关键词：房地产企业 偿债能力 盈利能力 营运能力 发展能力
中图分类号：F234 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）12-195-02
一、目前我国房地产上市公司的现状
我国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。《2011中国房地产市场趋势观察研究预测报告》中数据表明：2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比2009年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。新建住宅销售价格同比涨11.3％，涨幅比2009年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。同时，也应清醒地看到，中国的房地产企业在快速发展中存在着这样那样的问题。房地产企业目前面临的财务困境主要存在流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式，具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。
二、财务分析的方法
1.财务分析的意义。财务分析是根据企业财务报表等信息资料，采用专门方法，系统分析和评价企业财务状况、经营成果以及未来发展趋势的过程。财务分析对不同的信息使用者具有不同的意义，具体来说，财务分析的意义主要有以下几个方面：一是可以判断企业的财务实力。通过对资产负债表和利润表有关资料进行分析，计算相关指标，可以了解企业的资产结构和负债水平是否合理，从而判断企业的偿债能力、营运能力及获利能力等财务实力。二是可以评价和考核企业的盈利能力和资金周转状况，揭示财务活动存在的问题，找出差距，得出分析结论。三是可以挖掘企业潜力，寻求提高企业经营管理水平和经济效益的途径。四是可以评价企业的发展趋势，预测其生产经营的前景及偿债能力。
2.财务指标分析概述。（1）偿债能力分析。一是短期偿债能力分析：
二是长期偿债能力分析：
（2）营运能力分析。
（3）盈利能力分析。
（4）发展能力分析。
三、房地产行业上市公司财务分析案例研究
某房地产上市公司，按总资产和净资产的规模在中国房地产上市公司排名中都是高居榜首，根据该公司2009年至2010年的资产负债表和利润表可以计算出以下财务指标：
1.偿债能力分析指标。
流动比率＝流动资产÷流动负债
＝20552073.22÷12965079.15＝1.59
速动比率＝速动资产÷流动负债
＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56
资产负债率＝负债总额÷资产总额
＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％
产权比率＝负债总额÷所有者权益总额
＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％
2.营运能力分析的指标。
应收账款周转率（次数）＝营业收入÷应收账款平均余额
＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次
存货周转率＝营业成本÷存货平均余额
＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次
流动资产周转率＝营业收入÷流动资产平均余额
＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次
总资产周转率＝营业收入÷总资产平均余额
＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次
3.盈利能力分析的指标如下：
营业利润率＝营业利润÷营业收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％
净资产收益率＝净利润÷平均净资产（指所有者权益）＝14.16％
4.发展能力分析的指标如下：
营业收入增长率＝本年营业收入增长额÷上年营业收入总额
＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％
资本积累率＝本年所有者权益增长额÷年初所有者权益
＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％
资本保值增值率＝年末所有者权益÷年初所有者权益
＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％
通过以上财务指标可以看出该上市公司2010年的财务指标有以下特点：一是偿债能力分析。一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2，速动比率为1较合适，该企业流动比率是1.59，速动比率是0.56，表明该企业的流动资产较少，速动比率过低，企业会面临偿债风险。
资产负债率越低（50％以下），产权比率越低（100％以下），说明企业长期偿债能力越强。该企业资产负债率是74.69％，产权比率是295.04％，表明企业资产对债权人权益的保障程度较低，承担的风险较大，企业的长期偿债能力较低。二是营运能力分析。该企业应收账款周转率是43.96次，周转速度较快，表明企业对应收账款管理的效率较高。，信用销售管理严格；存货周转率是0.27次，流动资产周转率是0.77次，总资产周转率是0.29次。这三个指标较低，表明企业存货占用水平较高，流动性较低，流动资产利用效果较差，企业全部资产营运效率较低，长此以往会降低企业的短期偿债能力及获利能力。三是盈利能力分析。该企业营业利润率是23.06％，表明企业主营业务市场竞争力较强，发展潜力较大，获利能力较强。净资产收益率是14.16％，说明公司自有资本获取收益的能力较强，营运效益较好，对公司投资人、债权人的利益有一定保证程度。四是发展能力分析。资本积累率反映了公司当年所有者权益总额的增长率，体现了公司资本的积累情况，是公司发展强盛的标志，也是公司扩大再生产的源泉，展示了公司的发展潜力。该企业资本积累率是20.21％，表明公司的资本积累较多，公司资本保全性较强，抵御风险、持续发展的能力较强。资本保值增值率是根据“资本保全”原则涉及的指标，更加谨慎、稳健地反映了公司资本的保全和增值情况，也充分体现了经营者的主管努力程度和利润分配中积累状况，一般该指标应大于100%。该企业资本保值增值率是120.21％，表明公司的资本保全状况很好，所有者权益增长很快。
四、对房地产行业发展的思考
通过对房地产上市公司的财务指标分析，可以发现虽然目前房地产行业发展势头强劲，盈利能力较强，对投资人和债权人的利益有一定保障，但是其财务状况仍不容乐观，企业管理者仍应继续提高其偿债能力和营运能力，努力降低企业的财务风险，增强企业全部资产的营运效率，这样才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
1.2011年房地产行业发展趋势及现状.搜房网，2010－12－13
2.财政部会计资格评价中心.2010年中级会计资格财务管理.中国财政经济出版社,2009
摘要房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。
关键词房地产公司财务分析财务管理
一、房地产公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司获取利润的能力，其中盈利能力指标主要用于反映公司一定时期内收益水平高低，即公司盈利能力越高，则表明公司一定时期内收益水平越高；反之亦然。同时，对于房地产公司而言，其盈利能力涉及到多项指标，如营业利润率指标、总资产报酬率指标、资本收益率指标、成本费用利润率指标、净资产收益率指标及盈余现金保障倍数指标等，上述指标均在不同程度上影响着房地产公司盈利能力大小。另外，非经常性损失是指与房地产公司主营业务无直接联系的收入，这部分净资产对真实、公允地反映房地产公司持续、稳定地盈利能力产生不利影响。未解决这一问题，需要房地产公司在计算净利润时剔除企业管理层利用技术手段调控利润与非经常性损益的影响，从而确保能够更为客观真实的反映出房地产公司的盈利能力。
除此之外，现金流也是房地产公司盈利能力的重要影响因素，所以要求房地产公司做好对资金现金率、销售现金率的分析工作，确保二者能够准确揭示出房地产公司主营业务获取现金的能力，即资金现金率、销售现金率越高，则表明房地产公司获取现金的能力越强；反之资金现金率、销售现金率越低，则表明房地产公司获取现金的能力越弱。
二、房地产公司偿债能力与资产变现能力的分析
偿债能力是指公司应用资产偿还短期债务与长期债务的能力，而资产变现能力是指公司将资产转换为现金或负债的能力，其中偿债能力与资产变现能力是公司财务状况及经营能力的重要衡量指标。对于房地产公司而言，其偿债能力涉及到多项指标，如流动比率指标、速动比率指标、现金比率指标、资金周转率指标、清算价值比率指标及利息支付倍数指标等。
房地产公司在计算流动比率与速动比率时需注意下述三方面问题：（1）存货界定问题。一般而言，房地产公司将开发产品与开发成本确认为存货列入流动资产中，但是能够在短期内变现的仅有开发产品与已具备预售条件的开发成本，所以，房地产公司计算流动比率时应将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来；（2）待摊费用与预付账款等无法转变为现金偿还负债流动资产的剔除问题。对于多数房地产公司来说，其通常都是以高价获取到土地储备，所以只有对其做好减值准确才能够真实、公允、客观反映出存货的变现价值及偿债能力；（3）预收账款从分母流动负债中扣除问题。房地产公司预收账款实为未实现的销售收入，当工程项目竣工后便可正式作为销售收入予以结算，所以切勿将预收账款确定为一般流动负债，应将预收账款从分母流动负债中予以扣除。
结合我国当前社会经济背景来看，只要房地产公司将资产负债率控制在70%之内，便不会对公司各项运营活动造成太大的影响。实际上，受多方面原因的影响，致使国内多数房地产公司普遍处于高负债运营状态，与此同时房地产公司更注重偿还短期债务能力问题，而房地产公司的偿还短期债务能力主要受到期债务偿付比率、利息现金保障倍数及短期风险头寸等指标的影响，其中到期债务偿付比率指的是一定时期内公司经营现金净流量与到期债务本息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用经营现金流量偿还到期债务本息的能力，当到期债务偿付比率超过1时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息；当到期债务偿付比率小于1，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息。利息现金保障倍数指的是一定时期内公司经营现金净流量与债务利息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用现金偿还债务利息的能力，其中利息现金保险倍数越低，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越弱，从而公司面临的财务风险越大；反之利息现金保险倍数越高，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越强，从而公司面临的财务风险越小。公司经营净现金流量加上货币资金后减去到期流动负债便得到短期风险头寸，其主要用于反映房地产公司偿还短期债务的能力，其中当短期风险头寸为负数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息；当短期风险头寸为正数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息。
资产的变现能力取决于资产的流动比率，对于房地产公司而言，其资产流动比率受应收账款的周转速度等因素的影响。一定范围内，房地产公司资产流动比率越高，资产变现能力越强，表明房地产经济效益越好。如果房地产公司资产流动比率过高，将导致机会成本大幅度增加，致使房地产公司资金利用率低下，从而引发房地产公司资产流失、浪费等现象的发生。实践研究显示，流动比率以2：1为最佳。另外，速动比率能够准确反映出房地产公司应用流动资产偿还流动负债的能力，实践研究显示，速动比率以1:1为最佳。
三、房地产公司营运能力的分析
营运能力是指公司经营运行的能力，其主要用于反映公司利用各项资产获取利益的能力。对于房地产公司而言，营运能力涉及到的指标有应收账款周转率指标、存货周转率指标及总资产周转率指标等，以存货周转率指标最为突出，即公司存货周转率越高，则表明项目开发周期越短，即项目开发成本越少，致使项目效益越好；另外，应收账款周转率是影响公司营运能力的又一重要指标，其中应收账款周转率越高，则表明公司一定时期内应收账款周转次数越多，即公司贷款回收期限越短，越有助于加速公司资产流动，从而推进房地产公司快速发展。
四、房地产公司成长能力的分析
成长能力是指公司扩展经营规模的能力，其主要用于反映公司未来发展速度及趋势。对于房地产公司而言，成本能力涉及到的指标有主营业务利润增长率指标、经营现金流量成长比率指标、主营业务收入增长率指标及净利润增长率指标等，其中主营业务收入增长率越高，则表明公司产品的市场需求量越大，业务扩展能力越强；主营业务利润增长率与净利润增长率越高，则表明公司经营业绩越好，市场竞争力越强。经营现金流量成长比率越高，则表明公司成长越快。除此之外，利润保留率指标、股本比重指标及固定资产比重指标等也在不同程度上影响着房地产公司成长。
五、结论
总之，房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。全文结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。
参考文献：
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[2]郑勇杰.某房地产公司楼盘项目财务分析报告.中国房地产金融.2010(03).
[3]王文平.房地产企业财务分析管见.财会月刊.2010(01).
[4]曾汉文.浅论房地产企业的财务分析.当代经济.2009(11).
关键词：房地产公司；财务管理；问题；对策
随着市场经济的不断改革发展和变化，我国的房地产企业不仅仅面临着一些来自于房地产企业内部的压力，而且也面临着来自于一些客户、竞争者和法律法规方面的压力，尤其是在财务风险方面更为严重。因此，在当前这样的经济环境下，我们有必要对房地产公司的财务管理体系做出优化，以便于其适应当前的社会发展。
一、房地产公司财务管理的特点
在当前环境下，房地产公司的财务管理特点主要体现在两个方面，一方面是房地产公司所面临的财务风险更大了，另一方面是房地产公司的财务管理难度增加了。
1.房地产公司所面临的财务风险加剧。近些年来，我国的国内经济在不断地发展着，这也使得我国的城市化水平有了显著的增加。因此，房地产行业获得了十分显著的发展优势，这促使房地产企业的资金投入增大，筹备物资的资金增多，造成财务管理的周期延长。在这样相对较长的开发经营周期当中，会使房地产的经营管理面对着诸多的不稳定和不确定因素，这也使得房地产企业的经济效益和投资项目都面临着多重的结果，也使得房地产的开发所面临的风险加剧。
2.房地产公司财务管理的难度加大。在当前环境下，关于房地产的开发主要涉及到了来自很多方面的问题，所以这就导致了房地产公司财务关系也面临着一些复杂性和多样性的选择。通常债权人、债务人、投资人、公司内部职员、被投资的单位和开发公司之间的关系都属于房地产公司财务关系范畴之内。除此之外，房地产公司内部的各个单位之间或者和上级单位以及各个管理部门之间的关系也属于房地产公司财务关系，具体来说表现在很多的方面，比如被拆迁单位或者居民住宅，勘察设计等，这些都和房地产企业的大量的、频繁的资金交往存在直接的关系。由此看来，在当前这种环境之下，房地产企业的财务管理难度是有所增加的。
二、房地产公司财务管理的基本现状分析
1.房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理。房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。
2.成本管理和财务预算的意识淡薄。一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深人详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。
3.房地产公司融资困难。房地产企业为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。
4.财务管理人员的素质不高。一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。
三、房地产公司财务管理工作的优化措施
1.健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度：如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序,提高会计质量。
2.提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
3.扩大房地产公司则务管理的资金筹集。如果想要在当前环境下促进房地产企业的更好发展，必须要结合当下房地产行业发展的现状对整个房地产行业做出分析，经过分析之后，我们可以得出，房地产企业必须要具备有足够的资金来作为维持房地产企业正常运转的基本保证。因此，对资金的筹备工作是应该摆在第一位需要解决的问题。具体来说，需要从四个方面进行：第一，依托银行贷款并将其作为资金筹备的主要方式，在此基础上拓展其他形式的金融业务，比如商业汇票和保函等；第二，要制定出一种合理有效的打入资本市场的途径，比如发行股票或者债券进行融资；第三，房地产公司需要对外筹集资金，以此方式来加大本企业的市场占有份额，扩大企业在市场上的竞争实力；第四，对融资左式进行创新，可采取多种方法进行。
4.提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。
5.加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手：一是要了解当下的法律环境，尤其是在现有的市场环境下，企业必须要以法律为依托，规范各项业务活动和经济活动，科学进行利润分配，强化企业理财职能；二是要了解企业所在的经济环境，要以我国国民经济为导向，深入公司体制改革，适应我国的市场经济体制，一切从实际出发，及时调整公司的经营方式，以此来提高自己的市场应变能力。
参考文献：
[1]田林永.房地产企业财务现状及管理建议[J].上海房地,2011(5).
[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(7).
[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师,2010(2).
关键词：商业地产公司；财务风险；控制模式
一、前言
随着近年来我国社会经济的飞速发展，我国商业地产行业形势风云变幻，国家关于土地与金融方面的政策趋紧。根据现阶段商业地产公司的实际情况发现，大型商业地产公司普遍存在偿债能力薄弱、抗风险能力不强等问题。商业地产行业作为一个较为典型的资金密集型行业，这一行业的主要特征为资金投入量大、存货的周期长、回收周期以及变现能力较差等特点，这些特点直接决定着商业地产公司存在较高的财务风险。同时，由于处于后金融时代，政府根据我国经济发展的实际情况，跟进出台的多种经济政策，直接或是间接影响到我国商业地产行业的发展，这也加剧了商业地产公司的财务风险。因此，我们必须对当前商业地产公司的财务风险问题进行深入研究，提出有效的控制措施。
二、商业地产公司财务风险管理特点以及存在的主要问题
1.资金周转率偏低
现阶段商业地产项目开发的主要流程要经过以下4个阶段：一是征地阶段；二是土地开发阶段；三是房屋开发阶段；四是竣工销售以及物业阶段。在这一流程过程中，四个阶段都需要公司进行大量资金投入，通常情况下，公司会在达到第三阶段的相应条件时进行预售，以实现资金的尽快回笼，进行到第四个阶段，才能实现资金的真正回笼。整个开发流程，资金从投入到回收的周期非常长，中途的不可控因素非常大。
2.财务杠杆过度使用
由于商业地产开发需要大量的资金注入，大部分商业地产公司选择贷款的形式，这在一定程度上造成财务杠杆使用过度。财务杠杆的主要使用方法有两种：一是能够让公司的股东仅仅使用少量的自由资本进行公司的运行，同时，还能够提高税盾效应；二是，过高的财务杠杆这代表着公司具有高度的流动资金，一旦公司运用出现问题，企业就会面临较大的还款压力，进而极大地影响到股东权益。
3.资产期限不匹配
现阶段，大部分的商业地产公司往往会通过举债的方法进行相关业务的经营，这一种经营方法对于公司资产的变现能力提出了更高的要求，例如，公司的借款必须要有相应的资产进行匹配，若是不匹配，将导致公司选入短期资金不足的局面。对于商业地产公司而言，其主要流动资产就是存货。一般按照商业地产开发产品以及非开发产品进行分类，商业地产开发产品包括己完工商品住宅、在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地；非开发产品则包括原材料、库存商品、低值易耗品。对于商业地产公司来说，其存货一般不容易变现，其资产的流动性较差，往往导致公司的偿债压力较大。
4.现金流入期限不均衡
无论什么样的公司，若是想保证公司的正常运行其根本就是良好的现金流的保障。但是，现阶段我国大部分商业地产公司的现金流存在一年高、一年低的问题。一方面，商业地产公司往往采用预售的方法在地产项目开展的过程中获得相应的资金流，但是，各个开发项目的销售期以及销售期的匹配问题往往会被忽略，进而导致以上问题的出现。另一方面就是因为公司的投入收益现金流也存在不均衡的现象。这一问题直接导致现金流高的那一年出现大量的现金冗余，现金流低的那一年面临偿债风险，现金流入的不均衡导致公司的正常运行无法得到保障。
5.项目调整能力弱
根据现阶段商业地产项目的发展情况来看，由于其开发周期长，管理周期也较长。无法进行相应项目的调整，同时，项目转手的门槛和条件高，一旦资金被投入到相应的项目中，某一不确定因素失控将导致项目出现停滞，现金链面临断裂的风险，这也为公司的正常运行带来不利的影响。
三、财务风险控制模式构建
要想保障商业地产行业的可持续发展，公司应该建立相应的财务风险识别模型，并在此基础上进行日常财务风险管理活动，进一步控制财务风险，不断降低企业的利益损失。
1.偿债风险控制
这一风险主要是在公司发展中，因为各种因素使得公司无法进行各种账务偿还所导致的财务风险，这主要是由债务所引发的。通过上文分析我们可以发现，商业地产公司之所以具有高的负债率，其主要原因是因为具有较高的偿债风险，因此，如何进行资金结构的合理安排，具有重要意义。在商业地产企业运行过程中，要重视合理筹款渠道的选择。企业的负债率多少是一个适当的值，这并没有相应的规定。一般来说，他必须与企业的偿债能力进行相互匹配。在企业中，企业所有者的资产是偿还债务的主要来源，因此，企业举债的整体规模要与所有者的利益相互适应，不应该超过净资产的总额。（1）重视资本结构控制商业地产公司要根据公司发展的实际情况以及发展的外部环境进行权益与债务比例的确定，对于商业地产项目的开发，应该对整个项目进行整体的考虑，进而确定投资总额的大小以及营销过程中所遇到的各种问题。一般来说，若是融资环境相对较好，公司的财务情况较为稳定，对于项目开发规模较大、市场需求量大的公司来说，权益资金比率可以适当的降低一些，举债比例可以适当高一些。反之，权益资金比率可以适当的高一些，举债比例可以适当降低一些。一般，公司往往可以采用以下资本结构：三分之一的资金来源于自身，三分之一的资金进行银行贷款，三分之一的资金来源于预售。从公司发展的整体情况来看，这一资本模式更合理。除此之外，企业还要要根据整体发展的实际情况进行合理筹款期限的安排，科学、合理的进行利率形式的选择，抱我整体发展趋势，深入研究资金市场的供求关系，根据利率走势进行合理的安排。当利率较高的时期，企业要尽量减少资金的筹资；当利率处于由高到低过渡期的时候，也要尽量减少利率的筹资。当初与利率较低水平的时候，企业要根据其实际情况进行资金的凑集。在利率上涨的时期，企业要积极进行利率的筹集，在这一过程中，要采用固定利率的计息方式，进而不断降低负债利率，进而达到降低资金成本的目的。（2）合理进行债务期限的搭配商业地产公司要根据整体发展以及经营活动的实际情况进行资金需求的预测。首先要做的工作就是进行预算，并进行融资计划的处理。在进行具体财务预算过程中，商业地产公司可以根据自身的总体发展情况、整个行业的主要特点，保持合理的负债比，同时，根据实际经营情况，进行资金需求总量的确定。使筹资时间、资金的投放运用紧密衔接，及时调度，降低空闲资金占用额，避免由于资金不落实或无法偿还到期债务而引发的筹资风险。在进行负债计划制定的过程中，还要重视还债计划的制定，让其具有一定的还款保障，商业地产公司负债后的速动比率不宜低于1:1。根据企业发展的实际情况，流动比率应保持在2:1左右的安全区域。除此之外，商业地产公司还应该重视管理、资金周转方面的问题，不断提高商业地产公司的盈利能力，在一定程度上压缩资金占用，尽量缩短产品生产时间，合理进行库存的设置，让债务进行有效的安排。
2.加强资金流动性
由于流动性风险十分不容易被化解，商业地产公司不得不采用调整资产负债匹配的情况进行解决。商业地产公司可以通过资产负债的拆分，将未来的资金流与期限进行有效的整合。同时，通过自身资产负债结构的调整还可以在一定程度上降低其防范流动性风险。在这种情况下，商业地产公司可以采用对冲法进行融资活动，进而不断减少资金缺口。由于债务偿债口是固定的，但是未来资金确实不确定的，因此，商业地产公司并不能做到完美匹配。要想不断降低这一风险，首先，就要重视现金流的流动性的增加，但是，现金流流动性增加，又在一定程度上降低收益。为了避免这一现象的出现，我们要进行流动性资产组合。能够有效的进行商业地产公司资金需求的保障。
3.盈利风险控制
由于无法进行有效销售，导致公司的利润降低，进而导致公司面临一定的风险，追根究底，产生盈利风险的根本原因是成本的上升、收入的减少。因此，我们要重视盈利风险控制。首先，进行性科学定价。价格的变动始终影响到公司的变现能力以及变现效率，对于商品房开发之后，管理人员应该对开发地区的实际发展情况，综合分析扣板的质量、品质、价格弹性以及竞争楼盘的定价等进行科学定价；其次，要进行合理的促销。要想提高销售量，商业地产公司进行宣传活动的开展，例如利用广告、宣传导报、人员推销等方法进行，将所开发的商业地产项目的信息不断传递到消费者手中，让他们对这一开发项目进行全面的了解。由于商业地产行业的特殊性，这导致销售十分重要，因此，公司必须重视销售力量的加强，进一步增加预售，进而获得更多的资金来源。
4.强化企业内审制度
在进行财务风险管理的过程中，企业内部控制对于风险的控制具有十分重要的意义，因此，要重视这一制度的建立并不断完善。良好的内审制度应该独立于企业的其他部门，同时，还要对内审制度进行强化，及时发现并不断改善企业的控制系统中存在的问题。通过这些措施的实施，能够及时进行问题的辨别，根据其实际情况进行有效措施的提出，并根据其审计情况与结果对高层领导人进行汇报。
四、总结
综上所述，进行商业地产公司财务风险控制模式的构建对于商业地产行业的健康、持续发展具有十分关键的作用。现阶段，我国商业地产企业对于财务风险管理的意识不到位，在管理过程中存在较多问题，在此，结合现阶段实际情况，进行偿债风险控制、加强资金流动性、盈利风险控制、强化企业内审制度等策略的提出，希望能够不断提高商业地产公司的财务风险管理水平。
作者:曾娟 单位:重庆广播电视大学
参考文献：
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[3]张利霞.商业地产公司财务风险与防范研究--以HG商业地产公司为例[J].现代商贸工业,2015,04:103-105.
[4]叶福清.浅析财务集中管理模式下的集团公司财务风险控制--以鼎力电力集团股份有限公司为例[J].财经界(学术版),2010,03:162.
【关键词】万科；房地产；财务指标
一、房地产行业现状
1988年中国住房制度改革以来，中国房地产投资额占GDP的比重越来越大，2003年房地产被国务院确立为国民经济支柱产业，2008年受国际金融危机影响，全国房地产投资额增长率开始下降，2009年国家为了应对金融危机，拉动经济发展，放宽了货币政策，房地产业出现投资加速、销售增加、价格快速上涨的情况，2010年，为了打击投机性购房行为，政府颁布了“国十一条”等严厉调控政策，随后又密集出台了信贷、土地、税收等政策，房地产市场开始降温，随后几年，政府相继颁布了“国八条”“限购令”等措施，坚决制止部分城市房价继续暴涨。
二、万科集团简介
万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
万科1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。过去二十年，万科的营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
三、财务指标分析
（一）偿债能力分析
企业的偿债能力是以资产变现能力来衡量的，资产按变现能力或流动性强弱分为短期资产和长期资产，因此，偿债能力也分为短期偿债能力和长期偿债能力。
1.短期偿债能力
流动比率与速动比率一起使用，用来判断和评价企业短期偿债能力。流动比率和速动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。
近三年来万科的流动比率和速动比率都呈下降趋势，说明万科的变现能力和偿债能力都有所下降。而且与同行业保利地产相比其流动比率相差较大，万科的短期偿债能力显然没有保利好。
2.长期偿债能力
长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力，它不仅取决于企业在长期内的盈利能力，还取决于企业的资本结构。一般的长期偿债能力分析侧重于对资本结构的分析，即企业资产对其债务保障程度的分析。
主要指标：资产负债率、产权比率、有形净值债务率、现金债务总额比等。
以资产负债率为例，可以看到万科的资产负债率08、09年保持较低水平，之后逐渐上升，一直都保持了较高水平，属于较高的资产负债率水平，可见其财务风险较大。
（二）营运能力分析
营运能力指企业营运资产的效率与效益。营运能力分析是通过对反映企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。
1.应收账款周转率
应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明企业应收账款回收越快，企业在应收账款方面的管理工作效率越高，资产流动性越强。
2.存货周转率近三年来稳步上升，说明资金利用的效率提高，存货积压的风险降低。
（三）盈利能力分析
1.期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关，13年与12年相比，营业费用增长率较大，其原因是销售规模增长。
2.盈利指标分析
尽管1354.19亿元的全年营收让其收入稳坐行业老大的宝座，但受到行业整体成本上涨等因素影响，其毛利率、净利率出现双双下滑的局面，而这可能也是房企未来共同需要面对的问题。虽然利润率进一步降低，但是万科全面摊薄的净资产收益率依然达到19.66%，与2012年历史最高位持平。
（四）发展能力分析
净利润的增长幅度较2012年下降了10个百分点左右，营业利润较2012年下降了15个百分点左右，说明企I的利润增长幅度回缓，已度过高速增长期，进入平稳发展期。
四、万科发展建议
（一）为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入；充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。
（二）万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。
（三）在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要高度重视现金的管理。
（四）做好财务预算和计划，严格控制各项费用支出，逐步降低建筑成本，提高营业额和营业利润。
（五）政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，万科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。
参考文献：
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[5]李红娥.房地产上市公司财务报表分析[D].成都：西南交通大学，2012：15-26
作者简介：
摘要：经过2014年的市场{整，2015―2016年房地产市场逐渐回暖，主要城市的交易金额普遍回升，个别城市的房价快速上涨，但更多城市依然处在去库存的过程中。进行M地产股份有限公司财务战略分析旨在通过分析该公司的价值创造能力和现金余缺状况，为其制定未来的财务战略指明方向。
关键词：财务战略 财务战略矩阵 财务分析 房地产
一、公司财务战略现状及影响因素
M地产股份有限公司是国资委直属央企，主营业务是商业房地产开发。经过多年发展，形成包含购物中心、写字楼、精品公寓、高尚住宅等多业态的综合开发经营模式，具有一定的品牌影响力。伴随着公司综合实力的日益壮大，开发面积、销售收入、土地储备量稳步增长，公司在西南、长三角、珠三角、闽三角等区域的重点城市进行布局，形成了多项目联动开发的战略布局。
M地产股份有限公司财务战略制定的影响因素主要是国家相关政策法规、市场需求以及公司当前的经营情况。
2015年开始，房地产市场在“促消费、去库存”的总基调中逐步回暖，供需两端宽松的政策促使市场低开高走，量价回升，市场库存压力得到结构性缓解。从需求端来看，中央多轮降准降息，并通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，构建宽松的市场环境。地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多项措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控制规模、调整结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。多轮政策组合推动房地产市场健康发展。同时，包括户籍改革、公积金改革、保障房货币化等在内的长效机制正在积极推进，支持房地产市场的持续健康发展。
虽然市场环境日趋宽松，但城市分化不可避免。从各级城市来看，一线城市因人口、资源及财富持续集聚，各类需求旺盛，房价始终表现坚挺，在宽松政策的助力下，改善性需求明显释放。二三线城市虽在政策刺激下需求量稳步释放，但高库存下房价上涨动力不足。总体来看，自2014年11月21日央行降息以来，房地产行业处于降息周期、销售恢复期，宽松政策推动下，房地产市场整体平稳回暖。一线及部分二线热点城市住房需求明显释放，价升量涨；但多数城市受库存偏高及经济不景气的影响，虽然市场成交量呈现恢复态势，但是价格回升依然面临较大压力。
在房地产行业大背景下，M地产股份有限公司通过调整产品结构与营销策略实现快速去化；通过产品创新与模式创新，提升商业地产经营能力；重视客户体验、提升产品品质，把握持续低利率环境带来的市场机会。在报表分析的基础上，制定有利于公司持续健康发展的财务战略，可以使公司在宽松的国家政策以及激烈的市场竞争环境中立于不败之地。
二、基于财务报表的公司财务战略矩阵分析
财务战略矩阵是评价和制定战略的工具，其联系着价值创造和现金余缺。财务战略矩阵分为四个象限，分别是增值型现金短缺、增值型现金剩余、减损型现金剩余、减损型现金短缺。价值创造分为增值型和减损型；现金余缺是指现金剩余和现金短缺。投资资本回报率大于资本成本，则创造价值；反之减损价值。销售增长率大于可持续增长率，则现金短缺；反之则现金剩余。
财务战略矩阵以财务报表数据为基础，以销售增长率、可持续增长率、投资资本回报率、资本成本四个指标之间的关系为依据划分公司类型，从而为公司未来财务战略的制定提供数据基础。
（一）销售增长率
销售增长率是销售额增加值与基期销售额之间的百分比，是用于评价企业成长状况和发展能力的重要指标。销售增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标，也是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提。该指标越大，表明其增长速度越快，企业市场前景越好。
（二）可持续增长率
可持续增长率是指不增发新股并保持目前的经营效率和财务政策条件下企业销售可以实现的最高增长率。此处的经营效率指的是销售净利率和资产周转率。财务政策指的是股利支付率和资本结构。
如表1所示，M地产股份有限公司2015年销售增长率-可持续增长率=-11.20%-10.34%
（三）加权平均资本成本
加权平均资本成本是由企业债务资本成本、权益资本成本以及债务权益在总资本中所占的比重决定的。根据《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》规定，中央企业的资本成本率为5.5%，因而，本文参照《办法》将M地产股份有限公司的加权资本成本定为5.5%。
（四）投资资本回报率
投资资本回报率是衡量企业投入资金使用效率的比例，表现为投入资金与产生的报酬之间的关系。投资资本回报率等于税后净营业利润与投资资本之比。
投资资本回报率=税后净营业利润/投资资本 公式（1）
税后净营业利润=净利润+利息支出×（1-25%）
公式（2）
调整后资本=平均所有者权益+平均负债合计-平均无息流动负债-平均在建工程 公式（3）
无息流动负债=应付票据+应付账款+预收账款+应交税费+应付利息+其他应付款+其他流动负债 公式（4）
如表2所示，M地产股份有限公司2015年投资资本回报率-资本成本率=5.35%-5.5%
三、公司财务战略制定
根据财务战略矩阵分析，销售增长率-可持续增长率
提高税后经营利润率，包括扩大规模、提高价格、控制成本等。首先，M地产股份有限公司要继续挖掘经营效益，强化费用控制。其次，M地产股份有限公司要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。面对更多的不确定性，不断提高产品质量，拓宽经济业务，提供生活增值服务，如食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下的新兴技能共享、社区金融等本地生活增值服务。坚持和城市同步发展的策略，深耕现有城市，积极发掘产业升级、轨道交通延伸等城市再发展以及城市更新改造所带来的发展机会，与此同时，公司应围绕客户的生命周期、不断丰富和拓展产品服务，积极尝试投资新的物业领域。通过“房地产+服务”带来品牌溢价，从而提高税后经营利润率。
提高经营资产周转率，降低应收账款、存货等的资金占用。房地产市场的发展逐渐平稳回暖，但城市分化严重，大多数城市的市场需求仍表现乏力，整体市场仍面临高库存压力，行业竞争依然激烈，房地产行业开发、投资活动依然低迷。2015年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由5年下调为2年，降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购房需求的释放。与此同时，央行多次下调存贷款基准利率及存款准备金率，国内金融机构存贷款基准利率降至历史低位，相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件。M地产股份有限公司应该抓住契机，坚持精细化运营，增强组织效能，提升经营效率。通过产品结构与营销策略的调整加快库存去化速度，提高经营资产周转率，减少存货的资金占用，加快销售回款，强化库存管理。
通过产品创新与模式创新提升商业地产经营能力，在所处的城市与细分市场中保持领先。M地产股份有限公司未来应更加注重提升项目质量、控制投资风险，高度重视现金流管理，强调销售及时回款。通过积极销售，合理投资，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。为进一步增强资金实力，优化债务结构，降低融资成本，坚持积极销售，灵活应对市场变化。坚持城市配套服务商的定位，以客户为中心，不断推动产品、服务升级，拓展事业版图。M地产股份有限公司未来应以价值创造、能力提升为核心，实现可持续成长。S
参考文献：
[1]侯永苹.上市公司财务战略研究[D].云南财经大学，2013.
[2]郭思宇.我房地产经济的发展现状及对策研究[J].中国集体经济，2017，（1）.
本文运用因子分析方法对上海证券交易所的29家上市房地产公司的财务数据，从资产总计、主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、每股收益、每股净资产、净资产收益率、股本等9项指标进行了因子分析，认为财务指标可以归纳为营运能力、资产价值2个因子，其分别反映公司的营运能力和资本价值情况，为财务状况分析提供了便利。
【关键词】
房地产；上市公司；财务指标；因子分析
一、研究背景
进入21世纪以来，虽然我国的股票市场发展速度较快，但是从总体规模看，与国外还有相当大差距，我国目前股市投资者为3300万人，仅占全国总人口的2.7%。并且随着股票市场在社会经济生活中的地位越来越重要，面对我国股市规模较小，而与国民经济发展的客观要求有较大差距这种现状，在我国扩大股市规模有很大的潜力可挖。这就会吸引越来越多不同行业股票的加入，国家在进行必要的政策改进之外，投资者必然要对这些股票进行理性客观的评价，上市公司的财务指标就成为投资者的研究对象。但是如何选取以及选取哪些适当的财务指标在一定程度上影响对上市公司运营状况的分析结果，除了对财务报表的宏观分析之外，关键在于要运用数据的财务分析技术，通过财务报表数据看到公司的营运能力、资产价值情况，把握其未来的发展状况。财务分析的方法有很多，因子分析是一种很有效的降维和信息萃取技术。因此，我们将利用因子分析技术，在众多的财务指标中提取出主要信息。
二、研究对象与方法
1、研究对象
对上海证券交易所的29家房地产上市公司2006年财务数据的总资产、总股本、主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、每股收益、每股净资产、净资产收益率主要财务指标进行因子分析，并将这九个指标归结为两个因子。
2、研究方法
对上述29家上市房地产公司的9项财务指标在SPSS17.0软件上进行因子分析。
三、实证分析
1、数据的获取
分析指标数据的获取是2006年度报告的财务指标经汇总计算而来的，各房地产上市公司的具体评价指标数据由于太多在此不便展开。
2、数据分析
（2）因子旋转。为了使潜在的因素意义更为明确，分析的结论更为真实，将因子载荷矩阵按最大方差法进行正交旋转分离，可得到旋转后的因子载荷矩阵，从表2可以看出，总资产、股本、主营业务收入、主营业务利润、利润总额、净利润、净资产收益率等指标在第一个因子上有很高的载荷；每股收益、每股净资产等指标在第二个因子上有很高的载荷。根据因子所代表的具体指标的含义和现实的需要，可以把这两个因子命名为营运能力、资产价值因子。
