虑了民族地区的风俗习惯、生活方式、宗教信仰，是否会引起民族矛盾、宗教纠纷，影响当地社会安定。
(二)商业地产开发项目与所在地的社会适应性
近年来，一些商业地产项目逐渐暴露出成本管理上的问题，商业地产项目成本管理的成功与否关系到项目的整体利益，使对商业地产项目的成本管理研究成为必要。
成本管理中存在的问题
我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：
第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。
第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。
第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。
目前商 业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。
一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。
二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。
三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。
解决措施及建议
一是建立商业地产项目成本数据库。重视商业地产项目的成本调研与成本数据分析，建立商业地产项目成本数据库。企_业应重视商业地产项目成本数据的积累，成立专门的商业管理团队搜集积累已完成商业项目的历史数据及对同行业项目进行调研，建立针对商业地产的项目投资评估指标体系，提高决策准确率。
二是建筑设计与商业订制相结合。宁波万达置业的刘华指出，“订单地产”模式是围绕满足主力店等商业的商务对接要求和开业前准备工作要求来进行商业项目的建设，是商业地产的核心内容。在设计阶段应该将建筑设计与商业订制相结合，在招商前置的情况下，由商业设计指导建筑设计。同时，在满足建筑设计的条件下，对商业地产项目的业态组合进行优化，能够使得开发商和商家获得最大商业利益。
三是将运营成本纳人项目总成本综合考虑。研究表明，商业地产项目的成本构成中，项目前期成本占全寿命周期成本的7%-12%,建设阶段成本占27%-28%左右，而运营及维修期的成本高达60-66%。商业地产项目的运营阶段通常要持续20年以上，因此，运营成本直接影响项目的收益情况。将运营成本纳人项目总成本，在决策阶段就进行综合考虑，选择一个合理的运营成本，达到一次性投资与运营成本的平衡。
四是树立可持续经营的理念。能真正将商业地产运营起来，并实现持续盈利增长，才称得上是商业地产项目的成功。不能可持续经营的商业，会逐渐整体衰落，形成严重的资产滞后。商业地产项目建成开业后，后期运营过程中需要不断进行调整，以适应新的市场环境。在商业地产项目的成本管理中，应融入可持续经营的理念，建立可持续的回报机制。
五是建立商业地产成本管理体系。房地产项目管理本身就是一项重视成本管理的过程，加之商业地产项目的特殊性和复杂性，使得对于其成本管理体系的要求更加严格。然而，我国目前还没有商业地产开发商建立和实施有效的成本管理体系，这就使得建立一个专门针对商业地产项目的成本管理体系成为必要。对国内外的成'功经验研究证明，既然商业地产项目的开发主体、建设主体、运营主体都是同一法人，就应当将商业地产项目的成本管理视为一个整体，基于全寿命周期理论，建立完整的成本管理体系。商业地产成本管理体系的建立将会是笔者下一步的研究内容。
成本管理中存在的问题
我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。目前商业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。
解决措施及建议
关键词：招商引资 创意产业 总部经济
引言
从上海发展总部经济的条件和目前发展现状来看，可以进一步依托上海整体的城市形象和经济实力、成熟的产业基础和高校资源以及基地周边的配套设施，具备发展总部经济的条件和资源。本文提供了具有竞争优势的供应链商业生态系统的产生机理、特征以及构建方案。在复杂的市场环境下，具有竞争优势的供应链商业生态系统将能有效利用资源，达到整个系统成员共同发展的目标。
一、创意产业与总部经济
（一）创意产业
所谓创意产业，就是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。换言之，这就是要将知识的原创性与变化性融入具有丰富内涵的文化之中，使它与经济结合起来，发挥出产业的功能。显然，这是一种使知识与智能创造产值的过程。根据这个定义，创意产业包括广告、建筑、美术和古董交易、手工艺、设计、时尚、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件，以及电视、广播等诸多部门，随着信息技术的发展。创意产业所能涵盖的行业已远不止这些，软件、互联网、动漫及其衍生产业都能算进该范畴。
（二）总部经济
总部经济是指跨国公司、国内大型企业总部（含地区总部）在区域中心或中心城市高度集聚，并通过调度资本、技术和人才等资源，对周边甚至全球产生强烈辐射效应的经济形态。总部经济企业对税收的强劲贡献勿庸置疑，以淮海路为例，企业天地这幢高品质的办公楼正是因为有几十家，例如：杜邦、陶氏、PWC等世界500强企业和知名品牌企业的销售、结算中心入驻其中成就这座办公大厦月税收过亿元。
（三）创意产业与总部经济聚集区
创意产业集聚作为产业集聚的新生族，创意产业集聚是指创意产业领域内相互关联的文化创意企业、专业供应商、服务供应商和相关机构依据分工和合作关系形成的地理集中。创意产业已经成为产业集聚模式的新生族，创意产业与产业集聚存在着一定的共生关系，一方面可以充分发挥产业集聚的互惠共生性、知识资源互补性、竞争协同性等优势，降低交易成本，实现规模经济；另一方面创意产业可以充分发挥区域文化资源和智力资源，提升区域竞争优势，实现产业价值链的增值，产生产业关联效应，带动周边相关产业，实现了创意产业的规模化和专业化。
二、总部经济已成为提升城市竞争力的重要方式
（一）中国总部经济形成“总部――制造基地”合作模式
我国总部经济发展中一个较为突出的特点是，随着我国市场经济的发展和城市化进程的加深，北京、上海、广州、深圳、上海等大城市在规模快速扩张过程中，空间资源日益紧张，生产制造成本快速上升，一大批制造企业为降低生产成本，将制造基地从大城市向郊区县甚至外地迁移，但仍把企业总部和研发、营销等高端环节留在大城市，以利用大城市人才、技术、信息等知识要素密集的优势，形成了“总部――制造基地”的合作模式。作为我国经济中最具有发展活力的经济圈，“长三角”、“珠三角”和“环渤海”已成为我国总部经济发展的先导区域。其中长三角经济圈总部经济发展较成熟，“总部-加工基地”区域合作模式基本形成。
（二）选择“总部经济+创意产业”科学互动模式的原因
受产品类型限制，以办公为主，200～12000m2客户，创意产业单位面积税收产出最高；后续发展潜力较好，预计年平均增长40%，随着企业发展税收增加比更高；总部经济税收优势明显；软件创意产业作为现代服务业的高端组成部分，将对提升园区综合商务服务起到重要作用，利用后续引进总部企业。
（三）立足“总部经济+创意产业”模式，提高投资强度
中型企业总部的入驻将带来较为稳定的强劲税源，总部企业将产生明显的税收集聚功能；创意产业发展潜力较大，税收跃升较快；创意型企业发展较为迅速，将产生更多的办公用房需求，带动整个区域经济的发展，孵化功能明显；企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消费的活跃度，带动商户税收。
（四）立足总部型创意园区模式，吸引优质企业，辅助就业提升
中型企业总部的入驻将带来较多的中高端人才需求；总部企业的规范培训制度将有利于提升区域人才竞争力；创意产业带来的就业岗位将直接对口“大学毕业生”；创意型企业属于人力资源密集型企业，提供岗位较多；企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消费的活跃度，带动商业市场的就业。
三、打造上海特色的创意产业总部经济发展模式
（一）“创意产业总部-制造基地”重点发展思路
目前，上海市从政策上重点扶持、优先发展建筑设计、广播影视、工艺美术、计算机软件设计、动漫游戏、广告设计、时尚设计、表演艺术、出版发行、工业设计等十大文化创意产业。考虑到长三角地区文化创意产业已初具规模。根据突出优势、错位发展的原则，上海市创意产业总部经济发展思路可综合定位为：大力发展具有研发和设计功能的总部经济，以研发服务业、设计服务业为主、以文化传媒业和咨询服务业为辅，并以创意消费业作为补充型辅助产业。使以上产业在市场各环节得到体现，形成完整的产业链。最终促进形成一批产业集聚度高、特色突出鲜明、规模效益显著的产业集群。
（二）案例分析
“城市新汇”在闸北区大力发展总部经济的大背景下，由金宏浦和新江实业倾力打造，所在区域轨道交通优势明显，现有建筑条件优秀，具备成为共和新路沿线的优质项目的潜力。建筑面积22579.68m2，建筑设计风格突出，有潜质成为共和新路沿线高品位建筑，易于吸引市中心区外迁客户及区域内高品质客户；紧贴地铁，对办公楼具有天然优势（图1、2）；区域内景观及动线设计刚好符合目前市场流行的风格，可能获得市场较高的认知度，例如：智造局、八号桥、智力园；主力楼适合总部企业面积需求，且能很好带动2#、3#办公楼的租赁进程。
1、建筑定位
“城市新汇”定位为北上海“时尚创意软件园”，融合“新天地”+“8号桥”的创意产品展示功能，推出展示办公全新理念；融合“创意产业”+“企业天地”的特点，形成以IT行业相关的总部型创意办公模式；全力打造以软件产业为基础，以总部经济为主导，结合展示办公的形态，力争成为北上海全新时尚亮软件创意产业园（图3）。其方案要点可概括如下：
充分突出5.6m“极至层高”展示区对总部企业及创意产业企业形象提升作用，尽量满足高税收企业需求；注重创智环境营造，发掘品牌产业园区的真正综合功能。适合中型企业总部、软件产业企业、成熟的外包服务业企业、可能产生优质税收的其他企业；牺牲租金吸引前期入驻的优质企业。
2、“城市新汇”效益管理措施
（1）加大招商引资，建设特色楼宇，重点建设一批高档办公楼，加强对办公楼的包装策划、项目储备，重点引进一批有影响力的国内外大型企业的区域总部或其分部、研发中心等，有针对性地引导建设形成一批区域性研发楼、创意楼、中介楼等特色商业办公楼。提高办公楼的利用效率，实现办公楼经济效益的最大化。
（2）做好功能布局，调节租金价格，办公楼收益的主要来源为房屋租金，故制定合理的租金价格是保障办公楼运营的基础条件。办公楼的出租率与其收益成正比，那么提高办公楼出租率则是扩大收益的主要来源。在办公楼的业态规划及功能布局中，开发商尽量通过调整业态和功能布局，寻找承租能力强劲的业态入驻，提升租金价格，扩大收益。
（3）推进办公楼现代化，开发节能办公楼，通过科学的管理方法，降低办公楼日常能耗，已达到节约开支的目的。应以“环保、节能、节材、节水、节地”为基本要求，发展节能型办公楼，建设高科技含量、高经济效益、低资源消耗、少环境污染的商业办公楼。随着经济的发展、产业结构的转换，要根据未来办公楼经济对相关产业带动效应的变动以及办公楼经济与整个经济领域的“软化”趋势，做出具有前瞻性的统筹安排。
四、结语
通过以“城市新汇”项目为核心的招商引资管理系统的建设，从宏观上掌控好这个关系上海闸北经济发展大事的整体进展情况，及时了解、解决项目推进过程中遇到的问题，并能够通过信息化的手段对企业提出的问题进行快速办理，为企业发展提供更好的服务，以此推动城市、经济建设的快速发展。
参考文献：
