关键词:房地产泡沫 表现危害
中图分类号：F293 文献标识码：A
中国房产市场自94年房产改制后，制度上使得配给制失效，转向市场化购买，特别是2003年中央将房地产作为国民经济支柱产业以来，房地产市场市场彻底被激活，大量的需求使得房价节节攀升，房价更是成为人们关注的焦点，虽然随后政府不断出台一系列的调控政策，仍遏制不住房价快速上涨的势头。房地产经济泡沫在我国慢慢积累，形势不容乐观。
房地产经济泡沫的表现。
（1）政策调控失控。据统计，十年来关于房产调控政策达43次。然而这43次调控政策竟对房价的上涨没起任何作用，广州2003年一手楼均价3888元/平方米，2012年14044元/平方米，涨幅261%；北京 2003年一手楼均价4456元/平方米，2012年20700元/平方米，涨幅365%；上海 2003年一手楼均价5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 涨幅341%；深圳 2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%。
（2）房价与收入不匹配。国际上通用的房价收入比计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值，合理的房价收入比取值为3-6。按此衡量，全国大部分城市的房价收入比都超过6倍，其中部分城市的比率甚至超过了20，特别是北京、上海、广州等地超过30。房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是，房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。关于居民的隐性收入，很多城市在统计数据的处理当中已经考虑到了，而工资则是我国居民最主要的收入。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化，目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的高房价。经过几十年的发展，我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入会和发达国家差不多，那时出现高房价是合理的；但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，就是一种泡沫现象。
（3）房地产贷款超常规增长。今年1到9 月份，全国商品房销售金额5.4 万亿元，同比增长33.9%。房地产开发企业到位资金8.78 万亿元，同比增长28.7%。其中，国内贷款同比增长32.3%，个人按揭贷款增长45.8%，增速继续回落4.5 个百分点。今年前三季度主要金融机构累计新增个人住房贷款累计12492 亿元，占累计新增人民币贷款的17.2%。在当前贷款规模较为紧张的环境下，房地产贷款的超常规增长，反映了房地产经济的过热现象。
（4）商品房空置率居高不下。2012年北京市公安局人口管理总队的数据显示，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。
（5）房地产经济在国民经济中的占比过高。房地产价格不断上涨对GDP起到了明显的拉动作用，由房价上升带动了地产股的上升，地产股占股票总市值的10%,股票总市值约占GDP的80%,则房价对GDP影响在8%左右。地方政府也过度的依靠房地产经济，依靠出售土地和房产税作为地方收入的主要来源。
二、房地产泡沫的危害性。
（1）房地产光泡沫导致经济萧条。房地产市场“输出效应”的出现，不禁让人回想起20年前日本的状况。1985年到1990年，日本经过了5年的房价的疯狂上涨。到1991年左右，日本国内炒房人赚足钱之后，就开始向海外扩张。加上当时日元的升值，他们就到美国买房子，这甚至让美国人惊呼，日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知，日本房地产泡沫破灭，经济经历了长期的萧条。
（2）房地产泡沫经济危害正常金融秩序。民间借贷危机、中小企业资金链断裂、高利贷崩盘……背后既与实业投资不景气、企业经营难以为继无法偿还借贷有关，也与当前融资极度困难有关，更与楼市繁荣带来的资金脱实向虚有关。可以说，房地产泡沫继续吹大，将意味着有更多社会资金从其他产业集聚到楼市，房价繁荣的背后，是越来越多的产业空心化危机，是越来越多的实业资金变身为投机“热钱”的过程。虽然房价涨了，地价也涨了，土地财政似乎有了保障；而且，房价涨了，房地产投资增加了，地方政府稳增长似乎也大可高枕无忧。但这些短暂的增长和短暂的收入，最后都将会以更长久的地方财政危机和经济减速为代价。没有实业支撑的经济终究是脆弱的、不可持续的。房地产泡沫继续吹大的更大危害在于，它将银行的房地产贷款置于高风险之中，银行贷款的不良率或将埋下超预期反弹的隐患。一旦经济不景气造成房地产金融泡沫破裂，银行信贷将首先面临大量坏账损失。而银行是金融的核心，银行出现问题，必然危害金融秩序的正常运行，，整个社会经济都会遭受严重影响，收入减少，失业增加，经济将会陷入衰退或萧条。2006年美国房地产泡沫破灭，2007年引发美国次贷危机，2008年终于点燃了美国金融危机，并迅速蔓延全球。三年后，欧洲债务危机爆发且演变成慢性经济病，目前仍在“重症监护室”观察。
（3）房地产泡沫会导致经济结构和社会结构的失衡。过度的房地产投资和投机，会使社会上的相当大部分的资金涌向房地产业，令社会上大量的现金流集中于第二产业，使得第二产业的生产总值在GDP中比重加大，而第一、三产业却因为资金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是说三大产业占国民生产总值的比例失衡。众所周知，在经济比较发达的国家，第三产业所占比重通常是最高的，是关系国计民生的支柱产业，第三产业的蓬勃发展是国际经济增长的有力保证。但在中国，第三产业所占比重本已较低，而现在第二产业因为房地产的带动，比重进一步加大，使得第三产业比重进一步压缩，这样失衡的产业结构是不利于经济可持续发展的。例如上世纪80年代90年度泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。特别是电子产品类的企业创新，日本逐步的被韩国和中国赶超。
（4）进一步扩大贫富差距，并会引发社会问题。在房地产投资和投机日益盛行的大背景下，有能力买房满足住房需求之余，还有余力进行房地产投资或投机的人可以通过获取房屋交易中的溢价变得越来越富有；而一些没有能力购买房屋或是购房后没有多余资金进行房屋投资和投机的人，因为不能借助房屋的增值而获取额外资金，而且物价越来越高他们会变得越来越贫困，贫富差距的扩大会加剧社会矛盾和冲突之外。同时，房地产泡沫破灭后会带来严重的社会问题，以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以举报个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高达25.14％，直至2005年才开始同落。
（5）房地产经济泡沫也是腐败滋生的土壤。房地产泡沫带来的土地转让费用节节攀升，而政府做为土地转让的主要来源，是房地产商人重点行贿对象。近年来揪出的一些腐败案件，大都与房地产密切相关。一般来说管土地的官员富得最厉害。官员与开发商的勾结，主要是利益上的联系，即官员利用权力为开发商行便利，而开发商也相应的给出经济上的回报。例如河南省郑州市原副市长兼郑东新区管委会主任王庆海在土地出让和规划审批等方面为他人谋取利益，其涉案金额高达近2000万元。四川省成都市原政协副主席周学文利用职务便利，在土地出让、拆迁安置等方面为请托人谋取利益，收受贿赂折合人民币2200余万元。广东省江门市原市委常委、常务副市长林崇中利用职务便利，多次主持召开会议，向某商人低价出让土地，从中收受港币65万元，造成土地收益流失高达9404万元。
关键词：房地产 价格破灭 危害 防范对策
房地产价格破灭的危害分析
1985年香港房地产市场开始复苏，至1997年香港房价年平均增长超过20%，房价上升近10倍后达到了顶点，随之价格泡沫开始破灭。至1997年底房地产以及关联行业增加值占香港GDP的份额在40%以上，整个区域经济活动几乎围绕着房地产业而转。房地产投资占固定资产总投资60%以上，而财政收入也主要依靠土地收入以及其他房地产相关税收。债券市场中房地产股占港股总市值1/3，股票和房地产价格呈现“荣辱与共”的现象。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。经过六年的一路下跌，楼价跌了近70%左右，给香港经济造成了严重打击，直至2005年底才得以缓慢复苏。据专家计算，从1997年10月到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港本地生产总值还要高，超过了1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
从表1看出，香港在1991年至2011年之间受到两次房地产泡沫破灭的冲击：一次是1997年本地房地产市场的冲击；一次是2008年美国次贷危机的冲击。从数据可以看出，每次泡沫破灭失业率会出现大幅度上升，1997年至1998年失业率从2.2上升至4.7；2008年至2009年失业率从3.5上升至5.3。从对外贸易看，价格泡沫的破灭降低了对外贸易总额，1997年至1998年对外贸易总额从3.710亿美元下降至27767亿美元；2008年至2009年从58493亿美元下降至51514亿美元。工业发展也受到了影响，从工业指数看，1997年至1998年工业指数从120.6下降至110.1；2008年至2009年工业指数从109.9下降至108.0。房地产价格泡沫的破灭危害到了整体的经济情况，降低了人均GDP，1997年至1998年从20.4万美元降低至19.24万美元；2008年至2009年从24.54万美元降低至23.79万美元，并且政府储蓄及收入都受到影响，1997年至1998年间政府储蓄从4575亿美元降低至4343亿美元，政府收入从2812亿美元下降至2162亿美元。房地产价格泡沫的破灭对经济的整体影响是长期的，从表1数据可以看出，1997年人均GDP为20.4万美元，在经过泡沫破灭后直到2005年才得以恢复，影响时间长达8年。虽然美国次贷危机对香港的影响有限，属于区域外的影响，但是经济的恢复期也达两年之久。
综上所述，房地产价格破灭不仅引起金融危机，使银行呆账坏账急速上升，债款贬值，同时会对实体经济造成冲击，影响工业及对外贸易的发展，而且在较长一段时间内影响人们的生活水平，提高失业率，降低人均GDP。
房地产价格泡沫破灭的危害机理分析
（一）金融危机的形成
政府因素是导致房地产经济泡沫破灭的主导因素，而由价格引起的市场影响度依然存在。从图1可知，价格泡沫破灭即价格出现持续下跌，并且幅度大。价格的持续下跌引起消费者预期发生变化，从看涨变成看跌，购买意愿延期，影响当期房屋交易。由于价格长期下跌，许多散户投资者迫于资金压力大量抛售，从而供给增加需求减少，价格会继续下跌。这种情况下，房地产商无法通过销售回笼资金，导致银行回笼资金困难，银行危机随之产生。房地产危机带来相关产业的股票下降，银行危机加速证券市场的危机，整体金融危机随之爆发。此外，房地产危机引起的相关产业萧条，会加剧经济基本面的恶化，在一定程度上加剧了金融危机。
（二）实业危机的形成
实业危机由房地产的连锁反应引起（见图2）。泡沫破灭，房地产市场衰落，其涉及的建筑材料、钢铁、运输等产业遭受严重影响，而这种影响会不断扩散。在整个经济体系中，各个产业是相互关联的，通过上下游产业、辅助产业等各种相关形式链接在一起。在房地产及上下游产业衰退时，与其上下游及相关产业之间具有上下游关系或者相关产业的产业都会受到影响，并且这种链条式的扩散效应逐渐会波及整个经济实业。泡沫破灭给实业带来的冲击除了来自于这种产业相关性影响外，还因为其泡沫本身已经给实体经济造成了冲击。在泡沫未破灭时，由于房地产的暴利，大量资金被用到房地产这个大行业中，所以房地产占整个经济的份额非常重，因此当房地产价格泡沫时，其突然的衰退会直接给整体的经济以重创，使整个经济形势不容乐观。此外，由于价格泡沫破灭带来的金融危机，会给实体企业的资产评估带来严重影响，而糟糕的经济形势导致人们投资信心的缺乏，实体企业融资也会遇到困难。在经济不景气时生产者信心也会受到影响，实体经济的发展受阻。并且，银行业银根收紧，实体企业贷款难度更大，许多实体企业因资金链终端直接面临破产危机。所以，在这样多重交错的影响下，实业危机爆发，即房地产市场的萧条引起产品生产的整体萧条，产品生产下降。
（三）社会危机的形成
社会危机源于人们生活状况的恶化（见图3）。房地产泡沫引起金融危机进而会影响投资者信心。投资信心的缺乏致使储蓄下降，货币资金大量投入到消费市场。同时，由于实业危机引起产品生产下降，货币量与产品量的矛盾引起价格上涨。由于生产萎缩，实体企业面临危机，大量企业倒闭或者裁员，就业需求减少，失业随之增加，因此房地产泡沫破灭伴随着失业率的攀升。失业使收入减少，价格上涨使消费增加。收入与消费的矛盾加剧了生活状况的恶化。在生活压力过大，生存遇到障碍时，人们便会通过各种形式来宣泄自己的压力，来发泄自己的不满，这种不满不仅涉及贫富矛盾，更会对社会、对政府产生不满。人们的宣泄方式很多，无论是那种宣泄方式都会对社会稳定造成严重影响。
（四）危机之间的关系
房地产危机、金融危机、实业危机和社会危机不是此起彼伏的关系，而是相互促进相互关联的（见图4）。房地产危机在引发金融危机、实业危机以及社会危机的同时，这些危机同时在彼此作用。金融危机的产生在一定程度加剧了房地产的资金问题，同时降低投资者、消费者以及生产者信心，进而给实体经济融资和市场带来危害。实体经济的恶化又会进一步恶化经济的基本面，降低投资者、消费者和生产者的信心，间接的恶化金融危机。社会是基本的宏观环境，社会危机的产生对人们的心理产生严重影响，这种影响严重破坏了宏观环境，而宏观环境是投资者、消费者及生产者必须考虑的因素，因此社会危机的产生无疑加剧了实业危机和金融危机。所以整个经济体系是相互关联的，一个方面恶化会引起其他方面的恶化，而其他方的恶化又会反过来加剧整体的恶化程度。所以房地产泡沫的破灭如果不加以引导，其影响是无法估计和衡量的。
房地产价格泡沫破灭的危害防范对策
第一，政府对房地产的压制政策应该循序渐进，延长价格泡沫破灭的过程，防止价格泡沫直线崩溃。一招毙命的政策造成了房地产泡沫的快速破灭。快速破灭必然导致房地产的快速崩盘。在没有缓冲作用下，房地产快速崩盘，价格迅速下跌，必然银行资金风险。在政府主导型的国家，击破泡沫不存问题，但其实施的政策要想在短时间内大幅度减少危害的产生是其力所不能及的。无论是货币政策、税收政策或者是一般行政政策，都无法在短期取得良好效果，并且由于经济关系的复杂性，即使在短期取得效果也无法保证短期效果与预期效果一致。
第二，大力促进实业经济的发展，压缩房地产经济在整个经济体系的比例。总结房地产价格破灭对经济影响，关键是货币资金大部分流入到房地产市场，冲淡了投资者对实业经济的投资，使整个经济的产业结果中房地产占据的过分份额，使整个经济受房地产市场的影响过大。但是要想降低房地产价格破灭对经济的影响，首先就要压低房地产经济在整个经济中的地位，所以政府需大力发展实业经济，吸引更多投资者、更多货币资金到其他领域的发展中去，以提高实业经济在整个经济体系中地位。
第三，稳定就业率，稳定物价。这是关乎民生的措施。促进实业的快速发展在一定程度上缩小了因房地产价格泡沫破灭带来的就业危机，但是并不能消灭。为了冲淡房地产对就业带来的危机，建议政府在刺破房地产泡沫时，大力发展民生工程，以冲淡甚至消除房地产对就业的影响。同时，应减少货币供应以缩小流通市场的货币供应量稳定物价，减少流通市场货币对消费市场的冲击。政府在房地产泡沫逐渐破灭的关键时期，应该加强对价格的管控，防止投机主义者人为抬高物价。
第四，保障银行资金的基本稳定。银行危机是金融危机、实业危机以及社会危机的前兆，保障银行业的稳定是稳定经济基本面的重要举措，而资金问题是银行危机的关键问题。价格泡沫破灭必然引起房地产资金回笼困难，造成银行业的呆账坏账上升，资金出现问题的可能性非常大。银行作为社会储蓄最主要场所，如果资金出现问题将引发疯狂挤兑现象（我国海南房地产泡沫破灭后就出现了严重的挤兑现象），这将严重损伤人们对经济的信心，造成社会性恐慌。保障银行资金的基本稳定，实质是保障人们的基本财产安全、稳定人们对经济的信心的重要措施。
参考文献：
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关键词：经济；金融；股市；股市泡沫
股市泡沫是指股票价格持续上涨导致其市场价格高于基础价值的经济现象，泡沫的膨胀和破裂对经济发展的危害很大。面对全球性的金融危机，股市如何向健康良好的方向发展，以及如何避免和减小股市泡沫带来的危害，是现阶段的一个重大问题。而作为“保守经济”下的中国，更应该在充分认识股市泡沫的基础上，采取积极的措施，促进经济的发展。因此，关于股市泡沫的研究是客观和现实的要求。
一、股市泡沫的成因
1.证券市场本身的系统特性是股票市场泡沫的根源
证券市场交易对象的虚拟化、符号化，使得股票市场上的各类投资者有了自由和充分的理由去根据自己的需要理解股票的价值。当股票市场的某些权威机构和人士对某只股票做出了某种价值理解后，很容易得到市场的响应和认同，从而产生市场一致认同的偏离真实价值的理解价值，泡沫便产生了。
2.流动性过剩，大量资金流入股票市场
人民币升值以及人们对人民币升值的预期，大量国外资金流入股市，导致股价攀升。油价持续高涨，石油美元一直在全球范围及新兴市场寻觅投资机会，部分资本流入中国资本市场。日元利率低，日元的利差交易带来了大量流动资金。中国国内储蓄率居高不下，A股市场流通部分市值仅占储蓄总额的10％。此外，由于经常账户顺差不断增加，中国的财富亦以每月超过200亿美元的速度增长，官方外汇储备总额现已超过1 5万亿美元。拥有如此巨额的流动性资金，股票市场存在出现泡沫的风险。
3.股票市场的体制不完善
首先，政府行为发生扭曲。一是政府对股票发行上市的严格管制取代了市场机制；二是股票交易管制不合理。其次，监管部门行为发生扭曲。一是监管行为扭曲，我国证券市场监管活动的行政化、短期化、随意化造成了股票市场的大起大落，加大了市场的泡沫；二是制度执行不力。监管制度执行不力使投资者的利益得不到应有的保护，从而使中小投资者行为取向短期化，加大市场主体的投机动机。
4.股票市场可供交易品种少，供求不平衡
目前我国的资本市场只有股票、债券的现货市场，缺乏期货、期权及其他金融衍生品市场，其结果是资本市场只有做多机制而没有做空机制，远没有期货市场中特有的价值发现功能、套期保值功能和风险规避功能，大大抵消了资本市场本身所固有的优点和优势。
5.机构投资者扮演庄家角色，中小投资者的投机心理
大量的庄家充斥股市，人为地放大了市场中的“博傻”机制。庄家利用资金、人力、信息、工具、舆论的优势，把自己控制的股票价格拉起来，使它的价格远远大于其实际价值，人为地制造泡沫。投资者的心理因素占据着股市波澜的主导地位。中小投资者有贪婪与恐惧等心理，他们中的大多数又表现出“羊群效应”和“博傻心理”。伴随着这些因素，股价在短期内震荡不止，长期内又泡沫堆积。
二、中国股市泡沫过大的危害
股市泡沫过大乃至泡沫化，不仅会对股市的稳定和健康发展造成危害，而且也会扰乱正常的经济秩序，甚至引起社会政治动荡。从我国来讲，股市泡沫过大的危害主要表现在以下几个方面：
人们日益担心,我们可能正面临着新一轮资产价格泡沫,它可能给经济带来极大危险。那么,美联储是否应以此为由,采纳众多评论家的建议,尽早退出“零利率”政策?答案是否定的。
潜在资产价格泡沫总是危险的吗?资产价格泡沫可分为两类。第一类属于危险的泡沫,我称之为“信贷繁荣泡沫”(credit?boom?bubble),即人们对经济前景的过度乐观,或者金融市场上的结构性变革,导致信贷激增。由此造成的某些资产需求上升,推动价格随之上涨,这反过来又鼓励与这些资产相关的放贷,进一步推高需求和价格,形成正反馈回路。在这个反馈回路中,杠杆增加,信贷标准进一步放宽,接着杠杆再增加,就这样周而复始。
最终,泡沫破裂,资产价格崩溃,导致反馈回路发生逆转。贷款受到冷遇,去杠杆化开始,对资产的需求进一步下跌,价格进一步走低。由此导致的贷款损失和资产价格下跌,侵蚀着金融机构的资产负债表,并进一步使广泛资产类别的信贷和投资减少。由此导致的去杠杆化压抑企业和家庭的开支,从而使经济活动减弱,加大信贷市场的宏观经济风险。事实上,这正是近期危机的全部情形。
第二类泡沫我称之为“纯粹的非理性繁荣泡沫”(pure?irrational?exuberance?bubble),由于不存在针对较高资产价值的杠杆周期,这种泡沫的危险性要低得多。没有信贷繁荣,泡沫破裂就不会造成金融体系失灵,造成的危害也就会小得多。例如,上世纪90年代末的科技股泡沫,就没有受到银行放贷与股价上涨之间的反馈回路的推助;事实上,科技股泡沫的破裂,并没有伴随银行资产负债表的显著恶化。泡沫破裂后,经济只出现相对温和的衰退,一个关键原因就在这里。同样,1987年股市泡沫的破裂,并没有使金融体系承受巨大压力,其后经济也运行良好。
由于第二种泡沫对经济的危险不像“信贷繁荣泡沫”那样大,收紧货币政策、遏制“纯粹的非理性繁荣泡沫”的理由明显要微弱得多。这类资产价格泡沫难以识别:事后分析容易,事前预测可不简单。(如果政策制定者有那么聪明,他们为什么并不富有?)收紧货币政策、遏制不会成为现实的泡沫,将导致经济增长明显弱于应有的水平。货币政策制定者就像医生一样,需要发一个“不伤天害理”的希波克拉底誓言(Hippocratic?Oath)。
不过,如果一个泡沫像“信贷繁荣泡沫”那样对经济构成足够大的危险,货币政策或许有理由介入。然而,不这么做的理由也很充足。这正是学术界和各央行围绕是否应以货币政策遏制资产价格泡沫展开热烈辩论的原因。
但是,如果目前有可能存在泡沫,它们会属于危险的信贷繁荣泡沫吗?至少在美欧明显不是。我们的问题并非信贷繁荣,而是去杠杆化过程尚未完全结束。信贷市场仍处于紧张状态,正在严重拖累经济。
关键词：房地产；泡沫；危害；防范措施
房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展能够带动其他相关产业的发展，同时它也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产市场持续升温，房价快速上涨，因此，人们对房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应如何控制泡沫，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
一、房地产泡沫的含义及特征
（一）房地产泡沫的含义
经济学上对泡沫的定义，人们普遍接受的是美国经济学家查尔斯・P・金德伯格的观点，他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者……”根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
（二）房地产泡沫的主要特征
1、房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大。房地产泡沫在形态上，表现为房地产价格的大起大落。在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，价格又大幅度下降。
2、房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率。在房地产经济周期上涨阶段，容易产生房地产泡沫。
3、房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来重创。
二、房地产泡沫产生的主要原因
（一）消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，房地产价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，推动价格不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。
（二）银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。
（三）土地的稀缺性
我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。土地的稀缺性及其虚拟资本使地价在反复的交易中产生泡沫。
三、房地产泡沫的危害
（一）造成经济结构失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。
（二）导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
（三）造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条、股价下跌等。地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产重估损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致其雇佣居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的员工失业，收益的下降也要不断裁减人员。居民由于经济不景气和个人收入水平的下降，因此会减少当期的消费，个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
（四）引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。
四、房地产泡沫的防范措施
（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理
政府制定合理的政策，是预防房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适当，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；再次，大力发展安居型住房，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（二）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。坚决打击开发商的圈地和炒地行为。
（三）加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业。强化个人住房贷款管理。
总之，只要我们能够充分认识其在发展过程中潜在的危机，及时进行治理，使房地产业真正成为新的经济增长点。要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导，以防房地产市场的“虚假繁荣”，避免泡沫破裂后对社会的巨大伤害。
参考文献：
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2、李涛,伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[Z].
关键词：我国房地产经济 泡沫 对策
房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买主——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的内在价值，由此导致房地产泡沫的形成[1]。
1.泡沫经济与房地产经济的关系
1.1泡沫经济
所谓泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长以及金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，从而导致社会震荡甚至经济崩溃。其实质有三个方面：
1）泡沫经济主要是虚拟资本的过度增长；
2）地价飞涨暴跌；
3）泡沫经济寓于金融投机。
1.2泡沫经济与房地产业
房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身绝不是泡沫经济。但是，就其发展而言，房地产业也含有经济泡沫的成分。如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在是有客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济；另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，同时存在着消极成分[2]。
2.房地产经济泡沫的产生原因和危害性
房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。
房地产行业经济泡沫的危害主要表现在以下几个方面。首先，没有对社会资源进行合理的优化配置，产生了经济结构的失衡。在房地产经济泡沫产生之前，房地产的价格不断上升，使投资回报率在短期内迅速升高，对长期投资的行为造成了很大的误导，很多社会资源盲目的进入房地产行业，在基础设置建设、服务产业和生产性产业之中，没有足够的资金进行投入，阻碍了其它产业的发展，导致了经济结构的失衡。第二，房地产经济泡沫会对金融系统造成破坏，产生了金融危机。由于在泡沫经济时期，很容易造成投机活动，提高了市场的预期回报率，许多银行将贷款放入到房地产行业之中，扭曲了资金的投入标准，没有履行监督功能，降低了整个银行体系的防御功能，给金融机构造成了很多的坏账和呆账，最终会导致大量房地产企业的破产，使银行系统失灵，面临着巨大的经济危机。
3.控制房地产经济泡沫的对策
3.1严格审批开发项目规划
中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发，这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。也是防止房地产经济泡沫的一条有效途径。房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体协调，使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划，并排除权力干扰，切实付诸实施。
3.2调整房地产业市场结构
从整体上来看，我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局，因此，要制定合理的产业政策，降低发展商的退出壁垒，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。要降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒，增强发展商的资本实力；要充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；要通过多种途径促进本土企业扩张，尽快提高市场集中度；要推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；要在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件，延迟销售许可证的发放时间，征收土地闲置税和房地产空置税，促使无实力的项目公司退出市场，有效控制房地产经济泡沫的产生。
3.3精心打造房地产精品
我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况短期内被市场认同、价格上涨、销售火暴的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间，甚至有的项目清盘以后，价格便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买房者却陷了进去，对先前购房的投资者产生极大的打击。要真正防止房地产经济泡沫，就应该树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品，适应城市现代化发展的要求。
3.4建立土地产权制度
必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进入市场；通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当；放宽划拨土地使用权进入市场的条件，原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务；对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式；培育土地二级市场，促进土地产权的有效配置；不断开拓土地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权流动。
3.5改革房地产市场管理体制
房地产经济泡沫与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。要适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求，建立健全房地产市场管理体制，实行房地产市场的有效调控，防范房地产市场的风险；要建立地政、房政统一管理体制，土地资源、资产双重管理职能，实行房地产的价值化管理。要加强城市规划管理和土地供应计划管理，通过有效控制土地投放量，合理调节房地产市场的走势；要运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等，对房地产市场实行宏观调控。
总之，房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。
参考文献：
2007年至2008年，房地产泡沫与衍生品泡沫的破灭引爆了美国次贷危机。在此次危机中，相机抉择的宏观经济政策发挥了巨大效力，使金融市场与实体经济的反弹速度均超出了市场的预期，但这种以制造新泡沫来掩盖旧泡沫的救火式策略，是极其危险的，增加了未来经济的不确定性。
现实资产市场风云变幻，尽管人们已经意识到了投机和泡沫的风险及危害，但是还是愿意投身参与到泡沫的吹捧之中。这一现象表明，人们总是认为自己能驾驭泡沫，能在泡沫的膨胀中达到追逐利润的目的。正是在这种思想的支撑下，投机活动才如此盛行，泡沫才不断地涌现。历史上众多泡沫现象的教训，总是不足以给参与新一轮泡沫的人们敲响警钟。因此，游资活动与泡沫现象一直是令各国经济学家和政策制定者头疼的问题。
随着金融产品不断被证券化，金融深化程度不断加深，资产价格的过度波动和异常表现，使得人们对传统的资本市场效率假说产生了怀疑，同时，现实资产市场上存在的信息不对称和羊群行为，更是对传统理论提出了巨大的挑战。《游资与资产价格泡沫研究》一书正是伴随着资产价格理论的迅速发展应运而生的一本解读游资与资产价格泡沫之惑的理论著作。该书弥补了目前理论研究中对游资的定义及游资与泡沫之间关系研究的缺陷，介绍了西方泡沫理论的最新研究成果，并将之与其相对欠缺的制度分析结合起来，全面、系统、深刻地分析了游资与泡沫现象的成因与机理。
