[关键词] 精装修设计 施工 功能性 实用性 环保性
精装修即是通过对人日常生活的洞悉，正对性量身定作人性化的合理的家居空间，并以系统的全面的解决方案来应对家庭居住中的各个问题。
随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展，批量精装修交楼已经是大势所趋。这不仅仅是因为批量精装修房大大降低了开发商的成本，减少税收压力，更因为其很好滴满足了消费者“重装饰轻装修”的消费观念.然而在精装修的过程中往往有多方面的因为政策与公司制度及消费群体维权意识不明确而产生很多问题，如何规范精装修，如何使精装修标准化，系统化成了重点，在这里要做的就是精装的设计管理的系统化研究。
（一）首先从功能性的角度上来分析全面家居解决方案的九个系统
公共空间系统、玄关系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅收纳空间系统、家政空间系统、家居智能化系统、人文空间系统.
1. 公共空间系统：公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿箱组成。设计要求充分考虑住户归家的东线及沿路放松的心情。
2. 玄关系统：玄关作为入户给人的第一感觉除了做出独立的良好的空间感外，还起着承上启下的作用，是家务流线、起居流线、访客流线的起始。鞋柜要满足不同鞋种的放置，部分外用衣的储藏及大包小包的放置，雨具的储藏包括钥匙等物件的安置。还应该考虑到玄关处需要换鞋，老人与孩子需要坐换等。
3. 厅房空间系统：在厅房空间设计中着重要考虑灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、聚会时、就餐时及卧室看书时，夜间走动时不同的光线需求。除了灯光还必须考虑电视机柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关灯布线的细节设计构思。
4. 收纳空间系统：在现在的角度看来收纳系统应该是家庭空间系统中的重中之重，应该遍布整个家庭空间内。一个家庭常年积累下的生活用品等都需要有个完美的符合各自的特性空间来存放。衣柜衣橱在细节分化上也注重男女需求的不同还安排隔间设计，并越来越多的考虑到贵重物品的存放带锁及保险箱等。收纳空间可以化整为零，与家居装饰结合起来，美化环境的同时实现功能的体现。
5. 厨房空间系统：从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，进行取、洗、切、炒这一动作流程尤为重要，操作流程在厨房空间里是最应该优先考虑的。科学合理的分区也很重要，有小孩的家庭还应考虑婴儿用品的独立存放于消毒用具的存放。刀具要置于儿童不易触碰处。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便，吊柜要能考虑到老人使用方便设计下拉式菜篮。道具要之余儿童不易触碰处。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆，满足洗刷中式烹饪器具的要求。
6. 卫浴空间系统：作为家中最为休闲私密的卫浴空间，最忌讳因为单项卫浴产品拼凑而导致与整体环境格格不入。卫浴的空间设计要基本做到如厕、冲凉、洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。
7. 家政空间区域：家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。
8. 家具智能化系统：在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视对讲要具备可视对讲、开门等功能，高档住宅还可实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。
9. 人文空间系统：通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。玄关柜体设计需符合人体工程学，让人可以轻松收纳鞋物。150~850mm高度区间内放置重量较大体积大的大型物件，850~1400mm高度区间内放置体积较小常用的物件，1400~1700mm高度区间内放置常用的中型大小物件。1700~2300mm高度区间放置不常用较大型却质量轻的物件或可做预留空间。厨房考虑到高东方人特别是女性身高及使用习惯，台面高度设置为800mm。台面与柜间高度为700 mm，不易碰头，操作方便。客厅，观看16:9的46寸液晶电视的最佳距离为1.8~3米，要充分考虑开间与功能之间的关系。客餐厅的墙面开关面板高度设置为人体使用舒适感最高的1100 mm，插座高度为30 mm。走道设5孔插座方便使用吸尘器。主卧室要考虑在床头边可以控制一切智能系统，床头边的开关面板高度为600 mm。衣橱的设计里600~1800 mm这个区间是最能轻松取得物件的高度范围。卫生间，根据人体工程学验证台面最适合高度应与使用人的身高相配合。为了将腰部的负担减到最小，台面的大致高度为：身高（CM）除以2再加上5~10（CM）
（二）部品的应用
1.柜 柜体环保板材：达到国家环保最高标准：E1标准。柜体板分子结构紧密，不易变形弯曲，加入防潮剂不易受潮。台面，人造大理石台面具有无缝拼接、易于打理、清洁无毒、耐用耐冲击等特点。柜内隔板为活动隔板，自由组合收纳空间。五金件，高柜内配门板拉直器，防止门板长期变形。每个柜都配有吸音器，开关安静。隐藏式把手，防止老人小孩被突出把手碰撞。
2.门 大多数采用板式门，强调空间的私密性。PVC门板是以PVC为贴面材料，用优质的底板为基板，达到国家环保最高标准：E1标准。卧室空间的大小，决定了衣柜的高度、宽度和深度。柜内框架可根据喜好来制定。
3.地板 实木复合地板，木材的异向变化得到控制。不易划伤不易开裂，舒适、安全，低甲醛设计。因为是天然木材、每块地板之间必然存在色差，为了使铺装效果美观、施工前务必全面粉色予铺、并确认颜色分布均匀后，再施工。
(三)精装修设计流程制定
项目立项—业务模式选择—项目策划??—设计管理?—部品管理—工程管理?—物业管理 而成本管理部分在项目策划??—设计管理?—部品管理—工程管理?这个流程期间一直进行，并且是一个很重要的概念。设计管理则为统筹，渗透至每一步流程中。
（四）设计管理对最终的施工质量也有很重要的作用，如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。下面浅谈下施工质量的要求：
地板：1、打磨地板要平滑，不能出现凹坑和刮痕，角落处要用打磨机打磨；2、地板至少要用地蜡油3遍；3、铺设时四边预留一定距离的空位，然后用地脚线封边遮盖；4、木地板要用夹板做底，板底要放有防油纸或塑料膜，四边要预留空位。
水管：1、放管以最近距离、最少接口为标准，管身要平直整齐，尽量少弯曲和交叠；2、室内全部用铜管，热水用包胶铜管，下水用PVC管，接口要用防水胶布；3、安装面盆要对水平；4、安装龙头或掩盖要用布包工具，不可弄坏龙头及配件，不准用铁锤直接大力敲击；5、厨房、厕所要有地漏；6、安装完毕要试水。
瓷砖：1、砖面要镶平，角度要准确，接口要对线；2、瓷砖在使用前浸水半日；3、厕所地面要有适当斜面，不可积水；4、瓷砖接口扫白水泥后要用藤丝刷净白水泥，不可在砖面上留有水泥污渍；5、地砖铺砌完后要用纸板等覆盖砖面。
【关键词】保障房；公共区域；精装修；设计
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，通常指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。杭州市的保障性住房由廉租房、公共租赁房、经济适用房、拆迁安置房、人才房、危改房六大部分组成。
一、保障房精装修趋势
1.保障房在住宅供应中的地位
以杭州市为例，2012年，杭州市完成房地产开发投资1597.36亿元，房屋施工面积8284.91万平方米，新开工面积1816.03万平方米。截至12月31日，杭州市区可售商品房42514套。而杭州市2012年开工建设保障性住房超过38103套，竣工超过22972套。由此可见保障房占据着越来越重要的地位。
2.保障房全装修趋势
保障房更具备全装修实施的规范性、标准性和规模性，更能满足全装修的实施条件，因为保障房对个性的要求比较少。
根据住房和城乡建设部的相关通知，经适房、两限房、廉租房应装修一次到位，达到入住条件。2010年10月28日，由住房和城乡建设部住宅产业化促进中心与博洛尼精装研究院主编的《保障性住房套型设计及全装修指南》正式发行，而浙江省政府公布的《关于积极推进绿色建筑发展的若干意见》中也提到要加快制定住宅全装修技术标准和规范，稳步推进住宅全装修。政府主导的具有保障性质的公共租赁房、廉租住房等项目和住宅产业化试点项目要逐步全面实行全装修，保障房精装修成为趋势。
二、保障房精装修设计定位
精装修设计的定位取决于住宅的市场定位，设计标准因工程项目类别、住宅户型、住宅区规模、楼盘价格有所不同。保障房项目具有容积率高，楼层数高，单元内住户数目多特点，是典型的城市中低收入高密度集合住宅，同时考虑购买人的承受能力，要格外控制开发成本，因此装修设计应该简洁、现代、实用、经济。另一方面，已经确定目标群里的回迁房，开发商可提供多个装修方案和样板间实景征询住户意见，不能主观武断自行制定标准。
三、保障房公共区域精装修设计范围
保障房的公共区域精装修设计主要包括三个部分：单元入口区、单元大堂区以及标准层区，涉及门厅、电梯厅、走廊、架空层、物业用房、地下室等区域的精装修设计工作。按照不同区域的使用要求及服务功能，各区域的装饰设计标准及形式将有所区别。从经济和使用效果考虑，建议装饰风格整体以现代中式为主，主色调偏暖，以营造环境的温馨氛围。
1.入户大堂的精装修设计
公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内配饰布置。
2.公共走道及电梯间的装修设计
电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计。
3.其他设计内容
与园林绿化设计的衔接，与地下车库的衔接，天花装饰、栏杆、节能灯光的设计。
四、保障房公共区域精装修设计方法
1、以建筑施工图、国家规范、标准为设计依据
保障房公共区域精装修设计应以全套建筑设计施工图为基础，严格遵循下列规范标准：
（1）《房屋建筑制图统一标准》（GB/T5 0001-2001）
（2）《建筑制图标准》（GB/T5 0103-2001）
（3）《民用建筑设计通则》（GB5 0352-2005）
（4）《建筑内部装修设计防火规范》（GB 50222-95）
（5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）（2001年版）
（6）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）
（7）《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004）
（8）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
（9）《民用建筑电气设计规范》（JGJ /T16-92）
（10）行业和地方其他相关规定
国家规范和相关规定不断修改、更新，设计中一定要按最新版本执行。
2、通过装修分级，确定合理标准
目前由于保障房项目公共部位装修主要以成本投入为制约条件，在装修分级上以成本控制为主要维度指标。装修级别的划分，通常有三类：
（1）基础级
地面：花岗岩、地砖；
墙面、顶面：乳胶漆；
装修成本造价：
（2）标准级
地面：花岗岩、地砖 ，局部拼花
墙面：护墙砖、乳胶漆
顶面：局部吊顶刷乳胶漆，配射灯
装修成本造价：300～500元/平方米
（3）尊贵级
在标准级别上增加对材料的投入，工艺更加复杂，配软装。
装修成本造价：>500元/平方米
保障房公共区域精装修设计在基础级标准上增加少量投入，以达到标准级或以上效果最为合适。
3、对装修设计成本控制
（1）装修标准的确定、设计风格确定
（2）主要材料选定
（3）设计内容及技术标准的确定（各功能区组成及部品配置、技术标准）
（4）按照梯级标准确定设计细节及装修标准。
装修标准化设计的成本控制流程
力争在基础级装修标准上增加少量成本投入，运用设计标准化控制为主，实施成本控制为辅等手段，使之达到标准级以上的装修效果。
4、精装修设计管理
（1）方案设计经论证认可后，设计提供招标用施工图，包括：平面图及天花面图；主要区域大样图；标准层设计节点图；对应位置的立体效果图及或整体透视彩图； 材料选用规范包括材料展示板及饰面颜色选定。
（2）样板区评审
在精装修项目设计完成后，对于规模较大的保障房住宅区，通常应制作样板区， 以实物样板进行设计评审，发现产品设计、主体结构施工中可能存在的缺陷，以便及时修正，确保大面积精装施工的效果。此阶段设计师与项目实施部门要进行图纸会审及设计交底，保证样板区施工按时、保质、保量的完成。
（3）实施阶段
在对样区进行了可行性评定和优化样板区中发现的不足，确定最终的装修标准后，便进入大范围的精装修的施工，项目现场管理部门承担起主要责任，设计师予以配合，保证方案的有效执行。
五、设计深度及成果要求
在装修方案获得认可后，需绘制完成正式的施工图，施工图设计应达到下述要求：
1、装修设计深度标准的确定
目前国家尚未出台住宅精装修设计深度的相关标准，可根据具体情况编制相应的设计深度标准，一般应满足以下专业要求：
（1）建筑设计中对装修设计的标准规定
（2）结构专业的设计深度标准
（3）设备专业中对精装修设计深度的标准
2、成果要求
（1）平面定位图、平面布置图、地面装饰铺地图
（2）天花平面图
（3）全部立面图（墙面尺寸定位图）
（4）必要的剖面图
（5）节点构造详图
（6）水电设备施工图、系统图（室内）
（7）设计说明
（8）材料清单表
（9）软装建议
六、结语
保障房公共区域的精装修设计不能一味的压低成本，而是要通过合理措施控制，既突出了整体效果、保证实用性，总体造价又能为广大用户所承受，这才是我们工程设计人员不断追求的最终目标。
参考文献：
[1]史健，刘文鼎.细节的适用、经济、美观：谈住宅精装修设计.建筑创作，2006年2期；
一、关于精装修住宅产品的设计定位。
（一）通过市场调查确定精装修住宅的产品定位。
精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目
类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。
（二）建立精装修住宅的分级体系及装修标准。
二、精装修住宅的设计范围、设计方法及原理。
（一）设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容。 精装修房交楼标准部分的设计内容： 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。
（二）精装修住宅的设计方法
1、客户分析、产品定位。确定住宅精装修的标准、范围。
2、在户型设计阶段介入精装修设计内容。
3、在施工图阶段与设备专业的对接。
4、装修设计与公共空间及户外空间的对接。、
（三）精装修住宅设计原理（全面家居解决方案）
全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。主要有公共空间系统、玄关系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅的收纳空间设计、家政空间区域、家居智能化系统、人文空间系统九个系统组成。
1、公共空间系统
从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。
2、玄关系统
玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋，放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。
3、厅房空间系统
厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。
4、厨房空间系统
从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。
5、卫浴空间系统
卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。
6、住宅的收纳空间设计
收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。
7、家政空间区域
家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。
8、家居智能化系统
由于智能家居系统能够为人们提供更加轻松、有序、高效的现代生活环境，因此已经成为房地产商追逐的热点。它既契合民众对于智能化、舒适化生活的深度需求，又为低迷的房地产行业注入了新的活力。
三、精装修住宅的运作模式
1、菜单式装修型
多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。
2、开发商引导型
有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。
3、开发商集成型
统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。
4、专业公司管理型
由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。
四、房地产精装修成本管理的方法和建议
在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。
（一）精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工验收与结算。
在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。
（二）提升精装修工程成本管理的建议 1、精装修样板先行
精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。
2、装修风格尽量简约、要突出亮点
简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。
3、设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式 精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。
工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大。成品保护是精装修工程施工管理的难题，因此成品保护必须得投入更多人力。
五、结束语
目前，精装修房屋已成为市场需求趋势，很多消费者均表示，直接入住精装修房，省时省力，还可免去与市场打交道的麻烦，愿意购买信得过的精装修房，因此，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，设计准确定位、尽早介入、合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。
参考文献
[1]王志永.精装修住宅的特点及施工质量控制浅析[J].科技资讯,2009(15)
关键词：住宅精装修；工程质量；控制
精装修住宅成为房地产开发市场的一个新方向，告别毛坯房、进入精装修时代已成趋势。
1.住宅精装修工程的特征
住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。
精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。
2.精装修住宅工程质量的通病
随着商品房市场中精装修住宅日益增多，精装修住宅以人为本、细致入微的设计理念受到广大消费者的认可的同时，也不难看到一些装修质量问题。
住宅精装修工程是一件很重要又很费心思的事情，从找设计方案到装修队伍的选择，以及施工过程中与施工人员的交流沟通、材料的选型等等，都是很繁琐的，最终装修完毕，呈现在眼前的效果与方案效果图有差距时，就会扯皮，就会引来投诉。的确，住宅精装修的工程质量和施工进度都比较难控制，原因在于装修过程中大量的工序还是靠手工现场制作，加上目前市场上装修材料质量的好坏差别、价格差异等等，这无疑增加了装修产品质量控制的难度和不确定性。既然住宅精装修工程在现阶段还不能抛弃现场手工制作，我们就应该理性的分析一下，为了控制住宅精装修的工程质量，哪些精装修环节是关键环节，控制了这些关键环节的施工质量，整个工程的质量就有了保障。
总之，精装修住宅成为市场主流已成定局，是住宅未来发展的大方向。但是由于精装修施工工程完全体现了集约化大生产的特点，精装修住宅的开发商们多多少少会在材料成本、施工工艺、工程验收等方面存在不同的做法，而目前也没有一个行业标准来统一规范，因此精装房质量参差不齐、问题不断的现象，追溯根源还是在于操作上存在差异化所造成的。
3.精装修住宅的施工质量管理的措施
对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。精装修住宅的施工要注意处理好以下几个问题。
3.1做好精装修施工单位的招标工作
建议选择有专业资质的装修队伍参与投标，并做好标段的划分。一般家居装修队伍的人数是有限的，很少有装修公司一次能够派出几百人在同一个工地施工。如果能派出足够工人的话，那也是一帮临时招募的散兵游勇，很难保证未来的施工质量和进度。因此，科学合理地划分标段，根据实际情况选择施工队伍是未来工程顺利进行的关键。
3.2做好原施工图与装修设计的技术对接
目前大部分建筑设计院的施工图设计深度不够，装修是进一步深化和修正施工图设计的重要环节。
3.3协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系
在楼盘建设期间，装修施工单位一般会与主体施工单位产生交叉作业。建设单位如果不处理好二者的关系就会对整个工程带来不利影响。有时主体施工单位没有给装修单位提供足够的工作面和施工条件，影响了装修单位的施工进度；有时装修施工单位进场会对主体施工产生干扰，从而影响主体施工的进度。因此，必须详细做好整个工程的施工计划。
3.4明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工
在施工中，如果施工工序交接不清楚，就会出现推诿扯皮的现象，施工质量就无法得到保证。
3.5逐步制定精装修房验收标准、促进规范操作
随着市场上精装房的不断涌现，人们也把更多的注意力集中到了精装房的质量问题上面，质监站工作人员也表示出一定的认同，因为没有一个相对统一的标准，老百姓根本不知道如何去验收精装修房，而开发商操作标准也不明晰。因此，严格的精装修房验收标准将有望制定，届时人们对精装修房的评判标准也就有理可依了。
3.6实施建材标准化有助于提高住宅精装修质量
工程质量出现问题一般是材料使用不当等造成的，所以应在材料的性能、应用体系和使用功能方面制定和推行标准化制度，这也符合住宅产业化发展的大方向。在材料标准化方面，应与装饰公司加强联系和合作。日前，中国建筑标准院成立了建筑部品构配件标准委员会，北新建材集团有限公司是其中唯一的材料生产企业。另外，还应该提前在设计环节介入住宅装修，使装修质量在设计环节就得到保障。
关键词：精装修工程 成本管理 建议
我国房地产市场竞争激烈，外商独资企业、合资企业、国企、民营企业全面参与到房地产市场竞争，各房地产企业成本管理理念、方法不一，但面对如此激烈的市场竞争，如何有效地控制成本，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势，其中精装修成本管理是精装修项目管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。
1 精装修工程成本控制的重要性
精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30％～35％、售价的10%-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”， 投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。
公司已经重视精装修工程成本管理工作，尽量实现精装修项目标准化，通过标准化实现成本节约：2009年12月16日的《关于标准化新成果的通知》中提出对大堂、样板间、走廊等设计装修配饰标准要求，2009年12月8日《住宅栏杆、空调格栅标准化操作指导书（2009版）》的通知中明确对铝合金窗、栏杆档次配置，2009年6月22日《展示样板房操作指导书》中明确对样板房精装修设计、硬装、软饰建造标准，2009年9月7日《展示样板房年度施工单位操作办法》的通知中明确样板间年度施工单位，2009年9月7日《关于严格执行集团采购项目操作程序》的通知要求精装修项目能用集团采购的必须用集团采购，2009年4月20日《关于加强2009年成本管理工作的通知》中提出严格落实四阶段成本目标以及加强成本管理研究工作。以上可见，精装修工程成本管理在成本管理体系中具有相当重要的作用。
2 精装修工程成本管理的通用方法
精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。
2.1设定精装修成本目标、指导精装修设计
在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。
2.2精装修成本测算
精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。
2.3工程招投标、竣工结算
工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。
3标杆企业精装修成本管理方法
3.1 星河湾精装修成本管理方法
3.1.1材料甲供为主
星河湾精装修项目的样板间较多，主要是欧洲新古典风格，以台湾设计师邱德光为代表，厚重，材料以石材为主，视觉冲击力强，材料考究，大量使用进口石材和马赛克，拼花图案运用较多，样式新颖、精装修豪华，材料堆砌程度较高，精装细节和质量较好，是房地产精装修项目的标杆。但星河湾项目的主要材料：石材、木饰面甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由开发商自己的材料工厂供货，生产出的产品是市场上独一无二的，因此星河湾项目装修风格不仅外界不能复制，并且还能节省成本、保证品质。
3.1.2 战略施工单位
星河湾的精装修由于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，因此精装修施工单位基本都是战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。
3.2 绿城精装修成本管理方法
3.2.1户型类似、装修风格一样、各大城市复制
绿城精装修项目与星河湾的精装修项目同样注重精装修、园林工程的精致程度，并且绿城精装修项目外装修、室内户型、精装修风格相仿，室内精装修主要是美式新古典与现代手法结合的风格，以BLD设计事务所为代表，户内空间交通流线设计合理、紧凑；石材使用适度，不超过三种颜色，注重石材表面肌理的处理；木质贴皮恰当使用，提高稳重感和温馨感。绿城精装修项目通过各大城市大量复制，并且主要材料集团采购，不仅户型获得广大认可、装修保证品质、缩短项目开发周期，节省大量成本，导致拥有一批忠诚客户追随各大城市楼盘。
3.2.2自有装修施工单位
绿城自有精装修、园林施工单位，材料主要通过集团采购方式购买，不仅能保证材料、施工品质，而且降低了成本。
3.3 精装修标杆企业成本管理方法
3.3.1 准确定位
精装修项目产品定位很重要，要在营销对产品做市场定位分析后，对比各区域精装修楼盘交楼标准，调查对比精装修楼盘优缺点分析后，准确定位楼盘的精装修标准。
3.3.2 产品标准化
精装修项目产品标准化，室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，使得装修材料标准化，通过集团采购、或则自身生产（如果有条件的话）的方式，供应装修材料；并且装修施工单位是战略协议单位、或则自有，不仅能保证材料、施工品质，而且降低成本。精装修项目产品标准化将是房地产开发公司的核心竞争力。
3.3.3 客户敏感点分析
精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，关注度不高的地方可以仅做基本配置，“好钢用在刀刃上”，要在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，提升亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩，没有亮点，要更大限度的节约成本。
4 提升精装修工程成本管理能力建议
4.1 精装修样板先行
精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。
4.2 装修风格尽量简约、要突出亮点
简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。
4.3 设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式
精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。
探讨精装产品标准化：室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，标准化装修材料可通过集团采购、区域采购的方式供应，不仅能保证品质，而且降低成本。并且标准化产品还能够缩短开发周期，减少设计变更。
探讨先平面后立面再园林的户型优化、外立面新颖、与园林风格统一的设计模式，突破先立面后平面再园林的外立面一定、户型跟着立面走（不走也得走）、园林风格不一定与立面协调的设计模式。
这样一旦形成：先平面后立面再园林的精装标准化产品，我们公司的核心竞争力将空前加强。
4.4 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位
集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本的有效手段。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。
建立战略合作伙伴的评价标准体系，并增加过程评价及后期评价，通过淘汰、引进机制引进精装修工程战略合作伙伴，根据评价体系，建立完善的管理模式及办法，对战略合作伙伴进行培养及管理。
4.5 过程管理是保证装修品质的关键
过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。
工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。
成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。
可见工序、成品保护管理是精装修工程过程管理的重点，做好工序、成品保护管理就能保证装修品质。
4.6加强精装修工程成本学习研究
我们公司精装修工程管理水平还有待提高，从设计能力、工程管控能力、成本管理能力都没有形成标准化，一个项目一种办法，没有形成集中优势，与星河湾、绿城相比还有差距，需要加强与好的精装项目、同行、尤其是星河湾、绿城之类的精装龙头企业交流，借鉴推广一些成熟的研究成果。
关键词：精装修工程 成本管理 建议
我国房地产市场竞争激烈，外商独资企业、合资企业、国企、民营企业全面参与到房地产市场竞争，各房地产企业成本管理理念、方法不一，但面对如此激烈的市场竞争，如何有效地控制成本，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势，其中精装修成本管理是精装修项目管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。
1 精装修工程成本控制的重要性
精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30％～35％、售价的10%-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”， 投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。
公司已经重视精装修工程成本管理工作，尽量实现精装修项目标准化，通过标准化实现成本节约：2009年12月16日的《关于标准化新成果的通知》中提出对大堂、样板间、走廊等设计装修配饰标准要求，2009年12月8日《住宅栏杆、空调格栅标准化操作指导书（2009版）》的通知中明确对铝合金窗、栏杆档次配置，2009年6月22日《展示样板房操作指导书》中明确对样板房精装修设计、硬装、软饰建造标准，2009年9月7日《展示样板房年度施工单位操作办法》的通知中明确样板间年度施工单位，2009年9月7日《关于严格执行集团采购项目操作程序》的通知要求精装修项目能用集团采购的必须用集团采购，2009年4月20日《关于加强2009年成本管理工作的通知》中提出严格落实四阶段成本目标以及加强成本管理研究工作。以上可见，精装修工程成本管理在成本管理体系中具有相当重要的作用。
2 精装修工程成本管理的通用方法
精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。
2.1设定精装修成本目标、指导精装修设计
在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。
2.2精装修成本测算
精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。
2.3工程招投标、竣工结算
工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。
3标杆企业精装修成本管理方法
3.1 星河湾精装修成本管理方法
3.1.1材料甲供为主
星河湾精装修项目的样板间较多，主要是欧洲新古典风格，以台湾设计师邱德光为代表，厚重，材料以石材为主，视觉冲击力强，材料考究，大量使用进口石材和马赛克，拼花图案运用较多，样式新颖、精装修豪华，材料堆砌程度较高，精装细节和质量较好，是房地产精装修项目的标杆。但星河湾项目的主要材料：石材、木饰面甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由开发商自己的材料工厂供货，生产出的产品是市场上独一无二的，因此星河湾项目装修风格不仅外界不能复制，并且还能节省成本、保证品质。
3.1.2 战略施工单位
星河湾的精装修由于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，因此精装修施工单位基本都是战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。
3.2 绿城精装修成本管理方法
3.2.1户型类似、装修风格一样、各大城市复制
绿城精装修项目与星河湾的精装修项目同样注重精装修、园林工程的精致程度，并且绿城精装修项目外装修、室内户型、精装修风格相仿，室内精装修主要是美式新古典与现代手法结合的风格，以bld设计事务所为代表，户内空间交通流线设计合理、紧凑；石材使用适度，不超过三种颜色，注重石材表面肌理的处理；木质贴皮恰当使用，提高稳重感和温馨感。绿城精装修项目通过各大城市大量复制，并且主要材料集团采购，不仅户型获得广大认可、装修保证品质、缩短项目开发周期，节省大量成本，导致拥有一批忠诚客户追随各大城市楼盘。
3.2.2自有装修施工单位
绿城自有精装修、园林施工单位，材料主要通过集团采购方式购买，不仅能保证材料、施工品质，而且降低了成本。
3.3 精装修标杆企业成本管理方法
3.3.1 准确定位
精装修项目产品定位很重要，要在营销对产品做市场定位分析后，对比各区域精装修楼盘交楼标准，调查对比精装修楼盘优缺点分析后，准确定位楼盘的精装修标准。
3.3.2 产品标准化
精装修项目产品标准化，室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，使得装修材料标准化，通过集团采购、或则自身生产（如果有条件的话）的方式，供应装修材料；并且装修施工单位是战略协议单位、或则自有，不仅能保证材料、施工品质，而且降低成本。精装修项目产品标准化将是房地产开发公司的核心竞争力。
3.3.3 客户敏感点分析
精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，关注度不高的地方可以仅做基本配置，“好钢用在刀刃上”，要在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，提升亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩，没有亮点，要更大限度的节约成本。
4 提升精装修工程成本管理能力建议
4.1 精装修样板先行
精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。
4.2 装修风格尽量简约、要突出亮点
简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。
4.3 设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式
精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。
探讨精装产品标准化：室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，标准化装修材料可通过集团采购、区域采购的方式供应，不仅能保证品质，而且降低成本。并且标准化产品还能够缩短开发周期，减少设计变更。
探讨先平面后立面再园林的户型优化、外立面新颖、与园林风格统一的设计模式，突破先立面后平面再园林的外立面一定、户型跟着立面走（不走也得走）、园林风格不一定与立面协调的设计模式。
这样一旦形成：先平面后立面再园林的精装标准化产品，我们公司的核心竞争力将空前加强。
4.4 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位
集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本的有效手段。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。
建立战略合作伙伴的评价标准体系，并增加过程评价及后期评价，通过淘汰、引进机制引进精装修工程战略合作伙伴，根据评价体系，建立完善的管理模式及办法，对战略合作伙伴进行培养及管理。
4.5 过程管理是保证装修品质的关键
过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。
工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。
成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。
可见工序、成品保护管理是精装修工程过程管理的重点，做好工序、成品保护管理就能保证装修品质。
4.6加强精装修工程成本学习研究
我们公司精装修工程管理水平还有待提高，从设计能力、工程管控能力、成本管理能力都没有形成标准化，一个项目一种办法，没有形成集中优势，与星河湾、绿城相比还有差距，需要加强与好的精装项目、同行、尤其是星河湾、绿城之类的精装龙头企业交流，借鉴推广一些成熟的研究成果。
关键词：精装修工程 成本管理 建议
我国房地产市场竞争激烈，外商独资企业、合资企业、国企、民营企业全面参与到房地产市场竞争，各房地产企业成本管理理念、方法不一，但面对如此激烈的市场竞争，如何有效地控制成本，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势，其中精装修成本管理是精装修项目管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。
1 精装修工程成本控制的重要性
精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30％～35％、售价的10%-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”， 投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。WWW.133229.Com
公司已经重视精装修工程成本管理工作，尽量实现精装修项目标准化，通过标准化实现成本节约：2009年12月16日的《关于标准化新成果的通知》中提出对大堂、样板间、走廊等设计装修配饰标准要求，2009年12月8日《住宅栏杆、空调格栅标准化操作指导书（2009版）》的通知中明确对铝合金窗、栏杆档次配置，2009年6月22日《展示样板房操作指导书》中明确对样板房精装修设计、硬装、软饰建造标准，2009年9月7日《展示样板房年度施工单位操作办法》的通知中明确样板间年度施工单位，2009年9月7日《关于严格执行集团采购项目操作程序》的通知要求精装修项目能用集团采购的必须用集团采购，2009年4月20日《关于加强2009年成本管理工作的通知》中提出严格落实四阶段成本目标以及加强成本管理研究工作。以上可见，精装修工程成本管理在成本管理体系中具有相当重要的作用。
2 精装修工程成本管理的通用方法
精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。
2.1设定精装修成本目标、指导精装修设计
在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。
2.2精装修成本测算
精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。
2.3工程招投标、竣工结算
工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。
3标杆企业精装修成本管理方法
3.1 星河湾精装修成本管理方法
3.1.1材料甲供为主
星河湾精装修项目的样板间较多，主要是欧洲新古典风格，以台湾设计师邱德光为代表，厚重，材料以石材为主，视觉冲击力强，材料考究，大量使用进口石材和马赛克，拼花图案运用较多，样式新颖、精装修豪华，材料堆砌程度较高，精装细节和质量较好，是房地产精装修项目的标杆。但星河湾项目的主要材料：石材、木饰面甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由开发商自己的材料工厂供货，生产出的产品是市场上独一无二的，因此星河湾项目装修风格不仅外界不能复制，并且还能节省成本、保证品质。
3.1.2 战略施工单位
星河湾的精装修由于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，因此精装修施工单位基本都是战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。
3.2 绿城精装修成本管理方法
3.2.1户型类似、装修风格一样、各大城市复制
绿城精装修项目与星河湾的精装修项目同样注重精装修、园林工程的精致程度，并且绿城精装修项目外装修、室内户型、精装修风格相仿，室内精装修主要是美式新古典与现代手法结合的风格，以bld设计事务所为代表，户内空间交通流线设计合理、紧凑；石材使用适度，不超过三种颜色，注重石材表面肌理的处理；木质贴皮恰当使用，提高稳重感和温馨感。绿城精装修项目通过各大城市大量复制，并且主要材料集团采购，不仅户型获得广大认可、装修保证品质、缩短项目开发周期，节省大量成本，导致拥有一批忠诚客户追随各大城市楼盘。
3.2.2自有装修施工单位
绿城自有精装修、园林施工单位，材料主要通过集团采购方式购买，不仅能保证材料、施工品质，而且降低了成本。
3.3 精装修标杆企业成本管理方法
3.3.1 准确定位
精装修项目产品定位很重要，要在营销对产品做市场定位分析后，对比各区域精装修楼盘交楼标准，调查对比精装修楼盘优缺点分析后，准确定位楼盘的精装修标准。
3.3.2 产品标准化
精装修项目产品标准化，室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，使得装修材料标准化，通过集团采购、或则自身生产（如果有条件的话）的方式，供应装修材料；并且装修施工单位是战略协议单位、或则自有，不仅能保证材料、施工品质，而且降低成本。精装修项目产品标准化将是房地产开发公司的核心竞争力。
3.3.3 客户敏感点分析
精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，关注度不高的地方可以仅做基本配置，“好钢用在刀刃上”，要在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，提升亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩，没有亮点，要更大限度的节约成本。
4 提升精装修工程成本管理能力建议
4.1 精装修样板先行
精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。
4.2 装修风格尽量简约、要突出亮点
简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。
4.3 设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式
精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。
探讨精装产品标准化：室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，标准化装修材料可通过集团采购、区域采购的方式供应，不仅能保证品质，而且降低成本。并且标准化产品还能够缩短开发周期，减少设计变更。
探讨先平面后立面再园林的户型优化、外立面新颖、与园林风格统一的设计模式，突破先立面后平面再园林的外立面一定、户型跟着立面走（不走也得走）、园林风格不一定与立面协调的设计模式。
这样一旦形成：先平面后立面再园林的精装标准化产品，我们公司的核心竞争力将空前加强。
4.4 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位
集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本的有效手段。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。
建立战略合作伙伴的评价标准体系，并增加过程评价及后期评价，通过淘汰、引进机制引进精装修工程战略合作伙伴，根据评价体系，建立完善的管理模式及办法，对战略合作伙伴进行培养及管理。
4.5 过程管理是保证装修品质的关键
过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。
工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。
成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。
可见工序、成品保护管理是精装修工程过程管理的重点，做好工序、成品保护管理就能保证装修品质。
4.6加强精装修工程成本学习研究
我们公司精装修工程管理水平还有待提高，从设计能力、工程管控能力、成本管理能力都没有形成标准化，一个项目一种办法，没有形成集中优势，与星河湾、绿城相比还有差距，需要加强与好的精装项目、同行、尤其是星河湾、绿城之类的精装龙头企业交流，借鉴推广一些成熟的研究成果。
