关键词：新产品；跨区域；促销策略
在新产品跨区域扩散的促销策略中，先将市场按地域分为：本地市场与外地市场。产品在外地市场的扩散中，需要了解本地市场对外地市场的影响，产品价格制定对市场的影响等。鉴于此，本文对“新产品跨区域扩散的促销策略优化”进行研究意义重大。
一、产品扩散模型与促销策略
1.产品扩散模型
（1）产品扩散模型的前提设定
新产品在推入市场时，不同地区可能在扩散速度上存在较大的差异，通过这种差异，可以将市场分为两种：本地市场与外地市场。国外学者提出，新产品的扩散会由于企业产品战略与营销策略的不同，呈现出不同的模型表现形式。在建立Bass扩散模型时，需要了解这一模型建立的前提，建立前提为：①消费者身处于不同的消费市场，消费者只能在消费者所处的市场中购买产品。即本地市场的消费者只在本地市场购买产品，不会在外地市场购买产品；反之，外地市场的消费者只在外地市场购买产品，不会在本地市场购买产品。②产品的性能稳定，不会在长时间的使用中下降。③产品在扩散的过程中，只存在两个阶段，采用或不采用，不存在其它阶段。④企业的产品充足，消费者购买产品的数量没有上限。⑤消费者在每一次的购买中，只购买一个产品，赠送的商品也是一份。
（2）产品扩散模型的构建
在本地市场与外地市场中，两者之间存在弱关联与信号这两种形式的影响。弱关联与信号这两种影响形式指的是：本地市场的消费者A通过信息的沟通，影响外地市场消费者B的产品选择，但是外地市场消费者B即便没有受到本地市场消费者A信息交流的影响，也会受到外地市场的影响，这中间的影响形式就是弱关联；本地市场消费者A借助信息交流，给外地市场消费者B一个信号，影响了外地市场消费B对产品的预期，促使外地市场消费者B购买产品，这中间的影响形式就是信号。国外学者根据不同市场之间的相互影响形式，建立了Bass扩散模型，通过Bass扩散模型可以计算出两地市场总体的影响。
2.促销策略
（1）赠送商品策略
国外经济学家指出，在市场中开展赠送免费商品活动，可以在消费者群体中迅速形成产品的口碑效应，可以提高产品的销售量，同时可以促进新产品在本地市场中的扩散。上述中已经提到，在Bass扩散模型中，消费者可分为采用者与未采用者。企业通过开展赠送免费商品活动，可以让未采用者变成采用者，有两种途径：一种是未采用者通过购买产品变成采用者，还有一种是未采用者通过获得免费赠送商品的方式变成采用者。下面，可以将赠品分为两类，一类是目的性赠品，还有一类是中性赠品。目的性赠品是通过赠送给影响力较大的人物或者是接受产品的早期人物，来实现产品扩散的目的。中性赠品指的是，在公共场合通过随机赠送商品的方式，推动产品的扩散。在Bass扩散模型，笔者仅计算中性赠品对产品扩散的影响。
（2）进入市场时间策略
新产品在区域扩散中，进入市场的时间可能存在先后。根据进入市场时间的不同，可以将选择不同的市场营销策略，依据进行市场时间的不同，可以将市场营销策略分为两种：淋雨、瀑布。“淋雨”指的是：将新产品大面积的覆盖本地市场与外地市场，本地市场与外地市场同步进行产品扩散。“瀑布”指的是：将新产品在一个市场上全力的推广覆盖，本地市场与外地市场的新产品扩散不同步。
（3）产品价格策略
新产品在进入不同市场时，可以采取不同的价格策略。当前，新产品的定价策略主要有两种，一种是撇脂价格策略，一种是渗透价格策略。国外学者指出，新产品的价格会通过不同的形式影响产品的扩散，并且新产品的价格会在一定程度上影响市场对产品的接受程度。在两种定价策略中，无论哪种定价策略的实施，都会影响到产品的市场接受程度。撇脂价格策略指的是，在产品销售前期，制定较高的市场价格，从而实现获得较高的利润，但是由于市场定价较高，产品的市场潜量将会降低，在随后的销售中，销量下降时，企业通过降低产品的价格来提高产品的销量。渗透价格策略指的是，在新产品刚刚进入市场时，制定相对较低的价格，在进入市场后，将定价不断提高，在提高到利润最大化的阶段，停止提价。选择这种定价策略的前提条件是：新产品在进入市场后，受市场欢迎程度较高，前期的销售对后期的销售具有较大的影响。渗透价格策略的实施，新产品前期的扩散速度较快，但是随着价格的提升，产品扩散的幅度将会变缓。
二、新产品跨区域扩散中促销策略的优化
1.赠送商品的策略优化
在新产品进入市场之后，企业的利润会受到企业销售策略以及销售模式的影响。企业通过采取赠送商品策略实现新产品的扩散，可以取得较好的扩散效果。通过Bass扩散模型计算出，企业采用赠送商品的营销策略，比不采用这一营销策略的利润较高，利润可增加1.45%。企业在本地市场与外地市场同时采用赠送商品的营销策略，比只在本地市场采用这一策略的利润高出0.2%，因此可以推论出：通过赠送商品，可以有效提高企业获得的利润，但是在两地市场同时采取赠送商品策略，企业获得的利润没有明显的增加。这是因为，本地市场会对外地市场产生一定的影响，这种影响与赠送商品这一营销策略的影响大致相当。因此，企业在选择新产品影响策略时，可以选择在本地市场采取赠送商品的营销策略。
2.价格策略的优化
根据Bass扩散模型的计算得出，企业新产品在两个市场的定价中，都采用撇脂价格策略，与不采用该营销策略的利润相比，采用撇脂价格策略后，企业获得的利润更少，利润大概下降了5.97%。采用撇脂价格策略，会降低产品的扩散速度，购买产品的数量也会大幅减少，虽然企业在单品中获得的利润较高，但是销售的数量较少，因此利润相对较低。当企业采用渗透价格策略时，企业获得的利润与不采用该营销策略的利润相比，企业获得的利润高出了7.68%。采用渗透价格策略，可以提高产品的扩散速度，产品销售数量会大幅增加，虽然企业在单品中获得的利润较低，但是销售的数量多，因此利润相对较高。从两种策略的对比中可以得出：企业采取渗透价格策略可以提高企业的利润，使企业利润最大化，企业在本地市场与外地市场同时采用渗透价格策略最优。
3.进入市场时间的策略优化
在新产品的跨区域扩散中，可以选择不同的时间进入市场。笔者在选择赠送商品联合价格的营销策略下，新产品采用“瀑布”的营销方式，在本地市场开始了一期销售后，再进入外地市场，这时企业获得的利润下降了1.98%。这时笔者发现，如果新产品进入外地市场晚于进入本地市场的时间时，赠送免费商品的效果不明显，因此，企业在进入外地市场时，获得的利润是在下降的。企业采用“淋雨”方式，企业的利润增加了3.2%。从这一点可以说明，新产品投入外地市场的时间越早，企业可获得的利润就越高。
4.新产品跨区域扩散中促销策略优化实例
基于新产品投入市场时，在本地市场采用赠送商品策略，在价格策略上选择渗透价格策略，新产品采用“淋雨”策略，同时投入本地市场与外地市场，在价格策略上选择渗透价格策略，不采取赠送商品策略。在新产品投入市场30天之后，企业总共销售新产品15683件，销售额上涨了15.6%，企业利润增加了9.8%，采取其它营销方案的利润最高为7.2%。因此，通过本研究得出，本地市场采用赠送商品策略外地市场不采用赠送商品策略，在价格策略上选择渗透价格策略，新产品同时投入本地市场与外地市场，这一营销方案最优。
三、结语
在新产品投入市场时，对跨区域扩散中促销策略的选择，需要考虑到本地市场与外地市场产品投入的先后，赠送商品策略的选择以及价格制定策略的选择，通过对营销策略的优化，可以增加企业的利润，提高企业的经济效益，从而促进企业的发展。
参考文献：
[1]谢加封，沈文星，曹福亮.复合型林产品价值链演进的空间动力机制--一个系统论的分析框架[J].林业科学，2016，01：106-117.
【关键词】银行产品营销策略
随着中国市场经济改革的不断深化，金融业市场化的不断推进，中国金融市场的竞争日趋白热化，同业之间的竞争可以说无处不在，而且这种竞争所涉及的广度、深度将是前所未有的，并且最终都集中反映在金融产品和金融营销方面。银行经营的金融产品和市场上的商品一样，只有销售出去了，才有效益和利润可言。笔者认为，在当前形势下促进银行产品营销，应当进一步优化以下三项营销策略：
一、打造优质的营销团队
银行产品营销方面，营销队伍的素质高低是决定营销有效性的关键。要有效促进产品营销，首先必须培养一支高素质、专业化的营销团队。
1.培养员工素质。打铁必须做到自身硬，开展业务首先要对产品心知肚明，做起来才有条不紊、胸有成竹。对营销银行产品而言，营销人员首先要练好内功，增强自身业务素质。首先要对所开发产品的功能和特点了如指掌，进行宣传、讲解时恰当明了，不夸大其词。一旦客户心服口服了，营销就基本成功了。其次要掌握营销技能。所以，要加强对营销团队的业务培训，可采取统一授课、专题讲座、互动讨论等形式，重点进行产品知识介绍、营销技巧推介、难题分析、问题探讨等，不断提高营销团队的业务素养和水平。
2.深化制度改革。进一步建立适应现代经营管理需求的激励约束机制，不断健全人才选拔机制，形成整个团队可持续发展的营销动力源。要推出具体的营销激励措施，可根据不同岗位的核心职能，结合各岗位在营销中的贡献度，合理确定产品营销的分成比例，制定相应岗位的考核办法，实行“谁营销，谁受益”，真正体现多劳多得的分配原则。对营销人员不仅要在产品计价上给予物质激励和鼓励表彰，还要在提职晋级上应给予优先考虑，全面调动营销人员的积极性、主观能动性和创造性。
二、采取有效营销方法
随着时代的进步，银行产品的营销方法层出不穷，营销团队应根据不同客户的不同情况采取不同的营销方法，做到灵活、高效。
1.提升业务办理效率。业务办理效率高是优质客户的首项要求和普遍要求。大型公司和跨国公司都要求银行结算手续简便，速度快，查询便捷。是否能减少业务办理的在途时间，是客户评价一家银行或一项金融产品的重要标准。银行在保证资金安全的前提下，应加快业务信息的传递速度，尽快做出正确反应，及时满足客户在新时代“快节奏生活”中的需求。
2.提高客户服务质量。当前的市场竞争越来越集中在非价格竞争上，非价格竞争的主要内容就是服务，这种服务的竞争也被称为二次竞争。这就要求银行彻底改变商业银行传统的“垄断”经营理念和方式，在业务的推出、产品的设计到实施服务，都应把客户的利益放在第一位。在为客户提供服务上，可推出“绿色通道”，进行贴身服务，在同类产品营销中，取得竞争优势；也可以与客户加强沟通，建立联系，尽最大努力满足广大客户日益增长的金融服务需求。
3.推行产品经理制。现在银行普遍实行客户经理性，作为银行对外服务的窗口,客户经理为客户提供了一站式、一揽子的金融服务，取得良好的业务成效。在客户经理制效果立竿见影时，还要根据产品品种设置产品经理，作为与客户经理相适应的后台。产品经理负责产品综合策划、管理推进和开发，当客户经理单独难以成功营销时，产品经理应主动出面，帮助搞好营销。
三、提供优良营销业务
银行要针对不同的客户目标市场提供全面的、独特的优良营销产品和营销方案，最大限度地满足客户的多元化、多层次的需求，为目标客户提供独特的价值，让银行和银行产品在顾客心目中形成独特优美形象。
1.全面开发产品。银行应满足客户多样化需求，向客户提供立体化、综合性的业务，保证信贷支持、资金结算和清算系统、电子汇划、财务咨询、财富管理等等产品的全面推出，才能提高顾客的满意度和回头率。
2.推出独特产品。从各家银行营销的产品来看，产品功能相同名称不同，不能算是独特产品。真正独特性产品，是别的银行无法复制，至少是不容易复制的。这就必须要强化“你无我有，你有我优，你优我特”的创新意识，不断开发新产品。同时，作为产品要在竞争中胜出，还必须做到“抓品牌，抓创新，抓特色”的服务。
3.推出个性方案。在激烈的竞争环境下，银行还要不断优化营销流程，推出个性化营销。个性化营销指深入了解客户的需求、偏好、风险承受倾向和为之付费的意愿，在此基础上构建的产品设计、定价、服务交付方式、品质和风险控制的个性化整体解决方案；对内实际上是一个业务流程和工作流程的优化和再造。比如某银行了解到，某大客户公司在销售中回收的银行承兑汇票数量不断增加，存量已经达到相当可观的水平。该银行立刻意识到这是一个富矿，但由于公司现金余额亦十分不足，并无办理贴现的打算。营销团队首先与该公司财务保持沟通，指出大量的票据存在会降低企业的资金收益，公司应该想办法盘活这笔资产。经过反复交流，公司财务逐渐接受了银行的观点。银行根据公司的特点，向其提供了一份资金增值建议书。该公司经过论证，顺理成章地在该行办理了贴现业务，双方的合作得到有效扩大。
新的时代形势下，国内商业银行义无反顾地跨入金融开放时代的大门，激烈竞争的浓厚气息已透过厚重的银行铁门扑面而来，而能否高效销售金融产品成为商业银行全面发展的关键所在，在此情势下，各家商业银行势必打造优质的营销团队、采取有效的营销方法、提供优良的营销业务，以占据竞争的制高点。
参考文献
[1] 韩燕.浅谈国有商业银行市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2002.
[2] 姬玲.银行营销面面观[M].兰州:甘肃金融出版社，2003.
1．竞争性营销战略。新形势下，安徽农产品营销主体不仅要提供能满足消费者需要的产品和服务，而且要求比竞争对手做得更好。安徽农产品营销主体在未来的营销战略选择方面，应将差异化营销战略作为指导整个营销活动的基本战略。每个农产品营销主体在奉行差异化营销战略的基础上，再根据在行业中的竞争地位进行战略实施。在农产品营销活动中，差异化营销即企业凭借自身的技术优势和管理优势，生产出在性能上、质量上优于市场上现有水平的农产品；或是在销售方面，通过有特色的宣传活动、灵活的推销手段、周到的售后服务，在消费者心目中树立起不同一般的形象。
2．目标市场战略创新。安徽农产品营销主体在未来的营销活动中应综合考虑企业优势、市场需求与竞争因素，选择适合自己的目标市场战略。在农产品相对过剩的市场条件下，市场细分应从原来的主要进行地理与人口细分向综合细分改变，尤其要重视行为与心理细分标志。目标市场的选择模式应从原来的单一覆盖模式、完全覆盖模式向选择专门化、产品专门化、市场专门化等方面转化，在此基础上根据企业实力奉行差异化或集中性目标市场策略。市场定位过程中竞争优势的评析与选择应从片面强调价格竞争优势向偏好竞争优势转化，市场定位的策略选择应立足于寻找新的尚未被占领但有潜在需求的位置，填补市场上的空缺，实施创新定位并努力实现产品、服务、人员乃至形象等的综合差异化。
二、策略创新
1．产品策略创新。从一定意义上讲，农产品营销的关键在于农产品满足消费者需求的程度以及产品策略正确与否。产品策略问题是市场营销组合的基础。新形势下的安徽农产品策略首先必须符合绿色营销观念，企业从生产技术的选择、产品的设计、材料的运用、生产程序的指定、包装方式的确定、废弃物的处置等，都应有节约资源、安全、无污染、无公害的特性都必须注重对环境的影响，体现营销过程的绿色形象。其次必须把品牌创建与维护作为产品策略的核心，进一步推进农产品品牌创建工作，严格按照“三品一标”标准生产，提高自主创新能力，发展一批拥有自主知识产权的普通商标，培育一批知名、著名和驰名商标。同时依法维权，激活砀山酥梨、长丰草莓、岳西翠兰、怀远石榴等老品牌与老字号，保护像滁菊、黄山毛峰等在国内外市场具有一定竞争力的特色名牌。
2．价格策略创新。农产品价格是影响市场需求和购买行为的主要因素之一，也直接关系到农产品生产经营者的收益水平。新形势下的安徽农产品营销定价应充分发挥价格的标度、调节与信息职能。在定价目标的选择上以遵循市场定位决策与注重长远为基本原则，定价方法的选择上综合考虑需求导向与竞争导向，定价策略的选择上灵活运用差别定价、地理定价、促销定价等形式。另外对于优势或特色农产品可依靠政府或行业协会进行价格监测，以便产销企业作出快速反应。
3．渠道策略创新。目前安徽省农产品市场存在一个关键问题，即生产者和消费者之间不能达到一个高效、快速、安全的衔接，这主要涉及到安徽省农产品营销渠道的相关问题。安徽省现阶段农产品营销应大力发展农产品垂直一体化营销渠道模式与多渠道的营销渠道模式，积极改造升级原有渠道组织，努力使渠道扁平化，提高渠道效率。同时在政府积极实施商务部《“十二五”期间电子商务发展的指导意见》的前提下，积极利用农村商务信息服务平台，实现信息服务、交易撮合、在线支付、物流配送全流程服务，加强网上购销对接，利用网络营销解决原有渠道痼疾。
关键词：房地产营销，产品策略，价格策略，营销渠道策略，促销策略
房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要，综合运用各种可控的营销因素，将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合，从而很好地实现企业的营销目标。
四大策略的组合关系到营销活动的成败：（1）四大策略的优良组合所发挥的整体效果大于各个策略单独发挥的效果之和。（2）任何一个策略的使用不当将会导致营销活动的失败。
为此，需对4P策略进行科学的认识和分析。
1.房地产营销产品策略（Product）
产品策略是根据消费者需求为市场开发、建设房地产产品所采取的所有对策和措施。包括产品差异化策略、品牌策略和产品组合策略等。
1.1产品差异化策略
房地产企业通过市场需求调查，结合自身特点，最大限度地挖掘产品的特色，加以创新，进行产品定位，通过产品的位置、产品的设计、产品质量的确定、价格和服务等方面来塑造产品的差异化，使自己的产品与竞争者的产品相区别，并且比竞争者更能吸引顾客，更具优势。差异化是企业立足行业，展现独特和自身优势，并在营销上取得成功的首要因素。例如，在房价高涨、新政策调控的形式下，婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大；相较于商业中心、城市中心的高价房，一般居民更偏向于服务设施齐全、环境安静、交通便利的住宅区。房地产商应在客户的消费行为和需求方面认真分析其差异和特性，着重研究目标客户的年龄、职业、收入、文化背景等因素，进行产品方案研究、策划以及选择，打造客户认为“综合性价比高”的产品，满足客户需求。
1.2产品品牌策略
品牌是房地产产品的形象代言，其总是依附于某种特定的房地产产品。品牌的直接作用是，当人们看到某一品牌时，会联想到它所代表的产品品质和服务，如谈到现代城，就会想到SOHO，想到时尚的家居办公。又如看到万科，就会想起各地的“四季花城”，会产生高品质的概念，尽管万科的产品价格高，但各地的销售业绩不菲。
想要取得良好的经济和社会效应，建立一个好的品牌是必须的。房地产商想要在竞争激烈的产业中生存，就必须不断加强品牌的宣传，提升企业整体水平和形象，密切关注对手的品牌战略。
1.3产品组合策略
产品组合一般由若干产品线组成。市场的需求，企业对风险的分散处理，销售量的大小等决定了现代企业多类型、多规模的产品经营。房地产企业也必须开发不同的房地产产品，以满足不同目标客户的需求，丰富的产品线可以增大企业生存的几率。然而，不同的产品给企业带来的收益和风险差别很大，最优产品组合的采用需根据市场的类型和各类产品的价格、成本、优势、适应市场程度来确定。
2.房地产营销价格策略（Price）
无论哪种经营活动，价格永远是至关重要的环节。一般情况下，房价过高，房地产需求越低，房价过低，则会影响企业的利益。因而价格策略是营销组合的敏感因素。难怪房地产行业中的一句“名言”：“只有卖不出的价格，没有卖不出去的房子”[1](p.206)。从营销的角度出发，房地产应该选择合适的定价方法，合理地制定房地产价格，并且随环境的变化及时调整和修改价格，尤其是近几年，在国内外各种因素、客户日益变化的消费心理等的影响下，价格的调整更是不可避免。
决定价格的因素除了市场营销中产品成本、市场需求等因素，还包括房地产产品的竞争情况、产品特点、宏观环境及消费者购房过程中的心理因素等。
价格策略有两种：一是成本+竞争定价策略，简便易行，能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，却具有定价过高产品滞销和定价过低难赢取高额利润的风险。另一种是消费者+竞争定价策略，以消费者的潜在心理接受价格为出发点，参照竞争对手，尽量满足消费者的需求，从而实现高额利润和使开发效率达到最高。
3.房地产营销渠道策略（Place）
随着房地产市场的进一步发展，房地产面临的销售压力增大。如何将产品迅速、有效地传送到消费者手中成为房地产商急需解决的问题。因此，房地产营销渠道策略成为了房地产开发企业面临的重要决策之一。
在当今经济条件下，自产自销的开发模式已经难以适应市场的发展。房地产营销渠道日趋多样性是必然的结果，房地产专业的出现使得房地产市场更加成熟。
自产自销的优势在于容易控制和销售利润归于自己，更方便和直接地提供服务；弊端为销售速度缓慢缺乏，不利于扩大房地产的销售；而间接销售渠道能够扩大产品销售，降低了企业的风险，提高了企业效率，但是流通的环节多，容易引起消费者不满。免费论文参考网。房地产开发企业在选择营销渠道时，应对市场、产品以及企业本身等各种综合因素进行研究分析和判断，以客户为根本出发点，选择打破地域限制的销售渠道，全方位地展示房地产产品的外形和内部结构。没有一种渠道绝对优于另外一种渠道，销售渠道一旦建立，并不是一成不变，要使渠道良好运行，必须应对环境的变化及时调整，取得最佳经营效果。
4.房地产营销促销策略（Promotion）
房地产企业开发出好的项目，制定有吸引力的价格，选择合适的销售渠道，不一定就等于产品会有好的销路。消费者的态度决定了最终是否会接受开发出来的产品。因此，首先要让消费者接受产品的观念，这就需要企业与中间商、消费者进行沟通，引发他们对产品的兴趣和购买欲望，促成买卖成交，并且通过各种媒介将产品信息有效地传递出去，扩大销售范围，树立企业形象，从而达到促销的策略。促销，实质上就是一种沟通活动。
房地产促销策略主要分为广告促销、人员促销、营业推广和公共关系这几种实现方式。
4.1广告促销
房地产广告传播房地产信息，具有周期短、费用高的特点，诉求重点一般有地段优势、交通便捷优势、社区生活优势、价格优势、开发公司社会信誉等。通常能够作为广告的媒介有广播、电视、杂志和报纸等。目前最能吸引消费者眼球的广告传媒方式一种是户外广告，设立突出的霓虹灯、公路上大型的广告牌，或者是在施工场地周围围墙上的宣传广告，都可以吸引来往的行人，给人留下一定印象；另一种是在销售中心设置精致的样板房，详细的说明书，突出自身产品的特色。
极具创意的品牌广告可以让人耳目一新，并让人对此有个好的印象。当消费者面临选择时就会第一时间想起这个品牌。广告的费用是非常高，房地产企业在进行广告促销时必须根据自身特点、营销目标和战略，作出对企业最有利的广告策略。
4.2人员促销
人员促销是促销人员直接与可能的消费者接触，宣传、推销产品。房地产推销人员在巩固老顾客的基础上，积极寻找潜在消费者，运用推销策略和技巧，可以通过样板房、效果图、照片、宣传册子等形式加以说明，随时准备应付和巧妙化解各种质疑和否定。良好的人员促销策略还应该显示出促销员的诚意和关心，建立稳定的客户关系，对促销进行事后跟踪，及时获取反馈信息。
4.3营业推广
营业推广时短时间、正面地强刺激消费者需求的促销手段。目前常见而有效的方式如赠送礼品、参加展销会、采用分期付款、价格优惠和设置奖品等；有的房地产企业会利用名人明星效应开展营销活动或者通过研讨会介绍楼盘特点；有的则举办业主联谊或是开展住房知识普及活动等。推广不同于广告之处在于其不具备广告传递信息的功能，房地产企业用形式多样的推广活动互相竞争，在短期内积极吸引各种客户，达到促进销售的目的。
4.4公共关系
任何一个企业都不能脱离社会而生存。房地产以人为主的特点决定了房地产企业必须加强与公众之间的联系，着眼于长远发展，维持企业在经济盈利与社会地位之间的平衡。公共关系的直接目的虽然是推销企业，但其潜在和根本目的仍是产品促销。免费论文参考网。自然随和的公共关系能够为企业树立良好的形象和社会信誉，赢得消费者对企业的信任与支持。
企业应积极利用公共关系这一工具，如与新闻界保持良好关系，制造正面而有利于企业的新闻；与所在地政府、社区、金融机构、群众等社会各界建立和睦、友好稳定的社会关系；参加公益活动，显示企业雄厚的实力，赢得各界的支持。企业还可以自办刊物宣传企业的文化和社会营销理念，开展咨询服务，及时处理各种举办和投诉等。
目前，房地产市场的发展使得房地产市场营销组合日益受到理论界和实际工作部门的重视。免费论文参考网。把握房地产市场营销组合的特点和方法，有利于更好地运用营销组合策略，满足目标市场的需要，这不仅对房地产开发经营起着重要的作用，对整个房地产行业来说也具有极大的现实意义。
参考文献
[1] 吴翔华主编.房地产市场营销.南京:东南大学出版社，2005.
关键词:房地产营销,产品策略,价格策略,营销渠道策略,促销策略
房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要,综合运用各种可控的营销因素,将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合,从而很好地实现企业的营销目标。
四大策略的组合关系到营销活动的成败:(1)四大策略的优良组合所发挥的整体效果大于各个策略单独发挥的效果之和。(2)任何一个策略的使用不当将会导致营销活动的失败。
为此,需对4P策略进行科学的认识和分析。
1.房地产营销产品策略(Product)
产品策略是根据消费者需求为市场开发、建设房地产产品所采取的所有对策和措施。包括产品差异化策略、品牌策略和产品组合策略等。
1.1产品差异化策略
房地产企业通过市场需求调查,结合自身特点,最大限度地挖掘产品的特色,加以创新,进行产品定位,通过产品的位置、产品的设计、产品质量的确定、价格和服务等方面来塑造产品的差异化,使自己的产品与竞争者的产品相区别,并且比竞争者更能吸引顾客,更具优势。差异化是企业立足行业,展现独特和自身优势,并在营销上取得成功的首要因素。例如,在房价高涨、新政策调控的形式下,婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大;相较于商业中心、城市中心的高价房,一般居民更偏向于服务设施齐全、环境安静、交通便利的住宅区。房地产商应在客户的消费行为和需求方面认真分析其差异和特性,着重研究目标客户的年龄、职业、收入、文化背景等因素,进行产品方案研究、策划以及选择,打造客户认为“综合性价比高”的产品,满足客户需求。
1.2产品品牌策略
品牌是房地产产品的形象代言,其总是依附于某种特定的房地产产品。品牌的直接作用是,当人们看到某一品牌时,会联想到它所代表的产品品质和服务,如谈到现代城,就会想到SOHO,想到时尚的家居办公。又如看到万科,就会想起各地的“四季花城”,会产生高品质的概念,尽管万科的产品价格高,但各地的销售业绩不菲。
想要取得良好的经济和社会效应,建立一个好的品牌是必须的。房地产商想要在竞争激烈的产业中生存,就必须不断加强品牌的宣传,提升企业整体水平和形象,密切关注对手的品牌战略。
1.3产品组合策略
产品组合一般由若干产品线组成。市场的需求,企业对风险的分散处理,销售量的大小等决定了现代企业多类型、多规模的产品经营。房地产企业也必须开发不同的房地产产品,以满足不同目标客户的需求,丰富的产品线可以增大企业生存的几率。然而,不同的产品给企业带来的收益和风险差别很大,最优产品组合的采用需根据市场的类型和各类产品的价格、成本、优势、适应市场程度来确定。
2.房地产营销价格策略(Price)
无论哪种经营活动,价格永远是至关重要的环节。一般情况下,房价过高,房地产需求越低,房价过低,则会影响企业的利益。因而价格策略是营销组合的敏感因素。难怪房地产行业中的一句“名言”:“只有卖不出的价格,没有卖不出去的房子”[1](p.206)。从营销的角度出发,房地产应该选择合适的定价方法,合理地制定房地产价格,并且随环境的变化及时调整和修改价格,尤其是近几年,在国内外各种因素、客户日益变化的消费心理等的影响下,价格的调整更是不可避免。
决定价格的因素除了市场营销中产品成本、市场需求等因素,还包括房地产产品的竞争情况、产品特点、宏观环境及消费者购房过程中的心理因素等。
价格策略有两种:一是成本+竞争定价策略,简便易行,能“最清楚地知道自己能赚多少利润”,却具有定价过高产品滞销和定价过低难赢取高额利润的风险。另一种是消费者+竞争定价策略,以消费者的潜在心理接受价格为出发点,参照竞争对手,尽量满足消费者的需求,从而实现高额利润和使开发效率达到最高。
3.房地产营销渠道策略(Place)
随着房地产市场的进一步发展,房地产面临的销售压力增大。如何将产品迅速、有效地传送到消费者手中成为房地产商急需解决的问题。因此,房地产营销渠道策略成为了房地产开发企业面临的重要决策之一。
在当今经济条件下,自产自销的开发模式已经难以适应市场的发展。房地产营销渠道日趋多样性是必然的结果,房地产专业的出现使得房地产市场更加成熟。
自产自销的优势在于容易控制和销售利润归于自己,更方便和直接地提供服务;弊端为销售速度缓慢缺乏,不利于扩大房地产的销售;而间接销售渠道能够扩大产品销售,降低了企业的风险,提高了企业效率,但是流通的环节多,容易引起消费者不满。免费论文参考网。房地产开发企业在选择营销渠道时,应对市场、产品以及企业本身等各种综合因素进行研究分析和判断,以客户为根本出发点,选择打破地域限制的销售渠道,全方位地展示房地产产品的外形和内部结构。没有一种渠道绝对优于另外一种渠道,销售渠道一旦建立,并不是一成不变,要使渠道良好运行,必须应对环境的变化及时调整,取得最佳经营效果。
4.房地产营销促销策略(Promotion)
房地产企业开发出好的项目,制定有吸引力的价格,选择合适的销售渠道,不一定就等于产品会有好的销路。消费者的态度决定了最终是否会接受开发出来的产品。因此,首先要让消费者接受产品的观念,这就需要企业与中间商、消费者进行沟通,引发他们对产品的兴趣和购买欲望,促成买卖成交,并且通过各种媒介将产品信息有效地传递出去,扩大销售范围,树立企业形象,从而达到促销的策略。促销,实质上就是一种沟通活动。
房地产促销策略主要分为广告促销、人员促销、营业推广和公共关系这几种实现方式。
4.1广告促销
房地产广告传播房地产信息,具有周期短、费用高的特点,诉求重点一般有地段优势、交通便捷优势、社区生活优势、价格优势、开发公司社会信誉等。通常能够作为广告的媒介有广播、电视、杂志和报纸等。目前最能吸引消费者眼球的广告传媒方式一种是户外广告,设立突出的霓虹灯、公路上大型的广告牌,或者是在施工场地周围围墙上的宣传广告,都可以吸引来往的行人,给人留下一定印象;另一种是在销售中心设置精致的样板房,详细的说明书,突出自身产品的特色。
极具创意的品牌广告可以让人耳目一新,并让人对此有个好的印象。当消费者面临选择时就会第一时间想起这个品牌。广告的费用是非常高,房地产企业在进行广告促销时必须根据自身特点、营销目标和战略,作出对企业最有利的广告策略。
4.2人员促销
人员促销是促销人员直接与可能的消费者接触,宣传、推销产品。房地产推销人员在巩固老顾客的基础上,积极寻找潜在消费者,运用推销策略和技巧,可以通过样板房、效果图、照片、宣传册子等形式加以说明,随时准备应付和巧妙化解各种质疑和否定。良好的人员促销策略还应该显示出促销员的诚意和关心,建立稳定的客户关系,对促销进行事后跟踪,及时获取反馈信息。
4.3营业推广
营业推广时短时间、正面地强刺激消费者需求的促销手段。目前常见而有效的方式如赠送礼品、参加展销会、采用分期付款、价格优惠和设置奖品等;有的房地产企业会利用名人明星效应开展营销活动或者通过研讨会介绍楼盘特点;有的则举办业主联谊或是开展住房知识普及活动等。推广不同于广告之处在于其不具备广告传递信息的功能,房地产企业用形式多样的推广活动互相竞争,在短期内积极吸引各种客户,达到促进销售的目的。
4.4公共关系
任何一个企业都不能脱离社会而生存。房地产以人为主的特点决定了房地产企业必须加强与公众之间的联系,着眼于长远发展,维持企业在经济盈利与社会地位之间的平衡。公共关系的直接目的虽然是推销企业,但其潜在和根本目的仍是产品促销。免费论文参考网。自然随和的公共关系能够为企业树立良好的形象和社会信誉,赢得消费者对企业的信任与支持。
关键词：房地产营销，产品策略，价格策略，营销渠道策略，促销策略
房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要，综合运用各种可控的营销因素，将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合，从而很好地实现企业的营销目标。
四大策略的组合关系到营销活动的成败：（1）四大策略的优良组合所发挥的整体效果大于各个策略单独发挥的效果之和。（2）任何一个策略的使用不当将会导致营销活动的失败。
为此，需对4P策略进行科学的认识和分析。
1.房地产营销产品策略（Product）
产品策略是根据消费者需求为市场开发、建设房地产产品所采取的所有对策和措施。包括产品差异化策略、品牌策略和产品组合策略等。
1.1产品差异化策略
房地产企业通过市场需求调查，结合自身特点，最大限度地挖掘产品的特色，加以创新，进行产品定位，通过产品的位置、产品的设计、产品质量的确定、价格和服务等方面来塑造产品的差异化，使自己的产品与竞争者的产品相区别，并且比竞争者更能吸引顾客，更具优势。差异化是企业立足行业，展现独特和自身优势，并在营销上取得成功的首要因素。例如，在房价高涨、新政策调控的形式下，婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大；相较于商业中心、城市中心的高价房，一般居民更偏向于服务设施齐全、环境安静、交通便利的住宅区。房地产商应在客户的消费行为和需求方面认真分析其差异和特性，着重研究目标客户的年龄、职业、收入、文化背景等因素，进行产品方案研究、策划以及选择，打造客户认为“综合性价比高”的产品，满足客户需求。
1.2产品品牌策略
品牌是房地产产品的形象代言，其总是依附于某种特定的房地产产品。品牌的直接作用是，当人们看到某一品牌时，会联想到它所代表的产品品质和服务，如谈到现代城，就会想到SOHO，想到时尚的家居办公。又如看到万科，就会想起各地的“四季花城”，会产生高品质的概念，尽管万科的产品价格高，但各地的销售业绩不菲。
想要取得良好的经济和社会效应，建立一个好的品牌是必须的。房地产商想要在竞争激烈的产业中生存，就必须不断加强品牌的宣传，提升企业整体水平和形象，密切关注对手的品牌战略。
1.3产品组合策略
产品组合一般由若干产品线组成。市场的需求，企业对风险的分散处理，销售量的大小等决定了现代企业多类型、多规模的产品经营。房地产企业也必须开发不同的房地产产品，以满足不同目标客户的需求，丰富的产品线可以增大企业生存的几率。然而，不同的产品给企业带来的收益和风险差别很大，最优产品组合的采用需根据市场的类型和各类产品的价格、成本、优势、适应市场程度来确定。
2.房地产营销价格策略（Price）
无论哪种经营活动，价格永远是至关重要的环节。一般情况下，房价过高，房地产需求越低，房价过低，则会影响企业的利益。因而价格策略是营销组合的敏感因素。难怪房地产行业中的一句“名言”：“只有卖不出的价格，没有卖不出去的房子”[1](p.206)。从营销的角度出发，房地产应该选择合适的定价方法，合理地制定房地产价格，并且随环境的变化及时调整和修改价格，尤其是近几年，在国内外各种因素、客户日益变化的消费心理等的影响下，价格的调整更是不可避免。
决定价格的因素除了市场营销中产品成本、市场需求等因素，还包括房地产产品的竞争情况、产品特点、宏观环境及消费者购房过程中的心理因素等。
价格策略有两种：一是成本+竞争定价策略，简便易行，能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，却具有定价过高产品滞销和定价过低难赢取高额利润的风险。另一种是消费者+竞争定价策略，以消费者的潜在心理接受价格为出发点，参照竞争对手，尽量满足消费者的需求，从而实现高额利润和使开发效率达到最高。
3.房地产营销渠道策略（Place）
随着房地产市场的进一步发展，房地产面临的销售压力增大。如何将产品迅速、有效地传送到消费者手中成为房地产商急需解决的问题。因此，房地产营销渠道策略成为了房地产开发企业面临的重要决策之一。
在当今经济条件下，自产自销的开发模式已经难以适应市场的发展。房地产营销渠道日趋多样性是必然的结果，房地产专业的出现使得房地产市场更加成熟。
自产自销的优势在于容易控制和销售利润归于自己，更方便和直接地提供服务；弊端为销售速度缓慢缺乏，不利于扩大房地产的销售；而间接销售渠道能够扩大产品销售，降低了企业的风险，提高了企业效率，但是流通的环节多，容易引起消费者不满。免费论文参考网。房地产开发企业在选择营销渠道时，应对市场、产品以及企业本身等各种综合因素进行研究分析和判断，以客户为根本出发点，选择打破地域限制的销售渠道，全方位地展示房地产产品的外形和内部结构。没有一种渠道绝对优于另外一种渠道，销售渠道一旦建立，并不是一成不变，要使渠道良好运行，必须应对环境的变化及时调整，取得最佳经营效果。
4.房地产营销促销策略（Promotion）
房地产企业开发出好的项目，制定有吸引力的价格，选择合适的销售渠道，不一定就等于产品会有好的销路。消费者的态度决定了最终是否会接受开发出来的产品。因此，首先要让消费者接受产品的观念，这就需要企业与中间商、消费者进行沟通，引发他们对产品的兴趣和购买欲望，促成买卖成交，并且通过各种媒介将产品信息有效地传递出去，扩大销售范围，树立企业形象，从而达到促销的策略。促销，实质上就是一种沟通活动。
房地产促销策略主要分为广告促销、人员促销、营业推广和公共关系这几种实现方式。
4.1广告促销
房地产广告传播房地产信息，具有周期短、费用高的特点，诉求重点一般有地段优势、交通便捷优势、社区生活优势、价格优势、开发公司社会信誉等。通常能够作为广告的媒介有广播、电视、杂志和报纸等。目前最能吸引消费者眼球的广告传媒方式一种是户外广告，设立突出的霓虹灯、公路上大型的广告牌，或者是在施工场地周围围墙上的宣传广告，都可以吸引来往的行人，给人留下一定印象；另一种是在销售中心设置精致的样板房，详细的说明书，突出自身产品的特色。
极具创意的品牌广告可以让人耳目一新，并让人对此有个好的印象。当消费者面临选择时就会第一时间想起这个品牌。广告的费用是非常高，房地产企业在进行广告促销时必须根据自身特点、营销目标和战略，作出对企业最有利的广告策略。
4.2人员促销
人员促销是促销人员直接与可能的消费者接触，宣传、推销产品。房地产推销人员在巩固老顾客的基础上，积极寻找潜在消费者，运用推销策略和技巧，可以通过样板房、效果图、照片、宣传册子等形式加以说明，随时准备应付和巧妙化解各种质疑和否定。良好的人员促销策略还应该显示出促销员的诚意和关心，建立稳定的客户关系，对促销进行事后跟踪，及时获取反馈信息。
4.3营业推广
营业推广时短时间、正面地强刺激消费者需求的促销手段。目前常见而有效的方式如赠送礼品、参加展销会、采用分期付款、价格优惠和设置奖品等；有的房地产企业会利用名人明星效应开展营销活动或者通过研讨会介绍楼盘特点；有的则举办业主联谊或是开展住房知识普及活动等。推广不同于广告之处在于其不具备广告传递信息的功能，房地产企业用形式多样的推广活动互相竞争，在短期内积极吸引各种客户，达到促进销售的目的。
4.4公共关系
任何一个企业都不能脱离社会而生存。房地产以人为主的特点决定了房地产企业必须加强与公众之间的联系，着眼于长远发展，维持企业在经济盈利与社会地位之间的平衡。公共关系的直接目的虽然是推销企业，但其潜在和根本目的仍是产品促销。免费论文参考网。自然随和的公共关系能够为企业树立良好的形象和社会信誉，赢得消费者对企业的信任与支持。
企业应积极利用公共关系这一工具，如与新闻界保持良好关系，制造正面而有利于企业的新闻；与所在地政府、社区、金融机构、群众等社会各界建立和睦、友好稳定的社会关系；参加公益活动，显示企业雄厚的实力，赢得各界的支持。企业还可以自办刊物宣传企业的文化和社会营销理念，开展咨询服务，及时处理各种举办和投诉等。
目前，房地产市场的发展使得房地产市场营销组合日益受到理论界和实际工作部门的重视。免费论文参考网。把握房地产市场营销组合的特点和方法，有利于更好地运用营销组合策略，满足目标市场的需要，这不仅对房地产开发经营起着重要的作用，对整个房地产行业来说也具有极大的现实意义。
参考文献
[1] 吴翔华主编.房地产市场营销.南京:东南大学出版社，2005.
[2] 中国房地产经营管理研究中心编.中国房地产经营管理全书.北京:中国言实出版社，2005.
[3] 姚玲珍编.房地产市场营销.上海:上海财经大学出版社，2004.
关键词：房地产营销，产品策略，价格策略，营销渠道策略，促销策略
房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要，综合运用各种可控的营销因素，将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合，从而很好地实现企业的营销目标。
四大策略的组合关系到营销活动的成败：（1）四大策略的优良组合所发挥的整体效果大于各个策略单独发挥的效果之和。（2）任何一个策略的使用不当将会导致营销活动的失败。
为此，需对4P策略进行科学的认识和分析。
1.房地产营销产品策略（Product）
产品策略是根据消费者需求为市场开发、建设房地产产品所采取的所有对策和措施。包括产品差异化策略、品牌策略和产品组合策略等。
1.1产品差异化策略
房地产企业通过市场需求调查，结合自身特点，最大限度地挖掘产品的特色，加以创新，进行产品定位，通过产品的位置、产品的设计、产品质量的确定、价格和服务等方面来塑造产品的差异化，使自己的产品与竞争者的产品相区别，并且比竞争者更能吸引顾客，更具优势。差异化是企业立足行业，展现独特和自身优势，并在营销上取得成功的首要因素。例如，在房价高涨、新政策调控的形式下，婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大；相较于商业中心、城市中心的高价房，一般居民更偏向于服务设施齐全、环境安静、交通便利的住宅区。房地产商应在客户的消费行为和需求方面认真分析其差异和特性，着重研究目标客户的年龄、职业、收入、文化背景等因素，进行产品方案研究、策划以及选择，打造客户认为“综合性价比高”的产品，满足客户需求。
1.2产品品牌策略
品牌是房地产产品的形象代言，其总是依附于某种特定的房地产产品。品牌的直接作用是，当人们看到某一品牌时，会联想到它所代表的产品品质和服务，如谈到现代城，就会想到SOHO，想到时尚的家居办公。又如看到万科，就会想起各地的“四季花城”，会产生高品质的概念，尽管万科的产品价格高，但各地的销售业绩不菲。
想要取得良好的经济和社会效应，建立一个好的品牌是必须的。房地产商想要在竞争激烈的产业中生存，就必须不断加强品牌的宣传，提升企业整体水平和形象，密切关注对手的品牌战略。
1.3产品组合策略
产品组合一般由若干产品线组成。市场的需求，企业对风险的分散处理，销售量的大小等决定了现代企业多类型、多规模的产品经营。房地产企业也必须开发不同的房地产产品，以满足不同目标客户的需求，丰富的产品线可以增大企业生存的几率。然而，不同的产品给企业带来的收益和风险差别很大，最优产品组合的采用需根据市场的类型和各类产品的价格、成本、优势、适应市场程度来确定。
2.房地产营销价格策略（Price）
无论哪种经营活动，价格永远是至关重要的环节。一般情况下，房价过高，房地产需求越低，房价过低，则会影响企业的利益。因而价格策略是营销组合的敏感因素。难怪房地产行业中的一句“名言”：“只有卖不出的价格，没有卖不出去的房子”[1](p.206)。从营销的角度出发，房地产应该选择合适的定价方法，合理地制定房地产价格，并且随环境的变化及时调整和修改价格，尤其是近几年，在国内外各种因素、客户日益变化的消费心理等的影响下，价格的调整更是不可避免。
决定价格的因素除了市场营销中产品成本、市场需求等因素，还包括房地产产品的竞争情况、产品特点、宏观环境及消费者购房过程中的心理因素等。
价格策略有两种：一是成本+竞争定价策略，简便易行，能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，却具有定价过高产品滞销和定价过低难赢取高额利润的风险。另一种是消费者+竞争定价策略，以消费者的潜在心理接受价格为出发点，参照竞争对手，尽量满足消费者的需求，从而实现高额利润和使开发效率达到最高。
3.房地产营销渠道策略（Place）
随着房地产市场的进一步发展，房地产面临的销售压力增大。如何将产品迅速、有效地传送到消费者手中成为房地产商急需解决的问题。因此，房地产营销渠道策略成为了房地产开发企业面临的重要决策之一。
在当今经济条件下，自产自销的开发模式已经难以适应市场的发展。房地产营销渠道日趋多样性是必然的结果，房地产专业的出现使得房地产市场更加成熟。
自产自销的优势在于容易控制和销售利润归于自己，更方便和直接地提供服务；弊端为销售速度缓慢缺乏，不利于扩大房地产的销售；而间接销售渠道能够扩大产品销售，降低了企业的风险，提高了企业效率，但是流通的环节多，容易引起消费者不满。免费论文参考网。房地产开发企业在选择营销渠道时，应对市场、产品以及企业本身等各种综合因素进行研究分析和判断，以客户为根本出发点，选择打破地域限制的销售渠道，全方位地展示房地产产品的外形和内部结构。没有一种渠道绝对优于另外一种渠道，销售渠道一旦建立，并不是一成不变，要使渠道良好运行，必须应对环境的变化及时调整，取得最佳经营效果。
4.房地产营销促销策略（Promotion）
房地产企业开发出好的项目，制定有吸引力的价格，选择合适的销售渠道，不一定就等于产品会有好的销路。消费者的态度决定了最终是否会接受开发出来的产品。因此，首先要让消费者接受产品的观念，这就需要企业与中间商、消费者进行沟通，引发他们对产品的兴趣和购买欲望，促成买卖成交，并且通过各种媒介将产品信息有效地传递出去，扩大销售范围，树立企业形象，从而达到促销的策略。促销，实质上就是一种沟通活动。
房地产促销策略主要分为广告促销、人员促销、营业推广和公共关系这几种实现方式。
4.1广告促销
房地产广告传播房地产信息，具有周期短、费用高的特点，诉求重点一般有地段优势、交通便捷优势、社区生活优势、价格优势、开发公司社会信誉等。通常能够作为广告的媒介有广播、电视、杂志和报纸等。目前最能吸引消费者眼球的广告传媒方式一种是户外广告，设立突出的霓虹灯、公路上大型的广告牌，或者是在施工场地周围围墙上的宣传广告，都可以吸引来往的行人，给人留下一定印象；另一种是在销售中心设置精致的样板房，详细的说明书，突出自身产品的特色。
极具创意的品牌广告可以让人耳目一新，并让人对此有个好的印象。当消费者面临选择时就会第一时间想起这个品牌。广告的费用是非常高，房地产企业在进行广告促销时必须根据自身特点、营销目标和战略，作出对企业最有利的广告策略。
4.2人员促销
人员促销是促销人员直接与可能的消费者接触，宣传、推销产品。房地产推销人员在巩固老顾客的基础上，积极寻找潜在消费者，运用推销策略和技巧，可以通过样板房、效果图、照片、宣传册子等形式加以说明，随时准备应付和巧妙化解各种质疑和否定。良好的人员促销策略还应该显示出促销员的诚意和关心，建立稳定的客户关系，对促销进行事后跟踪，及时获取反馈信息。
4.3营业推广
营业推广时短时间、正面地强刺激消费者需求的促销手段。目前常见而有效的方式如赠送礼品、参加展销会、采用分期付款、价格优惠和设置奖品等；有的房地产企业会利用名人明星效应开展营销活动或者通过研讨会介绍楼盘特点；有的则举办业主联谊或是开展住房知识普及活动等。推广不同于广告之处在于其不具备广告传递信息的功能，房地产企业用形式多样的推广活动互相竞争，在短期内积极吸引各种客户，达到促进销售的目的。
4.4公共关系
任何一个企业都不能脱离社会而生存。房地产以人为主的特点决定了房地产企业必须加强与公众之间的联系，着眼于长远发展，维持企业在经济盈利与社会地位之间的平衡。公共关系的直接目的虽然是推销企业，但其潜在和根本目的仍是产品促销。免费论文参考网。自然随和的公共关系能够为企业树立良好的形象和社会信誉，赢得消费者对企业的信任与支持。
企业应积极利用公共关系这一工具，如与新闻界保持良好关系，制造正面而有利于企业的新闻；与所在地政府、社区、金融机构、群众等社会各界建立和睦、友好稳定的社会关系；参加公益活动，显示企业雄厚的实力，赢得各界的支持。企业还可以自办刊物宣传企业的文化和社会营销理念，开展咨询服务，及时处理各种举办和投诉等。
目前，房地产市场的发展使得房地产市场营销组合日益受到理论界和实际工作部门的重视。免费论文参考网。把握房地产市场营销组合的特点和方法，有利于更好地运用营销组合策略，满足目标市场的需要，这不仅对房地产开发经营起着重要的作用，对整个房地产行业来说也具有极大的现实意义。
参考文献
[1] 吴翔华主编.房地产市场营销.南京:东南大学出版社，2005.
[2] 中国房地产经营管理研究中心编.中国房地产经营管理全书.北京:中国言实出版社，2005.
[3] 姚玲珍编.房地产市场营销.上海:上海财经大学出版社，2004.
