时间：2024-04-01 10:57:22
序论：在您撰写关于物业服务的法律法规时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
一、物业消防安全管理存在问题及原因探析
目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。
第一，物业与开发商交接不规范。
《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。
第二，物业消防安全职责不明晰。
物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，二是以民事合同形式明确的民事责任。 可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及；二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。
第三，物业过于重服务轻管理。
2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。
第四，物业从业人员素质较低。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训，这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。
第五，消防机构监管存在盲区。
从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少；二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用；三是直接管理业主力不从心。若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。
二、解决物业消防安全管理问题的对策
第一，确立物业服务企业消防主体责任。
要改变物业服务企业的情况，第一要在相关法律法规的前提下，借助公安部门及其他相关部门制定一系列物业服务企业的规章制度，明确物业的责任。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居（村）委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。
第二，形成对物业服务企业监督的合力。
住建（房管）部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制；建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居（村）委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。
第三，转变对物业服务企业消防监管思路。
消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决；同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。
第四，加强对业主的消防安全宣传教育。
[关键词] 物业管理 立法 法制建设
我国物业管理经过20多年的探索和实践,从无到有,从小到大,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景,已充分显示出来,在城市管理和经济建设中的作用也日益显著。但在现实情况下,在《物权法》颁布实施之前,由于全国性物业管理方面的法律法规很不健全,诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业服务企业的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定,使得物业管理工作缺乏依据,业主的合法权益得不到有效保护,极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此,在物业管理迅速发展的今天,制定物业管理法律法规,明确物业服务企业和业主、租户的权利义务关系,已是当务之急。
一、我国物业管理立法的特点
1.地方立法活跃,全国性法律日趋成熟
自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》之后，全国相继有一大批省、市制定了物业管理的地方法规。2007年，我国新出台了《物权法》以及根据《物权法》修改颁布的新《物业管理条例》，奠定了我国物业管理立法的基础。
2.物业立法逐渐趋向平衡统一
在《物权法》颁布实施之前，由于各地的物业管理发展不平衡，形成了立法的不平衡、不统一的局面。地方法规在一些重要问题上的体系不协调、规范性差。在《物权法》颁布实施之后，各地的立法有了一个统一的方向，明确了立法的标准和原则。与《物权法》相悖的规章制度重新修正，地方性法规中互相冲突的地方，也根据《物权法》做出修改，完善了法制的统一性，为我国物业管理法制体系的建设打下良好的基础。
二、物业管理法制化建设是社会发展的必然结果
1.物业管理法制建设是我国住房制度改革的内在要求
在过去较长一个时期内，由于我国几十年来实行所谓住宅公有化、福利型住房制度，每栋建筑物基本上属于国家或集体单一所有。当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化领域时，与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大变化，大多数住宅的使用者的法律身份将由住宅承租人转化为住宅所有人，于是多层或高层住宅建筑物以单元为单位在社会上出售时，必然产生如何用统一的标准划分专有部分和共有部分,以及确定二者关系的问题。同时，住宅的维修、管理也不再由房产部门承担。当一栋多层或高层建筑物有多数所有人时，建筑物的管理方式、维修的出资标准等应当由法律予以明确的规定，以保证每一个所有人都能平等合理地承担管理维修义务。而要维持住户间和谐的关系，则必须通过共同协商、共同出资、共同管理(或委托管理)等积极行为来实现，这就要求全体所有权人(业主)组成团体。这种团体的性质、组成方式、议事规则等均需由物业管理法加以规定。
2.物业管理法制建设是规范物业管理行为,促进物业管理业健康发展的重要保证
(1)房地产开发商物业管理责任需要立法规范。以法律形式规范开发商的行为，明确开发商与物业服务企业之间的权利义务关系;避免开发商把工程尾巴留给物业服务企业，致使服务不到位，业主和租户怨声载道。因此，房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑日后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业服务企业的意见，完善物业配套设施，避免给日后的物业服务企业增加不必要的负担。
(2)通过立法规范物业服务企业的管理行为。在《物权法》颁布实施之前，尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据,众多物业服务企业的管理行为千差万别,存在的分歧则更多,由于双方权利义务约定不明，纠纷不断发生。所以必须制定相应的法律、法规,明确物业服务企业的权利和义务,规范其管理行为，使其置于政府有关部门和业主的监督之下。
3.加强物业管理立法依法保障物业所有人，使用人合法权益
物业所有人对物业的权益是一个统一的多层次的整体，包括房地产物权(国有土地使用权、房屋所有权）、房地产他项物权（房地产抵押权）和房地产债权(房地产租赁权）等。在现阶段，房地产既是重要的生产资料，也是必需的生活资料，已成为人们最重视、最珍惜的一种财产形式和乐于选择的投资对象。但在《物权法》颁布实施之前的状况却是开发商决定对物业的管与不管；物业服务企业决定管理费的收取标准，而业主只能被动接受，这是没有物业管理立法所带来的后果。所以，应当通过物业管理立法来保障业主的利益。
三、物业管理立法的发展前景
我国物业管理立法今后的发展，应在非住宅小区的物业管理上加速立法，平衡物业管理立法的重点；将法制建设和实践紧密结合起来贴近实际。
新出台的《物权法》，弥补了物业管理法制建设的不足，解决了物业管理中长期存在的如物权的归属，业主大会的成立与指导部门的修改，业主投票权的明确，物业服务企业和开发商责任明确以及业主、业主大会的权利和责任的落实等等问题。新的《物业管理条例》将原条例中与《物权法》中不一致的地方做出修改，为物业服务企业正名，更对物业管理活动中的问题深入阐明。看似简单的文字修改却使物业服务的定位更加准确，对业主利益的保护也更加完善、全面。但随着物业管理的发展，依然会出现许多问题，这都需要尽快出台与《物权法》相配套的法律法规及司法解释以更好地为物业管理服务。
参考文献:
[1]张祥莉主编:物业管理法规[M].第1版,北京:中国建筑工业出版社
[2]曾义宪主编:中国物权法,制度设计和创新[M].第1版,北京:中国人民大学出版社
关键词：物业 消防 管理
中图分类号：D631.6 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（c）-0197-02
随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推进，物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，已经成为城市社会的重要组成部分。经过多年的实践和摸索，物业发展取得了可喜的成绩，但是，近年来因物业未尽到消防安全管理职责导致业主利益受损的民事诉讼案件日益增多，涉及堵塞消防车通道、擅自停用消防设施、私搭乱建等内容的举报投诉也日益增多，这些均与物业消防安全管理息息相关，物业消防安全管理暴露出的一些问题不容忽视、亟待解决，鉴于此，笔者将针对物业消防安全管理存在问题及对策谈一些粗浅的认识。
1 物业管理的含义及职责
《物业管理条例》（2007年修订版）中第二条对“物业管理”进行了明确规定：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其具有以下特点：
首先，物业管理是业主和物业服务企业之间建立起来的一种民事法律关系，双方的权利义务主要通过物业服务合同进行约定，目的是维护和改善人民群众的工作和生活环境。
其次，物业管理是一种经营型服务，物业企业在为业主提供优质服务的基础上，以最大限度地获取利润为目的。
第三，国家行政法律法规赋予物业企业以管理职能，其中消防安全管理职能尤为重要，对保护人民生命、财产安全具有至关重要的作用。
由上述特点可以看出，物业企业既承担民事责任，又担负行政职责，只有协调好同业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，才能促进企业经营的良性发展。
目前我国物业服务行业发展迅速，根据服务或管理对象的不同，可以分为居住物业、商业物业、工业物业等，涉及多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等众多领域，其中最常见的就是居住物业和商业物业。
2 物业消防安全管理存在问题及原因探析
目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。
2.1 物业与开发商交接不规范
《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。
2.2 物业消防安全职责不明晰
物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，如《中华人民共和国消防法》（2008年版）第十八条规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，公安部61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的第十条对居民住宅区的物业管理单位的消防安全职责进行了详细列举；二是以民事合同形式明确的民事责任，如《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》中明确的消防安全管理事项。
可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及。公安部61号令自2002年5月1日实施以来一直未进行修订，其将除居民住宅区以外的其他物业管理单位的消防安全职责交由物业和业主以民事委托管理范围的办法来确定。在消防机构执法实践过程中，很多设置在综合楼中的社会单位、公众聚集场所存在的难以消除、屡改屡犯的火灾隐患均与物业存在密不可分的联系，商业物业在维护社会消防安全方面承担着十分重要的责任，而《消防法》却仅局限于住宅物业，不能不说是立法上的一个重要缺失；二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。
2.3 物业过于重服务轻管理
2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业也是“睁一只眼闭一只眼”，大多数更不会向消防机构报告；《物业管理服务合同》范本中虽然也提到对拒不改正违章行为的可以对责任人采取停水停电的催改方式，但是实际情况下，物业轻易不会采取这种手段。物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。
2.4 设施维护保养资金不到位
物业管理区域内公共消防设施的维护保养经费主要来源于两个方面：一是业主们交纳的物业服务费，二是住宅专项维修资金。我们发现，对于综合楼等商业物业来讲，公共消防设施维护保养费用仅来源于物业服务费，物业费是否能够足额按时交纳直接影响着物业服务管理的水平。对于住宅物业来讲，虽然按照财政部和建设部共同出台的《住宅专项维修资金管理办法》，有专项维修资金可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，但专项维修资金属业主共同所有，复杂的使用条件和程序往往使得专项维修资金很难动用。此外，《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第四项规定：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。而哪些情形属于物业应当承担的、哪些情形可以动用专项维修资金，法律法规并没有明确的规定和标准，执行困难很大。
2.5 物业从业人员素质较低
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训，这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。
2.6 消防机构监管存在盲区
从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少；二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用；三是直接管理业主力不从心。若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。
3 解决物业消防安全管理问题的对策
3.1 确立物业服务企业消防主体责任
要改善物业服务企业消防安全管理现状，必须确立其消防安全主体责任。首先应当在现行消防法律法规的基础上，由公安部门联合住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，进一步明确物业企业应负担的消防安全职责，更重要的是，对其怠于履职时所应承担的法律责任进行明确。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居（村）委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。
3.2 形成对物业服务企业监督的合力
住建（房管）部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制；建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居（村）委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。
3.3 转变对物业服务企业消防监管思路
消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，尤其要将负责管理高层、地下、人员密集场所并设置有自动消防设施的物业服务企业纳入抽点，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决；同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。
3.4 保障公共消防设施维护资金的使用
政府及相关部门要明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法，在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，当出现消防设施瘫痪、严重故障等紧急情况时，物业服务企业及相关职能部门要简化专项维修资金支出程序和环节，保证公共消防设施及时恢复功能，确保公共消防安全。
3.5 加强对业主的消防安全宣传教育
物业服务企业要充分发挥日常物管工作的优势，利用宣传栏、张挂宣传横幅等形式，向业主宣传消防法律法规，普及消防安全常识，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，提高广业主的自防自救能力，使物业管理中的消防安全工作能够得到业主的理解和支持，使业主能够自觉履行相关消防义务，积极配合物业服务企业做好消防安全工作。
参考文献
[1] 季青.浅谈如何加强物业管理单位的消防工作[J].科技创新与生产力，2011（211）：57-59.
[2] 王波.浅析小区物业存在的消防安全问题及对策[J].科技传播，2011（6）：71-72.
2007年10月1日起实施的《物权法》，从法律层面上对物业管理法律关系进行了规范。《物业管理条例》，《物业管理企业资质管理办法》等下位法也根据《物权法》的规定作了相应的修改和调整。目前《北京市物业管理办法》草案已公开征求意见完毕，即将出台。那么，现行法规定的物业管理都有哪些模式，从事物业管理活动是否有门槛限制，应具备哪些条件，《物权法》第八十一条的规定是否意味着国家对物业管理资质的放开，由于目前相关法律法规尚未具体明确，因此在理解上容易产生误区。本文将就上述问题展开分析和讨论，并对物业管理纠纷所适用的法律规定和司法解释进行归纳，希望能为读者提供一些有价值的参考。
一 现行法关于“物业管理”的定义
讨论物业管理有关法律问题，首先应明确现行法关于“物业管理”的定义。
修订前的《物业管理条例》对于物业管理的定义是：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物权法》的实施并未给物业管理带来法律上的定义。《物权法》颁布之后，国务院对《物业管理条例》进行了修订，对“物业管理”的概念作了相应修改，将其中的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，突出了“服务”的理念。
2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物业管理办法(草案)》，面向社会公开征求意见，该草案对于物业管理的定义是：“对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”该定义涵盖了非由物业服务企业进行物业管理的情形。
可见，我国目前关于“物业管理”尚无法律层面的定义，《物业管理条例》所指的“物业管理”，仅指业主与物业服务企业签订物业服务合同，并依据合同对物业实施一系列管理活动的情形。《北京市物业管理办法(草案)》在对物业管理进行定义时，没有对提供物业服务的主体做出限定，其调整范围大于《物业管理条例》。
二 《物权法》规定的三种物业管理模式
在《物权法》颁布之前，Ⅸ物业管理条例》只规定了一种管理模式，即由业主委员会同业主大会选聘的物业管理企业签订《物业管理合同》，由具有相应资质的物业管理企业进行物业管理。
《物权法》对物业管理模式进行了扩展，《物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”该条规定列出了三种物业管理模式：1、由业主自行管理；2、委托物业服务企业进行管理；3、委托“其他管理人”进行管理。
然而，《物权法》并未对业主自行管理和委托其他管理人进行管理的模式进行具体说明。修订后的《物业管理条例》也没有将业主白行管理以及委托其他管理人进行物业管理这两种新的物业管理模式纳入调整范围，这就给人们全面理解《物权法》所规定的三种物业管理模式带来一定困难。
实际上，对于前两种物业管理模式，比较容易理解：由业主自行管理，是指由业委会或业主大会直接组织、聘请有关人员或委托专业服务企业对小区物业进行管理的模式；第二种管理模式是传统的物业管理模式，即委托具有相应资质的物业服务企业进行物业管理，对于这种模式，目前有着较为完善的法律规范体系。就北京地区来讲，《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》、《北京市物业管理招标投标办法》、《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》、《关于外地企业来京开展物业管理经营活动进行资质审核有关问题的通知》等一系列的规范性文件，对物业服务企业从资质审核、市场竞争、动态监管等各方面进行着调整和规范。只是对于第三种管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法规尚无统一规定，理论、司法实践当中众说纷纭，则较难理解和解释。本文后面将对“其他管理人”的问题继续讨论。
三、成为物业服务企业的条件
根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业从事物业管理活动的基本条件是：1、具有独立的法人资格。因此，个人独资企业、合伙企业不能登记为物业服务企业，以物业服务企业的名义从事物业管理服务；2、取得相应的物业管理资质。是指原建设部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物业管理企业资质管理办法》，该办法将物业服务企业分为三个资质等级，并以面积为标准，规定了每个资质等级可提供物业管理服务的范围。
从上述规定可以看出，物业服务企业资质属行政许可事项，该行政许可由《物业管理条例》设定，由国务院建设行政主管部门规定具体管理办法。根据《物业管理条例》的规定，未取得相应资质及从事物业管理活动的，将会受到“没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款”的行政处罚，给业主造成损失的，还要依法承担赔偿责任。
四、如何理解“其他管理人”
究竟应如何界定“其他管理人”，《物权法》和修改后的《物业管理条例》都没有明确说明，北京《物业管理办法(草案)》中也未对“其他管理人”作出具体规定。那么，在实践当中应如何理解呢?
(一)关于“其他管理人”的范围
哪些个人或组织可能成为“其他管理人”呢?有人认为，“委托其他管理人管理，可能是指有从业资格的注册物业管理师组织负责管理”。在审判实践当中，2009年，某法院在对一起物业纠纷案件的判决书中认为：涉案的某物业服务有限公司没有取得物业管理资质，但依据《物权法》的规定，可以认定为“其他管理人”。该判决实际上是将未取得物业管理资质而从事物业管理活动的企业认定为“其他管理人”。
值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局颁布了《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》，该《办法》是全国范围内，率先对《物权法》规定的“其他管理人”进行具体规定的规范性文件。根据该办法，在成都从事物业管理服务的“其他管理人”，包括社区服务机构、民办非经营性企业及由国家物业管理师、物业服务项目经理设立的个人独资企业、合伙企业等组织。
笔者认为，虽然《物业管理条例》没有将“其他管理人”纳入调整范围，但要界定“其他管理人”的范围，仍需考察《物业管理条例》。根据《物业管理条例》的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。
可见，虽然目前“其他管理人”的具体范围尚不能确定，但可以肯定的是，企业从事物业管理活动，必须取得相应的资质，并按照资质等级，开展相应的物业管理活动。否则，就违反了国家规范物业管理领域市场秩序的立法精神，将受到相应的行政处罚。因此，个人独资企业和台伙企业等不具有独立法人资格的企业，则不能以物业服务企业或“其他管理人”的名义从事物业管理活动，《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》将个人独资企业和合伙企业纳入到“其他管理人”，其在合法性上存在问题。
(二)成为“其他管理人”是否须取得政府颁发的相应资质
根据《行政许可法》的规定，对于应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可，只能由法律和行政法规设定。但我国目前在法律和行政法规层面，只对物业服务企业和从事物业管理的人员设定了行政许可，并未将“其他管理人”资质作为行政许可事项。即目前对于成为“其他管理人”的问题，没有门槛限制。
(三)“其他管理人”所从事的物业管理活动是否有范围限制
对此问题，目前法律和行政法规同样没有规定，全国范围内仅有四川省成都市房屋土地管理局颁布的《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》进行了规定。但是，随着物业管理法律规范的不断出台，对于“其他管理人”可从事的物业服务范围，将会有明确的规定，这样才能更好地与物业服务企业共同组成物业管理市场。
四、关于前期物业管理的规定
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业对小区进行的物业管理称为前期物业管理。根据《物业管理条例》，建设单位应当与物业服务企业签订书面的《前期物业服务合同》，约定各方权利义务。《前期物业服务合同》约定的期限届满，或小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时起，前期物业管理阶段结束。
对于前期物业管理，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”
然而，《物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”
这里不禁会让人产生一个疑问：根据《物业管理条例》的规定，住宅的前期物业管理，要求建设单位“应当”(即只能)选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行管理。而《物权法》却规定，对建设单位聘清的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。一般来讲，建设单位只在前期物业管理阶段聘请物业管理人，那么此处《物权法》与《物业管理条例》的规定是否存在矛盾?
笔者认为，不致引起矛盾的理解是：对于住宅物业的前期物业管理，建设单位应当选聘具备相应资质的物业服务企业，而对于非住宅物业，则既可以选聘物业服务企业，也可以选聘其他管理人。
根据《北京市贯彻，的若干意见》的规定，自2003年12月1日起，凡申领《商品房预售许可证》的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位，应当选聘具有相应资质的物业管理企业。
五、不同物业管理模式下的法律适用
由于《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《最高院物业服务纠纷解释》)、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(下称《北京高院物业管理纠纷意见》)等法律法规在调整范围上存在差异，不同物业管理模式下产生的法律纠纷在适用法律上也有所不同：
《物业管理条例》及配套的部门规章、政府规章和其他规范性文件的调整范围仅限于“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”
《最高院物业服务纠纷解释》适用于物业服务纠纷案件，该司法解释第十一条规定：“本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。”
《北京高院物业管理纠纷意见》不具有司法解释的效力，但其可以指导北京地区人民法院的案件审理工作。根据《北京高院物业管理纠纷意见》第1条、第2条的规定，该意见适用于“居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷”，“不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。”因此，《北京高院物业管理纠纷意见》仅适用于北京地区人民法院审理的业主委托物业服务企业进行物业管理模式下产生的物业管理纠纷。而且，在法律、司法解释另有规定的情况下，应按法律和司法解释的规定执行。
从上述分析中可知，对于北京地区来讲，在《物权法》规定的三种物业管理模式下：1、选择业主自行管理的，可以通过委托个人或专业服务公司对具体事项进行管理，受托人应符合从事具体委托事项的条件，如果产生纠纷，属于一般民事纠纷，适用《物权法》，但不适用《物业管理条例》，也不适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；2、对于具有独立法人资格的企业从事物业管理活动的，则必须取得相应的资质等级，适用《物权法》、《物业管理条例》及有关部门规章、北京市的政府规章和其他规范性文件的规定，如果发生纠纷，适用《最高院物业服务纠纷解释》和《北京高院物业管理纠纷意见》；3、不具备独立法人资格的企业、非企业组织、自然人等从事物业管理活动的，在具体的从业资质和管理办法等规定出台之前，其与业主签订物业服务合同，所形成的法律关系属一般民事法律关系，在纠纷解决时，不适用《物业管理条例》，也不适用《北京高院物业管理纠纷意见》，纠纷双方属平等民事主体的，按照一般的民事纠纷处理。但被认定为“其他管理人”的，则适用《最高院物业服务纠纷解释》。
(作者单位：中国法律咨询中心)
链接 物业服务政策风向
目前刚刚征求民意完毕的《北京市物业管理办法(草案)》透露了物业服务市场的一些政策风向。归纳起来，政策突破主要体现在以下几个方面：
1、业主大会有望成为法人
《草案》提出：“一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。”这意味着除业主专有房屋可以进行登记外，类似车库、会所等全体业主共有财产也可以进行登记，这一突破在全国尚属首次。
2、政府将定期公布物业服务成本
《草案》针对目前物业服务中存在的一些争议问题进行了法律约束。如市房屋行政主管部门应定期物业服务成本信息，物业服务企业应将“菜单式”服务在物业管理区域内显著位置公示。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年至少公示一次并接受业主核查。
3、原物业拒接交接可被罚三万元
1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、2004年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。
2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题
(一)物业管理招投标
通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。2003年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。
(二)物业管理服务
建设部了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。
(三)物业装饰装修管理
装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》。
(四)业主自治
《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。
(五)物业使用与维护
《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。
(六)物业服务收费
涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。
三、物业管理的立法完善
在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。
(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性
我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。
(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》
出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。
(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作
不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。
(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统
争执缘起不同的物业服务理念
从世界范围看，物业管理服务的产生以及快速发展的主要原因是现代建筑的兴起与产权结构的多元化发展。就我国物业管理服务而言，尽管产生的初期是由各级政府推动的，但其快速发展也归于与世界范围内相同的原因，而且在发展过程中也充分体现了服务商品交换的市场化。也就是说，物业管理服务商品是通过市场交换而产生的，只不过这种市场交换和其他消费品不同，体现的是集体服务商品的买卖，而非单个服务商品买主(即单个业主)与卖主(即物业管理企业)之间单个服务商品的交换，这种物业管理服务商品具有公共产品的性质，从一定意义上来讲，不具有分割性。正因为如此，我国《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。2007年修改后的《物业管理条例》第七条也规定业主应按时交纳物业服务费。依据这两部与物业管理直接相关的法律法规，当前大部分物业管理企业认为无论业主是否人住，无论业主拥有的物业是否投入使用，业主都有义务全额缴纳物业管理费。然而，就业主而言，以上两部法律法规并没有明文规定无论物业是否空置，业主都必须全额缴纳物业管理费，在现实生活中物业管理企业的强调全额缴纳的这种做法总让人感觉有些“霸王”。因此，对于大多数空置房业主，在缴纳物业服务费时，就选择了拖欠，甚至拒缴。
笔者在《武汉市物业管理条例》草案征集意见期间，曾对多个住宅小进行调查，其中部分空置房业主并非不愿交纳物业管理费，只是不愿交纳全额物业管理费；部分住宅小区物业管理公司对空置房物业费已经开始悄然打折。从全国范围来说，空置商品房物业费究竟该不该打折，在各地《物业管理条例》修订中都是一个备受关注的问题。
从理论上讲，对该问题的争执的起源是业主和物业服务企业在物业服务理念上的冲突，即物业服务的客体是业主还是业主所拥有的商品房，这是两种截然不同的观点。第一种理念认为，物业服务的客体是业主，物业服务是由业主延伸至房子。虽然房子在物业管理的小区内，但是由于业主没有享受到物业服务企业提供的全部服务，所以只应缴纳一部分物业费。物业管理企业主要为业主，而不仅仅是房子，提供越来越优质的服务，以便换取与其服务相称的物业费。而第二种理念认为，物业服务的客体是房子，物业服务应该是由小区的房子延伸至业主。既然房子在小区内，无论有没有人居住，理论上都享受了物业的服务，自然也就应该缴纳全额物业费。
成本与收益的比较
物业管理服务商品的交换是一种市场经济，市场经济存在的前提是参与交换的需求方和供给方都可以看作是一个经济人，都会从各自的成本收益角度去决定各自的经济行为。所以，不论前文所述关于空置商品房物业服务费缴纳的争执源于什么理念，最终的结果是由业主支付物业服务费，而不是空置商品房支付物业服务费。
由此可知，站在业主角度，根据成本与收益原则，业主认为没有享受全部的物业服务，物业管理企业要求缴纳全额物业管理费就成为不平等交易。因此，一些业主要么选择愿意支付部分物业管理费，要么选择拒绝缴纳物业管理费；即使有少数业主全额缴纳物业管理费，也是出于物业管理企业以业主拖欠物业费将进行民事诉讼为前提，非自愿缴纳。
那么，站在物业管理企业的角度，根据成本和收益原则，物业管理区域内的空置房的增加。尽管不能大幅度降低物业管理成本，但可以减少部分成本。目前，按照建设部、国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》，住宅小区物业服务成本或物业服务支出构成主要包括九项，其中由于空置房的存在，可以减少部分开支，如清洁卫生费用、保安人员数量以及公共设施、设备日常运行、维修及保养费等。减少的这部分开支，无疑降低物业管理企业的成本。所以从成本角度看给空置房物业费的减免提供了可行的基础，当然，这也是业主不愿全额缴纳物业费的根本原因(同时也是部分物业管理企业在实际工作中降低空置商品房物业管理费的实际原因)。另外，对物业管理企业而言，对物业管理区域内的空置商品房采用各种方式催缴物业管理费，特别是采用法律诉讼的方式催缴物业管理费，实际消耗的人力和物力以及对企业造成的负面影响和与业主之间形成敌对的关系，都不利于企业今后的发展。即使现在可以通过法律诉讼提高物业管理费的收缴率，但从长期看，其实是增加了企业运行的成本，毕竟目前相关的法律法规并没有明文规定空置商品房必须要全额缴纳物业管理费。因此，在实际生活中，这也是部分企业通过主动降低空置商品房物业管理费，提高收缴率，最终获得收益的原因。
空与非空还需区别对待
从以上探讨可知，无论对业主还是对物业管理企业，无论是从物业管理服务商品的市场属性，还是从成本收益的角度，对空置商品房物业管理费的缴纳问题的解决，最合理、最适用的方法就是与已经入住的商品房物业管理费的缴纳有所区别。
但在实际生活中这种区别应如何落实?也就是说，空置商品房物业管理费具体要如何缴纳，按什么标准缴纳，什么情况下属于空置商品房，空置多长时间可以减免等，却又没有具体的标准。正是由于缺少标准，目前这类纠纷和争执在全国各地都存在，而且业主和物业管理企业也都寄希望于地方政府颁布的法律法规。
前文所述，石家庄市《物业管理条例》中规定的“连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的，空置期间按20％缴纳物业费”，这一方案主要是按照空置房暖气费收取原则制定的，但这一标准对空置商品房物业管理费减免是否适用，还有待市场参与主体的多方评价。笔者认为这一标准有两个地方不适用于空置商品房物业管理费减免：第一，空置期为三个月的划分；第二是20％缴纳比例的确定。
就空置商品房物业管理费减免而言，目前矛盾和争执主要集中在已办理住房交接但一直未人住的业主或因害怕缴纳物业管理费而一直没有办理住房交接的业主和物业管理企业之间。从笔者调查情况看，凡是一经装修准备入住的业主，对使用期间的空置期内物业管理费的缴纳并无太多异议。更何况，对每年集中供暖期而言，三个月的空置期基本达到一半的时间，因此对空置房暖气费收取可以依照此原则，但对于物业管理而言，三个月的空置期相对较短，即使业主对空置物业的起止时间应事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续，也会增加物业管理企业的管理难度和工作量。因此，从比较实际的角度出发，笔者认为应分为两种情况，一是一直未人住的，空置期应从办理物业交接开始到办理装修手续为止，作为空置期；另一种情况是已经入住但中途空置的，以年度计费来算，空置期应达到连续六个月以上，计算空置期。
本人在新义社区物业管理工作中，经过近两年的锻炼，工作能力有了很大的提高，对日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字语言表达能力等方面有了很大提高，能够从容面对工作中出现的问题，保证了本岗位工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力把物业管理贯彻到实际工作中去下面是我对物业工作的总结：
1、每天工作期间，坚持挂牌服务，并保持工作牌整洁，无缺损，严格按照市物业办要求，对社区范围内的住宅区及单位楼房坚持日查日检，科学合理制定巡视路线，每天对社区物业综合管理情况进行一次巡视。熟悉小区各项设施、设备的情况；工作中不怕苦、不怕累，根据小区实际情况，制定合理的巡检路线，建立工作日志制度，按照要求认真填写工作日志，做到字迹工整，记录准确，内容详实；环境卫生的管理方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，组织公益岗位人员定期、不定期进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对楼道垃圾及乱贴乱画进行清理；
2、建立报告制度，发现各类问题制止或协调无效时，及时填写“社区违规事件及物业管理问题报告单”并报告街道城管物业科。坚持每日巡检，发现问题，及时处理，在小区改造过程中，对业主装修过程中产生的建筑垃圾，及时监督清运7次，成功率100%；共填写报告单 6 次，报告井盖丢失问题 4次，补齐2次；拆除违章建筑 3个，调解纠纷4次，业主满意率100%；对业主私自在绿地上种菜的行为及时制止2次，并恢复原状2次，现在小区无私自占用绿地行为；疏通下水堵塞6次。
3.认真落实房补政策，严格按照市政府办公室关于《2017年吉林市廉租住房补贴的通知》，从实际出发，搞好廉租房补贴初审核定工作。对手续不齐全不符合条件的居民坚决不予办理。初步核定，共审核141户，符合办理的126户，其中新增16户，取消12户，对本年度低保取消的和住房改善的住户，不符合房补条件的坚决不予办理房补， 对不能给予办理的说明原因，使居民心中有数，人人心服口服。按照政策，做到“公开、公平、公正”。 同时推进信息公开，符合享受廉租房补贴政策的住户，在街道和社区门口显著位置张贴公示并公开投诉电话，让群众监督，并根据意见反馈情况，认真梳理存在的问题。
4、组织符合条件的居民申请、分配廉租、公租住房。给居民讲解最新廉租、公租房政策，接待咨询居民，受理申请手续并上报区住建部门。于2017年8月受理公租房18人，廉租房34人，在本年度的廉租房分配工作过程中，零错误，零投诉的完成了组织交代的任务。5、建立宣传制度，利用社区宣传栏宣传物业方面的法律法规，定期与街道、社区及物业服务企业联合举办文体娱乐活动，向居民宣传物业管理基本知识；
5、建立接待制度，做好社区物业接待记录，协调解决辖区范围内物业综合管理投诉和调解物业管理活动纠纷。对业户反映的问题，采取微笑、理解、跟进、沟通、回复的原则，并做好记录，及时与物业管理企业联系，解决问题。对有些一时无法解决的问题，及时与业主沟通，取得他们的理解。同时根据客户投诉的事项，了解物业管理的缺陷与漏洞，指导物业服务企业提高服务质量。工作之余，努力学习物业管理及其有关的法律法规，并能通过法律法规处理或解答物业管理方面的有关问题。
6、及时指导和协调业主委员会工作，尤其在这次小区改造过程中，充分发挥业主委员会的作用，对物业服务企业的服务质量，他们提出了很多好的意见和建议，并把安装的质量不合格的塑钢窗及时统计上来，交到物业办。
