关键词：项目前期策划；决策阶段；增值创效
1项目前期策划工作的定义和目的
项目前期的策划工作是在项目管理前期的决策阶段，通过数据的收集、实地考察，以及组织、技术、经济的分析与论证，把建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性思路的系统活动。项目前期策划工作是由构思到立项的一个过程，分为项目决策的策划和项目实施的策划，前者旨在“为什么建”，定义开发或建设什么好，要达到什么样的目标、效益和意义，后者旨在定义如何开发和建设。通过项目策划可以明确项目的发展纲要，构建项目的系统框架，并为项目的决策提供依据，为项目的实施提供指导，为项目的运营奠定基础，以期更好地实现业主的建设目的[1]。
2项目前期策划工作的内容
项目前期策划工作是思考“建设什么好”和“怎么建好”的问题，是在项目参与各方之间建立一种动态的协定，即完成项目的时间、完成项目所需的工作量、完成项目所需的费用和项目的特征、功能及属性等，这阶段的工作内容包括前期项目的设计工作、项目可行性研究工作、项目经济性论证工作等，前期策划的工作内容为项目实施阶段的正常运行打下坚实基础。
3项目前期策划工作的特点
工程项目前期的策划阶段分为决策和实施策划，在决策过程中需要收集大量的信息，涉及的人员大多数是高级管理层，而在实施策划中则是要处理信息，各级人员在最高决策者的指挥下通过信息处理做出项目的实施策划，因此，策划阶段在众多阶段中具有其自身的特点[2]。
3.1目标明确，需求模糊
项目前期策划工作属于前期论证阶段，在此阶段很多决策意见和建议都来自专业人士的头脑风暴和会议讨论。因此，在此阶段决策目标尚不明晰，许多决策内容也还在讨论阶段。这就导致了项目前期工作的第一个特点即项目前期工作具有极大的不确定性，许多方案都可能推倒重来，项目需求也尚不明确，整个决策过程比较模糊。
3.2多专业管理困难
在项目前期决策过程中必须设计多个专业的前期规划工作。拿建设工程项目举例，前期设计阶段就涉及建筑、结构、给排水、强弱电、节能、暖通等多专业间的图纸设计。各个专业之间又是相互关联、相互配合的，因此，在项目前期决策阶段进行管理会比较困难，稍有不慎即会出现各专业之间的矛盾冲突，若不及时处理可能会造成后期项目运行阶段的难以解决的问题。
3.3成果特殊，涉及多方
项目策划成果有其标准策略和项目清单，清单的内容涉及许多重要干系人，因此，必须和所有重要干系人共同夯实清单，以保证成果的准确性。该过程是影响项目策划好坏的重要过程，这种需要项目组外部配合完成的工作很难保证工作质量。
4项目前期策划阶段的重要意义
对于一个建设项目，施工阶段只是一个实际操作的过程、在规定的时间内按期交付的行为，而在项目前期的策划阶段是掌控全局的过程，这是描绘项目蓝图的全过程。在其中更注重的是战略性问题，通过组织与策划，在科学分析与考察的前提下制定项目目标及实施规划，其最终关心的是价值实现及其效果。在项目决策阶段注重的是战略制定的方法及其实现的可能性，这是影响工程价值实现的关键[3]。项目前期策划是项目孕育阶段，一方面决定着项目的整个生命周期，以及项目的实施和管理，另一方面对整个上层系统有决定性作用。相对于项目全寿命周期中的其他阶段，项目前期能够使整个项目建立在可靠和优化的基础之上，与此同时，项目开展的活动取决于前期活动策划的效果。
4.1项目前期策划阶段对工程造价管理的意义
项目前期策划阶段在制定项目计划的基础上进行造价管理的重点主要是编制投资估算和制定资金的使用计划，这一阶段的造价管理是后续项目造价控制和资金筹划的主要依据。在这期间，需要编制各阶段的投资计划，如项目投资目标规划、工程预算、合同造价、结算造价等，以期最大限度地避免“三超”现象发生。有数据表明，项目策划期间对投资的影响程度为90%左右，由此可知，策划阶段的造价管理对整个项目的造价可知的重要性。故在前期造价管理阶段，通过人员管理、方案管理、流程管理进行前期造价控制，确定项目的基本投资构成框架，从而更加有效地对项目费用进行控制[4]。
4.2项目前期策划阶段对工程设计管理的意义
项目前期策划阶段是一个工程项目从构思到具体可行方法研究的过程，在此过程中会综合业主方的具体诉求，从定义项目到投资选址等一系列的活动都为工程设计提供了基础。一方面，前期策划作出的目标规划会为设计目标提供基础，使其在设计过程中按照目标规划进行设计，可以极大地满足业主方的需求；另一方面，在设计阶段可以根据在策划阶段做出的方案设计确定出的投资规划来做出投资估算、设计概算、施工图预算等投资计划，可以有效地控制设计阶段的造价，合理地设计工程图纸。
4.3项目前期策划阶段对工程施工管理的意义
在实施策划阶段主要工作是通过施工调查、确定管理目标、优化施工方案、编制成本计划和保证措施等最终编制实施策划书，实施策划书是企业完成各项管理目标的指导性和纲领性文件，使得后期实施阶段更加有序地进行，可以最大限度地确保施工质量及施工进度。
5项目前期策划阶段出现的问题
前期策划阶段存在的许多问题使策划和决策复杂化。由于项目价值实现和效果的各种原因，不仅存在技术上的缺陷，如数据不足或技术经验缺乏等，还存在乐观主义偏见和战略性歪曲等组织层面的主观性问题。同时，工程项目前期的策划阶段工作内容多、组织系统庞杂，因此，在这一阶段难免会出现各种问题及风险。
5.1技术层面的矛盾性
5.1.1信息量与项目不确定的矛盾性工程项目的特点是每个工程项目都是独立特殊的，每个工程项目之间都是相互独立、不可复制的。因此，每个项目都存在极大的不确定性，就算是工程类别相近的工程项目也会存在工程地点、天气环境、人文环境等因素的影响。而在前期策划过程中，为了能够减少工程项目的不确定性就必须拥有一定的信息量来支撑，搜集信息是前期策划的关键。而信息的管理代价较高，大量信息容易出现管理层面问题，信息量不足会造成无法规避项目的不确定性。因此，具有信息量与工程项目不确定性之间的矛盾。
5.1.2信息量与成本效用的矛盾性在项目前期策划工作中，信息量是至关重要的因素，往往需要搜集大量的信息来进行项目前期决策的分析任务，但是由于项目前期阶段，立项的许多细节都还尚未确定，项目整体的不确定因素太多。因此，无法投入过多的成本来进行相关信息的搜集工作，从而导致了成本与信息量之间的矛盾。而决定项目前期决策质量的往往不在于信息的总量而在于关键信息量的多少，也就是信息的质量。所以，在前期决策工作中，决策者需要对无效和不重要信息进行筛选，过滤出关键信息并利用其进行决策工作。不仅能提高工作效率，还能够节约成本支出，较好地解决信息量与成本效用间的矛盾问题。
5.2组织层面的矛盾性
5.2.1决策者的主观性在项目决策过程中采用的方法多为头脑风暴法、德尔菲法、专家评价法等，能够很好地发挥专业人士的专业知识，在项目前期能够极大拓展决策者的思维，使得决策能够最大限度地考虑到更多的方面。而这种决策方法也有局限性，其最大的局限性在于决策过程中人为的主观因素过多，容易导致决策结果不够客观。因此，决策往往会缺乏数据和客观因素的支持，可能会对后期项目的运营造成一定程度的影响。对此，应该在决策阶段采用主观客观相结合的方法，既使用主观讨论法进行决策，也使用客观数据对项目可行性进行评价加以补充。决策者的主观缺陷多表现于如下两方面：（1）战略性歪曲。决策者在决策过程中由于自身经验的局限性和客观事实掌握不到位，容易形成战略性的歪曲现象。即对工程项目的技术数据如工程成本、设计成本、施工工期、质量要求、进度要求等形成误判，最终导致项目事实过程中诸多数据达不到业主需求。（2）乐观主义偏见。在项目前期决策过程中，由于许多专家的参与，决策者往往容易放松警惕，对于可能出现的风险视而不见。只看到项目进展过程中积极有效的一面，对一些显而易见的风险因素却忽略。因此，在项目前期除了要讨论项目决策以外，最好对项目风险进行深入研究以防止出现盲目的乐观主义偏见。
5.2.2项目参与者的局限性项目前期策划的参与者多为投资人，少有专业技术人员参与。因此，在此阶段过程中，项目参与者也存在一定的局限性，包括过于追求技术要求、对技术实施盲目乐观、忽视信息的效用、对项目组织形式的建立不够了解等。具体表现如下：（1）追求技术极致。投资者往往为了追求工程项目的影响力，都想能够运用比较新的技术而忽视使用新技术的外在条件。是否使用新技术应该站在项目整体层面进行考量，包括项目实施过程中是否拥有实现新技术的条件，是否能够对工程项目带来实际的经济效益，而不是盲目追求社会影响力。（2）缺乏组织意识。前期决策过程中缺乏组织意识，没有在决策过程中定立组织形式，容易造成后期实施过程中组织管理的混乱。
6结语
关键词: 建筑市场;前期策划；意义；问题
Abstract: With the increasing of construction market and the demand degree unceasing enhancement, many construction projects such as bamboo shoots after a spring rain like after another, not only to improve the comprehensive functions of the city, has become a city of beautiful scenery line. Whether ordinary city real estate projects or hospitals, schools, roads and other livelihood projects must have scientific planning, the project value realization is of great significance, discussed the importance of the project planning and some problems that should be sharp, I hope you valuable advice.
Key words: construction market; planning; significance; problems
中图分类号：F284 文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）01-0020-02
前言：
建筑体自身价值的实现与科学的前期规划具有重要的关系，它是建筑本身融合社会，服务社会的重要基础，从市场化的语言来讲只有在充分分析各种市场因素的条件下做出的前期策划，才是适应市场需求的，才是能实现高利润的项目。但是通过对建筑企业的综合分析和城市中存在的烂尾项目可以看到有开发企业并没有真正的认识到工程项目前期策划的重要性，有的虽然在一定程度上认识到了它存在的意义，但是在一些应注意问题上过于疏忽最终导致了工程项目的不理想。这不但造成了资金的浪费，还造成了一些民生工程项目综合功能的降低。本文主要是从工程项目前期策划的重要性入手进行了深刻的分析，并对一些应注意问题进行了探讨。
一、关于对工程项目前期策划的认识
(一) 工程项目前期策划的具体含义
工程的前期策划是集结科学的发展规划、用户的真实需求、工程的质量建设、工程的节能与环保、政策法规以及市场的效益评估为一体的综合性分析。每一个项目的前期策划都是项目的重要开始阶段，它本身所体现的科学性与日后整体项目的成败有着极为重要的作用。
(二) 项目前期策划工作的主要任务
1、环境的调查与分析
环境的调查与分析的主要任务是根据项目建设地的政策环境、自然环境、市场环境、宏观下的经济环境、建筑体的风格、建设地的能源与基础等进行综合性的分析后为项目的定义与建筑体的可行性论证提供可供参考的图文资料。
2、项目的定义与论证
它的主要功能是对决定开发工程项目的目的、所要建设的宗旨以及所应用的指导思想进行确立，另外还承负着对工程项目的具体规模、项目的功能和组成以及建设标准和布局、总投资金额、建设周期等进行科学的确认。
3、组织策划和风险分析
组织策划的主要功能是对决策起的工作流程进行确认，对具体任务和管理职能进行科学的分工。风险分析主要是根据多种风险的分析（政策、经济、管理、营销）等进行分析，从而确定项目的计划和施行方案降低风险，做出决策。
4、其它任务
另外还有营销策划、技术策划、合同策划、营销策划、环境和文化策划等。总而言之，项目策划不但融入了项目管理的精髓，它还是一个创新增值的有效过程，经过它对项目开发中涉及面的充分调查和分析后，对于日后方案制定的科学性和施工过程的有效控制都具有现实性意义。
二、项目前期策划的重要性体现
（一）有明确定义的项目前期策划能够为项目设计提供较为科学的依据
在项目的前期规划之中项目的定义使它的重要组成部分与存在基础，从理论上讲项目定义可以分为项目的定义与项目结构这两方面的主要内容。从具体的项目定位内容上讲，项目定位就是主要根据项目工程建设地的特点和自然条件来提出项目性质与特点。它可以起到保证项目旗帜鲜明和获取较大利益的作用。在如此激烈的工程建筑市场准确的项目定位与日后项目的盈利具有重大作用。项目结构就是指项目的构成和组成部分的具体规模。这些不是靠设计人员的单纯想象就能完成的，而是靠科学的论证与开创性思维意识来完成的。项目结构的组成与项目长期的盈利水平。
（二）科学的前期策划是防治失误,保证利润的根本保证
为保证项目工程的顺利完成和获取利润，项目标的寻找与确立相当重要。它的确立对于建立比较可靠、比较坚实和比较优化的基础具有重要影响并对日后项目建设的顺利进行与科学管理也有着决定性的作用。可想而知如果目标设计存在错误那么工程建设就会存在设施功能无法体现、没有达到预期效果、缺乏市场、无竞争力和效益较低的问题。所以说科学的前期策划对于防治决策的失误和保证项目的效益有着根本的保证。
（三）把项目策划和工程设计监理的关系处理好
1、工程监理通常我们可以分为两部门监理，即设计阶段监理和施工阶段的监理。在我国普遍存在着重施工和轻设计的局面。同样设计阶段的监理也经常遭到忽略。从实际上讲设计工作也是项目前期策划的重要体现。如果设计工作者不遵守项目策划的具体要求进行随意性设计，那么最终的项目工程将会与策划发生较为严重的偏差，影响项目工程的综合性能和经营利润。
2、设计监理的具体工作就是对规划单位的规划设计进行监督，所以说在设计阶段的监理工作主要是围绕项目前期的策划成果和监理单位贯彻执行策划的精神来展开的。从而在某种意义上保证了严格按照策划的意图进行具体而详实的规划和科学而合理的设计。
3、在我国国家在此方面的法律还不是很健全，并且还没有对监理作出强制要求方面的具体条文，设计监理难免存在一些问题。设计监理是关系到监督项目策划成果的执行者，策划与监理的关系密不可分具有较高的一致性与联系性，在实际的工作之中我们可以把两者合二为一。这样可以减少诸多的中间环节，达到保证效果减少费用的目的。
三、项目前期策划应当注意的重点问题
（一）深刻认识策划工作的实质，减少不应有的误解
有的项目建筑企业一心只想着如何扩大利润，对项目的基本建设程序漠不关心，更不会对项目建设开发地进行实地的调查与研究，对本项目的功能、文化、结构、生态与环保等一概不加以细致研究，表现的对策划工作极为轻视。项目建设企业应当深刻的认识到项目前期策划的重要性，增加对项目前期策划的认识，减少不应有的误解。从根本上运用好项目的前期策划。
（二）重视策划单位提出的具体意见
有的项目建设单位能够认识到项目前期策划的重要性，在一定程度上对项目也做了相对详细的调查，进行了可观的分析，并根据这些资料制定了可行的实施方案。但是他们的缺陷是过于相信自己的团队，不喜欢别人的协助，他没有认识到自己策划部门也可能素质很高，但是这些只是仅仅局限于某个个别项目所处的环境和区位环境的差异，自己的策划人员根本不可能对当地的详细情况进行完全掌握。所以要听取策划部门的意见，不要怕花钱，必须借助专业策划人员来完成对项目的定位工作。专业的策划单位无论是在组织程序上还是在经验的积累上都比工程策划部门有一定的优势，必会得到事半功倍的效果。
（三）策划方自身的组织问题
通过我们对前期策划的了解可以看到，策划工作在项目建设中具有至关重要的作用。我国的前期策划工作也都处在发展阶段，目前的策划公司基本大都是依附于设计院、监理公司以及大专院校上，其自身的组织结构还有待进一步的完善。策划人员东拼西凑、水平高低有所差距的现象比较严重，甚至造成了开发单位对策划人员不太信任的局面。所以政府部门和相关单位应当加强对项目策划人员的监管，努力打造出更多优秀的策划团队，以供市场所需。
（四）策划工作的组织关系问题
策划方存在意义就是担当项目开发的顾问与参谋的角色，是为项目开发企业服务的，但是在有的项目开发单位里策划方还担当着另外一个角色就是设计监理的工作。这样在有时候就容易产生项目开发商直接指导策划人员进行下一步的项目设计工作，这直接造成了策划方设计监理权的沦陷。为避免出现多头管理的问题，项目开发单位在委托项目策划方实施全权装置设计时就应当把责任划分清楚。策划方的最终规划设计图必须经过开发单位的认可，但是如果在两方之间存在不理想的关系就会导致规划设计成果的偏离，其负面影响也会波及到整体项目的开发。
结语：
建筑项目是关系到民生的重要工程，需要前期策划的加入。通过以上的探讨我们能很明确的认识到精心的策划是实现最终决策的科学保证。改变以前陈旧的观念，重视前期策划工作，注意和努力克服前期策划工作中的难点，对于工作效率的提高和保证预期项目建设目标的实现具有重要意义。
参考文献：
[1]段建伶. 科学发展与项目建设[M] . 兰州: 甘肃文化出版社, 2009
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
（2）项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
（3）项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。
（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。
1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。
如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。
2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。
依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：
（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。
房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。
（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。
由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。
（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。
3、不要将前期策划放在详规之后。
开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。
4、给予受托人充分的时间。
对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。
5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。
笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。
6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。
8、明确违约救济方式
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。
（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。
1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。
如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。
2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。
依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：
（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。
房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。
（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。
由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。
（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。
3、不要将前期策划放在详规之后。
开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。
4、给予受托人充分的时间。
对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。 如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。
5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。
笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。
6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。
关键词：工程项目；管理；前期策划
1.前言
每个工程项目都具有它的单件性特性。因此,作为施工单位,如何把握好一个项目的施工前期策划工作,是该项目能否顺利实施的关键。项目施工的前期策划,从一定意义上来看,每个人都会做,也都在做,并不神秘。比如说我们上街去买东西就要有一个计划去的方法：是走路还是骑车，到哪个商店，这时我们头脑里面就有了一个计划,就是把时间、钱、东西好坏、是否有货等全部因素都考虑进去,这就是一个项目策划。所以每个人或多或少都有着基本的项目策划才能。但是,不同的项目策划,在项目实施中产生的效果是不同的。一个项目也许最终要达到的质量要求是相同的,但在项目实施的过程中,资金计划、工期要求、进度安排并不相同,一个好的项目策划则完全可以避免这类损失的发生。要取得工程项目的成功，必须在项目前期进行科学的策划。
2.项目前期策划的重要作用
一个好的施工前期策划会给项目部的施工管理打开一个良好的局面。然而,施工现场情况千变万化，不可预见因素很多，项目决策人和项目班子只能是以不变（目标）应万变。在施工过程中遇到困难时,我们更应该学会适时调整计划。唯有对项目进行持续动态管理,目标才会如期实现。很显然，策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划，能有效地指导未来工作的开展，并取得良好的成效。精心策划是实现科学决策的重要保证，也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。
3.目前我国工程建设项目前期策划存在的问题
3.1对项目环境缺乏足够的调查分析,造成决策失误。以房产项目为例,在项目建设前期,就应该从经济、社会、用户需求、建设选址、周围环境等方面进行全面、深入地调查研究。如果缺乏对这些方面的调查研究,盲目上项目,则可能导致该建设项目的失败。
一房地产开发商在某大城市近郊选择一大片土地建设高档住宅区。由于住宅区设施配备齐全,户型合理,而且有大巴士接送小区内的居民上下班,因此第一期刚推出就销售一空,第二期预售情况也很好。但是不久,购房的人纷纷要求退房、还款。原因何在?原来该住宅区正好建在国际机场附近,每天噪音很大,而且该机场还准备扩建第二条跑道,噪音问题将更加严重,这对已经十分不景气的销售工作无疑是雪上加霜。开发商正是由于对项目周围环境缺乏足够的调查和分析从而造成今天的被动局面。
3.2项目定义不明确,造成项目实施中的反复。所谓项目定义是指在项目前期对整个项目进行总体构思,并椐此进行项目描述,对项目可行性进行论证,为项目实施,尤其是规划设计提供依据。很多项目,由于业主的建设意图不明确,规划设计任务书含糊不清,而在设计或施工已进行到一定阶段时,业主突然改变意图,造成设计或施工的多次返工,影响了工程进度,也使投资增加。
3.3缺乏对设计和施工的有效管理。中国的建设监理制度虽已推行十年,建设监理的水平也在逐步提高,但是也要看到,我们的监理工作很大程度上还是停留在低层次、小范围内,设计监理方面的工作还没有得到很好的重视,施工监理更多地局限在质量控制上。如何对设计和施工进行有效管理,不仅是项目实施阶段的事,而且在项目建设前期就应该进行详尽的规划,以免在项目实施时打无准备和无把握之仗。
3.4工程建成后的经营管理和物业管理不善。经营管理和物业管理是建设项目很重要的方面,过去不太重视,从而造成了很多问题。如前所述,由于盲目上项目,而不对原材料来源、产品销路、采用何种经营方式等进行详细的论证,结果只能是建成的项目不能按原计划投产,投资得不到回报,给国家带来巨大损失。物业管理方面的问题也是层出不穷,居民的投诉也特别多。
产生上面这些问题,原因是多方面的,但归根结底,是由于传统习惯,只注重施工阶段,而忽视项目的前期、后期管理而造成的。
4.项目前期策划应注意的问题
4.1 在整个过程中必须不断的进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要影响因素，是进行正确决策的基础。
4.2 在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。
4.3 在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设置几个决策点，对分阶段工作结果进行分析、选择。
4.4 重视项目前期策划工作的安排.一般在项目的前期策划阶段,上层管理者的任务是提出解决问题的期望,或将总的战略目标和计划分解,而不必过多地考虑目标的细节以及如何去完成目标,更不能立即提出解决问题的方案. 应争取高层的支持.协调好战略层和项目层的关系.一个项目的实施和运行,达到项目目标需要许多条件,这些条件构成项目的要素.在项目的前期策划中应注意上层系统的问题、目标和项目的联系与区别。
3.5 项目进度管理重点应以 PDCA 循环为手段配备和调整资源。“P”计划阶段：在此阶段要计算施工项目各工序的实物量及工日数，明示时间（工期）与空间（工作面）的关系，列出需投入主要施工材料和设备的种类和时间，以次为依据编制施工进度计划，计划应明确到工序及工序的资源投入及相关的责任单位，并应明确资源流向。“D”实施阶段：按进度计划要求落实，安排。（这阶段是成败重点）“C”检查阶段：按进度计划的要求进行检查，发现执行过程中的问题。“A”总结阶段：根据指定的项目进度计划总结会议制度，定期（不得超过一周）组织计划检查专题会，总结成败的原因。若进度滞后，要分析出进度滞后的根本原因，制定出解决问题的针对性政策。
参考文献：
【关键词】 工程项目 资金策划 实施方案
工程项目资金运作成功与否直接关系到建设方初始投资的成败，也是衡量承包方项目管理水平的一个重要标志，因此越来越受到业界的重视。笔者所在的公司是一家国有建筑企业，为了促进项目管理，有效盘活资金，提高资金使用效率，目前在建工程项目已普遍推行资金策划，但现有的资金策划徘徊在较低水平，且大多停留在项目现金流的预测上，前瞻性、可操作性不强，方案过于理想化，存在与施工生产实际脱节的现象，策划过后对项目资金运作的指导性不强，施工生产实际变化后很少对策划方案进行及时修改，工程、技术、材料、商务管理人员参与度不够。本文力图结合项目施工生产实际，以项目管理为主轴，以资金运作为手段，提出一套资金策划的方案。
一、工程项目资金策划的目的和意义
1、工程项目资金策划的涵义
目前，学界对工程项目资金策划还没有形成统一的定义，结合工作实际，笔者认为，所谓工程项目资金策划，其实就是工程项目管理团队在现有的施工管理水平基础上，结合项目施工生产计划，在时间、资源和成本最优的条件下对工程项目资金运作进行一系列前瞻性安排，并据以指导项目资金运作的活动。
2、工程项目资金策划的目的
工程项目资金策划的目的是在满足工程项目施工生产需要的基础上，平衡各个阶段的资金需求，做好资金余缺管理，提高资金使用效率。
3、工程项目资金策划的意义
工程项目资金策划是工程项目管理的重要组成部分，具有很强的现实意义。
（1）有利于提高项目管理水平。工程项目资金策划是项目前期策划的重要组成部分，而资金管理本身也是项目管理的核心，资金策划是包括施工、技术、材料、商务等部门参与的全员管理，必将大力促进项目管理水平的提高。
（2）有利于统筹安排项目资金。工程项目资金策划的出发点是为了合理使用项目资金，通过资金策划，尽可能将资金短缺时段的融资额和资金充沛时的资金投放额限定在最低值，以便提前安排资金调剂，做好项目资金安排。
（3）有利于提高资金使用效益。通过策划，资金短缺时期尽可能融入最少的资金，从而降低资金的使用成本；资金盈余时期投放最少的资金，将闲置资金投放到市场中去，为项目创造资金投资收益。
二、工程项目资金策划的难点与问题
1、工程项目资金策划的难点
（1）不知道从何着手。一提到资金策划，有人马上想到编制项目现金流量表。工程相关人员在学习项目管理的过程中大多接触过项目现金流量表，财务人员在专业课程中更是学习过此项内容，编制项目现金流量表本身不难，但问题是设计完表格填写后却发现既无实战性，又无可操作性。
（2）资金策划推行不下去。资金策划方案如果不紧密联系工程项目施工生产实际，过度理论化或者不能因根据施工方案或工期的变化作相应调整，很难有可操作性，其结果往往流于形式，难以对工程项目资金管理发挥指导作用，最后只好放弃。
2、工程项目资金策划过程中遇到的问题
（1）对工程项目资金策划认识不足。管理最忌讳单打独斗，资金策划也是如此。企业在进行策划的过程中，往往存在认识不足，直接委托给某个部门如财务部的人负责实施，这样的力度显然不够。由于自身权限有限，缺乏其他系统人员的广泛参与和积极配合，最终资金策划将变成填写枯燥无意义的表格，失败在情理之中。
（2）工程项目资金策划缺乏统一的领导。资金策划是项目管理中一项重要的工作，至少从项目管理的角度来看，应该上升到一个战略层面。搞好资金策划，项目可建立资金策划委员会之类的战略组织，形成统一的领导，统筹工程、材料、商务、技术、财务等各子系统的人员广泛参与，使项目顺利向前推进。
（3）工程项目资金策划人员素质有待提高。实施工程项目资金策划需要懂工程、擅技术、知管理、会沟通的团队，团队成员必须具备一定的财务知识，牵头实施的人应该具备这些综合素质，参与策划的人员应该满足这些基本条件。
三、工程项目资金策划方案
1、工程项目资金策划的思路
紧紧围绕项目施工生产计划和制定的施工方案，预测每月和各个阶段（关键节点）的现金流入和现金投放情况，编制现金流量表，写出资金策划分析报告，工期变动或施工方案调整时及时修改策划方案，用策划方案指导项目日常资金运作。具体思路见图1（关键路径和时间、资源和成本优化理应在制定生产计划和施工方案的阶段确定，流程中标注只起到强调作用，因而没有单独作为流程）。
2、工程项目资金策划的组织准备
建立工程项目资金策划委员会，由项目经理或者执行经理牵头，领导项目的资金策划工作，资金策划应吸纳工程、技术、材料、财务、商务等各部门的人员广泛参与。
3、认真研究项目生产计划和施工方案
生产计划是对工程项目生产进行的全面安排，其中进度计划横道图或网络图对资金策划非常重要，必须认真研究。施工方案是工程项目实施的核心和灵魂，对资金策划起到统领的作用，任何资金策划方案都必须依托于施工方案。
[关键词]项目策划；民建工程施工管理；意义
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）18-0024-01
1.引言
民建工程项目管理的主要内容是自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目管理控制，从而使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。由此可见，民建工程的项目策划与实施后的有效管理是项目建设成功的前提。
建筑企业运用系统的理论和方法对施工项目进行的策划、组织、监督、控制、协调等全过程，全面的管理。在施工前，针对项目施工及管理所进行的预先谋划的工作，通过确定项目管理目标，并规定项目管理过程和相关资源配置，以实现项目目标的管理活动，就是所谓的项目策划。具体来说就是项目策划人员根据业主总的目标要求，通过对工程项目进行系统分析，对项目活动的整体战略进行运筹规划，以便在项目建设项目活动的时间、空间、结构、资源多维关系中选择最佳的结合点，并展开项目运作，为保证项目完成后获得满意的经济效益、环境效益和社会效益提供科学的依据。
2.如何进行民建工程施工管理中的项目策划
项目策划一般按投标和实施两个阶段分别进行。
2.1 投标阶段的项目策划
公司市场开发主管部门组织投标阶段的项目策划，公司相关部门相互配合，拟派项目经理参加，公司主管副总经理审核，最后通过公司总经理的批准。在中标后、开工前的策划工作，公司项目主管部门组织，项目各部门负责编制，项目经理参加公司相关业务部门的审核，得到公司主管生产副总经理的批准，当遇到工程分阶段招标等情况时，项目策划可按标段进行。项目经理组织相关人员编制，项目经理审核，企业主管部门审查，企业主管领导批准。
投标阶段的项目策划是投标报价的依据，因此应尽量全面，如有相关内容暂时不能确定时，则至少应完成工程概况及总目标、总进度计划、现场管理人员流量、分包方案、施工机械设备配置方案等部分。对投标阶段的项目策划，可不进行部门会签，由公司主管副总经理审核，公司总经理批准。
2.2 实施阶段的项目策划
实施阶段的项目策划是指项目中标后、开工前，公司组织相关业务部门和项目经理根据项目的实际情况对投标阶段的项目策划进行完善和细化，完成施工阶段的项目策划。投标阶段的项目策划书是实施阶段项目策划书编制的基础和依据。实施阶段的项目策划书属于公司层面的一级策划，是投标阶段项目策划书的深化和细化，是编制项目实施计划的依据和编制预算成本的直接依据，也是公司各职能部门对项目配置生产资源和落实主要施工方案的依据，它是全面指导项目实施全面管理的纲领性文件。
项目策划无论对业主、设计单位和施工单位都应积极配合，努力协调和尽力帮助各专业分包解决现场各方面工作上的矛盾与问题，为顺利完成施工任务创造良好的环境。项目策划工作要立足于现场，掌握千变万化的现场情况。另外，项目策划一定要以工期为主线，在这个主线上按时间节点投入人、材、料、物、机及资金等资源配置，按照项目管理模式实施过程管理与控制。
3.项目策划在民建工程施工管理中的指导意义
随着公司施工生产任务的快速、大幅度增长，公司有限的管理、设备、技术、人才等资源配置能够满足新的形式要求，工程施工生产、安全、质量和效益能够做到有效控制。如何做到高标准起步、高质量建设、高效率推进，企业如何保持可持续发展，做大做强企业，对我国民建工程企业将是一个严峻的考验。
工程项目策划就是把建设意图转换成定义明确、要求清晰、目标明确且具有强烈可操作性的项目策划文件的活动过程，回答为什么要建、建什么以及怎么建项目的问题，从而为项目的决策和实施提供全面完整的、系统性的计划和依据，项目策划的意义在于其工作成果使项目的决策和实施有据可依。
工程项目策划是针对工程项目在符合相关法律、法规及企业管理制度的条件下，通过对工程项目的精细化管理，以达到项目管理效益最大和风险最小化为目的的管理策划。项目策划作为企业项目科学化管理的依据，为全系统项目管理的科学化、规划化、标准化和推进国家化进程起到重要作用。同时也是项目实现管理科学化、规范化、精细化、提高经济效益水平、规避施工风险的前提。
3.1 做好项目策划，明确项目的定义，为项目实施提供依据
项目定义是项目前期策划的重要组成部分和基础。项目定义的主要内容包括，1）项目定位。也就是结合建设地点的自然条件和特点，提出项目的性质和特点，使得项目建成后能够独树一帜，并获得良好的经济效益。2）项目结构。也就是项目的构成以及组成部分的规模。项目的构成及规模不能凭空想象，而是要经过认真论证，并且要有开创性的思维。比如建设一个大型的国际会展中心，展览的规模要多大，会议部分的规模要多大，它们各自的构成怎样；会展中心要不要建星级宾馆，若要建，建几星级；会展中心是否应设置娱乐设施，什么样的娱乐项目，等等。以上内容，要在环境调查的基础上，运用一定的科学方法才能确定。
3.2 做好项目前期策划，有利于项目的经营管理
任何一个建设项目，其最根本的目的是为了产生良好的效益，无论是经济效益，还是社会效益，这将取决于对项目如何经营。同时，物业管理工作，通过对坚持项目的维修、保安、清洁、绿化等方面的工作而实现项目的保值和增值。过去人们认为经营管理和物业管理是项目建成后的事，在项目建设前期和建设过程中不予重视，而在真正经营和进行物业管理时才发现诸多问题。事实上，在项目建设前期，就应该在市场调查的基础上，确定项目经营的指导思想、经营目标，对可能的经营方案进行分析并作出选择。对于有些项目，如果采取合作经营或委托经营的方式，那么在前期就应该开始选择合适的合作伙伴或委托对象。这些单位的提前介入，可以使项目建设更好地满足经营管理的需要。
项目前期策划所涉及内容十分广泛，对项目的建设实施及经营管理具有重要的指导意义，甚至可以说，项目前期策划工作的好坏在很大程度上决定了项目是否成功，因此项目前期策划应该得到政府和开发商的应有重视。但是，必须指出的是，项目策划的内容必须是有科学依据的，并对项目建设有现实的指导意义；否则只能是一纸空文，不仅不能指导项目建设，反而对项目建设造成损害。
3.3 做好生产技术性策划，保证施工安全顺利生产
在施工前期对生产技术进行策划，贯彻国家现行法律、法规、行业规程、标准等，推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，充分发挥企业优势，促进企业技术进步。在确保工程工期、质量和安全施工的前提下，节约投资、降低成本。根据合同和企业资源安排施工进度，科学地安排施工顺序，充分利用空间、时间和人力、物力、财力等资源，组织流水作业。根据合同要求，确保重点，分期分批施工，按期或提前交付，做到进度计划控制合理和资源分布均衡。
合理紧凑地规划施工总平面，尽量充分利用施工现场现有资源，合理储存物资，尽可能减少场地占用和临时设施，科学的布置施工平面图，做到文明施工。除此之外，必须对每一个施工方案进行经济技术分析，选择科学合理的施工方案，技术上是否可行，同时经济上是否有利等，将其同商务策划结合进行。只有做好生产技术性策划，才能保证施工安全顺利生产。
4.结束语
项目前期策划是项目开展的起始阶段，项目构成、实施、运营的策划对项目后期的实施、运营乃至成败具有决定性的作用，其重要性不言而喻。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划，能有效地指导未来工作的开展，并取得良好的成效，精心的策划是实现科学决策的重要保证，也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。
参考文献
