1.效益与费用计算的一致性原则。采取旅游项目的效益与费用计算的一致性原则能够正确评价旅游投资项目。如果在某旅游项目投资估算中包含了一项工程，那么因建设该工程而获得的增加效益就应该予以考虑，否则就低估了项目的总体效益；反之，如果起初考虑了该工程对某旅游项目效益的总体贡献，但投资成本却未计算在内，那么该旅游投资项目的效益就可能被高估。所以，只有将收益与投入的估算限定在同一范围内，计算出来的净效益才是投入的真实回报。
2.基础数据准确可靠原则。准确可靠的基础数据对于财务评价结果的准确有着决定性作用。财务评价的大部分基础数据都是通过估算和预测得来的，具有不确定性。基础数据准确可靠原则，可以在最大程度上稳妥地确定和选取基础数据，使财务评价结果的可靠性实现最大化，避免过度乐观估算带来的巨大风险，更好地满足旅游投资决策的需要。
3.静态与动态分析相结合，动态分析为主原则。世界上比较通行的财务评价是以基于资金时间价值理论的动态分析法为主，估算某一项目全部计算期内每年的费用和效益，同时采取现金流量分析的静态分析方法，计算净现值和收益率评价指标。
(二）旅游项目投资财务评价的作用
1.旅游投资项目财务评价可以说是旅游投资项目决策分析与整体评价中不可或缺的重要组成部分。旅游项目评价应从多方面、多角度进行，从旅游项目的前评价、中间评价到后评价，贯穿始终，旅游项目的财务评价都是不可或缺的重要内容。在旅游投资项目的项目建议书、机会研究报告、可行性研究报告中，财务评价都是其不可缺少的重要组成部分。
2.在旅游项目或方案选取比对时，旅游投资项目财务评价也起着十分重要的作用。这种方案比选可以说是旅游投资项目财务分析与评价的精髓。通过方案的比选，适当优化工程、技术、规模等各方面内容，最后的财务分析结果反馈到方案的建设中，以优化旅游项目整体。
3.在旅游投资项目决策过程中，旅游投资项目财务评价的结论是该项目决策的重要依据。在某一旅游项目中，该项目的发起人决策、权益投资人决策、债权人决策、审批人决策等等，都要依据财务评价的结论。对于需要政府审核的项目，审核部门在决策时，也都要以相关财务数据为该旅游项目经济与社会影响力的判断基础。
二、旅游项目投资财务评价的内容与步骤
由于旅游项目的目标和性质不同，旅游投资项目财务评价内容也有所不同。对以经营为目的的旅游项目而言，旅游项目财务评价内容应包括财务费用与效益的估算、偿债能力分析、营利能力评价和财务生存能力分析等；为社会公众提供公共产品和服务的非经营性项目，财务评价有其专门的体系。
（一）旅游项目投资财务评价的内客
1.明确旅游项目评价范围，根据旅游投资项目的融资方式和性质选取适宜的评价方法。
2.通过基础数据对财务费用与效益进行估算，主要包括成本费用、营业收入和相关税金的估算等，并制作相关辅助财务报表。这些估算是旅游项目财务分析与评价的基础准备工作，即对旅游项目财务分析基础数据的确定、分析与估算。
3.进行旅游项目投资财务评价，即计算财务分析指标并编制财务分析报表，主要包括偿债能力分析、营利能力分析和财务生存能力分析。4.在对某旅游项目初期方案进行财务评价后，还需要进行不确定性的分析，主要包括敏感性分析和盈亏平衡分析。这需要将财务分析的结果进行反馈，优化原方案，甚至进行重大调整。
（二）旅游项目投资财务评价的步骤
财务评价的步骤与各组成部分之间的关系，主要包括财务评价与融资方案、投资估算之间的关系。财务分析的基础是融资方案和投资估算，但在实际操作的过程中，三者互有关联，相互影响，这可以体现在财务评价的指标体系设置与方法上。首先要分析融资前的项目投资现金流量，分析结果可以体现出项目方案设计的合理性，以用于未来投资决策或项目方案的比选。这是考察项目是否具备可行性，对项目发起人、债权人、投资者和政府部门有很大用处。假设财务评价的第一步分析结论为“可行”，然后才能继续考虑融资方案，进行该项目的融资后分析，其主要包括项目偿债能力分析、资本金现金流量分析和财务生存能力分析等，它是融资方案必选、融资决策和投资者出资的重要依据。
三、旅游项目投资财务评价的指标计算
1.基础数据的估算基础数据的估算是旅游项目投资财务评价的重要依据，在整个项目的财务评价中起着关键性的作用。基础数据的估算主要包括六个方面：旅游项目总投资的估算、项目经营期的确定、总成本费用的估算、销售收入及销售附加的估算、总利润及分配的估算、借款的本金与利息的估算。2.财务报表的编制财务报表是旅游项目投资财务评价的基础数据源和核心。财务报表一般可分为基础报表和辅助报表两个类别，二者层次不同，互为补充，在编制报表栏目时要充分考虑到二者之间的关联。基础报表是依据辅助报表提供的各要素资料编制而成，用来计算或分析旅游项目的经济评价指标，主要包含利润表、现金流量表、资金负债表、资金来源与运用表和外汇平衡表等。基础报表是旅游项目评价中不可或缺的一套完整报表，并可以通用，适应于各类其他项目的需要。辅助报表则是在调研考察而确定基本数据的基础上，对旅游项目的资产、权益、负债、成本、费用和收入等基本组成部分进行汇总计算而编制出的基本数据估算表，其包括流动资金估算表、建设投资估算表、总成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、销售收入和税金估算表等。辅助报表可以因旅游项目的特点和性质的不同而有不同的编制与计算方法。
1几期较长，涉及面广，所以“静态”的初设概
算投资难以控制住实际的工程投资需要，特别是进入市场经济之后，问题更加突出。因此，不沦是主观上还是客观上都要求我们把水电工程造价有效控制与市场经济放开价格更好地结合起来，以适应社会主义市场经济的需要，这是我们巫需解决的问题。笔者认为，实行“静态”与“动态”投资管理相结合，能够适应市场经济价格放开的需要，并能有效地控制工程造价。这里的静态投资与动态投资划分的原则是:把现价段概估算编制中的“静态”投资刨出基本预备费的投资为静态投资，把基本预备费和价差预备费之和作为动态投资。这种划分的主要原因是:现阶段概估算编制“静态”投资中的基本预备费是指工程建设中初设范围内设计变更增加的工程费用，设备规格、型号改变及材料规格不同而代换使用等所增减的费、用。这是一个动态的因素。这样划分能够有效控制工程造价，并与市场放开价格相结合。l实行静态投资管理是当前造价竹理的客观要求我国现价段的水电概估算编制办法和定额标准，是多年来通过实践总结出来的一套较为完整的工程造价管理体系。但从整体_L看，这套体系、制度仍没有跳出产品经济的范畴，与市场的瞬息万变情况难以适应。但是在我们改革现行概估算编制方法的初期，这套制度，还是需要的。否则，在没有建立起•套完全适应我国市场经济的造价管理体制和慨估算编制方法的情况卜，要搞好现阶段的造价管理L作是不可能的。现阶段，我们还必须按现行的概估算编制方法，结合市场的实际情况，来编制工程静态投资，作为工程投资的参考和控制工程造价的依据。这是现阶段造价管理上的客观要求。
为了编制好〔程的静态投资，达到有效控制工程造价目的，静态投资的编制必须做到:
(l)在初设阶段，必须严格按照现行的概估算编制办法来编制。但设计必须达到•定的深度，以保证静态投资编制的需要。设计方案和设计标准在通过技术和经济论证确定后，不得任意改变，以保证其准确性和有效性。
(2)正确编制基础价格。对于人工费单价、材料费价格、施工机械台班费及砂石骨料、风水电的单价，都要合理确定。在编制过程中，既要结合现阶段的编制方法，又要克服现阶段编制方法的弊端;既要结合工程的实际情况，又要结合市场的实际情况，编制正确的基础单价。
(3)深入了解工程概况和施工场地情况。要调查研究，掌握设计的全过程，以及工程地质情况和水文气象资料情况。
2实行动态投资管理是社会主义市场经济发展的必然
目前，我国改革开放和现代化建设步伐越来越快，正在逐步建立健全社会主义市场经济体制。水利水电工程现行的概估算编制办法，已远不适应市场经济放开价格的需要。改革现行概估算编制办法是非常必要的，也是势在必行的。为了搞好这一过渡时期的工程造价管理工作，我们必须在按上述方法编制工程静态投资的同时，在工程实施过程中，编制工程的动态投资。这里讲的动态投资应按两个不同阶段进行编制:一是在编制工程静态投资时编制的动态投资为第一阶段的动态投资;一是在工程实施过程中编制的动态投资为第二阶段的动态投资。为了简化计算，第一阶段的动态投资仍按现行规定的办法来编制，把按现行规定办法编制的基本预备费和价差预备费之和作为第一阶段的动态总投资。这一阶段编制的动态总投资只能作为工程总投资和控制工程造价的依据和参考。第二阶段，是资金消耗和价值实现的阶段，这一阶段工程动态投资的编制是有效控制工程造价与市场价格放开相结合的核心和关键。所以这一阶段的动态投资，应采用分年度编制的方法。这种方法就是在工程实施的年初，根据编制的分年度静态投资和第一阶段编制的各对应年度动态投资，来安排工程实施年的资金计划，年终按本年实际施工过程中设计变更的工程、材料、设备价格上涨和人工费标准、费用标准变化的内容来计算本年的动态投资。
对于设计变更增加的动态投资费用，应按设计变更的工程项目和变更的工程数量，与工程实施年的价格水平、费用标准及有关规定来编制。材料价格部分的动态投资，应按实际编制。对于建筑工程部分，一首先计算出材料价格变动的各种材料消耗量。各种材料消耗量的计算，应按编制该工程静态投资所使用的定额与本年完成的各项工程量(不包括设计变更的工程量，此部分已单独编制了动态投资)计算。为了使材料的动态投资与市场放开价格更好地结合，计算各种材料消耗量时，应按各工程的实际情况，舍弃定额中不合理因素，这种舍弃要根据实际测算资料确定，不能有盲目性。其次是计算动态材料价格。各种材料的动态价格应按施工年各种材料到达工地出库后的价格，与编制静态投资各对应材料价格之差计算。对于同一种材料的不同实际价格，应采用不同价格完成的工程量比例综合计算。材料的动态价格计算要附计算依据、采购发货票和必要的说明。再次是计算材料的动态投资，按计算出的各种材料消耗量与对应材料动态价格乘积计算。各种材料的动态费用之和即为本年度建筑工程材料的动态投资。对于安装工程部分，因为定额是以费用或费率表示的，所以这一部分的动态投资，应按各项工程施工年的动态单价，与完成对应工程量乘积计算，各项动态投资之和就是本年安装工程的动态投资。
建筑工程定额中以金额表示的费用，因占工程投资比例很小，可根据测定的静态投资编制年与实际施工年的物价增长指数及完成建筑工程量中所含以金额表示费用的乘积计算。对于设备部分的动态投资，应按施工年各种设备到达工地设备仓库价格，减去静态投资中对应设备价格的差额，同对应完成设备数量的乘积计算。如果同一设备价格不同时，应分别计算;设备储备贷款利息，应按国家规定实际增减费用计算。对于人工部分的动态投资(不包括安装工程部分，此部分已在安装工程动态投资中计算)，应按标准变化的实际时间，和相应时间里完成静态投资中的工程量所含工日数，与费用标准变化的人工单价和静态投资中的人工单价差额乘积计算。对于国家政策性变动和费用标准调整而变化的费用，都应按变化的实际时间与完成相应静态投资量来进行计算。
对于施工方案改变增加的费用，则应区别处理，属于设计方案不合理的，应正确计算;属于施工企业为施工而改变的，则不应计算。将上述第二阶段各种动态投资按一定格式汇总计算，便得到该工程某施工年的动态投资。〔程各施工年(设计施工年)第二阶段编制的动态投资之和，就是该工程的动态总投资。
(一)实行静态管理是当前造价管理的客观要求
我国现阶段的概估算编制办法、定额和标准是多年来通过工程实践总结出来的一套较完整的工程造价管理体系，是建立适应我国市场经济造价管理体制和概估算编制方法的基础。因而在初设阶段，还必须按现阶段的概估算编制方法编制工程的静态投资，作为工程投资的参考和控制工程造价的依据。静态投资的编制必须做到:
1.在初设阶段，必须严格按照现行的国家文件、标准、预算定额、取费和编制办法进行编制。设计方案和标准在通过技术和经济论证确定后，不得任意改变和提高，以保证静态投资的准确性和有效性。
2.正确编制基础价格。对人工预算单价、施工机械台班费特别是材料预算价格要合理确定。向上级主管部门和工程所在省、市、自治区的有关部门了解和收集与基础价格及静态投资编制所需的各种资料，深人到市场;对于主要材料价格要按工程所在省、直辖市的市场平均价格或国家平均价格确定，次要材料应按工程所在城市的市场平均价格确定。
3.要深入了解工程情况，调查研究，掌握设计的全过程;深人现场，掌握施工场地布置、工程地质和水文气象资料等情况。
(二)实行动态管理是社会主义市场经济发展的必然
我国现行的概估算编制方法已远远跟不上市场经济放开价格的需要，改革现行概估算编制方法已势在必行。为了搞好这一过渡时期的工程造价管理工作，做到既能有效控制工程造价又能满足市场经济放开价格的需要，我们必须在按上述方法编制工程静态投资的同时，在_L_程的实施阶段编制动态投资，切实有效地控制工程造价。动态投资应按两个不同阶段进行编制:在编制工程静态投资时编制的工程动态投资为第一阶段;施工过程中编制的动态投资为第二阶段。为了简化计算，第一阶段的动态投资仍采用现行规定的方法编制，即根据工程初设的分年度静态投资和现行规定的方法，计算出分年度的基本预备费和价差预备费，两者之和作为分年度动态投资，各年度的动态投资之和则是该工程的动态总投资。这一阶段编制的动态总投资只能作为工程总投资和控制工程造价的一个参考。由于第二阶段是资金消耗和价值实现的阶段，是有效控制工程造价和市场价格放开相结合的核心和关键。所以，这一阶段的动态投资应采用分年度编制的方法，即在工程实施的年初，根据编制的分年度静态投资和第一阶段编制的分年度动态投资来安排工程实施年的资金计划。年终按本年实际施工过程中设计变更增加的工程和费用、材料、设备、价格及人工标准和费用标准调整而导致增加的内容来计算本年的动态投资。对于设计变更增加的工程和费用等的动态投资，也就是对现行初设时的基本预备费部分的动态投资，应按实施阶段的价格水平及标准来编制，格式可按现阶段概估算编制的相应格式或根据实际情况制定。
材料部分的动态投资，应按实际编制。对于建筑工程部分，也就是现行预算定额有实物消耗的部分，首先计算出材料价格变动的各种材料消耗量。各种材料消耗量的计算，应参照编制该工程静态投资所使用的定额与本年完成的各项工程量计算，但不包括设计变更增加的工程量，因为此部分已单独编制了动态投资。为了使材料的动态投资与市场放开价格更好地结合，在计算各种材料消耗量时，应结合工程的实际情况，增舍定额中的不合理因素(要根据实际测算资料确定，不能太盲目)。其次是计算动态材料价格，各种材料的动态价格应按其到达工地后的出库价格与编制静态投资各种对应材料价格之差计算。对于同一种材料的不同实际价格，应按采用不同价格完成的工程量比例综合计算。材料的动态价格计算要附计算依据，采购发货票和必要的说明，要真正体现市场的价格水平。再次是计算材料的动态投资。按计算出的各种材料消耗量与对应的材料动态价格乘积计算，各种材料的动态费用之和即为本年度的建筑工程部分材料的动态投资。对一于安装工程部分，也就是以材料费表示的定额，在计算材料动态投资时，应按该工程静态投资编制年所计算的材料费与工程施工年材料价格计算的调差系数(应按现行规定方法计算)所得费用之差和施工年完成对应工程量之积计算。机械费中所消耗的材料也应按上述方法提出计算。定额中以金额表示的其它费用，因占工程投资的比例很小，可根据测定的静态投资编制年与实际施工年的物价增长指数及完成的对应工程量计算。设备部分的动态投资可按各种设备到达工地设备仓库价格减去静态投资中对应设备价格的差额同对应设备数量乘积计算，如果同一设备价格不同时，应分别计算。设备的储备贷款利息，应按国家规定的实际增减费用计算。人工费部分的动态投资应按标准变化的实际时间和相应时间里完成静态投资中的工程量所含工日数与费用标准变化的人工单价和静态投资中的人工单价差额乘积计算。
对于国家政策性变动和费用标准调整而变化的费用都应按变化的实际时间与完成相应静态投资量进行计算。施工方案改变增加的费用应区别处理，属于设计方案不合理的，应正确计算;属于施工企业因施工而改变的，则不应计算。将上述第二阶段各种动态投资按一定格式计算并汇总，便得到该工程某施工年的动态投资。把工程的各种施工年第二阶段编制的动态投资之和，就是该工程的动态总投资。这样计算虽然很复杂，但是在没有适应市场经济的造价管理体制时，它能够有效控制工程造价，并做到与市场价格放开的结合，是现阶段市场经济发展的必然要求。
关键词：假设开发法 要点 两利综合法
假设开发法估算宗地价格是较常见的方法之一，该方法对评估未完工的在建工程的价值也是十分有用的。但在实际的价格评估业务中，由于计算过程繁杂，往往被我们摒弃不用（或者说是不常用）。假设开发法能充分考虑项目的开发潜力，较准确地为投资者进行项目的投资分析，尤其是对于有开发或再开发潜力的房地产，如烂尾楼工程、旧城改造项目等，假设开发法几乎是唯一适用的估价方法。
一、假设开发法常用公式是
以土地估价为例：
地价=预期楼价-建筑费用-专业费用-利息-销售（或租赁）税费-利润
1.预期楼价：是指未来开发完成的房地产销售（或租赁）价值。通常是通过市场比较法或收益法进行测算。
2.建筑费用：即开发建筑成本费用，包括直接工程费、间接工程费等建筑工程费用。
注：若是毛地或生地，则公式中还需扣除开发毛地或生地所需的成本费用。
3.专业费用：包括建筑设计费、工程概预算费用等。一般采用建筑费用的一定比率估算。
4.利息：是指开发全部预付资本的融资成本（主要是指贷款利息），不仅是建造工程费用的利息，还包括土地资本的利息。计算基数包括：地价款、建筑费用和专业费用。
5.销售（或租赁）税费：主要指用于建成后的不动产销售或出租的中介费、营销广告费用、买卖手续费、营业税、契税等.一般以不动产总价或租金的一定比率估算.
6.利润：是指开发商的客观合理利润,分为投资回报利润和销售(或租赁)利润.投资回报利润的计算基数包括:地价款、开发费和专业费用，以一定比率估算。销售（或租赁）利润以销售（或租赁）不动产总价值的一定比率估算。
二、利用假设开发法评估房地产价值需把握以下要点
1、房地产开发前的状况。主要是（1）明确土地的性质：是生地、毛地还是熟地，是工业用地、综合用地、居住用地还是其他用途用地；（2）明确开发目的：是在土地上进行房屋建设还是将毛地开发为熟地，亦还是续建在建工程。明确房地产开发前的状况，是正确计算开发成本的基础。
2、项目的规划要求。严格按规划设计条件的要求进行评估，对于城市规划条件尚未明确的待开发房地产，其价值是不能确定的，若仍需估价，可推测最可能的规划设计条件来估价，但须列为估价的假设和限制条件。
3、开发后房地产的经营方式。明确开发后的房地产是用于出售、出租或自营，不同的经营方式其计算房地产价值的方法是不同的。
4、考虑资金的时间价值。根据项目的具体情况确定运用现金流量法还是传统的静态方法来进行计算。基础数据的准确预测是准确估价的基础，即：（1）开发经营期的准确估计；（2）各项支出、收入的发生时点；（3）各项支出收入的发生数额。运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售（或租赁）的数据资料，这些数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。
三、“两利”综合法概述
现金流折现法和传统的静态方法有着明显的区别，从理论上讲，前者优于后者。在实际的应用中，现金流量法依赖大量的预测数据且每项收支都要折现导致计算过程繁杂容易出错，而静态方法没有考虑资金的时间价值从而导致其计算结果的粗略。有没有一种既考虑资金的时间价值又不需要计算现金流量折现而且计算结果同样精确的简便方法呢？通过大量实例的比较分析，两利综合法计算过程简单且与现金流折现法计算结果差异极小，尤其适用于销售目的的待开发房地产的估价。
1、“两利”综合法。是一种动态评估方法，所谓“两利综合”是指将投资利息与开发利润综合为一项计算，除两利外，其他资金的计算采用静态数据，计算方法简便快捷，结果精确，它避免了现金各项收支反复折现的繁杂计算，
2、“两利”综合法的计算公式
土地价格=（1）开发完成后的价值-（2）销售税金与附加-（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费-（4）购买土地应交纳税费-（5）（投资利息+开发利润）
（1）、（2）、（3）、（4）项均为静态值； （5）为投资利息与开发利润的合项，其计算基数为投资总资本，总收益率按等价于折现率计算。
四、计算实例
某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%。
设购买土地的最高报价为X。计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
1.用现金流折现法进行估价
因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%.
（1）开发完成后价值现值P＝F/（1+i）n
=20000×1.2×3500／（1+15%）2＝63516068元＝6351.61万元
（2）销售税金与附加现值＝6351.61×5.5%＝349.34万元
（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）／（1＋15%）＝3412.17万元
（4）购买土地应缴纳税费现值＝0.03X
（5）投资利息与开发利润：已包含在折现值中，不再单独计算
（6）现金流折现法估价的土地价格X＝6351.61－349.34－3412.17－0.03X
则X＝2514.66万元
2.用“两利”综合法估价
（1）开发完成后价值（静态值）＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元
（2）销售税金与附加（静态值）＝8400.00×5.5%＝462.00万元
（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费（静态值）＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元
（4）购买土地应缴纳税费（静态值）＝0.03X
（5）投资利息与开发利润之和＝1.03X×（1+15%）2＋3924.00×（1＋15%）－3924.00－1.03X＝588.60＋0.3322X
(6) “两利”法估价的土地价格X=8400-462-3924-0.03X-（588.6+0.3322X）
则X=2514.61
3.两种方法的比较
两种方法的比较见表一。
如果 ①开发完成后价值 ②销售税金与附加 ③土地开发、房屋建安、管理费、销售费 ④购买土地应缴税费 ⑤预期的总资金年税前收益率等条件不变 ，项目开发期为十年，那么这两种方法的计算结果都是一致的，代入上面的公式，结果均为10.90万元。
通过以上分析，用“两利”综合法可以代替繁杂的现金流量法，此方法适用于有开发或再开发潜力的、开发后直接销售的房地产的估价。
五、“两利”综合法的分析
1、将两利综合为一项的原因。开发利润计算方式：我们在实际估价工作中或经典的教课书中，计算开发利润一般用直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之一乘以相应的计算基数求出开发利润。这些计算方法虽然在理论上没有什么错误，但在实际操作中却可以引起一系列的错误。首先，在上述利润率中，开发建设期是隐含的因素，对于投资收益率相同的房地产项目，这些利润率会因开发期的不同而不同。而这一点，在实际估价中常常被忽视，如开发期为一年的项目的成本利润率为5%，而开发期为两年的项目由于资金占用期相应增加，其成本利润率就不能也是5%，而应至少是10%（按单利率）。这样两者的资金投入才能得到相同的收益率。其次，容易漏项，如上例中土地的资金投入。第三，不易较准确地确定，因开发过程中，各种性质不同的资金投入的占用期限不同，最后需计算出一个综合成本利润率。第四，由于计算方式不同，所以无法将投资利息和开发利润这两种基本性质相同的项目合二为一，简化计算。如果采用年收益率的形式计算，易于项目间的比较，也易于理解，既与投资利息的计算方法相同，又可以有效避免上述错误。
传统方法中，投资收益的体现：在传统方法中，投资收益是通过开发利润和投资利息两项来体现的。这主要是二者不同的计算方式所产生的结果：前者按总比率；后者按年收益率。其实，将二者分开既无意义，也无必要。在对房地产客观价值的估价中，不管是开发利润，还是投资利息，都是开发过程中创造的剩余价值，体现为总资本收益，他们只不过是在不同部门之间的分配。投资利息只代表资金的一种客观成本，贷款多少或贷不贷款并不影响总资本收益，且在市场条件一定的情况下，投资利息也不会对房地产的价格产生影响，只会引起开发利润的反向变化。另外，将二者分开，不仅存在同一形式的重复计算，也不利于准确计算收益率，如上例，将两者分开计算结果如下：
a、投资利息＝ 本利和-本金=1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－1.03X－3924.00＝215.43＋0.1162X
b、开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X
c、土地价格。X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X
则 X＝2537.70万元
由此可见，其计算过程较两利法复杂，计算结果不如两利法精确。所以，用总资本收益来代替投资利息和开发利润，以收益率形式计算资本投资总收益更为合理。
2、能否考虑预售、延迟销售和资金的非均匀投入。预售和延迟销售一方面与项目销售的具体方案有关；另一方面，预售本身已经考虑了折扣，体现了时间价值，而延迟销售与定价高低有关，定价高则销售慢，低则销售快。所以延迟销售可以通过开发完成后价值的高低来调整。
当用总资本收益代替投资利息和开发利润，以收益率形式计算资本投资总收益后，在资金的非均匀投入的情况下，总收益也就不难计算了。
作者单位：四川建筑职业技术学院
参考文献：
[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社,2005.239-252.
关键词：线性方程组；求解反问题；在工程预算中的应用
线性方程组是指在方程中，所有的未知数都是一次的方程组，在解决问题所列出的方程组中，未知数的数目可能不止一个，但式子中出现的所有未知量必须都是一次的，即方程的最高次数是一次，比如我们初高中时就学过的二元一次方程组，是最简单的线性方程组了。线性方程组在代数中，是最简单但是也是最重要的一类方程组，线性方程组是我们在解决日常生活问题中常用的一种手段，许多难解的问题，解法中的式子最后都能化成线性方程组，所以线性方程组对于计算数学是极其重要的。
线性方程组在日常经济活动中的应用及其广泛主要运用在工程预算和会计审计的工作当中。
工程预算这项工作是必须要用到线性方程组的，工程在预算中，假设出成本的值，在成本值的基础上预算原材料的用量，利用线性方程的计算方法，计算出需要的原料的大约数量，根据计算所得的数字进行备料施工，能够大大节约施工周期的准备时间，缩短施工时间，节约成本让利润有限的最大化。
所谓线性方程组中的反问题，是相对于对应线性方程组的“正问题”而言的。比如说，我们先知道有一个需要列线性方程组解的正面问题是一个矩阵的向量乘法问题，假定为：已知矩阵A和x，要求出矩阵b，使得b=A*x。这是比较容易求出b的。但是，在有一些情况下，应用中会要求你求出与之相似的反向问题。比如上文中的式子对应的反面问题就是求解反向线性方程组了，即：已知矩阵A和矩阵b，求一个x，使得b=A*x。这样的问题是一种反问题的形式。
相应地，在线性代数中，特征值问题也可以产生反问题，比如我们先是已知有一组复数，之后要求构造一个矩阵A，使其具有某种性质，并且求得的矩阵A的特征值也恰好是我们之前知道的那组复数。
工程预算中，建筑安装，设备购置费，并参与该项目的唯一时间因素，作为一个静态投资等支出的建设成本的一部分，涉及的因素非常的多，如价格，汇率，利率等的部分，全部为动态投资的有可能遇上的变化。为了估计全部投资，不留缺口，不仅要准确计算静态投资，同时也考虑到动态投资部分以及流动性的估计，这种估计以充分反映项目结构的成本，提供为项目决策提供可靠的依据。投资估算方法通常用在静态投资估算指标，根据不同的估计投资指标，预计单位工程投资。投资估算指标的形式较多，如：元/平方米，元/立方米元/千瓦等等。根据这些估计的指标，由所需的面积，体积，容积（量）来计算等等，我们可以估算出相应的工程成本，排水工程投资，照明，采暖工程，供配电工程等工程单位。这就需要用到线性方程组的反问题来推演，根据给出的一系列已知条件，推演出静态投资和动态投资所需的资本金，为投资企业置备资金提前做好准备。
在此基础上可以预估成本并且计算一个投资项目所需要的储备金。用这种方法，应该注意，指标和所适用的标准和条件之间是不同的具体项目，应该部分转化和调整；另一方面要注意的是，使用的固定目标应与实际工程单位特性紧密结合，以便正确地反映其设计参数，应用它们并不是盲目简单地套用一个单元的索引。应当指出的是，这里提到的静态投资有一定的定时，推定所述投资充分考虑其使用的时间的影响。动态投资包括价格变动可能增加的投资额，建设期利息和固定资产投资的投资方向调节税三部分，如果是国外的项目应计算汇率的影响。应当指出的是需要评估动态投资计划，应根据资金使用金额为基础的基准年计算各种可变因素，而不是在投资的静态基础上计算编制静态投资。对于价格的变化可能会增加，估计差异的应急投资金额，根据国家的具体规定或执行的主管部门。为了确保每个阶段的投资比例的精确估计，要对价格平均变化率进行准确预测，做好动态分析，同时使流动性预期。在这些活动中需要用到的是线性方程的正向计算，此外，应考虑到资金和稳定性的来源，做好各种风险分析和防范措施。确定和工程项目的成本设计阶段的质量控制，不仅决定了项目的艺术美感，而且也决定了工程造价的高低。实践表明，以确保安全和可靠的基础上，适当的提高设计标准和使用条件，并减少潜在的成本，对作用非常大，通常为5%-10%，有的高达10%-20%。因此，为了降低工程造价，好的设计应该先放一放。在设计阶段，工程造价积极主动的，积极的控制是至关重要的。在计算这些成本的时候需要用到的是线性方程组的反向计算。
而采用线性方程组的计算方式，工程预算中的明显作用有以下几点：第一，促进企业内部经济核算和专业化分包。内部施工总承包企业有很多专业的机构，既可以为分支机构和独立的评估，也可以对个别项目对方评估，相互独立，互不统属。第二，便于结算工程。项目建设周期较长，资金流量大，一般在批量结算工程批次通过实际完成。使用量价分离，可以最大限度地减少时间对项目的直接成本和间接成本的影响。第三，促进国际交流。当GB招标，数量和价格一般都是用分离的方法，即承包工程量清单报价的业主，由单价并根据工程结算的顺利完成量的实际建设成本计算，包括承包商。但就目前而言，由于没有统一的规则计量使用量价分离工程需要的人工，材料，机械消耗的精确计算，还需要收集相应的实际价格，因而工作量，复杂的计算在一些公司很难使用。结束语：线性方程组是我们在解决日常生活问题中常用的一种手段。线性方程组是指在方程中，所有的未知数都是一次的方程组，方程组中的未知数可能不止一个，但所有出现的未知量必须都是一次的，即方程的最高次数是一次，比如我们初高中时就学过的二元一次方程组，是最简单的线性方程组了。所谓反问题，是指已知有一组复数，之后要求构造一个矩阵A，使其具有某种性质，并且求得的矩阵A的特征值也恰好是我们之前知道的那组复数。或者是在已知b和x的情况下，需要人为构造一个矩阵A，使其具有某种特殊的性质，比如该矩阵是对称正定矩阵，并且可以满足：b=A*x。在本文中，我们通过与线性方程组的反问题相关的两组例题，了解了每道例题的解题方法，以及该问题中涉及到的对于线性方程组反问题的应用，还有一些相关的定理和推论的证明以及应用。
（作者单位：沈阳师范大学）
参考文献：
[1] 利用矩阵方程研究两类线性方程反问题-张宝善，蒋永泉-《Journal of Mathematical Research with Applications》-1997；
关键词:地价评估 居住用地 剩余法 城镇
中图分类号:F205 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0212-02
我国经过土地制度、住房制度改革,房地产市场的形成,房地产业发展迅速[1],导致土地市场政策和价格不断变迁,城市居住用地地价跟随基准地价的不断调整而变化。居住用地价格作为房价的基础,逐渐成为政府、开发商和城市居民普遍关注的敏感热点问题[2]。居住用地价格可以被认为是反映了作为竞租者的开发商在对不同居住用地地块特征和开发潜力评估基础上所愿意支付的成本[3]。居住用地地价的评估也是地产开发商首要解决的问题,其评估方法有多种,而剩余法是地价评估中广泛采用的方法之一,在城市居住用地地价评估中经常被使用。但其方法运用时有多种解法,每种方法计算结果都不一样。因此,对居住用地怎样合理的估价,如何正确看待剩余法的应用尤其重要。
1 居住用地地价评估常用方法概述
根据全国土地分类规定,居住用地指供人们日常生活居住的房基地(有独立院落的包括院落),通常分为城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地和空闲地四种,其中单一住宅用地是指城镇居民的普通住宅用地、公寓用地和别墅用地;城镇混合住宅用地是指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地;农村宅基地和空闲地分别指农村村民居住的宅基地和村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等[4]。对于居住用地地价的评估,可以结合该宗地的具体状况,可以选用如下评估方法:市场比较法,收益还原法,基准地价系数修正法和剩余法。市场比较法以代替关系为途径,接近市场情况,但它必须以发育健全的地场市场为基本条件,没有充足的交易实例资料就不能使用;收益还原法以取得土地纯收益为途径,只适用于有现实收益或潜在收益的土地,但其纯收益和还原率的确定比较困难;基准地价系数修正法具有快速、方便评估多宗土地价格的特点,主要用于已完成基准地价评估、具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价,其精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关[4];剩余法根据最有效使用原则和合法原则来确定土地利用最佳方式,它假设在开发期间租金与交易价格不变,各项成本投入是均匀或分段均匀,也不考虑物价上涨影响,它的理论依据是地租理论和价格构成理论,是一种科学实用的估价方法,在城镇居住用地地价评估中经常使用。
2 剩余法在居住用地地价评估中的应用
城镇居住用地地价评估中,市场比较法是首选方法,对于新开发完成的居住用地,还可以使用成本逼近法。但是在很多情况下,最常用的是剩余法,在运用剩余法时,必须注意其资金的时间价值。下面进一步说明剩余法的应用。
2.1 剩余法及其资金时间价值概述
剩余法又称假设开发法、到算法或预期开发法。它是从待估对象土地所建造的房屋等建筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、税费及正常利润后,求取待估对象客观合理价格或价值的方法[5]。其公式如下。
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-利润-锐金
式中:（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算。
（2）专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费,一般以占建筑费的百分比i计算,即。
专业费＝建筑费×i。
（3）正常利息率为r,则利息＝(建筑费＋专业费＋地价)×r。
（4）正常利润率为p,则利润＝(建筑费＋专业费＋地价)×p。
（5）与地价有关的税收为t。
（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总,即可得到。
地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－(建筑费＋专业费＋地价)×r－(建筑费＋专业费＋地价)×p－t。
整理后即:
(1)
土地开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要一定的周期,在这一周期过程中,各项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关,即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于地产开发的全过程中。据此,剩余法中所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量,充分反映出资金运用的时间价值规律特征,因此,假设开发法在实际评估中运用的关键是判断好各项费用发生的时点,运用资金时间价值运动规律进行估算,才能使估算的结果准确可靠。资金的时间价值,是通过时间和利息率来体现的,有借贷款,但无借贷时间,如马上就还,则利息为零。在剩余法评估地价时,全部预付成本=建筑费+专业费用+地价,或者,全部预付地价=土地开发费+生地地价,是计算利息的基础,但是,利息额的大小则与开发过程长短有关,开发过程越大,利息额越大[6～7]。针对这一情况,现就剩余法的具体计算公式、利息、利润的计算案例进行讨论。
2.2 剩余法应用的案例
（1)委估对象:某七通一平的空地,面积2400平米,允许用途为商住混合楼,容积率7,覆盖率≦50%,土地使用年限50年。
（2)估价要求:2007年10月出售,求购买价。
（3)其他估价条件:①设计建筑面积16800平方米,14层,1～2层2400平方米用于商业,3～14层14400平方米用于住宅;②开发费用估计:总建筑费1200万元,专业费为建筑费的6％,利息率10％,税费按楼价的8％计;③估计建成后商业楼即可全部售出,住宅楼的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。预计当时售价商业楼6000元/平方米,住宅楼5000元/平方米,投资利润率为20％;(4)建设共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的总建筑费,第二年投入30％,第三年投入20％。
计算方式的选择。
(1)公式法:①总楼价=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。
②总建筑费=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。
③总地价=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。
④单地价=34799943/2400=14500(元/m2)。
(2)静态方法:①总楼价=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。
②总建筑费=12000000(元)。
③总专业费=总建筑费×6%=12000000×6%=720000(元)。
④总利息=(总地价+总建筑费+总专业费)×利息率
=总地价×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=总地价×0.3+2226000(元)。
⑤总税费=总楼价×8%=86400000×8%=6912000(元)。
⑥总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×20%+12720000×20%=总地价×0.2+2544000(元)。
⑦总地价=86400000－12000000－720000－(总地价×0.3+2226000)－6912000－(总地价×0.2+2544000)。
总地价=61998000/1.5=41332000(元)。
⑧单地价=41332000/2400=17222(元/m2)。
(3)动态方法(一)。
①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。
②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939(元)。
③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×0.2+2275252(元)。
⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润。
=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。
⑥单地价=16103(元/m2)。
(4)动态方法(二)。
①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。
②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939。
③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④总利润=(总地价+总建筑费实际投入额+总专业费实际投入额)×利润率/(1+10%)3
=总地价×0.1503+1911345(元)。
⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润
=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)
=40634148(元)。
⑥单地价=16930(元/m2)。
每种计算方法所得的结果都不一样,但要注意,动态与静态方法不能在同一评估项目中混合使用,这样不仅会产生重复计算,而且使估算结果出现偏差;同一项目不能用两种方法分别计算,这样有可能出现测算结果差别较大,给人产生评估方法不科学合理的印象,使评估价格的可信程度受到影响。然而在公式法中,出现动态方法和静态方法混用:总楼价、总建筑费的计算采取折现现金流的动态计算公式;地价计算却直接套用静态计算的理论公式;利息计算存有偏差,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方法是从单利计息的角度,通过地价款、建造成本、管理费用、营销费用的数量及投入时间、销售收入的数量及回收时间来计算利息,从而考虑资金的时间价值[8]。实际上是确定计算时点为开发之初,不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到不动产开发完成为止。静态方式主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方式要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们的价值折算到同一时点上(通常是折算到估价日期上),然后再相加减,但这一过程中,为避免重复不再单独考虑投资利息[5]。可见此题只能运用动态方法,在一些文献[9～12]中,曾出现应用公式法,静态方法和动态方法(一),但如果总利润的计算基数是总地价、总建筑费用和总专业费用三者之和,在采用动态方式计算时,不应以折现后的总建筑费用和总专业费用加总地价之和为基数计算利润额。因为,按“折现过程即计算过程”,折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润。另外,应注意利润的取得应在商品房售出之时,无销售收入则无利润可言。因此,总利润值也应进行折现,以与其它指标相统一。据此分析,动态方法(二)是相对正确解法。该案例应采用动态方法(二)计算。
3 结语
剩余法的应用在目前来说是比较成熟的,但其运用时需注意考虑资金时间价值的影响。在公式法中,由于出现动态方法和静态方法混用,使得计算结果过低,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方式不考虑各项支出、收入发生的时间不同,使计算结果过高,而且主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方法(一)实际上是假设利息计利润,但由于折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润,造成计算结果偏低。动态算法(二),实际上是假设利息不计利润,是对动态方法(一)的改正,计算结果相对比较正确。在实际估价中,应合理预测地产开发周期及费用支付特点、融资及销售等情况,在此基础上适当考虑资金时间价值的影响,运用正确的评估方法,这样才能得出科学的评估结论。
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项目财务评估指标是项目经济评估的重要组成部分，主要是从企业角度出发，在国家现行财税制度和价格体系下，考察项目投资、生产和回收过程中的财务盈利能力、清偿能力、生存能力等财务状况的指标，为投资决策提供依据。而国防项目财务评估指标则是在一般项目财务评估指标的基础上，考虑国防具有科技含量高、计划性强、投资规模大、研制周期长、系统复杂、不确定因素大等特点，满足一定约束条件下的项目财务评估指标。
一、国防项目财务评估指标的作用
（一）通过财务评估指标获取项目的盈利能力。通过考虑全部投资现金流量情况，得出内部收益率（firr）、投资回收期（pt）、净现值（npv）以及投资利润率等指标。由此判断国防项目在财务上的可行性，并从多个方案中选优。
（二）通过财务评估指标获取项目的生存能力。即国防项目在整个寿命周期的运行中，资金的来源与运用是否每年平衡或者有余。
（三）通过财务评估指标获取项目的偿债能力。以项目的借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等指标体现。
（四）通过财务评估指标，为国防单位制定资金规划，即进行筹措及资金使用的安排。
（五）为协调国防单位利益及国家利益提供依据。当国民经济评估可行而财务评估不可行，或国民经济评估不可行而财务评估可行时，如何由矛盾的对立面转换为利益一致，有着重要意义，尤其是国家和政策所鼓励支持的国防项目。
二、获取国防项目财务评估指标的步骤
国防项目财务评估是定性分析和定量分析相结合，但以定量分析为主。其财务评估指标主要是通过国防项目财务评估报表，得出中肯的财务评估数据，并结合一定的预测方法进行计算分析，找出国防项目财务的可行性。
（一）国防项目财务数据收集。根据国防项目财务评估的需要，收集相关的各种数据和参数。
（二）国防项目财务数据预测。由于财务评估是对国防项目整体经济活动的评估，作为一种事前评估，财务基本数据多数是预测性的。
（三）国防项目财务评估用报表。通过国防项目财务评估报表的编制可以对收集和预测的财务数据进行全面的汇总和整理，使这些数据形成内在的联系。报表根据其作用不同可分为基本报表和辅助报表。其中：基本报表包括项目现金流量表、项目损益表、项目负债及偿还表、项目资金来源与运用表等；辅助报表包括总投资估算表、投资计划与资金筹措表、单位产品生产成本表、总成本费用估算表、主要产出与投入的使用价格依据表等。
（四）进行国防项目财务可行性分析。根据国防项目财务评估指标进行财务分析与评估。这主要是通过动态财务评估指标（考虑资金时间价值）和静态财务评估指标（不考虑资金时间价值）两种途径去分析评估。
（五）给出国防项目财务指标可行性结论。通过对财务指标的分析评估给出该项目的财务指标可行性报告。这一报告是整个国防项目可行性报告的重要组成部分，如果财务评估指标不可行，一般是不会去开展和实施该项目的。
三、国防项目财务评估指标的计算
在计算项目财务评估指标时，一般根据考虑资金时间价值的分类方法，按静态评估指标和动态评估指标进行评估。
（一）财务评估静态指标
1.静态投资回收期。是指以项目的净收益收回全部投资所需的时间，由于不考虑时间价值，因此可以把各个时间点上的资金直接加减。一般从项目开始年算起，以年表示，计算公式如下：
式中：ci—现金流入量；co—现金流出量；pt—静态回收期；t—年份。
则pt=（累计净现金流量开始是正值年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量
由此求出的投资回收期与国防项目所属行业的基准投资回收期（pc）相比或与最长目标投资回收期（po）相比，当pt≤pc或pt≤po时，表示项目在规定或预期的时间内收回投资，该项目是可行的，否则不可行。
2.投资利润率。是项目的年利润总额与总投资之比，用来考察项目单位投资盈利能力的静态指标。其计算公式为：
投资利润率=年利润总额/总投资（100%）
当项目的全部利润率≥国防项目所属行业平均投资利润率或基准利润率时，该项目可行，否则不可行。国防项目的基准利润率为4.6%，因此一般情况下，国防项目投资利润率≥4.6%，则项目可行。
3.资本金利润率。等于年利润总额与项目资本金之比，反映投资者投入项目的资本金的盈利能力。计算公式是：
资本金利润率=年利润总额/资本金（100%）
式中的资本金利润率≥国防项目所属行业平均资本金利润率或最低目标资本金利润率时，该项目可行，否则不可行。
4.借款偿还期：是根据国家财政税收规定及项目的具体财务条件，按照项目投产后产生的资金偿还项目借款本息所需要的时间，主要反映项目的长期还债能力。其计算公式为：
式中：id—资产投资借款的本息和；pd—资产投资借款偿还期；rt—第t年可用于还款的资金。
计算出的项目还款期如果符合贷款机构的要求期限即可认为项目是有清偿能力的，否则就认为没有清偿能力。
5.资产负债率。是项目负债与项目资产之比，反映了项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力。计算公式为：
资产负债率=负债合计/资产合计（100%）
资产负债率根据实际情况而定并没有规定标准，但一般认为不应超过100%。国防项目计划性强，有国家拨款做后盾，它的还债能力强，故可小于100%。
6.流动比率。反映了项目各年用流动资产偿付流动负债能力的短期还债指标。计算公式为：
流动比率=流动资产总额/流动负债总额（100%）
流动比率会因行业不同而有所不同，一般应大于200%。但国防项目可小于200%。
7.速动比率。反映项目各年用流动资产偿付流动负债能力快速程度的指标。计算公式为：
速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额（100%）
流动比率会因行业不同而有所不同，一般应接近100%。与流动比率的原因相同，国防项目的应付账款变现能力强，故比其他项目要求的宽松。
（二）财务评估动态指标
1.净现值（npv）。是指在项目计算期内，按规定的折现率将项目各年的净现金流量折算成现值后所求出的现金流入与流出之和。计算公式为：
式中ci—现金流入量；co—现金流出量；t—年份；ic—设定的折现率；n—计算期。
当npv≥0时，说明项目可以按规定的折现率收回投资或在收回投资的基础上获得收益，项目可行。否则项目是不可行的。国防项目现在所用的折现率一般为12%。
2.内部收益率（irr）是指项目计算期内各年净现金流量现值之和为零时的折现率，它反映了项目投资可望达到的最大收益率，它的值越高表明方案的财务特性越好。计算公式如下：
这一指标采取逐次逼近法求得，即设定不同的r值，代入公式计算，直到找到两个折现率r1和r2，且具有：当r=r1时，npvr1>0；当r=r2时，npvr2<0；还有为了控制误差大小，一般r1
此时，可将它与基准收益率进行比较，如果irr≥基准收益率，该项目可行，反之项目不可行。国防项目现在所用的基准收益率为4.6%，也就是说一般情况下国防项目的irr≥4.6%。
（三）国防项目财务评估指标比选
国防项目财务评估的最终目的是全面了解项目的财务能力，任何单一的项目财务评估指标都不可能完成这一任务，所以要综合考虑，在选用它们时要根据具体情况进行取舍。从前面所列指标的计算看，就财务比率的三个指标中，资产负债率要比流动比率和速动比率更为重要。而静态评估指标与动态评估指标进行比选，则静态评估指标计算简便，经济意义明确，但由于没有考虑资金时间价值，且有些如收益、利润等数据人为调整的可能性很大，因此只作为财务评估的辅助指标；动态评估指标不仅包含了资金的时间价值，而且考察了该项目在整个寿命周期内的全部财务数据，比静态评估指标更为全面、合理、科学，是财务评估指标的决定性指标。所以静态评估指标适用于建设期短、使用寿命期短的项目或项目的初选阶段；动态评估指标适用于各种项目及各阶段。对于像周期性长、系统复杂、不确定因素大等特点的国防项目，动态评估指标更为重要。
四、国防项目经济评价与一般性项目经济评价的关系
